השפעה של ההכרזה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל ורישום ההערה בגינה על שווי המקרקעין בשני מצבי התכנון, ונבאר את הטענה: הרקע העובדתי הרלוונטי לטענה, ואשר נכון לכלל העררים נשוא החלטה זו, הינו כי הרשות המפקיעה הקדימה את אישור התכנית החדשה, כך שבסיס תוואי הדרך הוכרז בצו הדרכים ומסילות הברזל מיום 2.11.2002 (להלן: "הצו") ומכוח צו זה נרשמה על המקרקעין הערה בשנת 2002. כלומר ההכרזה והרישום נערכו עוד טרם המועד הקובע של התכנית החדשה (שהינו בשנת 2005). אין מחלוקת בין הצדדים כי בוצע פרסום של הצו וכן נרשמה הערה מכוחו טרם המועד הקובע של התכנית החדשה, אולם תפיסת החזקה בפועל נערכה רק לאחר המועד הקובע. לאור העובדה כי הצו וההערה פורסמו ונרשמו עוד טרם המועד הקובע של התכנית החדשה, טענה הוועדה המקומית כי יש להביא עובדה זו בחשבון עת דנים בשווי המקרקעין במצב הקודם. הוועדה המקומית טענה בפני השמאי המכריע כי יש להביא בחשבון את הצו וההערה במספר מישורים: במישור הראשון הסבירה הוועדה המקומית כי הבעלים של המקרקעין היה זכאי לקבלת פיצויי הפקעה מלאים מהרשות המפקיעה (במקרה שלנו אין חולק כי הנושאת בתשלום פיצויי ההפקעה הינה מע"צ) במועד פרסום הצו ולא במועד תפיסת החזקה. נבהיר, כי לנושא המועד בו קמה הזכאות לקבלת פיצויי ההפקעה חשיבות מהותית, כך שהיה והמועד הינו מועד פרסום הצו (כנטען על ידי הוועדה המקומית), זכאי הבעלים לפיצויי לפי הייעוד שקדם לתכנית החדשה. לעומת זאת, היה והמועד הרלוונטי הינו מועד תפיסת החזקה (כפי שטוענים יתר הצדדים), הרי היות וזו בוצעה לאחר המועד הקובע לתכנית החדשה, הפיצוי יהיה פיצויי נמוך לפי שווי מקרקעין בייעוד דרך. במישור השני טוענת הוועדה המקומית כי את שווי המקרקעין במצב החדש, יש לחשב גם כאשר אלו כוללים את שווי פיצויי ההפקעה להם זכאי הבעלים. כלומר, לטענת הוועדה המקומית, התכנית אשר שינתה את ייעוד המקרקעין מייעוד "פרטי" (מגורים, בנייני ציבור פרטיים וכדומה) לייעוד דרך, לא פגעה במקרקעין, היות וגם לאחר אישור התכנית, לבעל המקרקעין הייתה גם (מלבד המקרקעין בייעוד דרך) הזכות לתבוע את מע"צ על הפקעת המקרקעין, ולקבל פיצויי בגין שווי המקרקעין בייעוד הפרטי. הוועדה המקומית אף טוענת כי השימוש היעיל במקרקעין הן לפני המועד הקובע של התכנית החדשה והן לאחר המועד הקובע של התכנית החדשה הינו דרישת שווי פיצויי ההפקעה, והיות ושווי פיצויי ההפקעה לא השתנה לעמדת הוועדה המקומית כתוצאה מאישור התכנית, הרי אין ירידת ערך. במישור שלישי ונפרד טענה הוועדה המקומית כי כבר במצב הקודם קיימת פגיעה במקרקעין מכוח הצו ולכן הפגיעה במקרקעין אינה כתוצאה מהתכנית אלא תוצאה מפרסום הצו ורישום ההערה. השמאי המכריע, בניתוח מקיף ומפורט, דוחה את טענות הוועדה המקומית בכל המישורים הנזכרים לעיל. לגבי השווי במצב הקודם (המישור השלישי), קובע השמאי המכריע בעמ' 48 עד 56 לשומה המכרעת כי ההכרזה על הכוונה להפקיע (פרסום הצו) ורישום ההערה הינם חלק מההליך התכנוני של התכנית החדשה (שהופקדה עוד טרם פרסום הצו) ולכן ככל שיש השפעה שלהם (במנותק מההשפעה של התכנית) על השווי במצב הקודם, הרי ההשפעה הינה זעומה. לגבי המישורים הראשון והשני (שווי המקרקעין כמשקף שווי של הזכות לפיצויי הפקעה), קובע השמאי המכריע כי טענת הוועדה המקומית מבקשת הלכה למעשה, לראות בהליך ההפקעה ובהליך הפיצויי מקשה אחת, וזאת בניגוד להלכה הברורה כי מדובר בשני הליכים מקבילים ונפרדים (ר' סעיף 9.11.3 לשומה המכרעת). השמאי המכריע מפרט את ההבדלים הקיימים בין מערכות הדינים של פיצויי הפקעה ופיצוי לפי סעיף 197, הבדלים אשר אינם מאפשרים לראות בהן מקשה אחת. על קביעות אלו של השמאי המכריע הוגשו עררי הוועדה המקומית. במסגרת הערר טוענת הוועדה המקומית את הטענות הבאות: שגה השמאי המכריע בקביעותיו דלעיל, כאשר, לטעמה, היות ותפיסת החזקה הייתה לאחר התכנית, הזכות של הבעלים הינה לקבלת פיצויי הפקעה לפי שווי בייעוד פרטי ולא שווי לדרך; שווי זכות הבעלות במקרקעין במצב החדש כוללת את שווי פיצויי ההפקעה (לפי שווי פרטי ולא לפי שווי לדרך). נציין כי מניסוח כתב הערר לא ברור האם הוועדה המקומית עומדת על טענתה במישור השלישי לעיל, במסגרתה נטען כי במצב קודם שווי המקרקעין אמור להיות נמוך יותר לאור פרסום הצו ורישום הערת ההערה. לחלופין טוענת הוועדה המקומית כי שווי המקרקעין במצב החדש אמור להיות 45,000$ לדונם לאור הצהרות מע"צ לגבי שווי שהייתה מוכנה זו לשלם לתובעים. העוררים ואף מע"צ הגישו תשובה לטענות אלו של הוועדה המקומית. דיון בטענות הוועדה המקומית אנו דוחים את עררי הוועדה המקומית הן לגבי המצב הקודם והן לגבי המצב החדש, ונבאר: המצב הקודם: לגבי המצב הקודם, ככל שיש ערר בנושא זה, הרי הלכה פסוקה וברורה הינה כי במסגרת שווי המקרקעין במצב הקודם יש לנטרל את הצפיות הנובעות מהליכי התכנון של התכנית החדשה. ר' למשל ע"א רעא 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים () והאסמכתאות שם העוסק אמנם בהיטל השבחה, אולם סוגיית נטרול הצפיות הנובעות מהליכי התכנית החדשה רלוונטית גם לגבי תביעה לפי סעיף 197. במקרה שבפנינו התכנית החדשה הופקדה כבר בשנת 1997, כאשר פרסום הצו ורישום ההערה נעשו כחלק מהליכי התכנון בשנת 2002 (ר' טבלה מדויקת בסעיף 9.6 עמ' 50 לשומה המכרעת). בנסיבות שכאלו ברור כי הליכי ההפקעה הינם חלק בלתי נפרד מהליכי התכנון של התכנית החדשה ומכאן לצורך פיצויי לפי סעיף 197 יש לנטרל אותם. נבהיר כי כל תוצאה אחרת משמעותה ביטול עקרון הפיצוי הדו שלבי, אשר רק לאחרונה קיבל משנה תוקף בעניין עע"מ 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (). אשר על כן אנו סבורים כי עמדת השמאי המכריע אשר קבעה כי לצורך הערכת שווי המקרקעין במצב הקודם השפעת פרסום הצו ורישום ההערה הינה זעומה, הינה עמדה נכונה וראויה. המצב החדש: טענת הוועדה המקומית לגבי המצב החדש מבוססת על ההנחה כי כאשר תפיסת החזקה נעשית לאחר אישור התכנית (כאשר אלו כבר מיועדים לדרך) בעלי המקרקעין זכאי לפיצויי הפקעה לפי שווי הייעוד הקודם ולא לפי שווי דרך. על סמך הנחה זו, מבקשת הוועדה המקומית ללמוד כי זכות תביעה זו לפיצויי הפקעה, זכות אשר לטעמה הינו בשווי של הקרקע בייעוד הפרטי, הינה חלק משווי המקרקעין במצב החדש. אלא שההנחה עליה מתבססת הוועדה המקומית לא נתקבלה בפסיקה. בית המשפט המחוזי בעניין עמ"נ (נצ) 1025/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה עפולה נ. מרדכי זיו ואח' () (להלן: "עניין זיו"), דן במקרה אשר עובדותיו דומות למקרה שבפנינו, כאשר פורסם צו לפי פקודת הדרכים עוד טרם אישור התכנית: "ביום 30.6.1998 פורסמה הכרזה לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן - 'פקודת הדרכים' או 'הפקודה'), שהחילה את הפקודה על קטעי דרך, ובהם דרך מס' 65 דנן (הכרזה זו על פי הפקודה נכנה מכאן ואליך - 'ההכרזה'). ביום 1.12.1998 אושרה תכנית מפורטת מס' ג/7346 - 'דרך ראשית מס' 65 - קטע עוקף עפולה' (להלן - 'התכנית הפוגעת' או 'התכנית'), וזו חלה על חלק מחלקות המשיבים, כשהיא משנה יעוד של חלק מהן מחקלאות - לדרך" (הדגשה שלי - ג.ה.). הן ועדת הערר שדנה בתביעה לפי סעיף 197 והן בית המשפט הנכבד בעניין זיו לעיל, דחו את התיזה כי ההפקעה מאיינת את התביעה לפי סעיף 197 וכן את הטענה כי הזכות לפיצויי הפקעה קמה עם פרסום הצו (ואז הייעוד לצורך פיצויי ההפקעה הינו ייעוד פרטי) ולא עם תפיסת החזקה (ואז הייעוד לצורך פיצויי ההפקעה הינו ייעוד ציבורי). וכך קובע בית המשפט בעניין זיו: "ההלכה הפסוקה דנה במקרה, בו תכנית פלונית כללה בקירבה הרשאה בידי הרשות להפקיע בעתיד מקרקעין. כלומר, הפסיקה דיברה על מצב, המאופיין בשתי נקודות זמן, כשבאחת אנו מוצאים את לידתה של תכנית, ובשניה את מימושה של הזכות להפקיע, קרי את הנטילה בפועל של המקרקעין. מצב העניינים במקרה שלפנינו איננו שונה במהותו: כאן אנו מדברים על שלושה מהלכים (בשלוש נקודות זמן), כשבנקודת הזמן הראשונה אנו מוצאים את ההכרזה, וזו נתנה בידי הרשות את הכוח להפקיע בעתיד את המקרקעין; בנקודת הזמן השניה מצאנו את התכנית הפוגעת; ובשלב הבא ראינו את ההפקעה בפועל, משמע את מימוש הכוח שניתן בידי הרשות ליטול את המקרקעין מידי בעליהם על מנת לסלול בה דרך. את שני המהלכים הראשונים מבין השלושה הללו ניתן לראות, לשם ההשוואה למצב הדו-שלבי שנזכר בפסיקה, כמהלך אחד, כדוגמת תכנית, שכללה בתוכה זכות שניתנה לרשות להפקיע בעתיד. אין כל הבדל מהותי בין שני המצבים שתיארנו זה עתה. מיקומה של ההרשאה להפקיע, משמע בתוך התכנית (כמצב שתואר בפסיקה) או מחוצה לה (כגון בהכרזה שבענייננו), איננו מעלה ואיננו מוריד, ככל שהדברים צריכים לזכות התביעה לפי סעיף 197 לחוק." נציין, כי בית המשפט המחוזי אף מתייחס לקושי הלשוני שיוצר סעיף 3(3) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, ולמרות הקושי הלשוני, אין בית המשפט סבור שיש לסטות מקביעותיו שצוטטו לעיל. בית המשפט העליון בבר"מ 11139/05 הוועדה המקומית עפולה נ. זיו ואח' אישר את פסק הדין בעניין זיו, וקבע: "בפסק הדין נקבע כי אין בעובדה שההכרזה לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל שהחילה את הפקודה על קטעי הדרך שנכללו אחר כך בתכנית המאושרת קדמה לתכנית הפוגעת כמשמעותה בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, כדי לשלול את זכות התביעה על פי סעיף 197 הנ"ל. הוועדה המקומית עפולה השיגה בבקשה לרשות ערעור על קביעה זו. המדינה ומע"צ (החברה הלאומית לדרכים) נקטו בתשובתם עמדה לפיה אכן זכות התביעה של הנפגעים מהתכנית לא נשללה מהם עקב ההכרזה המוקדמת, ולשיטתם אין לראות בהכרזה כהפקעה עצמה. לגופה של ההלכה, פסק הדין של בית המשפט קמא מקובל עלינו וכך גם מקובלת עלינו עמדת המדינה ומטעם זה לא ראינו מקום ליתן רשות ערעור." (הדגשה שלי - ג.ה.). עמדה דומה לגבי מקרה בו פורסמה הכרזה עוד טרם אישור התכנית נפסקה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין ה"פ (תל אביב) 433/05 חברת גוש 3922 חלקה בע"מ נ. מדינת ישראל ואח' (): "כאמור לעיל, צו ההפקעה פורסם כשלושה חודשים לפני פרסומה של התכנית הפוגעת, כך שבמועד פרסום התכנית הפוגעת כבר עמד בתוקף הצו המפקיע את הקרקע מידי המבקשת. בהתאם לכך, במסגרת החלטתה מיום 3.3.02, בה נדחתה תביעת המבקשת לפיצויים מכוח סעיף 197, קבעה הוועדה המקומית כדלקמן: "השטח המהווה תחום הדרך הופקע מידי התובעים ע"י מע"צ ביום 26.9.00 ע"פ הכרזה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל, על כן, לא היו התובעים בעלי הזכויות במועד אישור התכנית הרלוונטית ביום 14.12.00. לפיכך, אין הם רשאים לתבוע פיצוי ירידת ערך לשטח המוכרז כדרך ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. התביעות לשטח זה הינן במישור דיני ההפקעה ע"פ מע"צ כשווי חקלאי מלא. לשיטת הוועדה, אם כך, המסלול המתבקש היה מסלול התביעה לפיצויים בגין הפקעה, כאשר אלו יחושבו לפי ערכה של הקרקע עובר להפקעה, ולא תקום זכות מקבילה לפיצוי על-פי סעיף 197. ואולם, בהפקעה על-פי פקודת הדרכים, הקניית הבעלות בקרקע לרשות המפקיעה אינה מתרחשת מיד עם פרסומו של צו ההפקעה, אלא עם השלמת הליכי ההפקעה על-ידי הרשות, על-ידי תפיסת החזקה בקרקע ורישום הבעלות (ראו לעניין זה דברי פרופ' נמדר בספרו הפקעת מקרקעין (2005), כרך 2, בעמוד 282). בהתאם לכך, גם זכותו של בעל הזכויות בקרקע לקבלת פיצויים בגין הפקעתה, מתגבשת רק ביום תפיסת ההחזקה במקרקעין על-ידי הרשות המפקיעה. עמד על-כך השופט ברנזון, בע"א 232/68 חברת גוש 6520 חלקות 44/45 נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד כב(2) 834: "לפי כל אחד מחוקי הרכישה המנויים בחוק 1964, מגיע תשלום פיצויים לבעל קרקע רק כשהיא נרכשת, נלקחת או נתפסת בפועל על-ידי הרשות המפקיעה. לפי סעיף 2 של הפקודה שבה עסקינן, קרקע פירושה "קרקע שנרכשה", וסעיפים 7 ו-8 הדנים בתשלום פיצויים מורים שיש לשלם פיצויים רק בעד קרקע שנלקחה בפועל (כשזו עולה על השטח המותר בהפקעה ללא תשלום פיצויים), כלומר שהרשות המפקיעה קנתה בה חזקה והוציאה אותה מרשותו של בעל הקרקע". וראו לעניין זה גם ספרו של המלומד אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, 2001), בעמוד 283. (יש לציין, כי הוראה שונה מצוייה בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד - 1964, אשר בסעיף 3(3) לו נקבע, כי המועד בו רואים שטח שהופקע מכוח פקודת הדרכים כנרכש לצרכי אותו חוק, הינו מועד תחילתו של צו ההפקעה. אולם, הוראה זו רלוונטית, כלשון החוק, רק לעניין אותו חוק עצמו, אשר חל במקרים של הפקעות חוזרות מכוח חוקי הפקעה שונים - כך שאינה רלוונטית למקרה הנוכחי). במצב דברים זה, בו במועד פרסום התכנית הפוגעת טרם עברה בפועל הבעלות במקרקעין לידי הרשות המפקיעה, נראה כי לא היה מקום לקביעתה של הוועדה המקומית, לפיה אין המבקשת רשאית לתבוע פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק; והליך התביעה לפיצוי על-פי סעיף 197, בדין ננקט." (הדגשה שלי - ג.ה.). ויפים דברים אלו לנושא שבפנינו, בפרט כאשר אין מדובר בהפקעות חוזרות. למעלה מן הצורך נציין, כי קיים ספק האם בכלל ההפקעה במקרה שבפנינו בוצעה בפועל מכוח פקודת הדרכים. יש לזכור כי בהוראות התכנית החדשה נכללות הוראות הפקעה ורישום (סעיף 16), כך שלאחר אישור התכנית אין מניעה כי הליכי ההפקעה (אשר אין חולק כי טרם הושלמו טרם אישור התכנית) יבוצעו על פי חוק התכנון והבניה. יתרה מזו, נראה כי כך ראוי שייעשה. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי במצב החדש לא היתה לבעלים זכות לקבלת פיצויי הפקעה לפי שווי המקרקעין בייעוד הפרטי הקודם לייעוד הדרך, אלא רק זכות לקבלת פיצוי לפי שווי דרך וזאת רק אם וכאשר תבוצע תפיסת החזקה בפועל. בכל מקרה, אף אם הייתה נכונה טענת הוועדה המקומית וקיימת זכות לקבלת פיצוי לפי שווי המקרקעין בייעוד הפרטי במצב הקודם, וזאת למרות שטרם הושלמה ההפקעה ונערכה תפיסת החזקה, איננו סבורים כי זכות זו הינה חלק משווי המקרקעין במצב החדש, ונבאר: הזכות לתביעת פיצויי הפקעה (ככל שהייתה זכות שכזו במועד הקובע) הינה זכות אישית של בעלי המקרקעין ואינה מהווה חלק משווי המקרקעין. אכן זכות זו קשורה למקרקעין, אך עצם קיומו של קשר בין זכות התביעה לבין המקרקעין אינה הופכת את הזכות לחלק משווים של המקרקעין. כך, קונה מרצון יכול היה לרכוש את המקרקעין לאחר התכנית וזאת ללא זכות התביעה שהייתה נותרת בידי הבעלים ואין כל מניעה חוקית לכך. יתרה מזו, כל עוד לא היה נכתב בהסכם המכר אחרת, זכות התביעה הייתה נותרת בידי הבעלים (ונחזור ונזכיר בהנחה שקיימת זכות תביעה שכזו במועד הקובע וטרם תפיסת החזקה). ניתן להבהיר את הנושא במתן דוגמא אחרת: נניח כי עבור מקרקעין מסוימים שילמו הבעלים ארנונה שנה מראש ועכשיו המקרקעין עומדים למכירה. האם ניתן לומר כי ערך המקרקעין כולל גם את תשלום הארנונה ששולמה מראש? לטעמנו התשובה לכך הינה שלילית. תשלום הארנונה מראש, כמו גם זכות התביעה לפיצויי הפקעה, הינם זכות אישית של הבעלים, זכות אשר הוא רשאי ל"מכור" (או ליתר דיוק להמחות) במסגרת עסקת מכר המקרקעין, אך זכות זו אינה מהווה חלק משווי המקרקעין. ואם לא די באמור עד כאן, הרי תזת הוועדה המקומית מאיינת למעשה כל תביעה לפי סעיף 197, או למצער יוצרת מעגל שוטה, היות ולשיטתה ערך המקרקעין במצב החדש כולל גם את זכות התביעה לפי סעיף 197. לגבי הטענה החלופית של הוועדה המקומית כי ערך המקרקעין במצב החדש אמור לשקף את הסכום שהציעה מע"צ כפיצויי, הרי דין טענה זו להדחות. שווי המקרקעין במצב החדש נבחן כשווי מקונה לרצון למוכר מרצון של מקרקעין המיועדים לדרך לפי המצב החדש. שווי של 45,000$ לדונם אינו משקף ערך שכזה לעמדת השמאי המכריע ואף סותר את ההיגיון השמאי הבסיסי. עוד נציין, כי טענה בדבר הצעת מע"צ לפיצוי בסך של 45,000$ נטענה בעלמא במסגרת הליכי הערר על השומה המכרעת וזאת ללא כל ראיה ממשית לגבי הנסיבות בהן מע"צ הציעה (אם בכלל) את הסכום האמור (כך לדוגמא ייתכן והסכום הוצע בתמורה על וויתור על הזכות לתבוע לפי סעיף 197 והקניית חזקה מיידית). לאור האמור עד כה, אנו סבורים כי דין עררי הוועדה המקומית להדחות, ונסכם בקצרה: המקרה שבפנינו הינו מקרה מובהק בו יש להפעיל את השיטה הדו שלבית: בשלב הראשון פיצויי בגין שינויי הייעוד ולאחר מכן בשלב השני פיצוי בגין ההפקעה. לפיכך, בשלב הראשון זכאים העוררים לקבלת פיצוי על ההפרש בין שווי המקרקעין בייעוד הפרטי שהיה בידם טרם התכנית לבין שווים בייעוד דרך לאחר התכנית, ובשלב השני יהיו זכאים לפיצויי הפקעה בשווי המקרקעין בייעוד דרך. העובדה כי במקרה שבפנינו פורסם הצו טרם אישור התכנית (כאשר אין חולק כי לא נתפסה החזקה טרם אישור התכנית) אין בה בכדי לפגוע בעקרונות הפיצוי הדו שלבי וזאת הן לגבי המצב הקודם, במסגרתו מנוטרלת השפעתו של הצו במסגרת נטרול השפעת הליכי התכנית החדשה, והן לגבי המצב החדש, כאשר הזכות לקבלת פיצויי ההפקעה הינה בגין שווי המקרקעין בייעוד במצב החדש ובכל מקרה זכות זו אינה חלק משווי המקרקעין. ערר 9040/11 - קרקעות המפרץ בע"מ העוררת בערר זה הגישה כתב ערר ובמסגרתו היא טוענת כי השמאי המכריע טעה בנושאים הבאים: לא הביא בחשבון את מלוא שטח החלקות; קבע שיש צורך בהליך של איחוד וחלוקה; לא בדק את ההיתכנות למימוש המקרקעין במצב החדש על פי ייעודם; חישב את הפגיעה בחלקה 120 שלא בכללותה; קבע שאין תשתיות זמינות; הבין שלא נכון את המחלף המוגדר בתמ"א 3; קבע שאחוזי הבניה הינם 25% למגרש; נתן פרשנות לא נכונה לתכנית זב/24 המופקדת; ייחס משקל להשפעת ההכרזה לדרך; לא הוסיף מע"מ לסכום הפיצויים; לא הביא בחשבון את עסקת משפחת נג'ר; לא שכלל את הנזקים העקיפים, לרבות יצירת "שטח כלוא". דיון מבוא - היקף התערבות ועדת הערר בהכרעת השמאי המכריע למען הסדר הטוב, נחזור על הרעיון המרכזי לבחינת היקף ההתערבות של ועדת הערר בהכרעת שמאי מכריע, כפי שנקבע בהחלטות רבות מספור של בתי המשפט ובעקבותיהם ועדות הערר. ההלכה הפסוקה קבעה, כי התערבות של ועדת הערר (ולאחר מכן בית המשפט) בשיקול דעתו של השמאי המכריע בנושאים השמאיים תהיה מצומצמת ומוגבלת ביותר. ר' סיכום של ההלכה בנושא היקף ההתערבות בהכרעת השמאי במסגרת עמ"נ (נצרת) 102/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה "מעלה הגליל" נ' חסין פאהד סעיד פרג' (): "אם כן, שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו ללא סיבה של ממש.  סיבה טובה כאמור, יכולה להיות משוא פנים חלילה או פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או טעות קשה יורדת שורש לענין וכאלה לא מצאתי כאן." (הדגשה שלי - ג.ה.). ועדות הערר השונות אימצו גישה זו לגבי ההתערבות המצומצמת בשיקול דעת השמאי המכריע בכמה החלטות, ר', למשל, בערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () וכן בערר (ירושלים) 139/09 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (). על שתי החלטות אלו הוגשו ערעורים מנהליים, כאשר הערעור המנהלי לגביהן נדחה בפסק דין מנומק, ר' עמ"ן (ירושלים) 48291-05-10 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' () וכן עמ"ן (ירושלים) 45066-03-10‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שבתאי זכריה ו-35 אח' (). מכאן, אף כי לועדת הערר סמכות להתערב בשומה המכרעת, הרי ככל שמדובר בנושאים מקצועיים שמאיים ועדת הערר מצווה לרסן את היקף התערבותה. לפיכך, ככל שהנושא העומד לדיון נושא אופי שמאי מקצועי (כגון: קביעת שווי) כך היקף ההתערבות תהיה קטנה יותר, לעומת זאת ככל שהנושא הינו בעל אופי משפטי או תכנוני, היקף ההתערבות של ועדת הערר יהיה גדול יותר. חשוב לציין כי באופן כללי במקרה שבפנינו מצויה בפני ועדת הערר שומה מכריעה מפורטת, מנומקת וקוהרנטית, כאשר ניכר בה כי נערכה באופן מקצועי ויסודי. לעומת זאת, הטענות בערר אינן מפורטות או מנומקות באופן מלא, חלקן נטען כלאחר יד, טענות מסוימות סותרות טענות אחרות ואילו חלק מהטענות אינן משתקפות בשומה המכרעת. בכל מקרה, נבחן את טענות העוררת כסדרן: יש להביא בחשבון במצב הקודם את מלוא שטח החלקות העוררת טוענת כי נפל פגם בשומה המכרעת, כדלקמן: "היה על השמאי להתייחס במצב הקודם בתחשיב הפגיעה למלוא שטח החלקות, ולא למותר החלקות לאחר הפגיעה" בחינת תחשיב השמאי המכריע מגלה כי במצב הקודם התייחס השמאי המכריע למלוא שטח החלקות. שטחה הרשום של חלקה 120 הינו 710 מ"ר ואילו שטחה הרשום של חלקה 135 הינו 684 מ"ר. עיון בטבלה בסעיף 13.3.1 לשומה המכרעת מגלה כי שטח חלקה 120 לצורך קביעת השווי במצב קודם הינו 710 מ"ר ולגבי חלקה 135 הינו 684 מ"ר. לפיכך, אין ממש בטענה זו. נציין, כי אכן השמאי המכריע קובע בחלקה 120 שווי של 60$ למ"ר רק בגין 659 מ"ר ולגבי החלק האחר שווי אפס, היות ולגבי חלק זה הושלמה ההפקעה טרם אישור התכנית החדשה. ככל שטענת העוררת בסעיף זה מתייחסת לחלק שהופקע (או הועבר לרשות) במצב הקודם, הרי משהושלמו הליכי ההפקעה לחלק זה במצב הקודם, הרי במועד הקובע אין לעוררת זכויות בחלק זה, וכדין לא נקבע שווי במצב קודם בגין חלק זה. אשר על כן הטענה נדחית. קיים צורך בהליך של איחוד וחלוקה במצב הקודם אין מחלוקת בין הצדדים כי על המקרקעין נשוא הערר חלה במצב קודם תכנית חפ/537. העוררת טענה במסגרת התביעה מטעמה כי הזכויות מכוח תכנית חפ/537 הינן זכויות זמינות, כאשר המשיבות טענות כי יש לקבוע מקדם דחייה משמעותי. ועדת הערר במסגרת ההחלטה המנומקת למינוי השמאי המכריע [ר' ערר (חיפה) 9016/08 קרקעות המפרץ בע"מ נ. הוועדה המקומית זבולון ואח' ()], הנחתה את השמאי המכריע לבחון את הפרמטרים שלעמדת המשיבות מהווים גורם דחייה. השמאי המכריע בוחן באופן מפורט, מנומק ומוסבר כל אחד ואחד מהפרמטרים שעשויים להוות גורם דחייה, בין היתר, לגבי הצורך לעריכת תכנית נוספת למרות קיומה של התכנית המנדטורית. וכך קובע השמאי המכריע לנושא זה: העוררת אינה מקבלת קביעה זו, וטוענת כי היות והתכנית המנדטורית אינה מחייבת עריכת איחוד וחלוקה מחדש, הרי יש להתעלם מנושא זה. איננו מקבלים את טענת העוררת ואנו סוברים כי הניתוח של השמאי המכריע ראוי יותר, ונבאר: את שאלת הזמינות, או הדחייה, יש לבחון דרך עיניו של הקונה הסביר במועד הקובע, קרי בשנת 2005, והאם קונה שכזה היה סבור כי ניתן להוציא היתרי בניה מכוח התכנון המנדטורי ללא כל הליך תכנוני. אנו סבורים, כעמדת השמאי המכריע, כי התשובה לכך הינה שלילית. ראשית, מבחינה תכנונית אנו סבורים כי לא ניתן היה להוציא היתרי בניה מכוח התכנית המנדטורית, אלא לאחר הרחבת דרכים, יצירת שטחי ציבור נוספים וכדומה. למעשה, זוהי גם עמדת העוררת, כאשר בסיכומיה לשמאי המכריע הסכימה כי נדרשת הרחבת כבישים, הפקעה לצורכי ציבור וכדומה. לטעמנו, אין כל דרך לבצע את השינויים הנדרשים הללו, אלא בעריכת תכנית חדשה כפי שקבע נכון השמאי המכריע. העוררת מזכירה גם את תכנית כופריתא כ/31 כתכנית החלה על המקרקעין ולא נזכרת בשומה המכרעת. אלא שעיון בתשריט תכנית זו מגלה כי זו כלל אינה חלה על החלקות, ובכל מקרה אף היא תכנית משנת 1940, אשר הוצאת היתרי בניה מכוחה מחייבת עדכון תכנוני. בכל מקרה, ראוי לציין, כי עמדת השמאי המכריע לגבי שווי למ"ר במצב הקודם, אינה מתבססת רק על מתודה אחת, אלא על מספר מתודות שמאיות (השוואה, השוואה עקיפה, חילוץ וכדומה), אשר כמכלול מובילות אותו למסקנה השמאית בדבר השווי למ"ר קרקע. לפיכך, אף אם היינו סבורים כי שגה בנושא זה השמאי המכריע (ואיננו סבורים כך) הרי אין בשגיאה זו בכדי לפגוע בתוקפה של המסקנה השמאית שמתבססת על שורה של פרמטרים שמאיים מקבילים, כך שמתודה א' מהווה ביקורת נאותה לתוצאה אליה הגיע השמאי המכריע במתודה ב'. השמאי המכריע לא בחן את התכנות מימוש המקרקעין לבניה במצב החדש השמאי המכריע מציין בשומתו כי הייעוד של יתרת החלקה שלא שינתה ייעודה לדרך נותר על כנו בהתאם לתכנית המנדטורית. עם זאת, למרות כי לא חל שינוי ייעוד קבע השמאי המכריע הפחתה של 20% משווי חלקים אלו לאור הפרמטרים שפורטו בשומה. העוררת טוענת בערר, כי היה על השמאי המכריע לבחון את "ההיתכנות למימוש המקרקעין על פי ייעודם (בניה)". אנו סבורים כי כך פעל השמאי המכריע ולכן אין ממש בטענה. השמאי המכריע סבר כי המקרקעין במצב החדש נותרו מיועדים לבניה, לרבות כל המגבלות עליהם עמד במצב הקודם (כגון: הצורך בהכנת תכנית, תשתיות וכו'), ובנוסף סבר שיש לבצע הפחתה נוספת של 20% הנובעת בין היתר מקשיים שנוצרו לאור התכנית החדשה (בין היתר אותם סיכויי ההיתכנות למימוש כטענת העוררת). לפיכך, אילו לא היה השמאי המכריע מביא בחשבון את הסיכון בהיתכנות למימוש המקרקעין במצב החדש, היה עליו לפסוק שווי זהה לחלק המקרקעין שלא שינה ייעודו בשני המצבים. אלא, שכאמור, השמאי המכריע הביא בחשבון את הסיכון במימוש ומכאן ערך הפחתה במצב התכנון החדש וזאת למרות כי לא חל שינויי יעוד. טעה שמאי המכריע שחישב את הפגיעה בחלקה 120 שלא בכללותה טענה זו של העוררת הינה (ככל הנראה) זהה לטענה הראשונה עליה עמדנו לעיל. בכל מקרה, לא חלה כל טעות בשומת השמאי המכריע, נחזור ונבהיר: השיטה הדו שלבית הנהוגה בישראל ועליה עמדנו לעיל בהרחבה, מבחינה בן שני מצבים: מצב ראשון הינו כאשר הליכי ההפקעה לא הושלמו טרם המועד הקובע, ובמקרה שכזה, אכן יש להתעלם מהליכי ההפקעה במסגרת תביעה לפי סעיף 197 ויש להפעיל את השיטה הדו שלבית במלואה. מצב שני הינו במצב בו כי הליכי ההפקעה הושלמו עוד טרם המועד הקובע, במקרה שכזה הבעלים המקורי של המקרקעין אינו עוד בעל זכות בחלק שהופקע במועד הקובע, אלא הגוף המפקיע. לכן, במקרה של השלמת הפקעה טרם המועד הקובע, אין לבעל המקורי של המקרקעין אפשרות להגשת תביעה לפי סעיף 197 בגין החלק שהפקעתו הושלמה. במקרה שבפנינו חלק מהחלקה הוקנה לרשות המפקיעה זמן רב טרם המועד הקובע (בשנת 2002), ולכן במועד אישור התכנית לא הייתה לעוררת כל זכות בחלק זה. בנסיבות אלו, קבע נכון השמאי המכריע כאשר במסגרת התחשיב לא נתן ערך כלשהו לחלק זה. טעה השמאי המכריע כאשר קבע כי אין תשתיות זמינות העוררת טענה כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי אין תשתיות זמינות בשעה ש- 50 מ' מהמקרקעין, בכפר ביאליק, קיימות תשתיות. איננו סבורים כי נפלה טעות כלשהי של השמאי המכריע בנושא זה, קל וחומר, שלא נפלה טעות המצריכה התערבות של ועדת הערר. בניגוד לטענת העוררת השמאי המכריע לא קבע באופן גורף כי אין תשתיות זמינות, אלא שקונה סביר היה מביא בחשבון הפחתה נוספת בהעדר פיתוח, ונצטט את דברי השמאי המכריע: אין חולק כי במועד הקובע אכן המתחם לא היה מפותח ולכן ניתוח השמאי המכריע הינו ראוי ומדויק. המקרקעין גובלים במחלף שמימדיו טרם נקבעו העוררת טוענת כי השמאי המכריע טעה טעות חמורה בהבנת המצב המשפטי, כאשר המקרקעין גובלים במחלף אשר מימדיו טרם נקבעו. אנו סבורים כי לא נפלה כל טעות בשומה המכרעת בעניין זה. ככל שאכן ייקבעו מימדי המחלף בתכנית מפורטת ומקומית, ובכל שבמימדים אלו או במיקום המחלף תהא פגיעה בעוררת, היא תהא רשאית להגיש תביעת ירידת ערך בגין אותה התכנית אשר תקבע את מיקומו המדויק של המחלף ואת מימדיו. יש לחשב את זכויות הבניה לפי 25% לקומה ולא 25% למגרש תכנית חפ/537 קבעה את ייעוד המקרקעין, מספר הקומות והתכסית, ואילו לעניין זכויות הבניה קיימת הפנייה לתכנית חפ/229. לטענת העוררת תכנית חפ/229 קובעת זכויות של 25% לקומה ולא למגרש, כלומר 50% זכויות למגרש. המשיבות אינן חולקות על כך כי יש לגזור את זכויות הבניה מתכנית חפ/229, אך טוענות כי בטבלת הזכויות של תכנית זו נקבעו 25% בניה, ואין כל אמירה כי מדובר באחוזי בניה לקומה. המשיבה 1 מציינת כי במסגרת עת"מ (חיפה) 3019/06 שוורץ ואח' נ. הוועדה המחוזית חיפה ואח' () קיבל בית המשפט את העמדה כי מדובר ב- 25% למגרש ולא לקומה. השמאי המכריע העריך את שווי המקרקעין לפי שווי מ"ר קרקע ולא לפי שווי מ"ר זכויות בניה. לפיכך, כאשר השמאי המכריע ערך את שומתו בהתאם לשווי קרקע, וזאת בין היתר על סמך עסקאות השוואה, אין כל רלוונטיות לטענות העוררת בהקשר זה. בכל מקרה, והיות והשמאי המכריע בתיאור המצב התכנוני קובע כי התכנית מעניקה 25% למגרש, נתייחס לטענה: ראשית נבהיר כי ההליך שבפנינו הינו הליך קביעת היטל השבחה, ולא הליך רישוי. לפיכך את הדגש יש לשים על השאלה - מה הקונה (או המוכר) הסביר היה מעריך כי הוא המצב הסטטוטורי הנכון במועד הקובע. יובהר, במסגרת ערר היטל השבחה איננו מתבקשים לפרש את המצב המשפטי האובייקטיבי השורר כיום, אלא מטרתנו הינה לבחון כיצד היה קונה סביר, ערב המועד הקובע, סבור כי יש לחשב את זכויות הבניה. חשוב לציין כמובן כי נקודת המוצא הינה התכנון הסטטוטורי החל, לשונו ותכליתו, כאשר ההנחה, ולמעשה החזקה, הינה כי הקונה הסביר מפרש פירוש אובייקטיבי נכון את התכנון החל. עם זאת, במסגרת קביעת היטל השבחה קיימים מקרים בהם הקונה הסביר רואה את המצב התכנוני הקיים באופן שונה מהפרשנות האובייקטיבית של תכנון שכזה, בפרט כאשר מצד אחד הוראות התכנון אינן חד משמעיות, ומצד שני קיימת פרשנות של מוסד תכנון או של בית המשפט. לפיכך, נבחן בשלב הראשון את הפרשנות האובייקטיבית של התכנית כפי שאנו סבורים שראוי לפרשה. בשלב השני, נבחן את הפרשנות שנתנו מוסדות התכנון ובתי המשפט לתכנית, פרשנות שעליה יכול היה להסתמך הקונה הסביר. לעניין השלב הראשון אנו סבורים כי תקנון תכנית חפ/229 אינו חד משמעי בנקודה זו, אולם באופן כללי, אנו סבורים כי הפרשנות הסבירה שלו תומכת בכך כי מדובר ב- 25% למגרש ולא לקומה. כך מוגדרת טבלת הזכויות בנוסח בעברית של תכנית חפ/229: ניתן לראות כי הוראות אלו מדברות על 25% "אחוז בניין" ואין כל איזכור לשוני לכך שהכוונה 25% לקומה ולא למגרש. זאת ועוד, הטור הרלוונטי מוכתר בכותרת "אחוז הבניין", כאשר המונח "האחוז" מוגדר בתכנית: קריאה סבירה והגיונית של הגדרה זו בעברית מובילה למסקנה כי מדובר באחוזי בניה כמובנם היום ולא בתכסית, וזאת לאור העובדה כי האחוז מתייחס לחלק משטח הבניין או המגרש, בעוד שתכסית מתייחסת אך ורק לשטח הקרקע המכוסה ושטח הבניין אינו רלוונטי לתכסית. הנוסח האנגלי של התכנית, נראה כך: ניתן לראות כי גם כאן מוגדר 25% בניה ללא אמירה כי מדובר באחוז לקומה. נציין כי המספר 25% נכלל בטור של "percentage"'. הגדרת המונח זה בנוסח האנגלי של התכנית פחות ברורה מהתרגום העברי ויכולה לתמוך גם בטענה כי מדובר בתכסית ולא באחוזי בניה כמובנם היום. לסיכום החלק הפרשני אנו סבורים כי לשון התכנית בעברית תומך יותר בפרשנות כי 25% בניה מתייחסים לאחוז הכולל המותר במגרש ולא לקומה. יתרה מזו, עיון במכלול הוראות התכנית, וכן השוואה לתכנית סמוכה, מלמד יותר על הכוונה כי מדובר באחוזי בניה ולא בתכסית. עם זאת ראוי לציין כי הנוסח האנגלי יכול לתמוך גם בתוצאה כי 25% מתכוונים לתכסית ולא לאחוזי בניה. בכל מקרה, בהעדר תוצאה לשונית או תכליתית חד משמעית, יש לבחון את השלב השני והוא הפרשנות שנתנו מוסדות התכנון ובתי המשפט לנושא זה. ההחלטה הראשונה הרלוונטית הינה החלטת ועדת ערר בעניין ערר (חיפה) 189/05 רון שוורץ ואח' נ. הוועדה המקומית זבולון ואח' (פורסם באתר משרד הפנים). החלטה זו חשובה לענייננו בשני מישורים: במישור הראשון, ברור מההחלטה כי העמדה העקבית של מוסד התכנון הרלוונטי להליכי הרישוי, הוועדה המקומית, הינה כי פרשנות התכנית הינה זכויות בניה כוללות של 25% ולא 25% לקומה. במישור השני, ועדת הערר לתכנון ולבניה, בסמוך למועד הקובע, אימצה את פרשנות הוועדה המקומית וקבעה כי סך אחוזי הבניה הינו 25% ולא 50%, ונצטט: "ועדת הערר איננה מקבלת את עמדתו של העורר בכל הנוגע לפרשנות אחוזי הבניה החלים על החלקות נשוא הערר. כאשר התכנית חפ/400 קובעת כי זכויות הבניה יהיו בהתאם לתכנית חפ/229 הרי שיש לבחון את הוראות תכנית חפ/229 בכל הנוגע לזכויות בניה בכל אחד מהאזורים שהוגדרו בתקנון התכנית הרלוונטית. עיון בטבלה מלמד שמתקין התכנית קבע הוראות ברורות לגבי זכויות הבניה בכל אחד מאותם יעודים שבהם ניתן להקים מבני ציבור והעמידם על 25%. במקביל נקבעו מרווחי בניה ומספר קומות מקסימלי החלים על מבנה שכזה. הנסיון לטעון כי בניגוד למקובל יש לגזור את אחוזי הבניה מהגדרת בניין ציבור המופיעה בתכנית שלא במסגרת טבלת זכויות הבניה, איננו מתיישב עם לשון התכנית ועם הפרשנות המקובלת לתכניות שכאלה." (הדגשה שלי - ג.ה.). במאמר מוסגר נציין כי באותו המקרה נדון שטח לבנייני ציבור, אולם מדובר באותה תכנית ובאותה טבלה, כך שהשאלה הפרשנית הינה זהה. עוד חשוב לציין כי על החלטה זו הוגשה עתירה מנהלית בעת"מ (חיפה) 3019/06 שוורץ ואח' נ. ועדת הערר מחוז חיפה ואח' (). עתירה זו נדחתה, כאשר בית המשפט הנכבד מאמץ את פרשנות הוועדה המקומית ופרשנות ועדת הערר לאחוזי הבניה מכוח תכנית חפ/229: "ועדת הערר טוענת בסיכומיה כי על פי הוראות התוכנית מותרת על החלקות הקמת מבנים, לרבות מבני ציבור, בגובה של 2 קומות בלבד ובשעור של 25% בלבד משטח החלקות, בעוד שבקשת העותרים הינה ל- 227% בניגוד לתכנית ובסטיה ניכרת מהוראותיה. גם הועדה המקומית חוזרת על עמדתה, כפי שהובאה בהחלטתה לעיל, לפיה הבניה המבוקשת מהוה סטיה ניכרת מהוראות התכנית. הפרשנות המוצעת על ידי העותרים נדחית על ידי. על מנת שבנין שיוקם יענה על דרישות "בנין ציבורי" עליו לענות על הדרישה לפיה יהיה לו חלל מעוקב של 13,000 מ"ק לפחות , אך על מנת לקבל היתר להקמת בנין שכזה חייב מבקש ההיתר לעמוד בהוראות התכנית החלה על שטח זה - דהיינו שאחוזי הבניה הקיימים מאפשרים הקמת בנין שכזה. קבלת פרשנות העותרים משמעותה כי על כל חלקה, ויהיה גודלה אשר יהיה ויהיו אחוזי הבניה עליה אשר יהיו, ואשר יעודה "בנין ציבורי" ניתן יהיה להקים בנין בנפח של 13,000 מ"ק - פרשנות אותה הדעת אינה סובלת. . לאור האמור ברור כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי זכויות הבניה על החלקות חייבות להיקבע בהתאם לתקנון התכנית." (הדגשה שלי - ג.ה.). בית המשפט המחוזי נדרש פעם נוספת לסוגיה זו בעניין ת.א. (חיפה) 12900/07 אי.אף.סי בנין והשקעות בע"מ נ. מנהל מקרקעי ישראל (), וכך קובע בית המשפט: "כשלעצמי, עיינתי במסמך - ולפי הטבלה שבעמ' 141, והיות ועסקינן ב"בית דירה" (ע"פ ההגדרה שבסעיף 2, בעמ' 68) הרי שנדמה לי שההגבלות הרלבנטיות למגרשים הינם אלו המופיעות בטבלה תחת הכותרת "אזור מעון - סוג א'" (כיון שעסקינן במגרש ששטחו יותר מ-1,000 מטר רבוע). מגבלות אלו מתייחסות ל-15% או 12.5%, ואם עסקינן דווקא ב"סוג ב'" (למרות שסוג זה מתייחס למגרשים בגודל של 600 מ"ר), אזי המדובר ב-25%. לא הצלחתי להבין מהטבלה מדוע שמאי החברה יוצא מנק' ההנחה שאם מותר לבנות שתי קומות המגבלה הינה למעשה פי שניים ואני סבורה כי עמדתו אינו בהכרח מתיישבת עם הוראות סעיף 7 שבעמ' 129 המסבירה את מגבלות שטח הבניה המותר. לכן, יכול מאוד להיות שאם המסמך הינו אכן חפ/229, ואם היא היתה התב"ע המחייבת - אזי על המגרשים מותר היה לבנות רק 12.5 % או 15% או 25% אך לא 57%. " (הדגשה שלי - ג.ה.). נציין כי ערעור שהוגש על פסק דין זה התקבל בחלקו, אך לא לעניין הפרשנות דלעיל [ר' ע"א (חי') 5802-04-09 ליברסקו דוד יזמות בניין 2004 בע''מ נ' מינהל מקרקעי ישראל-מחוז חיפה ()]. חשוב להזכיר כי פרשנות אחרת ניתנה בהחלטה בעניין ערר 12/11 (חיפה) לביא ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה ואח' (). החלטה זו עסקה בבקשה להיתר לניצול זכויות מכוח תמ"א 38, כאשר במסגרת ההחלטה מתייחסת ועדת הערר גם לפרשנות תכנית חפ/229 וקובעת פרשנות התואמת בעקרה לפרשנות התובעת בענייננו. אלא שהחלטה זו ניתנה ביום 31.3.2011, כלומר כשש שנים לאחר המועד הקובע, וזמן רב לאחר הפסיקה שפרטנו לעיל. לפיכך, אף אם יש בהחלטה זו לשנות את הפרשנות שניתנה בהחלטה הקודמת של ועדת הערר בעניין אורה שוורץ לעיל, או את פסיקת בית המשפט, הרי ברור כי שינוי זה נערך זמן רב לאחר המועד הקובע, כאשר כפי שפורט לעיל הפרשנות המקובלת במועד הקובע הייתה כדעת השמאית המכריעה. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי אחוזי הבניה בתכנית חפ/229 הינם אחוזים כוללים למגרש ולא כאחוזים לקומה. השמאי המכריע טועה בפרשנות שנתן לתכנית זב/24 העוררת טוענת כי תכנית זב/24 אינה משנה תכניות תקפות וממילא אינה רלוונטית ולכן טעה השמאי המכריע בפרשנות שנתן לתכנית. טענה זו מוטב שלא הייתה נטענת, ומשנטעה ראויה היא להדחות. כך קובע השמאי המכריע לעניין תכנית זב/24: כלומר, השמאי המכריע קובע "זו אינה מובאת בחשבון לעניין שווי הנכס במצב קודם", בדיוק כפי שמבקשת העוררת שייקבע. מתן משקל להכרזה על המקרקעין כדרך השמאי המכריע מנתח בהרחבה את המשמעות של הכרזת המקרקעין כדרך במצב הקודם וקובע בסיכומם של דברים כי השפעת ההכרזה וההודעה נבלעות בהשפעת התכנית החדשה, למעט: העוררת טוענת כי היות ולהכרזה קדמו החלטות של מוסדות התכנון אין כל השפעה להכרזה. גם בנושא זה, אין למעשה מחלוקת בין השמאי המכריע לעוררת, כאשר גם השמאי המכריע מסביר בהרחבה כי השפעת ההכרזה נבלעת בהליכי התכנון של התכנית החדשה. עם זאת, השמאי המכריע מציין כי להכרזה יכולה להיות השפעה על המועד בו ייצפה קונה סביר כי התכנית תמומש ("רמת הוודאות לביצוע ומימוש התכנית לאחרת תחילתה"). נושא זה אינו "נבלע" בהליכי התכנית החדשה ואינו גורם שיש לנטרלו, ולכן צודק השמאי המכריע בקביעתו כי בפרמטר זה, יכולה להיות השפעה על השווי במצב הקודם. אנו גם מסכימים לעמדת השמאי המכריע כי מדובר בפרמרטר שולי אשר השפעתו הינה זעומה. יש להוסיף לסכום הפיצויים מע"מ העוררת טוענת (ככל הנראה היות והטענה אינה מנוסחת בבהירות) כי יש להוסיף לסכום הפיצויי אשר נפסק מע"מ. אנו דוחים טענה זו. הלכה פסוקה הינה כי תשלום פיצויי בגין תביעה לפי סעיף 197 אינו מהווה עסקה ולכן אינו מחוייב במע"מ. ר' ערר (ירושלים) 100/07 עליאן נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' () והאסמכתאות שם: "אנו סבורים, כי פיצוי לפי סעיף 197 אינו מהווה עסקה, כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף, ולכן, באופן עקרוני, אין מקום להוסיף מע"מ על סכום הפיצוי שנפסק. לעניין זה, ר' ת.א 844/94 י.פ.ה.ר פרדסים ואח' נ' הועדה המקומית רמת-גן () וכן לאחרונה עמ"נ 1013/08 יהודה שועלי ואח' נ' הועדה המקומית אצבע הגליל (). אנו מאמצים את הנימוקים המפורטים בפסקי דין אלו לעניין שבפנינו. מסקנתנו הינה, אפוא, כי אין מקום להוסיף על סכום הפיצוי שנפסק לטובת התובע מע"מ." אשר על כן הטענה נדחית. טעה השמאי המכריע בכך שלא הביא בחשבון את עסקת משפחת נג'ר העוררת ביקשה להסתמך על עסקה שנערכה בשנת 2002 לגבי גוש 11540 חלקה 50, במסגרתה רכשו הרשויות את חלקת משפחת נג'ר. השמאי המכריע קבע כי לא ניתן להסתמך על החלקה אשר נערכה על בסיס מתן דיור חלוף, זמין למגורים, בשונה מהמצב במקרה שבפנינו. העוררת טוענת כי הבית שהיה קיים על חלקה 50 בגוש 11540 נבנה ללא היתר ולכן לא חלה חובת מתן דיור חלוף, ומכאן העסקה שנערכה משקפת קרקע ללא דיור חלוף. אין חולק כי במסגרת עסקת נג'ר שולם למשפחת נג'ר בגין דיור חלוף ולכן היא משקפת שווי של דיור שכזה. מכאן ברור, כי טענת העוררת כי למשפחת נג'ר כלל לא הגיע דיור חלוף היות והבית היה בלתי חוקי וודאי שאינה רלוונטית לערר שבפנינו, לכל היותר יש בכך ללמד כי משפחת נג'ר קיבלה פיצוי יתר אשר לו היא אינה זכאית, אך בוודאי שאין בה בכדי לגרום לכך שיש להביא עסקה זו במערך עסקאות ההשוואה. השמאי המכריע לא שקלל את העובדה כי במצב חדש נוצר שטח כלוא וכן את הנזקים העקיפים שנגרמו למקרקעין העוררת טענה בערר כי השמאי המכריע לא שקלל בתחשיב המצב החדש את העובדה כי נוצר שטח כלוא. כמו כן, טוענת העוררת כי השמאי המכריע לא הביא בחשבון נזקים עקיפים ליתרת המקרקעין כגון: ניתוק מדרכים, פגיעה אקוסטית, לכלוך וכדומה. בטרם נדון בטענה לגופה מן הראוי לציין כי על פי השמאי מטעם העוררת שווי של מ"ר קרקע בחלק הנותר לאחר ההפקעה הינו 50$ למ"ר קרקע (ר' עמ' 115 לשומה המכרעת). שווי זה, אשר נקבע על ידי שמאי העוררת עצמו, משקלל את כל נתוני הפגיעה ביתרת החלקה לאחר התכנית החדשה לעמדת העוררת. השמאי המכריע קבע שווי למ"ר קרקע לאחר התכנית בשווי של 48$ למ"ר קרקע. כלומר, השמאי המכריע העריך את שווי יתרת החלקה לאחר התכנית החדשה בשווי נמוך יותר מאשר שמאי העוררת. בנסיבות שכאלו לא ברורה טענת העוררת בנושא, כאשר השמאי המכריע הפחית בשווי יתרת החלקה במצב החדש יותר מאשר טענה בשומתה שלה. לגופם של דברים, אין מחלוקת כי גם לאחר התכנית החדשה יתרת החלקה נותרה בייעודה טרם התכנית. עוד ברור כי התכנית החדשה אינה מטילה כל מגבלות סטטוטוריות על יתרת החלקה. עם זאת, למרות שאין שינויי ייעוד ביתרת המקרקעין ולמרות העדר מגבלות סטטוטוריות, קבע השמאי המכריע הפחתה של 20% מהשווי ביחס למצב הקודם. בנסיבות אלו הפחתה של 20% משקפת בצורה סבירה את ירידת הערך הנובעת מיצירת שטח כלוא (כאשר אין להיותו של השטח כלוא השפעה לעניין הכללות שטח זה בתכנית איחוד וחלוקה) וכן מהפגיעות העקיפות של רעש, זיהום אוויר וכו'. לפיכך, טענה זו נדחית. סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אנו דוחים את עררי הוועדה המקומית: 9061/11, 9062/11, 9064/11, 9063/11, 9065/11. אנו דוחים את ערר חברת קרקעות המפרץ בע"מ, ערר 9040/11. אשר על כן, ניתן בזאת תוקף של החלטת ועדת הערר לשומות המכריעות של השמאי המכריע מערבי. פקודת הדרכיםברזלמסילת ברזל