ערעור כי הכספים שהופקדו בנאמנות לא ישוחררו העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא 1. ביום 5.9.10 רכשה המשיבה 3, חברת בנו עמי נוף שרת בע"מ, שיוצגה על ידי משיב 2, עו"ד ליפשיץ, מחברת טוליפ נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "המוכרת"), שיוצגה על ידי משיבה 1, עו"ד בליצר, חלק מבניין ברח' שרת 37, רמת גן, הידוע כחלקה 565 בגוש 6125 (להלן: "הנכס"), וזאת בהתאם לשני הסכמים, האחד לגבי 3 דירות מוגנות, והשני לגבי 2 דירות שאינן מוגנת (להלן: "ההסכמים"). את יתרת הבניין רכשה המשיבה מבעלי הנכס האחרים. 2. במסגרת עסקת המכר הנ"ל, ובהתאם להסכמים, זכאי היה המערער לשכ"ט בסך של 500,000 ₪ מהמשיבה 3, בגין טיפולו בפינוי הדיירים המוגנים והשגת הסכמים לפינויים. סכום זה הופקד בנאמנות אצל המשיבים 1 ו-2, עד למילוי חובותיו על פי הסכמות הצדדים. 3. בסמוך לאחר חתימת ההסכמים, קיבל על עצמו המערער, במסגרת כתב התחייבות מיום 6.9.10 המופנה למשיבה 3, והמצוטט להלן, לשאת בתשלום היטל השבחה בגין העסקה, כאשר 400,000 ₪ מכספי הנאמנות הועברו אליו, ואילו סך של 100,000 ₪ מתוך כספי הנאמנות נותר בנאמנות עד שיוברר כי לא חל כל חוב בגין היטל השבחה על העסקה. להלן נוסח ההתחייבות: "1. אני הח"מ מתחייב לשלם לכם או עבורכם את התשלום/מים שידרשו לשלם לעיריית ר"ג או לועד המקומית לתכנון ולבניה ר"ג (להלן - "הרשות") כהיטל השבחה בגין תוכניות המאפשרות כל פעילות שהיא מעבר לבניית קומה אחת אשר ניתן להוסיפה על פי תמ"א 38 המקורית, לרבות כל הנובע מתכנית מתאר מקומית מס' רג/340/ג/30 או כל תכנית אשר תשלים אותה או תבוא במקומה, ואשר על פי ההסכמים חובת התשלום לרשות בגינה, הוטלה על הקונה, דהיינו עליכם (להלן - התשלום). 2. ... כל עוד לא ישולם התשלום, יעוכב בידי הנאמן עו"ד נח ליפשיץ, מתוך שכר טרחתי, סך של עד 100,000 ₪ כבטחון לבצוע התשלום עד לביצועו בפועל. 3. ...". 4. בהמרצת הפתיחה נשוא הערעור, הגישה משיבה 1, עו"ד בליצר, בקשה בדרך של טען ביניים להורות לה כיצד לפעול בעניין דרישתו של המערער לשחרר לידיו את יתרת חשבון הנאמנות המוחזק בנאמנות בידי משיבים 1 ו-2 יחד, כאשר משיב 2 מתנגד לשחרור הכספים. 5. המערער טען בפני בית משפט קמא כי לאחר חתימת ההסכם, חל שינוי בחקיקה באופן שניתן פטור מלא ולא חל היטל השבחה בגין התוכנית החדשה, ועל כן טען כי אין מקום להמשיך ולהחזיק את הכספים בנאמנות. 6. בית משפט קמא, בפסק דין קצר בן עמוד וחצי, קבע כי אין מקום להורות על שחרור הכספים למערער. וכך קבע בית המשפט: "אומנם כפי טענת הטוען 1 [המערער - תוספת שלי, ר.ל.ש] נעשה תיקון חקיקתי הפוטר מהיטל השבחה נכון להיום, אולם אני מקבלת את טענת הטוענים 2-3 (הנאמנים) לפיה אין להורות על העברת כספים בשלב זה ויש לקבל תחילה החלטת הועדה לתכנון ובניה בבקשה למתן היתר, ורק על פי היתר הבנייה, ניתן יהיה לוודא באופן סופי, אם נדרש תשלום להיטל השבחה, ואם חלה התחייבות בהתאם לכתב ההתחייבות. נכון להיום אין ודאות באופן סופי בעניין העדר דרישת תשלום להיטל השבחה והוודאות תקום רק בשלב הוצאת ההיתר עצמו". סיכם בית המשפט וקבע כי לאור נימוקים אלה "הכספים יישארו בחשבון הנאמנות עד לקבלת ההיתר והחלטה סופית של הועדה לתכנון ובניה בעניין היטל השבחה". טענות הצדדים בערעור 7. המערער טוען כי שגה בית משפט קמא בהחלטתו, שכן הוכח לטענתו שלא יחול היטל השבחה על העסקה. טוען המערער, כי בפני בית משפט קמא, עמדה חוות דעת שמאי מטעמו ממנה עולה כי אכן אין היטל השבחה בגין העסקה, אלא שבית משפט קמא כלל לא התייחס לחוות דעת זו, המשיבים לא ביקשו לחקור את השמאי, וחמור מכך - לא הביאו חוות דעת נגדית כלשהי ממנה עולה כי קיים חוב בגין היטל השבחה. בנוסף ביקש המערער להגיש כראיה בערעור תוספת מעודכנת לחוות דעת השמאי ששב וקובע שאין היטל השבחה על הנכס. לטענתו, לאחר מתן פסק הדין התברר לו כי המשיבים העלימו מבית משפט קמא את העובדה כי עיריית רמת גן נתנה למוכרת אישור לצורך העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשת - משיבה 3, וזאת עוד ביום 30.12.10. לטענתו, אילו סברה העירייה כי יחול היטל השבחה לא היה ניתן האישור, ועל כן הוא עותר להוספת ראיה זו בערעור. לטענתו, אישור זה מעיד על היעדר דרישה מטעם העירייה לקבלת היטל השבחה, שכן כידוע לא נותנת עירייה אישור להעברת זכויות במקרקעין כל עוד קיים חוב כלשהו לרשות המקומית, לרבות חוב בגין היטל השבחה. טוען המערער, כי די באישור זה, שהתקבל אומנם לאחר פסק הדין, כדי לתמוך בטענתו שלא חל על הנכס היטל השבחה ועל כן ראוי לשחרר לו את יתרת כספי הנאמנות לאלתר. 8. משיבה 1 ציינה בעיקרי הטיעון מטעמה כי היא המבקשת בבקשת טען הביניים, ותקבל את הכרעת בית המשפט, כאשר טען הביניים הוגש על ידה לאור סירובו של משיב 2 - הנאמן הנוסף - לשחרר את הכספים. 9. משיבים 2 ו-3 (להלן: "המשיבים") טוענים, כי משלא התקבלה החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה בבקשה למתן היתר בניה ללא חיוב בהיטל השבחה (יצוין כי הוגשה בקשה להריסת הבניין הקיים וקבלת היתר לבניין בן 8 מפלסי קומות), הרי שאין לשחרר את הכספים למערער. לטענתם, המצב המשפטי אינו ברור כפי שסבור המערער, ואין וודאות כי עם מתן ההיתר - שמתעכב עקב הכרזה על הבנייה הבנוי כבניין לשימור - אכן לא יידרש היטל השבחה. לטענתם, תמ"א 38 הינה תוכנית דינמית ומשתנה, ויתכן שבעת מתן ההיתר כן יהיה חיוב בהיטל השבחה. עוד לטענתם, מכתב ההתחייבות עליו חתם המערער עולה, כי שחרור הכספים שבנאמנות מותנה במתן היתר. באשר לבקשה להוספת ראיות, טוענים משיבים 2 ו-3 כי התחייבות המערער הינה עצמאית, ואין באישורי העירייה כדי להשפיע עליה, כך גם אין להסתמך על חוות דעת שנכונה רק ליום עריכתה, כדי להועיל למערער. ד י ו ן 10. לאחר שעיינתי בפסק דינו של בית משפט קמא, בהודעת הערער ובעיקרי הטיעון, ולאחר ששמעתי את הצדדים, אני סבורה כי דין הערעור להתקבל. 11. יצוין כי הפיקדון הופקד בידי הנאמנים לפני למעלה משלוש שנים, עוד ביום 5.9.10, ומאז למעשה לא נעשה דבר על ידי משיבה 3 כדי לקדם קבלת היתר בנייה, וכאמור לטענת המשיבים רק מרגע שיתקבל היתר בנייה, ניתן יהיה לדעת בוודאות כי אין היטל השבחה, ורק אז ניתן יהיה לשחרר את הכספים למערער. 12. אין כל אפשרות לאמץ את החלטתו של בית משפט קמא כפי שניתנה, בעיקר לאור העובדה שבית המשפט כלל לא התייחס לחוות דעת השמאי שהוגשה על ידי המערער, והחלטתו לקונית ואינה מפורטת. יצוין, כי על פי חוות הדעת מיום 23.7.12, שהוגשה לבית משפט קמא, הסוקרת את התוכניות החלות על הנכס ואת המצב החוקי, כאשר על פי תיקון 96 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, השבחה בגין אישור תכנית תמ"א 38 פטורה מהיטל השבחה, ועל פי המצב התכנוני ניתן להוסיף 2.5 קומות ללא חיוב בהיטל השבחה. יפים לענין זה מסקנות חוות הדעת, לפיה: "... לא קיימת חבות בתשלום היטל השבחה בגין תוספת קומה לבניין שבנדון לפי תכנית 30/ג/340/רג וזאת מעבר לקומה שניתן להוסיף לפי תמ"א/38 בין אם הקומות יתווספו לבניין הקיים והבניין הקיים יחוזק בפני רעידות אדמה ובין אם יהיו חלק מבנין חדש שיבוא במקום הבנין הקיים עפ"י הוראות תמ"א/2/38". הדברים מקבלים משנה תוקף לאור חוות הדעת המעודכנת מיום 05.05.13, אותה מבקש המערער לצרף כראיה חדשה בערעור, אשר ממנה עולה כי גם ביחס לתוכנית להקמת בניין חדש על הנכס, בן 8 מפלסים, כפי שמבקשת משיבה 3 לעשות, ועל פי תיקון 3 לתמ"א 38 (לפיו כאמור ניתן בסה"כ להוסיף 2.5 קומות למבנה) "...לא קיימת חבות בתשלום היטל השבחה בגין אישור תכנית 30/ג/340/רג, תמ"א 38 על שינוייה, אותה התחייב הרוכש לשלם בגין אישור בקשה להיתר בנייה...". 13. משכך, אני סבורה כי יש מקום לקבל את הראיות הנוספות - הן את אישור העירייה להעברת הזכויות בנכס - אישור שהוצא על ידי העירייה עוד ביום 30.12.10, ועודכן ביום 31.12.12, שהתגלתה למערער רק לאחר מתן פסק דינו של בית משפט קמא, וממנו עולה כי גם לעמדת העירייה אין חובות לגבי הנכס, והן את חוות דעת השמאי המעודכנת כפי שפורט לעיל. 14. זאת ועוד, מלשון ההתחייבות עליה חתם המערער לא ניתן בשום אופן לסבור כי כוונת הצדדים הייתה למנוע מהמערער לקבל את יתרת הפיקדון במשך תקופה כה ארוכה, ללא כל הגבלה בזמן, כאשר כאמור הכספים הופקדו עוד ביום 5.9.10, ועד היום אין היתר, ואין ולו רמז מתי יתקבל היתר. כך גם עיון דווקני בכתב ההתחייבות מלמד כי התחייבותו של המערער לא הייתה תלויה בקבלת היתר סופי לשם שחרור הכספים, ואין זה סביר שהכספים יוחזקו למשך זמן כה רב וללא כל הגבלה. כל זאת, כאשר מנגד הוכיח המערער ברמת ההוכחה הדרושה על סמך חוות דעת השמאי שהוגשה מטעמו, כי לא מצופה שיוטל היטל השבחה על הנכס, וכאשר דבר זה נתמך באישור המיסים שניתן על ידי העירייה. לאור כל זאת נראה כי די בכך כדי לשחרר את הכספים. יתרה מזאת, העובדה שהמשיבים בחרו שלא לחקור את השמאי פועלת לחובתם, ומלמדת לכאורה על קבלת חוות דעתו, בעיקר כאשר מנגד לא טרחו המשיבים להגיש חוות דעת שונה מטעמם. 15. לכאורה, בנסיבות אלה, יתכן וראוי היה להחזיר את התיק לבית משפט קמא, על מנת שידון בתיק תוך התייחסות לשתי חוות דעת השמאי והראיות הנוספות, ואולם אני סבורה כי יעילות הדיון, וחלוף הזמן, למעלה משלוש שנים, כאשר עד היום לא הייתה כל התקדמות בהשגת ההיתר, ראוי לקבל את הערעור, ולהורות לנאמנים לשחרר את הכספים למערער, תוך חיוב המערער ליתן ערבות אישית לתשלום מלוא היטל השבחה ככל שיידרש, ולשלמו תוך 30 יום מיום הדרישה. סוף דבר 16. משכך, הערעור מתקבל, והנני מחייבת את הנאמנים להשיב את יתרת הפיקדון על פירותיו למערער. יחד עם זאת, הנני מחייבת את המערער, לחתום על התחייבות אישית כי ככל שבעתיד על אף כל האמור יתברר שקיימת דרישה לתשלום היטל השבחה שצריך לחול על המשיבה 3 בגין העיסקה, הוא יישא במלוא החוב, ומתחייב לשלמו תוך 30 יום מיום הדרישה. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. ערעורנאמנות