עתירה נגד סירובה של העירייה לתת תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) ("הפקודה"), שבאמצעותה יוכלו להעביר את זכויותיהם בדירה הנמצאת ברחוב החשמל 63 בחיפה והידועה כחלקה 244/5 בגוש 10925 ("הדירה"). 2. תחילתו של ההליך היא בתובענה שהגישו העותרים לבית משפט השלום בחיפה, שבה הם עתרו לצו עשה שיורה לעירייה לתת בידם את התעודה המבוקשת, לאחר שביום 27.2.12 הם התקשרו עם צד שלישי ("הרוכש") בהסכם שבו הם מכרו לו את הדירה והתחייבו להעביר לו את כל הזכויות בה. 3. בכתב ההגנה שהגישה המשיבה היא טענה שלבית משפט השלום אין סמכות עניינית, וכיוון שהצדדים הסכימו לכך החליט בית משפט השלום ביום 9.1.13 להעביר את הדיון לבית משפט זה. ביום 10.1.13 הוריתי לצדדים להודיע אם ברצונם לתקן את כתבי הטענות בעקבות העברת הדיון לבית משפט זה, והעותרים אכן הגישו ביום 29.1.13 עתירה מנהלית מתוקנת והמשיבה הגישה כתב תשובה מתוקן. 4. לטענת העותרים, הם רכשו את הדירה ביום 10.4.00 מחברת "וילה ניר - חברה לפיתוח ובנייה בע"מ" ("החברה") וקיבלו את החזקה בדירה. סמוך לאחר מכן הושכרה הדירה לחברה על מנת שתשמש כמשרד, והחברה החזיקה בה עד חודש מרץ 2006, עת הוחזרה לעותרים החזקה בדירה. סמוך לאחר שהעותרים התקשרו בהסכם עם הרוכש, הם שילמו למשיבה את המגיע מהם בגין התקופה שמחודש מרץ 2006 ועד חודש אוגוסט 2012, וביום 13.8.12 פנה בא כוחם למשיבה וביקש את התעודה. בא כוח העותרים פנה למשיבה פעמיים נוספות, ביום 5.9.12 וב-15.10.12, ופנייתו לא נענתה, ולכן הגישו העותרים את התביעה לבית משפט השלום. כמסתבר, סירובה של המשיבה לתת לעותרים את האישור המבוקש נעוץ בכך שהחברה, שהחזיקה בדירה משנת 2000 עד 2006, נותרה חייבת למשיבה סכום העולה כדי כ-70,000 ₪ (בערכי 2/13), ועל יסוד הוראת סעיף 324(א) לפקודה התנתה המשיבה את מתן התעודה בתשלום החוב על ידי העותרים. 5. עיקר טענת העותרים הוא שהחוב למשיבה בגין הדירה איננו חובם שלהם כי אם חובה של החברה, וכי מכל מקום, על פי ההלכה שנפסקה ברע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית (20.6.10) ("עניין נסייר"), חלה התיישנות לגבי חלק הארי של חוב זה ולכן המשיבה אינה רשאית לנקוט כלפיהם באמצעים לגבייתו. 6. בכתב התשובה טענה המשיבה שיש לדחות את העתירה על הסף, מפני שהבעלים הרשום של הדירה היא החברה ולא העותרים, וכן מפני שבנסיבות העניין חל שיהוי רב בהגשת העתירה שכן, כך הטענה, כבר בחודש מרץ 2006 ידעו העותרים שקיימת יתרת חוב של החברה והם אף פנו באותה עת למשיבה כדי לברר את גובה החוב. לגופה של העתירה נטען כי לפי רישומי המשיבה העותרים רשומים כמחזיקים בדירה מיום 1.3.06 וכי בתקופה שקדמה לאותו מועד החזיקה החברה בדירה, ולפי נסח רישום המקרקעין (נספח ד' לתשובת המשיבה) החברה היא זו הרשומה כבעלים של הדירה. נטען עוד כי על אף שהעותרים התקשרו בהסכם לרכישת הדירה בשנת 2000, הם לא טרחו לדרוש בסמוך לאותה עת אישור בדבר היעדר חובות שהיה מאפשר להם לרשום את זכויותיהם בדירה. לכן, מצב העניינים בעת הגשת העתירה הוא שהעותרים, החייבים כלפי הרוכש בהעברת הזכויות, אינם יכולים לעשות כן מפני שאין בידם תעודה לפי סעיף 324 שתאפשר את העברת הזכויות בדירה לשמם, וממילא גם לא יוכלו לקבל תעודה כדי להעביר את זכויותיהם בדירה לרוכש. בקשר לכך נטען שהעותרים התרשלו בכך שלא דאגו לסילוק חובותיה של החברה, וכי משמעות קבלת העתירה היא בבחינת "תמריץ שלילי" ומתן הכשר למי שאינם משלמים את חובם. נטען גם כי על יסוד הדברים שנאמרו בעע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי (5.12.06) ("עניין יצחקי") אין דופי בסירובה של המשיבה לתת בידי העותרים את התעודה, גם אם מדובר בחוב של החברה ולא בחוב שלהם. 7. בדיון שהתקיים ביום 1.5.13 הסכימו הצדדים שפסק הדין יינתן על יסוד כתבי הטענות שהוגשו והטענות שהושמעו. יחד עם זאת, התברר שקיימת אי בהירות בנוגע למצב המשפטי שבו מצויה החברה - בא כוח העותרים סבר שהחברה מצויה בהליכי פירוק ואילו המשיבה סברה שלא כך הדבר, ועל כן הוריתי כי המשיבה תשוב ותבדוק עניין זה ובד בבד יבדוק זאת גם בא כוח העותרים. כמו כן המלצתי לצדדים לנסות להשיג הסדר, אלא שכמסתבר הדבר לא הסתייע. מכל מקום, הבירורים שערכו שני הצדדים העלו כי החברה איננה בפירוק, אולם היא חדלה מפעילות עסקית ובעל השליטה בה הוכרז כפושט רגל. כמו כן התברר כי שלא כסברת העותרים, בעת שהוגשה התובענה כבר היה הבניין שבו מצויה הדירה רשום כבית משותף והדירה נרשמה כיחידה נפרדת, אולם כפי שטענה המשיבה הבעלות בה נותרה בידי החברה והיא כפופה להערת אזהרה לטובתם של העותרים. 8. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בנספחים להם ובהודעות המשלימות, ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים, החלטתי לקבל את העתירה. 9. סעיף 324(א) לפקודה קובע: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העירייה, המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו הנכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". 10. הכול מסכימים שתכלית ההוראה היא להבטיח את גביית הסכומים שהרשות המקומית זכאית להם, ולכן תוארה ההוראה כאמצעי גבייה "פסיבי" (עניין יצחקי, שם בפסקה 7) השימוש בכוחה של העירייה לאכוף את תשלום החוב באמצעות אמצעי גבייה זה, היינו התניית מתן התעודה בפירעון החובות המגיעים לרשות כדין, כפוף לכללים ולסייגים החלים על הרשות מכוח המשפט המנהלי, ובראש וראשונה החובה לנהוג בהגינות ובסבירות. לדעתי, עמדת המשיבה בענייננו רחוקה מלהיות כזו, הן מפני שהפירוש שהיא נוקטת בו אינו עולה בקנה אחד עם הפירוש שנתן לו בית המשפט והן, ולא פחות חשוב בנסיבות העניין, מפני שהפעלת כוחה של המשיבה היא בלתי סבירה במידה המצדיקה התערבות בה. 11. סעיף 324(א) מורה כי התעודה תינתן לאחר "שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו הנכס עד ליום מתן התעודה... סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". על יסוד לשונה של ההוראה טענה המשיבה שיש לדחות את העתירה על הסף, מכיוון שהבעלים הרשום של הדירה היא החברה, ולכן אין לעותרים כל מעמד לדרוש מן המשיבה תעודה בהתאם לסעיף 324 לפקודה כאשר קיים חוב של בעל הנכס. 12. אין כלום בטענה ואני דוחה אותה. 13. לפי הסכם מיום 10.4.00 (נספח א' לכתב העתירה) רכשו העותרים את הדירה מן החברה ונרשמה לטובתם הערת אזהרה. המשיבה נתפסה אמנם לעובדה שבחלוף הזמן נרשם הבניין כבית משותף והדירות נרשמו על שמות דיירים שרכשו אותן מן החברה (נספח לטיעון המשלים שהוגש מטעם העותרים), ומסיבה כלשהי דירתם של העותרים טרם נרשמה בשמם ונותרה רשומה בשם החברה אלא שטענה זו מתעלמת מן הנאמר באישור זכויות שהוצא על ידי עו"ד ש' אלקלעי, מיופה כוחה של החברה ("מיופה הכוח"), שהעתק שלו צורף לכתב תשובתה של המשיבה, שהזכויות בדירה רשומות בספרי החברה בשמותיהם של העותרים. כמו כן, הטענה מתעלמת מן הנאמר במכתבו של מיופה הכוח לבא כוחם של העותרים (נספח ב' לטיעון המשלים של העותרים), שלאחר השלמת הליכי רישום הבית המשותף הועברו הזכויות במחצית הדירות בבניין לשמות רוכשיהן באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שנתנה החברה לטובת רוכשי הדירות. בכתבי טענותיה המשיבה איננה מציעה הסבר מתקבל על הדעת למעמדם של העותרים בקשר לדירה, ולדעתי, על יסוד המסמכים שהוצגו, העובדה שבמועד הגשת העתירה הדירה טרם נרשמה בשמם היא בלתי רלבנטית והמשיבה אינה יכולה להסתמך עליה. 14. זאת ועוד, לתשובת המשיבה צורפה רשימת מחזיקים בדירה ומצב חשבון (נספח ג' לכתב התשובה), וממנה עולה כי החברה הייתה רשומה בספרי המשיבה כמחזיקה בדירה משנת 1997 עד 1.3.06 וכי החוב הוא חוב המיוחס לחברה בחזקתה כמחזיקה. מצב עניינים זה, של פיצול חבות בין המחזיק לבין הבעלים, עלול ליצור קושי שמקורו בכך שלפי הפקודה החייב בארנונה אינו הבעלים של נכס אלא המחזיק בו. כאשר חוב הארנונה הוא חובו של המחזיק - ולא של הבעלים - אין הרשות המקומית יכולה להתנות את מתן התעודה בפירעון חוב על ידי הבעלים. המחבר ה' רוסטוביץ בספרו ארנונה עירונית, מהדורה חמישית, ספר שני (2007) מציין כי: "בסעיף 324(א) לפקודת העיריות נאמר במפורש "כל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס...", ודוק, מבעל הנכס, ולא מכל מחזיק אחר בנכס. האדם שהחזיק בנכס הוא הנישום הנושא בנטל הארנונה, ואילו הנכס הוא נשוא השומה שבגינה הוטלה הארנונה" (בעמ' 1010, ההדגשות במקור, א"ק). בקשר לכך מפנה המחבר לבג"צ 973/90 פרופיל חן בע"מ נ' עיריית יבנה, פ"ד מה(1) 16 (1990) שבו נדון מקרה שנסיבותיו קרובות לענייננו, ובית המשפט פסק לטובת העותרת והורה לעירייה לתת בידיה את התעודה. סיכומו של חלק זה הוא אפוא, שעל יסוד החומר שהוגש ניתן לקבוע שהעותרים הם הבעלים של הדירה ואילו החוב שבגינו סירבה המשיבה לתת בידיהם את התעודה הוא חוב של החברה, שבזמן הרלבנטי הייתה המחזיקה בדירה ולא הבעלים שלה. במצב עניינים זה, הסתמכות המשיבה על לשונה של הוראת סעיף 324(א) לפקודה היא בלתי מבוססת ובלתי סבירה. 15. חוסר סבירותה של עמדת המשיבה, עד כדי הצדקת התערבות בה, הוא מסקנה מתבקשת גם בהיבט אחר - מחדלה של המשיבה ואוזלת ידה לגבות מן החברה חובות ארנונה בגין התקופה שתחילתה בשנת 2000 וסיומה בחודש מרץ 2006. 16. אין מחלוקת שהעותרים רכשו את הדירה מן החברה בשנת 2000, ומאותה עת ועד שנת 2006 הייתה הדירה מושכרת לחברה שהחזיקה בה. אין גם מחלוקת שבגין התקופה משנת 2006 ועד שנת 2012, עת מכרו העותרים את הדירה לרוכש, שילמו העותרים את מלוא החוב למשיבה, והשאלה היא מה דין החוב שנצבר בתקופה שבה החזיקה החברה בדירה בתורת שוכרת שלה. החברה נקלעה לקשיים וביום 1.1.06 חדלה מפעילות (נספח ה/3 לתשובת המשיבה) ובעל השליטה בה הוכרז כפושט רגל (נספח ב' להודעת העותרים מיום 20.5.13). המשיבה שלחה מעת לעת דרישות תשלום לחברה (נספחים ה/1 ו-ה/5 לכתב התשובה) אולם מעבר לכך לא עשתה דבר כדי לגבות מהחברה את החוב שהלך והצטבר עם הזמן. בנוסף, לא נטען שבמועד רלבנטי כלשהו שלחה המשיבה הודעות לעותרים בדבר חובה של החברה. המשיבה אמנם צירפה לתשובתה את מכתבה של העותרת 2 מיום 28.3.06 (נספח א' לכתב התשובה), שבו ציינה העותרת שביום 15.3.06 הוחזרה החזקה בדירה לרשות העותרים וביקשה לשנות את רישומי המשיבה כמתחייב מסעיף 325 לפקודה, וכן ביקשה לקבל את פירוט חובה של החברה על מנת, כדבריה, "לעקוב ולוודא שהחברה וילה ניר אכן מטפלת בסגירת החוב שלה מולכם". אולם לא נטען- ולא הוכח- שמכתב זה זכה למענה כלשהו, ועל כל פנים אם היה מענה כזה, הוא לא צורף לכתב התשובה. לכן, המסקנה המתחייבת היא שלא ניתן לייחס לעותרים ידיעה כלשהי בנוגע ליתרת חובה של החברה במועד החזרת החזקה בדירה לידי העותרים, וממילא לא ניתן גם לייחס להם מחדל כלשהו הקשור בכך שהחוב לא סולק. 17. לעומת זאת, ניתן לקבוע במידה מתקבלת על הדעת של ודאות שבתקופה שבין שנת 2000 לשנת 2006 לא נקטה המשיבה בפעולה מספקת כדי לגבות מן החברה את חוב הארנונה, וכתוצאה מכך חלה התיישנות לגבי מרבית התקופה שבה הצטבר החוב. ההליך המשפטי נפתח ביום 2.12.12, ולפי ההלכה שנפסקה בעניין נסייר חלה התיישנות של החוב שהצטבר עד יום 2.12.05 והמשיבה אינה רשאית לנקוט באמצעי גבייה לגביו. מן החומר שהגישה המשיבה לא ניתן לבודד את מרכיב יתרת החוב בגין התקופה הקצרה שמיום 2.12.05 עד יום 1.3.06, שבו הוחזרה החזקה בדירה לידי העותרים ואשר לכאורה לא חלה לגביו התיישנות, אולם לאחר ששקלתי את הדבר אני מחליט כי גם לגבי יתרת חוב זו לא תמנע המשיבה מן העותרים את התעודה לפי סעיף 324(א) לפקודה. הנימוק לכך הוא הן לשונו של סעיף 324(א), שכמוסבר לעיל אינו מאפשר למשיבה למנוע מן העותרים את האישור בגין חוב של מי שהחזיק בדירה, היינו החברה, והן מפני שגם אם לפי הלכת נסייר לא חלה התיישנות לגבי יתרת חוב זו, אין ספק שאת האחריות להיווצרו של החוב יש לייחס למשיבה ולא לעותרים. 18. המשיבה ביקשה להסתמך בעניין זה על הדברים שנאמרו בעניין יצחקי, אולם נראה שהיא מתעלמת מכך שפסק הדין באותו עניין ניתן לפני שנפסקה ההלכה בעניין נסייר, ויש לכל הפחות ספק אם, בכל הנוגע לסוגיית ההתיישנות, פסק דין זה היה ניתן גם כיום. בה במידה מתעלמת המשיבה מן השוני בנסיבות בין אלה שבענייננו לבין אלה שהיו בעניין יצחקי ולכן לא ניתן לדעתי ללמוד ממנו דבר לענייננו. אוסיף עוד, ולא למעלה מן הצורך, את הדברים שנאמרו באותו עניין על ידי הנשיא (כתוארו אז) א' ברק, אשר בשינויים המחויבים ניתן היה לאמצם גם לענייננו: "מבחינת האינטרס הציבורי, מדובר בסכום חיוב קטן יחסית ... אין זה ברור אם העירייה עשתה די לשם אכיפתו של החיוב במשך השנים. אי מתן אישור הטאבו יפגע בעיקר ברוכשים, שאין להם כל נגיעה לאי תשלום החיוב בגין היטל השבחה על תוכנית המרתפים. הפגיעה ברוכשים בולטת. עברו שנים רבות מהמועד שבו רכשו את הדירות מיצחקי, ויש מקום להניח כי הסתיימה ההתחשבנות בין הרוכשים ובין יצחקי, ואין בידם יותר אמצעי לחץ ואכיפה כלפי יצחקי למען שמירה על זכויותיהם. לאור כל השיקולים האלה, הנני סבור כי אם העירייה מסרבת לתת ליצחקי את אישור הטאבו שהוא זקוק לו, היא פועלת באופן לא סביר, לא הוגן ולא מידתי" (פיסקה 4 לחוות דעתו). 19. העותרים צודקים כשהם טוענים שהלכת נסייר, שנפסקה לגבי הליכי גבייה אקטיביים של חובות ארנונה, הוחלה גם לגבי אמצעי גבייה פסיבית דוגמת סעיף 324(א) לפקודה (ראו עת"מ (חי') 476-07-10 יצחק סולומון בע"מ - חברה לבנייה ועבודות ציבוריות נ' עיריית חיפה (8.12.10) ועת"מ (ת"א) 1710-02-10 מאיר ניר נ' עיריית אור יהודה (21.11.11)), ומצד המשיבה לא בא לכך כל מענה מתאים. 20. לא אוכל לסיים את פסק הדין ללא התייחסות לטענת המשיבה כי "העותרים התרשלו ולא דאגו לסילוק חובותיה של בעלת הנכס הקודמת וכעת הם מבקשים להתנער מכל אחריות ולקבל תעודה המאשרת שאין על הנכס חובות. משמעותה של קבלת טענה זו, הינה מחיקת חובותיה של חברת וילה ניר בע"מ המהווה הפסד גדול לציבור ולקופת העירייה" (סעיף 18 לכתב התשובה) (ההדגשה הוספה, א"ק). המשיבה לא פירשה מהו לדעתה מקור חובתם של העותרים לסלק את חובותיה של החברה ובנוסף, וחשוב מזאת, היא לא פירשה גם כיצד ניתן ליישב את הסתירה העולה מן ההתייחסות לחברה כ"בעלת הנכס הקודמת" לעומת טענתה האחרת שלפיה העותרים כלל אינם בעלי הדירה ומשום כך אין להם מעמד ויש לדחות את עתירתם על הסף. ידועה ההלכה בדבר השתק שיפוטי המונע מבעל דין לטעון דבר והיפוכו בהליכים שונים (רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ''ד נט(6) 625 (2005)) ועל אחת כמה וכמה שלא ניתן לטעון כך באותו הליך (והשוו: תקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984). לכן אך פליאה היא כיצד המשיבה, שהיא רשות מנהלית הכפופה לנורמות מוגברות של תום לב והגינות, מצאה לנכון להעלות טענה חסרת שחר מעין זו. 21. דומה כי המשיבה גם הגדילה לעשות עת טענה "שמתן הסעד יהווה תמריץ שלילי וייתן גושפנקא והכשר לבעלי נכסים להתעלם מחובותיהם לרשות המקומית..." (סעיף 23 לתשובה). בהעלאת טענה כזו מתעלמת המשיבה מחובתה שלה כלפי הציבור בכלל, וציבור תושביה בפרט, לעשות את כל הדרוש ולנקוט בכל האמצעים מנת לגבות את חובות הארנונה המגיעים לה. בניגוד לנטען על ידה, קבלת טענותיה של המשיבה משמעה מתן הכשר לאוזלת יד ומחדלים מתמשכים באי נקיטת הליכי גבייה במשך תקופה לא קצרה, שתוצאתם היא הצטברות חוב ארנונה אשר לא זו בלבד שהעותרים אינם חייבים בו, אלא שכאמור לעיל, כאשר הם ביקשו פרטים עליו, לא טרחה המשיבה למסור להם אותם. במצב דברים זה, אין מנוס אלא לדחות את טענות המשיבה ולקבל את העתירה ולהורות כי המשיבה תיתן לידי העותרים את התעודה לפי סעיף 324(א) לפקודה. המשיבה תשלם לעותרים שכר טרחת עורך דין בסכום של 15,000 ₪. מסמכיםעירייהפקודת העיריות