לאחר מתן האופציה ניהל המערער מו"מ עם המשיב, במטרה שזה ירכוש את הנכס בתנאי האופציה במקום בן יוסף. ביום 26.10.07 התקשרו המערער, בשמו של בן יוסף, והמשיב בזיכרון דברים שאלו עיקריו: בן יוסף, באמצעות המערער, מוכר למשיב את הזכות (האופציה) לרכישת החברה בעלת הנכס, בתמורה לסכום של 5 מיליון דולר ארה"ב (באותו מועד עלה סכום זה לכ- 20 מיליון ₪). על המשיב היה לשלם 2 מיליון דולר על חשבון הרכישה עד ליום 29.10.07, בדרך של הפקדת סכום זה בידיו הנאמנות של עו"ד שמעון בן ישי, שישולמו בהתאם להסכם האופציה ישירות לצורך רכישת המניות, כשהחברה והנכס נקיים מכול חוב או שעבוד. המשיב הוא שהזמין את שירותי עו"ד בן ישי. ביום 11.11.07 כרתו המשיבים (המשיב וחברה בשליטתו) הסכם עם החברה בעלת הנכס, שעל פיו רכשו את הנכס עצמו, תמורת סכום של 18 מיליון ₪ ומע"מ ובסה"כ 20,790,000 ₪ ("הסכם המכר"). המכר הסתיים בכי טוב והמשיב, באמצעות המשיבה, רכש את הנכס. 2. התביעה וההגנה בכתב התביעה טען המערער כי המשיב התחייב לשלם לו את שכר טרחתו, בסכום של 2 מיליון ₪, שהוא ההפרש שבין הסכום המוסכם מלכתחילה (5 מיליון דולר שערכם היה כ 20 מיליון ₪) לבין סכום הרכישה - 18 מיליון ₪ (ללא מע"מ). המערער טען כי הסכמת הצדדים בדבר תשלום שכר טרחתו הועלתה על הכתב ("הסכם שכר הטרחה"), אף שהמשיב לא חתם עליו. עו"ד בן ישי אישר למערער כי המשיב הסכים לחתום, ורק עקב כך המשיך המערער בפעילותו לכריתת הסכם המכר. המשיבים דחו את התביעה, תוך שכפרו נמרצות בטענת המערער שהתחייבו לשלם לו 2 מיליון ₪. בכתב ההגנה טענו המשיבים, בין השאר,כי מלכתחילה הטעה אותם המערער לחשוב שהוא בעל האופציה, וכי דרש בתמורה למכירת האופציה סכום של 200,000 דולר - רווחיו בגין העסקה. עוד טענו כי המערער הסתיר מהם שמעמדו הוא למעשה מעמד של מתווך בלבד, וכי הלכה למעשה הסכם האופציה היה הסכם מכר לבן יוסף. המשיבים טענו גם נגד חוקיות תביעתו של המערער, שמצד אחד פעל כשלוחו של בן יוסף, ומצד שני תובע מהם שכר בגין פעילותו עבור בן יוסף, על כל מאפייני הפעילות לשיטתו. 3. עיקרי פסק הדין נושא הערעור בית המשפט מצא כי אין ממש בטענת המערער כי פעל כיזם ולא כמתווך, וקבע כי המערער תבע למעשה דמי תיווך, ולא דמי יזמות מוסכמים. בית המשפט בחן את הפסיקה באשר להגדרת המונח "יזם" מחד גיסא, ואת הגדרת החוק באשר למונח "מתווך" מאידך גיסא. לצורך קביעתו כי המערער פעל כמתווך ולא כיזם בחן בית המשפט את הטענות והראיות שבאו לפניו באשר למהות פעולותיו של המערער, אם כמתווך אם כיזם. נמצא כי "הנסיבות האופפות את חתימת הסכם המכר כמו גם פעולותיו של ה[מערער] לשם מימוש העסקה, כפי שנטענו על ידי ה[מערער] עצמו, מאפיינות דווקא פעולת תיווך" (עמ' 8). המערער לא הוכיח פעילות יזמית המאופיינת, על פי הפסיקה שעליה הסתמך בית המשפט, ביוזמה של רעיון חדש או פרוייקט חדשני, לא גילה רעיון ולא תכנית עסקית, לא חקר את העסקה ואף לא היה פעיל בגיוס ההון. בית המשפט דחה את עדות המערער, שהוא היה זה שגרם לבן יוסף לוותר על האופציה לטובת המשיב, באופן שהמשיב ירכוש את הנכס תמורת 20 מיליון ₪ במקום 18 מיליון (שהיה מחיר מימוש האופציה עבור בן יוסף), וישלם את ההפרש כדמי יזמות למערער. אפילו היה ממש בדברים אלו, לא היה בהם כדי לשנות את אופי פעולתו של המערער מתיווך לייזום, שעדיין כל שעשה המערער היה הפגשתם של הצדדים לעסקה לשם כריתתה. ממילא, המערער לא תמך את עדותו בעדות של בן יוסף, שאותו לא טרח לזמן כעד. בית המשפט אף בחן בפרוטרוט את כתב התביעה והביא אחדים מסעיפיו (5, 24, 38 ו 40.4), שבהם טען המערער טענות מפורשות המלמדות על פעילותו כמתווך. נביא כאן שתיים מהטענות הללו: "ויודגש התובע הוא זה שהביא את העסקה לידי היתכנות וללא פעולותיו לא הייתה נחתמת העסקה ... " (ס' 38), וכן: " ... התובע הוא שפעל כל העת להבאת העסקה לידי גמר ובהתאם לאמור בהסכם, ועל כל גלגוליה, לרבות השגת הסכמתו של מר בן יוסף, ולרבות נטילת השיק מידיהם יחד עם בא כוחם ונסיעתם להחתמת המוכרים" (ס' 40.4). המערער חזר על הדברים הללו ואף הוסיף עליהם, בתצהיר שמסר כעדותו הראשית, שבו הוא "מאשר, כי פעילותו הייתה הפגשת הצדדים ויצירת הקשר ביניהם לשם יצירת העסקה" (עמ' 10). בית המשפט מצא תימוכין למסקנתו בעדות המשיב ובעדות חתנו, מר יצחק בנישו. בחינה של טיוטת הסכם שכר הטרחה, שהמשיב לא חתם עליה, אף היא מלמדת כי אמנם פעילות המערער הייתה פעילות של מתווך. בהמשך פסק הדין בחן בית המשפט את הוראות סעיף 9 בחוק המתווכים, הקובעת כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב לפעולות התיווך. כן עמד בית המשפט על הוראת סעיף 14, הקובעת כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לשכרו אלא אם כן, בין השאר, היה בעל רישיון לפי החוק. המערער לא הציג רישיון לעסוק בתיווך ואף לא טען לרישיון שכזה. הסכם שכר הטרחה, שעליו חתם המערער בלבד, אינו עומד בדרישות סעיף 9 בחוק, באשר להזמנת שירותי תיווך. לפיכך נקבע שאין המערער זכאי לדמי תיווך. בית המשפט הוסיף ובחן את זכותו של המערער לשכר טרחה מוסכם, ומצא כי המערער לא עמד בנטל להוכיח את זכותו על פי הסכם שכר הטרחה שהמשיבים לא חתמו עליו. המערער טען שהסכם שכר הטרחה מחייב היות שעו"ד בן ישי הודיע לו שהמשיב יחתום עליו, אלא שעו"ד בן ישי העיד כי לא היה מוסמך לחייב את המשיב. הסכם שכר הטרחה לא היה אלא טיוטה בלבד. מכל מקום חזר בית המשפט וציין כי מדובר בהסכם לשכר תיווך, שאינו עומד בהוראות חוק המתווכים, שעל ועל כן יש למנוע מהמערער לתבוע על פיו. המערער טען שמזיכרון הדברים אפשר ללמוד על התחייבותו של המשיב לשלם את שכר טרחתו, אך בית המשפט מצא כי הטענה אינה מתיישבת עם נוסחו של זיכרון הדברים, שאין בו כל התחייבות של המשיב לשלם לתובע. נקבע כי בעניין זה המערער "השיב בצורה מסורבלת, מבולבלת ולא עניינית" (עמ' 14). אמנם עו"ד בן ישי, שהעיד מטעם המערער, אמר כי בעת כריתת זיכרון הדברים דובר על כך שצריך לשלם למערער 2 מיליון ₪, אך הוסיף כי "הכוונה של המסמך הזה לא הייתה להקיף את כל העסקה. זה מסמך שנועד להעלות על הכתב את ההסכמות בין הצדדים" (עמ' 15). לפיכך נקבע כי לא הוכחה התחייבות כלשהי, בכתב או בעל פה, מטעם המשיבים, לשלם את שכר טרחתו של המערער כפי שטען. לא הייתה מחלוקת כי המשיבים שילמו למערער סכום של 200,000 דולר, וטענת המערער לתשלום נוסף של 2 מיליון ₪ אינה מתיישבת עם תשלום זה. אמנם, המערער טען כי מדובר בתשלום עבור הוצאותיו של בן יוסףבקשר עם העסקה, אך המשיב לא פירט ולא הוכיח באלו הוצאות מדובר, כשלא הוצגה כל חשבונית או קבלה. לפיכך התקבלה טענת המשיבים, ששכרו של המערער שולם בתשלום של 200,000 דולר. 4. עיקר טענות המערער א. כבר בזיכרון הדברים הסכים המשיב לשלם סכום העולה ב- 2 מיליון ₪ על התמורה שבהסכם האופציה. הפרש זה משקף את הרווח שבסיחור הסכם האופציה. ב. זיכרון הדברים מעולם לא בוטל, אפילו בסופו של דבר רכשו המשיבים את הנכס במקום את מניות החברה, מטעמיהם שלהם. ג. ברור כי בן יוסף והמערער לא ויתרו על התוספת של 2 מיליון ₪ תמורת הסכום של 200,000 דולר. ד. כיון שהמשיבים שילמו את מחיר האופציה בלבד, היה ברור שעליהם לשלם גם ה"רווח", שעל כן הכין עו"ד בן ישי את הסכם שכר הטרחה. מהסכם זה ברור כי פועלו של המערער לא היה פעולת תיווך גרידא. ה. עיקר פועלו של המערער היה "לסחר את האופציה, בדרך של סיחור או מימוש ... או בדרך של ויתור על האופציה בכפוף לתשלום", שעל כן שגה בית המשפט שראה בפעולתו הפגשת הצדדים בלבד. ו. בית המשפט לא בחן את מאפייני הייזום במקרקעין אלא בעסקות מסחריות אחרות. ז. אפילו פעל המערער כמתווך עדיין אין למנוע ממנו את שכרו, כאשר מדובר בפעולת תיווך חד פעמית. יש לבחון את זכותו גם מכוח דינים אחרים. כך זכאי המערער לשכרו עקב ניהול מו"מ בחוסר תום לב מצד המשיב, או מפני שתחולת חובת תום הלב מביאה לשכלול הסכם שכר הטרחה. ח. על בית המשפט היה לבחון את ההגנות העומדות למתווך לפי חוק המתווכים, כגון שתכליתו להגן על צרכנים ביתיים. ט. היה מקום להחיל את הוראת סעיף 31 בחוק החוזים (חלק כללי), ולא לאפשר לרמאים להתחמק מהתחייבותם. 5. עיקר טענות המשיבים א. הערעור מופנה כלפי קביעות שבעובדה, וכל כולו ניסיון לחזור על טענות שטען המערער בבית משפט קמא ואשר נדחו בפסק הדין. ב. המערער לא הביא תשתית ראייתית לתביעתו. ג. בכל מקרה המערער לא היה בעל האופציה שאותה ביקש לסחר. ד. המערער מבקש לקבל את הרווח מסיחורהאופציה, ולא שכר טרחה של יזם. בקשר לכך המערער סתר את עצמו בעדותו באשר לשאלה מי היה בעל האופציה, בן יוסף, או בן יוסף והוא עצמו כשותפים, או שהוא ובן יוסף שהם "אותו דבר". הדברים נסתרו גם בטענתו שהיה שלוחו של בן יוסף או שותפו ונציגו. המערער גם לא הציג מסמך כלשהו בדבר הקשר בינו לבין בן יוסף, וכאמור לא זימנו לעדות. ה. המערער לא תבע כלל פיצוי בגין ניהול מו"מ שלא בתום לב. ו. עו"ד בן ישי אינו נטול פניות, כיון שהמערער חב לו כסף והתחייב לשלם לו 5% מסכום העסקה לצורך פירעון החוב. ז. סכום התמורה שננקב בזיכרון הדברים (5 מיליון דולר) פחות מעט מהסכום ששילמו המשיבים תמורת רכישת המקרקעין (18 מיליון ₪ בצירוף מע"מ). 6. דיון והכרעה אנו סבורים שצדק בית משפט קמא בדחיית התביעה, וטענותיו של המערער לפנינו הן בבחינת "מקצה שיפורים" וחזרה על הטענות בבית משפט קמא. בראש ובראשונה אנו סבורים, כבית משפט קמא, שהמערער לא הוכיח את העובדות שביסוד תביעתו. המערער לא הוכיח שהמשיב התחייב לשלם לו סכום של 2 מיליון ₪, בכל עילה שהיא. המערער טען שהמשיב התחייב לשלם לו שכר ייזום, והמשיב, שכפר בהתחייבות, הוסיף שלפי עדות המערער מדובר למעשה בדמי תיווך שאינו זכאי להם לפי החוק, אלא שבין אם מדובר בשכר ייזום ובין אם מדובר בדמי תיווך, המערער לא הצליח להוכיח את ההתחייבות שביסוד תביעתו, מהטעמים שיפורטו להלן. המשיב לא חתם על טיוטת הסכם שכר הטרחה שהכין המערער. עצם אי חתימתו של המשיב על הטיוטה, כאשר החתימה הייתה חשובה למערער בטרם ימשיך בקידום העיסקה והשלמתה, מלמדת שלא הוכחה התחייבותו. אמנם עו"ד בן ישי העיד, מטעם המערער, שהמשיב הסכים לחתום על הסכם שכר הטרחה, אך בנסיבות העניין אין בדבריו כדי להוכיח את התחייבות המשיב לתשלום שכרו הנטען של המערער. נזכיר שהמערער היה לקוח במשרדו של עו"ד בן ישי, שערך את ההיכרות בינו לבין המשיב, לבקשת המערער שחיפש אחר רוכש לאופציה. כדברי עו"ד בן ישי בעדותו הוא פעל למעשה כמתווך בין הצדדים (עמ' 16 ש' 1 - 3), לא ייצג את המשיב (עמ' 20 ש' 4 - 11), את טיוטת הסכם השכר העביר לגב' מזרחי, עוזרתו של המשיב, שהיא שהודיעה על הסכמה, אך אין הוא יודע אם העבירה את הטיוטה אל המשיב (עמ' 17 ש' 29 - 33). עו"ד בן ישי העיד גם שהמערער נכח בפגישה שבה חתמו על הסכם המכר, ושעשה כן כדי לוודא את החתימה על טיוטת הסכם שכר הטרחה, אך בסופו של דבר דיבר המערער בארבע עיניים עם המשיב והטיוטה לא נחתמה (עמ' 18 ש' 19 - 22) בין המערער לבין עו"ד בן ישי היו גם קשרים נוספים, שלא בגין העיסקה נושא התובענה, שהמערער חב בגינם כסף לעו"ד בן ישי (עמ' 18 ש' 27 - 28), והמערער אף התחייב לשלם לו 5% מתמורת העיסקה (עמ' 19 ש' 26 - 29). לפיכך בדין סבר בית המשפט שאין בעדותו של עו"ד בן ישי כדי לתמוך בגירסת המערער. עוד נוסיף כי אין ממש בהסתמכות המערער על הפרש בסכום של 2 מיליון ₪, בין הסכום הנזכר בזיכרון הדברים (שלא כלל מע"מ), לבין הסכום שבסופו של דבר שילמו המשיבים תמורת הנכס (בתוספת מע"מ), שייתכן כי נובע הוא מהוספת המע"מ, או מכל טעם אחר. על אחת כמה וכמה שאין בעצם קיומו של הפרש שכזה, אפילו היה קיים, כדי ללמד על התחייבות של המשיב לשלמו למערער. בית המשפט דחה את גרסתו של המערער כעניין שבעובדה, ודין הוא שבית משפט שלערעור לא יתערב בקביעה שכזו אלא במקרים חריגים. אין המקרה שלפנינו חריג; אדרבא, עיון בראיות מגלה כי בדין דחה בית המשפט את גרסתו, או שמא נאמר גרסותיו. נזכיר כאן כמה נקודות נוספות שהובילו את בית משפט קמא למסקנתו: כך למשל, אם הציג המערער עצמו מלכתחילה כשלוחו של בן יוסף הרי שגם העיד על עצמו: "יובהר כי בהקשר זה, פעלתי גם עבור [בן יוסף] כנציגו וגם בעבורי כיזם אשר יוזם, עורך ומביא לפועל עסקה במקרקעין" (תצהיר המערער ס' 13. "בהקשר זה" מכוון לסעיף קודם בתצהיר, שבו עוסק המערער בפעולותיו להבאת המו"מ לידי סיום). אמירה זו מהווה סתירה מיניה וביה בגרסת המערער, שכשהיא לעצמה פוגעת בגרסתו. ועוד: המערער טוען פעם לשכר ייזום מוסכם, ופעם אחרת לזכותו לרווח. תשלום שכר, בשיעור של 11 אחוזים מתמורת מכר מקרקעין, אפילו שכר ייזום ייקרא, הוא תשלום חריג בהיקפו, ובהעדר הסכם כתוב וחתום, היה על המערער לתמוך גרסתו בראיות של ממש, שאותן לא הביא. ואם ברווח עסקינן, נזכיר כי המערער טען לכל אורך הדרך שהיה נציגו ושלוחו של בן יוסף (ובחקירתו אף הוסיף כי היה שותפו), וזאת כאשר בן יוסף הוא שהשקיע ברכישת האופציה סכום של כ- 1.2 מיליון ₪, בעוד ששלוחו מבקש להותיר את בן יוסף ללא רווח כלשהו, וליטול לכיסו את הרווח הנטען מסיחור האופציה. המערער לא טרח לזמן לעדות את בן יוסף, ואף ענין זה מעלה הרהורים ומחזק את גירסת המשיבים. לא נוסיף ונרחיב בסתירות הרבות שהתגלו בעדות המערער, שהרי הן מפורטות בפסק הדין ובעיקרי הטיעון שהגישו המשיבים. נזכיר רק כי המשיב שילם למערער 200,000 דולר, שהמערער טוען כי שולמו לבן יוסף בגין הוצאותיו, אך בלא שטרח לפרט אלו הוצאות, לא המציא חשבונית וקבלה בגינם ולא זימן לעדות את מר צ'יזיק, מבעלי החברה בעלת הנכס, שהמערער טוען כי שילם לו 130,000 דולר תמורת הסכמתו. רב הנסתר על הגלוי באשר לפעילותו ומעמדו של המערער. כך למשל, המערער, שמציג עצמו כשלוחו של בן יוסף, פועל לכאורה, בעת ובעונה אחת, בשמו של בן יוסף אך לטובתו שלו בלבד. לעניין זה קובע סעיף 8 בחוק השליחות, תשכ"ה-1965: "קיבל אדם עליו להיות שלוח, חייב הוא לנהוג כלפי השולח בנאמנות ולפעול בהתאם להוראותיו; ובאין כוונה אחרת משתמעת ממהות השליחות או מתנאיה יחולו עליו חובות אלו: (1) יגלה לשולח כל ידיעה וימסור לו כל מסמך הנוגעים לנושא השליחות ויתן לו דין וחשבון על פעולותיו; (2) ... (3) לא יעשה פעולת שליחות עם עצמו; (4) לא יקבל מכח אדם טובת הנאה או הבטחה לטובת הנאה בקשר לנושא השליחות שלא בהסכמתו של השולח; (5) לא ישתמש לרעת השולח בידיעות או במסמכים שבאו לידו עקב השליחות, ובדרך כלל יימנע מכל דבר שיש בו ניגוד בין טובת השולח ובין טובתו שלו או של אדם אחר. טענותיו של המערער, בתביעתו ובעדותו, מלמדות לכאורה כי הפר כל אחת מהוראות אלו. לשיטתו, המערער כרת עסקת אופציה, בשמו ובעבורו של בן יוסף שמכספו שילם מקדמה, ובסופו של דבר הוא מוותר בשמו על האופציה, ועל האפשרות לסחרה ברווח של 2 מיליון ₪, כאשר את הרווח תובע הוא לעצמו. נשוב ונזכיר כי המערער לא טרח להזמין לעדות את בן יוסף וד"ל. די באמור לעיל לדחיית התביעה והערעור. נוסיף, כי אנו מסכימים עם בית משפט קמא שמעמדו של המערער, כעולה מעדותו שלו, היה מעמד של מתווך, שהרי הציג עצמו כיזם בעל ניסיון רב, הסובר כי פעולתו הייתה פעולה יזמית. אנו סבורים שהמערער אינו מבחין בין פעולת תיווך לבין פעולת יזום. עם זאת, אין אנו נזקקים להכרעה אם מעמדו של המערער היה מעמד של מתווך, כמשמעותו בחוק המתווכים במקרקעין, בהתחשב בכך שלכאורה מדובר בפעולת תיווך אקראית. לסיום בפתיח לכתב התביעה טען המערער: "המדובר בתביעה שטוב שלא הייתה באה לעולם משבאה". נראה כי בטענה זו אכן צדק המערער, ויש להצטער שהמשיך בדרכו והגיש ערעור זה שלא היה לו מקום. הערעור נדחה. המערער ישא בשכר טרחת עו"ד של המשיבים בסכום של 25,000 ₪. העירבון יועבר למשיבים על חשבון צו ההוצאות. אופציהמשא ומתן