חיוב לחתום על "כתב התחייבות וויתור" כתנאי להוצאת היתר להרחבת חדר על הגג

חיוב לחתום על "כתב התחייבות וויתור" כתנאי להוצאת היתר להרחבת חדר על הגג, במקרקעין הידועים כחלקה 705 בגוש 6455 ברחוב בן גוריון 5 בהוד השרון (להלן: "המקרקעין"). וכך נכתב בכתב ההתחייבות: "אנו הח"מ X אורלי ת. 1. הגשתי בקשה להיתר ל: תוספת שטח לבית מגורים - הרחבת חדר על הגג. 2. הריני להתחייב כי הכניסה לחדר על הגג תהיה אך ורק מדירת הגג והריני להתחייב כי החדר על הגג ישמש אך ורק למגורים, כחלק מדירת הגג ולא ישמש למטרות אחרות ולא יושכר לצד ג'. 3. ידוע לי כי במידה ואפר התחייבותי זו, הועדה המקומית רשאית לבטל את ההיתר וכן לנקוט בכל הליך משפטי המוקנה לה על פי כל דין. 4. מהות בקשתי והתחייבותי זו הובהרה לי וכי כל ההשלכות הנובעות ממנה ידועות לי (לרבות במיוחד האחריות הנובעת כתוצאה מכך) ואין לי ולא תהיה לי כל טענה לכפיכם בקשר לכך וכי התחייבותי זו הינה בלתי חוזרת)." בכתבי הטענות ובמיוחד בכתב הערר במקרה דנן רב הנסתר על הנגלה. בדיון שנערך בפני וועדת הערר התברר כי כתב ההתחייבות נדרש על רקע פועלה של העוררת בעבר בהתקינה מתקן תקשורת מסוג "מתקן גישה" לחברה סלולארית וחשש השכנים והועדה המקומית בהתאמה, כי העוררת תחזור ותתקין מתקן כזה לאחר בניית החדר על הגג וכי אותו חדר ישמש את חברת הסלולארי ולא למגוריה היא. יש לציין כי בכתב הערר לא נזכר דבר בסוגיה זו ואף בכתב התשובה של הועדה המקומית דובר בחשש כללי מ"פיצול דירות" מבלי ליתן לועדת הערר הרקע הרלוונטי. במסגרת הערר והדיון בו הבהירה העוררת כי היא מוכנה להתחייב להשתמש בחדר נשוא הבקשה "בהתאם לתכניות החלות במקרקעין" אלא שסירבה להתחייב כי ישמש למגורים בלבד. נוכח האמור, לאחר הדיון הוצע לצדדים ההסדר הבא: "התחייבות העוררת במסגרת "כתב ההתחייבות והוויתור" תכלול את סעיף 2 בנוסח הבא: "הריני להתחייב כי הכניסה לחדר על הגג תהיה אך ורק מדירת הגג, והריני להתחייב כי החדר על הגג ישמש אך ורק למגורים, כחלק מדירת הגג, ולא ישמש למטרות אחרות. הנני מתחייבת כי לא מותקן היום ולא יותקן בדירת הגג כל "מתקן גישה" שהוא, אלא אם יעמוד בתנאים המפורטים בהחלטת בית המשפט העליון בשבתו כבית המשפט הגבוה לצדק, במסגרת בג"צ 6477/08, ובזמנים המפורטים בהחלטות באותו תיק, ובלבד שיוכחו כל התנאים הקבועים בהחלטת הבג"צ מיום 16/2/11. הצדדים יתנו עמדתם תוך 7 ימים מהיום. " הועדה המקומית קיבלה הודעה בתנאים כדלקמן: "1. המשיבה מבקשת לציין בפני ועדת הערר הנכבדה, כי מאחר וייעוד החדר והדירה הינו ייעוד למגורים, כי אז מעבר לתנאים שקבע ביהמ"ש העליון בהחלטתו בבג"צ, לא ניתן אף להתקין כל מתקן גישה בחדר ו/או בדירת הגג הנ"ל ללא הליך של שימו חורג וללא שהועדה המקומית דנה בעניין ומאשרת את השימוש החורג שכן מדובר בשימוש החורג מהשימוש למגורים. 2. על כן מסכימה המשיבה לנוסח הסעיף המוצע על ידי ועדת הערר הנכבדה ובלבד שלסעיף יתווסף תנאי מצטבר נוסף והוא שתוגש בקשה לשימוש חורג לועדה המקומית ושבקשה שכזו אכן תאושר על ידי הועדה המקומית." העוררת דחתה את ההצעה בנימוק כי: "נושא "מתקן הגישה" אינו חלק מהבקשה להיתר - נשוא ערר זה; אינו חלק מהערר; לא הובא בפני ועדת הערר לדיון על ידי אף אחד מהצדדים; קיומו של מתקן הגישה על הגג העוררת אינו מהווה עבירה על הוראות התכנון והבניה; הוא אינו מהווה הקלה ובוודאי שלא סטייה ניכרת ואף אינו מצריך בקשה להיתר; ומשכך אין לועדה הנכבדה כל זכות לעסוק בו או לדון בו. מבלי לגרו7ע מכל טענה הנטענת לעיל, העוררת מוכנה לחזור ולהצהיר כי הכניסה לחדר על הגג היתה ותהיה אך ורק מדירתה וכי החדר ישמש כחלק מדירתה. עוד תצהיר העוררת כי מילאה ותמשיך למלא אחר הוראות החוק הפסיקה והתבעות החלות על ביתה. יובהר, כי אין בהצהרתה הנ"ל כדי לוות ר על איזה זכות מזכויותיה הקיימות ו/או העתידיות, ככל שיחולו על דירתה. במידה וקיימת תב"ע המתירה שימושים אחרים מעבר למגורים (כגון: משרד) ו/או תהיה כזו בעתיד, תהיה רשאית העוררת לעשות שימוש בביתה לרבות בחדר על הגג לפי אותה תב"ע ועל פי כל דין. עוד יצוין, כי בהקשר זה - בדרישתה לחתימה על כתב התחייבות וויתור - כתנאי לקבלת ההיתר, חרגה הועדה מהסמכויות המוקנות לה בדין, ולכן דרישתה הייתה והינה בלתי חוקית וחסרת תוקף. הועדה לתכנון ובניה מוקמות על פי הדין, ואין היא רשאית לעשות אלא מה שהותר להן על פי הדין. אין בהוראות הדין הסמכה מפורשת המתירה לועדה להתנות מתן היתר בניה בקבלת כתב התחייבות "וויתור" לקיום תנאי ההיתר. כמו כן, עפ"י הפסיקה לא ניתן לקרוא סמכות כזאת לתוך תקנה 16 א' לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970, ממנה שואבת הוועדה את סמכויותיה למתן היתר ולהתנייתו בתנאים." דיון והכרעה הלכה פסוקה היא כי: "4.העיקרון המרכזי של המשפט המינהלי הוא עקרון חוקיות המינהל. רשויות המינהל ציבורי מוקמות על-פי החוק והחוק מעניק להן סמכויות וקובע את דרכי פעולתן. מכאן, שאין רשות מינהלית, שהוקמה על-פי דין, רשאית לעשות אלא מה שהותר לה על-פי הדין. לעניין זה יפים דבריו של פרופ' ב' ברכה בספרו משפט מינהלי (כרך א) [4], בעמ' 35: "עקרון חוקיות המנהל הוא האל"ף-בי"ת של המשפט המינהלי. רשות מינהלית נהנית אך מאותן סמכויות שהוענקו לה מכוח הדין. ללא הוראת הסמכה בת-תוקף אין בכוחה של הרשות לפעול. הדין הוא אביה מולידה של זו, ואין לה אלא מה שהראשון קצב לה. התיימרה הרשות לחרוג מהתחום המוקצב, יוצאת היא מתחום הכרתו של הדין, ומבחינתו של זה מעשיה כמותם ולא היו. והרי לך, בקליפת אגוז, עיקרו של המשפט המינהלי". ע"א 630/97 ועדה מקומית לתכנון ובניה נהריה נ' שיר הצפון חברה לבניה בע"מ ואח' יחד עם זאת על פי דין בפני מוסד התכנון הרשות "לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו לפי סעיף 216 לחוק וכן להתנות בו תנאים, ובין השאר בענינים אלה..." נוכח האמור אנו סבורים כי הדרך שהותוותה בהחלטת הועדה המקומית של כתב התחייבות אינה "דרך המלך". כמבואר לעיל בידי הועדה המקומית האפשרות להתנות בהיתר תנאים ובלבד שעולה בקנה אחד עם הדין. לפיכך, אנו סבורים כי "דרך המלך" במקרה דנן הינו הכנסת תנאי בהיתר לפיו החדר האמור ישמש למגורים ולא יפוצל כיחידה נפרדת. תנאי זה עולה בקנה אחד עם הקבוע בתכנית הר / 1200 כדלקמן: "תנאים להתרת חדרי יציאה לגג בבנייני מגורים משותפים: חדרי יציאה לגג יותרו כתוספת לדירות בקומה העליונה, תוספת אחת בלבד לכל דירה ובקומה אחת, בניית חדרי היציאה לגג תותר בתנאים הבאים..." מכאן כי על החדר לשמש למגורים. לא זו אף זו, לעניין מתקנים המותקנים על הגג נקבעו הוראות מפורשות בסעיף 1.5 א' 3 כפי שיפורט להלן בהיבט של הבניה על הגג ומכאן שנושא זה יכול ונכון שיהא מטופל במסגרת הבקשה לתוספת בניה על הגג. "התייחסות לאחד או יותר מההיבטים הבאים, הכל בהתאם לעניין ולדרישות מהנדס הוועדה. א.שילוב במבנה. ב. שילוב בחזית הרחוב ו/או באופי הסביבה הקרובה. ג. יעילות הפעלה של מתקנים הנדסיים. ד. שיקולי יציבות הבניין. ה. בדיקות תרמיות. ו. גישה לכל המתקנים ההנדסיים המשותפים לכל דיירי הבניין. ז. מניעת מטרד לבעלי הדירות באותו בניין ובבניינים סמוכים. ח. הסכמת דיירי הבית המשותף לתוספת, עפ"י הוראות החוק. ט. גובה המעקה החיצוני עפ"י החוק. י. פתרון לנושא ניקוז: יוצג בתכנית פתרון איסוף הנגר העילי מהגג ויוכח בתכנית מאמץ מרבי לקליטת מי המרזבים (נגר עילי) בתחום המגרש." דהיינו כל בקשה לבניה על הגג צריכה לכלול התייחסות גם לנושאים האמורים, ולפיכך גם מטעם זה, לגיטימי כי הועדה המקומית תתייחס גם לנושא זה, מה עוד שהיו דברים מעולם. אשר על כן ולאור האמור אנו קובעים כי התנאי האמור יכנס כתנאי בהיתר. לפיכך הערר התקבל מקצתו. גגכתב התחייבות