טען כי הוטעה ביחס לשטח הדירה, דבר שהצדיק את סירובו לחתום על הסכם מכר הדירה במחיר עליו הוסכם בזכרון הדברים. עוד עתר בדוסה באותה תביעה לחייב את טורק בהוצאות ועוגמת נפש. התביעה בתביעות קטנות אוחדה עם התיק העיקרי המתנהל בפניי. 2. אין חולק כי ביום 29/1/11 נחתם בין הצדדים זכרון דברים בין טורק לבין בדוסה למכירת דירה שבבעלות טורק הנמצאת ברח' לוטם 4/37 קריית ביאליק, בתמורה ל-1,160,000 ₪. בנוסף לזיהוי הדירה והמחיר סוכם כי החוזה יערך ע"י עו"ד וייחתם לאחר 16/3/11 וכי תאריך מסירת הדירה יהיה 8 חודשים מיום חתימה על החוזה. כן הוסכם כי צד שיפר את זכה"ד יישא בפיצוי מוסכם בשיעור 10% מערך הדירה. להבטחת מילוי ההתחייבויות ע"פ זכה"ד, שילם בדוסה לטורק באותו מעמד מקדמה בסך 10,000 ₪ ובנוסף הפקיד שיק בטחון ע"ס 100,000 ₪. 3. לאחר העברת אישור רישום הזכויות, אישור החברה המשכנת ואישור המשכנתא מהבנק והחלפת טיוטות בין עורכי הדין של הצדדים נקבע מועד לחתימת הסכם המכר ליום 18/4/11. בפגישה במועד זה הודיע הנתבע כי אינו מסכים למחיר שהוסכם ומוכן לרכוש את הדירה במחיר מופחת של 1,000,000 ₪ בלבד (דהיינו 160,000 ₪ פחות) וזאת בשל העובדה ששטח הדירה הוא 110 מ"ר בלבד לפי אישור זכויות המנהל בניגוד להצהרת התובע לפיה שטחה עומד על 140 מ"ר. התובע לא הסכים להפחית את המחיר והנתבע (או הקונה מטעמו מר משה בוכובזא) לא הסכים לחתום על החוזה. טענות הצדדים 4. טורק טוען כי טענת ההטעיה בעניין השטח היא טענה חדשה ומפתיעה, שלא נטענה מעולם במהלך המו"מ והחלפת הטיוטות ומהווה נסיון ציני להפחית באופן חד צדדי 10% ברגע החתימה, תוך שימוש בתואנה שאינה נכונה ונגועה בחוסר תום לב קיצוני, זאת הואיל והנתבע או מי מטעמו, היה מיוצג לכל אורך הדרך ע"י עורך דין מטעמו וכל המסמכים נמסרו לו בעוד מועד ומהם עולה כי לא הייתה כל הטעיה וכי השטח לפי מסמך הארנונה הוא 135 מ"ר וכך גם הצהיר בפני בדוסה, בעוד לפי אישור המנהל 161 מ"ר. בדוסה (ו/או מי מטעמו) נאחז באמתלא וסירב לחתום על הסכם המכר. בשים לב לאמור מבקש טורק כי בית המשפט יצהיר כי זיכרון הדברים מיום 29/1/2011 שנחתם ע"י הצדדים הנו הסכם מחייב, כי הנתבע הפר את זיכרון הדברים, וכי עקב ההפרה עליו לשלם 116,000 ₪ בניכוי המקדמה ששולמה בסך 10,000 ₪. 5. לטענת בדוסה, מדובר בתביעה קנטרנית וטורדנית שהוגשה אך ורק כדי להוות משקל נגד לתביעה שהגיש בדוסה נגדו בבית המשפט לתביעות קטנות להחזר של 10,000 ₪ ששולמו לתובע במעמד החתימה על זכרון הדברים. 6. בדוסה, מתווך מקרקעין בעיסוקו, טוען בכתב ההגנה כי טורק ורעייתו הציעו את דירתם למכירה. לטענתו, עוד ביום 29/1/11 במעמד חתימת זכרון הדברים ביניהם, הודיע בדוסה לטורק כי אין בכוונתו לרכוש את הדירה לעצמו אלא לצד ג' וטורק נתן הסכמתו לכך ולכן ובהתאם להסכמה זו, נקבע בזכה"ד כי הדירה תימכר ברם לא צויין מיהו הקונה. הוא מוסיף כי התובע ואשתו אף ביקשו מהנתבע להשהות את המו"מ ואת חתימת הסכם מכר עד ליום 16/3/11 כדי שתחלוף תקופת בלעדיות למכירת הדירה שניתנה על ידם למתווך אחר. 7. לטענת בדוסה, הוא הציג את מר משה בוכובזא בפני טורק כמי שיקנה את הדירה. לפני החתימה עיין מר משה בוכובזא באישור הזכויות מהמנהל והתברר לו כי שטח הדירה הינו 110 מ"ר בלבד וכי מצג טורק באשר לשטח הדירה לפיו שטח הדירה הינו כ- 140 מ"ר היה מצג שווא. בנסיבות אלו, במעמד חתימת הסכם המכר, הודיע מר בוכובזא לטורק כי המצג אשר הציגו בפניו באשר לשטח הדירה הינו מצג שווא ולכן הוא אינו מסכים לרכוש את הדירה במחיר הנזכר בהסכם. התובע ואשתו סרבו להפחית ממחיר הדירה ולכן לא נחתם הסכם המכר. בנוסף טוען בדוסה כי למיטב ידיעתו, בסופו של דבר, מכרו טורק את דירתם לצד ג' ביום 12/7/11 ב- 1,150,000 ₪. 8. בדוסה טוען כי חתימתו על זכרון הדברים נועדה להוות שלב במו"מ שבינו לבין טורק למכירת דירת טורק ולא היה במסמך זה כדי ליצור התחייבות בת תוקף לרכישת הדירה. לטעמו זכרון הדברים נעדר פרטים מהותיים כגון: תנאי תשלום, מועד פינוי ופרטים מזהים של הדירה ולכן ההסכם לא השתכלל למסמך מחייב לפי חוק המקרקעין והפסיקה המאפשרת השלמת פרטים. 9. לתמיכה בטענות בדוסה הוגש תצהירו (נ/1) החוזר על הגרסה שבכתב ההגנה ותצהיר משה בוכובזא (נ/2) לפיו בפברואר 2011 בתאריך שלא זכור לו הציע לו בדוסה לרכוש את דירת טורק. ע"פ תצהירו הוא ביקר בדירה ביחד עם בדוסה בה נכחו באותה עת טורק ורעייתו שהציגו מצג לפיו שטח הדירה 140 מ"ר. 10. בתצהיר טורק (ת/1) חוזר הלה על טענותיו כפי שפורטו לעיל. בתגובה לגרסת בדוסה בכתב ההגנה הוא מצהיר כי כלל לא ידע שהנתבע מתווך במקרקעין בעת ההתקשרות. על פי תצהירו, שמו של בוכובזא עלה רק לאחר החתימה על זכה"ד אז טען בדוסה כי מדובר בגיסו. דיון והכרעה 11. לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בטענותיהם ובחנתי את ראיותיהם, דין התביעה ב-ת.א 763-02-12 להתקבל והתביעה ב-ת.ק 39214-12-11 להדחות. 12. אפרט תחילה את הממצאים והמסקנות במישור העובדתי ואחר כך אפנה לשאלה המשפטית והיא האם זכרון הדברים בין טורק לבדוסה מיום 29/1/11 מהווה הסכם מחייב או שמא אך שלב במו"מ בין בדוסה לטורק שפרטיו המהותיים כלל לא הוסכמו או לא ניתנים להשלמה בהתאם לדין. מובן שההכרעה בעניין המשפטי נשענת על הקביעות העובדתיות בדבר גמירת דעת וכרוכה בהן. 13. אקדים את המאוחר ואציין כבר עתה כי בשאלת מהימנות הגרסאות, העדפתי באופן מובהק את גרסת התובע-טורק שהייתה ישרה וכנה על פני גרסתו הפתלתלה של בדוסה שבסיסה טענות יש מאין במטרה להכריח את טורק בלחץ מועד החתימה ובחוסר תום לב, להעניק הנחה שרירותית של 100,000 ₪ ומשלא נענה, לסכל את חתימת ההסכם תוך היאחזות בתואנות שווא. אשר לטענת ההטעיה - לא מניה ולא מקצתיי. ודוק לא נטען לטעות של בדוסה ביחס לשטח (טעות בכדאיות העסקה), אלא להטעיה ממש ע"י טורק. הנתבע שמשליך יהבו על טענת מרמה ביחס לשטח הדירה, ועליו הנטל המוגבר, לא הרים קצה קצה של הנטל. ולהלן אפרט; 14. בחקירות בבית המשפט הוכח כי בדוסה הגיע לדירת טורק יותר מפעם אחת. פעם ראשונה הגיע לבד ביום שישי, אחר כך במוצאי שבת, ואחר כך הביא את אשתו והילדים כיומיים לאחר שראה את הדירה לבדו. זכרון הדברים בין טורק לבדוסה נחתם אפוא רק אחרי שלמעשה ראה את הדירה לפחות פעמיים ואף אמר במהלך סיורו שבדעתו לבצע שינויים במקומות כאלה ואחרים ע"י שבירת קירות (ראה עמ' 3-4 לפרוט'). עדות זו לא הופרכה בכל דרך. 15. טורק נחקר בשאלה מתי הכיר לראשונה את משה בוכובזא והשיב כי הכירו חודשיים לאחר החתימה על זכרון הדברים (עמ' 4 ש' 7-10) וכי בוכובזא ביקר בדירה כ3-5 פעמים (עמ' 8 לפרו'). בדוסה ובוכובזא טוענים אמנם כי הוא הגיע לדירה בפברואר 2011 ברם עדות שניהם עמומה ולא אמינה. כזכור בתצהירו לא מציין בוכובזא את מועד הביקור מחמת שהתאריך לא זכור לו והנה פתאום בחקירתו בבית המשפט נזכר כי זה היה ימים ספורים אחרי שבדוסה ראה את הדירה. בבואי להחליט באמינות הגרסאות אני מבכרת את עדותו העקבית של טורק על פני בוכובזא שזכרונו באופן מפתיע השתפר עם הזמן ומה שכתב שלא זוכר בתצהיר, נזכר פתאום במועד ההוכחות. 16. בחקירתו הנגדית של בדוסה מעיד הנ"ל כי אמר לטורק כבר מלכתחילה שהדירה בכלל לא מיועדת לו אלא לבוכובזא. יובהר כי בדוסה "שכח" לציין בתצהירו כי הוא ורעייתו ראו את הדירה. ולתהייה אם כך מדוע הביא את אשתו וילדיו לראות את הדירה אם היא בכלל מיועדת לבוכובזא שבכלל לא גיסו, השיב תשובה מוקשית לפיה אשתו הגיעה כי בוכובזא ביקש ממנה לראות אם הדירה מתאימה לצרכיו ונשאלת השאלה מדוע שלח את אשת המתווך ולא הלך בעצמו לראות. התשובה התמוהה שניתנה לתהייה הייתה כי הוא גר ברגבה סמוך לנהריה. העדות בלתי אמינה בעיני ולא הגיונית. כידוע נהריה וקרית ביאליק (שם מצויה הדירה מושא התביעה) אינן כה רחוקות. בדוסה שפטר עצמו בהצהרה לפיה בוכובזא אינו גיסו, לא הסביר מה טיב הקשר האמיתי ביניהם ומדוע שאשתו של המתווך (בדוסה) תלך עם בעלה ועם הילדים לראות דירה עבור מישהו שלישי שיכול היה להגיע בעצמו ומדוע בחן בדוסה עם בנו שביקר בדירה, אפשרויות לשינויים פנימיים בדירה. 17. ההסברים של בדוסה אינם אמינים בעיני והמסקנה היא כי יש להעדיף את עדות טורק לפיה במעמד ההסכם הוסכם כי הדירה נרכשת עבור בדוסה ולא עבור בוכובזא. ודוק: בדוסה הוא מתווך מקרקעין ומן הסתם מבין כי אם התכוון להיות רק נאמן עבור אחר היה עליו לרשום זאת ברחל בתך הקטנה בזכרון הדברים. אי כתיבת הנ"ל מעלה מסקנה לפיה לא אמר דבר בקשר לרצונו שמישהו אחר יקנה והוא רק יתווך. לא זו אף זו, עדותו זו של בדוסה סותרת את תצהיר בוכובזא לפיה רק בפברואר בכלל הוצע לו ע"י בדוסה לקנות את הדירה (כלומר אחרי חתימת זכרון הדברים ולא לפניו). והמסקנה, זכרון הדברים היה עם בדוסה שאף ננקב בשמו בתעודת הזהות שלו ואף נרשם מספר הטלפון הנייד שלו, והכוונה הייתה כי הוא יקנה את הדירה ולא בוכובזא ששמו לא עלה באותה עת. 18. סוף דבר בעניין זה, שוכנעתי כי בדוסה וטורק ביקשו להתקשר בהסכם לרכישת דירת טורק. גמירת הדעת שלהם נלמדת ממעשיהם: מס' פגישות לבדיקת הדירה והבעת רצון לקנות שבאה לידי ביטוי בהכנת זכרון דברים המכיל את זיהוי הדירה (רחוב ומספר). אציין כי גם אם לא ננקב גוש וחלקה אין ספק על איזו דירה מדובר. העובדה כי רק מר טורק חתום על זכרון הדברים ולא אשתו שעה שהיא בעלים יחד עמו ודאי לא יכולה לשמש טענה תמת לב כשהיא נשמעת מפי הקונה בדוסה המנסה להתנער מההסכם. בזכרון הדברים נרשמה התמורה המוסכמת, מועד המסירה המשוער (8 חודשים לאחר החתימה על ההסכם כשהחתימה מתוכננת לאחר 16/3/11) ופיצוי מוסכם לצד שיפר את ההסכם בשיעור 10%. אם לא די באלה, הרי שמסירת מקדמה במזומן בסך 10,000 ₪ במעמד חתימת זכרון הדברים ועוד שיק בטחון ע"ס 100,000 ₪ המשלימים ביחד את סך הפיצוי המוסכם, מלמדים כי הצדדים גמרו אומר לחתום להתקשר בהסכם למכירת הדירה ולא כי גמרו אומר לנהל מו"מ למכירת הדירה. 19. כהערת ביניים אבהיר כי בדוסה טועה בהבנתו לפיה הוא יצא מהתמונה שעה שבוכובזא הביע רצונו לקנות את הדירה. בוכובזא לא חתם על כל התחייבות חוזית ביחס לדירה והוא לא בעל דין בתביעה. היחיד שהתחייב בזכרון הדברים הוא בדוסה. מובן כי אילו היה נחתם הסכם מכר עם בוכובזא היה בא ההסכם במקום זכרון הדברים, ברם שעה שלא נחתם הסכם עם בוכובזא ובדוסה לא שוחרר מהתחייבותו שבזכרון הדברים הוא לא יכול להתנער ולומר שיצא מהתמונה ביחסיו עם טורק. 20. אין חולק כי ביום 10/4/11 שלחה באת כוחו של טורק עו"ד שרון גליק טיוטת הסכם מפורט לב"כ בדוסה, עו"ד אלי חן בצירוף אישור זכויות מהחברה המשכנת ואישור הבנק על יתרת המשכנתא. בטיוטה לא צויין שם הקונה, ללמדך כהוכחה נוספת, שעד אז בכלל לא הוסכם שמשה בוכובזא או כל אדם אחר הוא הקונה, וזאת בניגוד לטענתו של בוכובזא ובדוסה לפיה כבר מפברואר הוסכם שבוכובזא הוא הקונה. 21. ביום 11/4/11 שעה 09:45 שלח עו"ד חן הערות לטיוטת ההסכם וביניהן ביקש כי שם הקונה יהיה מר משה בוכובזא, ביקש מסמך אישור המנהל, חוזה רכישת הדירה והצהרות לפיהן אין חריגות בנייה, הליכים משפטיים, התחייבויות לצדדים שלישיים וכד'. הוא אף כתב שמרשיו רוצים מסירה תוך 3-4 חודשים וביחס לתנאי תשלום כתב כי אלו ייקבעו לאחר שיוסכם בין הצדדים על מועד המסירה. באותו יום, 11/4/11 בשעה 15:55 במענה לבקשת עו"ד חן שלחה עו"ד גליק את החוזה המתוקן ובו כתבה כי לאור ההסכמה בכתב ל- 8 חודשים זה המועד אותו מכניסה לחוזה. ב-12/4/11 לאחר ביצוע התיקונים בטיוטה, שלחה לעו"ד חן את אישור המנהל הכולל את שטח הדירה. עו"ד חן התבקש על ידה להמציא הערות לעניין התשלומים וכן מועד לחתימת ההסכם. 22. אין חולק כי הדברים כולם סוכמו בסופו של דבר בשיחות בין עורכי הדין שהיו בקשר רציף עד יום לפני מועד החתימה וכי נקבע מועד לחתימה ב-18/4/11 ואין אף חולק כי עד למעמד הפגישה (6 ימים אחרי העברת אישור המינהל) לא הועלתה כל טענה ביחס לטעות בשטח הדירה בוודאי שלא הטעייה. 23. בעוד גרסת טורק היא שאמר ששטח הדירה 140 מ"ר בהסתמכו על אישור הארנונה שהציג לבדוסה, גרסתו של בדוסה הייתה כי בכלל לא הוצג לו אישור הארנונה לפיו השטח הוא 135 מ"ר. ובמילותיו: "ש. האם ראית שבארנונה רשום 135 מ"ר? ת. אני לא ראיתי טופס של ארנונה ולא כלום, וגם לא דרשתי ולא בדקתי". ש. (בית משפט) חשבת שזה חשוב לבדוק את השטח? ת. טופס של ארנונה לא משקף את גודל הדירה האמיתי, יש כל מיני תוספות שלא רשומות. לשאלת בימ"ש, היה לי חשוב לדעת את שטח הדירה, אבל לא בדקתי". (עמ' 9 לפרו'). בעדותו זו של בדוסה, יצא המרצע מהשק. או שהמטראז' המדויק הוא "תנאי בלעדיו אין" להשלמת העסקה או שאינו כזה. אם הוא תנאי מהותי מדוע לא בדק בכל התקופה שמינואר 2011 ועד מועד החתימה המיועד באפריל 2011? וזאת שעה שהוא יודע ומודה שיש צורות מדידה שונות וכי השטח הרשום באישור הארנונה, לא בהכרח משקף שטח בפועל. ולמה התכוון האם שטח ברוטו או שטח נטו? טורק אינו מודד מוסמך והוא יכול להצהיר רק על מה שהוא יודע כהדיוט ואכן, בפועל הוא הצהיר על השטח שתואם את אישור הארנונה. במובן זה, טורק לא פעל בהטעיה או חו"ח במרמה. הוא מסר את המידע הידוע לו. בדוסה לא קנה דירה "על הנייר" מקבלן שטרם נבנתה באופן שיכול לומר כי השטח שהוצהר אינו תואם את התוכנית. בדוסה קנה דירה לאחר שביקר בה, התרשם ממנה, בחן אותה (ולא סתם בעין של קונה אלא בעין של מתווך מקרקעין) וקנה מה שראה, לא יותר ולא פחות. אילו הייתה חשיבות בתום לב לשאלת המטראז' יכול היה להוציא מודד בזמן הרב שעמד לרשותו לבדוק את העניין. הוא לא עשה כן כי עניין המדידה לא באמת ענין אותו בזמן אמת, אלא אך שימש כאמתלא לכוף את טורק בלחץ החתימה לרדת במחיר. 24. אכן רישומי העיריה ושיטת המדידה אינם חופפים בהכרח לשטח הנרשם במינהל. בעוד שטח הארנונה נוקב במטראז' כללי מבלי לבאר מה כלול ומה לא כלול, עיון באישור המנהל שהועבר לעו"ד חן ביום 12/4/11 מעלה כי שטח הדירה 102 מ"ר + 16 מ"ר המרפסת + 8.7 מ"ר ממ"ד + מחסן 4.6 מ"ר = חניה מקורה 27.2 מ"ר = 158.3 מ"ר סה"כ. ההבדלים במטראז' אינם משקפים הבדלים אמיתיים בשטח אלא צורות חישוב הכוללות פרמטרים שונים, בהתאם לקריטריונים שונים וצרכים שונים. נמצא כי בדוסה משליך יהבו על שטח בסך 110 מ"ר. בעוד שבנוסף לשטח זה ישנה מרפסת בשטח 16 מ"ר ועוד ממ"ד שאין ספק שהוא חלק מהדירה בשטח של כמעט 9 מ"ר ועוד מחסן וחניה מקורה. סה"כ אפוא השטח הוא בכלל 158 מ"ר ומדוע טוען בדוסה כי השטח הוא רק 110 מ"ר? נמצא כי הטענה לפיה הוטעה בדוסה היא תירוץ שאינו מחזיק מים. בדוסה לא הוטעה בשום צורה ולכל היותר ניתן לומר כי טעה בכדאיות העסקה (למרות שגם אינני סבורה כי בדוסה הוכיח שהשטח עליו יש להצהיר הוא דווקא 110 מ"ר ולא 135 מ"ר או לא 158 מ"ר). 25. מבלי לפגוע באמור לעיל, אילו עניין רישום השטח במנהל וההפרש ביחס למוצהר המסתמך על הארנונה באמת היה חשוב, מדוע בדוסה ו/או בוכובזא לא אמרו דבר עד הפגישה אצל עו"ד גליק שנועדה לחתימה שהרי אין חולק כי מסמך המינהל עליו מסתמך בדוסה הועבר לעורך דינו ביום 12/4/11, 6 ימים תמימים לפני החתימה. 26. כל הממצאים לעיל מובילים למסקנה לפיה נקט בדוסה בחוסר תום לב ברגע האחרון במועד החתימה כדי לזכות בהנחה שעה שטורק יודע שהפגישה נועדה לחתימה ולא לשינוי תנאי ההסכם, וודאי לא לשינוי המרכיב החשוב של התמורה. ישום הממצאים והמסקנות העובדתיות על המצב המשפטי 27. הלכה היא כי זכרון דברים שעורכים צדדים עשוי בנסיבות מסוימות להוות הסכם מחייב ובנסיבות אחרות, אך שלב במשא ומתן לקראת כריתת הסכם. "כדי שזכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסוים די צורכו. דרישה נוספת, ייחודית לעסקאות במקרקעין, היא כי המסמך יעמוד בדרישת הכתב הקבועה, כאמור, בסעיף 8 לחוק המקרקעין" ראה ע"א בבית המשפט העליון 7193/08 עדני נ' דוד (ניתן ב-3/5/10), עמ' 7 והאסמכתאות שם. כדי שזכרון דברים ייחשב להסכם, עליו להעיד על גמירת דעת של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסוים כל צרכו. גמירת דעת ומסוימות הם אמנם תנאים נפרדים ברם קיימים ביניהם יחסי גומלין. 28. מפגש הרצונות וגמירת הדעת לקניית הדירה ע"י בדוסה, נלמדת בענייננו מבחינת הדירה על ידו לפחות 3 או 4 פעמים לפני החתימה על זכה"ד, מהבאת אשתו וילדיו ואמירות של בדוסה בעניין אפשרות לערוך שינויים בדירה ע"י שבירת קירות. לאלמנטים אוביקטיביים אלו שעניינם התנהגות חיצונית של הצדדים הקודמת לזכרון הדברים מתווספים הפרטים המהותיים בעסקה: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, מועד מסירה משוער, ובמיוחד פיצוי מוסכם, שיק בטחון ותשלום מקדמה על חשבון התמורה שלא סביר שישלם ללא גמירת דעת של קונה. עניינים אחרונים אלו דרושים אף לרכיב המסוימות כמו גם לדרישת הכתב שבהסכמי מקרקעין. 29. בדוסה טוען כי היעדר מועדי תשלום בזכרון הדברים, כמו בענייננו, הוא פרט מהותי שאינו ניתן להשלמה ומעיד על היעדר מסוימות שהיא תנאי בלעדיו אין. הוא מסתמך על פרשת עדני נ' דוד הנ"ל שפסק ברוב דעות (כב' הש' פוגלמן וחיות כנגד דעתו החולקת של כב' הש' עמית) כי היעדר הסכמה לנושא מהותי זה של מועדי תשלום עשוי להעיד על פגם הן ביסוד גמירת הדעת והן ביסוד המסוימות. אין בידי לקבל את הטענה. המקרה בענייננו שונה בעובדותיו ובהסכמות שבבסיסן ולכן יש לאבחן את דעת הרוב שם מענייננו כאן. בית המשפט שם סבר כי נוכח ההפניה בזכרון הדברים לנספח תשלומים שייערך בהסכמה ולנוכח העובדה שלא נערך בסופו של דבר יש להעיד כי הצדדים גילו דעתם שעסקינן ביסוד המחייב הסכמה ושאינם מסכימים להשלמתו באמצעות מנגנון ההשלמה שבסעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973. למיטב הבנתי שופטי הרוב באותה פרשה לא קבעו באופן גורף ואקסיומטי כי כל מקום בו לא נקבעו מועדי תשלום יצביע הדבר על היעדר גמירת דעת ומסוימות שאינה ניתנת להשלמה אלא ששם בנסיבות העניין הקונקרטי, הצדדים ראו חשיבות למועדי התשלומים ובהתאם קבעו במפורש בזכרון הדברים כי התשלומים יפורטו בנספח מצורף אלא שלא הסתייע בידם להסכים על אותם מועדים ובסופו של יום לא נערך אותו נספח. בענייננו, מועדי התשלום היו כפופים למועד המסירה ולכן נראה כי עסקינן במועדים שהצדדים ראו בהם מראש מועדים הניתנים להשלמה. אשר למועד המסירה, כאמור הוסכם בזכרון הדברים כי זה יהיה 8 חדשים מיום החתימה על ההסכם שתהיה אחרי 16/3/11. במצב דברים זה בהחלט ניתן להשלים את הפרטים בהתאם לנוהג (סעיף 26 לחוק החוזים) בהתאם לחוק (סעיף 21 לחוק המכר התשכ"ח-1968) או בהתאם ל"עקרון הביצוע האופטימלי" המאפשר לצד לחוזה להשלים את הטעון השלמה בכך שיסכים לתנאים האופטימליים מבחינתו של הצד שכנגד (ראה ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4)673 וראה גם איזכור אפשרות זו בחוות דעתו של כב' הש' עמית בעניין עדני - סעיף 5 לחוות דעתו. בענייננו לא רק שניתן להשלים בהתאם ל"עקרון הביצוע האופטימלי" אלא שכפי שפירטתי לעיל, בסופו של דבר הייתה הסכמה לפני הפגישה לחתימה על החוזה, על מועדי התשלום ומועד הפינוי כך שאין צורך בהשלמה פרטים העסקה. העסקה בענייננו לא יצאה לפועל לא בשל היעדר מסוימות ביחס למועדי התשלום, אלא בשל עניין שכלל לא הועלה בעבר והוא טענת הטעייה (שלא הורם ממילא הנטל להוכיחה). 30. הואיל ואלו פני הדברים, אני קובעת כי זכרון הדברים מקיים את דרישת גמירת הדעת והמסוימות ומהווה הסכם מחייב. הואיל והנתבע-בדוסה הפר את ההסכם עליו לשאת בפיצוי המוסכם אותו קבעו הצדדים בסך 116,000 ₪. מסכום זה יש לנכות את המקדמה בסך 10,000 ₪ ששולמה באופן שהפיצוי עומד על 106,000 ₪. אני ערה לכך שבסופו של יום הצליח טורק להקטין נזקיו ולמכור את הדירה לצד שלישי (תוך הוצאת הוצאות בשל הפרת ההסכם ע"י בדוסה) ברם הואיל והתביעה איננה לנזקים אלא לפיצוי המוסכם שבזכה"ד הרי שיש לפסוק לו סכום זה. 31. אשר על כן אני מקבלת את התביעה בת.א 763-04-12 ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך 106,000 ₪. הנתבע ישפה את התובע בהוצאות המשפט (אגרה ששולמה לפי קבלות שתומצאנה לנתבע ע"י התובע) ובנוסף יישא בשכ"ט עו"ד בסך כולל של 12,500 ₪. התביעה בת.ק 39214-12-11 נדחית ללא צו להוצאות. חוזהזכרון דבריםהטעיההסכם מכר