שינוי ייעודי קרקע מ"דרך עם חניה" וחלק מ"מגרש ספורט מיוחד", ל"אזור לבנייני ציבור", כגון: גני ילדים ומעונות יום + 30 מקומות חניה, ול"אזור מגורים מיוחד". התכנית קובעת כי ב"אזור מגורים מיוחד" יוקם בניין בגובה עד 30 קומות מעל קומת קרקע, סה"כ 140 יח"ד. ב"אזור ספורט מיוחד" תותר בניה של עד 3 קומות מעל מפלס כניסה, וכן מתוכננים 305 מקומות חניה. מקרקעי העוררים, הגובלים עם התכנית, מצויים בגוש 6161, חלקי חלקה 518, ברחוב שמעון בן צבי 40-38 בגבעתיים. על החלקה בנויים שני בנייני מגורים בני 14 קומות מעל קומת כניסה, בכל מבנה 84 יח"ד. במצב התכנוני הקודם, חלה על המקרקעין בתחום התכנית תכנית גב/281/א' לפיה, ייעוד המקרקעין שצ"פ, דרך חדשה עם חניה, ומרכז ספורט מיוחד. על פי תקנון התכנית, באזור "מרכז ספורט מיוחד" ניתן להקים מבני ספורט, מועדונים, מסחר הקשור לספורט ובידור, וחניה תת-קרקעית. סה"כ שטח המבנים לא יעלה על 13,000 מ', הכולל 4,000 מ"ר מסחרי. מגרש השצ"פ ישמש כמדרחוב מסחרי. העוררים טוענים כי מקרקעיהם נפגעו בגין כמה ראשי נזק: פגיעה בנוף - הנוף העירוני הפתוח והנרחב שנשקף מדירותיהם ייחסם בחלקו, שעורי הפגיעה הנטענים נעים בין 5.7% ל - 14.8%; פגיעה בפרטיות - בניין 38 נמצא במרחק של 92 מ' מ"המגדל" המתוכנן בתכנית החדשה, שעור הפגיעה הנטען הוא 5%, ובניין 40 נמצא במרחק של כ - 139 מ', שעור הפגיעה הנטען - 2% (עמ' 15 לשומת העוררים); חסימת אור והצללה; הגדלת עומסי תנועה ומצוקת חניה. נטען כי במצב הקודם מספר מקומות החניה היה 380, ובתכנית החדשה: 569, עליה של כ - 150%, לעומת המצב הקודם. שעור הפגיעה הנטען 3%. הסכום הכולל של הפיצויים הנתבעים עולה לכדי 7,611,000 ₪, למועד הקובע. העוררים חזרו והדגישו בדיון בפנינו כי תביעתם הוגשה רק על ידי עוררים שדירותיהן מצויות בקומות העליונות וכי הפגיעה הנטענת היא רק בגין שינוי הייעוד למגדל מגורים ולא בעניין יתר השינויים שבתכנית (כגון: מבני הציבור) המשיבות טוענות ראשית כי יש ליתן משקל רב לכך כי, בין המגרש המיועד לבניית מגדל המגורים, לבין חלקת העוררים חוצץ מגרש של שפ"פ בן עשרות מטרים. חלקות העוררים גובלים עם תחום התכנית רק ממערב, וכאשר בניין אחד נמצא אף בעורף החלקה, ואינם גובלים מדרום כלל, שם נמצא המגרש המיועד למגדל המגורים. נטען כי חלקת העוררים גובלת מדרום רק בקצה, בחלק מהמגרש המיועד לשפ"פ, ואשר מדרום לו מצוי המגרש נשוא העררים. המשיבות טוענות כי אין פגיעה בנוף. מגדל המגורים איננו משפיע על הנוף העירוני הנשקף מדירות העוררים בשל המרחק הרב של עשרות מטרים בינו לבין בנייני העוררים. מכל מקום, פגיעה מהותית בנוף, ודאי אין כאן. אין פגיעה בפרטיות נוכח המרחק הרב בין הבניינים. המשיבה מס' 1 מדגישה כי גם במצב התכנוני הקודם בנייני העוררים סבלו מפגיעה בפרטיות בשל אופן השבת בנייניהם הם, האחד כלפי השני, ולאור תכנון הבניינים שלהם ומרפסותיהם. נטען שאין חסימה של אור ואין הצללה נוכח המרחק הרחב בין הבניינים, או לכל היותר מדובר בפגיעה שולית של פחות מחצי שעה ביום. אשר להגדלת עומסי תנועה ומצוקת חניה, נטען כי התכנית נותנת פתרון מלא לכך במסגרת חניה תת-קרקעית במגדל המגורים. לאור תקן החניה הגבוה, תקטן החניה עילית. עקב הסבת השימושים לעומת המצב התכנוני הקודם, נפחי התנועה יקטנו באופן משמעותי. המשיבות טוענות גם, כי התכנית הינה במסגרת המגמות הצפויות של פיתוח עירוני והגדלת צפיפות במרכזי ערים. אין מדובר בשינוי ייעוד דרסטי, כמו למשל מחקלאי למגורים (סעיף 43 לתשובת משיבה מס' 1). המשיבות טוענות לאלמנטים משביחים רבים בתכנית, המאפילים, לטענתן, על כל פגיעה, אם ישנה. התכנית החדשה הפחיתה משמעותית את תכסית הבניה הכולל בשטח התכנית; צומצמו השטחים הנרחבים למסחר, שהיו בשטח של 4,000 מ"ר (!) במצב התכנוני הקודם; הורחקו אזורים המיועדים לבניה מבנייני העוררים; הוגדלו באופן ניכר שטחים ירוקים ופתוחים, חלקם כשצ"פ חלקם כשפ"פ; וחניון על-קרקעי הוחלף בחניון תת-קרקעי. לכל אלו לא ניתן ביטוי בשומת עוררים. לחילופין, נטען לחלותו של סעיף 200 לחוק. משיבה מס' 2 מוסיפה את הרקע לתכנית נשוא הערר: לטענתה, במשך שנים נמנעה עיריית גבעתיים מלפתח תשתיות כפי שהתחייב מתכנית גב/281/א', ומנעה ממשיבה מס' 2 במשך שנים רבות, מלממש את מלוא זכויותיה במרכז הספורט. אף אושרה תכנית גב/מק/281/ד' - אשר גם רוקנה מתוכן את התפיסה שבתכנית גב/281/א', ופגעה בזכויות משיבה מס' 2. מכאן יוזמת התכנית נשוא הערר על ידה. משיבה מס' 2 גם טוענת, כי העוררים רכשו את דירותיהם תוך מודעות לתכנית המתוכננת ולשינוי הייעוד לבניה גבוהה. בחוזי הרכישה שהם חתומים עליהם, מופיע סעיף הקובע במפורש כי: "הרוכש מצהיר כי נמסר לו על כוונה להפקיד תכנית לשינוי ייעוד חלק משטח סמוך לשטח הפרויקט... חלף תכנית גב/281/א' מייעוד שבו ניתן לבנות מסחר ומועדונים הקשורים לספורט ובידור לייעוד שחלקו מגורים לרבות בניה גבוהה" (סעיף 3.1 לתשובת משיבה מס' 2). נטען לחוסר תם לב של העוררים באי צירוף חוזי הרכישה וגילוי המידע. נטען כי העוררים עצמם גרים במגדל ועל כן אינם יכולים לתבוע בגין הקמת מגדל אחר. לאחר שעיינו בכתבי הטענות ובמסמכים שצורפו אליהם, בתכנית ובתשריטים הרלבנטים, ולאחר ששמענו את הצדדים, אנו מחליטים כלהלן: עיון בתשריט התכנית מעלה כי המגרש הנטען כפוגע, שעליו מתוכנן מגדל המגורים, ואשר רק בגינו טוענים העוררים לפגיעה במקרקעיהם, איננו סמוך לחלקת העוררים וכלל איננו מקביל לחלקתם. בין המגרש לבין קצה הדרומי-מערבי של חלקת העוררים, מפריד בתכנית שטח נרחב בן עשרות מטרים של שפ"פ. אשר על כן, מקבלים אנו טענת משיבה מס' 1 כי במקרה שלפנינו יש ליתן משקל רב למיקום המקרקעין הרלבנטי. ונדגיש - אין מדובר בסוגיה של גובלים. חלקות העוררים גובלות בתחום התכנית. אלא שמיקום המגרש הנטען כפוגע, והמצוי בתחום התכנית, מרוחק מרחק רב, עשרות מטרים, מדירות העוררים ואף איננו נמצא במקביל לחלקה, אלא נמצא באלכסון - בפינה דרומית מערבית. לכך משקל מהותי לעניין הפגיעות הנטענות. אשר לפגיעה הנטענת בגין ראש נזק של פרטיות - אף שומת העוררים מציינת את המרחק הרב של עשרות מטרים, בין מגדל המגורים המתוכנן לבין דירות העוררים - 90 מ' ועד כ-140 מ'. בנסיבות אלו, לא הוכחה כלל פגיעה בפרטיות. כך גם לגבי שעור הפגיעה בפרטיות: 2% על-פי שומת העוררים - הפגיעה ושיעורה לא פורטו, ולא בוססו כלל, בהינתן המרחק הרב שבין הבניינים. אשר על כן, אנו דוחים את הטענה בעניין ראש נזק זה. אשר לקיומם של אלמנטים משביחים בתכנית - אכן ניכר למיקרא הוראות התכנית, כי ישנם בה אלמנטים משביחים רבים. לכל אלו לא היה כל ביטוי בשומות העוררים. לא למותר יהיה שוב להזכיר את מושכלות היסוד כי על שומת מקרקעין המוגשת בתמיכה וכראיה לפגיעה במקרקעין על פי סעיף 197 לחוק, לכלול ניתוח של כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם וכלל רכיבי המצב התכנוני החדש, לרבות האלמנטים המשביחים שבה. ערים אנו לקושי בפניו ניצבו העוררים, משמונתה השמאית מטעמם לשמאית מכריעה. אשר על כן, נאלצו לפנות לשמאי אחר אשר יגן על שומתה. לפיכך, על אף הפגם המהותי שבכך, ובפרט כאשר מדובר בתכנית נשוא הערר שבפנינו אשר השינויים בה הינם כה ניכרים ומשמעותיים לעומת המצב התכנוני הקודם, לא ראינו אם כן, בנסיבות הענין הספציפיות, לדחות על הסף את העררים בגין הפגמים שחלקם מהותיים בשומה מטעמם. אולם, בכפוף לאמור להלן, יש לבחון את כלל רכיבי התכנית החדשה לרבות האלמנטים המשביחים שבה. אין להוציא מכלל אפשרות כי, תוצאות הבחינה תהיינה שבמקרה שבפנינו עולים האלמנטים המשביחים על הפגיעות, ככל שיקבע כי ישנן. אשר לשאר ראשי הנזק הנטענים: פגיעה בנוף, אור והצללה - בעניין זה יש לקחת בחשבון שהגם שלטעמנו, מדובר בבינוי בגובה חריג באזור, הרי שבמקרה שלפנינו יש גם ליתן משקל למרחק הרב של עשרות מטרים, בין ב-90 מ' ל-100 מ', בין בנייני העוררים לבין מגדל המגורים וכן את המיקום השונה של בנייני העוררים לעניין הנוף אם בכלל, הנשקף מהדירות, כמו גם לעניין האור וההצללה הנטענים, לאור זווית ההעמדה של בנייני העוררים האחד כלפי השני וכלפי מגדל המגורים, אשר גם במרחק של עשרות מטרים איננו מקביל להם אלא נמצא בזווית דרומית מערבית. לכל אלו אין התייחסות ואין פירוט בשומה מטעם העוררים. אשר לראשי הנזק של הגדלת עומסי תנועה וחניה - יש לבחון בענין זה את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם ואת קיומם, כאמור, של אלמנטים משביחים בתכנית, לרבות לענין נושאים אלו. אשר על כן, לגבי ראשי נזק נטענים של פגיעה בנוף, אור, הצללה, עומסי תנועה וחניה, החלטנו בנסיבות הענין הספציפיות, ולו למען הזהירות, למנות שמאי מייעץ אשר יבחן את טענות הצדדים בעניין ראשי נזק אלו, ובכפוף לכל האמור בעניינם בהחלטתנו לעיל. השמאי המייעץ יבחן האם נגרמה פגיעה כלשהי למקרקעי העוררים, בהנתן כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, לעומת כלל רכיבי המצב התכנוני החדש. ככל שימצא כי נגרמה פגיעה, יפרט את מרכיביה ואת שעורה לגבי כל אחד ואחד מן העוררים. כמו כן, יבחן השמאי המייעץ את כלל רכיבי התכנית החדשה ובכלל זה את האלמנטים המשביחים שבה, אל מול כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם. ככל שבחינתו תעלה כי יש באלמנטים המשביחים כדי לקזז או לאיין את הפגיעה, ככל שיקבע כי ישנה, יפרט זאת בחוות דעתו. לאחר מתן חוות דעת השמאי המייעץ, תנתן לצדדים, אם ירצו בכך, זכות לטעון לגביה ובכפוף להיקף הטענות המצומצם שניתן להעלות לעניין חוות דעת שמאי מייעץ שלאחר תיקון 84 לחוק, נוכח היקף ההתערבות המצומצם ביותר של ועדת הערר בחוות דעת שמאי מייעץ, ואשר צומצם עוד יותר לאחרונה בעמ"נ (ת"א) 33103-02-12 גלר דוד ואאורה ו- 261 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, וזאת, תוך 14 יום מיום מתן חוות דעת השמאי המייעץ. ולרבות טיעון של המשיבות, ככל שירצו בכך, לענין סעיף 200 לחוק, וזאת גם בכפוף להחלטות שניתנו על ידינו לאחרונה, בבקשות להחלת סעיף 200, בין היתר, בערר (ת"א) 95032/11 מגדלי התמרים בע"מ נ' אבירם אליהו ומרגלית ו- 71 אחרים וכן ערר (ת"א) 95000/08 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' אל בוחר משה ואסתר. העדר תגובה בתוך פרק זמן זה, משמעותה הסכמתם לחוות דעת השמאי המייעץ. אשר לחלוקת שכר טרחתו של השמאי המייעץ - בנסיבות העניין, לאור התוצאה אליה יגיע השמאי המייעץ, יעשה השמאי המייעץ שימוש בשיקול הדעת המוקנה לו לעניין חלוקה שונה של שכר טרחתו, לרבות השתתו על צד אחד. בנסיבות העניין ולו לפנים משורת הדין, העוררים ישאו בהוצאות כל אחת מהמשיבות בסכום סמלי של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, סה"כ 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. דיני ספורטקרקעותקטיניםשינוי ייעוד במקרקעיןחניהגן ילדים / פעוטון / משפחתון