תמצית עמדת המשיבה חרף דחיית התנגדותם לתכנית ד', העוררים לא הגישו ערר על החלטת המשיבה 1 ובכך השלימו עם כניסתה לתוקף. אותם הנימוקים שעמדו בבסיס התנגדותם לתכנית בדבר פגיעה בזכויותיהם הקנייניות הם העומדים בבסיס הערר שבכותרת. כתוצאה מהאמור מתעכבת הקמת המרכז המסחרי והקמתו של מתנ"ס ציבורי נרחב המהווה חלק מהמבנים נשוא ההיתר. תכנית א' אושרה ביום 5/1/97 ויצרה 4 מגרשים בייעוד של מרכז עסקים, ביניהם מגרש 104 בשטח של 16,284 מ"ר הוא המגרש הרלוונטי. התכנית כללה טבלת הקצאה ואיזון ובה 3 בעלים: רמלוד, נאות רמלה בע"מ, ורשות הפיתוח כמו גם בעלים פרטיים. מגרש 104 הוקצה לרמלוד, נאות רמלה ורשות הפיתוח. המשיבה רכשה מבעלי הזכויות הפרטיים את כל זכויותיהם במגרש 104 באופן שהיא בעלת ב - 63.5% משטח המגרש. בעקבות התכנית הכללית נוצר שיתוף במגרש 104 בין רשות הפיתוח לבין הפרטיים ולפיכך ובשים לב כי במגרש קיימים פולשים, הציע המנהל חלוקה ל - 3 מגרשים באופן שרשות הפיתוח תקבל מגרש אחד בבעלותה הייחודית. בהתאם הוכנה חלוקה המחלקת את המגרש 104 ל - 3 מגרשים ובהתאם הוכנה תכנית ד' שהינה תכנית וחלוקה בהסכמת בעלים. התכנית ייחדה את מגרש 104/3 לפרטיים (המשיבה 2), במגרש זה אמור להיבנות מבנה המשלב מרכז עסקים ואולם תרבות. העוררים ידעו על הליכי הבקשה להיתר ועל מתן ההיתר בפועל לכל המאוחר ביום 26/3/2012 כפי שהודע להם, אז מסרה להם הועדה המקומית באמצעות דואר רשום הודעה לפיה למען הזהירות, ומאחר והם טוענים לבעלות היא מביאה לידיעת העוררים כי הוצא היתר בניה לבקשת נכסי המשיבה. נוכח האמור טוענת המשיבה לאיחור בהגשת הערר והסתרת עובדות מהותיות, דבר שמצדיק לטעמה סילוק הערר על הסף. כמו כן טוענת המשיבה להעדר זכות ערר, שכן מדובר בתכנית מפורטת ובה חלוקה מאושרת אשר בעקבותיה הוקצה מגרש 104/3 לפרטיים ומהם לבעלותה הבלעדית של המשיבה. עוד נטען כי לזכות העוררים נרשמה רק בחודש 5/2010 הערת אזהרה במקרקעין ולפיכך ככל שקיים "שעבוד" קודם, הכתובת למימוש הזכויות הינה רשות הפיתוח ולא המשיבה. מאחר וקיימת תכנית מאושרת לחלקה חלה במקרקעין תקנה 2א'8 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאי ואגרות) התש"ל 1970, הקובעת הסדר ספציפי לקרקע שעברה חלוקה שטרם נרשמה, לפיו בעל זכות בנכס שחתימתו דרושה הינו מי שהיה בעל זכות בנכס לפי פסקאות 1—7 אילו נרשמה החלוקה במרשם המקרקעין כאמור. אין חולק כי העוררים אינם בעלים רשום או חוכר ולפיכך ממילא אין להיזקק לחתימתם. בהחלטה ליתן ההיתר נקבע כדלקמן: "תנאי בהיתר: השלמת אישור התצ"ר תוך 60 יום ממועד מסירת ההיתר". אולם בינתיים אושר התצ"ר ודי בכך כדי לדחות את טענות העוררים. בנושא מילוי תנאים להוצאת היתרי בניה לפי תכנית ד' - לעניין סלילת דרך מס' 2 ההוראה בתכנית התייחסה למגרש 104 השלם וזאת לפני שחולק, עבודות הסלילה של דרך 2 החלו על ידי עיריית רמלה ובחלקה הצפוני של הדרך הן אף הושלמו באופן היוצר גישה שלמה ובלתי מופרעת למגרש 104/3, ולצורך מתן היתרי בניה במגרשים 104/1 ו - 104/2 יהיה צורך להשלים את עבודות הסלילה. לעניין שלביות (סעיף 26) הרי שסעיף זה קובע כי ניתן לממש את זכויות הבניה בשלב א' עד לביצוע בפועל של מחלף אחיסמך, שלב א' כולל על פי סעיף 27 א' לתכנית 60% מהיקף השטחים העיקריים בתכנית; סך שטחי הבניה שהותרו בהיתר הבניה אינו עולה על 60% ולפיכך ניתן לממשם גם לפני ביצוע מחלף אחיסמך. לעניין אישור התכניות - מדובר בשתי תכניות שפורסמו למתן תוקף כדין ומהוות חיקוקים ברי תוקף. תמצית עמדת הועדה המקומית העוררים נעדרים כל זכות להגשת ערר. ההיתר הינו היתר טוען תכנית. לא נדרשה כל הקלה מתכנית, וכנובע מכך, אין לעוררים כל מעמד להגשת ערר. לא זו אף זו, העוררים אינם עונים כלל להגדרה של בעל זכות נוסף בנכס, ולפיכך אף לא עמדה להם זכות להתנגד להיתר בעת בקשת הבקשה ואף כעת, הואיל ואינם בעלים רשום או חוכר. העוררים הם בעלי הערת אזהרה ותו לא, אשר נרשמה רק בחודש מאי 2010. אפילו הייתה לעוררים זכות להגיש הערר, הרי שהערר הוגש באיחור. אף שהוועדה המקומית לא הייתה מחויבת לכך על פי דין, שלחה הוועדה המקומית לעוררים הודעה בדבר מתן ההיתר, זו נמסרה לעוררים ביום 26.3.12, בעוד הערר הוגש רק ביום 16.5.12, מבלי לבקש הארכת מועד, וללא שפורטו הטעמים לכך. העוררים אף הסתירו עובדה זו מפני וועדת הערר. העוררים תוקפים תכניות שאושרו זה מכבר, תכנית א' פורסמה למתן תוקף ביום 5.3.98, ואילו תכנית ד' פורסמה למתן תוקף ביום 28.10.10. העוררים הגישו בשעתו התנגדות לתכנית ד', אשר נדונה בפני וועדת המשנה פעמיים, ונדחתה בסופו של דבר. לגופם של דברים, הליך אישור ההיתר בוצע כדין, ההיתר אושר בתנאים במספר ישיבות שקדמו לישיבה מיום 7.3.12, באותה הזדמנות דנה הוועדה בבקשה לחידוש החלטת רשות הרישוי. הנושאים שנדונו בישיבה מיום 6.6.12, היו רצונה של הוועדה המקומית, לפנים משורת הדין, לקבל מידע אודות ההליך המשפטי שנוהל בין המשיבה 2 לעוררים, ואילו הנושא השני, הינו חילוקי דעות בנוגע להיטל השבחה כתוצאה מאישורה של תכנית א'. כעת, מבקשים העוררים לנצל את הבירור שביקשה הוועדה המקומית לבצע לפנים משורת הדין, ולהציגו כאילו שיש בו טעם נפגם. אישור התצ"ר הינו תנאי בהיתר, ועל כן קוימו הוראות סעיף 6.2.3 לתכנית ד'. מעבר לכך, מדובר בטענה תאורטית, הואיל והתצ"ר אושר. לעניין הוראות תכנית א', הרי שחלק ניכר מדרך מס' 2 קיים וסלול הלכה למעשה, וחלקו האחר דרך עפר. חלקו הצפוני הסלול של כביש מס' 2 מתחבר לכביש מס' 3, אשר מצוי צפונית למגרש נשוא הערר, ומאפשר גישה למגרש 104. מטעם זה, מתקיימת תכלית ביסוד התנאי האמור, ומתקיימת גישה למגרש דרך כביש 2. אותה תכלית, עניינה לאפשר דרך גישה למגרשים 102 ו-104, ותכלית זו קוימה בעניינינו. זאת ועוד, סלילת המשכו של הכביש מושפעת מעצם בניית המבנה הסמוך לו: כלי רכב וציוד כבד צפויים לעבור בחלק שטרם נסלל סופית, ועלולים לגרום נזק כבד והוצאות כספיות מיותרות לשם שיקומו עם גמר הבנייה. לעניין סעיפים 26 ו-27 לתכנית א', הרי שעל פי הוראות אותם סעיפים ניתן לבנות את כל השטחים העיקריים בשטחי השירות המוכרים בתכנית, הנמצאים מתחת למפלס הכניסה הקובעת, ובנוסף, ניתן לבנות שטחים עיקריים נוספים עד 60% מהשטחים המוכרים בתכנית, וכן שטחי השירות מעל מפלס הכניסה לפי צרכי הבנייה העיקרית. מטעם זה, טענת העוררים, לפיה מותר לבנות בשלב א' רק שטחים שעד למפלס הכניסה, הינה מוטעית ומטעה. לעניין אישור התכנית, הרי מדובר בתכנית שאושרה לפני שנים, המהווה דין. דיון והכרעה שתי שאלות מקדמיות לפנינו: האחת עניינה בהגשת הערר לאחר הוצאת ההיתר, והאחרת אם עומדת לעוררים זכות ערר. השלכות הסוגיה הראשונה שנזכרה בסוג הבדיקה שתתבצע היה ונמצא כי קיימת זכות ערר. מטבע הדברים, יש לבחון את נושא זכות הערר תחילה. עד לא מכבר, עמדו שתי גישות שונות בבחינת סוגיה זו. האחת גרסה פרשנות דווקנית לזכות הערר, והאחרת אחזה בפרשנות מרחיבה ביותר. גישת הביניים באה לידי ביטוי במסגרת הלכת עת"מ 136/00 צומת האלופים, שם נקבע כדלקמן: "אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטיה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152 (א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטיה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פרסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטיה כזו, או שהיא אמנם היתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "יענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר." ועדת הערר אימצה באופן קוהרנטי הלכה זו ונהגה על פיה. לאחרונה, באה מחלוקת זו אל פתרונה בפני בית המשפט העליון, אשר אימץ את גישת צומת האלופים וקבע כדלקמן: "כל אחת מהגישות שתוארו לעיל מעלה טעמים ושיקולים כבדי משקל המושכים לכיוונים מנוגדים. ככל שעלי להכריע בין שני הכתובים המכחישים זה את זה, אני מעדיף את הגישה שהובעה בעניין צומת האלופים, המרחיבה את זכות הערר על כל מקרה בו מועלית טענה כי ההיתר ניתן בסטיה מתכנית. אנמק להלן את עמדתי. א. איני משוכנע כי בסעיף 152(א)(1) המחוקק דק פורתא בכוונת מכוון למנוע את האפשרות להגיש ערר על החלטה למתן היתר בניה. שאם כך נאמר, עלול להיווצר מצב בו מתן ההיתר יותקף בשני מסלולים שונים. במסלול אחד יגיש צד שנפגע ממתן ההיתר עתירה מנהלית, ובמסלול שני יגישו שני חברי ועדה מקומית ערר על ההחלטה לתת היתר כאמור בסעיף 152(א)(2) (כפי שהיה בעניין צומת האלופים, שם הוגש ערר על ידי שני חברי ועדה שבהמשך משכו את הערר). ב. פעמים רבות נטען על ידי המתנגד להיתר, כי ההיתר ניתן בניגוד לתכנית החלה על המקרקעין או שהיא מהווה הקלה או היתר לשימוש חורג בסטיה מתוכנית. המדובר בשאלה מקצועית-תכנונית מובהקת המחייבת בדיקת תכניות ובחינה מדוקדקת של היתר הבניה, וראוי כי ועדת הערר כגוף המקצועי המיומן ובעל הניסיון תדון בה ולא בית המשפט. להבדיל מבית המשפט שביקורתו מוגבלת לחוקיות וסבירות ההחלטה למתן היתר, ועדת הערר היא "מוסד תכנון", וככזו היא בעלת סמכות מקורית ורשאית להפעיל שיקול דעת תכנוני ולהמיר את שיקול דעתה תחת שיקול הדעת של הועדה המקומית. הליכה בדרך זו מבטיחה כי ההיתר ייבחן בשתי ערכאות תכנוניות האמונות על שיקולים תכנוניים-מקצועיים. ג. לשיקול המקצועי-תכנוני יש להוסיף גם שיקולי יעילות ונגישות, באשר ההליך בפני ועדת הערר הוא זול ומהיר יותר מההליך בפני בית המשפט (על פי סעיף 152(ג) לחוק על ועדת הערר ליתן החלטתה תוך 30 יום מיום הגשת הערר). בכך גם תימנע התוצאה לפיה אם העלו המתנגדים להיתר טענה כי ההיתר מצריך הקלה או שימוש חורג, וכך נקבע לבסוף על ידי בית המשפט, אזי בדיעבד מתברר כי אילולא טעותה של הועדה המקומית הסמכות לדון במתן ההיתר הייתה נתונה לועדת הערר. כאמור, קשה להלום כי החלטה שגויה של הועדה המקומית או רשות הרישוי בשאלה אם הייתה סטיה מתכנית אם לאו, ועקיפת הוראות הדין בכך שלא קויים הליך של הקלה ושימוש חורג, תפגע בזכות הערר ותכתיב את הסמכות העניינית. ד. פרשנות מרחיבה, המאפשרת הגשת ערר גם במקרה של מתן היתר כאשר נטען על ידי המתנגד כי ההיתר סוטה מתכנית, הולמת את מגמת המחוקק בתיקון 43 לחוק במסגרתו הוקמו ועדות הערר. במקביל לכך פעל המחוקק להקל על מערכת בתי המשפט, ובמסגרת חוק בתי המשפט לעניינים מינהליים (וקודם לכן במסגרת סעיפים 255א-255ו לחוק התכנון והבניה) העביר סמכויות רבות שהיו נתונות לבית המשפט העליון לבית המשפט לעניינים מינהליים. המצב לפיו יש גישה ישירה לבית המשפט לעניינים מינהליים טרם מיצוי ההליך במוסדות התכנון, נוגד מגמה זו ונוגד את עקרון מיצוי ההליכים במשפט המינהלי (ראו עת"מ(נצ') 1146/05 ח'אלד נ' מדינת ישראל-הועדה המחוזית לתכנון ולבניה צפון ( 17.1.2006); עניין נס הרים, בפסקה 20. ראו עוד: בג"צ 235/05 הדרי נ' רשות הדואר ( 9.1.2005); בג"צ1452/05 אחמד נ' משרד הפנים( 22.10.2006)). ה. ברגיל, הליך של היתר תואם תוכנית לא כרוך בפרסום ובשמיעת התנגדויות. עם זאת, הפרוצדורה של מתן הודעה לבעלי הנכס לגביו מבוקש ההיתר, נועדה לאפשר להם להשמיע את התנגדותם למתן ההיתר. במצב בו נשמעות בפני הועדה המקומית התנגדויות למתן ההיתר, ניתן לפתור את האבסורד עליו הצביע השופט סוקול בעניין תיאטרון הצפון בדרך של פרשנות. מתנגד להיתר שניתן, אשר שטח התנגדותו בפני הועדה המקומית וזו נדחתה, או שידע על מתן ההיתר, צריך יהיה להגיש את הערר תוך 30 יום מיום שנודע לו על מתן ההיתר. לא למותר לציין כי סדרי הדין שנקבעו על ידי המחוקק מתאימים גם לערר המוגש על ידי מי שהתנגדותו למתן ההיתר נדחתה (סעיף 153 לחוק קובע כי לדיון בערר יוזמנו מבקש ההיתר, המתנגד ונציגי רשות הרישוי או הועדה המקומית. וראו גם ההגדרה הרחבה של "ערר" בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בועדות הערר), התשנ"ו- 1996)). במצב דברים בו מתן ההיתר נודע למתנגד רק עם תחילת העבודה או לאחר מכן, תינתן זכות ערר לועדת הערר מקום בו המתנגד מעלה טענה של סטיה מתכנית, אך לא יחול סעיף 152(ב)המורה על עיכוב אוטומטי במתן ההיתר, שהרי ההיתר כבר ניתן. ה. בגישה המצדדת בהרחבת זכות הערר, יש כדי להפחית את העומס המוטל על בתי המשפט. 15. ודוק: על מנת להסיר ספק אדגיש כי איני מצדד בגישה המרחיבה עוד יותר, שננקטה על ידי בתי המשפט בעניין דוידיאן, עניין נס הרים ועניין מדר ולפיה בכל מקרה של התנגדות להיתר בניה, יש להגיש ערר. לטעמי, מקום בו המתנגד למתן ההיתר לא מעלה טענה של סטיה מתכנית, אזי רואים את היתר הבניה כהיתר שניתן ב"מסלול הירוק" ותרופתו של המתנגד אינה בועדת הערר וממילא אין מקום לעיכוב במתן ההיתר. הרחבת סמכותה של ועדת הערר כמוצע לעיל - בנוסף למקרים המנויים במפורש בסעיף 152(א)(3) - היא באותם מקרים בהם המתנגד למתן ההיתר מעלה טענה כי ההיתר סוטה מתכנית. או-אז תבחן ועדת הערר את הטענה. היה ותמצא כי ההיתר סוטה מתכנית, תדון ועדת הערר לגופה של התנגדות. היה ותמצא ועדת הערר כי ההיתר תואם את התכנית החלה על האיזור, הרי שבכך יסתיים הדיון. סיכומו של דבר, ומבלי להתעלם מהקשיים העיוניים והמעשיים הכרוכים בהרחבת הזכות להגשת ערר,אני סבור כי טעמים של יעילות ומדיניות משפטית מטים את הכף לכיוון זה. דרך המלך לתקוף את החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בניה כאשר עולה טענה של סטיה מתכנית צריכה להיות בהגשת ערר לועדת הערר. זאת, להבדיל ממחלוקות בשאלות קנייניות או בשאלות של שימוש וחזקה הנדונות בערכאות האזרחיות הרגילות, ולהבדיל מטענות לגבי פגמים מינהליים שאינם קשורים בנושאים תכנוניים, כמו טענה לניגוד עניינים, שיידונו בבית המשפט לעניינים מינהליים. מכל מקום, טוב יעשה המחוקק אם יסדיר את הנושא ויסיר את הספקות לעניין גדר סמכותה של ועדת הערר. [במאמר מוסגר אציין כי בסעיף 340 (א) ו-(ג) להצעת חוק התכנון והבניה,התש"ע-2010, ה"ח 604 (ובנוסח המעודכן של ההצעה מיום 4.8.2010; ראו: (הוצע נוסח דומה לנוסח החוק דהיום]. ודוק: איני שולל אפשרות כי במקרים מסוימים בית המשפט יפתח את שעריו בפני עותר המלין על החלטה ליתן היתר למרות טענה לסטיה מתכנית, גם טרם מיצה את הפנייה לועדת הערר. אך מקרים אלה יהיו החריג ולא הכלל, ויש להניח כי במרוצת הזמן יתוו בתי המשפט את היקף החריג". (ההדגשה לא במקור). הנה כי כן, עלינו לבחון האם יש ממש בטענות לפיהן הבקשה נשוא הערר סוטה מתכנית תקפה, באופן שהיה מחייב פרסום הקלה או הליך תכנוני אחר. יתר הטענות, דוגמת 'חשד לניגוד עניינים', או 'סטייה מתקנות', אינן מקנות זכות ערר. טענות אלה נוגעות לסעיפים 6.2.3 לתכנית ד' (אישור תצ"ר), ו-18ד' לתכנית א' (סלילת דרך 2), כמו גם שלביות הביצוע בסעיפים 26,27 לאותה תכנית. הבחינה הרלוונטית לטענות אלה, צריכה לעבור באספקלריית היחס בין מועד הוצאת ההיתר והגשת הערר. הווה אומר, משהוגש הערר לאחר הוצאת ההיתר, הרי שהוא הוגש באיחור, אשר עשוי לעלות כדי שיהוי. שיהוי עומד על בסיס משולש, כפי שקבע בית המשפט העליון בעע"ם 7142/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח', פ"ד נו (3) 673, 678-679:   "כפי שנפסק בבית-משפט זה לא פעם, בבואנו לבחון טענת שיהוי עלינו לבחון שלושה יסודות שונים המרכיבים את השיהוי. היסוד הראשון מתמקד בטיב התנהגות העותרים עצמם ובשאלה ואם חלוף הזמן מרמז כי ויתרו על זכויותיהם: יסוד זה הוגדר בפסיקתנו "שיהוי סובייקטיבי". יסוד שני, עניינו בשינוי המצב והפגיעה באינטרסים ראויים - של הרשות או של צדדים שלישיים - שנגרמה בעקבות האיחור בהגשת העתירה. יסוד זה הוגדר בפסיקתנו על-פי אותה גישה "שיהוי אובייקטיבי". על-פי גישה אחרת מבטא יסוד זה את עקרון "טובת הכלל" שהוא כשלעצמו עילה לדחיית העתירה על הסף (ראו דברי השופט מ' חשין בבג"ץ 2632/94 דגניה א', אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' שר החקלאות [1], בעמ' 741-744). היסוד השלישי, עניינו חומרת הפגיעה בשלטון החוק המתגלה במעשה המינהלי שהוא נושא העתירה. יסוד זה נותן ביטוי לעיקרון שלפיו בית-המשפט לא ייתן ידו לפגיעה חמורה בשלטון החוק גם אם העתירה הוגשה בשיהוי שפגע באינטרסים מוכרים. היחס בין שלושת היסודות הרלוונטיים לשיהוי ייקבע על-פי משקלו היחסי של כל אחד מהשיקולים בנסיבותיו של כל עניין. בבואו להכריע בשאלת השיהוי יפעיל אפוא בית-המשפט מערכת איזונים שעל-פיה יבחן בעיקר את היחס בין הפן האובייקטיבי של השיהוי, היינו מידת הפגיעה באינטרסים ראויים של היחיד או של הרבים, לבין מידת הפגיעה בחוק ובערכי שלטון החוק". תוצאות המבחן האובייקטיבי והסובייקטיבי במקרה דנן פועלות כנגד האפשרות להעלות את הטענה במועד מאוחר זה, שכן הוכח על פניו כי העוררים היו ערים לקידום הליך הרישוי "בזמן אמת" או לכל הפחות סמוך לאחר מכן, עם מסירת ההודעה בדבר החלטת הוועדה המקומית. בנוסף, המשיבות הסתמכו על ההיתר והקמת המרכז מתעכבת כתוצאה מפועלם של העוררים. אשר לאלמנט אי החוקיות, הרי שלעניין אישור התצ"ר, הוועדה המקומית הצהירה כי התצ"ר אושר, לאחר שהדיון בו הושהה על מנת לאפשר לעוררים להתנגד לו. בנסיבות אלה, אנו סבורים כי גם אם נפל פגם בעניין זה מלכתחילה, הרי שאותו פגם נרפא בדיעבד מכוח דוקטרינת החוקיות היחסית. לעניין סעיף 18ד' לתכנית א', הקובע כדלקמן: "לא יינתן היתר בנייה במגרשים 102 ו-104, אלא לאחר סלילת דרך מס' 2", הרי שאין חולק כי חלקה הצפוני של דרך מס' 2 כבר נסלל, ואילו חלקה הדרומי יושלם עם סיום הבנייה במגרש 104/3. יחד עם זאת, אנו סבורים כי למען הסר ספק, יש לקבוע שתנאי מתנאי ההיתר יהיה השלמת חלקו הדרומי של כביש מס' 2. נסביר: אנו סבורים כי פרשנות הוועדה המקומית, במיוחד מקום בו היא נבחנת בדיעבד, אינה בלתי הגיונית, שכן ידוע לנו כי מקום בו נבנים מבנים, במיוחד בהיקף ובסדר הגודל המבוקש, הרי שבהקדמת סלילת הדרכים לעבודות הבנייה יש משום ברכה לבטלה ובזבוז כספי ציבור. יחד עם זאת, על מנת להבטיח את שביקשה התכנית לקבוע, לעניין עצם הקמתו של כביש במקביל לשימוש במבנים שיקומו במקרקעין, אנו סבורים כי נכון לקבוע תנאי זה כתנאי מתנאי ההיתר. מובן כי טופס 4 ו/או תעודת אכלוס לא תינתנה, אלא לאחר שתושלם סלילתו של כביש מס' 2. אשר לשלביות הביצוע בסעיפים 26,27 לתכנית א', הרי שבעניין זה נקבע כדלקמן: "26. שלבי ביצוע: בצוע התשתית ופתוח שטח תכנית זו, תוך שלוש שנים מיום אשורה. מימוש זכויות הבניה יהיה בשני שלבים. שלב א': עד ביצוע בפועל של מחלף אחיסמך המותכנן על כביש 40. שלב ב': לאחר פתיחת המחלף לתנועה. 27. הנחיות למתן היתרי בניה: א. בשלב א' תותר בניה לכל השימושים העיקריים במפלסים מתחת למפלס הכניסה (0.00+) ושטחים עיקריים נוספים ובלבד שסך כל הבניה בשלב זה לא יעלה על 60% מסך כל המותר לשטחים עיקריים, שטחי השירות במפלסים מתחת למפלס הכניסה (0.00+) יבנו במלואם. שטחי השרות מעל הכניסה יבנו לפי צרכי הבניה העיקרית..." הבקשה נשוא ערר זה, כוללת ניצול 36% שטחים עיקריים מעל הקרקע, 17.16% שטחי שירות מעל הקרקע, ו-2.38% מתחת לקרקע. ברי כי שיעור ניצול זה עולה בקנה אחד עם מגבלת 60% הקבועה בסעיף 27 לתכנית. איננו מוצאים כל הגיון בהגבלה של הבנייה בשלב א' רק אל מתחת לפני הקרקע, שאם לא כן, היה המתכנן משמיט את הביטוי "ושטחים עיקריים נוספים". גם בהיבט התכנוני, הרי הרציונל הוא קביעת שלבים לפיתוח שטח עיקרי, ושלבים אלה הינם תלויי פיתוח תנועתי. לעניין זה, אין זה מעלה או מוריד אם אותם שטחים לשימוש עיקרי נבנים מעל לפני הקרקע או מתחתיה. משלא מצאנו בטענות אלה כדי לבסס אי חוקיות, לא כל שכן אי חוקיות משמעותית אשר תדחק את שני היסודות האחרים במבחן המשולש שסקרנו לעיל, אנו דוחים את טענות העוררים. אגב אורחא, נעיר כי טענותיהם של העוררים בדבר אישורן של התכניות א' ו-ד', ככל שרלוונטיות, צריכות היו לעמוד למבחן בשעתו, טרם הפכו אותן תכניות לדין. לעניין זה, נפנה לבג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מח(2), 622 ,עמ' 631-632, שם נקבע כדלקמן: "ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך. אכן, כל אדם המעוניין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשומות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף. על יסוד תכנית כזאת נקבעות עובדות מוצקות בשטח. ומה יהא על מי שסמך על התכנית, לאחר שפורסמה כדין, ועשה עסקאות ובנה בתים על פי תכנית זאת." (ראה גם את האמור בבג"צ 501/85 דב חייט ואח' נ' שר הפנים ו-2 אח', פ"ד מ(2), 259). עוד נעיר, כי פסילתה של תכנית לה/מ/16/13 גן חק"ל א', כביש מזרחי, על ידי בית המשפט, אינה משליכה ישירות על ענייננו, שכן פועלה של תכנית זו ככל הנוגע למקרקעין נשוא הערר, בהמשך סלילתה של דרך מס' 2 דרומה, בעוד שהגישה למגרש 104 נסמכת על החלק הצפוני של אותה דרך, כמו גם כביש מס' 3. אשר על כן, ולאור כל האמור, הערר נדחה. קרקעותאיחוד וחלוקה מחדש