משמעות טבלאות האיזון בתכנית לצורך היטל השבחה או תביעה לפי סעיף 197 הטענה המרכזית של העוררים הינה כי השמאי המייעץ התעלם מטבלאות האיזון של התכנית, טבלאות אשר מחייבות לטעמם גם לצורכי היטל השבחה. על מנת שנקבל טענה זו על העוררים לצלוח שני מכשולים, המכשול הראשון הינו המכשול העקרוני, והוא נעוץ בסוגיה הכללית - האם טבלאות איזון מחייבות לצורך קביעת היטל ההשבחה הנובע מהתכנית. אולם אף אם נקבל את עמדת העוררים, כי באופן עקרוני טבלאות איזון מחייבות לצורך היטל השבחה, הרי עדיין על העוררים להוכיח כי במקרה שבפנינו אכן ניתן לדלות מטבלאות האיזון את הערכים הרלוונטיים לתחשיב היטל ההשבחה. לגבי השאלה העקרונית אנו סוברים כי באופן עקרוני טבלאות איזון אינן מחייבות לצורך תחשיב היטל ההשבחה. אולם, בכל מקרה, אף אם בשאלה העקרונית הדין היה עם העוררים, הרי במקרה שבפנינו לא ניתן לדלות מטבלאות האיזון של התכנית את הערכים הנדרשים לצורך תחשיב היטל ההשבחה. לפיכך, דין טענת העוררים לגבי טבלאות האיזון להדחות, ונפרט: במישור העקרוני המהות והתפקיד של טבלאות האיזון שונים מהמהות של היטל ההשבחה. היטל ההשבחה הינו היטל הבא למסות את ההשבחה התכנונית אשר הינה פועל יוצא של האקט התכנוני. לפיכך, טכניקת החישוב של היטל ההשבחה הינה מציאת השווי המוחלט של המקרקעין לפני ואחרי המועד הקובע. לעניין זה ר' למשל ע"א (תל אביב) 2184/01 הוועדה המקומית פתח תקווה נ. גנים חברה לבנין והנדסה (): "אולם בחינת תכלית התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מראה כי האינטרס הטמון בחובה הינו גביית מס אמת. תמיכה לכך ניתן למצוא בדברי המחבר רוסטוביץ: "לשם קביעת שומת היטל ההשבחה יש לשום את שווי הקרקע ליום הקובע על פי שני מצבים: שוויים של המקרקעין ללא התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב קודם".נ שוויים של המקרקעין בעקבות התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב החדש".ב ההפרש בין השווי במצב חדש לשווי במצב קודם הוא ההשבחה ליום הקובע. (הנריק רוסטוביץ "היטל השבחה", עמ'254)."ו ר', גם דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים () : "ההשבחה שבגינה מוטל היטל השבחה נקבעת בהתאם להפרש בין השווי של זכות הבעלות (כולל חכירה לדורות) במקרקעין כפי שהיה לפני התכנית לבין השווי שאחריה". לעומת זאת, מטרת טבלאות האיזון הינה שונה, והיא מתרכזת בשווי יחסי, וזאת הן לפי לשון החוק והן לפי פסיקת בתי המשפט. ר' למשל דבריו הברורים של בית המשפט העליון בע"א 2665/96 חברת חשמל לישראל בע"מ נ. הוועדה המקומית חיפה () : "המדובר בהליכים המצויים במישורי התייחסות שונים. ראשית, קיים פער מושגי בין שני ההליכים. עניינם של הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק בירידה בערכים המוחלטים של שווי המקרקעין שבידיו של בעל זכות במקרקעין. לעומת זאת, תשלומי האיזון עניינם באיזון הערכים היחסיים של שווי זה, לעומת שווי המקרקעין של אחרים שבתחום התכנית (ראו דברי השופט מצא בפרשת איראני [1], בעמ' 770). שוני זה במאטריה מצביע על היעדרה של תלות הכרחית בין שני ההליכים מבחינת מהותם ותוצאתם. לשוני המושגי מצטרף במקרה שבפנינו גם הבדל יישומי. מדובר במקרה זה בהליכים המתייחסים לשווי המקרקעין בנקודות זמן שונות. תשלומי האיזון מתייחסים להשוואה בין שוויים היחסי של המקרקעין לפני התכנית, לבין שוויים היחסי על-פי התכנית." (הדגשה שלי - ג.ה.). נציין כי לעתים עורך טבלאות האיזון נדרש לתחשיב השווי המלא של המקרקעין על מנת להגיע לשווי יחסי (ר' דבריו של כב' השופט אנגלרד בעניין חברת חשמל לעיל), אולם עדיין התכלית של טבלאות האיזון הינה קביעת האיזונים והיחסים בין המקרקעין השונים בתחום התכנית, ולא לקבוע את השווי המוחלט של המקרקעין לפני ואחרי התכנית. לעניין הבחנה זו ר' גם ע"א 1818/93 הוועדה המקומית חיפה נ. פרינדלדר ואח'(): "תשלום דמי איזון הינו ביטוי לשינוי בערך היחסי של חלקות בעקבות תכנית חלוקה מחדש. זהו תשלום לפי סעיף 122, המדבר בפגיעה בערכם היחסי של המקרקעין תוך השוואת שוויים של המגרשים החדשים שנוצרו על-ידי החלוקה. לעומת זאת, הפגיעה במקרקעין לפי סעיף 197תתרחש בעקבות פגיעה בערכם המוחלט של המקרקעין בהשוואה לערך שהיה להם עובר לתכנית הקובעת" כן ר' עא 4595/06 ‏ הוועדה המקומית נצרת עילית נ' יהונתן סבן ו-15 אח'‏ (): "ההשוואה נערכת בין השווי היחסי של המגרש המקורי כאחוז מסך כל שוויים של המגרשים לפני החלוקה, לבין השווי היחסי של המגרש החדש, כאחוז מסך כל שוויים של כל המגרשים אחרי החלוקה. לעניין זה, אין רלוונטיות לשינוי האפשרי בשוויים המוחלט של המגרשים בעקבות הליכי האיחוד והחלוקה, אלא רק לשמירת היחס השווה שבין שני צדי המשוואה" לפיכך, על השמאי המכריע או המייעץ אשר בא לערוך שומת היטל השבחה, לחשב את שווים המוחלט של המקרקעין לפני ואחרי האקט התכנוני המשביח (או האקט הפוגע במקרה של תביעה לפי סעיף 197), ואין הוא כבול לטבלאות איזון אשר מטרתן ותכליתן שונה. נציין, כי לטעמנו אין מניעה כי טבלאות האיזון יונחו בפני השמאי השם את היטל ההשבחה, והוא יכול להשתמש בהן כחומר עזר במישור השמאי לפי שיקול דעתו השמאי, אולם באופן ברור טבלאות אילו אינן כובלות את שיקול דעתו. עמדה על כך רק לאחרונה ועדת הערר מחוז תל אביב בערר ערר (מרכז) 8127/11 מירי ונילי גורן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים (): "כפי שציין השמאי המכריע, שמאי מכריע אינו "מחויב" לטבלת איזון. עליו לקבוע את שווי המקרקעין במצב קודם על פי בדיקות עצמאיות משלו. טבלאות איזון מהוות נתון מבין הנתונים שבפניו, אך בוודאי שאין חובה לבסס על פיה קביעה של שווי מקרקעין במצב קודם לעניין שומת היטל השבחה. במקרה שלפנינו מפרט ומנתח השמאי המכריע בהרחבה, את הנתונים במצב הקודם, לרבות טבלת האיזון, ומנתח ומפרט עסקאות השוואה. השמאי המכריע קבע כהלכה, כי עליו לבחון נתונים באופן עצמאי וכי הוא איננו מחויב לא לטבלת איזון ולא לשומות מכריעות. קביעותיו אלו עולות בקנה אחד הן עם הפסיקה והן עם החלטותנו הרבות בענין זה. אשר על כן, לא רק שלא נפלה כל טעות מהותית או דופי חמור בשומה המכרעת ולא היתה "התעלמות" כנטען מטבלת האיזון, אלא, שהשמאי המכריע פעל כהלכה ועל פי חובותיו המקצועיות. השמאי המכריע בחן והתייחס לנתונים שהיו בפניו, לרבות טבלת האיזון, קבע כי אינו מחויב לה, וערך בדיקות עצמאיות משלו. בנסיבות אלו, אין כמובן, כל מקום להתערבותנו, אלא ההיפך - יש לשבח את השמאי המכריע על שבחן ובדק נתונים באופן עצמאי והפעיל שיקול דעת מקצועי, עצמאי בהכרעתו, ולא ראה עצמו כפוף ומחוייב לנתונים שהוצגו בפניו, ולרבות לא לטבלת האיזון ולא לשומות מכריעות אחרות." (ההדגשה במקור! - ג.ה.) ונכונים דברים אלו במלואם גם לענייננו. הנה כי כן, עמדתנו, ולמעשה העמדה הברורה של הפסיקה, הינה כי באופן עקרוני טבלאות האיזון אינן מחייבות לנושא תביעה לפי סעיף 197 או לקביעת היטל ההשבחה. אולם, בכל מקרה, אף אם היינו סבורים כי טבלאות האיזון יכולות באופן עקרוני לחייב לעניין קביעת היטל ההשבחה והתביעה לפי סעיף 197, הרי במקרה שבפנינו אין בכוחן לעשות כן, ונבאר: עיון בטבלאות האיזון מגלה כי אלו אינן כוללות כל ערכים לשווי המקרקעין במצב קודם. למעשה אין מחלוקת כי לא ניתן לדלות את שווי המקרקעין במצב קודם מטבלאות האיזון. לפיכך, הרי גם לשיטת העוררים עצמם אין מנוס מלערוך שומה עצמאית לשווי המקרקעין במצב הקודם. במצב דברים זה, לטעמנו, לא ניתן לאמץ באופן סלקטיבי נתונים מטבלאות האיזון, כך שלגבי המצב החדש לא רק שניקח את הנתונים מטבלאות האיזון אלא נראה אותם כמחייבים, ולעומת זאת לגבי המצב הקודם, לא ניתן להשתמש בטבלאות האיזון בהעדר כל נתונים. זאת ועוד, אף אם היינו מתעלמים מהעובדה עליה אין חולק כי טבלאות האיזון אינן כוללות תחשיב של השווי במצב קודם, ואף לא ניתן לגזור מהן שווי כזה, הרי שגם לגבי המצב החדש קיימת הסכמה כי אלו אינן נכונות. ראשית נציין כי טבלאות האיזון אינן כללות שווי מוחלט במצב חדש. טוענים העוררים כי בתחשיב מתמטי פשוט של "ערך משולש" הנגזר מתשלום האיזון ניתן למצוא את ערך המקרקעין המוחלט. שיטה זו של העוררת אינה נקייה מספקות ולא ברור האם כוונת השמאי שערך את טבלאות האיזון אכן נגזרה מערך משולש שכזה. בכל מקרה, אף אם היינו מקבלים את שיטת חילוץ השווי המוחלט (שאינו מופיע בטבלאות האיזון) על ידי "ערך משולש", הרי העוררים עצמם טוענים כי ערך זה המתקבל אינו משקף את שווי המקרקעין במצב החדש. הרי העוררים טוענים בתוקף כי שווי המקרקעין במצב החדש צריך לשקף גם את הבעיה שנוצרה מקווי התשתית העוברים במקרקעין. השמאי המייעץ קיבל עמדה עקרונית זו, ואכן ביצע הפחתה בגין רכיב זה. אולם, אין חולק, כי השמאי שערך את טבלאות האיזון התעלם מנתון זה, וכי נושא קווי התשתית אינו נכלל במסגרת טבלאות האיזון. לפיכך, גם לעמדת העוררים, טבלאות האיזון אינן משקפות את השווי האמיתי של המקרקעין במצב החדש. ייתכן והעוררים היו מוכנים לאמץ את השווי שמחושב למקרקעין כתוצאה מתחשיב ערך משולש או תחשיב אחר, היות וערך זה נוח להם ואז להתעלם מנושא קווי התשתית. אולם, הם אינם יכולים להתכחש לכך שגם לשיטתם ערך זה אינו מגלם את שווי המקרקעין שלהם במצב החדש. לפיכך, אף אם במישור העקרוני ניתן היה להכיר בתזה, שטבלאות האיזון של התכנית מחייבות (וכאמור איננו סבורים כך), הרי ברור כי מבחינה מעשית במקרה שבפנינו טבלאות האיזון אינן נותנות כלל ערך למקרקעין במצב הקודם, אינן נותנות ערך ישיר לשווי המקרקעין במצב החדש, ובכל מקרה מסכימים הכול כי נפלה בהן שגיאה. לאור האמור לעיל, אנו דוחים את טענת העוררים לגבי החובה לאמץ את טבלאות האיזון לצורך קביעת היטל ההשבחה ו/או התביעה לפי סעיף 197. התשתית הקיימת במגרשי העוררים העוררים טענו כאמור כי השמאי המייעץ לא הביא בחשבון את מלוא הפגיעה הנובעת מקיומם של קווי תשתית במקרקעין שלהם. עוד הסבירו העוררים כי מדובר בפגיעה מלאה ולא פגיעה זמנית. לטעמנו בפרק זה של ההשגות, העוררים לקו בבלבול מושגים, מונחים ומתודות בדיני היטל השבחה ופגיעה לפי סעיף 197, ובכל מקרה דין טענתם להדחות היות והשמאי המייעץ פעל באופן מובהק בהתאם לדין ולפסיקה בעניין זה, וננמק: אכן, צודקים העוררים בטענתם בסעיף 35 להשגות כי שאלת הפגיעה במקרקעין (או השבחת המקרקעין) נבחנת ליום תחילת התכנית [ר' ערר (ירושלים) 15+16/08 לופס נ. הוועדה המקומית ירושלים ()]. אולם, העוררים טועים בטענה כי יש לעשות הבחנה בין ה"פגיעה" מכוח התכנית לבין "השבחה" מכוח תכנית. כפי שהסברנו לעיל, כאשר עורכים אומדן של ההשבחה ו/או אומדן של הפגיעה לפי סעיף 197, בוחנים את שווי המקרקעין לפני ואחרי התכנית החדשה. השווי אחרי התכנית החדשה נקבע כשווי שהיה מוכן לשלם קונה סביר למוכר סביר כאשר לשניהם ידיעה מוחלטת על התכנית החדשה. לפיכך, השווי במצב החדש, הינו שווי שוק המשקף את כלל הוראות התכנית, הן אלו שיש בהן להוסיף לשווי המקרקעין והן אלו שיש בהן להפחית משווי המקרקעין, כאשר בסופם של דברים קיים שווי אחד ויחיד למקרקעין במצב החדש. כאשר השווי במצב החדש של המקרקעין, בהתייחס לכלל הוראות התכנית ולמצב המקרקעין, גבוה מהשווי במצב הקודם, אזי יהיה מקום לגבות היטל השבחה. לעומת זאת, כאשר השווי במצב החדש יהיה נמוך מהשווי במצב הקודם, אזי נדבר על "פגיעה" בשוויים של המקרקעין, ויהיה מקום לתשלום פיצויים לפי סעיף 197. מכאן ברור כי המושג "פגיעה" שהעוררים נוקטים בו, לעניין קווי התשתית, אינו המושג הנכון לעניין היטל השבחה או התביעה לפי סעיף 197, פגיעה במקרקעין תהיה רק כאשר ייקבע כי השווי הכולל של המקרקעין במצב לאחר התכנית נמוך משווי המקרקעין במצב טרם התכנית. לפיכך, קיומם של קווי התשתית במצב החדש אינו מהווה "פגיעה" כמובנה בדיני התביעה לפי סעיף 197, אלא מהווה נתון עובדתי נוסף שיש להביאו בחשבון עת אנו אומדים את שווי המקרקעין לאחר התכנית. ועדת הערר מחוז ירושלים דנה בנושא דומה בעניין הפחתה לאור מטלות ציבוריות וזאת בערר (ירושלים) 186/13 מ.ה.א.ר בנין והשקעות בע"מ נ. הוועדה המקומית ירושלים () וקבעה: "לפיכך, למטלות הציבוריות מכוח התכנית קיימת רלוונטיות אך ורק לשווי המקרקעין במצב החדש. שיעור המטלות הציבוריות נקבע לפי השיעור שהיה צופה קונה סביר במועד הקובע שיהיה עליו להוציא לביצוע מטלות אלו, ושיעור זה יש להפחית משווי המקרקעין במצב החדש. כמובן, ככל שיש במטלה הציבורית להשביח את ערך המקרקעין יש להביא גם השבחה זו בחשבון. לעניין הנחיה בעניין מטלות ציבוריות ר' ערר (י-ם) 437/11 גלבוע מיכל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (). מכאן אין כל מקום לבצע במסגרת ההליך שבפנינו הפחתה מהיטל ההשבחה של מטלות ציבוריות, אלא במסגרת המצב החדש, ככל שאכן התכנית דורשת ביצוע מטלות, יש לבצע הפחתה מתאימה." דין מטלות ציבוריות מכוח התכנית זהה לדין התשתיות במקרקעין, גורמים שיש להביא בחשבון עת שמים את שווי המקרקעין במצב החדש. יוטעם, השמאי שעורך את השומה יכול לבחור בטכניקה שמאית של תחשיב השווי ללא המטלה הציבורית או קווי התשתית ואז לבצע הפחתה (כפי שמבצעים למשל הפחתה לגודל), אולם מדובר בטכניקה בלבד, כאשר התוצאה הינה תמיד שווי של המקרקעין הכולל את כל הפרמטרים. כך, בדיוק פעל השמאי המייעץ בענייננו, כאשר הביא בחשבון את הנושא של קווי התשתית בשווי המצב החדש. נשאלת השאלה כיצד יש להתייחס לקיומם של קווי התשתית במקרקעין מבחינה שמאית? במישור העקרוני התשובה הינה, כפי שהיה רואה זאת קונה סביר סמוך לאחר מועד אישור התכנית, כלומר השאלה שיש לשאול הינה - כמה היה מפחית הקונה הסביר משווי המקרקעין לאור קיומם של קווי התשתית?. במישור הספציפי שבפנינו, התשובה לשאלה זו שהיה שואל הקונה הסביר נעוצה בשני משתנים: הראשון, האם קווי התשתית מנעו מימוש זכויות מכוח התכנית והשני, מה היה הצפי של קונה סביר להסטת קווי התשתית. שאלות אלו בלבד הן הרלוונטיות לצורך הערכת שווי המקרקעין במצב החדש. בעניין זה מסקנות השמאי המייעץ לא רק שאינן חורגות לתוך מתחם השגיאה המאפשר התערבות של ועדת הערר, אלא הינן מסקנות ראויות, מנומקות ומבוססות על סמך הנתונים שעמדו בפניו. לא מצאנו כל הוכחה הנדסית של העוררים כי קווי התשתית מנעו את מימוש הזכויות בכלל המגרשים, ומסקנות השמאי המייעץ לעניין האפשרות לממש את הזכויות במגרשים השונים אף מבלי להסיט את קווי התשתית ראויות ומבוססות על מיקום קווי התשתית וחוות דעת מקצועית. אף לנושא הזמן הצפוי להסטת קווי התשתית, אין כל מקום להתערב במסקנת השמאי המייעץ, אשר ניתנה על סמך החומר שעמד בפניו. נציין כי איננו מקבלים את טענת העוררים כי קונה סביר במועד הקובע היה סבור כי על מנת להסיט את קווי התשתית יש צורך בתכנית מפורטת. פסק הדין אליו מפנים העוררים, עע"מ 8489/07 יעקב ריכטר נ. הוועדה המחוזית ואח' () עוסק בחובה להכנת תכנית מפורטת להקמת תחנת שאיבה לביוב וזאת להבדיל מהסטת קו תשתית של ביוב במקרה שבפנינו. מדובר בסוג שונה לגמרי של עבודה. בכל מקרה, אף אם אכן היה צורך בתכנית נוספת להסטת קו התשתית, אזי הערכת השווי במצב החדש מביאה בחשבון את הזמן הסביר שקונה סביר היה מעריך שניתן לאשר תכנית שכזו. במקרה שפנינו הדחייה שקבע השמאי המייעץ של שנתיים עד שלוש שנים, הינה סבירה גם אם היינו סבורים שנדרשת הכנת תכנית מפורטת להסטת קווים אלו (וכאמור לא כך הם פני הדברים). לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי המתודה הראויה להבאה בחשבון של קווי התשתית במסגרת הערכת השווי במצב חדש, הינה ביצוע הפחתה מהשווי בשיעור השווה לדחייה האפשרית במימוש הזכויות עקב הצורך בהסטת התשתית כפי שהיה צופה קונה סביר, תוך הבאה בחשבון של אפשרות לנצל את הזכויות ללא הסטת התשתיות. זוהי המתודה בה פעל השמאי המייעץ, כאמור הן המתודה של השמאי המייעץ והן המסקנות השמאיות הנובעת ממנה מקובלות עלינו, ואנו דוחים את הערר בנושא זה. עוד נציין, כי אין מחלוקת כי קווי התשתית הוסטו בפועל בחודש אוקטובר 2012. אכן אין נתון זה רלוונטי לבחינת שווי המקרקעין במצב חדש היות והוא אינו נתון ידוע לקונה סביר במועד הקובע של אישור התכנית החדשה. אולם, אנו סבורים כי ניתן להשתמש בנתון זה כבקרה על סבירות התוצאה. לא ייצא החוטא נשכר כתוצאה מהסטת קווי התשתית: כאמור, העוררים אינם חולקים כי קווי התשתית הוסטו בפועל. אלא טענתם הינה כי ההסטה נעשתה שלא כדין, ולכן אין מקום כי החוטא ייצא נשכר. אנו סבורים שיש לדחות טענה זו: הרי העוררים טוענים כי עקב קיומם של קווי תשתית במקרקעין שלהם ירד ערך המקרקעין שלהם במיליוני ₪, והינה כאשר אלו מוסטים מהמקרקעין שלהם, במקום לברך על כך שהמקרקעין שלהם חזרו לערכם, הם טוענים לגבי "חוטא שייצא נשכר", כאשר לא ברור מי כאן "החוטא" (האם הוצאת הקווים הינה "חטא"?) ומי כאן "הנשכר" (האם לא העוררים מרווחים מכך שאין קווי תשתית בחלקתם?). יש לזכור כי מטרת התביעה לפי סעיף 197 הינה לפצות על ירידת הערך של מקרקעי האזרח, ולא להעשירו. נשאל - האם אכן סבורים העוררים כי ראוי שיקבלו פיצוי לפי סעיף 197 כאילו המקרקעין שלהם כוללים קווי תשתית, שאינם מאפשרים מימוש זכויות בניה בעתיד הקרוב, בעוד שבפועל אין קווים שכאלה כיום? לטעמנו טענה שכזו אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב. בכל מקרה, כאמור לעיל אין משמעות להסטת הקווים בפועל, אלא כביקורת בלבד, היות ואת השווי בוחנים בעיניים של קונה סביר במועד הקובע. למעלה מן הצורך נציין כי כלל לא הוכח כי הסטת קווי התשתית נעשתה שלא כדין. הטענה כי שגה השמאי המייעץ בביקורת שמתח השמאי המייעץ על שמאי העוררים לטעמנו, מוטב היה וטענה זו לא הייתה נטענת. אולם משנטענה ראוי שנתייחס אליה. שמאי העוררים הגיש לוועדה המקומית ולוועדת הערר שומה מטעמו, אשר מסקנתה הייתה כדלקמן: כלומר לעמדתו המנומקת של שמאי העוררים שווי המקרקעין במצב הקודם הינו - 2,439,112 ₪. ביום 18.5.2011 הוכנה שומה נוספת של אותו שמאי מקרקעין, ושוב זו הוגשה לוועדה המקומית ולוועדת הערר. לגבי שווי המצב הקודם, קובע שמאי העוררים: כלומר, אותו השמאי מטעם העוררים מעריך את שווי המקרקעין במצב קודם ב- 4,505,000 ₪, כלומר ביותר משני מליון ₪ מאשר העריך אותם בשומה הקודמת שנערכה על ידו, וזאת כאשר מדובר על אותם מקרקעין ולאותו מועד קובע. באחוזים הפער בין השומות עומד על כ- 85%. יוטעם בעוד שלגבי המצב החדש נתגלו נסיבות חדשות בין השומות (גילויים של קווי התשתית), הרי לגבי המצב הקודם לא חל שום שינוי נסיבות מאז שהוכנה השומה הקודמת. שמאי העוררים מסביר את השינוי בשווי המקרקעין בכך שהסתמך על הערכים שקבע שמאי הוועדה המקומית, אלא שהסבר זה אין בו להצדיק את הפער בין השומות ואת הדרך בה נקט שמאי העוררים, ונבאר: מקצוע שמאות המקרקעין הינו מקצוע מכובד, הדורש הכשרה ארוכה, בחינות הסמכה קשות ותקופת התמחות. שמאי המקרקעין נדרש לידע והבנה במגוון של תחומים החל מדיני תכנון ובניה, דרך גיאולוגיה ועד לנוסחאות היוון ומימון. מכאן שמאי המקרקעין הינו בגדר מומחה מקצועי, אשר מחויב להביא לידי ביטוי את המקצועיות אותה רכש בכל שומה ושומה שהוא עורך, בוודאי בשומות אשר מוגשות לגופים שיפוטיים ומעין שיפוטיים. השמאי כאיש מקצוע נבדל, לטעמנו, מהלקוח או מבא כוחו ואין הוא רשאי להגיש שומות "טקטיות" או "אסטרטגיות", אלא עליו לקבוע את השווי הנכון של המקרקעין וזאת על פי מיטב מומחיותו המקצועית ולא לפי שיקול טקטי זה או אחר. ועדת הערר במחוז ירושלים עמדה על כך בערר (ירושלים) 96/10 אבו רמילה נ. הוועדה המקומית ירושלים (): "לעניין זה, אין מקובלת עלינו עמדת העורר, כי עליו "להתגונן" בפני התשלום היטל השבחה ולפיכך מותר להגיש שומה נמוכה במתכוון. אין מדובר בהגשת כתב הגנה כמו בהליך אזרחי, אלא בהגשת חוות דעת של מומחה מקצועי, אשר חייבת להיעשות לפי מיטב אמונתו של המומחה ולשקף את האמת, לפחות לפי עמדת השמאי מטעם הנישום. היה ושמאי הנישום סבור כי יש מקום לשלם היטל השבחה בסכום מסויים, אסור לא לכתוב סכום נמוך יותר רק לשם ההליך." (הדגשה שלי - ג.ה.). ויפים דברים אלו לענייננו. ועדת הערר אינה מנותקת מהמציאות, מציאות במסגרתה השמאי נשכר על ידי לקוח. בנסיבות אלו יהיה זה מובן כי שמאי אשר מייצג צד יכול במקרה של התלבטות מקצועית כנה לבחור בחלופות נוחות יותר לצד אותו הוא מייצג. אך עדיין, וזה העיקר, הוא אינו יכול לחתום על שומה אשר קובעת שווי של מקרקעין בו אינו מאמין. עמדנו על כך בהחלטתנו בעניין בערר (חיפה) 8061/10 רמי לוי שיווק השקמה בע"מ נ. הוועדה המקומית שומרון () [החלטה אשר צוטטה בהסכמה בפסק הדין בעניין עמנ (י-ם) 42927-09-11‏ ‏ תלמוד תורה כללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' הוועדה מקומית לתכנון ‏ולבניה ירושלים)]: "לעניין זה נציין במאמר מוסגר, כי אנו סבורים כי בניגוד לטענות משפטיות במסגרתן ניתן לעלות טענות חלופיות, מבחינה שמאית הדבר אינו אפשרי ואינו ראוי, כך שבעל הדין חייב לטעון לשווי אחד ובלבד, שווי שהוא סבור כי הוא הערך הנכון של המקרקעין. לפיכך, כאשר העוררת טענה כי שווי המקרקעין במצב קודם הינו 4,902,000 ₪ היא אינה יכולה לטעון לחלופין ששוויו 8,000,000 ₪ או 10,000,000 ₪." במקרה שבפנינו קשה להאמין כי שמאי העוררים, היה סבור בשנת 2009 כי שווי המקרקעין במצב קודם הינו פחות מ- 2.5 מליון ₪, ושנתיים לאחר מכן חתם על שומה בו הוא מעריך את שווי המקרקעין לאותו המועד הקובע ב- 4.5 מליון ₪. אכן, שמאי העוררים רשאי להסתמך על חוות דעת של שמאים אחרים, אך ברור, כי בשורה האחרונה על השומה לשקף את הבנתו המקצועית ואת מסקנתו האישית כאיש מקצוע לגבי שווי המקרקעין. לא מצאנו כל הסבר שמאי מקצועי (להבדיל מהסבר משפטי טקטי) לפער בין בשתי השומות שבפנינו. בנסיבות שכאלו הביקורת שמתח השמאי המייעץ על שמאי העוררים הייתה במקומה. הטענה כי השמאי המייעץ הסתמך על שומה מכרעת של שמאי אחר לטעמנו לא רק שאין מניעה כי שמאי מייעץ יעיין בשומות מכריעות או מייעצות דומות באזור, אלא ראוי ונכון שהוא יעשה כן. כמובן, כי בסופם של דברים הקביעה המקצועית והאחריות הינם של השמאי המייעץ או המכריע, אולם במסגרת הליך הפעלת שיקול דעתו המקצועי, השמאי רשאי לבחון ואף להסתמך על שומות מכריעות כאשר אלו תואמות את הבנתו המקצועית. הטענה כי ללא התחשבות בקווי התשתית היה מגיע השמאי המייעץ להשבחה גבוהה יותר מאשר קבעה הוועדה המקומית איננו סבורים כי קיימת כל מניעה כי השמאי המייעץ ייקבע השבחה גבוהה יותר מאשר קבעה הוועדה המקומית. עניין זה הוכרע עוד במצב שקדם לתיקון 84 וזאת בע"א 4524/98 עזבון המנוח היימן נ. הועדה המקומית "הדרים" (), ולטעמנו הוא נכון ביתר שאת לאחר תיקון 84, ר', למשל, ערר (חי') 8017/10 ברון צבי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה (). למען הסר ספק נבהיר, כי במקרה שלפנינו ההשבחה שקבע השמאי המייעץ נמוכה מההשבחה שדרשה הוועדה המקומית, אולם אף אם הייתה נקבעת השבחה גבוהה יותר, הרי כל עוד מאושרת השומה המייעצת על ידי ועדת הערר, סכום החיוב יהיה בהתאם לשומה המייעצת ולא לפי שומת הוועדה המקומית. נציין כי אלו הם פני הדברים גם במקרים בהם השמאי המייעץ או המכריע קובע כי ההשבחה נמוכה אף מזו אשר נטענה על ידי הנישומים. . הטענה כי השמאי המייעץ לא ביקר אישית במקרקעין באופן עקרוני, אנו סבורים כי ראוי שהשמאי המייעץ יבקר בעצמו במקרקעין. אולם, לא קיימת חובה מכוח הדין כי השמאי המייעץ יבקר אישית במקרקעין, וניתן לקבל מצבים בהם הביקור יהיה על ידי שמאי מוסמך מטעמו. אנו סבורים כי לצורך הכרעה בסוגיה - מתי נדרש ביקור אישי ומתי ניתן לבצע ביקור של שמאי מוסמך מהמשרד של השמאי, יש להביא בחשבון את חשיבות הביקור לצורך הכנת השומה הספציפית. כך, במקרה בו מדובר בשומה העוסקת בשינויי התאמה בקניון בנוי, הרי קיימת חשיבות עליונה לביקור במקום, וזאת על מנת להתרשם אישית מהשינויים הנדרשים ומהמצב הפיזי של הקניון. לעומת זאת, כאשר מדובר במגרש ריק ושטוח, אין משמעות שמאית עמוקה לביקור במקום, היות וממילא השומה הינה נגזרת של שווי הזכויות במגרש הריק והערכה שלהן, ולא של המצב הפיזי של המגרש. כך גם קיים הבדל בין עריכת ביקור אישי במקרקעין בשומה שעניינה אומדן ההשבחה מתכנית שהמועד הקובע שלה הינו 2013, לעומת הצורך בביקור אישי במקרקעין בשומה שעניינה אומדן ההשבחה מתכנית שהמועד הקובע שלה הינו 1980. ברור כי חשיבות הביקור האישי בנכס פחותה לגבי מועדים קובעים ישנים, ומשכך הביקור בנכס במקרים אלו יכול וייעשה על ידי שמאי מוסמך מטעם השמאי המייעץ ולא על ידו אישית. במקרה שבפנינו מדובר במגרשים ריקים ושטוחים אשר אין למעשה כל מחלוקת בדבר מצבם הפיזי. נציין כי את מצב קווי התשתיות במועד הקובע ממילא לא ניתן היה לראות במועד עריכת השומה המייעצת. בנסיבות שכאלו איננו סבורים כי נפל פגם בכך שאת הביקור במקרקעין ערך שמאי מוסמך ממשרד השמאי המייעץ ולא הוא אישית. סיכום לאור האמור והמנומק לעיל אנו דוחים את השגות העוררים על שומת השמאי המייעץ. אנו סבורים כי שומת השמאי המייעץ הינה שומה ראויה ומבוססת, ואנו נותנים לה תוקף של החלטת ועדת הערר. לאור העובדה כי התביעה לפי סעיף 197 נדחתה במלואה ואילו ההפחתה מהיטל ההשבחה אינה משמעותית, אנו קובעים כי העוררים יישאו במלוא שכר טרחת השמאי המייעץ. כמו כן, אנו מחייבים את העוררים לשאת בהוצאות המשיב, כולל שכר טרחת עורך דין ושמאי, בסך של 15,000 (כולל מע"מ). היטל השבחהסעיף 197 לחוק התכנון והבניה