לטענתם, התכנית, שמטרתה כריית מנהרה שתעבור מתחת לבתיהם הממוקמים על גבעה, או בסמיכות אליהם, פגעה במקרקעיהם. נטען לפגיעה בגין ראשי של רעש, זיהום אוויר, רטט, ארובות אוורור, פגיעה באיכות חיים וחשש להתמוטטות סלע הכורכר עליו בנויים בתיהם. ביום 24.7.05 בוטלה התכנית - באמצעות אישור תכנית הר/1936/ א - מנהרת שבעת הכוכבים שמטרתה ביטול תכנית הר/1936: "תכנית הר/1936 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4789 מיום 29.7.99 מבוטלת". מהוראות התכנית: "יעודי הקרקע בתחום התכנית יהיו הייעודים שהיו קיימים ערב אישורה של תכנית הר/1936, שטחים שיועדו להרחבת דרך בתכנית הר/1936 וסומנו כדרך קיימת בתכנית הר/1900 ישארו בייעוד דרך". כן נקבע בה במפורש כי: "אין בתכנית זו כדי לשנות כל תכנית החלה בתחומה למעט ביטול הר/1936 ואשר אושרה ערב אישורה של תכנית הר/1936 או לאחר אישורה של תכנית הר/1936". הסיבות לביטול התכנית כעולה מפרוטוקול ישיבת הוועדה המקומית מיום 13.9.04 (נספח ד' לערר 95013/11), הן בין היתר, בגין תביעות הפיצויים שהוגשו בהיקפים של עשרות מיליוני ש"ח כנגד הוועדה המקומית, עלויות ביצוע גבוהות, העדר כוונה של משרד התחבורה להשתתף בהן, קושי בביצועה בגין המכשור הטכני הקיים ועוד. לבסוף מסקנת הוועדה המקומית הייתה כי: "לאור זאת אין הצדקה לפגיעה במקרקעין ותשלום פיצויים לפי סעיף 197 בהיקף כה עצום כפי שהועדה נתבעת לשלם בגין תכנית שלא תבוצע בעתיד הנראה לעין". (עמ' 12 לפרוטוקול). אם כן, נשאלת השאלה מדוע נדרשים אנו לדיון בשלב זה של ערר על שמאי מכריע, בסוגיית פגיעה במקרקעין בגין תכנית אשר בוטלה לפני כמעט כעשר שנים?! וכך מסתבר הוא סיפור המעשה: איתרע מזלם של עררים הר/5464/02, 5453/02, 5126-5107/03 אשר התגלגלו שנים רבות במערכת. תחילתם בהחלטת ועדת ערר במתכונתה הקודמת ובהרכבה הקודם, מיום 23.10.03, למנות שמאי מכריע. לאחר מכן מסתבר שהחלו דיונים אצל השמאי המכריע במהלך שנת 2004. או אז הוקפאו הדיונים בשל הליכים שהחלו לביטול התכנית. לבסוף, כידוע, בוטלה התכנית. שמא נאמר סוף פסוק הוא? מסתבר שלא. מסיבות שלנו אינן נהירות עד הסוף, השלב הבא כפי שמצוי אצלנו, הוא שוב החלטה של ועדת ערר, במתכונתה הקודמת ובהרכבה הקודם מיום 16.5.07, אשר עסקה רובה "בסוגיית הגובלים" בלבד. לבסוף בעניין ביטול התכנית החליטה שם על מינוי שמאי מכריע ש"ישום את הפגיעה בהתחשב בעובדה שהתכנית בוטלה כעבור שש שנים". מכאן ואילך התגלגלו הצדדים לפתחו של השמאי המכריע, וסופו של הליך זה הוא, העררים שפנינו אשר כל צד הגיש על השומה המכרעת, בעוד אשר המשיבה - הוועדה המקומית, אף הבטיחתנו חגיגית בעררה, כי גם זה איננו סוף פסוק מבחינתה, שכן בכוונתה ממילא לערער על החלטתה המקורית של ועדת הערר בהרכבה הקודם, אשר לשיטתה טרם חלף זמן הערעור עליה. זאת, משום שאין היא רואה עימה עין בעין כלל וכלל את עצם החלטתה, אולם ממתינה היא עד להחלטתנו בעררים על השומה המכרעת. והנה למדנו אנו, אם כן, דבר מה נוסף, שגם שלב זה שאליו נקלענו (וכבר כאן ירמז כי לטעמנו שלא בטובתנו אליו נקלענו, אך כך התגלגלו העניינים, ומשבאו הליכים אלו גם לפתחנו אנו, ברירה אין בידינו, ולהכריע אנו צריכים), יהווה רק עוד חוליה נוספת, ומיותרת גם היא ככל הנראה, בשרשרת ההליכים אשר הולכת ומתארכת, ואשר כנראה גם לא תסתיים, במתן החלטה על ידינו. לו דעתנו היתה נשאלת, שרשרת זו, רובה מיותרת היא. אולם כאמור, מעשה עשוי בפנינו, וכידוע ועדה זו נוהגת לכבד החלטות קודמותיה, גם אם מתכונתה והרכבה שונים היו, וכך נמשיך ונעשה גם במקרה זה. אם כן הגיעה העת לגשת למלאכה שהונחה לפתחנו, אף כי תועלת של ממש לא מצינו בה, וספק אם שכר דיון או אף שכר פלפול מצינו בה. מכל מקום, מסגרת הדיון בפנינו מצומצמת היא, אך ורק לטענות לטעויות מהותיות או דופי חמור שמי מהצדדים מצאו בשומה המכרעת שיצאה תחת ידיו של השמאי המכריע הנכבד מר יוסף זרניצקי, אשר מונה על ידי וועדת הערר בהרכבה הקודם. השמאי המכריע הונחה על ידה לשום את הפגיעה שנגרמה למקרקעי העוררים במשך שש השנים שהייתה התכנית הפוגעת - כפי קביעתה של ועדת הערר - בתוקף. על מנת שנדון בטענות הצדדים כנגד השומה המכרעת, היה על הצדדים לשכנענו כי נפלו בה טעויות מהותיות או דופי חמור, עד כדי כך שאין מנוס אלא מהתערבותנו בשומה מכרעת. היקף התערבות ועדת הערר בשומה המכרעת מצומצם הוא מאוד. עמדנו על כך ברבות מהחלטותינו, ומשעמדה על כך ועדת הערר שוב אך לאחרונה, נדמה כי אין צורך שוב להאריך בכך גם כאן, ועל כן נסתפק בהפניה לכל האמור בערר (מרכז) 8046/13 רפאל מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד, והדברים שם חלים גם כאן. אלא שבמקרה שלפנינו, נראה כי אף הצדדים וברוח הימים הללו: כולם חכמים, כולם נבונים, וכולם יודעים את התורה היטב ואת העקרונות שהותוו בהחלטות ועדות הערר ובפסיקה בנוגע להיקף ההתערבות המצומצם מאוד של ועדת הערר בשומות מכריעות. כל צד, בתשובתו לערר שהגיש משנהו על השומה המכרעת, שכנענו בטיעוניו המלומדים כי טיעוני הצד שכנגד טיעונים שמאיים מובהקים הם, ואשר אין להתערב בגינם בשומה מכרעת. כל צד בתשובתו כתב, טען, ושכנע, כי אין להתערב בשומה המכרעת של השמאי המכריע הנכבד מר יוסף זרניצקי. עד כי, סופו של דבר, אין אלא להשתכנע כי אכן אין להתערב בשומה המכרעת, משכך טוענים שני הצדדים גם יחד. מכאן, לגופן של טענות: העוררים מצד אחד, טוענים כי, השמאי המכריע התעלם מטענותיהם ומחוות דעת המומחים מטעמם. עיקר טרונייתם היא, כי השמאי המכריע סמך ידיו על נתוני השמאי הממשלתי, אשר התייחסו למנהרות הכרמל, בלא שנתן משקל להבדל המהותי הגיאולוגי בין סוגי הסלע דשם וכאן. שכאן - סלע כורכר הוא, העלול להתפורר, למוטט ולשקע את בתיהם. כן טענו כי התעלם מנתוניהם לעניין המרחק שבין המנהרה המתוכננת לבין בתיהם, ובעיקר המרחק שבין יסודות הבתים והמרתפים לבין המנהרה על פי נתוני המהנדס מטעמם, מר פולישוק. העוררים גם טענו כי התעלם מנתונים מאוחרים שנמסרו לו בדבר שני עוררים נוספים שמכרו את בתיהם טרם ביטול התכנית וכי היה עליו להגדיל את שעור הפיצוי שפסק להם. בעניין טענת המשיבה לתחולתו של סעיף 200, טוענים העוררים, כי איננו חל. לטענתם, המשיבה לא הוכיחה כי חלים כל תנאי הסעיף, במצטבר, וכי היא לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה להוכחת תחולת כל תנאי ותנאי בסעיף לגבי כל אחד מהעוררים. כמו כן נטען כי, מאחר וגם המשיבה ראתה בתכנית תכנית פוגעת, והראיה, שהחליטה בסוף לבטלה, נגררו העוררים בשל כך להוצאות כבדות, בשל הצורך לנהל הליכים, הן בתביעה לפי סעיף 197 לחוק והן לביטול התכנית, וכי את כל ההוצאות שהוציאו בגין כל ההליכים, לרבות שכ"ט שמאים, עורכי דין ושמאי מכריע, יש להוסיף לשעורי הפגיעה שנקבעו, ואשר כולם יחד עוברים הם את תחום הסביר, ואשר על כן סעיף 200 חל בכל מקרה. יתר הטענות שנטענו ע"י העוררים, הן טענות שמאיות מובהקות. לפיכך אין בדעתנו אף למנותם. למשל, טענות כנגד שעור כזה או אחר שקבע השמאי המכריע (למשל, 3.5% במקום 6% לטעמם) ועוד כיו"ב טענות, שאין להעלותם בערר על שמאי מכריע, והן נדחות ממילא על הסף. זאת, על דרך האמור בפסק דינו של השופט ארבל בעמ"נ (נצ) 1009/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה לב הגליל .נ. מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח ז"ל, בקובעו: "הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו . בתי המשפט אינם נוטים להתערב בחו"ד של שמאי מכריע, ללא סיבה של ממש. סיבה טובה כאמור, יכולה להיות פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או כאשר התקיימו עילות ההתערבות המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות. השמאי המכריע אינו מומחה שמונה על ידי מי מהצדדים, לפיכך מוקנה לו מעמד מיוחד של גורם אובייקטיבי ומקצועי וככלל ראוי לכבד את קביעותיו בעניינים המקצועיים שנמסרו לחוות דעתו. (ראה, עמ"נ (ירושלים) 337/05 - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' דוד פלבר ו-99 אחרים .)." ובהמשך: "בנסיבות אלה, אין בדעתי למנות כרוכל ולנתח את מכלול הטענות הפרטניות שהועלו על ידי המערערת, גבי ליקויים שנפלו כאמור בשיקול דעת השמאי. שכן, כל הטענות נוגעות לשיקול דעתו המקצועי, לגופה של שומה ושיקוליו כמומחה. בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור על שיקולים אלה..." ( ההדגשות שלנו,שם, בעמ' 14 ו- 16 בהתאמה, ) המשיבה טוענת מנגד, כנגד השומה המכרעת, כי לא נגרם נזק לעוררים שלא מכרו דירתם בתקופת הביניים - עד לביטול התכנית. לא הוגשה לגביהם ראיה כלשהי כי ניסו למכור ולא הצליחו, וממילא ידעו על התכנית רק שלוש שנים לאחר אישורה, כך שלא היתה כלל ירידת מחירים בשוק והם לא סבלו מנזק כלשהו הלכה למעשה, אלא רק מניעת רווח תיאורטי. נטען כי שעור ירידת הערך שנקבע - 23.5%, נקבע ללא ביסוס ופירוט. לגבי חלק מהעוררים נטען כי לא היו בעלים במועד הקובע ולכן גם אם הומחו להם זכויות, לא נגרם להם נזק. המשיבה טוענת לתחולתו של סעיף 200 לחוק ולדחיית קביעות השמאי המכריע בעניין זה. נטען כי לא היה מוסמך לדון בכך. נטען כי סכומי הפיצוי שנקבעו בשומה המכרעת הינם באלפי ש"ח בודדים, ועד ל- 50,000 ₪ ורק אחד - 89,000 ₪. שעורי הפגיעה נעים בין 2.07%, 3.3% ורק 2 נכסים - 9.7%. בפועל מדובר בסכומים שבין 25,000 ₪ ל - 92,000 ₪. נטען כי האינטרס הציבורי שבתכנית, עולה על הפגיעה הנטענת - הקטנת פקקים ולחצי תנועה, בין הרצליה מערב למזרח. מכך ייהנו גם העוררים. לעניין שיקולי הצדק נטען, כי הוועדה נהגה בתום לב לאורך כל הדרך, ואף פעלה בזריזות לביטול התכנית, משהגיעה למסקנה כי את התכליות - האינטרס הציבורי, ניתן להשיג באמצעים אחרים, בלא לגרום לפגיעה כלשהי לתובעים, ואף פעלה לעשות כך בזמן שיא, תוך פחות משש שנים התכנית בוטלה. נטען גם לפיזור הנזק, ככל שנגרם בתקופת הביניים, על פני כל המקרקעין בתחומם חלה התכנית, ולא רק במקרקעי העוררים. בדיון בפנינו נכח גם השמאי המכריע הנכבד, אשר האיר את עינינו לגבי כמה מהסוגיות שנדונו. בין היתר הבהיר, כי נתוניו המפורטים בשומה המכרעת, התבססו על נתוניו של המומחה הנכבד מטעם העוררים, מר פולישוק, ועל נתוניו בעניין סלע הכורכר. השמאי המכריע הדגיש כי לא נעלם כלל מעיניו, כי מדובר בסלע כורכר לעומת סוג סלע הגרניט שברכס הכרמל, שאליו התייחסו נתוני השמאי הממשלתי, עת פרסם הוא את הקווים המנחים לפיצוי תת - קרקע. נודה על האמת, כי אף מעינינו לא נעלם, כי לא טחו עיניו של השמאי המכריע מראות את האבחנה המהותית שבין סוגי הסלעים השונים, אף שאיננו מומחים בדבר. שכן, מציין הוא מפורשות, בשומה המכרעת, את התנאים הגיאולוגים עליהם הצביע מומחה העוררים, ד"ר פולישוק, כפי שהופיעו גם בהחלטת ועדת הערר, ואף ציטט את דבריו כי "מבנה זה של הכורכר הינה מסת סלע חסרת יציבות עצמית" (עמ' 38 לשומה המכרעת). מאידך, מציין השמאי המכריע, במפורש, בשומה המכרעת, כי נתוני השמאי הממשלתי התבססו על קרקע במבנה גיאולוגי של סלע קשיח (שם בעמ' 41). לכן, כפי שהסביר בדיון בפנינו, ישנו פער של בערך פי 2.5 בין השיעור שקבע הוא, לבין זה שנקבע על ידי השמאי הממשלתי - בדיוק בשל השוני המהותי בין סוגי הסלעים, ובלשונו המלומדת והמקצועית של השמאי המכריע, בדיון בפנינו: "נקודה שלישית ביחס לקווים המנחים של השמאי הממשלתי, אני התחלתי את עבודתי בשנת 2004, הרבה לפני שהשמאי הממשלתי התייחס לחוות דעת בנושאים האלה. בתחילת עבודתו הוא דיבר על מנהרות הכרמל, הוא הוציא את חוות דעתו בסופו של דבר שמתייחסת לסלע גרניט והעובדה היא שהפער בין מה שקבע השמאי הממשלתי למה שאני קבעתי, מתבטא בכך שאני בערך פי 2.5 - 3 יותר גבוה בשיעור הפיצוי לגבי עומק הקרקע ונלקח בחשבון שזה גם כורכר. מצאתי סבירות בממצאים שלי שמסתמכים גם על פולישוק כי הוא הוציא את הקווים המנחים שלו שלושה חודשים לפניי, ב- 2010." (עמ' 12 לפרוטוקול מיום 11.3.14, שורה 25 ואילך). אשר על כן, לא מצאנו כל בסיס לטענות העוררים בעניין זה, כנגד השומה המכרעת. לא זו בלבד שהשמאי לא התעלם כלל וכלל מטענות אלו, אלא ההיפך הוא הנכון, הוא אף הסתמך על המומחה מטעמם. ספק רב אם כן, אם היה מקום להעלות מלכתחילה טענות אלו כנגד השומה המכרעת. אשר לטענות לעניין התעלמותו מהמרחק בין המנהרה לבתי העוררים, השמאי המכריע הבהיר בפנינו, את שגם עולה בבירור משומתו המכרעת, המפורטת והמקצועית, כי: "כפי שנאמר וכפי שהוזכר, עובי עמודת הסלע בין פני הקרקע לתקרת המנהרה התבססה על נתוני פולישוק המומחה. זהו סלע כורכר. את התובעים יצגו ארבעה שמאים שונים. כל אחד נתן חוות דעתו על קבוצה מסוימת, מצאתי אי אחידות בדעתם כי עמודת סלע 17.75 כפי שנאמר כאן בין פני הקרקע לתקרת המנהרה, ועמודת סלע של 29 מ' נתבעו אותו שיעור פיצוי, 25 אחוז משווי הנכס. זה לא התקבל על דעתי כי הייתי צריך ללכת במדרג ככל שהעומק יורד, תקרת הפיצוי קטנה." (עמ' 12 לפרוטוקול, שורה 20 ואילך). גם עניין זה, כקודמו, מפורט בשומה המכרעת. אין כאן התעלמות. לא מצאנו כי נפל פגם כלשהו בשומה המכרעת. גם עניין זה, סופו של דבר, עניין מקצועי מובהק הוא. כל שלמעשה באים העוררים וטוענים הוא, כי לא יצאו מאת השמאי המכריע ומלוא תאוותם בידם. אין זו טענה שיש לטעון בפנינו. כפי שהתבטאנו פעמים רבות - לא די בכך ששמאי מכריע איננו מקבל את דעתו של צד כדי להביא להתערבותנו בשומה מכרעת. יתירה מכך, כפי שקבע בית המשפט העליון, הרי שאף אם נפלו טעויות אפשריות בשומה מכרעת: "... מקום בו אימצה הערכאה המבררת את מסקנות המומחה המוסכם, ובהעדר טעות היורדת לשורשו של עניין, תיטה ערכאת הערעור שלא להתערב במסקנות אלה. כך אפילו ניתן להצביע על טעויות אפשרויות בחוות הדעת או על דרכים אלטרנטיביות לגיבוש המסקנות." כב' המשנה לנשיא (בדימ') השופט אליעזר ריבלין, ע"א 5154/10, 5523/10 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואח', נ' כלפון נווה ארזים בע"מ, סעיף 15 סיפא לפסק הדין, עמ' 12, בענין זה ר' גם ערר (ת"א) 95490/07 כלפון נווה ארזים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, על אחת כמה וכמה במקרה שלפנינו. לא רק שאין כל טעויות בשומה המכרעת ולא רק שלא התקבלה עמדתו של צד זה או אחר, אלא שהשמאי המכריע למעשה התבסס על נתוני המומחה מטעם העוררים עצמם, ואם כן, על מה מלינים הם? אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, לא מצאנו מקום להתערבותנו בשומה המכרעת, וערר העוררים נדחה. כך גם לעניין ערר המשיבה. עיון בטענות המשיבה כנגד השומה המכרעת מעלה כי לא כנגד השומה המכרעת מלינה המשיבה, אלא כנגד החלטת ועדת הערר שניתנה בזמנו. זו איננה מסגרת הדיון שבפנינו. ועדת הערר קבעה כי התכנית פוגעת היא. נעיר לה גם למשיבה כי, אף היא עצמה ראתה בתכנית תכנית פוגעת וכך עולה מדיוניה היא - ומהציטוט שציטטנו אנו לעיל, לעניין החלטתה על ביטול התכנית - נספח ד' לערר, ועוד. המשיבה טענה טיעונים שונים אשר אינם ממין עניינו של סעיף 197 לחוק. אין צורך "בהוכחה" על "ניסיון למכירת דירה" כהוכחה ל"נזק" לעניין סעיף 197 לחוק. עניינו של סעיף 197 הוא פגיעה בתכונות אובייקטיביות של מקרקעין. בכך עוסקת השומה המכרעת. אין עניינו של סעיף 197 בידיעה או באי ידיעה של השוק על התכנית ותגובת "השוק". הרי גם המשיבה טוענת בפנינו חדשות לבקרים ובצדק רב - כי "ערכי השוק אינם חזות הכל". השאלה האם נגרמה ירידת ערך למקרקעין בגין אישור תכנית, לעניין סעיף 197 לחוק. ירידת ערך מקרקעין לעניין סעיף 197 לחוק, איננה נמדדת לפי ערך השוק של המקרקעין אשר מושפע מגורמים שונים אשר אינם קשורים בקשר סיבתי דווקא לאישור התכנית. הפגיעה המזכה בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, היא אך ורק פגיעה אובייקטיבית בתכונות המקרקעין שנגרמה בגין אישור תכנית. לכן אין נפקא מינה כלל לשאלה, אם עורר פלוני ידע או לא ידע, או מתי ידע, על אישור התכנית. כמו כן עניינו של הפיצוי בגין אישור התכנית הינו ירידת ערך בגין אישורה, להבדיל מירידת ערך בגין ביצועה של התכנית. מטבע הדברים מהותו של הנזק לעניין סעיף 197 לחוק הוא נזק הצופה פני עתיד. בעניין זה אמרנו, אך לאחרונה: "אין עניינו של סעיף 197 בפגיעה בפועל. אלא, עניינו ומהותו של סעיף 197 הוא "בפגיעה מושגית". בנזק אשר במהותו צופה פני עתיד. לפיכך גם פסק בית המשפט כי, גם אם יתברר כעבור זמן שאומדן הפגיעה היה שגוי, אין בכך כדי לשנות לא ממהות הפגיעה ולא מנטל ההוכחה המוטל על התובע להוכחת הפגיעה, שהיא מושגית במהותה: "...אכן במקרים רבים מתברר בדיעבד כי אומדן ירידת ערך הקרקע בשל פגיעת תכנית מתאר היה שגוי. בכך לא שונה הדבר מכל מקרה אחר שבו נדרש בית המשפט להכריע בדבר היקף הנזק שצופה במהותו פני עתיד. ואולם, הזכות לפיצוי בגין ירידת ערך הקרקע מתגבשת כבר בשלב שבו נגרמה לניזוק "פגיעה מושגית" אשר טרם התממשה לכדי הפסד כספי במציאות (וראו בהקשר דומה ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190, 216 (1994))." (המשנה לנשיא (בדימ') , השופט אליעזר ריבלין, ע"א 5154/10, ע"א 5523/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ואח' נ' כלפון נווה ארזים בע"מ, שם בעמ' 12, ההדגשה בקו היא שלנו). הפגיעה בה עסקינן בסעיף 197 היא פגיעה בגין אישור תוכנית, להבדיל מפגיעה בגין ביצוע תכנית. על התובע להוכיח כי כתוצאה מאישורה של התוכנית ירד ערך המקרקעין, על אף שהיא טרם בוצעה בפועל. היינו, הפגיעה בה מדבר סעיף 197 היא פגיעה תכנונית במקרקעין, ולא פגיעה בגין ביצועה של תכנית. אין נפקא מינה, לא לצורך הוכחת הפגיעה ולא לצורך הוכחת שיעורה, אם התוכנית כבר בוצעה, הוחל בביצועה או טרם הוחל ביצועה. הפגיעה בה מדובר היא פגיעה תכנונית, ותכנונית בלבד. מדובר בפגיעה בתכונות האוביקטיביות של המקרקעין: "פגיעה במקרקעין מכוח תכנית אינה נמדדת על פי הבעלים אלא על פי המקרקעין והיא נבחנת בהתאם לנזק שנגרם למקרקעין ללא תלות במיהות הבעלים [ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נ' ברעלי פ"ד מט[1] 463, 476; ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' חייט פ"ד נא[2] 286, 294 - 295]. ירידת הערך כתוצאה מאישור תוכנית פוגעת היא עניין אובייקטיבי." (עמ"נ 33103-02-12 גלר ו-26 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח', ועמ"נ 47496-02-12 משרד התחבורה ואח' .נ. גלר ואח', פסק דין מיום 15.4.13, שם בעמ' 12). לפיכך, גם נזקים הנגרמים במהלך ביצועה של תוכנית, כגון נזקים מביצוע עבודות, אינם נזקים בני פיצוי על פי סעיף 197 לחוק. על התובע בגינם, להיזקק לעילות תביעה אחרות, ככל שהן מסורות בידו. " (ההדגשה בנטוי במקור, עררים 9021/10 ועוד אדם עמל + 97 אח' נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה פתח תקווה ונתיבי תחבורה עירוניים בע"מ. המשיבה טענה טענות גם בעניין זכויות העוררים במקרקעין. גם עניינים אלו עניינים שטעונים היו בירור בין הצדדים עוד בשנים 2002 - 2003, עת הוגשו העררים. וודאי שאין ללבנם כעבור עשר שנים במסגרת ערר על שומה מכרעת. מכל מקום, ככל שהטענה מתמצית באי מניעת רווח תיאורטי כנטען, הרי שממילא אין לכך רלבנטיות לעניין מהות הנזקים הנתבעים על פי סעיף 197 לחוק, כמפורט לעיל. סוף דבר אם כן, כי גם ערר זה נדחה, כאשר גם המשיבה לא הצביעה על טעות מהותית או דופי חמור בשומה המכרעת אשר יישמה את החלטת ועדת הערר. אין מקום להתערבותנו בשומה מכרעת אשר יישמה החלטה של ועדת ערר, וכאשר טענות המשיבה כנגד השומה המכרעת הן טענות כנגד החלטת ועדת הערר שניתנה בזמנו ולא על טעות מהותית או דופי חמור שנפלו ביישום המקצועי של החלטת ועדת הערר, שנעשה במומחיות ובמקצועיות על ידי השמאי המכריע. סוף דבר אם כן הוא, כי העררים על השומה המכרעת נדחים. נותר אם כן לדון בשאלת תחולתו של סעיף 200 לחוק. על התנאים לתחולתו של סעיף 200 והעקרונות בעניין זה עמדנו לאחרונה בשורה של החלטות בעניין תחולתו של סעיף 200 ובהן: ערר (ת"א) 95032/11 ‏מגדלי התמרים בע"מ נ' אבירם אליהו ומרגלית ו- 71 אחרים‏; ערר 95000/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' אל בוחר משה ואסתר ואח', ערר (ת"א) 95053/09 יאיר טובה 5 אחרים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן , ערר (ת"א) 95323/07 ‏ ‏ סיגלית שמעוני נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב. אין מחלוקת בין הצדדים כי מתקיים התנאי הראשון, היינו, התכנית נמנית על ההוראות המנויות בסעיף 200. אשר לקיומו של התנאי השני - האם הפגיעה שקבע השמאי המכריע אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין - חלוקים הצדדים. בענין תנאי זה, ישנה סקירה מקיפה בהחלטת ועדת הערר בערר 9012/10 רימון איתן נ' וועדה מקומית גבעת שמואל ובהחלטות לעיל. כעולה מהאמור שם, בנסיבות שלפנינו, נראה כי שעורי פגיעה של כ-3% הינם, בנסיבות העניין, שיעורי פגיעה שהינם בתחום הסביר, כפי שנקבע גם ע"י השמאי המכריע. אשר לטענות בענין האינטרס הציבורי הגלום בתכנית: נראה כי גם תנאי זה מתקיים במקרה שלפנינו, כעולה ממטרות התכנית ומנסיבות הענין, כמפורט לעיל. אשר לתנאי פיזור הנזק, אין מדובר בפגיעה תכנונית שנגרמה אך ורק לבתי העוררים, אלא מדובר בפגיעה המתפזרת על פני המקרקעין שבכל תחום התכנית, וכפי שנאמר בדיון בפנינו, מדובר במאות דירות או בלשון נציגי המשיבה "בשכונה ענקית". אשר לתנאי הצדק, בנסיבות העניין, ונוכח הפרשנות שניתנה לאחרונה בעניין זה על ידי בית המשפט העליון בבר"מ 9016/11 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון נ' תומר ויינשטיין ואח' (בעניין זה נפנה גם להחלטה בעררים 95051+95053/09 יאיר טובה ואח' נ' הוועדה המקומית רמת גן לעיל, נראה כי, בנסיבות המקרה שלפנינו, גם תנאי זה מתקיים, כאשר יש ליתן גם משקל לכך כי התכנית בוטלה וזאת גם תוך זמן קצר, שש שנים, יחסית למשך הליכי תכנון שבדרך כלל. אשר על כן בנסיבות הספציפיות שבפנינו, סבורים אנו כי מתקיימים תנאיו של סעיף 200 לחוק, לגבי העוררים אשר שעור הפגיעה שנקבע לגביהם לתקופת תוקפה של התכנית, על ידי השמאי המכריע נע מ - 3.32% ומטה. העוררים טוענים כי את ההוצאות שהם נגררו אליהם, בכל ההליכים הממושכים שהם ניהלו, כולל ההוצאות בגין ההליכים שהם נקטו לביטול התכנית, יש להוסיף לשיעור הפיצוי שנקבע להם בשומה המכרעת וכי הסך הכולל עובר את התחום הסביר, לענין סעיף 200 לחוק. טענה זו יש לדחות. שעור הפיצוי בגין ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק - לחוד וענין ההוצאות לחוק. סעיף 200 לחוק קובע כי: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית.... ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר...". כאמור, הבדיקה לענין תחולת סעיף 200, היא בדיקה האם הפגיעה עוברת את תחום הסביר. כאמור לעיל, הפגיעה לענין סעיף 197 לחוק היא פגיעה תכנונית, פגיעה בתכונות האוביקטיביות של המקרקעין, ולא פגיעה בגין ביצוע תכנית או פגיעה נזיקית אחרת. היא איננה כוללת הוצאות של העוררים בגין ההליכים, גם לא של ההליכים בגין סעיף 197 לחוק. בדיקת סבירות הפגיעה נבחנת על פי הפגיעה במקרקעין ולא הפגיעה ב"כיסם" של העוררים בשל ההוצאות שהוציאו בגין ניהול ההליכים, ובוודאי לא בגין הוצאות שהוציאו בגין ניהול הליכים אחרים. הניסיון לכרוך את ההוצאות בשיעור הפיצוי, חסר אחיזה כלשהי בלשון החוק ובתכליתו, והוא ונדחה. מכל מקום, כך או כך, הגענו לסוגיית ההוצאות כשלעצמה. העוררים כרכו בבקשתם גם הוצאות בגין הליכים אחרים שנקטו בהם לביטול התכנית. בענין זה נדגיש כי, אין לכרוך בהליך זה טענות לנזקים ולהוצאות בגין הליכים שאינם קשורים להליך זה וחורגים ממסגרת הדיון בוועדת ערר. אין בכך כדי למנוע מהעוררים לתבוע את נזקיהם, ככל שהם טוענים להם, בטריבונלים אחרים המוסמכים לכך. אשר להוצאות ההליכים בוועדת ערר, בעניין זה סבורים אנו כי יש לקבל את טענות העוררים כי את הוצאות ניהול ההליכים יש להשית על המשיבה בנסיבות העניין, אולם העוררים לא טרחו ולא צירפו אסמכתאות כלשהם בעניין זה. בנוסף טענו העוררים כי יש להשית על המשיבה את מלוא עלות שכר טירחתו של השמאי המכריע. בעניין זה נציין כי השמאי המכריע בהגינותו הרבה, המתין להחלטת ועדת הערר בנוגע לגביית חלקם של העוררים, וסבורים אנו כי נהג כך הרבה לפנים משורת הדין והדבר ראוי לציון. יחד עם זאת, ספק רב אם ראוי היה כי העוררים ילינו את שכרו, גם אם סבורים היו, כי בסופו של יום לא עליהם לשאת בכך. שכר עבודה ושכר טירחה יש לשלם במועד. כלל יסוד הוא במשפטנו, ובוודאי במקורותינו, שאין להלין שכר. סוף דבר אם כן, בענין ההוצאות הוא כלהלן: לענין שכר טירחת השמאי המכריע - המשיבה תישא, בנסיבות העניין, במלוא עלות שכר טירחתו של השמאי המכריע. לענין ההוצאות ושכר טירחה בכל ההליכים בוועדות הערר - כאמור סבורים אנו כי הליכים מיותרים היו, אולם לידינו אנו מעשה עשוי כבר בא, וסבורים אנו גם, כי ידם של שני הצדדים תרמה לדברים שיתגלגלו כפי שהתגלגלו. אשר על כן, בשוקלנו את כלל נסיבות העניין, החלטנו שלא לפסוק את מלוא סכום ההוצאות. אשר על כן, המשיבה תישא בהוצאות העוררים בסכום כולל של 35,000 ₪ לכל אחת משלוש קבוצות העוררים, בתוספת מע"מ כחוק. סה"כ 105,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. כריית מנהרה