ביקש מבימ"ש להצהיר, כי הוא זכאי לכך שתוארך תקופת חכירת המשנה שלו, בקיוסק המצוי בחניון גרוזנברג בת"א הידוע כחלק מחלקה 4 בגוש 6920 (להלן: "הקיוסק") עד לתום תקופת החכירה הראשית וזאת ללא כל תשלום דמי חכירה, וליתן צו המורה לרשם המקרקעין לרשום את הארכת חכירת המשנה של המבקש בקיוסק עד לתום החכירה הראשית. המשיבה 1 (להלן: "המשיבה" או "החניון") היא חברה בע"מ והיא החוכרת הראשית מעיריית תל אביב של נכס מקרקעין ברחוב גרוזנברג בתל אביב הידוע כחלקה 4 בגוש 6920 (להלן: "הנכס"). עיריית תל אביב, המשיבה 2, הודיעה כי היא משאירה את הנושא הנדון בתובענה לשיקול דעת בית משפט ובלבד שהמבקש לא יהיה זכאי לרישום זכויות בגין חכירת המשנה מעבר לסוף תקופת החכירה הראשית. המשיב 3 נמחק מהתובענה בהסכמה. 3. רקע עובדתי: א) הסכם החכירה הראשי לגבי הנכס הוא בין עיריית ת"א ובין המשיבה. הסכם החכירה המקורי נחתם ביום 6/3/1961 בין העירייה ובין חברת ליאו גולדברג וביום 26/6/62 הועברו הזכויות למשיבה. ביום 19/2/68 נערכה תוספת להסכם החכירה. ב) ביום 28/4/77 נחתם הסכם בין המשיבה לבין העירייה ולפיה הוארכה תקופת החכירה ושולמו דמי חכירה עד ליום 16/1/06. באותו הסכם נקבע (במבוא), כי דמי חכירה מראש "ליתרת תקופת החכירה והתקופה הנוספת" יהיו בסך 1,200,000 ל"י. ג) ביום 8/2/1967 נחתם הסכם חכירת משנה בין המשיבה לבין טוביה ובתיה ציגליצקי (להלן: "הסכם חכירת המשנה") לפיו שכרו מהמשיבה את הקיוסק המצוי בחניון. (ההסכם צורף כנספח ח' לתובענה). בסעיף 3 להסכם נכתב, כי תקופת חכירה המשנה תהא חופפת, בשינויים המחוייבים, לתקופת החכירה הראשית ותתחיל בתאריך החתימה על ההסכם בתנאי "שאם תנצל חברת החניון את האופציה הנתונה לה עפ"י החכירה הראשית ותאריך את תקופת החכירה הראשית ב- 25 שנים נוספות" היא תודיע על כך לרוכש בכתב, ובמקרה כזה תהא לרוכש אופציה להאריך את תקופת החכירה ל- 25 שנים נוספות (להלן: "התקופה הנוספת") בהודעה בכתב שתימסר לחברת החניון לא יאוחר מאשר עד תום 3 חודשים מהתאריך בו נמסרה לרוכש ההודעה האמורה מאת חברת החניון. ד) ביום 11/5/1979 רכש ספיר מחליפיהם של טוביה ובתיה ציגליצקי, ה"ה X, את זכויות חכירת המשנה. ההסכם בין X וספיר צורף כנספח ו' לתובענה. המבוא להסכם הכליל את ההסכמים בין עיריית תל אביב וליאו גולדברג וכן את התוספת להסכם החכירה מיום 19/2/68 ואת ההסכם בין המשיבה וציגליצקי כחלק מההסכם. בסעיף 2 להסכם נכתב: "המוכרים מצהירים כי הינם בעלי הזכויות הבלעדיים בקיוסק בחכירה משנה לדורות מחניון גרוזנברג בע"מ שטרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, לפי הסכם מיום 30.7.78 עם חוכרי המשנה לדורות ה"ה ציגלניצקי טוביה ובתיה. בסעיף 5 להסכם נכתב: "א. הקונה מצהיר כי קרא את תנאי החכירה הראשית כי קרא את תנאי החכירה הראשית וכמו כן את תנאי החכירה המשנה בהתאם להסכמים המפורטים במבוא להסכם זה והמהווים חלק בלתי נפרד ממנו.... ב. הקונה מצהיר, כי ידוע לו כי דמי החכירה שולמו במלואם ע"י החוכר הראשי וכי גבה דמי חכירת המשנה הגיע ב- 1977 לסך 2,160.7 ל"י לשנה והם נתונים להערכה מחודשת אחת לכמה שנים. למרות האמור בהסכמים, ידוע לקונה, כי תשלום דמי החכירה למעשה מתבצע באחת הדרכים דלהלן בכפוף לאישור החוכר הראשי בהתאם להערכה תקופתית כפי שתתקבל מידי פעם ע"י ועדת הערכה או ע"י תשלום חודשי של סכום נקוב בתוספת הצמדה למדד יוקר המחיה או על ידי תשלום חד פעמי מהוון אשר ישולם מראש ע"י הקונה". ה) ביום 31/1/1995 נרשמה חכירת המשנה של המבקש - ספיר בלשכת רישום המקרקעין בתנאי שטר מקורי 7761/1978/0000 ותאריך סיום תקופת החכירה הראשית נקבעה ליום 16/1/2011. חכירת המשנה נרשמה בשנת 1995 בלבד, לא מטעמים הקשורים בספיר, וממילא ספיר לא הגיש בקשה לרישום החכירה רק באותה עת. ספיר טוען, כי הרישום לא נעשה ביוזמתו והמשיבה לא סתרה זאת. החכירה הראשית נרשמה רק בשנת 1995 ע"י מי מטעם המשיבה (ראה חקירתו של מר קדם - עמ' 9 שורות 25 - 32), ולמרות שמר קדם עמד בעדותו על כך, שאין קשר בין רישום החכירה הראשית בשנת 1995 ובין רישום חכירת המשנה בשנת 1995 (ראה עמ' 10 לפרוטוקול), ברור כי יש קשר בין הרישום באותו מועד, שכן מנסח הטאבו (נספח א' להמרצת הפתיחה) עולה, כי החכירה הראשית נרשמה ביום 3/1/95 לפי שטר 5486 ובאותו יום נרשמו שכירויות משנה מכוח שטר 5486, לרבות שכירות המשנה של ספיר. ו) ביום 2/7/09, וכיוון שעפ"י סעיף 3 להסכם שכירות המשנה היתה צריכה המשיבה להודיע אם מימשה את האופציה על פי הסכם החכירה הראשית, אם לאו, ולא הודיעה, פנה ספיר באמצעות באת כוחו דאז, עו"ד נועה למברט במכתב למשיבה. במכתב נכתב: "מרשי מר אברהם ספיאשוילי - ספיר, ייפה את כוחי לפנות אליכם כדלקמן: מרשי, הינו בעל הזכויות לחכירת משנה של הקיוסק בחניון גרוזנברג בע"מ בתל אביב. מרשי מודיע לכם בזאת, כי הוא מבקש לממש את האופציה ולהאריך את תקופת החכירה ב- 25 שנים נוספות החל מיום 16.1.2011. נא עדכנו הודעה זאת והמציאו למשרדי מסמכים לצורך עדכון חכירת המשנה בלשכת רישום המקרקעין". המכתב צורף נספח ז' לתובענה. ז) התנהלה חלופת מכתבים בין ב"כ הצדדים, ובקשתו של ספיר נדחתה, שכן המשיבה טענה כי ספיר חב לה חוב בגין דמי חכירה והוצאות ניקיון ותאורה. ח) המשיבה הגישה נגד ספיר בבית משפט השלום בתל אביב שתי תביעות: תביעה לפינוי מושכר במסגרת ת.א. 28525-09-10 ותביעה כספית לתשלום דמי שכירות במסגרת ת.א. 28489-09-10. הדיון בתובענות אוחד. בפסק דין מיום 14/12/11 דחה כב' השופט אילן רונן את שתי התביעות וחייב את המשיבה בהוצאות. בסעיף 31 לפסק הדין כתב כב' השופט רונן לסיכום: "נוכח השתהות התובעת (המשיבה דנן - א.כ.) בהעלאת טענותיה, השתהות של כשלושים שנה, אינני מקבל את טענת התובעת לביטול הסכם חכירת המשנה ופינוי הנתבע מהקיוסק עקב אותו ביטול. בנוסף נוכח אותו שיהוי וכאשר התובעת איננה עומדת בנטל ההוכחה המוטל עליה, אינני מקבל את טענת התובעת לאי תשלום דמי החכירה, ומשמע שאני מקבל את טענת הנתבע (המבקש דנן - א.כ.) לתשלום דמי החכירה מראש ובהיוון למלוא תקופת החכירה. למעשה, נוכח מסקנה זו לא הייתה משתנית התוצאה ותביעת הפינוי היתה נדחית אפילו דחיתי את טענת השיהוי...". 4. כאשר הוגשה המרצת הפתיחה דנן, עדיין לא היה פסק הדין חלוט, שכן המשיבה הגישה ערעור על פסק הדין לבימ"ש זה. ביום 7/1/13 הפך פסק הדין לחלוט, כאשר המשיבה דנן חזרה בה מהערעור. בית משפט דחה את הערעור בהסכמה וחייב את המערערת בהוצאות. בפרוטוקול הדיון מיום 7/1/13 בע"א 6676-02-12 נכתב מפי בית המשפט: "בתיק זה אנו לא צריכים תשובה ואנחנו מציעים למערערת לחזור בה מן הערעור. כפי שהוצף במהלך הדיון לטעמנו די בכך שהעדות של המשיב נתמכת בכך שבמשך 30 שנה רצופות הוא לא נדרש לשלם דמי חכירה. נוכח האמור אין עילה להתערב בממצא של בית משפט קמא (עמ' 11 שורה 4) ובממצא הזה לבדו די כדי להוביל לדחיית שתי התביעות". הכוונה היתה לקביעת כב' השופט רונן ולפיה הגרסה של ספיר עדיפה בעיניו על גרסת החניון. בעניין זה אציין גם, כי הגם שנושא תשלום דמי החכירה המהוונים לא נדון בבימ"ש השלום, ציין כב' השופט רונן בסעיף 26 לפסה"ד: "ראוי לציין, אף שהדבר לא נדרש להכרעה במחלוקות שבפני, כי כבר בעת רכישת זכויות הנתבע מX ממשה התובעת את האופציה להארכת תקופת החכירה כך שסביר להניח שאותו סיכום לתשלום דמי חכירה מהוונים התייחס גם לתקופת האופציה שהייתה ידועה ועמדה לזכות X עצמם". 5. התובענה דנן הוגשה כאמור, לאחר שניתן פסק הדין בבית משפט השלום. ספיר טען, כי הוא שילם את דמי החכירה גם לגבי תקופת האופציה ואין זה סביר לדרוש ממנו להציג קבלות אחרי שנים כה רבות ואין כל סיבה למנוע את הארכת תקופת חכירת המשנה. 6. תשובת המשיבה להמרצת הפתיחה הוגשה עוד לפני מתן פסק הדין בערעור ונטענו במסגרתה טענות רבות שמטרתן להראות, כי פסק הדין שניתן בבית משפט השלום היה שגוי. נטען, כי ספיר הפר התחייבויותיו כלפי המשיבה, ועוד מבקש שתוארך תקופת חכירת המשנה למשך 25 שנה מבלי שהוא ישלם שקל אחד בגין אותה ארכה. עוד נטען, כי דמי ההשתתפות בסך 15 ל"י לחודש שהיה על ספיר לשלם לפי סעיף 4 להסכם, לא שולמו, ויש בכך הפרה יסודית של ההסכם ועילה מובהקת לביטול ההסכם. המשיבה הדגישה, כי הארכת תקופת החכירה הראשית הותנתה ע"י עיריית תל אביב בבניית שלוש קומות מלאות בחניון בעלות של מיליונים רבים, ואילו ספיר עותר להארכה אוטומטית וללא כל תנאי של שכירות המשנה, מבלי שהוא משלם דמי שכירות ודמי אחזקה. 7. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים ושמעתי את חקירותיהם הנגדיות של המצהירים, הגעתי למסקנה ולפיה דין התובענה להתקבל מהנימוקים כדלקמן: א) טענות המשיבה להפרת הסכם חכירת המשנה ע"י ספיר או לאי תשלום דמי שכירות על ידו במהלך השנים, נדחו בבית משפט השלום, ועסקינן בפסק דין חלוט לאחר שהמשיבה חזרה בה מערעורה על פסק הדין. סברתי, כי לפחות בסיכומים, לא יחזור ב"כ המשיבה על טענות שכבר הוכרעו בפסק דין חלוט, אך מסתבר כי לא כך נעשה. כך למשל: חוזר ב"כ המשיבה בסיכומיו על הטענה ולפיה ספיר הפר הפרה יסודית את הסכם חכירת המשנה בכך שלא שילם את דמי ההשתתפות (אשר כונו על ידו "דמי אחזקה" - ראה סעיפים 45 - 49 לסיכומיו). אלא שבעניין זה, כבר קבע בימ"ש השלום, כי לא ניתן לבטל הסכם החכירה בגין אותם דמי אחזקה ובסעיף 15 לפסה"ד נכתב: "...אך ברור כי נוכח שתיקתה הנמשכת של התובעת סבר הנתבע כי אין לה לתובעת כל טענה נגדו בעניין התחייבויותיו כלפיה ואינני סבור שניתן לסבור אחרת כאשר עסקינן בשתיקה בת שלושה עשורים. כשלכך מוסיפים את שיעורם הנמוך של התשלומים החדשיים להם טוענת התובעת, ברור גם עד כמה הזיקה שתיקת התובעת לנתבע, ברור כיצד מנעה התובעת מהנתבע את האפשרות לשלם, ולו תחת מחאה, את הסכום הנמוך הנדרש ממנו ולא להיות חשוף לביטול זכויותיו בקיוסק. כך גרם השיהוי לשינוי מצב הנתבע לרעה. כך מתקיים היסוד השני של טענת השיהוי". משנקבע בפסק דין שהפך לחלוט, כי לא ניתן לתבוע את ספיר בעניין הפרת הסכם כיוון שלא הוכח, כי לא שילם את דמי ההשתתפות, ממילא לא היה צריך ספיר להתייחס לנושא זה בתובענה דנן. ב) ב"כ המשיבה בחקירה הנגדית שערך למבקש על תצהירו, ביקש להראות כי ספיר לא טען בבית משפט שלום כי שולמו דמי חכירה עד 2036 אלא עד 2011 בלבד, וכן טען, כי רק בהליך דנן מעלה ספיר לראשונה את הטענה ולפיה, הוא שילם דמי חכירה עד 2036 . כלומר - גם לגבי תקופת האופציה, שעה שלא טען זאת קודם. הסברו של ספיר בעניין זה מקובל עלי. התביעה בבית משפט השלום התייחסה לחוב שקדם לשנת 2011. בבית משפט השלום ניתן תצהירו של ספיר ביחס לאותה תקופה שהוא נתבע לגביה, ולא לגבי תקופה מאוחרת יותר. עיינתי בעיון בתצהיר העדות הראשית שלו שם, והוא לא התייחס כלל לתקופת האופציה (שלאחר 16/1/11). כל שנטען לגבי האופציה היה בסעיף 13 לתצהיר, כי התובעת (כלומר - החניון) "נדרשה להעלות דרישה לקיומו של חוב רק לאחר שהוא פנה אליה ביוזמתו בדרישה, לכבד את התחייבותה כלפיו ולממש את האופציה ולהאריך את תקופת החכירה". ספיר הסביר, כי "בזמן אמת" כאשר חתם על הסכם חכירת המשנה, בהיותו עולה חדש, שנים ספורות לאחר שעלה ארצה, הוא לא חשב כי עליו לקבל אישורים או מסמכים כלשהם לגבי תקופת האופציה (שבין 2011 ל- 2036). הוא חתם על הסכם בשנת 1979. היה ברור לו כי הוא משלם את התשלומים מראש לגבי כל תקופת החכירה. הוא לא זוכר מה היה הסכום ששולם בגין החכירה שכן עסקינן בתשלום ששולם לפני למעלה מ- 30 שנה וכשרכש את הזכות בשנות ה- 30 לחייו, נראה היה לו שהשנים מעבר ל- 2011 הן בבחינת מועד שהוא מ"עבר להרי החושך". העובדה שבעת החתימה על הסכם שלפני למעלה מ- 30 שנה הוא לא הקדיש מחשבה לנושא האופציה אלא חתם על הסכם שבמסגרתו כלול נושא האופציה, אינה גורעת כהוא זה מטענתו של ספיר ולפיה הוא שילם לפני למעלה מ- 30 שנה את כל הנדרש, לרבות לגבי תקופת האופציה, שהיא חלק מהסכם חכירת המשנה. ג) ב"כ המשיבה מדגיש בסיכומיו, כי במסגרת הסכמי החכירה הראשית וחכירת המשנה, לא ניתנה ולו ברמז כל אפשרות לתשלום דמי חכירה בהיוון מראש. בימ"ש השלום קבע בפסק הדין, כי הוא מעדיף את גרסתו של ספיר ולפיה הוא שילם מראש את דמי החכירה (ראה סעיפים 22 ו- 25 לפסה"ד). אמנם, התביעה הכספית לתשלום דמי חכירה שהוגשו ע"י המשיבה נגד ספיר נדחתה, כיוון שנקבע, כי המשיבה לא עמדה בנטל המוטל עליה כתובעת, אך לא ניתן להתעלם מכך, שהנושא נדון ונבחן ובימ"ש הדגיש, כי המשיבה בקלות יתרה יכלה להוכיח את הטענה ולפיה לא שולמו דמי החכירה מראש, אך לא עשתה כן. (ראה סעיף 22 לפסה"ד). בימ"ש השלום אף התייחס לסעיף 3 (ב) להסכם חכירת המשנה (לטעמי מדובר בסעיף 5 (ב)), במסגרתו נכתב במפורש, כי יש אפשרות לשלם את דמי החכירה בתשלום חד פעמי מהוון מראש ע"י ספיר. נקבע, כי אין זה סביר לדרוש מספיר לשמור קבלה שכזו במשך כ- 30 שנה, ואין סיבה שאני אקבע, כי כן סביר לשמור קבלה שכזו במשך כ- 30 שנה. ד) אין כל הצדקה לקבוע, ממצאים עובדתיים שונים ביחס לתקופת החכירה הראשונה וביחס לתקופת האופציה. משהתקבלה גרסתו העובדתית של ספיר ולפיה שילם מראש דמי חכירה לגבי כל התקופה שחל לגביה ההסכם שהוא חתום עליו, אזי גם אם הוא לא ערך הבחנה בזמן אמת, בין תקופת חכירה ראשונית ובין תקופת האופציה, אלא ידע כי הוא שילם דמי חכירה מראש לגבי כל התקופה שחל לגביה הסכם חכירת המשנה, אזי יש לקבל גרסתו גם ביחס לתקופת האופציה. בעניין זה אציין, כי כשם שבימ"ש השלום בשבתו כערכאה הדיונית ששמעה את עדותו של ספיר, העדיפה את גרסתו, כך אף אני, לאחר ששמעתי את העדויות בתיק זה, מעדיפה את גרסתו. ממצאי בית משפט השלום, מהווים השתק פלוגתא, ביחס לשאלת תשלום דמי חכירה בתקופה שקדמה ל- 2011 ולא מצאתי ,לאחר שמיעת העדויות, סיבה שלא לקבל את טענת ספיר ולפיה הוא זכאי למימוש זכותו עפ"י הסכם חכירת המשנה אשר כפוף להסכם החכירה הראשית ולהאריך את תקופת חכירת המשנה כמבוקש, ומבלי לדרוש ממנו דמי חכירה. אין כל סיבה משפטית או עובדתית אשר תוביל למסקנה ולפיה יש להתנות את הארכת הסכם חכירת המשנה בתשלום כלשהו. ה) הארכת החכירה הראשית לא הותנתה ע"י עיריית תל אביב בהסכם החכירה הראשי בינה ובין המשיבה, בבנייה שתיעשה בחניון (ראה עמ' 11 שורה 32 שם אישר ב"כ המשיבה, כי נושא זה לא כתוב בהסכם). המשיבה צירפה כנספח ז' לתשובה להמרצת הפתיחה את מכתבו של מנהל מחלקת פיקוח ורישום נכסי עירייה לבא כוחה של המשיבה. עסקינן במכתב מיום 29/10/1991 שם כתב נציג העירייה כי "בהתאם להסכם ולמכתבנו מיום 30.4.87 מס' נכ - 978/2 הארכת זכות החכירה מותנית בבניית 8 קומות. מכיוון שעד היום נבנו 5 קומות בלבד, לא נוכל בשלב זה לחתום על השטרות המוחזרים בזה". כאמור, הסכם החכירה עצמו לא מתנה כל תנאי להארכתו, בבניות קומות נוספות לחניון ואף הסכם חכירת המשנה לא מותנה בתנאי שכזה. הקיוסק והחניון אינם שותפים בעסק של המשיבה. המשיבה לא משתפת את הקיוסק ברווחי החניון, ככל שיש רווחים כאלו, והיא אינה יכולה מכוח הסכם חכירה לחייב את הקיוסק לשאת בהוצאות החניון, אשר לא סוכם עליהם מראש. בוודאי שהקיוסק לא צריך לחלוק עם המשיבה בהוצאות בניית קומות נוספות בחניון, שעפ"י הערכת המשיבה היו בסכום העולה על 13 מיליון ₪. 9. לסיכום: א) בנסיבות אלו, ומששוכנעתי כי דמי החכירה שולמו בהיוון מראש לגבי כל התקופה הכלולה בהסכם חכירת המשנה, לרבות תקופת האופציה, דין התובענה להתקבל. לפיכך, אני קובעת, כי יש להאריך את תקופת חכירת המשנה של המבקש בקיוסק עד לתום תקופת החכירה הראשית וזאת ללא כל תשלום דמי חכירה. ב) המשיבה תישא בהוצאות המבקש (אגרת בימ"ש) ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪. חכירה