מהו מעמדה של זכות במקרקעין שנרכשה כדין קודם למועד הקובע של התגבשות חיוב בהיטל השבחה, אולם טרם נרשמה בפנקס רישום המקרקעין, עובר לאותו מועד. כפועל יוצא מכך, נשאלת השאלה מהו מעמדו של החיוב בהיטל ההשבחה המתייחס לזכויות שנרכשו טרם המועד הקובע ולא נרשמו. אם תוכר העברת הזכויות, וייקבע שלרוכשת הוקנו זכויות מכוח חוזה הרכישה אף בטרם בוצע הרישום בפנקס רישום המקרקעין, ןהרוכשת נקלעה לפירוק, אזי היטל ההשבחה המתייחס לזכויות כאמור הינו בגדר חוב עבר של חברה חדלת פירעון. לעומת זאת, אם ייקבע שהעברת הבעלות לפי חוזה המכר אינה תקפה כל עוד לא הסתיימה ברישום בפנקס רישום המקרקעין, אזי עובר למועד הקובע היו הזכויות בבעלות של אחר, שאינו חדל פירעון, ומשכך זכאית העירייה לעכב את מתן התעודה לרשם המקרקעין עד פירעון בפועל של מלוא היטל ההשבחה, ואין היא נדרשת להגיש תביעת חוב. דיון והכרעה הואיל ואין מחלוקת על העובדות, בחרתי להכריע בה לפי כתבי הטענות בבקשה, בהתאם לסמכותי שבתקנה 241 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. העירייה נסמכת על מספר פסקי דין, ובין היתר על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל אביב בערר (ת"א) 85032/09 סדן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב יפו [29.3.11], שבו סירב בית המשפט ליתן תוקף להסכם שיתוף שלא נרשם, בקובעו: "סעיף 11 לתוספת לחוק התכנון והבניה הינו ברור, ונאמר בו כי שותפים במקרקעין או בחכירה לדורות בהם, ישלמו היטל כל אחד מהם באורח יחסי לחלקו במקרקעין המשותפים. הסכם השיתוף, שאינו רשום, אין בו כדי לשנות את המצב לפיו המשיב 1 הוא הבעלים של שליש מהמקרקעין נשוא השומה (במושע). הוראת סעיף 11, אף מבחינת תכליתה, נועדה להקנות בסיס ברור וידוע שלפיו יוטל היטל ההשבחה, אין מקום לחייב את הרשות לעסוק בפרשנות הסכמי שיתוף לצורך הטלת היטל". (ההדגשות אינן במקור - א.א). המנהל המיוחד נסמך לעומתה, על פסק דין של בית המשפט העליון, עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי [5.12.06] (להלן: "פס"ד יצחקי"), שבו נקבע כדלקמן: "אחד המועדים המהווים 'מימוש זכויות' הינו המועד של כריתת החוזה למכר המקרקעין. לפיכך, אך הגיוני הוא שנקודה זו תהווה נקודת המעבר בין חובתו של המוכר בהיטל השבחה לבין חובתו של הרוכש". עוד נקבע בפס"ד יצחקי, כי כאשר התוכניות אושרו לאחר כריתת החוזה, הרי שהרוכש הוא שיחויב בהיטל ההשבחה בגינן; תוצאה זו, כך נקבע, תביא לקיומה של וודאות משפטית, ותמנע אפשרות של עיוות-דין כלפי המוכר, אשר מחד גיסא מחויב במחיר החוזי שהוסכם ואינו נהנה מהשבחה מאוחרת, ואילו מאידך גיסא יחויב בהיטל ההשבחה, כאילו אכן נהנה מן ההשבחה וגילם אותה במחיר. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובאסמכתאות המשפטיות דלעיל, סבורני, כי דין עמדת המנהל המיוחד והכנ"ר להתקבל. מסקנתי זו מושתתת על יישום פס"ד יצחקי, ובעיקרה ההכרה המפורשת בכך שעצם כריתת החוזה מעגנת את מיהות החייב בהיטל ההשבחה. דהיינו, שעה שנרכשו הזכויות על ידי הקונה, וגם אם אלה טרם נרשמו על שמו בפנקס רישום המקרקעין, יש לראותו כ"רוכש" לצורך החבות בהיטל, ואין לראות במי שמכר לו את הזכויות כמוכר ודוק. כל עוד אין טענה באשר לתוקף הסכם הרכישה, אזי אין בעובדה שהזכויות לא נרשמו על שם המוכר בפנקס רישום המקרקעין כדי להשפיע על מיהות החב בהיטל. לכן, אם התכנית המשביחה מכוחה קמה החבות בהיטל השבחה, חלה בעת שהמוכר היה בעל הזכויות בנכס, גם אם אלה טרם נרשמו על שמו בפנקס רישום המקרקעין הוא זה שחב בהיטל, ולא המוכר שקדם לו, שרשום כבעל הזכויות בנכס. קרי, גם אם הזכויות לא נרשמו בפנקס רישום המקרקעין, החבות היא על המוכר, ואין נפקא מינה בהקשר זה לכך שהזכויות בנכס לא רשומות על שמו. גישת בית המשפט העליון בפס"ד יצחקי, הגם שנפסקה במישור הכללי של דיני חוזים וקניין, הולמת את עקרונות היסוד של דיני חדלות הפירעון, ואבאר; מקום בו חברה רכשה נכס ערב קריסתה, הוא הופך לחלק ממצבת נכסיה בעת הפירוק, ומנוהל לפי דיני חדלות פירעון. משכך, גם ההנאה מהשבחתו כפופה, מנוהלת ומחולקת בין הנושים בהתאם לעקרונות של דיני חדלות הפירעון. אין מקום בהקשר זה לדיסהרמוניה, לפיה רק באספקט אחד של דיני ההיטלים ייחשב הנכס כאילו היה בעליו סולבנטי. לכן, יש לראות בחברה שבפירוק כחבה בהיטל בגין נכס שזכויותיה שייכות לו, בעת קרות המועד הקובע, גם אם אלה טרם נרשמו על שמה. נתתי דעתי לפסיקה עליה נסמכת העירייה כמפורט לעיל ולטעמי אינה ישימה בנסיבות המקרה. פסק הדין האמור, דן בהסכם חלוקה פנימי בין שני צדדים שאינו ברור דיו, וכאשר הצדדים לו חלוקים ביניהם באשר להוראות ההסכם. זאת בהבדל מהמקרה שלפניי, שעה שאין מחלוקת בין הצדדים לו, באשר לזכויות שהוקנו לכל אחד מהם לפי ההסכם. כלומר, אין מחלוקת לפני באשר לשיעור הזכויות שנרכשו על ידי החברה בנכס בהתאם להסכם הפירוק, שקדם למועד הקובע. משכך, אין העירייה יכולה לטעון שההסכם דנן אינו חל ואין בו כדי לשנות את מיהות החבים בהיטל ההשבחה. לאור האמור, יש לפרש לטעמי את מושג ה"בעלות" בזכויות במקרקעין, לצרכי חיוב בהיטל ההשבחה, ככולל גם מי שרכש את הזכויות לפי הסכם תקף שאין עליו מחלוקת, גם אם טרם נרשמו זכויותיו של הרוכש מכוח אותו הסכם בפנקס רישום המקרקעין. אוסיף כי ככל שצד ג, ובגדרו גם הרשות, תוכיח שאין בהסכם האמור כדי לחייב, אזי ייתכן והתוצאה תהייה שונה. בענייננו, העירייה לא הוכיחה כי הסכם השיתוף אינו מחייב. לאור כל האמור, דין הבקשה להתקבל, וניתן בזאת פסק דין המצהיר כי חוב החברה ביחס להיטל ההשבחה על פי השומה, הינו חוב עבר. על העירייה להנפיק אישור לרשם המקרקעין המאפשר את ביצוע הרישום על מחצית הזכויות בנכס, שמהווה את חלק החברה בו, כפוף לזכותה להגיש תביעת חוב. העירייה תישא בשכר המנהל המיוחד בסך 10,000 ₪, ובשכר הכנ"ר בסך 3,500 ₪. מקרקעיןהיטל השבחה