ערר לאשר ביצוע יסודות למבנה בית מדרש במגרש המיועד לבנייני ציבור במגרש צ / 6, במקרקעין הידועים כחלקה 13, בגוש 5814, בשכונת השבטים במודיעין (להלן: "המקרקעין"). עסקינן במגרש המיועד לבנייני ציבור, אשר חלקו יועד לישיבת בני עקיבא ופועלת בו ישיבה תיכונית. בשעתו אושר במקרקעין שימוש חורג לישיבת הסדר בתנאים, וישיבה כזו התקיימה בהם במשך תקופה קצרה. בית המדרש המתוכנן משתרע על למעלה מ - 550 מ"ר, וגובהו מגיע עד כדי 8 מ'. תמצית טענות העוררים בית המדרש המתוכנן קרוב למגרש העוררים בשים לב לגודלו והיקפו; המבנה יסתיר את הנוף הנשקף מבתי העוררים; פתח הכניסה ורחבת הכניסה לבית המדרש פונים לעבר מגרשי העוררים; מדובר במבנה ציבורי קרוב בשימוש אינטנסיבי צפוי המיועד להחיל כ - 400 איש ועתיד לפעול בכל שעות היום והלילה לרבות בסופי שבוע; המטרדים הצפויים נוספים לאלה שמתקיימים כבר היום, כתוצאה מהתעלמות מהעוררים וזלזול באיכות חייהם וההנאה הסבירה מבתיהם; לא ניתן להתיר את בנייתו של בית המדרש ללא נקיטה בהליך של שימוש חורג, שכן אופי הפעילות שלו שונה. גם אם ניתן לשלב או לשנות שימושים במגרשים לבנייני ציבור, הרי גיוון כאמור אפשרי רק לגבי תכליות המנויות ברשימה הסגורה בתכנית, וזו אינה כוללת בית מדרש; על פי תכניות הפיתוח מותרת בניית אולם ספורט בלבד באותו מיקום בו מבוקש בית המדרש; למעשה מדובר בבניה לשימוש חורג עתידי, מהלך שלא ניתן לנקוט בו וכן לא ניתן להסב את בית המדרש לאולם ספורט מבחינת הדרישות הייחודיות הקבועות בתקנות להקמת מתקני ספורט; הקמת בית מדרש שנועד לשמש 400 איש מחייבת הקצאת מקומות חניה למכביר, ובמקום 54 מקומות חניה מתוכננים בלבד (תוספת של 6 מקומות חניה ביחס לשימוש הקודם שהותר); תשובת המשיבות מדובר בבקשה תואמת תכנית ולפיכך לא קיימת זכות ערר על אישורה; בבסיס הערר עומדת הנחת יסוד מוטעית בנוגע למהותו של בית המדרש: בית המדרש הינו חלק אינהרנטי מישיבה תיכונית דתית ומשמש ללימוד ותפילה גם יחד, להבדיל מבית כנסת, בית מדרש הינו מבנה ששימושו העיקרי הוא לימוד ודיון בתורה ולא בתפילה. יתר על כן במתחם קיים בית מדרש מזה שנים, וכעת מדובר רק בהחלפת בית מדרש קיים בחדש, כאשר בית המדרש הקיים יוסב לכיתות לימוד נוספות וזאת נוכח הגידול שחל במספר תלמידי הישיבה התיכונית הדתית. אפילו דובר בניסיון לשינוי או שילוב תכלית הרי ששינוי כזה יכול להיעשות בשלב היתר הבניה, ומדובר בהיתר בניה שמוצא במקרקעין. ההיתר תואם להוראות הבינוי בתכנית. עצם הפיכתה של תכנית הבינוי לחלק ממסמכי התכנית אינה אומרת העדר כל גמישות תכנונית שכן נספח הבינוי הינו נספח מנחה בלבד. מה שנכון לגבי נספח הבינוי נכון על אחת כמה וכמה לעניין תכנית הבינוי והפיתוח. החלטת הועדה המקומית סבירה ומתחייבת נוכח צרכי האוכלוסייה, והגידול בקהילה הציונית הדתית. אחת ההתחייבויות אותן השיתה הרשות על ישיבת בני עקיבא היא כי לא יעשה שימוש בבית המדרש שאינו לימודי כך שבית המדרש ישמש אך ורק את תלמידי הישיבה התיכונית, ונאסרה במפורש פעילות עסקית ו/או למטרות רווח ו/או פוליטית ו/או מפלגתית. בתי העוררים גבוהים טופוגרפית מהישיבה התיכונית, מה גם שבין השניים מפריד שצ"פ, ולכן הנושא של פגיעה בנוף חסר בסיס במציאות. מדובר בטענת NIMBY ולא זו בלבד אלא שאותו מוסד עולה בקנה אחד עם ההשקפות הדתיות האישיות של חלק מתושבי המקום. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ושמעה בהרחבה את טענות הצדדים, ולאחר הדיון התקבלה החלטת ביניים במסגרתה הוצע הסדר תכנוני. לכך התקבלו תגובות הצדדים המסייגות את הצעת ועדת הערר מזה ומזה באופן שאינו מגבש הסכמה צולבת. מסגרת הדיון לכאורה, אם נמצא כי מדובר בשימוש תואם תכנית אזי צודקות המשיבות בהיבט זה להעדר זכות ערר, שכן זכות זו ניתנת למתנגדים רק מקום בו הבקשה סוטה מהתכנית. במקרה דנן אנו סבורים כי השימוש המבוקש לבית מדרש, כפי שהוסבר לנו על ידי הרשות אמור לשמש כחלק אינהרנטי של הישיבה התיכונית, ומהווה מקום להתכנסות תלמידיה בשעות פעילותה בלבד. הרשות אף דרשה את התחייבות המבקשים שלא לאפשר פעילות כלשהי מסוג אחר במסגרת אותו בית מדרש. מאחר ומצאנו כי הישיבה התיכונית תואמת תכנית, הרי שבהיבט השימוש איננו סבורים כי קיימת חריגה מהוראות התכנית. יחד עם זאת, לעניין הבינוי אנו סבורים כי ייתכן ויש ממש בטענות העוררים בנוגע לשינוי תכנית הבינוי והפיתוח אשר נקבע כי תהפוך לחלק בלתי נפרד מהתכנית המפורטת, ולפיכך שינוי בה מהווה שינוי המקנה מעמד לציבור. לפיכך אנו נדרשים לגופם של דברים: כפי שיפורט להלן עניינו של מגרש זה נדון כבר במסגרת ערר 466+471/06 שם קבענו כדלקמן: "תכנית המתאר של מודיעין (מד/ב.מ./6 אתר 6 - להלן "תכנית המתאר") קובעת תכליות האפשריות באזור לבנייני ציבור כדלקמן: "סעיף 13. אזור לבניני ציבור ... תכליות מותרות: התכליות בכל מגרש ומגרש יהיו על פי הטבלה וכמפורט בתת סעיף ג' בהמשך. בשלב היתר הבניה יותר לשלב או לשנות מספר שימושים ותכליות מהמופיעים בטבלת השימושים לבניני ציבור שבסעיף 29 בהמשך. בכפוף לאישור משרד החינוך (מחלקת מיפוי ותכנון) ובאישור הועדה המקומית. הדבר אינו חל על השימושים הבאים: מוסדות חינוך מיוחד ובתי כנסת. ..." על פי אותה טבלה מיועד המגרש נשוא הבקשה כמגרש ציבורי לבי"ס מקיף. יתר התכליות המפורטות בטבלה במגרש ציבורי הינן גן ילדים, בית כנסת, מעון, מקווה, מוסד חינוך, מועדון נוער, גן או בי"ס מיוחד, ובי"ס יסודי. העולה מן האמור הוא כי עד הוצאת היתר בניה עשוי היעוד הסופי של מגרש ציבורי להשתנות בהתאם לתכליות המופיעות בסעיף 29 כמפורט לעיל. זאת ועוד, התב"ע מתירה מפורשות שילוב של מספר תכליות ציבוריות. הכל כאמור עד שלב הוצאת ההיתר. תכנית המתאר, על אף היותה ול"לית מהווה תכנון כולל ומפורט תוך מתן גמישות לתכליות ציבוריות. כל תכנון מהווה בסיס לשינויים ואיננו מוצאים טעם לפגם בגמישות זו לקביעת השימוש הציבורי הסופי עד להוצאת ההיתר. הדברים מקבלים משנה תוקף במיוחד לאור העובדה שמדובר בעיר חדשה המצויה בשלבי פיתוח. ההיתר שהוצא למבנה שבמקום ביום 25.8.05 הינו לישיבה (בני עקיבא) (כך במקור) בשטח של 4662.26 מ'. ראוי לציין כי עפ"י התב"ע מדובר בשטח מגרש של למעלה מ-32 דונם בו מותר לבנות למעלה מ- 20,000 מר' שטח כולל. עיננו הרואות, וכך אף בהיתר, כי השימוש המבוקש, אינו מהווה סטייה משמעותית, לא כל שכן סטייה ניכרת מהשימוש המבוקש. במצב טרום ההיתר, שניתן כאמור ב- 2005, ניתן היה לייעד המגרש גם למועדון נוער למשל. ואולם, משהוצא היתר לישיבת בני עקיבא, בגדר ביס' מקיף קובעה התכלית..." בהתאם, אנו סבורים כי בית מדרש במובן מקום התכנסות לתלמידי הישיבה התיכונית לצורך שיעורים/אירועים/תפילה בשעות הלימודים הינו אינהרנטי לעצם קיומה של הישיבה התיכונית במקום, בדומה לאודיטוריום בבית ספר ממלכתי, ובלבד שמשמש את אותם תלמידים בלבד. לעניין הבינוי המוצע, אנו סבורים כי בהתחשב בפרמטרים הבאים: המרחק בין המבנה המבוקש לבין בתי המגורים הקרובים; הטופוגרפיה של השטח; והפונקציונאליות שהוצגה בפנינו למבנה, ניתן להסתפק בגובה של 7 מ', כך שהמבנה לא יאפשר מבט לכיוון בתי המגורים הסמוכים; בעניין זה יש לציין כי לא הוצג בפנינו רציונל תכנוני לגובה של 8 מ' כפי שתוכנן במקורו. הכניסה למבנה תהיה מתוך כיכר הישיבה דבר שיבטיח היותה חלק אינהרנטי מבית הספר; אנו רואים למען הסר ספק להתנות תנאי בהיתר, לפיו בית המדרש ישמש רק את תלמידי בית הספר ולא ייעשה בו כל שימוש חיצוני עצמאי. לפיכך הערר התקבל מקצתו. קרקעותמבנהערר