כאשר נדרשים תיקונים רבים בבקשה להיתר בניה, מן הראוי כי יסומנו על גבי הבקשה

כאשר נדרשים תיקונים רבים בבקשה להיתר, מן הראוי כי התיקונים יסומנו על גבי הבקשה להיתר באופן בהיר, כך שהן למבקש ההיתר והן למתנגד תהא ברורה כוונת הוועדה המקומית בהחלטתה. כמו כן, במקרים שכאלו יש לאפשר למתנגד לעיין בבקשה להיתר המתוקנת, כך שתהא בקרה כי הבקשה להיתר אכן תוקנה בהתאם להחלטת הוועדה המקומית. עם זאת, בדיון בפני וועדת הערר הוצגו התיקונים הנדרשים על פני הבקשה להיתר כך שהחלטת הוועדה המקומית הובהרה. כמו כן, ניתנה לעורר ההזדמנות לטעון גם ביחס לבקשה להיתר לאחר התיקונים ולכן איננו סבורים כי יש מקום ליתן סעד קונקרטי בנושא זה. חריגות מהתכנית והכשרת עבירות בניה העורר מציין כי הן ההיתר המקורי והן הבקשה להיתר שבפנינו אינן תואמות תכנית. אכן, טענת העורר הינה נכונה לגבי הבקשה להיתר שבפנינו, אולם לשם כך פורסמו הקלות, הקלות שניתן לאשר או לדחות. לעניין קיומן של עבירות בנייה, הדבר מהווה שיקול של ממש לסרב לבקשה להיתר ובפרט להקלות המתבקשות. ועדת ערר זו, בהנחיית בית המשפט הנכבד, קבעה פרמטרים לשם בחינה של בקשה להיתר הכוללת הכשרת עבירות בניה [ר' ערר (ירושלים) 62/12 פינטון נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (טרם פורסם)]. יישום פרמטרים אלו על המקרה שבפנינו מוביל לכדי מסקנה כי אין מקום לסרב לבקשה להיתר רק מטעם זה, בפרט לאור כך כי ככל שבוצעה עבירת בניה, הרי הכשרתה אינה המהות העיקרית של הבקשה להיתר שבפנינו. חישוב שטחים שגוי - חריגה משטחי הבניה העורר טען כי קיימת חריגה משטחי הבנייה וזאת בגין חישוב שטחים שגוי לחדר המדרגות וכן לממ"ד בקומת תת הקרקע. באופן עקרוני ועדת הערר סבורה כי בדיקת חישוב השטחים הינה עניין שבין הרשות לאזרח ויש לצמצם את האפשרות של השכן להתערב בנושא זה. ר' ערר (חיפה) 410/10 חנה יפה ואח' נ. הוועדה המקומית חיפה ואח' (). יובהר למען הסר ספק, כי במסגרת ההתנגדות רשאי המתנגד לתקוף גם את אופן חישוב השטחים, אלא שבנושא טכני ומקצועי זה הנטייה להתערב תהא קטנה יותר. במקרה שלפנינו נטענו שתי טענות לגבי חישוב השטחים של הפרטים הבאים: חדרי המדרגות והמקלט. לגבי חדרי המדרגות, אנו סבורים כי מדובר בחדר מדרגות פרטי, ולכן יש לספור אותו במסגרת חישובי השטחים כשטח עיקרי. עם זאת, בהתאם לתקנה 7 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב - 1992, יש לספור אותו רק פעם אחת. לכן, יש לתקן את הבקשה להיתר, כך ששטח חדר המדרגות הפרטי יימנה במסגרת חישובי השטחים כשטח עיקרי וזאת על פי ההיטל ורק פעם אחת עבור כלל חדר המדרגות. לגבי הממ"ד/מקלט סעיף 9.1 לתכנית קובע: עוד קובעת התכנית בסעיף 9.3.3 לתכנית, כדלקמן: כלומר התכנית מאפשרת הקמת מקלט מתחת לקומת הכניסה הקובעת והגדרתו כשטחי שירות וכן הקמת ממ"דים במפלס מעל לכניסה הקובעת והגדרתם כשטחי שירות. התכנית אינה אוסרת לא בלשונה ולא בכוונתה כי ייבנה גם מקלט מתחת למפלס הכניסה הקובעת וגם ממ"דים בקומות העליונות. העורר טוען כי מבוקש מתחת למפלס הקובע הקמת ממ"ד ולא הקמת מקלט, ולכן יש לראות בממ"דים כשטח עיקרי. איננו מקבלים טענה זו: ראשית, כלל לא ברור כי אכן קיימת הבחנה של ממש בין ממ"ד לבין מקלט. סעיף 1 לחוק התכנון והבניה מגדיר "מרחב מוגן": "מרחב מוגן" - מקלט כהגדרתו בסעיף 11 לחוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951, במתכונת מרחב הבנוי בתוך מעטפת המבנה, המיועד להגן על החוסים בו מפני התקפה והמתוכנן בהתאם להוראות לפי החוק האמור;" (הדגשה שלי - ג.ה.). כלומר חוק התכנון והבניה מפנה להגדרת מקלט בחוק ההתגוננות האזרחית, אשר קובע: ""מקלט" פירושו - מבנה או מקום אחר שהותקן לשמש מקלט, הכל לפי התכנית שהרשות המוסמכת אישרה אותה;" כלומר, בהתאם לחוק התכנון והבניה מרחב מוגן הוא מקלט, ומקלט הוא מקום שמיועד לשמש כמקלט ובתנאי שהרשות המוסמכת אישרה אותו. לפיכך, על אף שלשון התכנית מבחינה בין מקלט לבין ממ"ד, איננו סבורים כי מבחינה מהותית יש מקום לערוך הבחנה שכזו. שנית, אף אם הייתה הבחנה שכזו, הרי אנו סבורים כי אין מקום לפרש את התכנית כאוסרת הקמת ממ"דים במפלס התחתון, כאשר חישוב השטחים לממ"דים אלו נעשה בהתאם לתיקון 79 לחוק התכנון והבניה. הקלה בגובה הבניין: כאמור ברקע, לגבי תוספת הבניה ניתן כבר היתר בשנת 2009. היתר זה הינו היתר בניה חלוט, כאשר לא נטענה לגביו טענה של אי חוקיות. לכן, נקודת המוצא לבחינת הגבהים בבקשה להיתר שבפנינו הינה ההיתר שניתן. בנושא זה אנו מקבלים את הערר, ואיננו סבורים כי קיימת הצדקה תכנונית להגבהת הבניין מעבר לגובה שנקבע בהיתר הקודם, למעט התאמות טכניות. לא מצאנו כל שינוי נסיבות אדריכלי, תכנוני או אחר המצדיק הגבהה נוספת של המבנה. נציין, כי ברור כי היה ובפועל נבנה הבניין בגובה גבוה יותר מהיתר הבניה תוך ביצוע עבירת בניה, אין בכך בכדי הצדקה לאישור הקלה בגובה, אלא דווקא יש בזאת להוות נימוק לסרב לה. נזכיר, כי תנאי מקדמי לאישור הקלה, בפרט הקלה בנושא אדריכלי, הינה קיומה של הצדקה תכנונית ר' ערר (דרום) 6055/08 איתן כחל ואח' נגד הוועדה המקומית תכנון ובניה אשדוד (), הצדקה שכזו, כאמור, אינה קיימת במקרה שבפנינו. למרות האמור לעיל, אנו מתירים סטייה של עד 30 ס"מ מהגובה שנקבע בהיתר הבניה משנת 2009 וזאת לצורך התאמות טכניות הנובעות מהשינוי בבינוי בין היתרי הבניה. הקלה בקו הבניין בחזית המערבית על פי ההיתר משנת 2009 בנויה התוספת בנסיגה מהבניין המקורי של 80 ס"מ. במסגרת הבקשה להיתר שבפנינו מבקש המשיב 2 לתקן זאת, לקבל הקלה בקו הבניין, ולבנות את התוספת מעל קונטור הבניין הקיים. אנו סבורים כי מן הראוי לאשר הקלה זו, ונבאר: ראשית, אנו סבורים כי בהחלט קיימת הצדקה תכנונית - אדריכלית להקלה. יצירת "מדרגה" בעומק של 80 ס"מ מהווה פגיעה אדריכלית במראה הבניין ואנו סבורים כי יש בה גם לפגום בעקרונות השימור. נציין, כי עמדתו של צוות השימור, ואדריכל צוות השימור, הינה כי מן הראוי לשמור על חזית אחידה ללא מדרגה. כאמור, זוהי גם עמדת ועדת ערר. איננו מקבלים בנושא זה את הרעיון של "הבחנה" בין "ישן" ל- "חדש", ההפך הוא הנכון, דווקא בבניין זה חשוב לשמר חזית אחידה ללא מדרגה, מדרגה אשר הינה חסרת הגיון אדריכלי. יתרה מזו, מדרגה שכזו, בעומק של 80 ס"מ, אינה ניתנת לשימוש כמרפסת ואינה מאפשרת טיפול שוטף (או למצער מקשה עליו מאוד), ובכך דינה להפך למפגע לבניין. לפיכך אנו סבורים כי קיימת הצדקה אדריכלית ותכנונית להקלה המבוקשת. עם זאת, אין די בקיומה של הצדקה תכנונית על מנת לאשר את ההקלה ועדיין יש לבחון את יתר הפרמטרים שנקבעו בנושא [(ר' למשל בערר (ירושלים) 400/08 אבקו כימיקלים בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש ()]: עצימות ההקלה - אנו סבורים כי מדובר בהקלה בעצימות נמוכה. אכן, הקלה של 80 ס"מ בקו הבניין אינה הקלה פעוטה. עם זאת, יש לזכור כי אין מדובר בהזזת הבניין, אלא בבנין שכבר בנוי בקו הבניין המבוקש. לפיכך, אין מדובר בגריעת שטח פתוח מהחצר, אלא בבניה על קונטור קיים, דבר המפחית מעצימות ההקלה. מועד התכנון המאושר - בענייננו התכנון המאושר הינו משנת 2000, קרי חדש יחסית. עם זאת, כפי שציינו לעיל, התוספת מבוקשת להתיישר עם בניין קיים, ולא לבלוט ממנו, כך שלא ניתן לקבוע כי היא סותרת מפורשות תכנון מודרני. הפגיעה בצדדי ג' - כפי שציינה ועדת הערר לא אחת, מדובר בפרמטר מהותי ומרכזי, כאשר גם בשעה שמתקיימים יתר הפרמטרים לאישור הקלה, עדיין במקרה של פגיעה מהותית בצד ג', לא תאושר ההקלה. לא מצאנו במקרה שבפנינו כל פגיעה מהותית בצד ג'. אכן החזית המדוברת פונה לבניין העורר, אולם יש לזכור כי על מגרש מבקש ההיתר כבר קיים בניין הבנוי בקו בניין מסוים, כאשר ההרחבה אינה מבקשת לחרוג ממנו. לפיכך, על מנת לבחון את הפגיעה בעורר יש להשוות בין שני מצבים: בין מצב בו תבנה התוספת במדרגה של 80 ס"מ כלפי העורר לבין מצב בו תבנה התוספת כהמשך של קונטור הבניין הקיים. איננו סבורים כי הנסיגה מקנה יתרון כלשהו לעורר מבחינת אור, אויר או פרטיות, ומכאן ביטולה לא גורם לפגיעה בעורר. נבהיר, כי אין ספק כי עצם התוספת מהווה פגיעה בעורר, אולם זוהי פגיעה מכוח התכנית המאושרת, המהווה את הדין בענייננו, כאשר איננו סבורים כי קיימת פגיעה מהותית או משמעותית נוספת כתוצאה מבניית התוספת כהמשך לבניין. נקודה נוספת אשר ראוי להביא בחשבון במסגרת פרמטר זה הינה כי הבניין של העורר בנוי אף הוא מחוץ לקווי הבניין, כך שגם לעורר אחריות על המרווח בין הבניינים. לטעמנו, שקלול ואיזון הפרמטרים כאמור לעיל, כמו כן בחינה של התמונה הכוללת, מובילים למסקנה כי מן הראוי לאשר את ההקלה המבוקשת בנושא זה. סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אנו קובעים כדלקמן: אנו מקבלים את הערר לגבי ההקלה בגובה, כך שגובה המבנה יהיה בהתאם לגובה שאושר בהיתר בשנת 2009, וזאת למעט חריגה של עד 30 ס"מ הנובעת משינוי בבנוי; אנו דוחים את מרבית הערר בנוגע לחישובי השטחים, ולמען הסר ספק קובעים כי שטח חדר המדרגות יחושב כשטח עיקרי בהיטל אחד; אנו דוחים את הערר בנוגע להקלה בחזית המערבית וקובעים כי התוספת תבנה על קונטור הבניין הקיים. למען הסר ספק, כל יתר פרטי החלטת הוועדה המקומית נותרים על כנם. היתר בניהבניה