ענייננו בערר שהוגש על ידי בעלי 10 דירות בבניין ברחוב פייר קינג בסמוך לחוף הים בנתניה, על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (משיבה מס' 1) באשר לתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. התכנית הנטענת כפוגעת היא תכנית נת/600/א/1/11, שפורסמה למתן תוקף ביום 24.9.2009. התכנית הינה תכנית נקודתית החלה על חלקה 9 בגוש 8252 הגובלת ממזרח בחלקה עליה ניצב הבניין הכולל את דירות העוררים. בניין זה כולל 8 קומות + גג ובו סה"כ 16 יחידות דיור. טרם אישורה של התכנית הנטענת כפוגעת, חלה על הנכס "הפוגע" תכנית נת/600, שעל פי הוראותיה, ניתן היה להקים עליו בית מגורים בן 7 קומות + קומת גג ובו 19 יחידות דיור, בשטח 2,467 מ"ר. על פי התכנית החדשה - הורחבו זכויות הבניה על המגרש "הפוגע" והועמדו על 32 יחידות דיור ב - 17 קומות מעל הכניסה הקובעת, בשטח עיקרי כולל של 5,600 מ"ר. טענות העוררים נתמכות בשתי חוות דעת מקצועיות: חוות דעת שמאית של השמאי ד"ר צבי שלו וחוות דעת לעניין הצללה, מטעם האדריכל קובי ברבן. בחוות הדעת מטעם העוררים מפורטים - מילולית - רכיבי פגיעה שונים הנובעים, בין היתר מהגורמים הבאים: תוספת 13 יחידות דיור, הגדלת סך השטח ב - 3,133 מ"ר עיקרי, הגדלת מספר הקומות מ - 8 ל - 17, ביטול נסיגה בקווי הבניין ב - 80 ס"מ לקומה החל מקומה ד' ועוד. בגין האמור לעיל, נטען לפגיעה חמורה בפרטיות, בתחושת המרחב ובנוף, בצפיפות התחבורתית ובחשיפה לאור ושמש. ראוי לציין, כי רכיבי הפגיעה מפורטים מילולית בהרחבה בחוות הדעת מטעם העוררים, כשהם מלווים באיזכורים מתוך פסקי דין, החלטות שמאי מכריע, מחקרים ועוד. עם זאת חוות הדעת השמאית אינה כוללת התפלגות של ירידת הערך לפי גורמיה השונים. ירידת הערך הממוצעת בשוויין של דירות העוררים נאמדת על ידי השמאי מטעמם ב - 15% (בין 1.6% ל - 18.9%) ונעה בין 170,000 ₪ ל - 500,000 ₪ - למועד הקובע. טענות המשיבות מטעם משיבות מס' 1 ו - 5 (כמשפה), הוכנה חוות דעת נגדית, על ידי השמאי דוד טיגרמן (כך נטען בפתיח לשומתו). להלן עיקרי הטענות המצוינות בחוות הדעת הנ"ל: חוות הדעת מטעם העוררים אינה כוללת התייחסות פרטנית לכל דירה ודירה באשר לרכיבי הפגיעה השונים, למרות שהשפעתם אינה אחידה; לעניין הטענה בדבר פגיעה בתחושת מרחק ופרטיות: הדירות בבניין התובעים בנויות כולן באוריינטציה מערבית ורק חלק קטן מפתחיהן פונה לכיוון הבניין הנטען כפוגע; הדירות בקומות התחתונות ממילא לא נהנו במצב התכנוני הקודם מפרטיות או מנוף פתוח; בסביבה קיימים מבנים גבוהים אחרים; לגבי דירת הדופלקס - חלק משטח הדירה הינו שטח מרפסת הגג שבפועל נסגר ומתפקד כשטח בנוי לכל דבר - ללא היתר. תוספת 13 יחידות דיור ברחוב העתיד להכיל מאות יחידות דיור אינה משמעותית. קיימים אי דיוקים בטבלת עסקאות ההשוואה וניתוחן. לבסוף, קבע השמאי את ערכי השווי של כל אחת מהדירות במצב הקודם ואת שיעורי הפגיעה (מזעריים עד אפסיים), שלדבריו חוסים תחת הוראות סעיף 200. יצוין, כי בעת הדיון שהתקיים בפני ועדת הערר הודגשה במיוחד העובדה שחלק משטח דירת הדופלקס נבנה ללא היתר. וכן נטען שעובדה זו "הוסתרה", ולא צוינה כלל בערר ובחוות הדעת השמאית. בשל המחלוקת בשאלה זו נקבע בהחלטת הביניים של ועדת הערר, מיום 23.6.2013 כי ב"כ העוררים יגיש תוך 14 ימים, הודעה בנוגע לממצאי בדיקתו בעניין טענת המשיבות בדבר בניה ללא היתר בדירת הדופלקס (דירה מס' 15). בהמשך לנ"ל, הודיע ב"כ העוררים כי לאחר בדיקה הוברר שהעוררים - בעלי דירה מס' 15, אכן ביצעו במרפסת דירתם בניה ללא היתר. בניה זו הוגדרה על ידו כ"מינורית". לדברי ב"כ המשיבות, אין להסתפק בתיקון השווי "לפי ערך משולש" אלא יש להביא בחשבון את כל ההשלכות הקיימות, לדבריו, על עובדת קיומה של בניה ללא היתר. לטענתו מדובר בחריגות מהותיות המטילות צל כבד על אפשרויות מכירתה של הדירה ועל שווייה. ב"כ המשיבות שוללים את זכאותו של בעל דירת הדופלקס להגיש תביעת פיצויים בשל קיומה של הבניה הבלתי חוקית "והסתרתה" על ידי שמאי העוררים. החלטה ליבו של הערר הנדון מתמצה בטענות שמאיות מובהקות ולפיכך, אנו מוצאים לנכון להפנותו לשמאי מייעץ. השמאי המייעץ יתייחס לכל אחת מהדירות בנפרד, תוך ציון שוויין במצב הקודם ובמצב החדש ותוך פירוט וניתוח של כל אחד מרכיבי הפגיעה שימצאו - אם אכן יימצאו - באופן פרטני. נציין, כי אנו אכן סבורים שנפל פגם חמור בחוות הדעת השמאית מטעם העוררים בכך, שלא ציינה ולא התייחסה לבניה ללא היתר. עם זאת, איננו סבורים שהפגם - חמור כשיהא - יש בו כדי לשלול את זכותו של העורר (בעל דירה מס' 15) להגיש תביעה בגין טענה לירידת ערך. מאליו יובן שבהערכת שווי הדירה - בשני המצבים התכנוניים יהא על השמאי המייעץ להביא בחשבון את כל הגורמים וההשלכות הקשורים לקיומה של הבניה כאמור ( הריסה/ "הכשרה" וכיוצ"ב). השמאי המייעץ יבחן האם נגרמה פגיעה כלשהי למקרקעי העוררים, בהנתן כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, לעומת כלל רכיבי המצב התכנוני החדש. ככל שימצא כי נגרמה פגיעה, יפרט את מרכיביה ואת שיעורה לגבי כל אחד ואחד מן העוררים. כמו כן, יבחן השמאי המייעץ את כלל רכיבי התכנית החדשה ובכלל זה את האלמנטים המשביחים שבה, אל מול כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם. ככל שבחינתו תעלה כי יש באלמנטים המשביחים כדי לקזז או לאיין את הפגיעה, יפרט זאת בחוות דעתו. לאחר מתן חוות דעת השמאי המייעץ, תנתן לצדדים, אם ירצו בכך, זכות לטעון לגביה ובכפוף להיקף הטענות המצומצם שניתן להעלות לעניין חוות דעת שמאי מייעץ שלאחר תיקון 84 לחוק, נוכח היקף ההתערבות המצומצם ביותר של ועדת הערר בחוות דעת שמאי מייעץ, ואשר צומצם עוד יותר לאחרונה בעמ"נ (ת"א) 33103-02-12 גלר דוד ואאורה ו- 261 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, וזאת, תוך 14 יום מיום מתן חוות דעת השמאי המייעץ. ולרבות טיעון של המשיבות, ככל שירצו בכך, לענין סעיף 200 לחוק, וזאת גם בכפוף להחלטות שניתנו על ידינו לאחרונה, בבקשות להחלת סעיף 200, בין היתר, בערר (ת"א) 95032/11 מגדלי התמרים בע"מ נ' אבירם אליהו ומרגלית ו- 71 אחרים וכן ערר (ת"א) 95000/08 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' אל בוחר משה ואסתר. העדר תגובה בתוך פרק זמן זה, משמעותה הסכמתם לחוות דעת השמאי המייעץ. בנסיבות הענין אין צו להוצאות. בניהעררועדה מקומית לתכנון ובניה