נטען לפגיעה בנוף אורבני פתוח ומרהיב

נטען לפגיעה בנוף אורבני פתוח ומרהיב חלקית למערב ולדרום- מערב, כולל תצפית לים התיכון, לגבי דירות בקומות העליונות; לגבי עוררים 17-16 בערר 95014/11 היא הסתרת נוף מדרום-מערב. הנוף מדרום נותר כשהיה; הצללה מוקדמת אחה"צ (שקיעה מוקדמת של השמש מאחורי הבינוי הגבוה); בלימת זרימת אוויר חופשי ממערב בשעות אחה"צ; שינוי באופי השכונה ופגיעה בהרמונה תכנונית סביבתית; הקטנת קווי בניין; הצללה ופגיעה באור שמש וזרימת אוויר; פגיעה בפרטיות; הגדלת עומסי תנועה, צפיפות; הגדלת רעש וזיהום אויר עקב גידול של כ - 12 יח"ד ועקב היות הפרוייקט תקדים שלילי להגדלת צפיפות ועומסי תנועה בשכונה (סעיף 86 לערר 95014/11); פגיעה בגין תוספת שימושים במגרש לבנייני ציבור; פגיעה בחלקה 176 בשל שינוי ייעוד "הלשון" ממערבה, לשביל לשימוש הציבור במקום שביל גישה לחלקה 176 בלבד; מטרד של רעשים כלואים מדירות הפרויקט ומשבילי המעבר של הולכי רגל ופעילויות נוער. נטען לירידת ערך על פי עסקאות השוואה שפורטו בחוות הדעת. נטען כי אין אלמנטים משביחים בתכנית. הפגיעה הנטענת בערר 95007/11 היא פגיעה בנוף. העוררים טענים כי מדובר בדירה יחודית בקומה 6 עליונה אשר מחזיתה המערבית נשף נוף פנורמי מרשים, כולל נוף אל הים (סעיף 10.4 לשומת העוררים). הפגיעה הנטענת היא חסימת נוף לכיוון מערב ולכיוון דרום (סעיף 10.7 + 11.6 לשומת העוררים). על פי פירוט מחקרים, עסקאות השוואה ותחשיבים, נטען לפגיעה בשיעור של 22.5% בערך הדירה בגין פגיעה בנוף. העוררים מדגישים כי בשל הפרשי הגובה, הבינוי במצב התכנוני הקודם היה נמוך מבנייניהם. משיבה מס' 1 טוענת כי לא הורם נטל ההוכחה ע"י העוררים ולא הוכחו הפגיעות הנטענות. נטען כי המחקרים בעניין נוף ועסקאות ההשוואה בשומות העוררים, אינם רלבנטים. אין מדובר כלל בדירות הסמוכות לנוף לים או שנשקף מהם נוף מלא לים. מדובר בדירות בטבורה של העיר גבעתיים. הנוף הנשקף מהם הוא נוף אורבני רגיל. אין מדובר בחסימת נוף. לכל היותר מדובר בחסימה חלקית מאוד וללא פגיעה בנוף אורבני, וכל זאת רק לגבי דירות בקומות עליונות. דירות בקומות נמוכות לא נפגעו כלל לעומת המצב התכנוני הקודם. לפיכך, לא הורם נטל ההוכחה ע"י העוררים. נטען כי התכנית איננה חריגה כלל. מדובר בהתפתחות סבירה וצפויה של עיר. אין מדובר כלל בתכנית לבניית "מגדל" כנטען, מדובר לכל היותר בתוספת קומה בבניין הקרוב ושתיים בבנין הרחוק. המשיבות טוענות כי במצב התכנוני הקודם גם היה מתוכנן מבנה בקומה 5 קומות + בחלקות הנטענות כפוגעות. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הטענות לפגיעה בנוף, אוויר ואור הצללה וכו' הן את גובה הבניינים על פי המצב הקודם לרבות המתקנים הטכניים על הגג בהקשר זה. כל דירות העוררים המצויות בקומות קרקע עד קומה 5, נמוכים יותר מהבניין שניתן היה להקים במצב התכנוני הקודם. נטען גם, כי יש לקחת בחשבון גם את הציפיה לאישור הקלה ל - 2 קומות נוספות על פי תכנית גב/מק/2002, אשר ניתנה כבדרך שגרה, היינו בניין בן 7 קומות במצב התכנוני הקודם. בתכנית אלמנטים משביחים רבים כשיפור נגישות, הקצאת שפ"פ עם זיקת הנאה לכלל הציבור, ועוד, אשר יש לקחתם בחשבון. לחילופין, נטען לחלותו של סעיף 200 לחוק. משיבה מס' 2 ביקשה להצטרף לטיעוני משיבה מס' 1 בכתב תשובתה. לאחר שעיינו בכתבי הטענות, עיינו בתכנית ובתשריטים הרלבנטים, ולאחר ששמענו את הצדדים, אנו מחליטים כלהלן: התכנית נשוא הערר איננה מהווה תכנית "חריגה" לבניית "מגדל" כנטען על ידי העוררים. מדובר בתכנית המשנה את אופי הסביבה והמירקם השכונתי, כנטען. עיקר הפגיעה הנטענת היא בגין הבניינים המתוכננים בחלקות 157 ו - 178, כאשר אין מדובר בתוספת של קומות רבות אלא לכל היותר בתוספת של קומה או שתיים, לעומת המצב התכנוני הקודם. הצדדים גם חלוקים ביניהם לעניין הגובה האבסולוטי של המבנים במצב התכנוני הקודם ובמצב התכונני החדש, עקב הטופוגרפיה של המקרקעין המצויים במדרון. אנו דוחים את טענות המשיבות כי במצב התכנוני הקודם יש לקחת בחשבון לעניין הבינוי, גם 2 קומות נוספות אשר יש להניח כי היו מאושרות בהקלות. טענה מסוג זה כבר נדחתה פעמים רבות על ידינו בעבר ולא היה מקום להעלותה שוב, מה גם שהמשיבה אף לא טענה אותה. לגבי שני מצבי התכנון, היינו גם לגבי המצב התכנוני החדש. הפגיעה במקרקעין על פי סעיף 197 לחוק היא פגיעה תכנונית בגין אישור תכנית ולא בגין אישור הקלות. ההשוואה לצורך בחינת הפגיעה צריכה להיעשות בין תכניות מאושרות בשני מצבי התכנון. בענין זה נפנה להחלטתנו בערר (מרכז) 9029/09 שרית סרוסי נ' הוועדה המקומית לתו"ב נתניה, בעניין הפגיעות הנטענות יש גם להפריד בין מיקום הדירות של העוררים השונים. עניינם של העוררים בחלקה 426 ידון להלן בנפרד. הפגיעה בנוף עוררים 15-12: ממערב למקרקעיהם גובלת חלקה 590, חלקת עוררים 11-3, ומדרום: חלקה 487 שהיא שצ"פ. היינו, גם על פי המצב התכנוני הקודם, "הנוף" כלפי מערב היה חסום על ידי בניין עוררים 11-3. כמו כן גם על פי המצב הקודם, בחלקות 157 ו - 178 מדובר בבנין אשר היה בו כדי לחסום גם הנוף בפינה הדרום-מערבית של החלקה. עניין זה לא נלקח בחשבון ע"י העוררים. עוררים 11-3: מקרקעיהם המצויים בחלקה 590, גובלים ממערב עם חלקת עוררים 2-1, חלקה 176. אשר על כן, גם במצב התכנוני הקודם, היה חסום הנוף ממערב. אשר לנוף מדרום-מערב להם, גם כאן יש לקחת בחשבון את גובה הבניין על פי המצב התכנוני הקודם. עוררים 2-1: יעוד ה"לשון" של חלקה 178 ממערב שונה מאזור מגורים א' ל: "שפ"פ עם זיקת הנאה לציבור". אין שינוי אם כן לעניין הנוף הנשקף ממערב. אשר לנוף מדרום - יש לקחת בחשבון את גובה הבניין על פי המצב התכנוני הקודם. אין שינוי לגבי הנוף מדרום-מערב. כך גם לגבי הטענות לפגיעה באור, אוויר, הצללה ופרטיות: יש לקחת בחשבון את השינוי לעומת המצב התכנוני הקודם, לאמור: 5 קומות מעל קומה מפולשת + חדרי יציאה לגג. אשר לטענות בדבר הגדלת צפיפות, עומסי תנועה, רעש, זיהום אוויר: אנו סבורים כי אלו לא הוכחו. גם לפי שיטת העוררים, מדובר, לכל היותר, בתוספת של 12 יחידות דיור או "תוספת של 30-20 רכבים" כלשונם, ולהגדלת מספרם של הולכי רגל או רכבים הבאים בשערי קן הנוער העובד בחלקת השב"צ מדרום-מזרח להם, עקב שינוי ייעוד חלק מחלקה 168 מדרום להם, משצ"פ לדרך. לא הוכח כי שינוי נפחי תנועה בסדרי גודל כאלו או הגדלת מספרם של הולכי רגל (ומבלי שהוכחו מספרים כלשהם בענין זה), יש בו כדי להביא לפגיעה בתכונות האובייקטיביות של מקרקעי העוררים, ואשר כלל אינם גובלים בחלקה בה שונה הייעוד. יש לזכור כי במצב התכנוני הקודם היו מדרום וממזרח לחלקות העוררים מבני ציבור, אשר היתה גישה אליהם מרחוב בן ציון ישראלי מדרום. לא הוכח כי שינוי חלק קטן מהשצ"פ, שחיבר מסוף הדרך הקיימת ועד לחלקת השב"צ, שבו מצוי קן הנוער העובד ולומד, לדרך, היה בו כדי להביא לפגיעה במקרקעין, אשר כאמור גם כלל אינם גובלים בשב"צ ואף אינם גובלים ברח' בן ציון ישראלי. הטענה היא למעשה ל"הגדלה עקיפה" של עומסי תנועה, רעש, זיהום אוויר וכו', ברחובות הסובבים, לרחוב השניים - רחוב העוררים, כאשר בין רחוב זה לבין הדרך המוצעת ברחוב בן ציון ישראלי, מפרידים גם בנייני העוררים, וגם החלקות הנטענות כפוגעות, וכאשר השב"צ מרוחק עוד יותר, לכיוון דרום- מזרח ומצוי לאורכו של רחוב בלוך. לא הובא בפנינו ביסוס כלשהו, לא להגדלה הנטענת, וגם לא להשפעת הגדלת עומסי התנועה, רעש, זיהום אויר וכו' ברחובות הסובבים, לא על רחוב השניים בכלל, ולא על מקרקעי העוררים בפרט. אשר על כן אנו דוחים את הערר לגבי ראשי נזק אלו. אשר על כן אנו דוחים את הערר לגבי כל אותם עוררים בקומות התחתונות ואשר לא נטען לגביהם לפגיעה בגין נוף, אור, אוויר, הצללה ופרטיות. אשר לראשי הנזק הנטענים לגבי דירות העוררים בחלקות 590 ו - 486 בגין פגיעה בנוף, אוויר, אוויר והצללה איננו משוכנעים כי אין מדובר בפגיעה אשר בסופו של דבר יתברר כי איננה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, אולם, בשלב ראשון החלטנו, ולו למען הזהירות, למנות שמאי מייעץ אך ורק לגבי חלק מהעוררים אשר השמאי המייעץ יימצא כי דירתם גבוהה מהבינוי על פי המצב התכנוני הקודם, והכל בכפוף להנחיותינו שלהלן: יש להבחין בין החלקות השונות, כאשר לגבי חלקות 590 ו - 486 אין פגיעה ממערב. לגבי חלקות אלו יש לבחון האם הפגיעה הנטענת לכיוון דרום-מערב, בשל תוספת קומה או שתיים לפי העניין, יש בה כדי להוות פגיעה במקרקעין לעניין ראשי נזק אלו, לעומת המצב התכנוני הקודם. אשר לעוררים 2-1, יש לבחון את הפגיעות הנטענות בגין ראשי נזק אלו ביחס למצב התכנוני הקודם והחדש, כאשר השינוי הוא מדרום לחלקתם, ואין שינוי לכיוון דרום- מערב. השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים בכל הנוגע לגבהים האבסולוטיים במצב התכונני הקודם והחדש והשפעתם על ראשי הנזק שלעיל. השמאי המייעץ מוסמך גם למנות מומחה מטעמו בעניין זה ושכר טרחתו יחול על הצדדים בחלקים שווים, 1/3 על העוררים ו - 1/3 על כל אחת מהמשיבות. על פי ממצאי השמאי המייעץ בענין מדידות הגבהים, יחליט מי מבין עוררים 15-3 דירתם גבוהה מהבניין המתוכנן במצב הקודם, ורק לגבי אלו יבחן את הפגיעות הנטענות בגין ראשי הנזק שפורטו לעיל. עוררים שיימצא כי דירתם נמוכה או מקבילה לבינוי במצב התכנוני הקודם, עררם ידחה במלואו, כמפורט לעיל. אשר לחישוב הגבהים - כפי שקבענו כבר בעבר, לעניין פגיעה לפי סעיף 197 יש לבחון את הפגיעה הנטענת בשני מצבי התכנון - המצב התכנוני הקודם והמצב התכנוני החדש על פי התכניות המאושרות ולא על פי הקלות בשני מצבי התכנון. השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים בכל הנוגע לקיומם של אלמנטים משביחים בתכנית. ככל שימצא כי ישנם אלמנטים משביחים, יבחן האם יש בהם כדי לקזז או לאיין את הפגיעה בגין ראשי הנזק שלעיל, ככל שיקבע כי ישנה. ככל שיקבע השמאי המייעץ כי נגרמה פגיעה במקרקעין למי מבין העוררים שנותרו בעררים, יפרט את מרכיבי הפגיעה ואת שיעורה לגבי כל אחד מהעוררים בנפרד. אשר לעוררים 15-12: לא חל שינוי תכנוני בחלקה מדרום להם. חלקת העוררים גובלת רק בחלק קטן מהצלע מהערבית (כמה מטרים) בחלקה 157, כאשר חלקות 157 ו - 178 נמצאות מדרום- מערב לה, וכאשר יש לקחת בחשבון כי גם במצב התכנון הקודם היה מתוכנן בניין. כמו כן, בניין העוררים נבנה על פי המצב התכנוני הקודם, כאשר חלקתם מצויה ביעוד אזור מגורים מיוחד ולא אזור מגורים א'- 2, כיתר העוררים. אשר על כן, כאשר מדובר בתכנית חדשה שאיננה מהווה תכנית חריגה ואיננה משנה את אופי הסביבה, ואשר הבינוי המתוכנן בה הינו כשל חלקת העוררים, חלים העקרונות שקבענו זה מכבר בהחלטותינו, כי אין לראות בשינוי הייעוד מאזור מגורים א2 לאזור מגורים מיוחד פגיעה במקרקעין, כאשר המקרקעין אשר נטען כי הם נפגעים "נהנו" בזמנו, במצב התכנוני הקודם, בדיוק מאותן זכויות בהם "נהנים" עתה בעלי המקרקעין הסמוכים להם. משרכשו העוררים את דירתם באזור מגורים מיוחד, אין להם זכות קנויה כי המקרקעים סמוכים להם לא ישונה ייעודם לאזור מגורים מיוחד ואשר על כן לא קיימת אצלם הציפיה כי המקרקעין הסמוכים להם לא יפותחו כשם שמקרקעיהם פותחו, וכאשר הפיתוח במקרקעין הסמוכים להם איננו פיתוח פוגעני וחריג המשנה כאופן מהותי את אופי הסביבה. בעניין זה קבענו למשל בערר (ת"א) 95038/09 רוזנברג ורד ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן: "אשר על כן, בנסיבות הענין שבפנינו, חלים הדברים אשר קבענו בהחלטות קודמות אשר עיקריהן סוכמו ופורטו בהחלטתנו הנרחבת בערר (תא)95193/07 חוה אקירוב ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסמה בנבו), לאמור: "שוב לפנינו מקרה בו בעלי זכויות במקרקעין מנסים למנוע מבעלי זכויות במקרקעין סמוכים להם את מימושם ואת פיתוחם ואת מלוא ההנאה מהם, בדיוק כפי שהם עצמם קיבלו ונהנו בזמנו". עמדת ועדת ערר זו בענין זה ידועה. די אם נחזור על כמה דברים שאמרנו לאחרונה בערר תא95065/07 אבי אדרי ו- 33 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', אשר יפים הם גם בענייננו: "זהו ערר מסוג העררים שטוב היה לו לא הוגש. הערר שבפנינו הינו מקרה קלאסי של מי שמבקש כי פיתוח העיר ייעצר על מפתן ביתו. העוררים עצמם הם בעלי זכויות בדירות בבנין רב קומות - 31 קומות, מעל קומת קרקע מסחרית וקומת מרתף, סה"כ 33 קומות, 110 דירות, שהינו חלק מפרויקט בן ארבעה מגדלי מגורים בני 33 קומות, סה"כ 404 דירות, וכולל שטחי מסחר, משרדים, מרכז ספורט ומבני ציבור. "מגדלי תל אביב" גובלים בחלקה 341 גוש 7093, עליה חלה התכנית החדשה - פרויקט "עין זיתים", להקמת מגדל בן 27 קומות, מעל קומת כניסה וקומת עמודים. הן בכתב הטענות והן בדיון בפנינו, לא הובהר כלל מדוע ומהו הבסיס המשפטי-עובדתי-תכנוני, לטענה כי לעוררים זכות קנויה כי דווקא בכיוון החלקה הגובלת, חלקה 341, לא ייבנה מגדל נוסף, בדיוק כשם שאושרו שלושה מגדלים על פי תכנית 2225א', נוסף על המגדל בו הם רכשו דירות. לא הובהר כלל מדוע, אליבא דידם, הפיתוח העירוני, שהחל עוד בשנת 1997 ואשר ממנו גם נהנו הם עצמם, ייעצר דווקא בחלקה 341". (עמ' 4-3 להחלטה) ובהמשך: "אין כל בסיס משפטי לטענה כי יגרע חלקם של בעלי הזכויות במקרקעין בחלקה הסמוכה ל"מגדלי תל אביב", מחלקם של בעלי הזכויות במקרקעין בחלקה עליה נבנה "מגדל העוררים", הוא מגדל "B". הרי דווקא משום שאושרה בניה בהיקף כה חריג - אליבא דה עוררים עצמם, היה עליהם לצפות כי יאושרו בסביבה פרויקטים נוספים, לפחות בסדר גודל דומה. אם כבר אושרה תכנית, במחצית השניה של שנות ה- 90, לארבעה מגדלים רבי קומות (33 קומות!), מדוע שבעלי זכויות במקרקעין סמוכים לא יהיו זכאים גם הם לפתחם ולנסות לממשם, בדיוק כפי שנעשה בחלקה הסמוכה להם? על כגון דא כבר הרחיבו ואמרו ועדות הערר ובתי המשפט, כי אין זכות קנויה שכזו ואין מקום לטענה כזו בתביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. נדמה כי בדיוק על מקרה זה נפסק העיקרון שהפך מאז למעין "נכס צאן ברזל", בדבר מגמות הפיתוח העירוני - בפ"ד ברעלי ע"י כב' השופט זמיר, לאמור: "עם זאת, אפשר שפגיעה כזאת לא תעבור את המחסום של סעיף 200, כלומר, שהפגיעה לא תעבור את תחום הסביר ולא תצדיק תשלום פיצויים. כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של אזור מסוים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו. זהו מטרד שכל תושב בעיר נחשף לו, ואין הציבור בעיר חייב לפצות עליו. תוצאה הכרחית היא של האיזון הראוי בין האינטרס הפרטי לבין האינטרס הציבורי. אך כך רק עד גבול מסוים. אם מטרד הרעש עובר את תחום הסביר, ואפילו אם אינו עובר את תחום הסביר, אך אם קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות פיצוי על הרעש, זכאי הנפגע לפיצויים בהתאם לסעיף 200ונטל הראיה בעניין זה מוטל, כאמור, על המערערת: אם המערערת לא תצליח לשכנע את בית המשפט כי הפגיעה בגין מטרד הרעש, לאחר נקיטת אמצעים סבירים להקטנת המטרד, אינה עוברת את תחום הסביר וכי אין זה מן הצדק לשלם פיצויים בגין פגיעה זאת, יהיה המשיב זכאי לפיצויים. זהו עניין לבית המשפט להחליט בו בכל מקרה לפי נסיבות המקרה וכך יעשה גם בית המשפט קמא במקרה שלפנינו." (ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' גלעד ברעלי, פ"ד מ"ט (1) 463, שם בעמ' 481). יש לזכור גם כי בעניין שלפנינו מדובר על פגיעה עקיפה במקרקעין להבדיל מפגיעה ישירה בהם, היינו: "בפועל, הזכות לפיצוי בגין פגיעות עקיפות, לרבות הזכות שעוגנה בתיקון 20 מתשמ"ד, מטילה אכן מגבלות על זכותם של שכנים לממש את הנאתם מנכסיהם. בניית בתים רבי - קומות ליד שכונות מגורים צמודי-קרקע הוכרה כמחייבת פיצוי לפי סעיף 197. משמעותו התיאורטית והמעשית של חיוב זה הינה, כי משבנה אדם את ביתו בסביבה של בנייה צמודת-קרקע או נמוכה, הוא קונה לעצמו זכות במקרקעין הצמודים אליו ואולי אף המרוחקים יותר לפיה, לא יבנו בעלי אותם מקרקעין בנייה גבוהה עליהם, אלא אם כן כבר במועד שבו אושרה לבעל הדיור הנמוך תכנית לבנייה זו, היתה קיימת על המקרקעין הצמודים לו תכניות לבניה גבוהה." (על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה / עו"ד שלום זינגר, מקרקעין ג/5 (ספטמבר 2004) עמ' 25, שם בעמ' 31) (ההדגשות שלנו). ועדת הערר בהרכבה הקודם, בערר 47/06 אמיר לירן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין, קבעה כי: "התביעה שבפנינו עניינה הרחבתו של ישוב, אשר נטען כי תסב נזק וירידת ערך לנכסי תושביו הותיקים יותר של הישוב המתגוררים בסמיכות לתחום ההרחבה. מצב דומה לתביעה שבפנינו עלה כאמור בפני ועדת הערר במס' מקרים קודמים ונדמה כי לאור הניסיון, ולאור עמדת ועדת הערר כולה אשר מורכבת הן מאנשי מקצוע והן מנציגי ציבור, הגיעה העת לגבש מדיניות באשר לתביעות כגון זו שבפנינו העוסקות בהרחבה של ישוב קיים. נראה כי בישראל של העת הזו, שהיא מדינה הקולטת עלייה, גדלה ומתפתחת ומצויה בהתהוות ועיצוב דרכה, מוחזק הציבור כמי שיודע כי ישובים צפויים ויכולים להתרחב. במיוחד נכון הדבר באשר למרכז הארץ. צפייה כללית זו נכונה בכל סוגי הישובים הן במגזר הכפרי והן במגזר העירוני. משנראה הדבר בעיננו כציפייה סבירה ומוטמעת היטב בתודעה הציבורית הרי סביר להניח כי ציפייה זו מגולמת בערכים של הנכסים המצויים בשולי הערים והיישובים השונים. מכל מקום אין לאדם זכות קנויה כי פיתוח היישוב ייעצר בקצה מגרשו או כי בעלי הזכויות במקרקעין סמוכים לא יהיו זכאים לפתחם ולנסות לממשם, וככל שהדבר נעשה בסבירות תוך שמירת אופיו של הישוב והסביבה ולא בשינוי מהותי או חריג שלהם, ומבלי שעולות נסיבות או אלמנטים פוגעניים מיוחדים, הרי שיש לטעמנו למנוע הגשת תביעות מעין אלה (לעניין זה ולחובת הפיצוי בגין פגיעות עקיפות השווה: ספרה של הפרופ' דפנה לוינסון - זמיר 'פגיעות במקרקעין על - ידי רשויות התכנון' בעמ' 379 וכן למאמרו של עו"ד שלום זינגר 'על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה' דו ירחון מקרקעין כרך ג' מס' 5, ספטמבר 2004). לטעמנו ראוי לפרש את ס' 197 כמו גם ס' 200 לחוק באופן שאינו מטיל על הרשויות המקומיות "קנס" בשל עצם התפתחותן הטבעית. שונה יכולה להיות העמדה כאשר מדובר בהתפתחות לא טבעית או התפתחות אשר משנה את אופי הישוב או אותה שכונה הסמוכה לתחום ההרחבה או התפתחות שיש בה אלמנטים פוגעניים קונקרטיים, כגון צמידות של בנייה רוויה וצפופה לגובה, בסמוך לסביבה בעלת אופי כפרי צמוד קרקע, או אלמנטים שאינם בגדר תכנון סביר ורציונאלי. לאור כל האמור לעיל ומכל הטעמים המפורטים, אנו מחליטים לדחות את הערר." (עמ' 8-5 להחלטה) טוב גם אם נביא דברים שאמרה ועדת הערר במחוז מרכז, למשל, בהחלטתה בערר 185/07 אורית אלטמן ו- 36 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח': "בעניין זה אמר בית המשפט העליון (בבוחנו את תנאי "הצדק" ו"פיזור הנזק" לעניין סעיף 200 לחוק התכנון והבניה), כי: "בית המשפט {המחוזי - כ.פ.} אף הוסיף כי גם המבקשת בנתה את ביתה על פי תכנית נקודתית והיא עצמה לא חויבה בזמנו בתשלום פיצויים בגין תכניתה.... המבקשת טענה גם כזכור כי היא הנפגעת היחידה ואין פיזור אולם כאשר מדובר במגמה תכנונית (מגמה שהמבקשת אף היא נהנתה ממנה) לא ניתן לדבר על נזק "ייחודי." (כב' השופטת נאור בבר"ם 8609/08 נעמי דרייזין ברנובר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' ( סעיפים 6 ו - 7 להחלטה). בהחלטה זו נדחתה בקשת רשות הערעור על פסק דינו של השופט נועם סולברג בעמ"נ 509/08, 510/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' נעמיי דרייזין ברנובר). במקרה שלפנינו לא הועלתה על ידי אף אחד מהצדדים נושא חיובם או אי חיובם של העוררים בפיצוי בזמנו אולם מכל מקום עקרונות אלו יפים גם לענייננו. על הגבלת יכולתו של הפרט לתבוע פיצוי בגין כל נזק הנגרם לקניינו, עמדו גם המלומדים השונים, לאמור: "החיים בחברה והאינטרקציה בין האנשים מולידים בהכרח נזקים בתחומים שונים, כולל תחום התכנון. אם ברצוננו לקיים חיים חברתיים תקינים לא נוכל ולא נרצה לקיים בירור משפטי לגבי כל נזק.... על מנת לעורר התחשבות הדדית, שהיא הבסיס לכל חברה, יש לצמצם במידה כלשהי את היקף המצבים שבהם זכאי פרט אחד לתבוע מפרט אחר או מהרשות פיצוי בשל פגיעה בו." (פגיעה במקרקעין על ידי רשויות התכנון / דפנה לוינסון-זמיר, ירושלים, התשנ"ה - 1994, עמ' 127 ואילך). "מבחן ההדדיות מזכיר לנו שבעל המקרקעין הנפגע הוא חבר בקהילה נתונה, הנהנה באופן שוטף מיתרונות רבים הנובעים מתוכניות אחרות של אותה קהילה, אשר אין הוא נדרש לשלם בעדם במישרין. על כן, מן הראוי להטיל עליו גם חובות ביחס לקהילה.... על פי תפיסה זו, בני אדם נטועים בקהילה חברתית ובקשרי גומלין מתמשכים אחרים של 'תן וקח'. מערכות יחסים אלה מהוות (לפחות במידה מסוימת) מקור נורמטיבי ראוי של חובות כלפי אחרים אשר חיים, עובדים או מושפעים בדרך אחרת מרכושם גם אם חובות אלה אינן מעוגנות בהתחייבויות רצוניות שבני אדם נטלו על עצמם או בעובדה שיש בעמידה בחובות אלה כדי לספק להם, כפרטים, יתרונות מיידיים שווי ערך. עצם ההשתייכות לקהילה מטילה אחריות מיוחדת." (שיקולים חלוקתיים בדיני נטילה שלטונית של מקרקעין / חנוך דגן, עיוני משפט כ"א (1988), עמ' 491, עמ' 502 ואילך. עוד על כך בספרו קניין על פרשת דרכים / חנוך דגן (תל אביב), התשס"ה - 2005, עמ' 159 ואילך). דברים אלו צוטטו ואומצו על ידי בית המשפט העליון בע"א 8797/99 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' הורוויץ (פ"ד נ"ו (4) 913), וכך נאמר שם, בין היתר: "מתוך רעיון זה, שאין לאדם זכות, כי ערך מקרקעיו אך יעלה כתוצאה מפיתוח בידי הציבור, אלא כרוכה בהחזקת מקרקעין גם חובה כלפי הציבור, קובע המחוקק כי אין אדם זכאי לפיצוי בגין כל נסיגה שנסוג ערך מקרקעין וכל פגיעה שהוסבה להם. כל עוד פגיעה זו אינה בלתי פרופורציונלית ואינה בלתי צודקת, על בעל המקרקעין לספוג עלות זאת כחלק מהמחיר שהוא משלם על היותו חבר בקהילה." (כב' השופט אור, סעיפים 11 ואילך לפסק הדין, וכן בדיון הנוסף, דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נ"ח (6) 289). מעניין לציין כי הד לדברים אלו של הגבלת זכויות הקניין הפרטי במקרקעין למען "תיקון עולם" ו"צרכי ציבור", קרי: האינטרס הציבורי והאחריות ההדדיות, מצאנו עוד במקורותינו הקדומים. למשל בסוגיית הרחקת הנזק (תלמוד בבלי, בבא מציעא, דף קי"ז ע"א, בבא בתרא, דף כ"ה), בהלכות שכנים (שולחן ערוך, חושן משפט, סימן קע, רמב"ם, ספר קנין, הלכות שכנים, בעיקר פרקים ג' ו י' וכן האנציקלופדיה התלמודית, כרך י', ערך "הרחקת נזיקין", עמ' תרכ"ח ואילך. מקצת עניינים אלו נסקרו ע"י הח"מ ב: "ושאבתם מים בששון או ברשיון?", פרשת בשלח, גליון פרשת שבוע מס' 193, תשס"ה, משרד המשפטים, (מופיע באתר האינטרנט של משרד המשפטים ובאתר דעת) וכן בתנאים שהתנה יהושע בן נון עם כניסת העם לארץ ישראל (תלמוד בבלי, בבא קמא, דף פ' ע"ב, ד"ה - "עשרה תנאים התנה יהושע", וכפי שנוסחו בבהירות על ידי הרמב"ם, בספר נזיקין, הלכות נזקי ממון, פרק ה' הלכה ג'. תנאים אלו נסקרו בהרחבה גם ב: "ואתה תנחילנה אותם" / נועם סולברג ואריאל ארליך, פרשת וילך, גליון פרשת שבוע מס' 330, תשס"ח, משרד המשפטים (לעיל), וכן בפסק דין המחוזי בעניין דרייזין ברנובר, לעיל). ועדת הערר בהרכבה הקודם בערר 47/06 לירן לעיל, קבעה כי יש למנוע תביעות מסוג זה. טוב היה לו היו נותנים העוררים דעתם להחלטה זו של ועדת הערר עוד בשנת 2007, עוד בטרם הגשת הערר. בהקשר זה נדגיש למשל, כי בערר 47/06 לירן (לעיל) מדובר היה על תכנית אשר שינתה ייעוד מאזור חקלאי, יישוב פרברי מוצע ושמורת נוף ונופש, לשטח עירוני. ועדת הערר השתכנעה שם כי מדובר היה "בתפיסה עקרונית ותכנונית כוללת ומגובשת" הקיימת מזה שנים רבות של "כל הגופים ומוסדות התכנון הרלבנטיים, לפיה מיועדות הגבעות המזרחיות להרחבת השטח העירוני הבנוי של ראש העין." בהתאם לכך נקבע כאמור לעיל כי אין לאדם זכות קנויה כי הפיתוח העירוני ייעצר בפתח ביתו. כך גם היה בערר 259-264/04 איריס מרום ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה - שם דובר היה בקרקע חקלאית המצויה בשולי יישוב שהופשרה לבניה. נקבע כי אין לראות בהפשרה לבניה בשולי יישוב, ככל שהדבר נעשה על פי אופי הבניה הקיימת באזור, משום פגיעה במקרקעין. עוד נפנה בעניין זה לעמ"נ 102/04 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמלה נ' אגרנטי ואח', ועוד. הנה כי כן, גם כאשר מדובר היה בשינוי ייעוד מחקלאי למגורים נקבע כי אין זכות קנויה לבעל זכות במקרקעין לעצור את פיתוחם של המקרקעין הסמוכים לו ובתנאי שמדובר בפיתוח התואם את אופי הבינוי ומגמות התכנון באזור. קל וחומר במקרה שלפנינו כאשר מדובר בשינוי ייעוד ממגורים ב' למגורים ג' ובאופן כזה המשתלב באופי הסביבה ואיננו מהווה שינוי מהותי או חריג לה". (עמ' 8-11 להחלטה) בענין זה נפנה גם לערר 316/07 שובי חיים ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח' וערר 23/09 מיכל ודביר הרמלך .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות ואח'. וכן: "כפי שנפסק על ידי בתי המשפט ועל ידי ועדות הערר - מי שאושרה לו בניה בגובה מסוים, ובוודאי כאשר מדובר בבנייה חריגה ("מגדל" כלשון הצדדים), אינו קונה מכח זאת זכות למנוע זאת ממקרקעין שכנו. למעשה הפסיקה מלמדת אותנו ההיפך - כי כל מי שמתגורר בעיר ואושר לו היקף בנייה חריג, צריך לצפות מכאן ואילך שגם בסביבתו הקרובה יעשה כן במקרקעין אחרים. לכן גם הפסיקה קבעה כי שכנו לא יידרש לפצותו משיצליח לממש את זכויותיו במקרקעיו הוא, כפי שהוא עצמו "הצליח" קודם לכן. משמעות הפסיקה היא, כי גם אין לייחס משמעות למועדים הכרונולוגים של אישור התכניות בהקשר זה. מי שהצליח "ראשון" כי תאושר לו תכנית חריגה, אינו קונה "זכות ראשונים", מכח זאת במקרקעי שכנו. זאת, כל עוד מדובר בתכניות דומות במאפייניהן וכאשר בתוכנית המאוחרת אין הוראות חריגות או פוגעניות במיוחד, יחסית לתכנית שכבר אושרה." (ערר תא/95193/07 חוה אקירוב ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסמה בנבו), עמ' 21). בערר (מרכז) 9038/09 דוד ששון ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת, קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי: "בהינתן המצב תכנוני קודם של מקרקעין הכלולים בשטח לפיתוח עירוני השאלה שיש לבחון לגבי התכנית החדשה הוא, האם מדובר בתכנון פוגעני או שיש בו שינוי מהותי של אופי הסביבה. לאחר ששקלנו עניין זה, אנו סבורים כי לכל היותר ניתן לבחון את טענות הפגיעה בכל הנוגע לדלתא שבין התכנון הקיים (חלקת העוררים) לבין התכנון החדש, בעניין מספר הקומות שאושרו בתכנית החדשה. כפי שנפסק בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, שטח עירוני כולל יעודים רבים ומגוונים. במקרה שלפנינו, לא הביאו העוררים ראיות או נתונים כלשהם מהם ניתן ללמוד כי בחלקה הסמוכה לחלקת העוררים צפויים שימושים לשטח עירוני השונים מאלו של חלקתם הם, או שימושים עירוניים החורגים מהשימושים העירוניים בסביבה. כך למשל, לא הוכח כי מדובר בסביבה שבה ישנם בתים חד-קומתיים ובתים נמוכים. אשר לשימוש עירוני לפארק וכדומה, דווקא מהראיות שהובאו ע"י העוררים, לפיהם מתוכנן בשטח הסמוך (על פי תמ"מ 21/3 ותמ"מ 10/3) ריאה ירוקה נרחבת ושטחי נופש רחבים, ניתן ללמוד כי בחלקה זו לא יהיה שימוש לפארק נוסף. נעיר גם, כי כפי שנפסק ע"י בתי המשפט ועל ידי ועדות הערר, כי מי שאושרה לו בניה בגובה מסוים אינו קונה מכח זאת זכות למנוע זאת ממקרקעי שכנו. לכן גם קבעה הפסיקה כי שכנו לא יפצהו משיצליח שכנו לממש את זכויותיו במקרקעין הוא, כפי שהוא עצמו "הצליח" קודם לכן. אין לראות בכך פגיעה במקרקעין ושכנו לא יצטרך לפצותו. התכנית מכוחה נבנו בתי העוררים משפיעה הן על תכונות מקרקעי העוררים הישירות, למשל זכויות הבניה במקרקעין, והן על תכונות המקרקעין העקיפות, שהן הפגיעות הנטענות במקרה שלפנינו, תכונות שהן מחוץ למקרקעי העוררים: כנוף, אור, אויר, פרטיות, עומסי תנועה, רעש וכדומה. משמעות הפגיעה העקיפה שהוכרה בסעיף 197 לחוק היא, כי קימת ציפייה כי תכונות המקרקעין הסמוכים לא ישתנו וניתן יהיה להמשיך ליהנות מנוף, אור, אויר וכו'. משאושרה במקרקעי העוררים בניה בגובה 8 קומות, אין קימת יותר בעניין שבעובדה ציפייה בעיני כל קונה סביר כי המקרקעין הסמוכים יישארו כפי שהם, ולא ישתנו. המירקם הסביבתי ואשר בו נכללים גם מקרקעי העוררים, ואינטנסיביות הבניה בו, מוביל בהכרח ובאופן טבעי ל"יישור קו" בסביבה כולה, לרבות במקרקעין הסמוכים, ובשים לב לכלל מרכיבי המצב התכנוני הקודם כמפורט לעיל. בענין זה נפנה להחלטות ועדת הערר למשל בערר תא/95038/09 רוזנברג ורד ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן (שם עמ' 15) ולערר תא/95193/07 חוה אקירוב ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (שם בעמ' 12 - 21), שתיהן פורסמו בנבו. כאמור, במקרה שלפנינו לא הונחה בפנינו תשתית ראיתית ממנה ניתן ללמוד על שימוש עירוני שונה בחלקה הסמוכה, חלקה 281, מזה של חלקת העוררים." (שם, עמ' 5 , וכן ערר רוזנברג (לעיל, שם בעמ' 15-14) כל העקרונות שקבענו בהחלטות שצוטטו לעיל, חלים אם כן גם כאן. אשר על כן אנו דוחים את הערר לגבי עוררים 15-12 גם בעניין יתר ראשי הנזק הנטענים בעניין נוף, אוויר, אור, זיהום אוויר, הצללה וכו'. עוררים 17-16 והעוררים בערר 95007/11: האמור לגבי עוררים 15-12, חל ביתר שאת לגביהם. חלקתם מרוחקת מרחק של עשרות מטרים מחלקות 157 ו - 178 ואלו ממוקמות מדרום-מערב להם כאשר ביניהן לבין חלקת העוררים מפרידה עוד חלקה בת עשרות מטרים של שצ"פ. כמו כן, גם וחלקה 426 היתה בייעוד מגורים מיוחד במצב התכנוני הקודם. אשר על כן, גם בעניין זה חל כל האמור לעיל לעניין עוררים 15-12 לאמור, בנסיבות שלפנינו אין כל פגיעה בשינוי ייעוד מאזור מגורים א' לאזור מגורים מיוחד, כאשר מקרקעי העוררים עצמם מצויים באזור מגורים מיוחד. בנוסף, ספק רב אם עוררים אלו כלל גובלים בתכנית נשוא הערר. על פי תשריט התכנית פינה בלבד, "שפיץ", נקודה צפון-מזרחית של חלקה 487, חלקה בייעוד שצ"פ, משיקה לחלקה 426, ובאילוסטרציה: ספק אם כאשר "שפיץ" בלבד של חלקה משיק לגבול תכנית יש בכך משום "דרך המלך" לסיווגה של החלקה כגובלת בתכנית, וזאת גם אם נקבל את טענת ב"כ העוררים בערר 95007/11, כי עד עתה החלטותינו שעסקו "בשפיץ" - בפינות כאלו ואחרות של חלקות שנטענו כגובלות [כגון החלטותינו בערר (מרכז) 9018/09 החקלאי באר יעקב - אגודה שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק אשר אושרה ע"י בית המשפט המחוזי בעמנ (מרכז) 39649-11-10 החקלאי באר יעקב - אגודה שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק"; החלטתנו בערר (ת"א) 95027/11 וולף סילבי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה אשר אושרה גם היא ע"י בית המשפט המחוזי בעמנ (ת"א) 41144-09-12 וולף סילבי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה; והחלטתנו בערר תא (ת"א) 95016/09 ד"ר מיכאל סמואל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב] עסקו במקרים בהם גם חצץ בין "השפיץ" לגבול התכנית שטח צר של כביש צר או שטח פתוח. מה גם, שבמקרה שלפנינו אף נטען ע"י משיבה מס' 1 לטעות בשרטוט אורך חלקות 426-425 בתכנית המאושרת, באופן אשר לפי מפות גוש וחלקה, אורכה של חלקה 426 קטן יותר, כך שהיא כלל איננה משיקה אף ב"שפיץ" לגבול התכנית. על פי נספחים ב+ג לכתב התשובה של משיבה מס' 1, אורך החלקה הינו 46.6 מ' ע"פ תמורה מס' 165/71, שקיבלה תוקף ביום 15.4.73, ולא 48.6 מ' כמסומן בתשריט התכנית. המודד שהכין את תשריט התכנית מטעם משיבה מס' 2 גם הופיע בפנינו, וטען כי טעה במידות בתשריט, וכי משגילה את הטעות הכין מפה חדשה. העוררים בערר 95007/11 טוענים כי לעניין "סוגיית הגובלים" תשריט התכנית הוא הקובע אף אם איננו תואם את המציאות. כן טען ב"כ העוררים בערר 95007/11 , כי לו היה התשריט שונה, וגבול התכנית, ה"קו הכחול" היה אכן מצוי כ - 2 מ' דרומה מהחלקה, היה מגיש התנגדות עובר לאישור התכנית ל"קו הכחול" ומבקש את הסטתו עד לגבול חלקה 426, וכבר היו דברים מעולם. אין מחלוקת בין הצדדים לעניין גבולות ומידות החלקות. אין גם מחלוקת בין הצדדים כי לא חל שינוי כלשהו בתכנית המאושרת בחלקות 425 וחלקות 426, המצויות מחוץ לתחום התכנית. תשריט תכנית מאושרת הרלבנטי לעניין תחום התכנית, איננו יכול לשנות שטח וגבולות חלקות מחוץ לתחום התכנית. אין בטעות בשרטוט גבולות חלקות מחוץ לתחום התכנית כדי להקים עילת תביעה לפי סעיף 197 בגין פגיעה קניינית במקרקעין שמחוץ לתחום התכנית. ככל שהטעות בתשריט גרמה לנזקים בשל מצג מוטעה, הסתמכות וכדומה כפי שנטען בפנינו, הרי שעילות אלו חורגות ממסגרת הדיון בתביעה לפי סעיף 197 לחוק, וממסגרת הדיון בפני ועדת ערר. כמו כן כאמור לעיל, ספק בעינינו אם בנסיבות העניין, די ב"שפיץ" בלבד המשיק לגבול תכנית כדי להיכנס לטרקלין סעיף 197 לחוק, אולם בכל אלו גם איננו נדרשים לקבוע מסמרות, שכן כאמור לעיל, החלטנו לדחות את העררים של העוררים שמקרקעיהם מצויים בחלקה 426, גם לגופם. סוף דבר העררים בעניינם של עוררים 16 ו - 17 בערר 95014/11 העוררים בערר 95007/11 נדחים. העררים בעניינם של עוררים אשר דירתם נמוכה מהבניינים המתוכננים במצב התכנוני הקודם לרבות עוררים אשר יקבע כך לגביהם על פי קביעת השמאי המייעץ - גם הם נדחים במלואם. לגבי יתר העוררים - כמפורט לעיל אנו ממנים בנסיבות העניין, ולו למען הזהירות, שמאי מייעץ לעניין בחינת ראשי הנזק הנטענים של פגיעה בנוף, אוויר, אור, הצללה ופרטיות אשר יפעל על פי הנחיותינו המפורטות לעיל. יתר ראשי הנזק הנטענים, גם לגבי עוררים אלו נדחו על ידינו, כמו גם בעניינם של יתר העוררים בעררים 95014/11, 95007/11. לאחר מתן חוות דעת השמאי המייעץ יינתן לצדדים זכות לטעון לגביה, בכפוף להיקף ההתערבות המצומצם של ועדת הערר בחוות דעת שמאי מייעץ ועל פי העקרונות שהתווינו בדבר היקף התערבותנו המצומצם, בין היתר בערר (מרכז) 8005/10 דיור ב.פ בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רחובות, ערר (ת"א) 85046/09 קמור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב וערר (מרכז) 8060/10 נהור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, אשר צומצם עוד יותר לאחרונה בעמ"נ (ת"א) 33103-02-12 גלר דוד ואאורה ו- 261 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, וזאת תוך 14 יום מיום מתן חוות הדעת. היעדר תגובה מהצדדים בפרק זמן זה, משמעותה הסכמתם לחוות דעת השמאי המייעץ. לגבי חלוקת שכר טרחת השמאי המייעץ לגבי כל עורר ועורר בנפרד בין כל הצדדים- בהתאם לתוצאות אליהן יגיע השמאי המייעץ, יעשה השמאי המייעץ שימוש בשיקול דעתו לעניין חלוקה שונה של שכר טרחתו, כקבוע בתקנות, לרבות השתתו על צד אחד לפי העניין. מאחר ובכמה וכמה עררים הערנו רבות על מנהגן הפסול של כמה מבין הוועדות המקומיות שלא להגיש תשובות מפורטות ומנומקות מטעמן, אלא להצטרף לתשובות של משפים ובמקרים פסולים עוד יותר, אף להגיש תשובות משותפות בצוותא חדא עם משפה שהוא יזם פרטי, להבדיל מוועדה המקומית שהינה גוף ציבורי - מינהלי ואשר הטעמים וההנמקות העומדים ביסוד עמדתה אינם חופפים ואינם אמורים להיות כאלה של יזם שהינו גוף פרטי, הרי, שבמקרה שלפנינו, קרה ההיפך מהמצוי בעשרות עררים שלפנינו. המשפה, היזם, הוא אשר הודיע על הצטרפותו לתשובות הוועדה המקומית. ראינו אם כן לשבח את הוועדה המקומית אשר בעררים שלפנינו הגישה תשובה מפורטת ומנומקת, דבר דבור על אופניו. בנסיבות העניין ולו לפנים משורת הדין, החלטנו להשית הוצאות בסכום סמלי על העוררים. העוררים, ביחד ולחוד, יישאו בהוצאות משיבה מס' 1 בערר 95014/11 בסכום כולל של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, ובהוצאות משיבה מס' 2 בסכום כולל של 4,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. ובערר 95007/11 בהוצאות משיבה מס' 1 בסכום כולל של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, ובהוצאות משיבה מס 2 בסכום כולל של 2000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.