ערר כנגד קביעותיו של השמאי המכריע, בעניין פוטנציאל תכנוני ובתמצית- כנגד ערכי השווי שנגזרו מכך. המשיבים טוענים, כי ערכי השווי שנקבעו על ידי השמאי המכריע, נמוכים מאלו שהיה צריך לקבוע לפי שיטתם, אולם מאחר והיקף ההתערבות בשמאות מכריעה הינו מצומצם, לא הגישו ערר על כך. אין מקום, לפיכך, להתערב בשומה המכרעת, ובוודאי שלא לעניין ערכי שווי שנקבעו על ידי שמאי מכריע. הודגש, כי כל טענות העוררת, נטענו בפני השמאי המכריע, אשר קבע והכריע כפי שהכריע לגביהן, ואין מקום להתערב או לשנותן. מאחר ודנו כבר בעררים דומים כנגד ערכי שווי וקביעות בעניין פוטנציאל תכנוני, על ידי שמאים מכריעים באזור זה של המקרקעין, לרבות שמאי מכריע זה, מצאנו כי נכון יהיה בנסיבות העניין שלפנינו, בהן המשיבים, שהם למעשה התובעים, כבר מצויים בהליכים עוד משנת 2003, ליתן החלטה בערר שלפנינו, לאמץ וליישם את העקרונות שקבענו בהחלטות קודמות שלנו בעניין זה, לאמור: ראשית נדגיש, כי אין מקום לקביעות מסוג אלו, שבשומה המכרעת שבפנינו, כי את ערכי השווי יש לבחון על פי "קרקעות בסביבת הנכס הנדון שנסחרו בערכים גבוהים", וכי לאור זה, "בעיני שוק המקרקעין, הסיכוי לשינוי ייעוד בקרקעות באזור הינו לפחות בגדר של ציפייה סבירה" (עמ' 28 לשומה המכרעת). אמירות מסוג זה, כבר אין להן מקום לאור ההחלטות הרבות הברורות שניתנו על ידינו בעניין זה, לרבות בערר 270/08, לנדסהוט ראובן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה עמק חפר ואח', ערר 9003+9004/10 חברת חשמל לישראל בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה נס ציונה ואח'. ערר 9010+9011/09 ברק עזרא ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה נס ציונה ואח', ערר 9033+9046/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' ישראל חגי ואח', ערר 9016/11 חברת רכבת ישראל ואח' נ' עופרה לרר ואח'. כפי שקבענו בהחלטותינו, פוטנציאל תכנוני אשר ממנו יגזרו ערכי שווי אשר יש בהם כדי לשקף ציפייה ממשית לשינוי ייעוד המקרקעין, יש להוכיח בהליכי תכנון בר קיימא, במקרקעין הספציפי לו טוענים לפוטנציאל תכנוני. מחירים ספקולטיביים וסחירות קרקעות בערכים גבוהים יכולים אולי לשקף ציפיות של ספקולנטים, אך לא פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד, וערכי שוק כאלו נדחו שוב ושוב בפסקי דין או בהחלטות ועדת הערר. על מנת שלא להאריך, נפנה לכל החלטותינו שפורטו לעיל, וכן לערר 97-112/03 רומן ברג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ואח'. כמו כן, אין מקום לקביעה בשומה המכרעת, כי כאשר לא קיימת תכנית ספציפית שקידומה הופסק בעקבות התכנית הפוגעת, משקף שווי הקרקע פוטנציאל כללי להבדיל מפוטנציאל ספציפי (עמ' 28 לשומה המכרעת). אין בסיס לקביעה, כאילו ישנה פגיעה הנקראת "פוטנציאל כללי", להבדיל מ"פוטנציאל ספציפי". פוטנציאל כללי נדחה זה מכבר כמבסס פגיעה במקרקעין, וכפי שקבע השמאי המכריע עצמו, כיוון שאין תכנית ספציפית על המקרקעין, שקידומה הופסק בעקבות התכנית, הרי שאין כל פוטנציאל תכנוני למקרקעין. בערר 9033+9046/10 חברת רכבת ישראל ואח' נ' עופרה לרר ואח', ובערר 9016/11 חברת רכבת ישראל ואח' נ' עופרה לרר ואח', קבענו כי אין זה משנה הכותרת בה מכנים את הפוטנציאל התכנוני, בין אם הוא ייקרא "מיקום", ובין אם יקרא, כפי שמופיע כאן, "פוטנציאל כללי", אין בכך כדי לשנות את המהות, כי כדי לייחס ערכי שווי למקרקעין השונים מערכי השווי על פי ייעודם התכנוני, ולייחס להם ערכי שווי המבוססים על ייעוד שאיננו ייעודם התכנוני, יש להוכיח כאמור, הליכי תכנון ושינוי ייעוד, שהינם בני קיימא עד כדי ציפייה ממשית לשינוי הייעוד כפי שנקבע בפסיקה. כפי שאמרנו ברישא, ולאור הודעות הצדדים בדיון בפנינו, הרי שלמען ייעול ההליכים ומתן סופיות להליכים הרבים, כמו גם ההוצאות הרבות אליהן נקלעו הצדדים במשך כעשור, החלטנו כי אין טעם בהחזרת השומה המכרעת לתיקון או לשינוי, או לחלופין, למנות שמאי מכריע אחר, ובכך שוב להאריך את ההליכים שלא לצורך, ולמנוע מהצדדים את הצורך להיזקק שוב ושוב לפנות אלינו, ולכן נכון הוא, בנסיבות שלפנינו, ולאור העקרונות שכבר קבענו שוב ושוב בהחלטותינו, לעשות שימוש בסמכותנו להחליט על דרך האומדנא. נעיר גם, כי המלצנו לצדדים להגיע, ברוח הדברים שלעיל, להסכמות ביניהם. הצדדים גילו רצון טוב, ואף ניהלו מגעים ביניהם, ובסופו של דבר הפערים ביניהם לא היו כה מהותיים, אולם יחד עם זאת, התבקש לבסוף מתן החלטה ופסיקת סכום על ידינו. אשר על כן, החלטנו בנסיבות העניין, לבטל את השומה המכרעת, ובהתחשב בעמדות הצדדים כפי שפורטו בערר ובפנינו, לקבוע סכום סופי בנסיבות הספציפיות, ואשר לא יהיה בו כדי לקבוע מסמרות באף אחד מהסוגיות לגופו של עניין. לאחר ששקלנו את עמדות הצדדים, את קביעות השמאי המכריע, ואת קביעותינו אנו בנוגע לערכים במקרקעין באזור, החלטנו לפסוק בנסיבות הספציפיות שבפנינו, בדומה לסעיף 79א', לחוק בתי המשפט, סכום שנמצא בטווח הפער שנותר בין הצדדים, אך בהתחשב בעקרונות שנקבעו על ידינו, ולפיכך קבענו לבסוף סכום סופי של 160,000 ₪ למועד הקובע. שמאותעררשמאי מכריע