שינוי אופי השכונה, עומס תנועה, רעש וזיהום אויר שמאי העוררים בערר 28/11 מפרט בעמ' 18 סעיף ד' לשומתו ראש נזק של: "שינוי אופי השכונה - עומס תנועה, רעש וזיהום אויר". במהלך הסבריו, מציין שמאי העוררים כי הדיירים בשכונה החדשה יהיו "ברמה סוציו אקונומית נמוכה יותר" ועל פי מחקרים קיים פער במחירים בין שכונה בחתך סוציו אקונומי גבוה לנמוך. לעניין התנועה מציין שמאי העוררים כי "בקרבת" הנכס יעבור כביש שיהווה מטרד רעש "משמעותי". אנו סבורים כי בראש נזק זה אין עמידה של העוררים בנטל ההוכחה: לא לגבי הוכחת הפגיעה ולא לגבי הוכחת שיעור הפגיעה, ולכן אין מקום להעביר ראש נזק זה לשמאי המייעץ. לעניין שינוי אופי הסביבה נציין כי באופן עקרוני אנו סבורים כי אין לאזרח זכות קנויה על "אופי" השכונה בה הוא מתגורר ובוודאי שלא על החתך הסוציו האקונומי המתגורר בה. יתרה מזו, איננו סבורים כי שינוי החתך הסוציו אקונומי מהווה עילה תקפה לתביעה בגין סעיף 197, היות ואין מדובר בפגיעה ישירה או עקיפה בתכונות הקרקע. בכל מקרה, אף אם היינו מוכנים להכיר בשינוי "אופי" סביבה כעילה לתביעה לפי סעיף 197, הרי אין בשומה שמץ הוכחה לירידת ערך שכזו. כך, אין בשומה כל הוכחה לגבי המצב הסוציו אקונומי השורר כיום בשכונה וכך אין בשומה כל הוכחה כי המצב הסוציו אקונומי של המתגוררים בשכונה החדשה יהיה נמוך יותר. יתרה מזו, אין כל הוכחה לכך שהמצב הסוציו אקונומי בשכונה החדשה ישפיע מחירי הדירות בשכונה הישנה. שמאי העוררים אכן הזכיר "מחקרים" בנושא זה, אך אין כל איזכור של המחקרים ובוודאי שאין כל ניסיון ליישם מחקרים אלו על המקרה שבפנינו. נציין, כי על אף שניתן באופן עקרוני להסתמך על מחקרים כלליים על מנת להוכיח פגיעה, עדיין קיימת חובה לפרט את המחקרים באופן ברור ונהיר, וקיימת חובה להסביר הסבר מהותי, מדוע מחקרים אלו נכונים למקרה הקונקרטי הנדון. בכל מקרה ברור כי אמירה בעלמא בדבר קיומם של "מחקרים" אין בה להוות עמידה בנטל ההוכחה. אנו סבורים גם כי גם לנושא הרעש, עומס התנועה וזיהום האוויר אין עמידה בנטל ההוכחה, ונבאר: רעש מהווה פגיעה עקיפה מוכרת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון הבניה, אלא שעל מנת להוכיח פגיעה שכזו השומה חייבת לכלול ניתוח של מפלס הרעש לפני ואחרי התכנית הפוגעת. במקרה שבפנינו אין בשומה ולו ראשית ראיה בעניין מפלסי הרעש ומכאן בגין נזקי הרעש. אין כל ניתוח של מפלס הרעש כיום ואין גם כל ניתוח של מפלס הרעש הצפוי לאחר התכנית. אמירה בעלמא של "מטרד רעש משמעותי" אין בה למסד הוכחת פגיעה, בוודאי שלא את שיעור הפגיעה. נציין, כי ועדות הערר במקרים מסוימים היו מוכנות להעביר טענה בדבר ירידת ערך בגין רעש גם שחוות הדעת השמאיות לא נתמכו בנותנים אקוסטיים, אולם זאת רק במקרים החריגים כאשר עלייה במפלס הרעש היא ממש פועל יוצא של התכנית, ר' למשל ערר (חיפה) 9011/09 חזות ואח' נ. הוועדה המקומית חיפה (). המקרה שבפנינו אינו נכלל בגדר מקרים חריגים אלו, כאשר ניתוח מיקום הכביש ביחס לבתי העוררים מעלה ספק גדול לגבי מטרד רעש משמעותי מהכביש. בכל מקרה, לא על המשיבה הנטל להוכיח כי אין מפגע רעש, אלא על התובעים היה להוכיח כי קיים מפגע רעש שכזה, וזה לא הוכח. דין דומה חל גם לגבי טענת זיהום האוויר. מלבד כותרת סעיף ד' בשומה המכילה את המילים "זיהום אוויר", לא מצאנו כל התייחסות בשומת העוררים לגבי זיהום אוויר, כאשר אין ניתוח של המצב היום ואין ניתוח של המצב לאחר התכנית. בנסיבות אלו אין כל עמידה בנטל ההוכחה בעניין עלייה במפלס זיהום האוויר בכלל וההשפעה של נושא זה על ערך המקרקעין בפרט. לגבי עומסי התנועה מפרט השמאי כי התכנית תוסיף לפחות 1,500 רכבים למצב הקיים, ומכאן כי ייגרמו עומסי תנועה. גם בכך אין בכדי להוות עמידה בנטל ההוכחה הנדרש להעברת הנושא לשמאי מייעץ. אין די בנתון של מספר הרכבים כדי לבסס פגיעה בשל עומס תחבורתי. על מנת להוכיח פגיעה עקב עומסי תחבורה יש לבחון לא רק את מספר הרכבים, אלא את חלוקת התנועה לשעות היום ולצירי התנועה. בהתאם לחלוקה זו יש לבחון היכן ייווצרו עומסי התנועה ובאיזו רמה של עומס. רק לאחר בחינה שכזו, ואף אם מוכח עומס, ניתן להראות כי עומס שהוכח אכן מקשה גם על התנועה לבית העוררים. לאחר שמוכחים, לפחות לכאורה, את כלל השלבים דלעיל, עדיין יש להראות כי העומס הספציפי הזה אכן משפיע על שווי המקרקעין של העוררים. ההנחה כי הגדלת עומס התנועה גורמת לירידת ערך המקרקעין אינה אקסיומה וזקוקה להוכחה במקרה הספציפי. ניתן למצוא מקרים רבים בהם מקרקעין מוערכים בשווי גבוה וזאת על אף כי הגישה אליהם כרוכה בעומס תנועתי, בפרט באזור עירוני. במקרה שבפנינו אין כאמור ניתוח כלשהו, לא של העומס הצפוי, לא של מיקום העומס, לא של השפעתו על התנועה לבתי העוררים וממילא אין כל ניתוח של השפעת העומס על שווי המקרקעין. בנסיבות אלו, התביעה והערר בראשי נזק אלו נדחים. ערר 28/12 - חסימת נוף, פגיעה בפרטיות והצללה: בחינת שומת העוררים בערר 28/12 בנושאים אלו, מגלה כי השומה מנומקת ומגלה פגיעה לכאורה בראשי נזק אלו. יובהר, כי מדובר בהוכחה לכאורה בלבד, וכי השמאי המייעץ ייבחן את הפגיעה הנטענת בראשי נזק אלו, והוא רשאי ומוסמך לקבוע כי לטעמו אין כלל פגיעה. בהקשר של ראשי פגיעה אלו טענה המשיבה כי מדובר בפיתוח עירוני סביר של העיר ירושלים, וכי לאזרח אין זכות קנויה כי הפיתוח ייעצר על סף ביתו. באופן עקרוני אנו מסכימים עם עמדת המשיבה, כי המתגוררים בעיר אמורים לצפות כי העיר תתפתח וכי עצם בחירת מגורים בעיר משמעותה קבלת היתרונות של העיר אך גם חסרונותיה וביניהם עומסי תחבורה, צפיפות ורעש. לעניין זה ר' גם עת"מ (תל אביב) 189/07 אמיר לירן ואח' נ. הוועדה המקומית ראשי העיר (). עם זאת, אין הכוונה כי כל פיתוח של העיר ישלול זכות תביעה מכוח סעיף 197 מתושביה, ועדיין יש לבחון האם מדובר בפיתוח "סביר" או פיתוח שאינו "סביר". לעניין זה ר' החלטת ועדת ערר זו בעניין בערר (ירושלים) 177/09 הוועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () (אשר עתירה מנהלית עליה נדחתה): "באופן כללי, ועדת ערר סבורה כי התפתחות אורבנית סבירה אין בה בכדי להשתית פגיעה לפי סעיף 197. האזרח המתגורר בעיר בבניין בבנייה רוויה יכול וצריך לצפות כי העיר והסביבה יתפתחו באותו האופן. ר' בר"מ 8609/08 דרייזין ברנובר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' () (להלן: "עניין ברנובר"). אולם, לתזה הכללית הזו ישנם חריגים, למשל, כאשר ההתפתחות העירונית יוצרת שינוי חריג במגרש מסוים. דוגמא מובהקת לשינוי חריג הינו שינוי שטח ציבורי פתוח לשטח מבונה." במקרה שבפנינו אנו סבורים כי על העוררים אכן היה לצפות כי השטח החקלאי הצמוד לביתם לא יוותר שטח המיועד לחקלאות, בפרט לאור היותו של השטח נכלל בתחום העיר ירושלים מראשית שנות ה - 90 וכן לאור הליכי ההרשאה לתכנון מטעם מינהל מקרקע ישראל, גם הם זמן רב טרם המועד הקובע. לפיכך, בעצם פיתוח השטח ושינויי ייעודו מחקלאי למגורים איננו סבורים כי קיימת פגיעה בעוררים. יתרה מזו, ייתכן כי בתכנון אחר של המבנים ושל שטחי הציבור בתכנית המפורטת, לא היתה גם כל פגיעה קונקרטית. אולם, בשלב זה ולצורך העברת הנושא לשמאי המייעץ, אנו סבורים כי יש בעצם העמדה הספציפית של המבנים (וכן בגובהם) כפי שנקבע במסגרת התכנית המפורטת 5303 בכדי להוות ראיה לפגיעה לכאורה בערך דירות העוררים וזאת במישורים של פרטיות, הסתרת נוף והצללה. ראיה לכאורה זו המצדיקה העברת הנושא לשמאי מייעץ. עררים 35+37/12 - צפיפות ושינוי אופי הסביבה: אנו סבורים כי העוררים לא עמדו בנטל ההוכחה בראש נזק זה. לא מצאנו בחוות הדעת כל פירוט לגבי שינוי אופי הסביבה וכיצד פרמטר זה משפיע באופן ספציפי על שווי המקרקעין נשוא הערר. כפי שציינו לעיל, עצם שינויי הייעוד מקרקע חקלאית למגורים היה צפוי, ומדובר בפיתוח עירוני סביר, לכן באספקט זה של שינוי אופי הסביבה איננו סבורים כי קיימת פגיעה ברת פיצוי לפי סעיף 197. היה והכוונה הינה לשינוי המצב הסוציו אקונומי, הרי הדברים שאמרנו לעיל לגבי ערר 28/12 נכונים גם לערר זה. לפיכך, אנו סבורים כי אין בחוות הדעת מטעם העוררים ראשית הוכחה של פגיעה בגין שינוי אופי הסביבה. לעניין הטענה בדבר "צפיפות" קבעו ועדות הערר לא אחת כי "צפיפות" אינה "מילת קסם" להוכחת פגיעה, ויש לפרט באופן מדויק כיצד משפיעה הצפיפות על ערך הנכסים. ר', למשל, ערר (חיפה) 90015/07 חדד ואח' נ. הועדה המקומית חדרה ואח' (): "איננו סבורים, כי די באמירה בעלמא בעניין "צפיפות" בכדי לבסס ולו גם לכאורה ירידת ערך. לעניין אי עמידה בנטל ההוכחה במקרה דומה ר' עת"מ (ת"א) 200/03 חקק ואח' נ. ועדת הערר מחוז תל אביב ואח' ()." וכן ר' החלטת ועדת ערר זו בערר (ירושלים) 246/10 עו"ד הס ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים ().: "ועדת הערר סבורה כי "ציפוף" אינה מילת קסם אשר עם אמירתה מתעוררת הפגיעה, אלא יש צורך להוכיח כיצד הציפוף פוגע במקרקעין. לפיכך, רק כאשר יוכח כי בעקבות הציפוף נוצר ראש נזק מוכר כגון: רעש, זיהום אויר וכו', ניתן יהיה להתייחס לכך כפגיעה." במקרה שלפנינו לא מצאנו בחוות הדעת כל פירוט או הנמקה כיצד משפיעה, אם בכלל, הצפיפות במתחם נשוא התכנית החדשה על המקרקעין נשוא העררים ו/או על ערכם. חסימת נוף, פרטיות והצללה: אנו סבורים כי בנושאים אלו קיימת הוכחה לכאורה בשומה כי ייתכן וקיימת פגיעה וירידת ערך של הנכסים נשוא העררים. לכן, נושאים אלו ייבחנו על ידי השמאי המייעץ. נחזור ונזכיר כי אין בהעברת הנושא לשמאי מייעץ בכדי לקבוע כי אכן קיימת ירדת ערך או פגיעה בראשי נזק אלו, והדבר ייבחן על ידי השמאי המייעץ. סיכום לאור האמור לעיל, אנו דוחים את התביעה ואת הערר 28/12 וזאת רק לגבי ראשי הנזק של שינוי אופי השכונה - עומס תנועה, רעש וזיהום אויר. אנו דוחים את התביעה ואת הערר 35-37/12 וזאת רק לגבי ראשי הנזק של שינוי אופי הסביבה וצפיפות. אנו סבורים כי מן הראוי למנות שמאי מייעץ בכלל העררים וזאת בראשי הנזק של: הסתרת נוף, הצללה ופגיעה בפרטיות. אשר על כן, המזכירות תפנה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מייעץ. הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שומות מקרקעין, תכניות, התרים וכל מסמך אחר, לרבות מסמכים שלא הוגשו לועדת הערר, ובלבד שמסמכים אלו יוגשו במועדים הקבועים בתקנות תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008. השמאי המייעץ ינהל את הדיון וייקבע את שכר טרחתו בהתאם לתקנות תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009. לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם. כמו כן, תהא המשיבה רשאית להגיש בתוך 30 יום מיום שהומצאה לה השומה המייעצת בקשה בהתאם לסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. לא יומצאו השגות כאמור לעיל, תבחן ועדת הערר את השומה המייעצת ותיתן לה תוקף. מטרד רעשזיהום אוויר