ערר על דחיית בקשה להקמת מבנה מכירות זמני לפרויקט ושלטים בכניסה למתחם

ערר על דחיית בקשה להקמת מבנה מכירות זמני 187.50 מ"ר לפרויקט + 2 שלטים בכניסה למתחם, כל זאת במקרקעין הידועים כחלקה 39 גוש 8118 מגרש 103 בכפר יונה, (להלן: "המקרקעין"). וכך החליטה הועדה: "עפ"י חוות היועמ"ש יש להגיש את הבקשה למבנים זמניים בהליך של שימוש חורג המחייב פירסום ותשלום היטל השבחה." תמצית טענות העוררת ייעודם של המקרקעין "מגורים מיוחד" והם מהווים חלק ממתחם מגורים ומסחר בבעלותה עוררות וחברות נוספות, המצוי בבניה ופיתוח אינטנסיביים בימים אלו. עסקינן במבנה מכירות זמני הנועד לשרת את פרויקט המגורים שנבנה במקרקעין. מדובר במבנה מכירות זמני הנועד לשרת את פרויקט המגורים שנבנה במקרקעין. משוכלות יסוד כי ניתן ומותר להקים מבנה זמני כאמור על המגרשים המיועדים לבניה לתקופת הבניה. מדובר בשימוש נלווה ושולי לבניה למגורים, אשר בשום פנים ואופן לא מהווה שימוש חורג. הצבת מבנה כזה הינה מחויבת המציאות, הן מהצורך בקיום משרד ניהול והן מההיבט השיווקי. לעיתים מאפשרות ועדות מקומיות להקים מבני מכירות כאלה גם בשטח שצ"פ או שב"צ אף ללא הליך של שימוש חורג, אולם כאן מדובר בהקמת מבנה יביל בשטח מגרש המגורים עצמו. העוררת תמהה על החלטתה של הועדה המקומית במיוחד נוכח העובדה כי אותה ועדה אישרה לאחרונה קבלת היתרי בניה להצבת משרדי מכירות זמניים למגרשים המיועדים למגורים, כך לעניין חלקה 124 בגוש 7880 בצורן, כך גם לעניין חלקה 128, בגוש 7880 בצורן וכך אושר אף מבנה משרד מכירות במגרש בייעוד למבנה ציבור במקרקעין הידועים כחלקה 341 בגוש 7880 בצורן. תמצית תשובת המשיבה סעיף 4 א' לתכנית המתאר הצ/ 2 / 1 / 410 קובע כי באזור מגורים ניתן להשתמש למגורים, בנייני עזר ומתקנים טכניים כנדרש, כאשר מתקני הטרנספורמציה יהיו תת קרקעיים בלבד, מרתפים ודרכים ושטחי חניה לפיכך מדובר בשימוש חורג. הועדה קבעה כי היא יכולה לאשר שימוש חורג כזה בכפוף לפרסום כדין ומילוי תנאי החוק, לרבות תשלום היטל השבחה. מדובר בתקופה של 24 חודשים ולא מדובר במבנה ארעי דוגמת סוכה לחג סוכות. לא מדובר בשימוש נלווה בלבד לשימוש העיקרי כי אם בשימוש מהותי, גם אם לא קבוע במקרקעין. אשר למקרים האחרים שהובאו הרי שבעניין המקרקעין שיועדו לצורכי ציבור, הוגשו שתי בקשות נפרדות, בקשה אחת לבניה למבנה לצורכי ציבור והשני לשימוש חורג במבנה הציבורי לצורכי משרד מכירות. ובנוגע ליתר אין חולק כי המשיבה רשאית ו/או לשנות את מדיניותה והחלטותיה המנהליות. מדובר בבקשות הראשונות שהוגשו בתחומי המשיבה והיא גיבשה את דעתה ומדיניותה לא מכבר. מדיניות זו הונהגה לכל הפחות מתחילת השנה הנוכחית. דיון והכרעה לית מאן דפליג כי המבנה המבוקש טעון היתר בניה ובהתאם אף נתבקש על ידי העוררת. גדר המחלוקת בין הצדדים אם אותו מבנה טעון שימוש חורג אם לאו. הוראות התכנית כפי שפורט לעיל מאפשרות מגורים, בנייני עזר, מתקנים טכניים כנדרש... מרתפים דרכים ושטחי חניה. מדובר בתכנית העוסקת בפיתוח שכונה במסגרת מדיניות תכנית האב של כפר יונה על ידי שינוי קרקע מאזור חקלאי לאזור חקלאי מיוחד... עסקינן בחטיבת קרקע "שהופשרה" למגורים ומקודמת לקראת ביצוע בפועל לאחר נקיטת מספר הליכי תכנון וביניהם תכנית איחוד וחלוקה ואחרים. מטבע הדברים מקום בו מאושר פרויקט בסדר גודל כזה, שימוש נלווה מינורי אליו הינו הקמת מבנה מכירות זמני אשר ישמש הן למטרת משרד והן למטרת שיווק ומכירה של הדירות ההולכות ונבנות באתר. אנו סבורים כי שימוש כזה הינו שימוש אינטגרלי לשימוש למגורים עובר לבניית פרויקט חדש אשר תוכנן במסגרת תכנית כהגדרתה בחוק. כך, למשל נקבע מזנון כשימוש אינטגרלי למרכז כנסים ואירועים. ר' לעניין זה עמנ 2005/98 מרכז הירידים והקונגרסים בישראל בע"מ נ' ועדת הערר לתכנון ובניה תל אביב - יפו כדלקמן: "אף אני סבור שהדעת נותנת שמקום המשמש מעת לעת כמקום וייעוד למאות ואלפים צריך להכיל, כחלק ממהות הקמתו, גם אספקת שירותי מזנון. התניית שירותים כאלה בהיתר לשימוש חורג משמיעה סתירה פנימית, ולפיה השירותים הללו חורגים ממהות ההוויה של אולם כינוס לרבים. אם אין לשירותי מזנון זיקה ישירה ואינטגרלית למקום כינוס וויעוד המוני, כי אז מדוע להתיר אותו כ"שימוש חורג"? ואם אספקת שירות מזון למתכנסים באולם כזה היא בגדר הכרח, כי אז הכללתו במסגרת השימושים המותרים לפי ההיתר היא פרשנות סבירה מאוד של ההיתר. ועדת הערר הבחינה כראוי בין מזנון המהווה חלק בלתי נפרד ממהותו של אולם תערוכות וקונגרסים ושנועד לשרת את באי המקום שעה שמתקיימים בו תערוכה או כנס לבין מזנון הפועל באופן עצמאי,בלתי תלוי בפעילות המתבצעת באולם הקונגרסים ואשר אינו יכול להיחשב כחלק אינטגרלי מן ההיתר לקיים את אולם הכינוסים. לפיכך קבעה ועדת הערר כי השימוש המבוקש אינו מהווה שימוש חורג "בכפוף לכך שהמזנונים המבוקשים ייועדו לשרת את באי התערוכות והכנסים ולא יהוו שימוש עצמאי ונפרד". וכך אף בענייננו. אין זה סביר כי מתכנן התכנית ביקש ליצור לצורך פעולה המחייבת מימוש התכלית הקבועה בתכנית לגבי אותם מקרקעין, שימוש חורג מהוראותיה. בראייתנו, כל תכנית אשר מבקשת לקדם פרויקטים אשר שיווקם מחויב קוראת אל בין הוראותיה אפשרות להקמת משרד כזה למכירות וניהול האתר, כאשר מנגד ברי כי מדובר במשרד זמני אשר יסולק מהאתר לקראת השלמת השיווק בו. ודוק: לא מדובר בהצבת מבנה מכירות זמני כזה בתחום שטח ציבורי כלשהו, ו/או בתחום שאינו מיועד למגורים, אלא בליבה של החטיבה עצמה ובתוך קווי הבניין. יחד עם זאת, יש להבטיח כי אותו מבנה יסולק עם סיום שיווק הפרויקט או סמוך לכך. נקודת זמן נכונה עשויה להיות טרם אכלוס חלק מהדירות, דהיינו סילוקו של המבנה יובטח כתנאי למתן אישור חיבור לתשתיות למספר דירות להנחת דעת הועדה המקומית. הסתייגות נציג מתכנן המחוז: לדעתי משרד המכירות המבוקש אינו שימוש אינהרנטי למגורים. הוראת התכנית אינן קובעות אפשרות לשימוש כזה במסגרת השימוש למגורים ולפיכך יש צורך בהליך של שימוש חורג על מנת לאפשר את השימוש המבוקש. אשר על כן ובכפוף לאמור הערר מתקבל. עררמבנהשלט