אי תשלום תמורה בהסכם מכר דירה כאשר בינתיים מחירי הדירות עלו פתח דברים 1. אדם התחייב בחוזה למכור את דירתו ומסר את החזקה בה לקונה. התמורה, פרט לחלק קטן ממנה, לא שולמה. מנגד המוכר לא העביר את הדירה על שם הקונה. חלפו כארבע וחצי שנים מבלי שהתמורה שולמה, ובינתיים, מחירי הדירות עלו. עם הסרת המכשול לרישום הזכויות בדירה על שם הקונה - מהם הסעדים שזכאי להם כל אחד מהצדדים. המוכר מבקש לאשר את ביטול החוזה. הקונה מבקש לקיימו. אלו בעיקרם הם הנושאים שיידונו בפסק דיני זה. 2. התובעת ביקשה בכתב התביעה המתוקן הצהרה שהיא בעלת זכויות הבעלות והחזקה בדירה בת שניים וחצי חדרים בבית המשותף בחיפה (להלן- "הדירה"). כן נתבקש בית המשפט להורות על סילוק ידן של הנתבעות מהדירה ולהצהיר כי התובעת זכאית לבוא בנעליהן בהסכם עיבוי-בינוי בין חברה קבלנית לבין הנתבעות ובעלי הדירות בבית המשותף, שנועד לשפץ את הבניין ולהוסיף לדירות ממ"ד. אוסיף כי לפני שכתב התביעה תוקן, עמד לפני בית המשפט כתב התביעה המקורי, אשר כלל סעדים כספיים, ככל הנראה בהנחיית כב' השופטת נתנאל שרון, שטיפלה בתיק בהליך ביניים, תוקן כתב התביעה כך שהסעדים הכספיים הושמטו ממנו על מנת לתובעם בערכאה אחרת, שלה הסמכות לדון בהם. רקע עובדתי 3. התובעת היתה בעלת זכויות החכירה בדירה. זכויות אלו לא היו רשומות על שמה בלשכת רישום המקרקעין בהיותן בבעלות הוריה המנוחים, אולם הן כן נרשמו על שמה זמן קצר לאחר החתימה על חוזה המכר, נשוא פסק דין זה (להלן "החוזה"), ברישומיו של מינהל מקרקעי ישראל (להלן - "המינהל"). 4. ביום 11/2/07 התקשרה התובעת עם הנתבעת 1 (להלן- "הנתבעת" ואו "לימור") בחוזה למכירת זכויותיה בדירה לנתבעת תמורת 63,000$ ארה"ב. במעמד החתימה, ובהתאם לכתוב בחוזה, שולמו 26,624 ₪ לעו"ד הלר, שייצג את התובעת בהליכי המכירה של הדירה (להלן- "עו"ד הלר"). הסכום הזה, שהיה שווה ערך בשקלים ל-6,300$ - עשירית של המחיר החוזי המלא - הופקד בנאמנות אצל עו"ד הלר עד אשר יירשמו הזכויות בדירה על שמה של התובעת אצל רשם המקרקעין או תירשם הערת אזהרה לזכותה. עוד נקבע בחוזה, שרישום הזכויות של התובעת בלשכת רישום המקרקעין ייעשה תוך 60 ימים ממועד החתימה, וכי אם לא יירשמו תוך תקופה זו, יהיה זה תנאי מתלה לביטול ההסכם. כן נרשם בחוזה (סעיף 3.1) שעל המוכרת לרשום תוך שלושה חודשים, את הזכויות על שם הנתבעת וכי עד ליום 10/5/07 תשלם הנתבעת לתובעת את יתרת התמורה. 5. לאחר חתימת החוזה, התברר שמרשם המקרקעין לא עודכן זה חמישה עשורים, ושש עסקאות של העברת הזכויות בדירה, קודמות לעסקה אליה מתייחסת תביעה זו, לא נרשמו. זאת על אף שהן כן נרשמו ברישומי המינהל. 6. עקב הקשיים שהתעוררו ברישום המכר בלשכת רישום המקרקעין, הגיעו התובעת והנתבעת ביום 3/7/07 (כחמישה חודשים לאחר חתימת החוזה) להסכם נוסף, אותו כינו "הסכם השכרת דירה" (להלן - "הסכם ההשכרה") לפיו, כיוון ש"העברת הדירה לבעלותה של פתאי לימור וורד מתעכב למרות שנחתם חוזה ב-11/02/07 בחיפה.." וזאת עקב "עיכוב בירוקרטי של המוסדות הממשלתיים", הנתבעות ימצאו בינתיים שוכר לדירה, ישכירו אותה, ודמי השכירות יחולקו שווה בשווה בין התובעת לבינן. עוד סוכם, כי הסכם ההשכרה יבוא לסיומו עם השלמתה של עסקת המכר והעברת הבעלות לנתבעת. הנתבעות קיבלו את החזקה בדירה, השכירו אותה ונהגו בה מנהג מחזיקות, ומאוחר יותר, כאשר חתמו על הסכם עיבוי-פינוי עם חברה קבלנית, אף כמנהג בעלים. הנתבעות לא העבירו לתובעת עד היום את חלקה בדמי השכירות, על אף שכאמור, השכירו אותה ונהנו מפירות ההשכרה. 7. הנתבעת פנתה, באמצעות בא-כוחה, עו"ד בן נון, לעו"ד הלר על מנת לסיים את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמה, אולם הוא לא ביצע את דרישתה זו. אף התובעת, כך לטענתה, חזרה ופנתה אל עו"ד הלר בדרישה לסיים את רישום הזכויות ואף לדאוג לכך שהיא תקבל את דמי השכירות על פי הסכם השכירות, אולם הוא משך אותה ב"לך ושוב", והתוצאה היתה שלא נעשה דבר: מחד גיסא הזכויות לא הועברו על שם הנתבעת, ומאידך גיסא התובעת לא קיבלה ולו אגורה שחוקה הן מהפקדון המופקד אצל עו"ד הלר, הן מדמי השכירות והן מיתרת התמורה על פי ההסכם - כאשר השנים רצות חולפות להן, ומחירי הדירות מאמירים. 8. יצוין כי בדיעבד הסתבר שעו"ד הלר, במועד לא ידוע לאחר ההסכם, הוצא מלשכת עורכי הדין, ופעילותו כעורך דין נאסרה. 9. לימים נודע לתובעת כי בא כוחה של הנתבעת, עו"ד בן נון, השתמש ביפוי הכח הבלתי חוזר עליו חתמה במעמד החתימה על החוזה ושהופקד בידיו הנאמנות של עו"ד הלר, ורשם ב-8/2/2010 את זכויות החכירה בספרי המינהל על שמה של הנתבעת. כל זאת מבלי שהנתבעת שילמה את יתרת התמורה, כולה או חלקה,או הפקידה אותה בקרן נושאת פירות שתשמש את התובעת עד שהדירה תירשם על שם הנתבעת גם בלשכת רישום המקרקעין. 10. בינתיים, כשהנתבעת ממשיכה להחזיק בדירה (ומודגש שוב, מבלי לשלם את יתרתה ומבלי לשלם את דמי השכירות בהם התחייבה בהסכם ההשכרה) חתמה הנתבעת ביום 20/12/10 על הסכם בינה לבין חברת בניה לעיבוי ובינוי הבית המשותף בו בנויה הדירה וכאמור, אף להוסיף לה ממ"ד. 11. בחודש נובמבר 2011, הפקידה הנתבעת אצל עו"ד בן-נון 239,615 ₪, סכום השווה בשקלים ליתרת התמורה - 56,700$ - בערכה הנומינאלי לאחר תירגומה לשקלים. לעמדת התובעת התשלום נעשה לא בשל דאגתה של הנתבעת לאינטרס של התובעת, אלא על מנת לסלול את הדרך להשלמת ההתקשרות עם חברת הבניה, שהיתה אמורה להעלות את ערך הדירה באופן משמעותי. 12. מיד לאחר מכן, ולטענת התובעת בהמשך למטרתה של הנתבעת שתוארה לעיל, פנתה הנתבעת לבית המשפט המחוזי בחיפה בה"פ 20093-12-11, וביקשה צו שיורה על רישום זכויותיה בדירה בלשכת רישום המקרקעין (להלן- "ההמרצה"). הדיון בהמרצה שהתקיים ביום 29/2/12 לפני השופטת למלשטרייך-לטר, הסתיים בפסק דין שנתן תוקף להסכמת הצדדים, לפיו התובעת תירשם כבעלת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין וזאת לאחר שהבעלים הקודמים אותרו על ידי הנתבעת; המחלוקות בין התובעת לנתבעת באשר לתוקפו של חוזה המכר יישארו לדיון ולהכרעה בתיק שלפניי; כך שאם התובענה של התובעת לפניי תידחה, תהיה הנתבעת זכאית להירשם כרוכשת הדירה מהתובעת. בהמרצה נתבעו, בין היתר, גם החברה שעמדה לבצע את פרויקט הבניה בבית המשותף. על מנת שניתן יהיה להמשיך בפרויקט, מונו באי כח הדיירים בבית המשותף, בא כחה של החברה המבצעת את הפרויקט ובא כחה של התובעת, כדי שייצגו את האינטרס של בעלי הדירה, והפרויקט לא יעוכב. על פי פסק הדין בהמרצה, נרשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמה של התובעת ביום 11/11/2012. 13. במקביל, התנהלה התביעה דנן לפניי. ניתנו פסקי דין, בהסכמת המעורבים, שהורו על מחיקת התביעה נגד המינהל וחברת הבנייה בכפוף לכך שהתובעת שמרה על זכויותיה, ככל שישנן, לתבוע את המינהל (התובעת טענה כי המינהל העביר את רישום הזכויות על שמה של הנתבעת שלא כדין). כמו כן, התובעת והנתבעות הגיעו להסדר דיוני, אשר קיבל תוקף של החלטה, לפיו פסק הדין יינתן על פי החומר שבתיקי בית המשפט וסיכומי הצדדים, שיוגשו בכתב, כאשר כל צד יוכל לצרף לסיכומים כל מסמך שכלול בגילוי המסמכים מטעם הצדדים. טענות התובעת 14. התובעת טענה כי הנתבעות תפסו חזקה בדירה מבלי שהחוזה התיר להן לפעול כך. הן הפרו את הסכם ההשכרה הפרה יסודית משלא העבירו מחצית מדמי השכירות שקיבלו לאורך השנים לתובעת. מכאן, שהסכם זה לא יכול היה להתיר להן להחזיק בדירה. הסכם המכר איפשר להן לקבל חזקה רק עם תשלום יתרת התמורה לידי התובעת. גם ההפקדה המאוחרת, בחודש נובמבר 2011, בידי עו"ד בן נון, של יתרת התמורה החוזית ההיסטורית, לא העניקה להן זכות בדירה, שכן תשלום התמורה על פי החוזה היה צריך להיעשות אך ורק בהפקדתה בידי התובעת או בידי בא כוחה. 15. בא-כוחן של הנתבעות עשה שימוש ביפוי הכוח הבלתי חוזר, עליו חתמה התובעת ושעל פי החוזה היה צריך להישאר בידי עו"ד הלר. מעשה זה מהווה הפרת החוזה והפרת החובה לנהוג בתום לב; על פי החוזה, רק עו"ד הלר היה רשאי לעשות שימוש ביפוי הכח הבלתי חוזר עם הפקדת מלוא התמורה. זו לא שולמה לידי התובעת; גם אם נראה בהפקדת התשלום בידי עו"ד בן נון כתשלום התמורה, הרי שההפקדות בוצעו בתאריכים 22/11/11 ו- 24/11/11, למעלה משנה לאחר שהרישום של הזכויות במינהל הועבר על שם הנתבעת. יש בכך, לגירסת התובעת, הפרה יסודית של החוזה. 16. התובעת טענה, כי היא ביטלה את החוזה בכתב התשובה שהגישה בהמרצת הפתיחה שנדונה לפני השופטת למלשטריך-לטר. כן טענה התובעת, שלאורך השנים היא דרשה מעו"ד הלר לפעול על פי החוזה ומאוחר יותר לבטלו, אולם עו"ד הלר לא ביצע כל פעולה, וכאמור משך אותה ב"לך ושוב". 17. עוד טענה התובעת כי במועד ההתקשרות בהסכם עיבוי-בינוי, בחודש 12/2010, לא היתה לנתבעת זכות להתקשר עם חברת הבניה, משום שהיא לא היתה בעלת הזכויות בדירה. היה זה אף לפני שהנתבעת העבירה את מלוא התמורה לידי בא-כוחה. יש ללמוד מהתקשרותה זו עם חברת הבנייה, כי הנתבעת התנערה מהחוזה. גם הפקדת התמורה בידי עו"ד בן נון 4.5 שנים לאחר החתימה על ההסכם ושבועיים לפני הגשת ההמרצה, נועדה לא בשל מחויבות להסכם המכר, כי אם על מנת לקדם את הסכם העיבוי-בינוי. 18. כן טענה התובעת, שאכיפת החוזה היום, תהווה אכיפת הסכם, שהצדדים לא נתכוונו אליו; בחמש השנים האחרונות, ערך הנדל"ן הכפיל עצמו ואף יותר. התמורה נקבעה לסך של 266,238 ₪. כיום הדירה שווה הרבה יותר. וזאת מבלי להתייחס להסכם העיבוי בינוי, שיש בו, לטענת התובעת, כדי להגדיל את ערך הדירה עד למיליון ₪, אם לא יותר. על פי ההלכה, בתי המשפט לא יאכפו הסכמים בנסיבות שיש בהן אי צדק ואו התעשרות על חשבון הצד השני, וזאת אף מכוח סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971 (להלן "חוק החוזים (תרופות)"). טענות הנתבעות 19. הנתבעות טענו כי חוזה המכר וכן הסכם ההשכרה תקפים ושיש לאכוף אותו. אמנם הן לא שילמו לתובעת את חלקה על פי חוזה ההשכרה, אולם לא נכתב בו מתי ישולם חלקה בדמי השכירות, מה גם שהתובעת לא פנתה ולא דרשה מהן אותם עד להגשת כתב התביעה כאן. אפילו הפרו הן את תנאי החוזה בכך שלא העבירו את חלקה של התובעת בדמי השכירות, אין זו הפרה יסודית ואף לא הוגשה הודעת ביטול ולא ניתן זמן סביר לנתבעות לתקן את ההפרה. אם בכל זאת ייקבע שמדובר בהפרה יסודית, הרי שהיה על התובעת להתרות בנתבעת בטרם שתקום לה זכות לביטול, אשר כפופה גם היא לחובת תום הלב הכללית. מכל מקום, אין כפירה של הנתבעות בזכותה של התובעת לקבל את דמי השכירות, על אף שנטען כי ההוצאות שהן הוציאו לתחזוקה שוטפת של הדירה, תיקון ליקויים בה וכן הליכים שננקטו לצורך רישום הזכויות בדירה במקום התובעת, עולות על דמי השכירות המגיעים לתובעת. 20. החזקה בדירה הועברה לנתבעות בהסכם ההשכרה כיוון שהתובעת רצתה להמשיך ולקיים את החוזה, על אף שלא יכלה לעמוד בהתחייבותה לרשום את הזכויות על שמה. 21. התובעת דרשה לבטל את החוזה כיוון שהסתבר לה כי שווי הדירה צפוי להאמיר. לפני שנודע לה על הסכם העיבוי-בינוי, לא מצאה התובעת פסול במעשי הנתבעת ולא פנתה אליה בטענה כזו. לפיכך, התובעת פועלת בחוסר תום לב, או לחילופין בשל טעות בכדאיות העסקה, שאינה עילה לביטול חוזה לפי סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן - "חוק החוזים (חלק כללי"). 22. החיובים של הצדדים בחוזה, הם חיובים שלובים, משנקבע בחוזה כי תשלום התמורה יידחה עד שניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת הנתבעת, הרי שהאחרונה היתה זכאית לעכב תחת ידה את יתרת התמורה. סיכום הפן העובדתי 23. אבוא עתה, לפני יישום הדין לעובדות המקרה, להדגיש ולרכז אותן, על מנת להקל על הדיון המשפטי: התובעת התקשרה עם הנתבעות בחוזה ב-11/2/07, לפיו התחייבה לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם הנתבעת תוך חודשיים מיום החתימה. רוב הסכום, 90% ממנו, היה אמור להיות משולם לידי התובעת תוך שלושה חודשים. הנתבעות שילמו רק כ-10% מתוך התמורה, שהועבר כפיקדון לידיו של עו"ד הלר. על אף דרישות התובעת, לא פעל עו"ד הלר לרישום זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין. מנגד, זכויותיה של התובעת היו רשומות במינהל. כחמישה חודשים לאחר החוזה, נחתם חוזה ההשכרה. הנתבעות לא העבירו לתובעת את חלקה בדמי השכירות עד היום. ביום 8/2/10 העבירה הנתבעת את הזכויות בדירה במינהל על שמה, מבלי לשלם את יתרת התמורה לתובעת, ומבלי ליידע אותה על פעולה זו ובוודאי מבלי לקבל את הסכמתה. בנובמבר 2011, לאחר תום כשנה וחצי מאז העברת הזכויות במינהל על שמה, הפקידה הנתבעת את יתרת התמורה, הנומינאלית, בידיו של עו"ד בן נון (הסכום שצוין בחוזה ושהיה שווה ל-63,000$ במועד החוזה בהפחתה של 6,300$ שהיו שווים בעת חתימת ההסכם 26,523.8 ₪ לפי שער של 4.226 ₪ הרשום בהסכם, והיתרה 239,615 ₪ הופקדה, כאמור, בידיו של עו"ד בן נון). התוצאה היא שהנתבעות מחזיקות בדירה מאז 3/7/07, נוהגות בה מנהג בעלים, והתובעת לא קיבלה ולו אגורה שחוקה אחת עבור דירתה, למעט עשירית מערכה, שהופקדה בידי עו"ד הלר. דיון והכרעה האם הנתבעת 2, ורד פטאי, היא בת-פלוגתא במחלוקות נשוא תיק זה 24. התובעת תבעה את שתי הנתבעות כחייבות כלפיה על פי החוזה והסכם ההשכרה. בכתב התביעה התייחסה התובעת באריכות לכך שמי שבפועל חתמה עמה את החוזה היתה ורד ולא לימור, ששמה מתנוסס על החוזה. גם הפקדת התמורה בידי עו"ד בן נון, בשנת 2011, נעשתה כשמרבית התמורה שולמה על ידי ורד (ועל ידי בני משפחה נוספים). לכן, כך טענה התובעת, בינה לבין לימור לא השתכלל חוזה המכר. נראה שבסיכומים נזנחה טענה זו, אולם מצאתי לנכון לקבוע אם בנוסף ללימור, גם ורד אחראית לחיובים על פי החוזה, שכן התובעת תבעה את שתיהן. 25. הנתבעות כתבו בסיכומיהן, כי הטענה שלימור איננה צד להתחייבות אלא ורד, אינה נכונה: ביום החתימה על החוזה ורד היתה בחו"ל, כך שברור הוא כי לימור היא שחתמה על החוזה. זאת ועוד - התובעת ידעה על יחסי השליחות בין הנתבעות (שהן אחיות), שלא כפרו ביחסים אלו. טענותיהן של הנתבעות בעניין זה מקובלות עלי. לא נסתר כי מי שחתמה על החוזה היא לימור, ועל כל פנים, גם אם ורד חתמה בשמה, הרי היחסים ביניהם היו של שליחות, כאשר לימור היא השולחת וורד היא השלוח. התובעת ידעה שהשתיים אחיות ופועלות בשיתוף פעולה, וכי מי שחתומה על ההסכם היא הנתבעת. בנסיבות דעתי היא שיש לחייב רק את לימור כמי שהצדדים התכוונו כי תהיה הרוכשת של הדירה. את ורד יש לראות, כאמור, כמי שפעלה בשמה לאורך השנים או בשיתוף עמה לצורך רכישת הדירה. לפיכך, יש לראות את לימור בלבד כאחראית לחיובים כאן. שונה מסקנתי לגבי מי שחייב בתשלום חלקה של התובעת בשכר הדירה; הסכם השכירות נעשה מפורשות גם עם ורד. נכתב בו, בין היתר, כי "פתאי תמצא שוכר בינתיים לדירה והשכר החודשי שיקבלו יתחלק חצי חצי בין זלצר עופרה לפתאי לימור וורד". בנסיבות אלו אני קובעת כי לימור וורד אחראיות ביחד ולחוד לתשלום חלקה של התובעת בדמי השכירות. הפרת התחייבותה של התובעת לרישום הזכויות על שם הנתבעות 26. התובעת הפרה את התחייבותה להעביר את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמה של הנתבעת תוך חודשיים מיום חתימת החוזה. אולם הנתבעת לא השתמשה בזכותה זו לפי סעיף 1.14 לחוזה, אשר התנה את רישום הזכויות על שמה תוך 60 ימים, ואף ראה בתנאי זה "תנאי מתלה" שאיפשר לנתבעת לבטל את החוזה. הנתבעת בחרה להמשיך בחוזה על אף הפרה זו. אני אף סבורה כי לאורך השנים היה מצב זה, בו הנתבעת מחזיקה בדירה ונהנית משכר הדירה ואיננה מסתכנת, לדעתה, בשינוי המחיר עקב עליית מחירי הדירות, נוח מאד לנתבעת. 27. באשר להתנהלותה של התובעת, אני סבורה כי היה כאן שילוב של מספר גורמים: תמימותה של התובעת, שככל הנראה לא ידעה ולא יכלה לפעול על פי זכויותיה אלא ציפתה כי עו"ד הלר ידאג להן. דוגמא לכך היא חתימתה על הסכם השכירות, ללא ייעוץ משפטי, על פיו מסרה את החזקה בדירתה מבלי שקיבלה את התמורה ולמרות שהחוזה לא חייב אותה לפעול כך. לטענת התובעת היא נמנעה מלפעול נגד עו"ד הלר, כיוון שייצג את משפחתה לאורך עשרות שנים, והיו יחסי אמון בין משפחתה לבינו. מנגד, יש להדגיש, כי התובעת אחראית כלפי הנתבעת לכל מחדליו של עו"ד הלר. הפרות הנתבעת את חוזה המכר התשלום עבור התמורה 28. אני סבורה כי הנתבעת הפרה את החוזה הפרות יסודיות, וכי התנהלותה היתה אף קיום חיובים חוזיים בהעדר תום לב. להלן הנמקתי: סעיף 1.9 לחוזה כרך את מסירת החזקה לנתבעת בתשלום יתרת התמורה ובכפוף למילוי חובות של התובעת שמפורטים בסעיף (מסירת "מסמכי ההעברה"). ההסכם אף צפה מצב שבו לא ניתן יהיה למסור את "מסמכי ההעברה" ואז יהיה על הנתבעת לשלם לתובעת את יתרת התמורה עם העברת החזקה כאשר בכפוף למסירת יפוי הכח, היה עליה להשאיר בידי בא כח התובעת סכום של 10,000$ על מנת להבטיח את ביצוע הרישום. להלן, ציטוטו של סעיף 1.9: "1.9. המוכר בחתימתו על חוזה זה, ובכפוף לפירעון ההמחאות שקיבל מהקונה, מאשר כי קיבל מהקונה על חשבון "התמורה לדירה" בעת חתימת חוזה זה, כנגד חתימת המוכר על יפוי כוח בלתי חוזר ועל בקשה לרישום הערת אזהרה, סך של 6,300 שישולמו לפקודת עוד הלר יעקב בנאמנות. עו"ד הלר ישחרר את הסכום הנ"ל למוכר אך ורק כנגד רישום זכות הבעלות או החכירה המהוונת על שם המוכר וכנגד רישום הערת אזהרה לקונה בהתקיים התנאי המתלה שבסעיף 1.14 להלן. 1.9.2 עד ליום 10/05/07 ישולם בשיק בנקאי ו/או בהעברה בנקאית ו/או במזומן סך של 56,700 כנגד מסירת החזקה "בדירה", וכנגד המצאה לקונה או לבא כוחו, יפוי כוח בלתי חוזר, אישורי מס שבח ומס מכירה, אישור עירייה על העדר חובות ארנונה בתוקף עד לסוף החודש הזוגי האחרון שלפני "יום המסירה" ואישור היטל השבחה על העדר חובות היטל השבחה מופנים לרשם המקרקעין (בכפוף לאמור בסעיף 7.6 להלן) ושטרי העברת זכות חתומים ומאומתים כדין (להלן "מסמכי ההעברה"). 1.9.3 היה ועד ל"יום המסירה" לא יהיו בידי הקונה או בא כוחו כל "מסמכי ההעברה" הנ"ל, הרי מסירת החזקה "בדירה" תתבצע בכל מקרה, אך מתוך התשלום הנזכר בסעיף 1.9.2 לעיל, סך של 10,000$ בשקלים יופקדו בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר, שיהיה רשאי לשחררם למוכר עם המצאת כל "מסמכי ההעברה" הנ"ל לקונה או לבא כוחו". (ההדגש בקו שלי. ש.ש). באותה גישה, של מסירת החזקה תמורת תשלום התמורה, נקט אף סעיף 4.1 לחוזה, שכותרתו "התחייבות הקונה לתשלום 'התמורה לדירה' במועדי התשלום שבסעיף 9.1 ולקבלת החזקה בדירה", בקובעו כי: "הקונה ישלם למוכר, עבור העברת זכות החזקה בדירה מהמוכר לקונה, וכן עבור העברת "הזכות" משם המוכר לשם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, את "התמורה לדירה" הנזכרת בסעיף 1.8 לעיל, במועדים ובתנאי התשלום בסעיף 1.9 לעיל ו"ביום המסירה", יקבל הקונה את החזקה "בדירה" בכפוף לתשלום ואו הפקדת מלא התמורה לדירה בהתאם ובכפוף להוראות חוזה זה" 29. משמע שעל פי החוזה, עם קבלת החזקה, היתה חובה על הנתבעת לשלם לתובעת את כל התמורה, למעט 10,000$, שאף אותם היה צריך להפקיד בידי עו"ד הלר. ונא דוק, התובעת חתמה לזכות הנתבעת על יפוי כח בלתי חוזר, שבעזרתו יכלה הנתבעת להעביר את הדירה על שמה. מכאן שהעברת התמורה לידי התובעת (למעט הסכום שציינתי לעיל) לא היתה מסכנת את הנתבעת באופן משמעותי, מה גם שהזכויות היו רשומות על שם התובעת במינהל מקרקעי ישראל, וניתן היה להעבירן מיידית לנתבעת. מה עשתה הנתבעת: במשך כארבע וחצי שנים החזיקה בדירה, נהנתה מפירותיה ולא טרחה למצער להפקיד את התמורה בידי נאמן, על מנת שתישא פירות בהתייעצות עם התובעת לאופן ההשקעה, כאשר התקופה היתה תקופה של עליית מחירים בדירות. האם החיוב לתשלום התמורה הוא חיוב שלוב בחיוב להעברת הרישום על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין 30. הנתבעת טענה כי החיובים בחוזה היו שלובים; משמע שהתובעת לא היתה זכאית ליתרת התמורה אלא עם העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמן. המשמעות של חיובים שלובים נדונה, לא אחת, בפסיקה: "חיובים שלובים/מקבילים משמעם, שעל הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד, וכשהדבר לא ניתן, להראות נכונות חד משמעית לקיים את חיובם (כמו הפקדת הסכום שצריך להשתלם על פי החוזה). חיובים שלובים/מקבילים שכיחים עד מאד בחוזי מכר, על פי ברירת המחדל הקבועה בסעיף 23 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 ולפיה 'חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד'" (ראו ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן 11/8/11, פסקה 22 לפסק הדין של השופט עמית, והאזכורים שם, להלן- "פס"ד מונסנגו"). אוסיף כי אי קיומו של חיוב שהוא חיוב שלוב, איננו מבטל את חובתו של הצד האחר לקיים את החיוב שלו על פי ההסכם, אלא שחיובו נדחה (וראו ג' שלו בספרה "דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי" (תשסה-2005) עמ' 457-458). 31. לדעתי תשלום התמורה ומסירת החזקה כן היו חיובים שלובים, מנגד רישום הזכויות לא היה חיוב שלוב עם מסירת התמורה, אלא היה על הנתבעת לשלם את התמורה בהתאם לסעיף 1.9. אמנם בסעיף 15 להסכם נכתב, תחת הכותרת "שונות" כי "חיובי הצדדים על פי הסכם זה הם חיובים שלובים וכרוכים זה בזה", אולם אני סבורה כי סעיף זה הוא כללי, ואילו סעיף 1.9 שצוטט לעיל, הוא סעיף ספציפי, ולפיכך גובר על סעיף 15 שבחוזה (וראו בספרו של א' ברק פרשנות במשפט - פרשנות החוזה כרך רביעי (נבו הוצאה לאור) (2001 - תשס"א) בעמ' 590 ופסק הדין אליו הוא מפנה - ע"א 5532/93 גונזבורג נ' גרינוולד, פ"ד מט(3) 282, 300). האם קיבלה הנתבעת חזקה בדירה עם הסכם ההשכרה 32. לדעתי הנתבעת תפסה חזקה בדירה עם הסכם השכירות. בעצם כך שבמשך כל השנים, החל מיום 3/7/07, היא וורד אחותה לא שילמו ולו גם אגורה אחת לתובעת עבור ההשכרה, על אף שאין מחלוקת כי השכירו את הדירה ונהגו בה מנהג בעלי חזקה, הרי יש לראות בכך תפיסת חזקה על ידן. לעניין זה קבע אף סעיף 13 לחוזה, שנוסחו להלן: "תפיסת חזקה בדירה: הקונה יהיה רשאי לתפוס חזקה בדירה, לאחר שהקונה ישלם ואו יפקיד למוכר את כל התשלומים המגיעים ממנו לפי תנאי חוזה זה, אך המוכר, החל מחתימת הסכם זה, יאפשר לקונה, לבקר בשעות סבירות "בדירה", ולאחר תיאום מוקדם, גם עם בעלי מלאכה לשם ביצוע מדידות וראיית הדירה, מבלי שיבצע בה עבודות שיפוצים". אף הסיפא של הסעיף מראה כי הנתבעת ראתה עצמה כבעלת חזקה לאורך השנים, שאחרת, אם אסור עליה לבצע שיפוצים בדירה כל עוד לא נמסרה לה החזקה בה, מהיכן זכותה להתקשר בהסכם עיבוי-בינוי בדירה?! יצוין אף כי בהסכם העיבוי והבינוי הצהירה הנתבעת בסעיף 2 שבו כי היא המחזיקה הבלעדית של הדירה. אפילו סברה התובעת, בטעות, כי היא איננה זכאית לתמורה עד להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ולכן מסרה את החזקה והסכימה להסתפק במחצית דמי השכירות, הרי, משלא שילמה הנתבעת את דמי השכירות המגיעים לתובעת, היא היתה חייבת בהתאם להסכם, לשלם את התמורה בגין תפיסת החזקה. אוסיף לכאן, כי טענתה של הנתבעת כי לא נקבע מועד לתשלום דמי השכירות, ולכן לא שלמה אותם, היא טענה מקוממת המעידה על חוסר תום לב. ברור הוא כי הכוונה היא לתשלום דמי השכירות עם קבלתם. 33. אוסיף עוד שלדעתי, הסכם השכירות איננו הסכם העומד בפני עצמו, אלא הוא בא לשנות תנאי בחוזה המכר, ולפיכך, יש לראותו כחלק ממנו. לעמדתי, הפרתו היא כהפרת חוזה המכר, המזכה בכל הסעדים שהוא מעניק לתובעת בגין ההפרה. רישום הזכויות במינהל על שם הנתבעת 34. כאמור, הנתבעת, שוב בלא הפקדת התמורה ותשלום דמי השכירות, העבירה את הזכויות במינהל על שמה ביום 8/2/10. לדעתי, בהעברה זו בלא לשלם את יתרת התמורה או להפקידה בהתאם להוראות ההסכם, הפרה הנתבעת את ההסכם. לעניין זה אני חוזרת ומפנה לסעיף 1.9 שחייב תשלום התמורה עם מסירת החזקה. השימוש ביפוי הכוח הבלתי חוזר - האם מהווה הפרת חוזה? 35. סעיף 9 לחוזה - כותרתו יפוי כח בלתי חוזר. רלוונטי לענייננו סעיף 9.1: "יפוי כוח מוכר להבטחת הקונה 9.1 לשם הבטחת זכויות הקונה לפי חוזה זה בכלל, ולהבטחת העברת 'זכויות המוכר בדירה' לשם הקונה בלשכת רישום המקרקעין בפרט, יחתום המוכר, עם חתימת חוזה זה, על יפוי כח בלתי חוזר לפיו הינו ממנה כמיופה כוחו, לביצוע האמור בחוזה זה, את עוה"ד בן-נון יוסף ו/או יעקב הלר, כל אחד מהם לחוד (להלן 'הנאמן'). יפוי הכח של המוכר יופקד אצל ב"כ המוכר עד פרעון ו/או הפקדת התשלום האחרון בגין 'התמורה לדירה'. ב"כ המוכר יעביר יפוי כח בלתי חוזר זה לידי ב"כ הקונה, לאחר גמר התשלומים ו/או הפקדת מלוא 'התמורה לדירה' לפי תנאי חוזה זה". 36. התובעת טענה, כי בא-כוחה של הנתבעת השתמש ביפוי הכוח, עליו חתמה, והעביר את הזכויות שהיו רשומות על שמה במינהל מקרקעי ישראל, על שם הנתבעת. זאת, מבלי שאישרה פעולה זו ומבלי שהופקדה התמורה. ביום 31/8/10, אישר מינהל מקרקעי ישראל (להלן- "המינהל") העברת זכותה של התובעת אל הנתבעת. הנתבעות טענו שיפוי הכוח הבלתי חוזר הועבר לבא-כוחן על ידי עו"ד הלר, ובידיעתו ובהסכמתו, פנה עו"ד בן נון עם יפוי הכח, ורשם את הזכויות בדירה על שם הנתבעת. 37. תנאי לרישום הבעלות בלשכת המקרקעין על שם הנתבעת, היה העברת מלוא התמורה עבור הדירה לידי התובעת או הפקדתה בנאמנות אצל בא-כוחה. אין חולק שבמועד בו בוצעה העברת הזכויות במינהל, לא הופקדה וממילא לא הועברה לידי התובעת מלוא התמורה. על כן, נראה כי הנתבעות הפרו את החוזה בפעולתן זו (אם כי על פי הסעיף בחוזה, יפוי הכוח נועד להעברת בעלות אצל לשכת רישום המקרקעין, ואין שם התייחסות להעברתה במינהל). אינני יכולה לקבוע, בהעדר ראיות, שעו"ד הלר הסכים להעברת הזכויות מבלי שמרשתו תקבל את התמורה. סבורה אני כי נטל השכנוע בעניין זה הוא על הנתבעת, והיא לא עמדה בו. לפיכך, דעתי היא שהנתבעת השתמשה ביפוי הכח בניגוד להוראות החוזה, וכפי שאתייחס בהמשך, בניגוד למידת תום הלב הדרושה בביצוע חיובים חוזיים. הפקדת התמורה הנומינאלית בידי בא-כוחה של הנתבעת 38. התמורה הנומינאלית הופקדה אצל עו"ד בן נון בנובמבר 2011, כשנה וחצי לאחר רישום הזכויות במינהל על שמה של הנתבעת וכארבע וחצי שנים לאחר חתימת החוזה. התובעת טענה כי הפקדה זו אינה ממלאת אחר הוראות החוזה ולא ניתן לראות בה, לכן, "הפקדה", הן משום שהתמורה לא שולמה וכן כיוון שלא הופקדה בידי בא-כוחה. תשובת הנתבעות לעניין זה, היתה כי כל פניות בא כוחן אל עו"ד הלר, לא נענו. לפיכך הן הפקידו את הפקדון אצל בא-כוחן כדי שישלמו לתובעת בהתאם להוראות החוזה. אינני מקבלת את עמדת הנתבעת. הפקדה אצל בא-כוחן איננה ממלאת אחר הוראות החוזה. היה עליהן להתייעץ עם הנתבעת ולהפקיד את התמורה בידי אדם או מוסד נאמן על שתיהן, כאשר אף לתובעת צריכה היתה להיות אמירה באשר לאופן השקעת הכספים. 39. לפני שאדון בתוצאות של הפרות החוזה על ידי הנתבעת, אדון בפן נוסף של התנהלותה, והוא דרישת תום הלב בביצוע חיובים חוזיים בהתאם להוראות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי). התנהלות הנתבעת שלא בתום לב 40. דעתי היא שחוסר תום לבה של הנתבעת בביצוע חיוביה על פי ההסכם, עומד לחובתה: הנתבעת לא שילמה לתובעת את השכירות המגיעה לה תמורת הקדמת המסירה, כאשר סכומים אלו מצטברים לעשרות אלפי שקלים; היא לא טרחה להפקיד את התמורה בסמוך לקבלת החזקה בדירה בקרן נושאת פירות, אשר תשמור על ערכה אפילו לא יהיה בכך כדי להדביק את עליית המחירים בדירות למגורים. כאשר אדם מוכר דירה, הציפיה שלו היא לשמור על ערך כספו, כך שהתוצאה תהיה אפשרות לרכוש נכס דומה במחיר זה ולא להגיע למצב לפיו התמורה שווה חלק קטן משווי הנכס שנמכר; היה על הנתבעת לדאוג שהסכומים שבידיה לא יישחקו אל מול מחירי הדירות; כאשר הפקידה בידי בא כוחה את "התמורה" היה זה בסכום הנומינאלי שהיה בעת חתימת ההסכם. יש לזכור כי על פי החוזה, היה על הנתבעת לשלם את התמורה עם מסירת החזקה וכי הנתבעת קיבלה בטוחות לרשום הדירה על שמה כמו עיכוב הסכום ששולם בעת חתימת ההסכם בידי עו"ד הלר, יפוי כח בלתי חוזר לזכותה, קבלת החזקה, ובשלב מאוחר יותר, במעשה לא מאושר שלה - רישום הזכויות במינהל על שמה. יש אף לזכור שעל פי החוזה החובה לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמה של הנתבעת הוטל על בא כוחה של הנתבעת (וראו סעיף 3.2 להסכם), ואני סבורה שניתן היה לרשום את זכויותיה של הנתבעת, לו פעלה בתום לב, הרבה לפני שהרישום נעשה בפועל. דעתי היא שהמצב שנוצר היה נוח מאד לנתבעת: היא קיבלה את החזקה בדירה תמורת תשלום עשירית מערכה; היא השתמשה בדירה מנהג בעלים כאשר נטלה לעצמה את כל פירות ההשכרה; היא התקשרה בהסכם עיבוי-בינוי על מנת למקסם את ערך הדירה, וככל הנראה בעקבות הסכם הבינוי-עיבוי, הבינה שעליה לרשום אותה על שמה, ואזי הפקידה את הסכום הנומינאלי (ויותר נכון יהיה לומר כי בני משפחתה הפקידו חלק ניכר של הכספים, מה שמעורר חשד שהסכום לא היה כל אותה תקופה בידי הנתבעת). התנהלות זו איננה תמת לב. היה עליה לשלם את התמורה לתובעת או את חלקה הניכר, למצער היה עליה להפקיד את התמורה בקרן נאמנות נושאת פירות עבור התובעת, ואני סבורה שהיה עליה לעשות כך לכל המאוחר משראתה ששלושת החודשים שהוקצבו על מנת לרשום את הדירה על שמה חלפו עברו ומשקיבלה את החזקה בדירה. אני סבורה שאכן לנתבעת לא היתה זכות לעשות כל שינוי מהותי במושכר כל עוד לא שילמו עבורו וקיבלו את הבעלות בו. דעתי היא שהנתבעות פעלו בחוסר תום לב מוחלט כאשר התקשרו בהסכם הבינוי כאשר היתה להם רק זכות להשכרת הדירה וזכות אובליגטורית לרכוש את הדירה על ידי השלמת התמורה. התנהלותן זו היתה מתוך מחשבה כי כאשר יבואו לתת את חלקן בתמורה, היא תהיה מזערית, ואכן כך יצא בפועל. לא מן המותר להביא את דבריו של הנשיא ברק (כתוארו אז) על משמעותה של התנהלות בחוסר תום לב (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 279): "7. עקרון תום-הלב קובע את אופן התנהגותם של אנשים שמציאות החיים הפגישה ביניהם. הוא קובע כי התנהגות זו צריכה להיות ביושר ומתוך הגינות כנדרש על-פי תחושת הצדק של החברה בישראל. מעצם מהותו, עקרון תום-הלב מהווה אמת-מידה "פתוחה" המשקפת את תפיסות היסוד של החברה הישראלית באשר להתנהגות ראויה בין בני-אדם. הקטגוריות של תום-לב לעולם אינן סגורות; לעולם אינן נוקשות ולעולם אינן שוקטות על השמרים. תום-הלב מכניס לשיטתנו יסוד של גמישות המאפשר לשיטה להתאים את עצמה לצורכי החיים המשתנים. הוא מאפשר למשפט לגשר על הפער בין צרכיו של הפרט לצרכיו של הכלל; בין האינדיווידואליזם לקהילתיות. הוא צינור שדרכו שואב המשפט רעיונות חדשים. תום-הלב אינו מניח "מידת חסידות" (ראו ע"א 148/77 רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ [58], בעמ' 635). תום-הלב אינו דורש כי האחד לא יתחשב באינטרס העצמי שלו. בכך שונה עקרון תום-הלב מעקרון הנאמנות (החל על דירקטור, שלוח, אפוטרופוס או עובד ציבור (ראו: בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ [59] וכן א' ברק שיקול דעת שיפוטי [75], בעמ' 473)). עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו. עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם - לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם - אדם (ראו פרשת שירותי תחבורה [26], בעמ' 834). מידת ההגינות מושפעת ממכלול נרחב של שיקולים. בין אלה מצויים, ראשית, שיקולים הקשורים לאופי האינטרס העצמי ("אופי המשאב" במינוחו של ד"ר דגן (ראו דגן, במאמרו הנ"ל [87], בעמ' 58). סוג שני של שיקולים סובב סביב מהות היחס עם הזולת וסביב מידת ציפיותיו והסתמכותו ("ההקשר החברתי", במינוחו של דגן, במאמרו הנ"ל [87], בעמ' 60). בעניין זה יש להתחשב בשאלה אם מתן פיצוי עשוי להוות תרופה מספיקה בגין הפגיעה בקניין. סוג שלישי של שיקולים נוגע למידת הפגיעה באינטרס העצמי. היקפה של ההגינות הנדרשת הוא פרי איזון בין שיקולים אלה ואחרים. על השופט לעמת השיקולים השונים אלה עם אלה. עליו לקבוע, ידו של מי על העליונה". 41. הנתבעת כאן פעלה לא כמנהג אדם הגון, ובנסיבות אלו, יש לראותה כמי שפעלה בהעדר תום לב כשהיא מתעלמת לגמרי, באופן לא הוגן, מאינטרס לגיטימי של התובעת, לשמור על ערך התמורה עבור דירתה, כך שלא יצא כי היא נמכרה ב"נזיד עדשים". הסעדים להם זכאים הצדדים ביטול החוזה על פי הוראותיו 42. קבעתי, שהנתבעת הפרה את החוזה בכך שלא שלמה את התמורה על פי סעיף 1.9 להסכם; בכך שלא העבירה לתובעת את חלקה בדמי השכירות ולחילופין, על מנת שהחזקתה בדירה תהיה לפי תנאי ההסכם, לא שלמה לה את התמורה; בכך שרשמה על שמה את הזכויות במינהל מבלי לשלם את התמורה או להפקידה בהתאם לתנאי ההסכם; ובכך שעד היום לא שילמה לתובעת, בנוסף לחלקה בדמי השכירות את התמורה או בכך שלא הפקידה אותה על פי הוראת התובעת למי שנאמן על התובעת. בהתנהלותה זו, הפרה הנתבעת אף את החובה של מילוי חיוביה על פי חוזה שלא בתום לב. 43. סעיף 11.3 לחוזה מאפשר ביטולו אם היתה הפרה יסודית. סעיף 11.4 קבע תנאים לביטול ההסכם: "מוסכם בין הצדדים, כי אף אחד מהצדדים לא יהיה רשאי לבטל את החוזה בגין הפרתו היסודית ע"י הצד שכנגד, אלא אם נתן לצד המפר התראה בכתב על ההפרה היסודית ועל כוונתו לבטל את החוזה, וההפרה היסודית לא תוקנה בתוך 7 ימים מיום שנשלחה ההתראה האמורה". 44. סעיף 11.4 לחוזה קבע כי אי תשלום תמורת הדירה במועדה תהווה הפרה יסודית של החוזה, ואף ללא סעיף זה, היה עלינו לקבוע כי אי תשלום התמורה לאורך שנים על אף תפיסת החזקה, בתנאים של שוק שיש בו עליית מחירים של דירות, היא הפרה יסודית המזכה בביטול החוזה (וראו על יכולתו של בית המשפט לקבוע שהפרה היא יסודית גם אם לא נכתב כך בחוזה, וזאת באמצעות מבחן האדם הסביר המופיע ברישא סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות), בספרה של ג' שלו דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 584 (התשס"ט-2009). 45. על פי סעיף 11.5 להסכם נקבע על דרך ביטול החוזה: "11.5. מוסכם בין הצדדים כי אף צד לא יהיה רשאי לבטל את החוזה בגין הפרתו היסודית ע"י הצד שכנגד, אלא אם נתן לצד המפר התראה בכתב על ההפרה היסודית ועל כוונתו לבטל את החוזה, וההפרה היסודית לא תוקנה בתוך 7 ימים מיום שנשלחה ההתראה האמורה". 46. מבין ההפרות שמניתי אני רואה את העדר התשלום של התמורה ואת המשך החזקה, למצער מאז שהנתבעת קיבלה בה את החזקה ולא שלמה את דמי השכירות, כהפרה יסודית. כמו כן רואה אני כהפרה יסודית את העדר ההפקדה של התמורה בידי נאמן מטעם התובעת בסמוך לאחר הפסקת תשלום דמי השכירות. עוד רואה אני כהפרה יסודית את רישום הזכויות במינהל על שם הנתבעת ללא תשלום התמורה או הפקדתה כנ"ל. מועד ביטול החוזה על ידי התובעת 47. התובעת שקטה על שמריה לאורך השנים ולא ביקשה לבטל את ההסכם. אוסיף לעניין כי פניותיה של התובעת, שלטענתה היו אל עו"ד הלר, אינן יכולת להחשב כדרישה מצידה לקיים את החוזה על תנאיו. ככל שעו"ד הלר התרשל כלפיה, הרי יש לה, לכאורה, עילות תביעה נגדו, אולם מחדלו לפעול כלפי הנתבעת, כמוהו כמחדלה של התובעת בהיותו שלוחה. 48. ההלכה היא שאיחור בהודעת הביטול, איננה מאפסת את הזכות לביטול, אלא מחייבת מתן שהות על מנת לתקן את ההפרה (רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779, 786 ואילך). 49. התובעת טענה כי היא הודיעה על כוונתה לבטל את ההסכם בתשובתה להמרצת הפתיחה בתיק בה"פ 20093-12-11. בחנתי את כתב התשובה ואכן מצאתי בו הודעה על ביטול ההסכם בכך שהתובעת הכחישה את זכויות הנתבעות בדירה וטענה להפרת הסכם. לעתים נראה בהגשת תובענה המבקשת את ביטול ההתקשרות כהודעת ביטול (וראו ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן, 11/8/11, פסקה 18). 50. אציין כי גם הפרת החובה של תום הלב בביצוע חיובים חוזיים, מאפשרת לניזוק לבטל את החוזה, ועומדת לנפגע קשת הסעדים רחבה. ראו לעניין זה עמ' 113 בספרו של ד"ר י' וינבוים בדרך מקובלת ובתום לב (הוצאת סדן תש"ס-2000): "לגבי הסעדים שניתן להעניק בגין הפרת החובה שבסעיף 39 לחוק, נראה כי אין מחלוקת לגבי ההלכה שלפיה אין כל הגבלה על סוגי הסעד שניתן להעניק במקרה כאמור. הדבר נובע, בראש ובראשונה, מכך שהפרת חובת תום הלב שבסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) מהווה הפרת חוזה לכל דבר ועניין. לפיכך ברור כי לזכות הנפגע עומדים כל הסעדים לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. אלא שנראה כי מגוון הסעדים וקשת התוצאות הנובעות מהפרת החיוב שבסעיף 39 רחב יותר אף מהסעדים הספציפיים המנויים בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), והוראת הסעיף 'מעניקה סעדים חדשים הדרושים להגשמתה...'". 51. על אף שההסכם הופר על ידי הנתבעת ועל אף העדר תום לבה בביצוע חיוביה החוזיים, יש לדעתי בנסיבות, כאשר היה איחור כה גדול בשימוש בזכות הביטול ובדרישה לקיים את החיובים על פי החוזה, כדי לאפשר לה למלא את חיוביה על פי ההסכם תוך זמן קצוב ולאכוף את ההסכם בתנאים שייקבעו. אני סבורה כך בהתחשב בשתיקתה של התובעת לאורך השנים על אף ההפרות שבוצעו ושהיא עצמה לא עשתה צעדים כלשהם על מנת למלא חיובה לרשום את הדירה על שם הנתבעת. אכיפת ההסכם בתנאים 52. כעולה מסקירתי עד הנה, שני הצדדים להסכם הפרו אותו. אני סבורה כי הפרתה של התובעת היתה קלה יותר מזו של הנתבעת והיא תוקנה, שכן המחסום להעברת הדירה על שמה של הנתבעת הוסר ביום מתן פסק הדין על ידי השופטת למלשטרייך-לטר בתאריך 29/2/12. לו היתה הנתבעת מפקידה את התמורה במועדים שנקבעו בהסכם, היתה ודאי ממהרת ודואגת לרשום את הזכויות על שמה בסמוך לאחר הפקדת התמורה וקבלת החזקה. המצב שנוצר, כשהיא מחזיקה ב-90% של התמורה ונהנית ממלוא דמי ההשכרה, היה מצב נוח מאד עבור הנתבעת. בנסיבות אלו, אני סבורה שהאיזון הנכון והצודק יהיה כאמור באכיפת ההסכם, אולם בתנאים שיביאו לתשלום תמורה הוגנת יותר לתובעת. 53. סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות) קובע: "בית המשפט רשאי להתנות את אכיפת החוזה בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם או בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות העניין". המלומדת שלו בספרה התייחסה לנושא האכיפה בתנאים: "ניתן להקשות: מדוע על בית המשפט להכביד על הנפגע, הצד התמים, ולהתנות את זכאותו לתרופה - המגיעה לו כחוק - בעמידה בתנאים כלשהם? האין די בעצם העובדה שהחוזה הופר כדי לזכות את הנפגע באכיפת חיוביו של המפר? התשובה לכך היא כי ייתכנו מצבים שבהם הנפגע התובע אכיפה הפר אף הוא את החוזה, או שקיים חשש כי יפר אותו בעתיד (ההדגשה במקור, ש.ש.). במקרים כאלה רשאי בית המשפט להתנות את האכיפה בתנאים על מנת להבטיח איזון בתמריצים של שני הצדדים לקיים את החוזה... ... האינטרס החברתי ביישוב שלם וצודק של סכסוכים משפטיים עשוי להצדיק - אם כי במקרים נדירים יותר - התניה של צו אכיפה בתנאים גם כאשר הנפגע לא הפר את החוזה וכאשר לא דבק רבב בהתנהגותו... אכן, סעיף 4 לחוק אינו דורש הפרה מצד הנפגע כתנאי לקביעת תנאים באכיפה. סמכות ההתניה היא רחבה ונתונה היא לבית המשפט בין אם הפר הנפגע את החוזה ובין אם לאו. שלו בספרה התייחסה גם לתנאים שאותם בית המשפט יכול להציב כדי להתנות את האכיפה: "התנאים שבהם מוסמך בית המשפט, על פי סעיף 4, להתנות את מתן צו האכיפה, הם מגוונים. תנאים אלה כוללים, בראש ובראשונה, את ביצוע חיוביו של הנפגע, קרי: חיובים ראשוניים שהוגדרו בחוזה, במפורש או במשתמע. שנית, ניתן לקבוע תנאים שאין להם זכר בהסכמת הצדדים, אך הם נדרשים במועד פסק הדין כדי להבטיח את קיומם של החיובים החוזיים עצמם. לדוגמה: הפקדת ערובה בידי נאמן או בידי קופת בית המשפט או הפקדת ייפוי כוח בלתי חוזר בידי בא כוח הצד שכנגד". פיצויים מוסכמים 54. סעיף 11.3 לחוזה קובע: "צד המקיים את החוזה יהא זכאי לקבל מהצד המפר את הפיצויים המוסכמים הנזכרים להלן ללא צורך בהוכחת נזק כלשהו, רק במקרים הבאים: 11.3.1 איחור בתשלום של עד 14 ימים, יזכה את המוכר בפיצוי מוסכם ומוערך מראש של 30$ לכל יום איחור, או בריבית בנקאית מירבית על חריגה מחשבון (בבנק לאומי) על הסכום שבפיגור, הגבוה מבין שניהם, וזאת החל מהיום השמיני להפרה ועד ליום ה- 14 להפרה (כולל)". סעיף 11.4 לחוזה, שהתייחסתי אליו לעיל בהקשר של קביעת הצדדים אילו מסעיפי החוזה תהווה הפרה יסודית, קובע מעבר לכך גם פיצויים מוסכמים, כדלקמן: "סעיפים 1,3,4,5,6,7 על סעיפי המשנה שבהם המוזכרים בחוזה זה יחשבו כסעיפים יסודיים שהפרת איזה מהסעיפים הנ"ל או מסעיפי המשנה שבהם במשך תקופה העולה על 14 ימים (החל מהיום ה- 15) תיחשב כהפרה יסודית של חוזה זה, ואזי הצד המפר יהיה חייב לשלם לצד המקיים 10% מ'התמורה לדירה' ללא צורך בהוכחת נזק, כפיצויים מוסכמים ומוערכים מראש, וזאת בנוסף לפיצויים הנזכרים בסעיף 11.3 לעיל...". 55. קבעתי לעיל, כי הנתבעת הפרה את חובתה על פי סעיף 1.9 לחוזה, לשלם את התמורה לדירה במעמד מסירת החזקה. על כן, תחויב הנתבעת בפיצוי המוסכם כמצוטט - הן 30$ לכל יום הפרה מהיום השמיני ועד היום ה- 14 להפרה, והן פיצוי בשיעור של 10% מהתמורה בשל ההפרה היסודית העולה על 14 יום. דמי השכירות שנגבו על ידי הנתבעת 56. אין מחלוקת כי הנתבעת לא שילמה לתובעת עבור מחצית השכירות בכל התקופה מאז קיבלה את החזקה לידיה. על פי הסכם השכרה של הדירה לאחד השוכרים, שצורף למסמכים מטעם הנתבעות (נספח 5 לסיכומי הנתבעות), משנת 2010, עולה כי השכירות עבור הדירה היתה בסך של 1,450 ₪ לחודש. היה על הנתבעת לשלם לתובעת מחצית מסכום זה, 725 ₪ מדי חודש. סכום זה בתוספת הצמדה להיום מגיע לסך של 786 ₪. מאחר שאין הסכמי שכירות אחרים שהציגו הנתבעות, אני מסתמכת על הסכם זה וקובעת כי, כתנאי לאכיפת ההסכם, על הנתבעות לשלם לתובעת את הסך של 68,448 ₪ (סכום זה כולל ריבית מאמצע התקופה, וחושב לפי בסיס של 786 ₪ לחודש X 83 חודשים עד ליום מתן פסק הדין). 57. ואלו קביעותי: א. לתובעת היתה זכות לבטל את ההסכם והיא אכן ביטלה אותו. ביטול זה יעמוד בתוקף אלא אם הנתבעת תפעל כדלקמן: א(1) עד ליום 1/3/14 תודיע הנתבעת לבית המשפט בכתב אם יש ברצונה לאכוף את ההסכם בכפוף לתנאים שנקבעו בפסק דין זה. אם תחליט כך ותודיע על כך במועד שנקבע, יהיה על הנתבעת למלא את התנאים שלהלן. א(2) עד לאותו מועד תפקיד הנתבעת בתיק בית המשפט מחצית מכספי ההשכרה (שחושבו לעיל בסך של 68,448 ₪ לאורך כל התקופה ועד היום בתוספת ריבית חוקית והפרשי הצמדה להיום בסכום של 34,225 ₪. ככל שהוגשה או תוגש תוך 60 ימים מהיום תובענה, שבה יתבררו טענותיה של הנתבעת באשר לזכות קיזוז מסכום זה, בשל הוצאותיה עקב ההשכרה, יעוכבו מתוך סכום זה בקופת בית המשפט 15,000 ₪, עד למתן החלטה בתובענה. א(3) בד בבד ובאותו מועד תפקיד הנתבעת את יתרת התמורה עד לסכום של 56,700$ לפי שער הדולר ביום החתימה על החוזה (4.2380 ₪) בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה ממועד החתימה על החוזה ועד ליום הפקדת התמורה בפועל. בסה"כ מדובר בסכום של 335,600 ₪ (ההפקדה ניתן לעשותה על ידי העברת הסכום המופקד אצל עו"ד בן נון בתוספת היתרה לפי החישוב שכאן). א(4) כן תפקיד הנתבעת תוך אותו מועד סכום נוסף של 37,290 ₪ שהוא הפיצוי המוסכם של 10% מ"התמורה לדירה", בתוספת ריבית והפרשי הצמדה, וכן סכום של 1,600 ₪ שהוא הפיצוי המוסכם עבור כל יום הפרה, מהיום השמיני ועד היום ה- 14 להפרה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק. א(5) ככל שכל הסכומים הנ"ל יופקדו בתיק בית המשפט, יהיה בא כוחה של הנתבעת רשאי לעשות שימש ביפוי הכח שבידיו ולהעביר את רישום הזכויות בדירה על שם הנתבעת. כן יוסמך בא כוחה של הנתבעת לחתום בשם התובעת על כל מסמך שיהיה בו צורך לשם השלמת הרישום. א(6) החיובים הכספיים הנוגעים להעברת הרישום יהיו על פי ההסכם. לצורך כך יעוכב בתיק בית המשפט עד ליום 1/5/14 סכום של 30,000 ₪, לשם הבטחת הרישום וההוצאות החלות על התובעת, ככל שיהיו, ואילו יתרת הסכומים המופקדים, הכל על פי פסק דין זה, יועברו לידי התובעת עם הפקדתם. סכום זה ישוחרר לפני התאריך הנ"ל ככל שהרישום על שם הנתבעת יסתיים לפניו. א(7) לשם הסרת ספק, הנתבעת תשא בכל החיובים החלים על החזקת הדירה, לרבות בארנונה. ב(1). ככל שהנתבעת לא תעמוד בהפקדות ובתשלומים שהוריתי עליהם ובמועדם, ייחשב החוזה כמבוטל, פסק דין זה יהיה פסק דין של פינוי, המורה לנתבעת לפנות את הדירה מכל אדם וחפץ ולהחזיר את החזקה לתובעת לא יאוחר מיום 15/3/14. (ב(2) רישום הזכויות על שמה של הנתבעת במינהל יבוטל, והזכויות יירשמו על שמה של התובעת. ב(3) על התובעת יהיה להשיב לנתבעת את הסכום של 26,624 ₪ שהופקדו בעת חתימת ההסכם אצל עו"ד הלר, וזאת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית החל מיום 11/2/07, הוא יום חתימת ההסכם. התובעת זכאית לקזז סכום זה מהחיוב בגין דמי השכירות שמגיעים לתובעת. 58. בכל מקרה, בין אם ייאכף החוזה בתנאים שקבעתי, ובין אם יבוטל, אני מחייבת את הנתבעת, בהתחשב בהתנהלותה שתוארה לעיל, לשלם לתובעת את הוצאותיה ושכר טרחת עורך דינה בסכום כולל של של 15,000 ₪ + מע"מ. מכירת דירהחוזהמקרקעיןחוזה דירההסכם מכר