נטל ההוכחה המוטל על הטוען לקיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד מקרקעין, התחלנו לקבל עררים אליהם צורפו שומות מקרקעין ואף שומות מכריעות, ובהן במקום צמד המילים "פוטנציאל תכנוני" הופיעה המילה: "מיקום", כאשר לרכיב זה ניתן ערך גבוה בשומת המקרקעין, כאשר ההסבר לכך היה אותו הסבר שניתן ל"פוטנציאל תכנוני": כי בשל מיקום המקרקעין במרכז הארץ, יש ליתן להם שווי כמעט כשווי מקרקעין למגורים. היינו אותה גברת בשינוי אדרת. אשר על כן, נקבע במפורש בענין זה בערר 9016/11 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, כי אין משנה הכותרת אלא המהות: "נדגיש גם כי הבחינה האם נגרמה הפגיעה לתכונות המקרקעין, להבדיל מירידת שווי בשל ספקולציות שונות שהיו לגבי אותם מקרקעין, הינה מאושיות שומת מקרקעין הנערכת לעניין סעיף 197 ולכן אין הבדל לעניין המהות אם הרכיב הספקולטיבי יכונה בשם "מיקום" או בשם "פוטנציאל תכנוני", לכן קבענו שם לבסוף, כי: "כך גם יש לדחות את טענות המשיבים כי משהובאו נתוני עסקאות אין משמעות לשאלת הפוטנציאל התכנוני שכן השווי נגזר מהם. בכך שגו המשיבים ברותמם את העגלה לפני הסוסים. ממושכלות היסוד, אשר חזרנו ועמדנו עליהם לא פעם בהחלטותנו לענין סעיף 197 לחוק, מדובר למעשה בנטל הוכחה דו-שלבי, המוטל על התובע בתביעה לפי סעיף 197 לחוק. קביעת הפגיעה במקרקעין לחוד וקביעת ירידת הערך לחוד. קודם יש להוכיח פגיעה במקרקעין. רק לאחר מכן יש להעריך את שווי הפגיעה. אין בעובדה כשלעצמה כי ירד שווי מקרקעין, כדי להוכיח כי נגרמה פגיעה בהם ובתכונותיהם עקב אישורה של תכנית לענין סעיף 197 לחוק. טענה כזו גם עלתה בערר רומאן ברג ונדחתה שם ע"י ועדת הערר, בקובעה : עלינו לבחון האם חלה פגיעה במקרקעין ובתכונותיהם ככאלה בהתאם למצב התכנוני , האם היה למקרקעין פוטנציאל כלשהו לשינוי ייעוד, או פוטנציאל כהגדרתו בפסיקה, והאם נפגע הפוטנציאל. כפי שיובהר, לטעמנו הוכחת פגיעה במקרקעין צריך שתעשה קודם לבדיקת שיעור ירידת ערך המקרקעין, ובנפרד מבדיקה זו. מקום בו לא נמצאה ולא הוכחה כל פגיעה במקרקעין אין כל מקום להמשיך ולבחון את קיומה של ירידת הערך במקרקעין, ואת שיעורה." (עמ' 19 להחלטה, ההדגשות שלנו). אף השמאית המכריעה עמדה על כך ובצדק, בקובעה, כי התנאי המקדמי לבדיקת שיעור ירידת ערך מקרקעין "הינו הוכחת פגיעה תכנונית" כלשונה (סעיף 10.6, עמ' 42 לשומה המכרעת). אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, אנו מחזירים ענין זה לשמאית המכריעה אשר יהיה עליה לבחון מחדש את ערך המקרקעין במצב התכנוני הקודם. השמאית המכריעה כפופה לכל האמור בהחלטתנו זו ולפיכך עליה לבחון מחדש את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם בהינתן ייעודם ומיקומם בלבד. אין לתת ערכים כלשהם לצפייה סבירה לשינוי יעוד המקרקעין לבניה, באשר זו כאמור, לא הוכחה כלל." (עמ' 18-17 להחלטתנו). בכל אלו כבר עסקנו בהרחבה בהחלטתנו המקורית ולפיכך לא נאריך ונחזור על הדברים, אלא רק נדגיש שוב, כי "מיקום" לעניין קביעת שווי מקרקעין, איננו כולל צפיה סבירה לשינוי יעוד המקרקעין בשל מיקומם. באומרנו כי שווי קרקע חקלאית במרכז הארץ שונה משווי קרקע חקלאית בפריפריה אין בכך כדי לייחס ערכים ספקולטיביים למקרקעין. כל שיש באמירה זו הוא שיקוף השונות במיקום המקרקעין לעניין תכונותיהם, בהינתן ייעודם כמות שהוא לעניין שווים. ודאי שאין לגזור מכך ייחוס שווי למקרקעין בייעוד חקלאי, הגבוה במאות אחוזים מהשווי "החקלאי הטהור", כפי שהוגדר ע"י השמאית המכריעה עצמה. ונדגיש - מה לנו אם שמאי יכנה את הערכים הגבוהים שניתנו על ידו למקרקעין בייעוד חקלאי בשם "פוטנציאל תכנוני" או שיכנה זאת בשם "מיקום" או כל כינוי אחר, אשר בסופו של דבר אין בו כדי לשקף את השווי האמיתי של המקרקעין, על פי ייעודם החקלאי בניטרול ציפיות שלא הוכחו. כאמור, השמאית המכריעה קבעה "שווי חקלאי" של המקרקעין בשיעור של 2,600$ לדונם. בטבלה שהגישה השמאית המכריעה ביום 23.11.11 ובטבלה בעמ' 49-48 לשומה המתוקנת היא מפרטת עסקאות שהוצגו בפניה. בדיון נטען כי רובן המכריע של העסקאות הן עסקאות שהקונים היו חברות קבלניות (למשל חברת צרפתי ושות' חברה לבניין וקבלנות, חברת נגר את כדורי את דוד חי בע"מ ועוד), המשקפות ערכים ספקולטיביים שניתנו למקרקעין ע"י חברות קבלניות. בניטרול העסקאות הקיצוניות, רוב העסקאות שבטבלה נעות בממוצע שבין 10,500$ ל - 15,000$ לדונם. בשומה המכרעת המתוקנת נעשתה הפחתה של 2000$ בלבד לדונם, מהערך שנקבע בשומה שבוטלה על ידנו. הרכיב בשווי אלפי דולרים שהוסף לשווי החקלאי "הטהור" של המקרקעין, כפי שנקבע ע"י השמאית המכריעה, כונה עתה: "מיקום" במקום "פוטנציאל תכנוני". (שם בעמ' 9). כן נפנה בעניין זה גם לדברים שצוטטו לעיל בערר 9010+9011/10 ברק עזרא. אשר על כן, נראה כי השמאי המייעץ הלך רחוק מדי, תרתי משמע, בניתוח ובמימצאים שעשה בעמוד 3 לסעיף 14 בשומה המתוקנת, כאשר טעה לחשוב כי על פי החלטתנו הוא התעלם מהמיקום במובן זה שבקביעת השווי הוא לא התבסס על עסקאות מהסביבה הקרובה אלא על עסקאות בקרקעות חקלאיות מרוחקות, צפונית לחדרה ודרומית לגדרה. בכך הרחיק לכת השמאי המייעץ, ונראה כאמור כי נפלה אי הבנה בעניין זה. על כן פרטנו בהרחבה את שפרטנו לעיל, אף כי לדידנו היו הדברים כבר ברורים ונהירים גם קודם לכן. מכל מקום, משכך נעשה על ידיו, הרי ששוב לכאורה, היה עלינו להחזיר אליו את העניין על מנת שיתקן ויערוך את שומתו על בסיס עסקאות בסביבה הקרובה, כפי שנעשה גם בחוות דעת של שמאים מייעצים אחרים במקרקעין סמוכים, שגם פורטו בהחלטתנו. אולם נראה, כי ההליכים בערר זה גם כך כבר התמשכו הרבה למעלה מהצורך, ואין יותר תכלית להתארכות נוספת שלהם ולסבב נוסף אצל השמאי המייעץ. גם ההחלטה הראשונה שניתנה על ידינו למעשה ברורה היתה. כמוה ניתנו גם החלטות רבות על ידינו לגבי מקרקעין סמוכים, ושעל פיהן ניתנו כבר ונערכו כמה וכמה חוות דעת של שמאים מייעצים בעניין תכנית זו, עם אותן הנחיות והחלטות דומות. לאור כל האמור לעיל, במקרה זה ובנסיבות ספציפיות אלו, החלטנו לבסוף, על מנת לייעל את ההליכים ולמנוע שוב את התארכותם והתמשכותם שלא לצורך, לעשות הפעם שימוש בשיקול הדעת המוקנה לנו ובסמכותנו ולפסוק על דרך האומדנא [כשם שנעשה על ידינו למשל בערר ת"א/85063/09 אבינועם מאיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א וערר (מרכז) 9016/11 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה]. במקרה שלפנינו נקבע לבסוף על ידי השמאי המייעץ שווי של 50 ש"ח למ"ר לעומת 80 דולר ארה"ב למ"ר שנקבע בשומתו המקורית. בהחלטתנו מיום 31.7.14, פרטנו שתי חוות דעת של שמאים מייעצים אחרים שנערכו לגבי מקרקעין סמוכים על פי החלטות ועדות הערר בהן הנחיות דומות. בחוות דעת אחת נקבע שווי של 50 ש"ח למ"ר, ובשניה שווי של 90 ש"ח למ"ר. על פי הניתוח שנעשה על ידי השמאי המייעץ של חוות דעת אלו, טרם התבססותו על עסקאות מרוחקות (צפונית מחדרה ודרומית מגדרה), ועל פי האמור בחוות הדעת האחרות, אנו מחליטים כי במקרה שלפנינו, שווי מ"ר יעמוד על 65 ש"ח למ"ר. בהתאם לכך יתוקן התחשיב שבסעיף 16 לשומה המתוקנת. ככל שהצדדים לא יגיעו להסכמה ביניהם על אופן תיקון התחשיב בהתאם לכך, תוך 14 יום מיום מתן החלטה זו על פי הודעה שתינתן על ידם, יתוקן התחשיב ע"י השמאי המייעץ עצמו בהתאם להנחיותינו, תוך 14 יום נוספים. הוצאות כאמור בהחלטתנו מיום 31.7.14, הגיעה העת למתן החלטה בעניין בקשת הצדדים כל אחד לפסיקת הוצאותיו. העוררים מבקשים כי יפסקו להם מלוא הוצאותיהם בערר בסך כולל של 322,685 ש"ח, על פי פירוט שהגישו כלהלן: חלקם בשכ"ט השמאי המייעץ - 36,541 ש"ח; שכ"ט שמאי העוררים - 80,240 ש"ח; שכ"ט עו"ד העוררים - 202,460 ש"ח; 3,498 ש"ח - הוצאות כלליות ואגרה. לטענתם אלו הוצאות ריאליות. העוררים טוענים כי המשיבות טענו כי לא נגרמה כל פגיעה וטענותיהן היו טענו סרק והראיה כי השמאי המייעץ פסק להם פיצויים, לפיכך יש לפסוק להם את מלוא הוצאותיהם. המשיבות טוענות כי התביעה הוגשה בסכום של 8,720,000 ש"ח. הסכום שנפסק על ידי השמאי המייעץ הינו 2,274,094 ש"ח. מכך יש לנכות את פיצויי הפקעה שכבר שולמו להם בסך - 1,752,551 ש"ח. כך שנותר מתביעתם סכום של 521,543 ש"ח בלבד. התביעה היתה למעשה בסכום של 7,878,003 ש"ח (בניכוי פיצויי ההפקעה), היינו פי 15 ממה שנפסק. שעור הפגיעה הינו 26% ממה שנתבע. בנסיבות אלו, שעור ההוצאות המבוקש הינו מופרז בכל קנה מידה, ומהווה 61% מסכום הפיצוי שעליהן לכאורה לשלם. נטען כי סכום ההוצאות נגזר מסכום התביעה המופרז שהוגש על ידי העוררים. המשיבות מבקשות כי ייפסקו להן הוצאות בגין ההליכים המיותרים אליהן נגררו. נטען כי שכר הטירחה המופרז של השמאי המייעץ נגזר מסכום התביעה המופרז. המשיבות מבקשות כי העוררים ישלמו למשיבות את הסכום שנאלצו לשלם, כשכ"ט השמאי המייעץ, ואת הוצאותיהם. המשיבות טוענות כי לא היתה כל התנהלות בלתי תקינה שלהן כנטען. ההיפך הוא הנכון. העוררים ביססו את טענותיהם על מידע תכנוני חלקי ועל ציפיות חסרות בסיס. אלמלא כן כל ההליך יכל להסתיים תוך זמן קצר. לאחר ששקלנו את טיעוני הצדדים, את מכלול ההליכים שהתנהלו בערר, את ההחלטה שניתנה בערר בה נדחתה עיקר התביעה, את סכום התביעה - שהיה בסדר גודל של מיליוני ש"ח לעומת הסכום שיקבע לבסוף, סדר גודל של מאות אלפי ש"ח, גם מבלי להתייחס בשלב זה לניכוי פיצויי ההפקעה ששולמו, נראה כי ספק רב אם היתה הצדקה להיגררות לכל ההליכים הממושכים ולהוצאות שנגרמו לצדדים, וגם זאת יש לקחת בחשבון במסגרת פסיקת ההוצאות. נעיר גם, כי כפי שקבענו לא אחת, אין להוציא גם מכלל אפשרות כי הגשת תביעה בסכום סביר מלכתחילה, הנתמכת בשומה מפורטת, מבוססת וערוכה כדבעי, יש בה כדי למנוע התמשכות הליכים ואולי אף צורך בהגשת ערר, שכן, אז יש להניח כי גם ועדה מקומית תיטה להתייחס לכך בכובד ראש על אף היותה נוגעת בדבר, ועל אף הטענות שהוטחו כנגדה על דחייתה הגורפת את התביעות המוגשות לפי סעיף 197 לחוק. עמדנו על כך לא אחת בהחלטתנו כך למשל, נקבע בערר 215/08 שהם אלישיב ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה - החלטה בבקשת העוררים לפסיקת הוצאות: "בהינתן השתלשלות העניינים המתוארת בהחלטתנו בערר מיום 2.3.10, אשר לו היתה שונה יתכן והיו מתייתרים חלק מההליכים וההוצאות אליהם נגררו העוררים, ובהינתן הכרעת השמאית המכריעה אנו מחליטים כלהלן: סכום הפיצוי שנתבע, 3,500,351 ₪, היה מופרז וגבוה לאין ערוך לעומת הסכום הכולל של הפיצוי שנקבע ע"י השמאית המכריעה - 339,396 ₪. אין להוציא מכלל אפשרות כי לו היתה מוגשת תביעה סבירה ומבוססת ע"י העוררים לא היו הם נגררים לכל ההליכים אליהם נגררו בשל תביעתם המופרזת והמוגזמת באופן קיצוני. אין להוציא גם מכלל אפשרות כי תביעה סבירה והגיונית יכול והיתה מטופלת אחרת ע"י הוועדה המקומית. נעיר גם כי בנסיבות בהן מוגשת תביעה מופרזת ובלתי סבירה בעליל, סביר כי הנטיה תהיה לדחות את התביעה על פניה בכללותה וזאת גם אם אולי יש הצדקה לחלק קטן ביותר ממנה. כמו כן, נדגיש כי לעניין התנהלותה של המשיבה בהליכים ניתן ביטוי נרחב בהחלטתנו בערר ואף הושתו עליה הוצאות סמליות בשל כך, לטובת העוררים. לפיכך במקרה זה, לא מצאנו הצדקה לפסיקת הוצאות נוספות לעוררים כמבוקש, אף אם אושר חלק קטן מאוד מתביעתם - פחות מ-10% מהסכום המופרז שנתבע. אשר על כן בנסיבות העניין אנו דוחים את הבקשה לפסיקת הוצאות." (החלטה מיום 20.11.12). וכן נקבע בערר 9010/11 יפה פנחסי נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה חוף השרון, החלטה בעניין חוות דעת שמאי מייעץ ובעניין הוצאות: "אשר לבקשה לפסיקת הוצאות: נוכח הפער הבלתי סביר בין סכום הפיצויים הנתבע - 279,000 ₪, לבין זה שנפסק לבסוף ע"י השמאי המכריע - 28,525 ₪, ובפרט כאשר בנסיבות שבפנינו אף נפסק סכום פיצויים ע"י הוועדה המקומית בסך 18,500 ₪, דבר שכלל אינו שכיח, ואשר קרוב הרבה יותר לסכום שנפסק לבסוף, אין מקום לפסיקת הוצאות לעוררת. בעניין זה נפנה להחלטתנו שניתנה לאחרונה בבקשה לפסיקת הוצאות בערר 215/08 שחם אלישיב ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, המתווה את העקרונות לפיהם אין מקום לפסוק הוצאות מקום שבו הסכום שנפסק לבסוף, קטן בעשרות אחוזים מהסכום הנתבע ואשר סביר להניח כי לו היה נתבע סכום סביר, יתכן והיו נמנעים ההליכים בערר אליהם נגררו המשיבות. דווקא בנסיבות כאלו, בשל אי סבירות הסכום הנתבע מלכתחילה, היה מקום לפסוק הוצאות לטובת המשיבות." (החלטה מיום 2.12.12). הגשת תביעות בסכומים מופרזים, כפי שנעשה במקרה שלפנינו, גוררת ככל הנראה את דחייתה הגורפת על ידי המשיבה, כנגדה הלינו העוררים. מכל מקום, במקרה שבפנינו, גם לאחר שיתקבל התחשיב הסופי כמפורט בהחלטתנו, הרי שלא יהיה בכך כדי לשנות את מצב הדברים שלעיל. גם לא התרשמנו כי במקרה שלפנינו היתה התנהלות בלתי תקינה של המשיבות, כנטען על ידי העוררים. אשר על כן, לאחר ששקלנו את מכלול הנסיבות שבפנינו, אנו סבורים כי לא היה מקום מלכתחילה להגשת התביעה בסכום המופרז שבה הוגשה, בפרט ובעיקר, בהנתן כל הפסיקה וכל החלטות ועדות הערר שניתנו עובר להגשתה. בנסיבות הערר שבפנינו, וההחלטה שניתנה בערר לגופו, סבורים אנו כי יש לחייב את העוררים בהוצאות המשיבים בשכר טירחת השמאי המייעץ. שכרו של השמאי המייעץ נגזר מסכום התביעה בהתאם לתקנה 2 לתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), התשס"ט - 2009. המשיבות נאלצו לשאת בשכר טירחת השמאי המייעץ בסכום גבוה. מדובר בסדר גודל של עשרות אלפי ₪, וכל זאת בשל סכום התביעה המופרז של העוררים. יש גם ליתן משקל לכך כי המשיבות הן גופים ציבוריים, ובנסיבות אלו גם אין הצדקה כי הקופה הציבורית תצא בחסרון כיס, בפרט כאשר מדובר בסדר גודל של עשרות אלפי ש"ח, אשר בסופו של דבר מושת על הציבור, וכל זאת בשל סכום תביעה מופרז. אשר על כן, בנסיבות שלפנינו, אנו מחליטים כי העוררים יישאו בהוצאות המשיבות בשכר טירחת השמאי המייעץ. כאמור לעיל, בנסיבות העניין לא מצאנו כי יש מקום לפסיקת הוצאות לעוררים. כמו כן, בנסיבות העניין, מעבר לאמור לעיל, החלטנו שלא להטיל הוצאות נוספות על העוררים, ולו יהא זה לפנים משורת הדין, על אף שכאמור המשיבים נגררו להוצאות ולהליכים מיותרים. אשר על כן, מעבר לאמור לעיל, כל צד יישא בהוצאותיו. נטל ההוכחהמקרקעיןשינוי ייעוד במקרקעין