הסתמכות שמאית מכרעת על ערכי שווי כלליים מביטאון "מקרקעין וערכם" ולא על עסקאות

נטען כי שהשמאית המכרעת הסתמכה על ערכי שווי כלליים מביטאון "מקרקעין וערכם" ולא הסתמכה על עסקאות ספציפיות שהציג השמאי מטעם העוררת. עוד בהקשר זה מציינת העוררת כי השמאית המכרעת לא פעלה בהתאם לתקן מס' 2 של מועצת שמאי המקרקעין. הטענה השנייה של העוררת הינה כי קיימת סתירה בשומה המכרעת בנשוא השימוש הטוב והיעיל בנכס. לטענת העוררת במצב החדש של תכנית 2483 קבעה השמאית המכריעה כי השימוש היעיל והטוב במקרקעין הינו הותרת הבית הבנוי על כנו וניצול יתרת זכויות הבניה. לעומת זאת, טוענת העוררת, כי במצב הקודם של תכנית 2483ב' (אשר הינן למעשה זהה תכנונית למצב החדש של תכנית 2483) קבעה השמאית המכריעה כי השימוש הטוב והיעיל במקרקעין הינו כמגרש ריק פנוי. ועדת הערר קיימה דיון, ומכאן החלטתנו זו. מבוא - היקף התערבות ועדת הערר בהכרעת השמאי המכריע למען הסדר הטוב, נחזור על הרעיון המרכזי לבחינת היקף ההתערבות של ועדת הערר בהכרעת שמאי מכריע, כפי שנקבע בהחלטות רבות מספור של בתי המשפט ובעקבותיהם ועדות הערר. ההלכה הפסוקה קבעה, כי התערבות של ועדת הערר (ולאחר מכן בית המשפט) בשיקול דעתו של השמאי המכריע בנושאים השמאיים תהיה מצומצמת ומוגבלת ביותר. ר' סיכום של ההלכה בנושא היקף ההתערבות בהכרעת השמאי במסגרת עמ"נ (נצרת) 102/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה "מעלה הגליל" נ' חסין פאהד סעיד פרג' (): "אם כן, שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו ללא סיבה של ממש. סיבה טובה כאמור, יכולה להיות משוא פנים חלילה או פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או טעות קשה יורדת שורש לענין וכאלה לא מצאתי כאן." (הדגשה שלי - ג.ה.). ועדות הערר השונות אימצו גישה זו לגבי ההתערבות המצומצמת בשיקול דעת השמאי המכריע בכמה החלטות, ר', למשל, בערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () וכן בערר (ירושלים) 139/09 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (). על שתי החלטות אלו הוגשו ערעורים מנהליים, כאשר הערעור המנהלי לגביהן נדחה בפסק דין מנומק, ר' עמ"ן (ירושלים) 48291-05-10 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' () וכן עמנ (ירושלים) 45066-03-10‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שבתאי זכריה ו-35 אח' (). מכאן, אף כי לועדת הערר סמכות להתערב בשומה המכרעת, הרי ככל שמדובר בנושאים מקצועיים שמאיים ועדת הערר מצווה לרסן את היקף התערבותה. לפיכך, ככל שהנושא העומד לדיון נושא אופי שמאי מקצועי (כגון: קביעת שווי) כך היקף ההתערבות תהיה קטנה יותר, לעומת זאת ככל שהנושא הינו בעל אופי משפטי או תכנוני, היקף ההתערבות של ועדת הערר יהיה גדול יותר. לאור האמור לעיל נבחן את טענות העוררים. השווי למ"ר בתכנית 2483 תכנית 2483 אושרה למתן תוקף בשנת 1980. אין ספק כי קביעת ערכי השווי שלושים שנה לאחור הינה מלאכה שמאית מורכבת, אולם לאור ההלכה שנקבעה בעניין רע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (), הלכה אשר חייבה את השמאי לפעול בשיטת "המדרגות", כך מחויב השמאי לפעול. בכל מקרה, אין ספק כי מדובר בנושא שמאי טהור. זאת ועוד מדובר בקביעת השווי למ"ר, קביעה המהווה את לב ליבה של העשייה השמאית ולכן ההתערבות בה תהא כאמור מצומצמת. במקרה שבפנינו לא רק שלא מצאנו כל פגם בשומה המכרעת (ובוודאי שלא פגם חמור) אלא אנו סבורים כי זו עדיפה אין מונים על שומת העוררת. אנו סבורים כי הן המתודה בה בפעלה השמאית המכרעת והן הכרעתה ראויות ונכונות, ונבאר: השמאית המכרעת אינה מתעלמת מעסקאות ההשוואה שהציג שמאי העוררת, אולם מנמקת מדוע עדיף להשתמש בנתונים הכלליים ולא בעסקאות שהציג שמאי העוררת: "כלל נתוני השוואה המתבססים על עסקאות עדיפים על פני ערכי שווי כלליים, עם זאת, בהתחשב במרחק הזמן מהמועד ומאחר וערכי השווי שנקבעו בבטאון "מקרקעין וערכם" נקבעו ע"י שמאים בסמוך למועד הקובע ניתן ליחס לנתונים אלה משקל גבוה כיום" אנו סומכים ידינו על נימוק זה. אין בפנינו מצב בו עלינו להעריך נכס נכון להיום או לתקופת קצרה בעבר, אלא מצב בו עלינו להעריך נכס ליום קובע לפני למעלה מ- 30 שנה. במצב דברים זה ברור כי קשה ליישם כלשונו את תקן מס' 2 שמטרתו לקבוע תקינה להערכת שווי נכסים נכון להיום והוא אינו עוסק בהערכת שווי היסטורי של נכסים למועד קובע לפני 30 שנה. בכל מקרה, השמאית המכריעה פועלת בהתאם לאמור בתקן, מנתחת את העסקאות, ואינה בוחרת את כלל העסקאות אלא מתייחסת רק לעסקאות השוואה לגביהם איתרה דמיון לנכס נשוא הערר, ונצטט: "בנסיון לנתח את שווי הקרקע מתוך עסקאות ההשוואה, בחרתי את העסקאות ברח' הכרכום ואביבית 12, שלהן דמיון לנכס הנדון ושלגביהן איתרתי נתוני גוש חלקה ושטח קרקע". לפיכך, אין בפנינו כל פגם חמור או יוצא דופן בשומה המכרעת המצדיק התערבות של ועדת הערר. למעלה מן הצורך נציין כי בחנו אף את הנושא לגופו ולטעמנו שומת העוררת הינה שומה בעייתית ומגמתית. כך, למשל, אין מחלוקת כי תכנית 2483ב' הוסיפה למקרקעין 20% בניה המתבטאים לעמדת שמאי העוררת בתוספת של 196 מ"ר למקרקעין. למרות נתון זה, קובע השמאי העוררת כי לא רק שאין כלל השבחה כתוצאה מתכנית 2483ב', אלא שווי הקרקע לאחר תכנית זו נמוך יותר מהשווי לפני התכנית. כלומר, לעמדת שמאי העוררת, תכנית המוסיפה למקרקעין כ- 200 מ"ר זכויות בניה אין מגלמת השבחה של המקרקעין אלא ירידת ערך של כ- 62,000 ₪. עמדה זו חסרת הגיון שמאי. על רקע עמדה זו של שמאי העוררת, יש לבחון גם את העסקאות אליהן מכוון שמאי העוררת. בחינת עסקאות אלו מגלה כי העוררת אכן טוענת בלהט לבכירות שיטת ההשוואה אולם בפועל השמאי מטעמה נוקט בשיטת החילוץ. אכן השווי למ"ר בנוי בשומה העוררת נקבע לפי שיטת ההשוואה, אך המחיר למ"ר קרקע נקבע לפי שיטת החילוץ, כאשר עלויות הבניה הינן בהתאם למחירון דקל. אולם, בשומת העוררת אין פירוט של עלויות הבניה המפורטות במחירון דקל ביחס למועד הנכון לכל עסקה ועסקה. רק על מנת לסבר את האוזן נציין כי סטייה של 15% בלבד בעלויות הבניה (וזאת בתקופה של עשרות אחוזי אינפלציה בשנה) שקבע שמאי העוררת מובילה לשווי למ"ר מבונה הזהה לשווי שקבעה השמאית המכרעת. עוד נציין, כי גם הממוצע שעורך שמאי העוררת בין העסקאות מתעלם מהמועדים של כל עסקה ועסקה ושיעור עליית המדד באותה תקופה. בכל מקרה, דברים אלו ביחס לשומת העוררת נאמרו למעלה מן הצורך, היות ולא מצאנו כל פגם מקצועי במתודה השמאית ויישומה למציאת השווי למ"ר בשומה המכרעת, כאשר השמאית המכריעה עורכת ניתוח נכון של הנתונים שבפניה, ומגיעה למסקנה שמאית ראויה. סתירה בשומה המכרעת? העוררת טוענת כאמור כי קיימת סתירה בשומה המכרעת ביחס לשימוש הטוב והיעיל. כך, לשיטתה, לא ייתכן כי השימוש היעיל והטוב במצב לאחר תכנית 2483 יהיה הותרת הבית על כנו, ואילו השימוש היעיל והטוב במצב הקודם לתכנית 2483ב' (אשר הינו למעשה זהה תכנונית למצב לאחר תכנית 2483) יהיה הריסת הבניין. איננו מקבלים טענה זו ולא קיימת כל סתירה בשומה, ונבאר: אכן מבחינה תכנונית המצב החדש בתכנית 2483 זהה תכנונית למצב הקודם בתכנית 2483ב' (וזאת אם נתעלם מתכנית 2483א' אשר קיימת הסכמה כי אין מדובר בתכנית משביחה). אולם, על אף שהמצב התכנוני אכן זהה, הרי המועד הקובע הינו שונה לגמרי. כך, לצורך קביעת ההשבחה מכוח תכנית 2483 המועד הקובע הינו 23.10.1980, ואילו לצורך קביעת ההשבחה מכוח תכנית 2483ב', המועד הקובע הינו 21.1.1993. כלומר, אין כל סתירה בשומה: השמאית המכריעה סברה כי השימוש הטוב היעיל בנכס בשנת 1980 (בהינתן הזכויות מכוח תכנית 2483) הינן ניצול הזכויות הנוספות והותרת הבניין על כנו. לעומת זאת סברה השמאית המכריעה כי בשנת 1993 (שוב בהינתן הזכויות מכוח תכנית 2483), קרי 13 שנה לאחר מכן, השימוש הטוב והיעיל בנכס הינו הריסתו. קביעת השווי הטוב והיעיל של נכס מחייבת בחינת מספר פרמטרים, בין היתר: המצב התכנוני, המצב הפיזי של הנכס, השווי למ"ר בנוי ועוד. לכן, בהחלט ייתכן כי על אף שהמצב התכנוני בשני המועדים הינו זהה, הרי ב- 13 השנים שעברו חלה שינוי הן במצבו הפיזי של הנכס והן בשווי למ"ר, כך ששינויים אלו הכריעו את הכף לניצול טוב ויעיל בשנת 1993 בדרך של הריסה. כך או כך, בוודאי שאין כאן סתירה בשומה המכרעת אלא הכרעה שמאית לגיטימית בדבר שימוש טוב ויעיל בשני מועדים שונים לגמרי. נציין, כי השמאית המכריעה מבהירה בנימוקיה את ההבדל בין שנת 1980 בה ראוי היה להותיר את הבית לשנת 1993 בה קבעה כי השימוש הטוב והיעיל הינו להרוס את המבנה. וכך קובעת השמאית המכריעה לגבי שנת 1980: "בהתחשב בשטח הבית, גילו ובמיקומו בשטח נראה כי במועד הקובע השימוש הטוב והיעיל הינו השארת הבית הבנוי וניצול יתרת זכויות הבניה." (הדגשה שלי - ג.ה.). ונשים לב, השמאית המכריעה מתייחסת מפורשות לגילו של הבית. לעומת זאת, כך קובעת השמאית המכריעה לגבי שנת 1993: "המבנה הקיים במגרש מנצל רק חלק קטן מזכויות הבניה, כמו כן מדובר במבנה ותיק שהורחב במהלך השנים, אני סבורה כי ביחס למועד הקובע, המבנה הותיק הקיים במגרש מקשה על ניצול נכון של יתרת זכויות הבניה, אין זאת אומרת שלא ניתן מבחינה פיזית לנצל את הזכויות, אלא שהמבנה עצמו כבר איננו תורם לערך הקרקע ובנוסף מגביל את אפשרויות הניצול של יתר הזכויות." (הדגשה שלי - ג.ה.). כלומר, על אף שבשנת 1980 לא היה טוב ויעיל להרוס את הבית, הרי לעמדתה המקצועית של השמאית המכריעה, בשנת 1993 השתנה המצב, כאשר היום "כבר" לא יעיל ונכון לשמר את הבית אלא להרוס אותו לנצל את הזכויות ללא הבית הקים. לאור האמור לעיל אנו דוחים את טענת העוררת בנושא זה. סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל אנו דוחים את הערר. ועדת ערר זו עמדה על הקווים המנחים לפסיקת הוצאות בערר היטל השבחה, ר' ערר (ירושלים) 96/10 ראמילה נ. הוועדה המקומית ירושלים (): "בהחלט מקובלת עלינו העמדה כי בנושאי היטל השבחה, אשר הינם נושאים כלכליים, יש לחייב את הצד המפסיד בהוצאות. אי חיוב הצד המפסיד בהוצאות עלול לגרום למצב בו כי על אף שעמדת צד נתקבלה, מבחינה כלכלית הוצאות ההליכים עולים על סכום הזכייה. יתרה מזו, חיוב בהוצאות מהווה תמריץ חיובי הן לוועדה המקומית והן לעוררים להגיש שומות מדויקות ונכונות ולא לנקוט ב- "שיטת המצליח". לעניין זה, אין מקובלת עלינו עמדת העורר, כי עליו "להתגונן" בפני התשלום היטל השבחה ולפיכך מותר להגיש שומה נמוכה במתכוון. אין מדובר בהגשת כתב הגנה כמו בהליך אזרחי, אלא בהגשת חוות דעת של מומחה מקצועי, אשר חייבת להיעשות לפי מיטב אמונתו של המומחה ולשקף את האמת, לפחות לפי עמדת השמאי מטעם הנישום. היה ושמאי הנישום סבור כי יש מקום לשלם היטל השבחה בסכום מסויים, אסור לא לכתוב סכום נמוך יותר רק לשם ההליך. ברור כי דברים אלו נכונים גם לגבי הוועדה המקומית והשמאי מטעמה." ונכונים דברים אלו בענייננו. במקרה שלפנינו טענה העוררת כי היטל ההשבחה בגין התכנית 2483 הינו 18 ₪, כאשר השמאית המכרעת קבעה 32.48 ₪, פחות רק במעט מעמדת שמאי המשיבה. לגבי תכנית 2483ב' טענה העוררת לשומה המכונה "שומת אפס" (ולמעשה הטענה בשומה הינה כי התכנית הינה תכנית פוגעת וזאת כאשר מדובר בתכנית המוסיפה כ- 200 מ"ר זכויות בניה), כאשר השמאית המכרעת קבעה השבחה בסך של 90,000 ₪, בדומה (ואף גבוה במעט) לשומת הוועדה המקומית. כמו כן, נדחו טענותיה של העוררת בערר. לפיכך, המקרה שבפנינו הינו מקרה מובהק בו יש לפסוק הוצאות כנגד העוררת, כאשר המשיבה נאלצה להוציא הוצאות עבור שמאי ועורך דין מטעמה וכן לשאת בחלקה בשכר טרחת השמאית המכריעה. כשיקול להפחתת ההוצאות, הבאנו בחשבון את הנסיבות האישיות שציין ב"כ העוררת בדיון. אשר על כן, אנו פוסקים כי העוררת תישא בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 7,500 ₪ (כולל מע"מ). ההוצאות ישולמו עד ליום 15.6.12 ומיום זה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין. שמאותמקרקעיןהסתמכות