נטען כי השיטה בה נקטה השמאית המכריעה, שיטת ההסתברות, שהינה סטטיסטית ולא ספציפית, איננה שיטה שמאית מקובלת. נטען כי היה עליה לנקוט בשיטת עסקאות השוואה לפני ואחרי אישור התכנית. כך למשל, בדיון בפנינו הוצגה דוגמא בטבלה שצורפה לשומה המכרעת לגבי ערר 9030/11, שם בעמ' 47, נקבעה "הסתברות", שהכביש "יפול" בחלקות 8 ו-14, בעוד שבאותה מידה ישנה "הסתברות", על פי החלטת ועדת הערר, שתכנית מפורטת תרחיב את התוואי הכביש מהחלקות. קביעת שווי במצב חדש נעשה תוך התעלמות מהמגבלות על המקרקעין בתכנית החדשה (למשל, לגבי שווי יתרת חלקה בשטח של כ- 800 מ"ר בערר 9028/11 או לגבי החלקות בערר 9030/11). השמאית המכריעה טעתה בקביעותיה לגבי תוואי הדרך וסיווגה: השמאית טעתה לגבי תוואי מסילת הברזל במצב הקודם. התוואי היה מצפון לשד' מינסטר, כאשר החלקות הן מדרום לו. לכן במצב קודם אין לכך השפעה על שווי המקרקעין. כן טעתה השמאית המכריעה בסיווג דרך 3 כדרך ארצית. לכן טעתה גם בכל הנוגע לקביעותיה בעניין מגבלות רצועה לתכנון וקווי בניין במצב הקודם, בקובעה למשל 60 מ' במצב קודם במקום 5 מ' או 0 (עמ' 19 לשומה המכרעת). נטען כי החלטותיה אלה סותרות את החלטת ועדת הערר, שקבעה כי דרך 3 בתכניות רצ/1/1 ורצ/16/1, איננה דרך 431, וכי לא היה מתוכנן תוואי דרך לפי תמ"א 3 ולא היתה רצועה לתכנון וכי התכנית היא "אביה מולידה של הדרך המתוכננת" (עמ' 117 להחלטת ועדת הערר). נטען כי שמאית מכריעה כפופה להחלטת ועדת הערר. לכן גם טעתה כאשר ציינה כי הוצגו בפניה נתונים שלא הוצגו לוועדת הערר. קווי החשמל של מתח גבוה אינם חלק מהמצב התכנוני הקודם. קו המתח הוקם באופן ארעי ונועד לביטול ולהעתקה עם אישור התכנית נשוא העררים, תכנית תמ"מ/6/3/א. הטעות הינה בהתייחסות למצב בפועל ולא למצב התכנוני. ניכר מהתכניות כי כל מעבר התשתיות נועד להיות בגוש אחר, וצפונה מהחלקות. ועדת הערר קבעה במפורש כי לא היה ערב אישור התכנית מסדרון חשמל, לפיכך השמאית המכריעה חרגה מסמכותה בקביעתה כי היה פרוזדור חשמל במצב הקודם. נטען שהשמאית המכריעה התבססה על איורים ולא על תשריטים מאושרים. אין לקזז את פיצויי ההפקעה שהתקבלו, שכן בגין 25% לא שולמו פיצויי הפקעה. יש להתעלם מתכניות ארציות ומחוזיות ובוודאי שלגבי חלקות קטנות (למשל חלקות 8 ו- 14 בגוש 3631 בערר 9030/11), בשל העדר מסויימות וקונקרטיות. בהקשר זה נטען לטעות בקביעתה לגבי היתרי בניה שניתנו ברצועת התכנון ותכניות שאושרו, בקובעה כי ניתנו בשל טעויות מוסדות תכנון שלא הבינו את משמעות התכנון. כן נטען כי אם כך לשיטתה, מוסדות התכנון, על אף אחת כמה וכמה שלא ניתן לייחס לבעלי מקרקעין ידיעה על מגבלות תכנון במצב הקודם, וכבר נפסק שאין לייחס לבעלי מקרקעין ידיעה על פגיעה במקרקעין המצריכה חקירה ודרישה מעבר לסביר. בעררים 9026/11 + 9025/11 נטענו טענות אחרות כלהלן: יש לערוך השלמות בשומה המכרעת בנוגע לעררים אלו בשני עניינים: א. הוצאות ושכר טירחת עו"ד - נטען כי על השמאית המכריעה היה לפסוק לעוררים הוצאות שכר טירחה והוצאות משפט בשיעור של 15% מסכום הפיצוי שקבעו בגין ניהול ההליכים עד כה. ההליכים הרבים גרמו להוצאות כבדות לעוררים. נטען כי לו היו המשיבות משלמות לעוררים פיצויי הפקעה מהמטר הראשון, ולא מנכים 25%, לא היו הם כלל נדרשים להליכים אלו. מע"מ - כנגד החלטתה שלא להוסיף מע"מ לסכום הפיצוי, שכן לטענתם יש להחזיר לגבי העוררים הניזוקים את המצב לקדמותו, וככל שהפיצוי יחויב במע"מ ע"י רשויות המס, אין העוררים צריכים לשאת בו. העוררים טוענים כי יש להם טענות לעניין קביעת השווי, אך הן לא פורטו בערר, כיוון שלטענתם, טענות אלו מופנות כנגד קביעותיה העקרוניות של ועדת הערר, אשר היוו בסיס לאופן החישוב ע"י השמאית המכריעה ואשר מקומן בערעור על החלטת ועדת הערר. העוררים טענו כי לא ערערו על החלטת ועדת הערר שכן היא בגדר החלטת ביניים, והם "שומרים על זכותם" להעלות טיעוניהם כנגד החלטת ועדת הערר, ב"סוף הדרך", במסגרת ערעור על ההחלטה הנוכחית של ועדת הערר על העררים שהוגשו על השומה המכרעת. נטען כי בשל קוצר הזמן וריבוי העוררים, שומרים העוררים על זכותם להעלות ולהוסיף טיעונים חדשים בכל סוגיה, לרבות העלאת טענות שמאיות בפני ועדת הערר, כלשונם, "ככל ואכן יימצאו העוררים כי בכל זאת נפלו אי אלו פגמים בחוות הדעת מטעם השמאית המכריעה...". טענות המשיבות המשיבות טוענות ראשית, באופן כללי, כי אין להתערב בשומה המכרעת. רוב הטענות, כגון בעניין קווי חשמל, מסויימות במצב תכנוני קודם, ועוד, נטענו עוד בערר המקורי ונדחו ע"י ועדת הערר בהחלטתה המפורטת בערר המקורי. אין להעלותם שוב במסגרת ערר על שמאית מכריעה. אשר לטענות הפרטניות כנגד השומה המכרעת, טוענות המשיבות כלהלן: השמאית המכריעה התייחסה בהכרעתה, לדרך כאל דרך מקומית במצב התכנוני הקודם (עמ' 15 לשומה המכרעת). הניתוח שעשתה קודם לכן בעניין היותה דרך ארצית, היה רק שלב ראשון של הניתוח שעשתה וממילא איננו רלבנטי, ואין לו נפקות מעשית בשומה המכרעת. אשר לתחשיבים ולשיטה השמאית בה נקטה, נטען כי זו מחוייבת היתה, נוכח החלטת ועדת הערר שקבעה כי אין לקבוע שווי על פי מחירי שוק. כן נטען כי השמאית המכריעה כן נקטה בשיטת עסקאות ההשוואה, ופירטה וניתחה למעלה מ- 140 עסקאות (נספח א' לשומה המכרעת). השמאית המכריעה איננה כפופה לקביעותיהם של שמאים אחרים, אשר גם עסקו בחלקות שאינן קרובות ושאינן דומות למקרקעין נשוא העררים. אשר לסוגיית מסויימות תכניות קודמות, ארציות ומחוזיות - נטען כי, השמאית התחשבה ולקחה בחשבון את רמת המסוימות והקונקרטיות בתכניות קודמות (סעיף 13.10 לשומה המכרעת). השווי שקבעה התחשב בכך. כן נטען כי ברצף של התכניות הקודמות, ניתן לזהות חלקות שאינן רק חלקות ענק, וניתן לזהות את הדרך שסומנה על גבולן הצפוני של החלקות ואת שד' מינסטר, שהוגדרו כדרך ארצית, בצפון החלקות. ועדת הערר קבעה כי יש לקחת בחשבון כי המקרקעין כפופים לסיכון שתוואי הדרך יעבור בתחומם (עמ' 17 להחלטה). לכן השמאית המכריעה נהגה ע"פ הנחיות ועדת הערר כאשר נתנה משקל לתכניות קודמות ולא "יחסה את מלוא ירידות הערך" לתכנית נשוא הערר, תמ"מ 3/6א. כן נטען כי, הסיכון בתכניות קודמות כלל גם סיכון למגבלות ברצועת התכנון. נטען כי השמאית המכריעה לא נתנה בפועל משקל לרצועת התכנון שנקבעה בתמ"א 7/3, ולא קבעה במפורש כי תמ"מ 3/6/א שחררה את החלקות ממגבלת רצועת התכנון. השמאית המכריעה לא הסתמכה ולא קבעה את קביעותיה על סמך "איורים" כנטען. לגבי קווי החשמל ומסדרון החשמל - נטען כי קו החשמל קיים משנת 1953. השמאית המכריעה לא קבעה כי היה מסדרון חשמל, אלא רק קבעה כי היה בחלקות קו מתח עליון של 161 ק"ו. במצב תכנוני קודם על פי תמ"מ 3, היתה חובת התייעצות עם חברת חשמל לגבי קו חשמל קיים. נקבע על ידה מקדם הפחתה לשווי בתחום פרוזדור החשמל בשל השימושים והמגבלות בתחום זה בתכנית. אשר לתוואי מסילת הברזל, נטען כי אין טעות בניתוח בשומה המכרעת, סעיף 5 שבה, שכן, על פי תכניות רבות מאוחרות יותר, מופיע תוואי הרכבת מדרום לשד' מינסטר. העוררים השמיטו תכניות אלו. אשר לטענות בנוגע לקביעת השווי לאחר אישור התכנית, במצב התכנוני החדש - נטען שהמגבלות לא פגעו ביעוד החקלאי של החלקות, לרבות יתרת החלקה של 800 מ"ר לעניין ערר 9028/11. יש גם לקחת בחשבון את הסרת המיגבלה של הפקעה אפשרית של החלקות. לעניין קיזוז פיצויי ההפקעה - נטען כי השמאית המכריעה העריכה את שווי כל המקרקעין, לרבות השטח שהופקע ולא שולם בגינו פיצוי. העוררים תבעו פיצויי ירידת ערך גם עבור הקרקע המופקעת ולא השמיטו אותה מהתביעה שהגישו לפי סעיף 197 לחוק. מאחר ופיצויי ההפקעה, שולמו לפי שווי גבוה מזה שנקבע ע"י השמאית המכריעה, הרי שקבלת טענתם משמעותה שהם יקבלו פיצוי בשיעור כולל העולה על ערך מקרקעיהם. לפיכך, יש לדחות את טענתם. הבקשה לפסיקת הוצאות - העוררים תבעו סכומי עתק כפיצוי. סופו של דבר, בשומה המכרעת נפסק סכום פיצוי, אשר בהפחתת פיצויי ההפקעה ששולמו, הרי שלא ישולמו פיצויים כלל. לו היו העוררים מקבלים את החלטת משיבה מס' 1, אשר דחתה את תביעתם לא היה צורך בכל ההליכים וההוצאות המיותרות. גם לא הוצגה אסמכתא כלשהי להוצאות. אשר לשכר טירחת השמאית המכריעה העוררים נשאו רק ברבע ממנו. אשר לטענות בעררים 9025+9026/11 כי העוררים "שומרים על זכותם" להעלות טענות חדשות שלא פורטו בערר: נטען כי לא ניתן להעלות טענות חדשות שלא פורטו בערר, ומשחלף המועד להגשת ערר על שמאי מכריע. בדיון בפנינו גם נטען, כי אין העוררים בעררים אלו יכולים לדוג טענות מעררים אחרים, אשר לא נטענו על ידם בכתב הערר, וכי יש בכך משום שימוש לרעה בהליכים ובסדרי הדין. אשר לטענות בעררים 9025+9026/11 בדבר "שמירת הזכות" לתקיפת החלטת ועדת הערר בערר המקורי: נטען כי מועד הערעור חלף זה מכבר. לא ניתן כיום, כ- 5 שנים לאחר מתן ההחלטה, ולאחר שנים שהצדדים השקיעו בדיונים ובהליכים, לרבות אצל השמאית המכריעה, לבוא ולהעלות טענות כנגד העקרונות שנקבעו בהחלטת ועדת הערר וכנגד העקרונות בשומה המכרעת שנקבעו על פי החלטת ועדת הערר. משפעלו העוררים על פי החלטת ועדת הערר ופנו והתדיינו אצל שמאי המכריע, הם מנועים מלתקוף כיום את החלטת ועדת הערר בערר המקורי. דיון והחלטה ראשית, כפי שאף נטען בהרחבה, אף על ידי העוררים עצמם, היקף ההתערבות של ועדת הערר בשומה מכרעת הינו מצומצם ביותר. ועדת הערר לא תתערב בקביעות שמאיות מקצועיות של שמאי מכריע ואף אם נפלו טעויות בשומה מכרעת הרי שלא די בכך להביא להתערבותנו. על העוררים לשכנע את ועדת הערר כי נפלה טעות כה מהותית או דופי כה חמור בשומה מכרעת שיש בהם כדי לחייב את התערבותנו בשומה מכרעת. בעררים נטענו טענות רבות שהן שמאיות במהותן, ואשר אין מקום להיזקק להן בערר על שמאי מכריע. ועדת הערר לא תתערב בהן. דברים נכוחים בעניין זה נפסקו אך לאחרונה שוב, לאמור: "תמים דעים אני עם המשיבים שאין מקום להתערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים בחוות דעתו של שמאי מכריע אם זו נערכה כדת ודין ואין בה פגם של פסלות מנהלית. עמד על כך כב' השופט יורם דנציגר: ככלל עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב...אין מקום ... להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך ... [בג"צ 1168/07 יפה נוף נ' הפלר; ע"א 609/93 מרום שרתי תעופה נ' רשות שדות התעופה]. כל שעשו באי כוח הרשויות הוא ניסיון לעטוף את ההכרעה השמאית בגלימה של טיעונים הנחזים להיות "משפטיים". אולם, הניסיונות המרובים להחלפת ה"אדרת" לא שינו את דמותה של "הגברת". זו נותרה כפי שהייתה הכרעת שמאי מכריע, יסודית, מפורטת ומנומקת, המבוססת על שיטתו השמאית שהוסברה לפרטיה לוועדת הערר (השמאי "הגן" על חוות דעת בעדות ממושכת לפני ועדת הערר). אין כל מניעה שוועדת הערר תאמץ את מסקנות השמאי המכריע. היא מינתה אותו על מנת להסתייע בחוות דעתו. הוועדה אינה צריכה להתערב בשומה המכרעת אלא אם כן, נמצא בה פגם היורד לשורש תקופתה מבחינת דיני המנהל הציבורי." ובהמשך: "...בהינתן הכלל הבסיסי שכבר הוזכר רצוא ושוב שבית המשפט, כמו גם וועדת הערר, אינו אמור להתערב בשומה מכרעת שנערכה על פי נתוני בסיס הולמים והיא מושתתת על שיטות שמאיות מקובלות. כך אמר בית המשפט לעניינים מנהליים: אין זה תפקידה של הוועדה לבחון את הנכונות ההחלטה השמאית אלא את תקינות וסבירות מהלכי גיבושה. די לוועדה שתשתכנע שהשומה לא נערכה בחלל ריק וכי היא נסמכת על מגוון מקורות מידע ובסיס נתונים מספיק וראוי [עת"מ (ת"א) 267/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' בובליל]." (שם, בעמ' 11). זאת ועוד, בית המשפט העליון קבע כי אפילו אם נפלו טעויות בשומה מכרעת, אין להתערב בה, וכך קבע: "... מקום בו אימצה הערכאה המבררת את מסקנות המומחה המוסכם, ובהעדר טעות היורדת לשורשו של עניין, תיטה ערכאת הערעור שלא להתערב במסקנות אלה. כך אפילו ניתן להצביע על טעויות אפשרויות בחוות הדעת או על דרכים אלטרנטיביות לגיבוש המסקנות." (כב' המשנה לנשיא (בדימ') השופט אליעזר ריבלין, ע"א 5154/10, 5523/10 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואח', נ' כלפון נווה ארזים בע"מ, סעיף 15 סיפא לפסק הדין, עמ' 12, ). כן נפנה בענין היקף התערבותנו המצומצם לדברים שאמרנו החל בערר 8005/10 דיור ב.פ בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רחובות, עבור דרך ערר 8060/10 נהור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת; ערר (ת"א) 85046/09 קמור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב ועוד (פורסמו בנבו). כי כפי שכבר נפסק, אין גם מקום למנות את הטענות "מן הגורן ומן היקב" שנטענו כנגד שומה מכרעת וכפי שפסק השופט ארבל בעמ"נ (נצ) 1009/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה "לב הגליל" נ' מוחמד סעיד אחמד אבו סאלה ז"ל: "הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו . בתי המשפט אינם נוטים להתערב בחו"ד של שמאי מכריע, ללא סיבה של ממש. סיבה טובה כאמור, יכולה להיות פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או כאשר התקיימו עילות ההתערבות המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות. השמאי המכריע אינו מומחה שמונה על ידי מי מהצדדים, לפיכך מוקנה לו מעמד מיוחד של גורם אובייקטיבי ומקצועי וככלל ראוי לכבד את קביעותיו בעניינים המקצועיים שנמסרו לחוות דעתו. (ראה, עמ"נ (ירושלים) 337/05 - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' דוד פלבר ו-99 אחרים .)." (שם, בעמ' 14) ובהמשך: "בנסיבות אלה, אין בדעתי למנות כרוכל ולנתח את מכלול הטענות הפרטניות שהועלו על ידי המערערת, גבי ליקויים שנפלו כאמור בשיקול דעת השמאי. שכן, כל הטענות נוגעות לשיקול דעתו המקצועי, לגופה של שומה ושיקוליו כמומחה. בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור על שיקולים אלה..." (שם, בעמ' 16) ומן הכלל אל הפרט: לדיון שהתקיים בפנינו, זומנה גם השמאית המכריעה, כפי שאנו נוהגים בדרך כלל בעררים על שמאי מכריע שלפני תיקון 84 לחוק. השמאית המכריעה התייחסה בדיון בפנינו בפירוט רב לטענות העוררים, כפי שגם יפורט להלן. טרם נדון לגופן של טענות, נעיר כי טעות אחת נמצאה על פניהן של הכותרות בשומות המכריעות כאשר בכל דף מצוין כי השמאית המכריעה הינה שמאית מכריעה לפי תיקון 84 לחוק. אומנם השמאית המכריעה המכובדת מונתה לימים כשמאית מכריעה לפי תיקון 84. אולם, חשוב להדגיש, כדי למנוע תקלה, כי מינויה בעררים שלפנינו היה טרם תיקון 84 לחוק וטרם מונתה היא כשמאית מכריעה לפי תיקון 84 לחוק (זאת אף אם סיום המלאכה נעשה, למיצער, רק לאחר מינויה). טוב יהיה להקפיד על כך, למניעת תקלות, נוכח השינויים בדין לעניין מינוי שמאי מכריע על ידינו לפני תיקון 84 לחוק, לבין מינוי שמאי מכריע שלאחר התיקון. ייתכן גם כי ראוי יהיה להמציא נוסחים מתוקנים בענין זה לצדדים. הערתנו זו באה למען הסדר הטוב של הדברים, ואין לה כמובן דבר עם תוכנן של השומות המכריעות, נשוא העררים בפנינו. אשר לגופן של הטענות: טענות העוררים כנגד שיטות כאלו ואחרות בהן נקטה השמאית המכריעה, כמו גם טענות כנגד שווי שקבעה, הינן טענות שמאיות מובהקות ובתחום המומחיות והמקצועיות של השמאית המכריעה. אין להיזקק כלל בערר על שמאי מכריע לטענות כלליות על שווי אחר שקבעו שמאים אחרים לגבי מקרקעין אחרים, או לשווי אחר שנקבע בהחלטות כאלו ואחרות. טענות אלו גם נטענו באופן כללי וסתמי, ללא כל פירוט מה בין המקרקעין נשוא השמאויות וההחלטות האחרות, לבין המקרקעין נשוא העררים, ואף ללא כל פירוט של מאפייני המקרקעין שם וכאן, על הדומה והשונה שבהם. השומות המכריעות נשוא העררים שבפנינו הינן מקיפות, מפורטות ומנומקות בהרחבה. יש בהן פירוט רב של טענות הצדדים, של הנתונים שהוצגו, וכן פירוט נרחב של העסקאות הרבות והנתונים שבדקה וניתחה השמאית המכריעה, כמו גם פירוט וביסוס של התחשיבים שערכה ופירוט והנמקת הכרעותיה הרבות בכל סוגיה בשומות המכריעות. השמאית המכריעה אף חזרה ופירטה בפנינו בהרחבה את דרך הילוכה המקצועי בשומות המכריעות, לרבות בכל הנוגע לשיטות השמאיות בהן נקטה, לנתונים, לעסקאות, לתחשיבים, לניתוחם של כל אלה, ולמסקנותיה. אף למעלה מהצורך, נביא כמה מדבריה בדיון בפנינו, ואת התייחסותה לטענות שהועלו כנגד השומות המכריעות, אשר היה בהם כדי להשלים ולהניח את דעתנו, אף מעבר לעיון בשומות המכריעות, המדברות בעד עצמן בעניינים אלו. כך למשל, הסבירה בין היתר, השמאית המכריעה, בדיון בפנינו, את דרך הילוכה בקביעת השווי: "לעניין השווי, אני רוצה להבהיר שבחוות הדעת שלי בקזושנר, שזה ערר 9028/11 פירטתי את ממוצע העסקאות גם במצב חדש. זה לא שלא היו עסקאות במצב חדש. אבל מהעסקאות במצב חדש מממוצע השווי לא ניתן ללמוד על פגיעה. העסקאות בגוש 3631 מ- 1999 הממוצע הוא 58 דולר, ב-2000 44 דולר, ב- 2001 48 דולר וב- 2002 51 דולר. סך כל השווי הממוצע בגוש הזה הוא 50 דולר. בשני העררים שמונחים לפנינו גם בערר 9027/11 בגוש 3631 חלקה 9 וגם בערר קזושנר 9028/11 שווי הקרקע במצב חדש משקף 51 דולר. זאת אומרת שהמודל שלי מתאים באופן מדויק לערכי השווי שהתבטאו בעסקאות בסביבה. השווי במצב חדש משקף שווי של 21 דולר למ"ר קרקע, זה בקזושנר. כאשר חוות דעת שמאי העוררים במצב חדש משקפת גם 21 דולר". (עמ' 41-40 לפרוטוקול) ובהמשך: "סעיף 10.2.9 מפרט בעמוד 138 בגוש 3631 את ממוצע העסקאות בגוש בשנת 1999 בשנת 2000, בשנת 2001 ובשנת 2002. לא רק זה. בעמוד 139 אמרתי שגם יש עסקאות בערכים של 3, ו- 5 דולר שהן נראות עסקאות קיצוניות מוטות ולא הבאתי אותן בחשבון, אבל גם הצגתי עסקאות שבוצעו בחלקות של עוררים בתיקים האלה, לא כולם ערערו עכשיו בסבב עררים הזה חוץ מ-3630 חלקה 3 שכן ערערו עליה היום, אבל רואים שעסקאות בשנת 2003, 2008, 2009 מדברות על ערכים של 60, 68 דולר, 101 דולר, 126 דולר, זאת אומרת שלקחת את העסקאות ולגשת אליהם כך זה באמת משהו מאוד מאוד גולמי, יכול להיות שנקטו בשיטה הזאת בלי לתת את הניואנסים בעבר. היום גם יש לנו שקיפות יותר גבוהה מבחינת מספר העסקאות. מספר העסקאות שעמדו בפני כאן, גם הצדדים הציגו אותן וגם הן הופיעו בחלקן בפסיקות של שמאים מטעם בתי המשפט. אבל לא כולן. חלק היו שם חלק לא. חלק רק כאן. מצביעות על שוויים יותר נמוכים לא על שווי של 90 דולר ולא על שווי של 125 דולר שכאן קבע השמאי של העוררים שווי במצב קודם 125 דולר ו- 120 דולר. הסברתי בחוות דעתי למה עסקת סונול לא רלוונטית. התייחסתי לחוות דעת השמאי הממשלתי שהעוררים ביקשו ממני לא לקחת אותם בחשבון ואכן לא הבאתי אותה בחשבון. הצגתי אותה, הסברתי מה היא אמרה וכתבתי במפורש שלא הבאתי אותה בחשבון בחוות דעתי, אז אי אפרש היום להגיד לי את צריכה להביא אותה בחשבון והיית צריכה לקחת את הערכים שם". (עמ' 42-41 לפרוטוקול). כן הסבירה בדיון כי: "בסעיף 10.2.9 התייחסתי לנושא של קרקע חקלאית בסוף חוות דעתי צורפו נתונים של 146 עסקאות בקרקע בסביבה נערך פילוח לפי שנים ומיקום וקבעתי ממוצע לשווי לכל אזור וגוש במצב חדש לא נמצאו עסקאות שאפשר היה לפרק מתוכן את הפגיעה זאת אומרת היו בעררים הקודמים שמאי העוררים קבע שווי של דולר 2 דולר 5 דולר למ"ר במצב חדש היו מספר עסקאות בודדות בערכים כאלה והיה ברור מרצף העסקאות גם בשנים שלאחר המועד הקובע שזה לא השווי של הקרקע אלה היו עסקאות מיוחדות שאני לא יודעת מה היה רקע שלהם ולא הוצגו לי חוזים ולכן קבעתי בחוות דעתי עסקאות השוואה שמייצגות שווי של 3-5 דולר לא נמצאו מתאימות להערכת שווי החלקה בשלמותה לכן השווי החדש בוצע במתודולוגיה זהה לתחשיב שווי במצב קודם. המתודולוגיה שהוגשה לי נקטה בשיטה אחרת לגבי מצב קודם ומצב חדש ואילו אני נקטתי באותה מתודולוגיה במצב קודם ובמצב חדש. המתודולוגיה הזו אפשרה לי לייצר את האבחנה בין חלקה לחלקה. היו חלקות שהיו סמוכות לכבישים ארציים קיימים מגבלות קווי בניין היו חלקות שנמצאות סמוכות לצמתים היו חלקות שהיו מרוחקות מהכול וכלן נדרשה האבחנה הזאת. לעניין השווי - כדי לבצע את המתודולוגיה הזו לא יכולתי לקחת את השווי שקיבלתי בנתוני השוואה משום שהוא מגלם בתוכו את כל המגבלות שחלות באזור בגלל נושא של התשתיות, לכן קבעתי פקטור מקדם התאמה של 1.4 בעררים שבפנינו וכתוצאה מכך קבעתי לצורך ביצוע המודל בגוש 3631 את השווי לפי גישת השוואה 62 דולר והשווי המתואם לצורך תחשיב 88 דולר זה לא ששווי הקרקע הוא 88 דולר וכל שווי אחר שנקבע לה כאילו יש לה ירידת ערך. אם מסתכלים בחישוב של חלקה 8 עמוד 147 בחוות הדעת שכתוב למשל 55 דולר בחלקה 8 לגבי שטח במגבלת קו בניין דרך אזורית 80 מ' זה לא בהשוואה ל - 88 זה לא אומר שהיה ירידת ערך זה בהשוואה סה"כ לשווי החלקה שהוערך ב - 245,938 שזה 54 דולר למטר. בעצם אני אומרת שהשווי שנתתי בשווי הקרקע זה כדי להסביר את המרכיבים של כל חלק בחלקה זה לא נקודת התייחסות 88 אם הייתי נוקטת בשיטת של השמאים אז הייתי אומרת שווי במצב קודם 54 דולר, לא הייתי יכולה לבוא ולומר שכל החלקות שליד צומת ליד שטח חקלאי כולם 62 דולר אלא יש שונות בין החלקות". (עמ' 22 לשומה המכרעת). כך למשל, בשומה המכרעת לעניין ערר 9030/11, מסבירה השמאית המכריעה לעניין קביעת שווי קודם ושווי חדש, כלהלן: "שווי קרקע חקלאית לצורך הערכת שווי הקרקע במצב קודם ובמצב חדש נבחנו עסקאות שדווחו ופורסמו במערכת מס שבח. שקיפות המידע והרחבת הנתונים המפורסמים מאפשרת בחינה רחבה ומפורטת שלהם. הנתונים שנסקרו לתקופה הרלוונטית בשומה כוללים מעל 140 עסקאות (רצ"ב נספח 1). חלק מהעסקאות נמצאו בלתי רלוונטיות או בעלות נתונים חריגים. מניתוח נתוני עסקאות מדווחות למס שבח בשנית 1998-2002 עולה כי שווי ממוצע (מעוגל) לקרקע בגושים השונים עומד על הערכים הבאים: מיקום 1998 1999 2000 2001 2002 ממוצע כללי 76$ 66$ 66$ 62$ 63$ 67$ לאורך התוואי 65$ 60$ 80$ 64$ 64$ 67$ גוש 3630 75$ 62$ 66$ 54$ 58$ 63$ גוש 3631 58$ 44$ 48$ 51$ 50$ גוש 3632 60$ 73$ 49$ 60$ גוש 3633 67$ 54$ 70$ 67$ 64$ 64$ גוש 3924 93$ 87$ 74$ 70$ 72$ 79$ גוש 3643 67$ 60$ 71$ 66$ שווי הקרקע בכל גוש נקבע בשקלול ממוצעים אלו תוך מתן משקל של 50% לשווי הממוצע לאורך התוואי, 25% לשווי ממוצע כללי ו- 25% לשווי ממוצע בגוש. הבאתי בחשבון כי הקרקע מהווה קרקע חקלאית, ברובה בלתי מתוכננת. שווי מ"ר ברוב העסקאות ובוודאי העסקאות לאורך תוואי שד' נים מינסטר במצב הקודם, כולל ברוב המקרים ייעוד קרקע לדרך ומגבלות בנייה בהתאם למצב התכנוני החל במקום. בהתאם לכך, קבעתי לצורך התחשיב מקדם התאמה בשיעור של 40% לשווי מ"ר קרקע. בגוש 3924 הופעל מקדם התאמה נוסף של 10% המשקף התאמה בגין מיקום מצפון לדרך 431. בהתאם לכך שווי מ"ר קרקע שהובא בחשבון בתחשיבי הנו כמפורט להלן: גוש שווי למ"ר קרקע מקדם התאמה שווי מתואם 3630 66$ 1.40 92$ 3631 62$ 1.40 88$ 3632 65$ 1.40 91$ 3633 66$ 1.40 92$ 3924 70$ 1.54 108$ 3643 66$ 1.40 94$ 3922 66$ 1.40 94$ סך שווי ממוצע למ"ר קרקע המתקבל בתחשיב השווי של החלקות בשקלול מגבלות הבנייה וייעודי הקרקע בהן תואם מחירי העסקאות בסביבה ונמצא מתאים. עסקאות השוואה במצב החדש עסקאות השוואה שהוצגו כמייצגות שווי במצב חדש לפי 3$-5$, לא נמצאו מתאימות להערכת שווי החלקה בשלמותה. בתחשיבי, שווי מצב חדש בוצע במתודולוגיה זהה לתחשיב השווי במצב קודם. בהתאם לכך, בחלק מהחלקות המיועדות בכל שטחן לדרך, שווי הקרקע הממוצע למ"ר יהיה 0$ לעומת חלקות אחרות שבהן תנאים תכנוניים שונים ובהן שווי מ"ר ממוצע מגיע לערכים שונים בהתאמה. בעררים השונים נמצא כי בחלק מהחלקות שנדונו בעררים בוצעו עסקאות לאחר התאריך הקובע בערכים המפורטים להלן: גוש חלקה תאריך שווי למ"ר קרקע 3630 3 10.08.03 60$ 3630 11 28.08.09 60$ 3633 42 28.11.08 68$ 3632 42 13.01.09 126$ 3633 42 28.01.09 101$ (עמ' 135-134 לשומה המכרעת, ההדגשה בנטוי - במקור). בהמשך, מפרטת השמאית המכריעה ומתייחסת לכל הנתונים וההחלטות, לרבות מימצאי השמאי הממשלתי, זאת בניגוד לטענת העוררים כי התעלמה מהם. השמאית המכריעה הסבירה גם את חובתה לערוך שומה עצמאית וכי איננה כבולה לטענות הצדדים. כך אכן היה עליה לעשות. כך למשל, מפרטת היא, בהמשך: "שווי קרקע לפי עמדת שמאי הצדדים שמאי העוררים קבע כי שווי דונם חקלאי בסביבה במצב קודם הנו 100$ למ"ר על פי הפסיקה בה.פ 805/02 קלינסקי נ' מע"צ שם קבעה השופטת גרסטל שווי חלקה 61 בגוש 3634 בסך 90$ למ"ר. שווי הקרקע במצב חדש הוערך על ידי שמאי העוררים בתחום דרך 5$ למ"ר, ברצועת קו בניין ומעבר קווי החשמל 10$ למ"ר ובקרקע החקלאית שמחוץ לתחום התכנית 20$ למ"ר. בהתאם לשומת המשיבות שווי קרקע חקלאית בסביבה במצב קודם נע בין 50$-65$ למ"ר ושווי במצב חדש בסביבות- 65$-60$ למ"ר. חוות דעת השמאי הממשלתי קמר קובע בספרו: "העיקרון הוא שאין בית משפט כבול לחוות דעתם של המומחים, אפילו נעשתה חוות הדעת בידי השמאי הממשלתי הראשי". חוות דעתו של השמאי הממשלתי שכותרתה "כביש 431 - בקרה לעניין שומות פיצויי הפקעה", ללא תאריך, נערכה בהתאם לבקשת מנכ"ל מש' התחבורה ואגף התקציבים באוצר בהתאם לדיון מיום 24.05.2003. השומות שנבדקו היו שומות מע"צ בגושים 3922,3643,3634-3630. מטרת חוות הדעת, בין היתר, לבדוק הערכים והסכומים הנקובים בשומות מע"צ מכוח צו מיום 26.09.2000 (ק.ת.) 6057. חוות דעתו של השמאי הממשלתי רחבה ומקיפה נושאים רבים, לרבות ההשפעה של תכניות מתאר מחוזיות וארציות על השווי והשפעת זיכרון הדברים שנחתם עם עיריית ראשל"צ. מצאתי כי החלק הרלוונטי בחוות דעתו לענייננו הם פרקים 6.5 - 6.7 המתייחסים לנתוני ההשוואה. שם נבחנו ממצאי שמאי מע"צ לעסקאות בגושים מדרום לשד' נים מינסטר, מצפון לשד' נים- בין צומת עין הקורא לצומת עין הורדים, וגושים ממזרח לצומת גן הורדים. כל קבוצה נבדקה סטטיסטית למציאת סטיית תקן, החציון, השכיחים וממוצע של התחום הבין-רבעוני. ככלל נקבעו בשומות מע"צ ערכי בסיס לשומות על סף 65$-70$ למ"ר. ממצאי השמאי הממשלתי הראשי עולה כי המחיר הממוצע למ"ר בסביבה הנו 61.2$ למ"ר וסטיית התקן 14.90$ למ"ר (76.10$- 46.30$). המחיר הממוצע המשוקלל למ"ר בעסקאות אלו 60.9$ למ"ר. באבחנה שנערכה לשווי ביחס לגודל השטח נמצא כי שטחים קטנים וזעירים מתחת ל- 2 דונם נמכרו במחירים גבוהים יחסית למ"ר ובפיזור רחב של המחיר. המחיר הממוצע בעסקאות אלו 63.4$ למ"ר וסטיית התקן 15.01$ למ"ר (78.4$-41.4$). חטיבות קרקע גדולות יותר לא נבדקו. מסקנות השמאי הממשלתי היא כי המחירים לא הושפעו ממיקום הנכס הנמכר, כל עוד מדובר בשטח שבקרבת התוואי המופקע ותחומי רשל"צ. כמו כן נמצא כי רמת המחירים בעסקאות בחלקות המופקעות עצמן שיקפה רמת מחירים דומה לחלקות אחרות ואף רמה גבוהה במעט. ממצאי השמאי הממשלתי הראשי דומים לממצאים שהוצגו על ידי שמאי המשיבות. מאחר והשמאי הממשלתי מסר חוות דעתו כשמאי מבקר מטעם המדינה, ולאור העובדה כי לא התקיימו בפניו דיונים ע"י הצדדים לרבות הכרעת ועדת הערר בעניין רומאן ברג- לא הסתמכתי על חוות דעתו." (עמ' 137-136 לשומה המכרעת, ההדגשות בנטוי ובקו הן במקור). עניין אחד הוא התעלמות מנתונים כנטען - דבר אשר לא היה כאן כלל ועיקר, ועניין אחר הוא אי קבלת עמדת שמאי העוררים ונתוניהם. השמאית המכריעה פירטה בהרחבה את כל הנתונים שהוצגו לה על ידי הצדדים, לרבות נתוני שווי משומות והחלטות אחרות והתייחסה בהרחבה גם למימצאי השמאי הממשלתי. השמאית המכריעה הסבירה, מדוע לדעתה אין לקבל נתונים כאלו ואחרים שהוצגו בפניה. גם אם העוררים חלוקים על מסקנות השמאית המכריעה בנוגע לנתונים שהציגו בפניה, הרי שמדובר במחלוקת מקצועית, לגיטימית ככל שתהיה, אשר ועדת הערר לא תתערב בה. אי קבלת עמדת שמאי העוררים או נתונים שהציגו, אין בהם כשלעצמם כדי להוות עילה להתערבותנו. הכרעותיה של השמאית המכריעה רובן ככולן הינן במסגרת מיתחם סבירות שיקול דעתה המקצועי ומומחיותה. טעות מהותית או דופי חמור, וודאי וודאי שאין כאן. כעולה מעיון בשומה המכרעת, המתודולוגיה בה נקטה השמאית המכריעה, שהוסברה בהרחבה גם בדיון בפנינו, פורטה בשומה המכרעת, כמו גם העסקאות הרבות והנתונים הרבים עליהם התבססה השמאית המכריעה תוך פירוט וניתוח שלהם. לא מצאנו כל פגם מהותי בענין זה בשומה המכרעת ולפיכך אנו דוחים את טענות העוררים בענין זה. כן נציין כי השמאית המכריעה נקטה בשיטת ההשוואה ואף אמרה זאת במפורש. על כן לא ברור מדוע נטען כי לא נקטה בשיטה זו. וכך אומרת במפורש השמאית המכריעה: "בהתאם למהות הנכסים לאור מטרת השומה, בשומה זו נקטתי בגישת ההשוואה שהיא הרלוונטית ביותר, המבטאת בצורה הטובה ביותר את שווי המקרקעין" (עמ' 164 לשומה המכרעת). כפי שהבהירה השמאית המכריעה, נקבע על ידה שווי קודם לכל חלקה בנפרד, עקב השונות הגדולה בין החלקות. לא ברור על מה נסמכת טענת העוררים כי נקטה "בשיטה הסתברותית" כאשר השמאית המכריעה אומרת במפורש כי נקטה בשיטת ההשוואה וכך נעשה גם בפועל בשומות המכריעות, בין היתר, כפי שפורט וצוטט לעיל. אין מדובר כלל ב"שיטה הסתברותית" או בקביעות סטטיסטיות, כנטען. מהסברי השמאית המכריעה הן בשומות המכריעות והן בדיון בפנינו, עולה כי המילים "הסתברות" או "סיכון" המופיעות בשומה המכרעת, היו בהקשר של מתן מקדמי הפחתה לסיכון ולסיכוי מיקום התוואי, תוך מתן הסבר בטבלה לכך. למעשה מדובר במקדמי הפחתה ולא ב"הסתברות" במובן ה"סטטיסטי", כפי שטענו העוררים ובוודאי לא בנקיטה ב"שיטה הסתברותית" לענין השווי כפי שטענו בפנינו. כך למשל, קבעה בעניין זה בין היתר, השמאית המכריעה (עמ' 150 לשומה המכרעת): "בתחום הקרקע החקלאית מעבר לתוואי הדרך ומסילת הברזל, לאורך תוואי הדרך האזורית הובא בחשבון כי קיימת הסתברות להסטת התוואי. בטווח זה הובאה בחשבון רמת ודאות של 25% בגין הסטת התוואי. הובא בחשבון כי רמת הודאות למיקומה של רצועת המסילה בצמידות לדרך היא של 75%. באזור גוש 3633 הובאה בחשבון הסתברות של 33% בשל התפצלות התוואי." כאמור לעיל, ועדת הערר לא תתערב, לא בקביעת שווי ולא בקביעת מקדם כזה או אחר ע"י שמאי מכריע, ובוודאי שלא בשיעורו. כל אלו עניינים שמאים מובהקים הם, בתחום מומחיותו ומקצועיותו של השמאי המכריע. לא מצאנו כל טעות, ובוודאי שלא טעות מהותית, לא במתודולוגיה בה נקטה השמאית המכריעה, לא בהסברים הנרחבים שפירטה בשומה המכרעת ובפנינו, ולא בעבודה המקיפה שעשתה בניתוח מאות הנתונים ועשרות עסקאות ההשוואה שבדקה, ולא לגבי השווי שקבעה, הן במצב התכנוני הקודם, והן במצב התכנוני החדש. אשר לטענות לגבי תוואי הדרך וסיווגה: לא מצאנו כל בסיס לטענות העוררים. השמאית המכריעה לא קבעה כי הדרך הייתה דרך ארצית. ההיפך הוא הנכון. השמאית המכריעה מנתחת בהרחבה בכל השומות המכריעות את המצב התכנוני הקודם (לדוגמא: עמ' 113 ואילך לשומה המכרעת, בערר 9028/11) ואומרת במפורש, ובמודגש, כי בחינת הליכי התכנון והוראות התכניות מעלה, כי לא קיימת התייחסות מתאימה לשד' נים ושד' מינסטר כדרך ארצית, לא מבחינת קווי בניין ולא מבחינת הרצועה לתכנון (עמ' 115 למשל). השמאית המכריעה מדגישה כי כך או כך, בפועל הדרך בשד' נים/מינסטר היתה דרך מקומית. בהתאם לכך נגזרות הכרעותיה בהמשך. כן לא מצאנו בסיס לטענות העוררים כנגד קביעותיה של השמאית המכריעה בעניין קווי הבניין ותוואי מסילת הברזל אשר פורטו ונותחו גם בהם בהרחבה בשומות המכריעות. אשר על כן אנו דוחים את טענות העוררים בעניין זה. כך למשל, קובעת ומדגישה השמאית המכריעה בעניין זה, במפורש: "סיכום ככל שמסקנתי ממדרג התכניות כי תוואי שד' נים/ מינסטר מוגדר סטטוטורית כדרך ארצית נכונה, אזי בתכניות שאושרו בצמידות לדרך זו נדרשה הקלה מתמ"א 3 על תיקוניה לעניין קווי בנין מדרך. יחד עם זאת, בבחינת הליכי התכנון והוראות התכנית שאושרו בסביבה, עולה כי לא קיימת התייחסות מתאימה למדרג זה- הן מבחינת קו הבניין הנדרש, והן מבחינת הרצועה לתכנון ומוסד התכנון הנדרש לאישור התכנית. מהאמור לעיל, הגעתי לכלל דעה כי מעמדה של הדרך שהוגדרה עפ"י רצ/1/1 כדרך ברמה ארצית, לא יושם בפועל ככזה. תכניות שאושרו בסביבה, קודם הפקדתה או אישורה של תמ"מ 6/3 א', מצביעות על כך שועדות התכנון לא הקפיאו התכניות בתחום הרצועה לתכנון מצפון לתוואי, וכן לא קבעו בתכניות קו בניין המתאים לדרך במדרג ארצי. תוצאה זו יכולה לנבוע מכך שועדות התכנון התייחסו לדרך זו כדרך מקומית, בין אם התייחסות זו נבעה משינוי במעמד הדרך לפי רצ/16/1 או כתוצאה מטעות. כך או כך, התוצאה בפועל היתה כי מעמד תוואי הדרך בשד' נים/ מינסטר היתה כאל דרך מקומית ולא כאל דרך ארצית"." (עמ' 115 לשומה המכרעת, ההדגשות במקור!) אשר לטענות העוררים כנגד קביעת השמאית המכריעה בנוגע לקווי החשמל: השמאית המכריעה הסבירה כי: "קו מתח עליון הוצב בחלקות 161 ק"ו לפי תכנית תא/45204 ב- 21.8.97 (על פי חוק משק החשמל, ולפי תכנית תא/64904/3 מיום 20.8.58, קו מתחת עליון 110 ק"ו". (עמ' 100 לשומה המכרעת, וכן עמ' 136-135 שם). אין קביעה בשומה המכרעת כי היה מסדרון חשמל ערב אישור התכנית. הכרעתה לגבי קווי החשמל, היא: "קו החשמל קיים בפועל לאורך תוואי נים מינסטר ומתעקל לדרום מזרח. בחלק מהחלקות עבר בתאריך הקובע קו חשמל או עמד עמוד חשמל כמפורט בתאור הנכס. קו חשמל מתח גובה במצב קודם מצפון לדרום, תואם גם הרצועה לפי תמ"מ/3 (1:50,000). בנוסף קיימת רצועה מקבילה לתוואי דרך 431 לפי תמ"א/31 (קנ"מ 1:100,000). רוחב הרצועה לאיסור בנייה 70 מ' (35 מ' מהציר), רוחב הרצועה בה נדרשות הנחיות חב' חשמל 100 מ' (50 מ' מהציר)" (עמ' 149- 150 לשומה המכרעת, ההדגשה בקו במקור). ובהמשך: "תוואי קווי חשמל בתחום שטח המעבר לקווי חשמל נוספו גם תכליות לקווי מים, ביוב, דרכים, מסילות ברזל, עורק ניקוז וקווי דלק. בתכניות נקבעה מגבלת בנייה בשטח המעבר למבנים חקלאיים בודדים בגובה שלא יעלה על 3 מ'. הקמת מבנים בתחום זה מותנית באישור בכתב מחב' חשמל. תכנון הנדסי מפורט לכביש מס' 431 יתואם ע"י מע"צ ורכבת ישראל עם חב' החשמל באופן שיאפשר שילוב של כביש, מסילות ברזל וקווי חשמל בשטח המשותף. השינוי בהשוואה למצב הקודם: 10.2.2.1 תוספת תכליות לשימושים בתחום הרצועה, לרבות דרכים, מסילת ברזל והעברת קווי דלק. כמו כן נקבעה לראשונה מגבלת גובה סטטוטורית למבנים החקלאיים. לצד אלו, התכנית קובעת מגמה לאיחוד תשתיות וייעול השימוש בשטח הרצועה. 10.2.2.2 ודאות ומסוימות- התכנית קובעת מיקום סופי וחד חד ערכי לתוואי פרוזדור החשמל בצמוד לתוואי דרך 431. הרצועה צפון דרום לא בוטלה ( קיימת בתמ"מ 3 ובתמ"מ 21/3)." (עמ' 152, לשומה המכרעת, ההדגשות בנטוי ובקו, במקור). איננו סבורים כי נפל פגם כלשהו בלקיחה בחשבון של קו החשמל במתח גבוה שהיה על חלק מהחלקות במשך עשרות שנים (גם אם מדובר בתכנית ע"פ חוק משק החשמל). מתן משקל מסוים בקביעת שווי מקרקעין במצב התכנוני הקודם, לקיומו של קו החשמל במשך עשרות שנים הינו עניין שמאי מקובל וסביר הנמצא בתחום המומחיות והמקצועי של שמאי מקרקעין. אין מדובר כלל בקביעה כי היה מסדרון חשמל או פרוזדור חשמל במצב התכנוני הקודם, כפי שטענו העוררים. השמאית המכריעה התייחסה וניתחה בעניין זה, גם שומות אחרות, לרבות בעניין לקיחה בחשבון של מעבר קווי חשמל בקביעת שווי מקרקעין במצב תכנוני קודם, וכך נאמר שם: "שווי קרקע בתחום מגבלת קו החשמל מבחינה תכנונית התווית קווי חשמל התאפשרה לפי 6- R. תמ"מ 3 קבעה תוואים לקווי חשמל. בחלק מהחלקות עברו בפועל קווי החשמל מתח גבוה גם במצב קודם. הובא בחשבון כי במצב חדש לא בוטל תוואי קו החשמל שנקבע בתמ"מ 3. בפסיקתי מיום 17.04.2007 בערר 214/04, צדוק נח וכהן את דן נכסים ובניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות קבעתי כי לא הוכחה ירידת ערך בקרקע חקלאית בגין התווית קו חשמל סטטוטורי בחלקות בהן עבר בפועל קו חשמל במצב קודם. בפסיקת השמאית המכריעה גב' לבנה אשד מיום 26.03.2002 ערר 98/97 מושב חגור נ' הועדה המקומית לתו"ב דרום השרון וחב' חשמל נקבעה הפחתה בשיעור של 10% בשווי הקרקע בגין התווית קו חשמל בתחום קרקע חקלאית עם פוטנציאל ו- 5% בגין חובת התייעצות נדרשת. חוות הדעת מתבססת על ההפרשים שזוהו בשיווק קרקע למגורים בבנייה צמודת קרקע וכפר גימלאים במושב בני דרור. בפסיקת השמאי המכריע מר עדי צביקל מיום 07.10.2003 בערר 178/99 אהוד רוטמן נ' הועדה המקומית לתו"ב חדרה נקבעה הפחתה בשיעור 10% בשווי הקרקע בגין התווית קו חשמל בתחום קרקע חקלאית עם פוטנציאל. בהתאם לחוות הדעת נקבע: "קבעתי כי שווי קרקע חקלאית עליה עוברים קווי חשמל נמוך משווי קרקע חקלאית בסביבה ושווי קרקע חקלאית הנמצאת בתחום קווי הבניין של קו שפיה-קאסם זהה לשווי קרקע חקלאית בסביבותיה". בפסיקת השמאית המכריעה גב' עינת כרובי מיום 10.10.2006 בעררים 359/01, 126/02 חכים ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב רחובות וחב' חשמל נקבעה ירידת ערך בשיעור 19.4% בגין התווית קו חשמל מתח גבוה בקרקע חקלאית. בנתוני העסקאות בחלקות בסביבה והשונות בערכים לא ניתן לבודד השפעתו של קו החשמל מיתר הגורמים המשפיעים על שווי הקרקע. שמאי העוררים לא הציגו בפני ניתוח או נתונים המצביעים על שווי שונה בגין קו חשמל קיים, בין אם בפועל ובין אם על פי הוראות תכנית (תמ"מ 3). שמאי העוררים הפעיל מקדם הפחתה בגין התווית קו חשמל במצב חדש בלבד. משמע, שלא מצא במצב קודם השפעה על שווי המקרקעין בגין קיומו של קו החשמל מתח גבוה. הטענות כי בגין התווית הרצועה יוגבלו השימושים לחקלאות - לא הוכחה. לענין מגבלת ריסוס ככל שקיימת, לא הוצגו נתונים. למיטב ידיעתי, בתחום בהם קיימים קווי חשמל מתבצעים ריסוסים מהאוויר ומהקרקע. ככל שהתקיים עיבוד חקלאי, לא הוצגו נתונים עובדתיים על שינויים בתפוקה החקלאית בגין מגבלה זו. שווי הקרקע איננו משקף שווי הנגזר מעיבודה של הקרקע כחקלאית. ראוי לציין כי ככל שמגולם פוטנציאל תכנוני בקרקע חקלאי מגולם בה באותה מידה הפוטנציאל להפקעה בשעורים של עד 40%, אשר יוקצו לצרכי ציבור בכל תכנית שתיערך - בין אם לפי פרק ג' סימן ז' ובין אם התכנית רגילה. בהתאם לכך, במקום שנקבע כי במצב התכנוני קיים קו חשמל מתח גבוה (בפועל) או תוואי לקו חשמל מתח גבוה (בתכנון), לא קבעתי מקדם הפחתה לשווי. במצב החדש, ניתנה הפחתה לשווי הנובעת מרשימת השימושים והמגבלות בתחום הרצועה שהוגדרה כ"שטח מעבר לקווי חשמל ראשיים". ההפחתה נובעת מהוראות התכנית בדבר שינוי היעוד שניתן לבצע באזור זה מבלי שיהווה שינוי לתכנית לרבות תכליות מותרות לדרכים ומסילות ברזל, עורקי ניקוז, קווי דלק, מיום ביוב וכיוצ"ב. בהתאם לפסיקה בה"פ קזושנר נ' החברה הלאומית לדרכים נקבע כי יש לקבל טענת חברת חשמל שאין לראות בשטח המיועד למעבר חשמל כשטח המיועד להפקעה, ראשית בשל הוראות התכנית (ס. 15.2), שנית משום שהתכנית אינה משנה ייעוד הקרקע. גם התכליות שהותרו אינן מחייבות מסקנה כי ייעוד הקרקע השתנה ואף צריך לומר כי תכליות אלו לא יושמו. בהתאם להוראות התכנית מצד אחד- הרצועה למעבר קווי חשמל איננה מופקעת ובגין כך מגלמת שווי לציפיות עתידיות ומצד שני- השימושים המותרים בקרקע לצד מגבלות הבנייה בה מצמצמות את הנאת הבעלים. הגדרת שימושים מותרים לדרך ומסילת ברזל מהווה, לכאורה, "עקיפה" של ייעוד מתאים תחת כותרת כללית של "שטח מעבר לקווי חשמל ראשיים". יחד עם זאת, אין זה נראה סביר כי תתאפשר התווית דרך או מסילת ברזל ללא תכנון מפורט. המקדם הראוי לשטח פרטי פתוח הנו 30%-35% לעומת שצ"פ 20% הכולל ברוב המקרים תכליות דומות לתכליות שהוגדרו בתכנית." וכך למשל, נקבע שם, לגבי המקרקעין הספציפיים: "בקביעת המקדם הראוי הבאתי בחשבון כי המקרה נשוא הערר: יש אפשרות להשתמש בקרקע לחקלאות בהתאם ליעודה. השטח בתחום הרצועה מצוי ברצף פיזי ליתרת החלקה. הורות התכנית אינן מחילות חובת תחזוקה או פיתוח על הבעלים בגין הכללת הקרקע בתחום הרצועה. השטח נשאר בבעלות פרטית וכילול להיכלל בתכנית עתידית ככל שתהיה במקום. בהתאם לכך הנני קובעת כי המקדם הראוי לשטח התחום הרצועה הנו 0.35." (עמ' 167-165 לשומה המכרעת שם, ההדגשות בנטוי ובקו, במקור) אשר על כן כאמור, גם בעניין זה יש לדחות את טענות העוררים. לא נפל כל דופי חמור או טעות מהותית, בניתוח המפורט והמלומד של השמאית המכריעה בעניינים אלו. כך גם יש לדחות את טענות העוררים בכל הנוגע למתן משקל בשומה המכרעת למצב התכנוני הקודם גם לתכניות ארציות ומחוזיות. ועדת הערר קבעה במפורש, בהחלטתה המקיפה והנרחבת בעררים המקוריים, כי יש ליתן משקל לתכניות ארציות ומחוזיות קודמות, וקבעה במפורש כי היתה, מה שאנו קוראים: "עננה תכנונית" על המקרקעין, אשר יש לקחתה בחשבון לענין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, וכך קבעה ועדת הערר: "התכנית המונחת על שולחנה של ועדת הערר, היא אמנם תכנית מתאר מחוזית אך מהווה תכנון מפורט, לפיו למעשה ייסלל הקטע המערבי של כביש 431, תונח מסילת הרכבת ויעברו קווי החשמל, המפורטים בתכנית. לכאורה סלילת הכביש באה בחלקות מקרקעין אלה ואחרות, על קרקע חקלאית בתולה ובחלק מן המקרים בקרקע חקלאית שחלקים ממנה יועדו לדרך קיימת. יחד עם זאת, התכנון המפורט לכביש ולתשתיות האחרות לא בא לעולם בחלל הריק לחלוטין, אלא הוא המשך של תכנון כללי, אשר עבר עם השנים מטמורפוזות כאלה ואחרות, ועבר תהליך של קונקרטיזציה עד להגיענו לתכנון המפורט הסופי, שאחריו אין עוד אלא ביצוע ויישום במציאות הפיסית, כמידת הסופיות של התכנון בכלל. יאמר כבר עתה כי התכנית אינה ולא הייתה בגדר הפתעה כלל ועיקר, גם בתקופה בה טרם החלו בהכנתה ובטרם הופקדה. במסגרת ניתוח ציפיותיהם של בעלי זכויות במקרקעין בסביבה, בחלק ממתחמי המקרקעין, יש לקחת בחשבון ציפייה ברורה ברמה גבוהה של ודאות לאישורה של התכנית ומעבר הכביש, אם כי רמה גבוהה זו של ודאות לא הלכה בהכרח יד ביד עם רמה גבוהה של מסוימות. כפי שועדת הערר סבורה, הרי גיבוש המסוימות של פרטי התכנית נעשה ומגולם ברובו מתוך תוכה של התכנית שבפנינו. ראוי לומר כבר בפתח הדברים כי לטעמנו, כל מי שרכש קרקע בסביבה זו בחלק מן האזורים, גם בטרם הופקדה התכנית, חזקה עליו שידע מקדמת דנא, ואם לא ידע הרי צריך היה לדעת, ללא קשר להליכי התכנון של התכנית ולפני הכנתה והפקדתה, כי המקרקעין כפופים ל"סיכון" כי תוואי הכביש המתוכנן, יעבור דווקא בתוך תחום המקרקעין או בסמיכות אליהם, ככל שמדובר בקטעי התוואי שאינם חדשים ביחס לתמ"א 3. אמירה אחרת מייתרת לחלוטין את התכנון הארצי והמחוזי של מערכת הכבישים והתשתיות הלאומיות בישראל". (עמ' 17 להחלטת ועדת הערר בעניין רומאן ברג, ההדגשה בקו היא שלנו, כן, בהמשך ישנו ניתוח נרחב בענין זה, שם בעמ' 37-33). והדברים ברורים. נעיר כי דברים אלו עולים בקנה אחד עם קביעותנו אנו בדבר מתן משקל בקביעת שווי מקרקעין במצב תכנוני קודם ל"עננה תכנונית" המעיבה על המקרקעין, אשר יש פעמים שהיא אף "עננה תכנונית כבדה" ונפרט כמה מהחלטתנו בהקשר דומה: בהחלטה בערר 9010/11 יפה פנחסי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון ואח', מצב דומה בו היתה תכנית מיתאר ארצית קודמת, אשר קבעה תוואי דרך בסמוך למקרקעי העוררים, כונה על ידינו כ "עננה תכנונית", וכך אמרנו שם: "כך גם בענייננו. במצב התכנוני הקודם ריחפה "עננה" תכנונית על האזור. משמעות "העננה" היתה כי למעשה על כל קונה סביר, היה לקחת בחשבון את הסיכון כי תוואי הדרך עלול לעבור בצורה זו אחרת במקרקעין. הפגיעה הקונקרטית התגבשה רק עם "ירידת הגשם" בפועל - אישור התת"ל אשר קבעה את התוואי הסופי והקונקרטי של הדרך. עד לאישורה לא ניתן היה לדעת למשל, מה השטח המדויק שישונה ייעודו לדרך או היכן יהיה המיקום המדויק של התוואי, וכפועל יוצא מכך רצועת הדרך ומגבלות קווי הבניין. אשר על כן תת"ל 15 היא "תכנית פוגעת", במובן זה, שרק עם אישורה התגבשה הפגיעה הקונקרטית במקרקעי העוררת, הן לעניין השטח המדויק ששונה ייעודו לדרך והן לגבי יתרת השטח שנותר." (שם בעמוד 8, פורסמה בנבו). ואילו בערר 303-307/08 ראובן דבש ואח׳ נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר, קבענו לראשונה שפעמים ה"עננה התכנונית" עננה "כבדה" היא, לענין המשקל שיש ליתן לה במצב התכנוני הקודם, הכל תלוי בכלל רכיבי המצב התכנוני הקודם ובמאפיינים הספציפיים של המקרקעין: "במקרה שלפנינו סבורים אנו כי בתמ"א 23 שינוי 10, ישנה קצת יותר מ"עננה תכנונית" או אם אפשר לומר "עננה תכנונית כבדה". במקרה שלפנינו הסימון של הכפלת המסילה, הקו המקווקו במיקרא של התשריט שפירושו: "מסילת ברזל כפולה מתוכננת", הינו ממערב למסילה הקיימת- היינו לכיוון המושב יציץ והחלקות המקרקעין שבתחומו. יחד עם זאת, איננו סבורים כי אי הגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק בזמנו, עם אישור תמ"א 23 תיקון מס' 10, חוסמת לחלוטין את זכות התביעה של העוררים, בגין אישור התכנית החדשה נשוא הערר שבפנינו, תת"ל 9/3,4א'. גם אם ברור לדעתנו, כי תמ"א 23 שינוי 10 השפיעה על ערכם של מקרקעי העוררים, עדיין אין מדובר בהשפעה שניתן היה לתרגמה לפגיעה מסוימת, וברורה הניתנת להערכה ושבדרך כלל גם תהיה גדולה יותר. הראיה, שעם אישורה של תת"ל 9/4,3, התכנית החדשה, "הקו הכחול", המסמן את תחום התכנית איננו קו אחיד. הוא למשל קטוע ואיננו עובר בחלקה 37, שלטענת ב"כ משיבה מס' 2 בדיון הינה חלקה לצרכי ציבור (עמ' 4 לפרוטוקול, מיום 31.1.12). התיחום המדויק למסילת ברזל, לדרכים ולשטח לפיתוח נופי, נקבעו בתכנית החדשה. קשה לדעתנו לבוא ולטעון כי שיעור הפגיעה המדויק בכל חלקה וחלקה היה ידוע וברור עוד עם אישורה של תמ"א 23 תיקון מס' 10, כמו גם המרחק המדויק של כל חלקה מתוואי המסילה וכמה ממנה "תנגוס" המסילה, ואיזה שטח בדיוק יוותר תחת מגבלות הבניה. אשר על כן במקרה שלפנינו, לדעתנו, אכן נגרמה פגיעה במקרקעין עם אישורן של תכניות קודמות, אולם שיעור הפגיעה המדויק יכול היה להתגבש רק עם אישורה של התת"ל נשוא ערר זה." (עמ׳ 12-11 להחלטה, פורסמה נבו) השמאית המכריעה פעלה על פי הנחיות ועדת הערר בכל הנוגע לפירוט וניתוח המצב התכנוני הקודם ולמשקל שיש ליתן ל"עננה התכנונית" שהעיבה על המקרקעין, בקביעת שווים במצב התכנוני הקודם. נעיר גם כי לא נמצא כל בסיס לטענה כאילו הסתמכה השמאית המכריעה כבסיס להכרעותיה ב"איורים" ולא בתשריטים. אשר על כן, לא נפלה כל טעות, ובוודאי שלא טעות מהותית, בניתוח שעשתה השמאית המכריעה ובהכרעותיה אשר יישמו את החלטת ועדת הערר. אשר על כן אין מקום להתערבותנו גם בעניין זה. אשר לטענה כנגד קיזוז פיצויי ההפקעה: אין מקום לכפל פיצוי ואשר על כן, כפי שנעשה בכל המקרים בהם שולמו פיצויי הפקעה, יש לקזזם מסכום הפיצוי שנפסק. אשר לטענה בעררים 9025+9026/11 בענין המע"מ: הסוגיה הוכרעה כבר בפ"ד כפריס. בענין זה נפנה גם לערר 9019/10 כפר הנוער יוהנה ז'בוטינסקי .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק (פורסמה בנבו). מה גם, שטענות העוררים ענין הם לרשויות המס לענות בו ולא לוועדת הערר, ככל שיחוייבו על ידן. אשר לטענת העוררים בעררים 9026+9025/11 בדבר "שמירת זכותם" לערעור על החלטת ועדת הערר המקורית בערר רומאן - ברג: דומה כי אין צורך להאריך בדיון בטענה זו, שאין בה ממש. ביום 21/5/06, ניתנה החלטה מקיפה מפורטת ונרחבת על ידי ועדת הערר בהרכבה הקודם בעררים המקוריים שהוגשו. החלטה אשר גם הפכה "לנכס צאן וברזל" מאז. בהחלטה מקיפה זו, הכריעה ועדת הערר במכלול הסוגיות רבות שנדונו בפניה. יש סוגיות בהן נדחו לגמרי טענות העוררים, יש סוגיות בהן התקבלו טענות העוררים, ויש עניינים אשר הועברו לבחינת השמאית המכריעה בכפוף להחלטות העקרוניות שנתנה ועדת הערר ולהנחיות שקבעה, כפי שפורטו בהחלטתה. כך למשל, הכריעה וקבעה ועדת הערר את העקרונות בעניין נטל ההוכחה המוטל על תובע הטוען לקיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד מקרקעין, וכן קבעה כי "ערכי השוק אינם חזות הכל". כן קבעה בענין ה"עננה התכנונית" שיש לקחת בחשבון במצב התכנוני הקודם, כפי שפרטנו לעיל, ועוד קביעות רבות אחרות אשר להן כפופה ומחויבת השמאית המכריעה, בבואה לערוך שומה מכרעת. ככל שלעוררים היו טענות כנגד קביעותיה והכרעותיה של ועדת הערר, היה עליהם להגיש ערעור במועד הקבוע לכך בחוק. העוררים מנועים בשלב זה מלטעון טענות כנגד החלטת ועדת הערר, משלא הגישו ערעור במועד ומשפעלו על פי החלטת ועדת הערר. העוררים הלכו והתדיינו בפני השמאית המכריעה, שילמו את שכר טרחתה, והשתתפו בכל ההליכים אצל השמאית המכריעה, שהם פועל יוצא מהכרעותיה וקביעותיה של ועדת הערר. אם כטענתם, באמתחתם טענות כנגד קביעותיה העקרוניות של ועדת הערר בערר המקורי, מה היה להם לילך לשמאי מכריע, אשר כפוף וחייב לפעול על פי הקביעות העקרוניות של ועדת הערר, אשר כאמור אינן מקובלות עליהם? אבסורד גדול יותר הוא טענתם, כי הם שומרים על טענותיהם כנגד החלטת ועדת הערר במסגרת ערעור על החלטתנו הנוכחית על העררים אשר הוגשו על השומה המכרעת. היינו, למדנו מפי העוררים עצמם, כי מלכתחילה בדעתם להגיש ערעור על החלטתנו זו, בין אם היו מתקבלות טענותיהם בעררים כאן ובין אם לאו. כאמור, נדמה כי מיותר יהיה להאריך שכן הדברים ברורים: בידוע הוא שאין כוונת המחוקק כי יעשה שימוש סרק בהליכים ובזכויות הערר והערעור שהוקנו לבעלי הדין. בידוע הוא גם, כי המחוקק איננו משחית מילותיו לריק. בחוק נקבעה זכות לערור על שמאי מכריע, בערר חדש המוגש לוועדת הערר. לשם מה, אם כן, קבע המחוקק זכות ערר על שמאי מכריע? המחוקק בוודאי שלא התכוון כי יוגשו עררי סרק או עררים סתמיים על שומות מכריעות, רק על מנת שלאחר מתן החלטה בערר על שמאי מכריע, יוגש ערעור גם על ההחלטה המקורית אשר מינתה את השמאי המכריע. ברור כי לא לכך הכוונה, לא בהליכי הערר לוועדת הערר ולא בהליכי הערעור לבית המשפט המחוזי, הקבועים בסעיף 198 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. כאמור לעיל, ככל שלעוררים טענות כנגד החלטת ועדת הערר המקורית, היה עליהם להתכבד להגיש ערעור במועד, לרבות ערעור על עצם מינוי של שמאי המכריע ועל ההנחיות שניתנו לו, שכן לשיטתם, המינוי לוקה הוא, באשר כפוף הוא לעקרונות ולהנחיות אשר אינם מקובלים עליהם. משפעלו העוררים על פי החלטת ועדת הערר, ניהלו הליכים ממושכים בפני השמאי המכריע והגישו ערר על השומה המכרעת, מנועים הם כיום מלבוא ולטעון כנגד ההחלטה אשר מינתה את השמאי המכריע. אשר על כן אנו דוחים את טענות העוררים בעניין זה. כן מצאנו לבסוף להעיר, גם בנוגע לטענת העוררים בדבר "שמירת זכותם" להעלות כל טענה חדשה שתעלה על דעתם בעת הדיון בפנינו, לרבות טענות על השומה המכרעת, כלשונם. גם כזאת טרם ראינו, וגם בעניין זה נדמה כי אין צורך להאריך ולהכביר מילים. לא בכדי קבע המחוקק בסעיף 198 לחוק התכנון והבניה מועד להגשת ערר. עד למועד זה על הרוצה לערור, להתכבד ולקבץ את כל הטענות המסמכים והראיות שיש בידיו כנגד ההחלטה שנתנה הוועדה המקומית, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. נכון הוא כי פעמים, מחמת אילוץ כזה או אחר, ניתנת אפשרות, כיוצא מהכלל, להשלים טיעון או ראיה כזו או אחרת בהליכים שבפנינו. אולם, אין פירושו של שיקול הדעת המוקנה לוועדת הערר לאפשר העלאת טענות חדשות בפניה או תיקון כתב ערר בנסיבות מסוימות, כי ניתן להגיש ערר כללי ובו טענה אחת או שתיים, ולומר בסופו, כי מלכתחילה בכוונת העוררים להעלות טענות חדשות שאינן מוזכרות בערר, וזאת במסגרת "זכותם" להשלים טענות וראיות בדיון. אין מדובר במקרה שלפנינו בבקשה לתיקון כתב ערר או בבקשה להשלמת טענה שלא הועלתה למשל, מחמת תקלה או שגגה בערר המקורי. כאן מדובר בכתב ערר המפרט שתיים או שלוש טענות כנגד שומה מכרעת, כאשר העוררים מבקשים "לשמור על זכותם" לטעון או להגיש כתב ערר חדש ושונה לחלוטין עם טענות רבות ושונות שלא נזכרו ולא פורטו כלל בערר שהוגש. אל לבעלי הדין להיות מופתעים ביום הדיון מטענות ועובדות שלא בא זכרן ובדל זכרן בכתבי הטענות. על כתב טענות להכיל את כל הטענות העובדתיות והמשפטיות שהטוען להם רוצה להעלות בדיון. הדיון בפנינו איננו פתח למעין "מסע דייג" והשלמות הדדיות של טיעונים בעררים, שלא נטענו ולא פורטו בעררים עצמם. קבלת טענה מסוג זה פירושה פגיעה מהותית בזכויות הצד שכנגד. אשר על כן, אין מקום לאמירות גורפות שנאמרו מלכתחילה בעררים שלפנינו, כי תועלינה טענות "מן הגורן ומן היקב", בעל פה או בכתב, כיד הדמיון הטובה עליהם, ומבלי שטרחו לפרטן מלכתחילה בכתב הערר. בעניין זה נפנה בין היתר, לרע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ .נ. סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ,( שם בעמ' 10-9), ועוד פסקי דין רבים אחרים. נעיר גם כי בפסיקה המצויה למכביר בעניינים אלו, ישנה אף התייחסות לשימוש לרעה במקרים כגון דא. אשר על כן אין מקום מלכתחילה לאמירות או לטענות מסוג זה, כפי שנטענו בעררים אלו. סוף דבר לאור כל האמור לעיל לא מצאנו כי נפלו טעויות מהותיות, ובוודאי לא דופי חמור, בשומות המכריעות המקיפות, הנרחבות, המפורטות והמקצועיות נשוא העררים שבפנינו. את ההסברים, ההבהרות והפירוט הנרחב שניתנו ע"י השמאית המכריעה, בדיון בפנינו, אנו רואים גם כחלק בלתי נפרד משומותיה המכריעות. אשר על כן, לא מצאנו כי יש מקום להתערב בשומות המכריעות, ואנו דוחים את העררים. אשר לטענות בענין אי פסיקת הוצאות ע"י השמאית המכריעה בעררים 9026/11 + 9025/11: ראשית נדגיש כי טעו העוררים בטענתם כי לשמאי מכריע סמכות לפסוק באופן כללי הוצאות ושכר טירחת עו"ד, וגם לגבי הליכים שלא נוהלו בפניו. ניתוח נרחב בעניין זה נעשה על ידינו בערר 8007/10 פנחס רגב נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה; לעניין שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, ועל אחת כמה וכמה שכך, לעניין שמאי מכריע שלפני תיקון 84 לחוק. אשר על כן נדחות טענות העוררים בעררים 9025/11+9026/11, כנגד השמאית המכריעה בעניין זה. אשר לבקשה לפסיקת הוצאות ושכר טירחת עו"ד והשמאית המכריעה, בעררים שלפנינו: נוכח דחיית העררים אין מקום לפסיקת הוצאות לעוררים ולחלוקה שונה של שכר טירחת השמאית המכריעה, כבקשתם. אשר לבקשת המשיבות לפסיקת הוצאות, בנסיבות הענין והתמשכות ההליכים, החלטנו לפנים משורת הדין, להשית הוצאות סמליות על העוררים לכל אחת מהמשיבות. העוררים ביחד ולחוד בכל ערר בנפרד, ישאו בהוצאות המשיבות - על פי החלוקה שקבעה ועדת הערר לעניין שכר טירחת השמאי המכריע היינו: משיבות מס' 1 ו-2 - בסכום של 10,000₪ בתוספת מע"מ כחוק, לכל משיבה בנפרד ומשיבות מס' 3 ו-4 ביחד - בסכום של 10,000₪ בתוספת מע"מ כחוק (סה"כ בסכום כולל של 30,000₪ בכל ערר ובתוספת מע"מ כחוק). שמאות