לטענת התובע, אף שמכר את חלקיו בשותפות שהפכה לחברה בע"מ, הזכויות במקרקעין נרכשו על ידי השותפים עצמם ולא על ידי השותפות, ועל כן הוא זכאי כלפי הנתבע 1 שיעביר לו את חלקו במקרקעין. 2. הנתבעים 1-2 טוענים כי התובע אינו זכאי לרישום המקרקעין על שמו, שכן ההסכם היה כלפי השותפות שהפכה לנתבעת, ותביעתה לרישום המקרקעין נדחתה. התובע, כך נטען, עזב את העסק למשך 20 שנה ובכך הודה שאין לו זכויות. יתר על כן, התובע העיד בת"א 9823/98 שאין לו שום חלק בגני שפרעם שכן מכר את חלקו ב- 91. לטענת הנתבעים 1-2, יש להם תביעות רבות, שעוד יוגשו, נגד הנתבעת ואדוארד. 3. הנתבעת טוענת בעיקר כי אין לתובע כל זכות, שכן מכר את כל חלקו בנתבעת, וכי התביעה נגד הנתבע 1 התיישנה. התובע העיד והצהיר שאין לו חלק בנתבעת, שהיא הזכאית לזכויות כלפי הנתבע, כחליפת השותפות. עוד נטען, כי הסכם העברת זכויות התובע לאדוארד לא כלל רק מניות, אלא אדוארד רכש ממנו את כל זכויותיו העולות מהסכם השותפות, כך שגם אם רכש לפי הסכם שותפות זכויות במקרקעין, אלו נרכשו על ידי אדוארד. 4. בין הצדדים נוהלו מספר הליכים קודמים. הנתבעת הגישה נגד הנתבע בבית המשפט המחוזי תובענה לאכיפת העברת המקרקעין על שמה, אך התביעה נדחתה לפי פסק דינו של השופט סלוצקי בת"א 440/91 מיום 24.3.94, משנקבע שהנתבעת לא הוכיחה שבניית הפרוייקט הושלמה לפי התכנון. הנתבע 1 הגיש תביעה נגד הנתבעת ואדוארד, לפינוי המגרש, ביטול הערות האזהרה שנרשמו וקבלת חשבונות השותפות, עקב הפרת ההסכם. תביעה זו נדחתה בפסק דינו של השופט סוקול בבית משפט השלום בחיפה בת"א 9823/98 מיום 26.10.03, משנקבע שלא הוכח כי בניית אולם השמחות היתה חלק מהתחייבויות השותפים כלפי התובע ועל כן לא הוכח שהחוזה הופר על ידם. אגב כך, נקבעו מספר ממצאים מחייבים, שאתייחס אליהם בהמשך. 5. הנתבעת 3 טענה להתיישנות התביעה. לטענת התובע, המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים ועל כן לפי סעיף 158 ו- 159 (ב) לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 לא תישמע טענת התיישנות. אני דוחה טענה זו. זו אינה תביעה לקיום זכות שלא נרשמה במקרקעין מוסדרים, אלא תביעה לאכיפת זכות לרישום בעלות במקרקעין לפי הסכם שנכרת בין הצדדים, אשר תקופת ההתיישנות עליה היא 25 שנה. התובע טען בסיכומיו שמירוץ ההתיישנות החל רק בעת סיום העבודות בתחילת 1989, פחות מ-25 שנה לפני הגשת התביעה, וכי לפי קביעת השופט סלוצקי, לא הוכח בפניו שהתנאים לרישום המקרקעין מולאו ולכן מירוץ ההתיישנות טרם החל במועד מתן פסק הדין של בית המשפט העליון שדחה את הערעור ביום 10.11.97. אמנם בכתב תביעתו טען שזכותו נוצרה ביום 7.3.87, עת החלה הפעלת העסק, אבל כפי שנקבע על ידי השופט סלוצקי, המועד לרישום הבעלות הוא סיום העבודות ולא הפעלת העסק. אכן, מתחילת 1989 עד מאי 2012, עת הוגשה התביעה, לא חלפו 25 שנה. אני דוחה את טענת הנתבעת 3, כאילו יש לחשב את תקופת ההתיישנות מיום 5.9.82, מועד חתימת ההסכם הראשון. לפי ההסכמים בין הצדדים, לא היה על הנתבע 1 להעביר את זכות הבעלות במקרקעין, דהיינו לרשום את זכות הבעלות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, אלא לאחר סיום העבודות. אין מחלוקת שהעבודות לא הסתיימו לפני תום 1989. אציין, שמועד מתן פסק הדין של בית המשפט העליון בשנת 1997 אינו מועד רלבנטי, שכן השאלה היא מתי הסתיימו העבודות, ולא מתי נדחה הערעור על הקביעה שהעבודות לא הסתיימו. על כן, התביעה לא התיישנה, ואין צורך לדון בטענה המוזרה של התובע, שאין לקבל את טענת ההתיישנות עקב אי העדת הנתבע 1, ובטענה המופרכת, כאילו כאשר אדם חותם על חוזה לרכישת מקרקעין, יש בינו לבין המוכר נאמנות קונסטרוקטיבית, ואז מירוץ ההתיישנות נכנס לתוקפו רק עם כפירת הנתבעים בנאמנות שהיתה בין התובע לבינם. 6. הנתבעים טענו לשיהוי בהגשת התביעה. התובע טען שיש לדחות את טענת השיהוי משום שלא השתהה בתביעתו יתר על המידה. לטענתו, בראשית שנות ה- 90 פקד אותו אסון, כאשר עובד שלו נפל ונפצע באורח אנוש, וכל מעייניו היו נתונים לנושא זה. כמו כן טען, שהמתין להכרעת בתי המשפט בסכסוכים שונים לפי הסכם השותפות, בין צדדים אחרים, שנים רבות. עוד ביקש התובע להסתמך על עדותו בעמ' 7 לפיה אמר לו הנתבע 1 לשבת בשקט עד לסיום המחלוקות בינו לבין מנהל הנתבעת, וחלקו מובטח. בנוסף נטען, שאין בשיהוי ביטוי לויתור על זכויות. אני דוחה את טענת התובע שמעייניו היו נתונים לתביעת העובד שלו שנפגע ללא ביטוח, וזאת על פי דבריו, שלאחר שברח לדרום אפריקה מאימת התביעה, חזר כעבור מספר חודשים, דהיינו לכל המאוחר בתחילת 1988, והתמודד באומץ עם התביעה. אני דוחה גם את הטענה שהתובע המתין להכרעת בתי המשפט בסכסוכים אחרים בין הצדדים, הן משום שהיה שותף, כעד לאותם סכסוכים, ולא טען מעולם שיש לצרפו כצד, שהרי יש לו ענין כבעלים של המקרקעין, אלא להיפך, העיד שהמקרקעין אינם שייכים לו אלא לשותפות ולחברה. מכל מקום, פסק דינו של השופט סוקול ניתן ב- 26.10.03. לא ניתן כל הסבר לכך שהתובע המתין מאז ועד מאי 2012 להגשת תביעתו. זו גם התשובה לטענת התובע, שהנתבע 1 אמר לו להמתין עד לסיום הסכסוכים משום שחלקו מובטח. ראשית יש לומר, שאיני מאמין לעדותו של התובע, שסתר עדויות קודמות שלו, משך שנים רבות, ועדותו התאפיינה בסידור העובדות לפי המצב המשפטי הנטען כעת. איני מאמין לתובע שבמהלך המשפטים שהתנהלו בין הנתבע 1 לנתבעת ולמנהל הנתבעת, בהם הופיע התובע כעד נגד הנתבע 1, אמר לו הנתבע 1 לשבת בשקט משום שזכויותיו מובטחות. יתר על כן, מאז 2003 לא היה מה לשבת בשקט. שתיקתו של התובע בדבר זכויותיו הנטענות כעת, משך שנים רבות, מלמדות על ויתורו על תביעתו, שלאמיתו של דבר לא חשב מעולם שהיא קיימת, ודין טענת השיהוי להתקבל. מעל המידה, אמשיך בדיון בטענות התובע, שאותן יש לדחות גם בשל השיהוי הרב לבדו. 7. השאלה הראשונה והעיקרית שיש להכריע בה היא האם כאשר הוסכם על העברת המקרקעין מהנתבע 1, היה זה לשותפות או לשותפים. ואולם, מסתבר שהתובע אינו חולק, ובדין הוא עושה, על כך שהנתבע 1 התחייב להעביר את המקרקעין לשותפות שנתכוננה בין הצדדים, והיא שהיתה אמורה להיות בעלת המקרקעין בסופו של דבר. עובדה זו מתבטאת בין היתר בכך שנאמר מפורשות בנספח מיום 31.7.83 שכונה "נספח לחוזה השותפות" שעל הנתבע 1 "להעביר את כל הזכויות שיש לו במגרש ע"ש השותפות לפי החלק היחסי שיש לכל אחד מן השותפים בהתאם להסכם השותפות" (סעיף 5), ובכך ש"עם סיום העבודות בפרוייקט ומיד עם התחלת הפעלת העסק גני שפרעם, הרי הבעלות וכל הזכויות שיש לצד ג' במגרש יעברו לבעלות כל השותפות" (סעיף 4 (ב) לנספח). הדבר מתיישב עם ההגיון, שלפיו כאשר מכוננים שותפות, כל אחד מהשותפים משקיע את חלקו. הנתבע 1 השקיע את המקרקעין כחלקו בשותפות. אילו היתה הכוונה שהנתבע 1 יעביר לכל אחד מהשותפים את חלקו היחסי במגרש לפי חלקו בשותפות, לא היה על הנתבע 1 להעביר "את כל זכויותיו", אלא להותיר בידו 20%, כחלקו בשותפות, ולהעביר רק 80% מהזכויות במקרקעין. מסקנה זו אף מתחזקת לאור העיסקה הנוספת שנערכה בין הצדדים, לפיה נרכש על ידי השותפות שטח נוסף של 350 מ"ר בנוסף על השטח של 10,000 מ"ר שנרכש תחילה, והפעם ללא ספק היתה זו השותפות שרכשה את המקרקעין. כדין התוספת כך דין העיקר. 8. אין להתפלא על כך שהצהרה על העיסקה לשלטונות מס שבח נרשמה כעיסקה בין הנתבע 1 לשותפים עצמם. אין חולק שהיה מדובר בשותפות שאינה רשומה. שותפות שאינה רשומה אינה "איגוד" כמשמעותו בחוק מס שבח מקרקעין (היום: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג - 1963 - להלן חוק מס שבח). על כן, גם כאשר שותפות שאינה רשומה רוכשת מקרקעין, העיסקה נרשמת ברשות המס כעיסקה בין הבעלים לפי חלקיהם בשותפות לבין המוכר, ולא בין המוכר לשותפות שאינה תאגיד. גם כאשר הוגשה בקשה להיתר בנייה, לא ניתן היה להגיש אותה בשם גוף שאינו אלא שותפות בלתי רשומה, ולכן הוגשה הבקשה להיתר בניה בשם "גני שפרעם - אדוארד בחוס +חביב בחוס +גסאן חורי +פחרי נימר". יתר על כן, התובע עצמו העיד בפני השופט סוקול (נ/9) שהשותפות נוסדה על ידי שכל אחד השקיע משלו - הנתבע 1 נתן מקרקעין והתובע ומנהל הנתבעת נתנו כסף ועבודה. בכל עדותו התייחס למקרקעין כשייכים לגני שפרעם שהפכה לחברה, וכך גם חיובי המסים (עמ' 33 לנ/9). על כן, אני קובע שלפי הסכמי היסוד של השותפות, שהנתבע היה שותף להם, השותפות היא שרכשה את המקרקעין, ולא השותפים. 9. כעולה מטיעוניו של התובע, למרות שהמקרקעין נרכשו על ידי השותפות, ולמרות שהדבר מנוגד לעדותו בפני השופט סוקול (נ/9) שנסמכה גם על תצהיר באותה רוח שהוגש בפני השופט סלוצקי (נ/13), ולמרות שדרש ממנהל הנתבעת לשלם את חוב מס הרכישה בגין המקרקעין (נ/6) דבר המתיישב רק עם רכישה על ידי השותפות, חל פיצול לגבי המקרקעין ביום 7.1.89. לטענת התובע, 3 מתוך 4 השותפים החליטו ביום 7.1.89 להפוך את השותפות לחברה בערבון מוגבל שנרשמה ביום 7.1.89, אך חברה זו לא רכשה את המקרקעין, והשותפים לא העבירו את זכויותיהם במקרקעין על שמה. על כן, לטענתו, נותרו השותפים בעלי הזכות למקרקעין. כלומר, השותפות אינה זהה לחברה גני שפרעם בע"מ. יוצא מטענה זו שהשותפות בין הצדדים ממשיכה להתקיים, מכיוון שאין חולק שלא פורקה מעולם. הטענה הזו מנוגדת לא רק להגיון אלא גם לדברי התובע בכתב תביעתו, סעיף 10, שם נאמר שהשותפות החליטה להמשיך לנהל את עסקיה במסגרת חברת גני שפרעם שנרשמה ביום 7.1.89, וגם לראיות, לפיהן, משקמה החברה לא המשיכה השותפות לפעול אלא התמזגה בתוך החברה, כפי שהניחו גם בתי המשפט שדנו בענין זה לפני, וכפי שהנחתי בפני הצדדים בקדם המשפט, כאשר אף אחד מהצדדים לא טען שהחברה אינה באה במקום השותפות. הדבר נאמר במפורש בהסכם מיום 7.1.89 לפיו הוקמה החברה, כי הוסכם "להפוך את השותפות שבין השותפים לחברה בע"מ". 10. התובע מסתמך גם על טענות אלה, והכרעתי בצידן: א. לא הוצג פרוטוקול של החברה גני שפרעם בע"מ, לפיו היא מקבלת על עצמה את זכויותיה וחובותיה של השותפות - אכן, לא הוצג. איני יודע אם יש. מכל מקום, אין ספק שהעסק שנוהל קודם לכן על ידי השותפות נוהל מעתה על ידי החברה שנכנסה בנעליה, גם בלי שיוצג בהליך זה פרוטוקול על כך שהחברה קיבלה על עצמה את זכויות השותפות וחובותיה. ב. הנתבע 1 שהיה אמור לקבל מניות בחברה, לא קיבל מניות אלא בנו כמיל שנפטר קיבל במקומו. מכך מבקש התובע להסיק שהועברו מניות בניגוד להסכם השותפות - גם אם הנתבע 1 העביר את זכותו למניות לבנו, אין לכך כל משמעות לגבי הזכויות של החברה במקרקעין. ג. "אם בהחלטת השותפים במסמך הנ"ל (מיום 7.1.89) יש משום העברת זכויות במקרקעין, דבר המוכחש כאמור, האם אין בכך כדי להערים על שלטונות המס? אם אין מדובר באיגוד מקרקעין (שכן אנו עדיין בשלב טרום הקמת חברה או פעילות החברה) האם אין בהעברת "זכויות" המגלמות לטענת מנהל הנתבעת גם זכויות במקרקעין בדמות "הענקת מניות" משום עבירה על חוקי המס?" - הבאתי את טענת התובע בציטוט ישיר, משום שהשאלות, שאינן טענות, אינן מובנות. יכול להיות שהעברת המקרקעין מהשותפות לחברה היא אירוע מס. אין בכך כדי לקבוע שהמקרקעין לא הועברו, במיוחד כאשר עולה מן הראיות שרשויות המס ידעו על ההעברה לחברה ודרשו מסים בגינה, בעוד הצדדים מנסים להציג את העיסקה כנאמנות כדי להמנע מתשלום מס. ד. המסמך מיום 7.1.89 אינו יכול להעניק זכויות במקרקעין משום שאינו עונה על התנאים של מסמך בכתב - ספק רב אם טענה זו נכונה. כאשר יש מסמך מפורט העונה על דרישות חוק המקרקעין, בצידו מסמך המעביר את זכויות אחד הצדדים מאדם למשנהו, תוך הפנייה למסמך המפורט, ספק אם יש צורך שגם מסמך ההעברה יהיה מפורט באותה מידה, שהרי הוא עונה על דרישת הכתב, מסוים במידה המספיקה להתקשר ומראה על גמירת דעתם של המתקשרים לכריתת הסכם. ה. השותפות לא פורקה לפי הסכם השותפות - אכן, היא לא פורקה אלא התמזגה לתוך החברה, כפי שהעיד התובע גם בהליכים קודמים, וחדלה להתקיים. ו. המסמך מיום 7.1.89 אינו אלא נספח להסכם אחר שאינו ידוע ולא הוצג - כפי שעולה מן הראיות, כפי שהצדדים התיימרו בשנת 1983 לערוך הסכם כנספח להסכם השותפות משנת 1982, התיימרו כנראה לערוך את ההסכם בשנת 1989 כנספח להסכמי השותפות משנים 1982 ו- 1983. אילו היה ב"כ התובע שואל את אדוארד להסברו לכותרת "נספח" היה יכול לקבל תשובה. ז. אחד השותפים, פכרי נימר, לא היה שותף להסכם מיום 7.1.89, שכן חתימתו אינה על המסמך - לא ברור שכל החלטה בשותפות צריכה להתקבל פה אחד. מכל מקום, גם בכתב תביעתו, הסתמך התובע על מסמך זה כמסמך של השותפות. אם נפגעו זכויותיו של פכרי נימר, שמעולם לא טען כך, אין התובע יכול להיבנות מכך. ח. לא ברור מי היה נוכח בישיבה בה נחתם מסמך 7.1.89 - נניח. מה התוצאה? ט. במסמך נאמר "השותפות הנוכחית תיהפך לחברה בע"מ" בלשון עתיד ולא נאמר מתי - העתיד הוא כל הזמן משניה לאחר החתימה על המסמך. מתי טוען התובע שהאמור במסמך בלשון עתיד התקיים? זו טענה סתמית שאינה מתיישבת עם הטענות והראיות הסותרות, גם מטעם התובע, שהפיכת השותפות לחברה נעשתה באותו יום. י. אין במסמך התייחסות לרכוש השותפות, ואין זכר להקניית המקרקעין לחברה. היה על הצדדים לערוך הסכם למכירת המקרקעין לחברה ולשלם בגינו את המיסים ככל עיסקת מקרקעין - אשר לחיוב המס בגין הרכישה על ידי גני שפרעם, רשויות המס דרשו תשלום זה ומכאן שידעו על העיסקה, לפי המש"חים שהעביר עו"ד טוקאן בשנת 1989. מאחר שהשותפות הפכה לחברה, כל מה שהיה צריך לעשות הוא לערוך הסכם על הפיכת השותפות לחברה, וזה מה שנעשה. עם הפיכת השותפות לחברה, כל נכסי השותפות עוברים לחברה. יא. לא ברור איך תשלום משכורת חודשית לכל שותף מתיישבת עם עקרונות ניהול של חברה המשלמת שכר רק לעובדיה ורווחים לבעלי מניותיה - בעלי החברה ומנהליה, העובדים בה ועבורה, יכולים להסכים על תשלום שכר לעצמם כרצונם. 11. התובע טען שהמסמך מ- 1.3.87 שלפיו העביר למנהל הנתבעת 21% מחלקו בשותפות הוא הסכם למראית עין למטרת הברחת רכוש, עקב פיצויים שהיה עליו לשלם לעובד שלו שנפגע בהעדר ביטוח. לטענתו, הופתע כאשר חזר מדרום אפריקה להתמודד עם תביעת הפיצויים כעבור מספר חודשים וראה שמנהל הנתבעת עומד על קיום ההסכם ולא קרע אותו כמובטח. מנהל הנתבעת לעומת זאת טוען שהמסמך אינו הסכם למראית עין, אלא נערך לפי התחשבנות ואיזון השקעות הצדדים עם תום הבניה. הוא לא הציג ראיות על התחשבנות זו. התובע טוען שהוא שבנה והשקיע מעל 50% מההשקעה - הבניה, השתילה, הזרע, הטיח, הצבע, הכל (עמ' 13). פירוט העבודה שביצע התובע לטענתו מראה שלא נותר דבר לאדוארד לעשות. בנסיבות אלה, תמוה שהתובע טוען שביצע רק מעל 50% מהעבודה ולא 100%. יצויין, כי אין חולק שהסכם זה נערך לפני בריחתו של התובע לחו"ל במרץ 1987 והעבודות נמשכו עד תחילת 1989. זה המקום לומר, שאיני מאמין לכלל עדותו של התובע בפני, שבנוסף להתרשמותי מהתנהגותו ומחוותיו בעת מתן עדותו, תוכנה היה לעיתים קרובות התחמקות משאלות, ניסוחים למודים היטב למטרה שהומצאה מקרוב, וסתירות בלתי מוסברות עם עדויות התובע לאורך שנים. במיוחד איני מאמין לעדותו של התובע שמדובר בהסכם למראית עין, שכן אילו ביקש להסתיר את רכושו, לא היה מעביר 21% אלא את כל ה- 40% שבידיו. איני יודע אם ההסכם נחתם על בסיס התחשבנות השקעות, אבל ההכרעה בשאלה זו אינה דרושה להכרעה בשאלת זכותו של התובע במקרקעין, ולא אכריע בה. 12. התובע טוען, כי כאשר העביר את מניותיו בחברה ביום 4.1.91, לא התייחסה העברת המניות למקרקעין, שבהם רכש זכויות עצמאיות, בין היתר בהיעדר הסכם מפורש למכירת המקרקעין. לטענתו, ניצל מנהל הנתבעת את מצוקתו של התובע ורכש את מניותיו בנזיד עדשים. לכן רשם תחת חתימתו את המילים "ת.ל." שמשמען "תחת לחץ". כלומר, טענת התובע היא שאדוארד לחץ עליו, ומכאן שהיה בידו לבטל את העיסקה מחמת כפייה. שמעתי היטב את עדותו של התובע, ולא ברור מתוכה איזה מנופי לחץ היו בידי אדוארד אותה שעה ללחוץ על התובע. אילו היה ההסכם נחתם בכפיה, היה על התובע להודיע על ביטול ההסכם תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה. אין ספק, שכל כפיה שכפה אדוארד על התובע פסקה לפני שנים, עם ניתוק הקשר ביניהם. התובע לא הודיע דבר. אין חולק, שהתובע לא ביטל את העיסקה, לא השיב את מה שקיבל, ולא נטל כל חלק בכיסוי חובותיה של החברה, שלטענתו, אילו לא העביר את מניותיו, היה נותר בעליה. על כן, אני דוחה את טענת התובע, שאין להתחשב בהסכם העברת זכויותיו לאדוארד, מנהל הנתבעת. 13. ידוע לצדדים, שהשופט סלוצקי קבע בפסק דינו, והערעור על כך נדחה, שלא הוכח שהשותפות סיימה את בניית מה שהתחייבה לבנות ועל כן נדחתה התביעה נגד הנתבע 1 לרישום המקרקעין על שם החברה, אך התובע נסמך על קביעת השופט סוקול, שדן בתביעת הנתבע 1 לסילוק יד, לפיה "לא הוכח כי בניית אולם השמחות הסגור היוותה חלק מהתחייבויות השותפים כלפי חביב, ולפיכך לא הוכח כי החוזה הופר על ידם באי בניית האולם". לדבריו, מה שלא הוכח כאילו הוכח ההיפך, ולכן לטענתו אין מנוס מהמסקנה שהתובע מילא אחר חלקו בהתחייבות השותפים כלפי הנתבע 1 לפי ההסכם. אני דוחה את טענת התובע, כאילו פסקי הדין יוצרים השתק פלוגתא כלפי הנתבעים, אבל לא כלפיו, משום שלא היה צד להתדיינויות. אחד מכללי השתק הפלוגתא הוא הדדיות, ואם אין זה השתק פלוגתא כלפי התובע, הוא אינו מחייב גם את הנתבעים בתביעה שבינם לבין התובע. זאת ועוד, התובע קשור למעשה בית דין שנקבע בהליכים אלה, גם אם לא היה צד פורמלי להליכים, בהיותו עד מרכזי (וראה: ע"א 2360/99 בחר נ' דיור בנין ופיתוח בע"מ פ"ד נה (4) 18). מה שנקבע שלא הוכח לא נקבע שהוכח ההיפך. מה שנקבע שלא הוכח אינו השתק פלוגתא אלא לכך שהדבר לא הוכח במשפט זה. כפי שציטט נכון ב"כ התובע את פסק הדין היסודי בע"א 246/66 קלוזנר נ' שמעוני פ"ד כב (2) 583 - "אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסויימת שהיתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם, בפירוש או מכללא, כי אז יהיו אותם בעלי הדין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביו מחדש במשפט השני". מה שהוכרע בשאלה העובדתית הוא שלא הוכח שהשותפות סיימה לבנות, ועל כן, לא התקיימו התנאים לרישום, ולא הוכח שהחוזה הופר באי בניית האולם. זה אינו השתק פלוגתא רלבנטי לתביעה שבפני. להסיר ספק, התובע לא הוכיח בפני שהרוכשים סיימו את קיום התחייבותם לפי הסכמי השותפות, ועל כן התובע אינו זכאי לסעד המבוקש של רישום חלקו במקרקעין על שמו, אפילו לא היתה התביעה מוגשת בשיהוי, ואפילו היתה העיסקה בין הנתבע 1 לשותפים עצמם. 14. לטענת התובע, למרות ההסכם לרשום את השותפות, ולמרות הוראות פקודת השותפויות, לא נרשמה השותפות. אני דוחה טענה זו. אי רישום השותפות יוצר חיובים מינהליים של השותפים, לרבות עבירות פליליות לכאורה, אבל אין בו כדי לקבוע את היחסים שבין הצדדים. בפועל, קיימות במציאות שותפויות בלתי רשומות רבות. כמו כן, טען התובע שהשותפות לא נוהלה על פי הוראות פקודת השותפויות, אלא נוהלה בפועל על ידי מנהל הנתבעת, שעשה בשותפות ככל העולה על רוחו. המסקנה, לטענת התובע, היא שזו אינה שותפות אלא אוסף של אנשים. אני דוחה טענה זו. כעולה מעדותו של התובע, הוא הסכים לדומיננטיות של מנהל הנתבעת בניהול עסקיה. הוא הסכים לקבל על עצמו תפקידים משניים, ולאפשר למנהל הנתבעת להיות "שר החוץ" של השותפות. מכל מקום, גם אם יש לתובע טענות על דרך ניהול השותפות על ידי מנהל הנתבעת, אין הטענות מובילות למסקנה שלא היתה שותפות, אלא שהיתה זו שותפות שבה אחד השותפים דומיננטי. 15. התובע טען, כי השותפים עצמם התייחסו לנספח להסכם השותפות כאל הסכם קומבינציה, לפיו הם מקבלים קרקע ובונים עבור 3 השותפים את אשר סוכם שיבנו על גבי המקרקעין, והמקרקעין ירשמו בסוף הבניה על שם השותפים לפי חלקיהם בשותפות. זאת מסיק התובע מעיקר מעדותו של התובע, אבל גם מעדותו של אדוארד מנהל הנתבעת, לפיה "בזה שלא העברנו קרקע על שם החברה הייתה טעות" (עמ' 52). להסיר ספק, אדוארד לא אישר את הטענה שהתייחס לעיסקה כעיסקת קומבינציה, וגם התובע עצמו התייחס לעיסקה כעיסקת קומבינציה לראשונה בעדותו, ואיני מאמין לו שהתייחס כך בתחילה או לפני שהגיש את התביעה. אדוארד הזכיר את המילה "קומבינציה" אבל תיאר את העיסקה כעיסקה שבה עושים שותפות משולשת, כאשר כל אחד תורם את חלקו: הנתבע 1 תורם את המקרקעין, והתובע ומנהל הנתבעת תורמים את הבנייה. מאיחוד התרומה של כל השותפים יוצאת שותפות. זהו בדיוק מה שהוסכם וכך נוהל הפרוייקט. 16. אני דוחה את טענת התובע, כאילו מנהל הנתבעת הסכים שהיה על הנתבע 1 להעביר את המקרקעין לשותפים ולא לשותפות. ב"כ התובע עשה מאמץ ניכר להוציא ממנו אמירה כזו, אבל לא הצליח. בכל מקום שבו אמר שצריך להעביר לשמות השותפים, דיבר על העברה לשותפות הבלתי רשומה שבה יש שותפים לפי חלקיהם, כפי שענה בעמ' 49 "לנו זה אני והתובע זה חלק מהשותפות". יצויין, שבמקרה של שותפות בלתי רשומה, לא ניתן היה לרשום את המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין אלא על שם השותפים עצמם לפי חלקיהם, כאשר מוסכם בין השותפים, שהמקרקעין שייכים לשותפות. גם כשהתבקש לומר מה היה קורה אם לא היתה נרשמת חברה, ענה שהמקרקעין היו נרשמים על שמו ועל שם התובע 40-40 (עמ' 45). אכן, זה מה שהיה קורה אם השותפות היתה ממשיכה לא להיות רשומה, והחברה לא היתה נרשמת. המקרקעין היו נרשמים על שם השותפים לפי חלקיהם, ובכל זאת היו שייכים לשותפות, לפי המוסכם ביניהם בדבר ייחוס המקרקעין לשותפות. 17. התובע ביקש להסיק מכך שבנו של הנתבע 1 דרש וקיבל את חלקו בדמי השכירות של המבנה שנבנה על המקרקעין והושכר, ללא קשר לכך שהמבנה בבעלות החברה. מכך מבקש התובע להסיק שהצדדים נהגו כשיתוף במקרקעין ולא כשותפות שהפכה לחברה. איני מסיק מסקנה זו. אמנם, מדובר בשותפות שהפכה חברה, אלא שהוסכם שהחברה תשלם משכורת לבעלים כפי חלקיהם. בנסיבות אלה, העברת החלק היחסי מדמי השכירות אינה קובעת את הזכויות במקרקעין. 18. התובע ער לכך שחתם על תצהיר בפני עו"ד טוקאן שלפיו "בזמן שרכשנו את האדמה להקמת גני שפרעם לא התכוונו לרכוש אותה לעצמנו אלא לרכוש אותה בנאמנות עבור גני שפרעם העתידה להיות חברה בע"מ". למרות זאת, לטענתו, נאלץ לחתום על תצהיר זה, בלי שקרא אותו, שכן סר למרותו של אדוארד, מנהל הנתבעת, שהגה ממוחו הקודח את רעיון הנאמנות. לדבריו, ברור שהמסמך נוסח כדי לחמוק מתשלום מסים, אבל הדבר לא צלח, ורשות המיסים לא הכירה בכך, והוציאה שומות מס שבח ומס רכישה שכל השותפים נאלצו לשלמם. עו"ד טוקאן העיד שנתבקש על ידי אדוארד להכין את התצהיר, לאור דרישת רשות המסים להצהרה על עיסקה בין הנתבע 1 לשותפים, ובינם לבין גני שפרעם בע"מ. לכן ניסו לטעון שהרכישה המקורית היתה בנאמנות. עו"ד טוקאן, שהעיד שהוא מייצג את התובע כל הזמן (עמ' 18 שורה 16) העיד שהסביר לתובע את משמעות התצהיר, וכי התובע אישר בפניו שהאמור בתצהיר אמת (עמ' 20). התובע אף אישר בפני שתצהירו היה נכון (עמ' 9 שורה 6). כפי שראינו, עדות הסותרת עדות קודמת של התובע אינה מטרידה אותו. אכן, אפשר שהשותפים ביקשו להמנע מתשלום מסים על ידי טענה לנאמנות, שאין לדעת איזה מוח הגה אותה, אבל בשאלה הנדונה בפני, פרשה זו מוכיחה שאכן הרכישה המקורית היתה עבור השותפות הבלתי רשומה (שאינה מוכרת כאיגוד על ידי מס שבח), כפי שהסכים התובע ולא עבור השותפים, ונמסר לשלטונות מס שבח אודות העברת המקרקעין לחברה בע"מ. אני מסכים עם טענת הנתבעים 1-2, שטענת התובע כי הקרקע נרכשה על ידי השותפים עצמם, ולא על ידי השותפות, נוצרה רק בינואר 2012, לאחר שהבחין התובע, לפי יעוץ משפטי שקיבל, ששלטונות מס שבח דורשים הצהרה נוספת שתבטא את העיסקה להעברת המקרקעין לחברה. כך נוצרה ההזדמנות לטעון ההיפך מכל הטיעונים הקודמים. אין ביחסים עם שלטונות המס כדי לקבוע את הזכויות שבין הצדדים. 19. התובע טוען שלהפתעת הכל התברר בעת חקירתו הנגדית של הנתבע 2 שהערת האזהרה לטובתו מבוססת על עיסקת מתנה שלפיה העביר הנתבע 1 את כל זכויותיו לנתבע 2 עוד בשנת 1990. אני דוחה את הטענה בדבר הפתעה כלשהיא. המירשם פתוח ואילו טרח התובע לברר היה מגלה את מקור הערת האזהרה שנים לפני שהופתע כביכול. אין ספק מתוך עדות הנתבע 2, שעיסקת המתנה, שלא הוצהרה למס שבח מקרקעין, ולא נגמרה ברישום, נערכה תוך ידיעת המקבל על זכויות הצדדים האחרים. ככל שהנתבע 1 חייב בהעברת המקרקעין, חייב גם מי שקיבל את זכויותיו. 20. התובע הביא לעדות את רו"ח השותפות, ועימו מאזן לשנת 1987, שבו לא נרשמו המקרקעין במאזן השותפות. לא אכביר מילים על עדותו המתחמקת והמעורפלת של רואה החשבון, שלפיה הסיבה שלא רשם את המקרקעין כחלק מנכסי השותפות היא שלא היו בפניו הסכמי השותפות. כלומר, הוא עורך מאזן לשותפות בלי לראות את מסמכי היסוד שלה (עמ' 11). לא הובאה ראיה לכך שעל פי כללי חשבונאות מקובלים, היה על המקרקעין להירשם במאזן השותפות עוד בטרם קמה לשותפות הזכות לרישום המקרקעין על שמה על פי המוסכם, דהיינו בטרם הושלמו העבודות להקמת "הפרוייקט" כפי שכונה על ידי התובע בפני השופט סוקול. אין חולק שעד 1989 לא קמה לשותפות הזכות לרישום המקרקעין על שמה. לפיכך, איני נותן לאי רישום המקרקעין במאזן שנת 1987 משמעות כלשהיא. 21. לאור קביעותי לעיל, אין צורך שאכריע בשאלה אם התובע מכר לאדוארד את יתרת מניותיו בלבד, או את כל זכויותיו. אין גם צורך שאדון במשמעות אי העדתו של הנתבע 1, שלא הוכח שהוא מנוע מלהעיד, כאשר רוב העובדות אינן נקבעות לפי אירועים שהיה שותף להם. 22. לסיכום, דין התביעה להידחות, בין היתר משום התובע השתהה בתביעתו השתהות העולה כדי ויתור עליה, משום שהמקרקעין לא נרכשו על ידי השותפים אלא על ידי השותפות שהפכה לחברה בע"מ, משום שהתובע מכר את כל זכויותיו בחברה שהיא בעלת הזכות להירשם כבעל המקרקעין אילו התקיימו התנאים לכך, ומכיוון שהתובע לא הוכיח שהתקיימו תנאים לרישום המקרקעין על שם הרוכשים. 23. על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה. התובע ישלם לנתבעים 1-2 ביחד הוצאות משפט בסך 23,600 ₪ וכן ישלם לנתבעת 3 הוצאות משפט בסך 23,600 ₪. מקרקעיןדיני חברותזכויות במקרקעיןשותפות