האם הפר הנתבע הסכם אשר העניק למתווך מקרקעין, בלעדיות למכירת ביתו באופן המזכה את התובע בדמי התיווך אשר נשללו ממנו הן מהנתבע והן מרוכש אפשרי של הנכס ? רקע וטענות הצדדים 2. ביום 3.4.11 חתם הנתבע, בפניי המתווך אבי סבג אשר עובד במשרדו של התובע, על הזמנת שירותי תיווך ביחס לבית צמוד קרקע ביישוב גן יבנה (להלן : הנכס ). באותו מעמד חתם הנתבע על הסכם בלעדיות, אשר נחתם כנספח להזמנת שירותי התיווך, ובו צוינה תקופת הבלעדיות מיום 4.4.11 עד ליום 4.9.11. מועד סיום תקופת הבלעדיות שנוי במחלוקת מאחר והתאריך 4.9.11 תוקן על גבי ההסכם. ביום 31.7.11 נמכר הנכס. התובע הגיש תביעה על סך 80,864 ₪ המהווים 4% בצירוף מע"מ מהסכום אשר דרש הנתבע בהסכם התיווך עבור הנכס, סך של 1,717,000 ₪ סכום זה מורכב חציו מדמי התיווך שהיה על הנתבע לשלם כמוכר הנכס וחציו דמי התיווך שנשללו מהתובע מעסקה שהיה אמור לבצע עם רוכש הנכס. 3. לטענת התובע, במעמד חתימת ההסכמים נוהל משא ומתן על משך תקופת הבלעדיות וסוכם כי התקופה תעמוד על חמישה חודשים ולכן נכתב מועד הסיום ליום 4.9.11 וזאת לאחר שנכתב ראשית באותו מעמד 4.5.11 ותוקן התאריך על גבי הטופס. לטענתו, מאחר ונמכר הנכס בתוך תקופת הבלעדיות זכאי הוא לדמי תיווך בשיעור 2% מהמוכר ושיעור דומה מהרוכש אשר ההתקשרות עמו נמנעה עקב פעולות הנתבע. הנתבע טען תחילה כי לא זוכר אם חתם על הסכם הבלעדיות. לטענתו ביקש להעניק לתובע חודש בו ינסה למכור את הנכס ולבסוף הסכים לתקופה של שלושה חודשים, אולם לא דובר על תקופת בלעדיות. לטענתו לא ידע כלל כי חותם על הסכם בלעדיות. הנתבע טען כי הרוכש הגיע דרך מודעה שפרסם הוא באתר יד 2, ללא קשר לפעולות התובע. עוד הוכחשה הסכמת הנתבע למשך תקופת הבלעדיות ולתיקון התאריך בהסכם הבלעדיות. בנוסף מכחיש הנתבע את זכות התובע לפיצוי בגין דמי התיווך שנשללו ממנו מרוכש אפשרי של הנכס. דיון והכרעה 4. מטעם התובע העידו שני המתווכים שעסקו בהחתמת החוזים ובפעולות שיווק הנכס. המתווך אבי סבג (להלן: סבג) העיד בנוגע למעמד החתימה על ההסכמים אשר נערכו בכתב ידו. שני הצדדים לא חלקו על חתימה על ההסכם למתן שירותי תיווך אשר פירט את פרטי הנכס, מחירו ופרטי הנתבע והמתווך. סבג הבהיר כי באותו מעמד דן עם הנתבע על משך תקופת הבלעדיות, דרש מינימום של חצי שנה אולם נאות לבסוף לקבל בלעדיות לתקופה של חמישה חודשים. סבג הסביר כי מאחר ודיברו על חמישה חודשים, הדבר גרם לו לכתוב את הספרה חמש בתאריך סיום תקופת הבלעדיות, אולם בו במקום הבחין בטעות ותיקן את התאריך ליום 4.9.11, חמישה חודשים ממועד תחילת הבלעדיות ביום 4.4.11. עוד ציין כי הדבר נעשה בנוכחות הנתבע ובאותה עט בה רשם את יתר הפרטים בהסכם. מחקירת סבג ובחינת טענותיו אל מול המסמכים ועדות הנתבע, מעדיף אני גרסתו על פני עמדת הנתבע הגורס כי סוכם על תקופה של שלושה חודשים בלבד וגם זאת מבלי שדובר כלל על עניין הבלעדיות. גרסת סבג כי המשרד של התובע לא נוהג לקבל על עצמו הסכמי בלעדיות לתקופה קצרה, הגיונה בצידה, נוכח הצורך בפעולות שיווק אשר עד להבשלתן לכדי הסכם עם רוכש הנכס אורך זמן, לכן נדרש פרק זמן סביר למתן בלעדיות. אמנם טענת התובע כי מבקש תקופת מינימום של חצי שנה היא התקופה המירבית בסעיף 9(ב1)(2) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן: החוק), אולם אין כל הגיון בטענות הנתבע כי דובר על תקופת ניסיון של חודש וסוכמה תקופה של שלושה חודשים. הדעת נותנת כי סיכום של שלושה חודשים היה בא לידי ביטוי ברישום המועד בהסכם, ובמקרה הנדון תאריך הסיום היה אמור להיות 4.7.11. אולם גם לפי עדות סבג וגם לפי חוות דעת המומחית להשוואת כתבי יד מטעם הנתבע, מלי קדוש (להלן: המומחית) הספרה שנרשמה מתחת לספרה 9 בתאריך סיום הבלעדיות היתה הספרה 5. לפיכך אני קובע כי במעמד החתימה על הסכם התיווך חתם הנתבע על הסכם הבלעדיות ונרשם במעמד הצדדים מועד סיום הבלעדיות ליום 4.9.11. יוער כי לא מצאתי מקום לייחס משקל, ודאי לא משקל מכריע, לדברי ב"כ התובע בישיבה המקדמית מיום 20.11.12, שם סבר כי הספרה מתחת לספרה 9 הינה 8. לא מדובר בעדות של בעל דין בקדם משפט אלא לכל היותר בטענה שלא נבדקה עד תום נוכח העדר גרסה סדורה מצד הנתבע. 5. אל מול עדות סבג והמתווך הנוסף שנכח במעמד החתימה, צורי רוקח (להלן: צורי), אשר היו עקביות, עדות הנתבע היתה מגמתית ומהוססת מראשית ההליך. מאחר ולא נשאר בחזקתו העתק של הסכם הבלעדיות, כך לטענתו, סרב לאשר כי חתם על הסכם זה ואף לאחר שהמומחית מטעמו קבעה כי חתם, סירב לאשר בפה מלא כי חתם וחזר ואמר כי אינו זוכר אם חתם על מסמך זה. הלכה היא כי אדם מודע ומכיר את תוכן המסמכים עליהם חתם. כדי להתכחש למסמך שנחתם יש להוכיח כי נחתם מסמך שעה שהחותם הונע לחשוב כי חותם על מסמך בעל אופי אחר. מדובר בנטל הוכחה כבד אשר הנתבע לא עמד בו. לא מצאתי כי הונחה תשתית עובדתית לטענות בסיכומי הנתבע כי המתווכים הטעו את הנתבע באשר לטיב ההתקשרות. מדובר באדם מנוסה, הדובר עברית ונמצא שנים רבות בארץ ואף בעל ניסיון קודם בעבודה מול מתווכים. הוכח דווקא היפוכו של דבר, הנתבע העיד כי קודם להתקשרות מול התובע ניסה למכור הנכס באמצעות מתווך אחר לו העניק בלעדיות לחצי שנה למכירתו ואף לשנה ללא חתימה. הנתבע אישר כי ניהל משא ומתן על משך הזמן שיעניק לתובע אולם לשיטתו דובר בהסכמה לפרסום הנכס בלבד ולא במתן בלעדיות. אין בידי לקבל את הסבריו של הנתבע אשר נעדרי עיגון הגיוני או עסקי במיוחד שעה שאישר כי אין לו סיבה לדחות קונה מוצע מטעם המתווך. עדות אשת הנתבע לא חיזקה גרסתו באשר להסכמה הנטענת לשלושה חודשי בלעדיות בלבד אלא עלה ממנה כי הנתבע היה מודע לטיב המסמכים עליהם חתם ונחוש להתקשר עם התובע, בניגוד לעצתה. העדה לא פירטה כי השתתפה במשא ומתן מול המתווך ועולה מעדותה כי התנגדה להתקשרות אולם בעלה עמד על כך. בנסיבות אלו לא עלה בידי הנתבע להוכיח כי לא הבין כי מתקשר בהסכם בלעדיות עם התובע. 6. אשר לטענת המומחית כי התיקון נעשה בעט מסוג אחר, הקביעה נשענה על טענה לגוון דיו אחר ו"איפיוני דיו" אחרים מבלי שצורפו בדיקות מעבדה לקביעות אלו. צורף צילום מוגדל אולם לא ניתן על סמך טענה זו לשלול עדות סבג כי התיקון בוצע בנוכחות הנתבע באותה עט. מעיון במסמך המקורי עולה כי נעשתה חזרה על הספרה 9 להדגיש את התיקון ויכול ומכך נובעים שינויי גוון. הקביעה ביחס לאיפיוני דיו לא בוארה ודי בכך כדי לשלול הסתמכות על קביעה זו. לפיכך עולה כי תקופת הבלעדיות נקבעה עד ליום 4.9.11. זכאות התובע לדמי תיווך מהנתבע 7. אין מחלוקת כי ביום 31.7.11 מכרו הנתבע ורעייתו את הנכס. ב"כ הנתבע הצהירה בדיון מיום 20.11.12 כי תמורת המכר עמדה על סך של 1,700,000 ₪. מהקביעה לעיל עולה כי הדירה נמכרה בתוך תקופת הבלעדיות. בסעיף 4 להסכם הבלעדיות התחייב הנתבע כי במידה והנכס יימכר בתקופת הבלעדיות לרוכש, ישלם למתווך עמלה בשיעור של 2% בצירוף מע"מ. סעיף 14(ב) לחוק קובע חזקה לפיה מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות פעולות שיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) הינו הגורם היעיל בביצוע העסקה. בתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה - 2004 נקבע כי מתווך שקיבל בלעדיות, די אם יבצע שתי פעולות שיווק מתוך השש המנויות בתקנות כדי לעמוד בהוראות החוק. בין הפעולות המנויות שם כלולות פרסום במאגר המתווך או באינטרנט והזמנת רוכשים פוטנציאליים לבקר בנכס. העובדה כי התובע לא הציג את טופס פירוט שרותי תיווך, אשר אוזכר בסעיף 5 להסכם הבלעדיות, אין בה כדי לשלול זכאותו לדמי התיווך. אמנם התקנות מחייבות פירוט פעולות השיווק בטופס נפרד, אולם אם לא הסכימו הצדדים על פעולות שיווק מיוחדות כאמור בתקנה 1(א)(7) אין משמעות מכרעת להעדר חתימת הלקוח על טופס מעין זה. הוראות החוק והתקנות אינן קובעות סנקציה ברורה על העדרו של טופס כאמור, אשר תכליתו בעיקר ראייתית, ולא מצאתי כי העדרו במקרה הנדון שוללת את זכות התובע לדמי תיווך. אמנם התובע לא הניח תשתית עובדתית מסודרת להיקף פעולות התיווך שביצע, אולם הנתבע בבקשת הרשות להתגונן לא הכחיש כי בוצעו פעולות שיווק ולא טען במפורש כי לא בוצעו פעולות תיווך בהתאם לתקנות. לא ניתן בסיכומים להעלות טענה זו מאחר ודורשת היא תשתית עובדתית ולו היה ברור כי זו חזית המחלוקת, היה יכול התובע להביא ראיות לעניין זה. לגופו של עניין, התובע הוכיח כי ביצע לפחות שתי פעולות שיווק כנדרש. לא נסתרה עדות צורי כי הביא לפחות ארבעה קונים לראות את הדירה, טענה שאושרה מעדות אשת הנתבע. בנוסף עלה בידי התובע להוכיח כי פרסם הנכס באינטרנט. מתצהירו ועדותו של צורי עלה כי רוכשת הדירה התקשרה אליו כדי יסיר את הפרסום שביצע. הנתבע יכל לזמן את רוכשת הנכס לעדות ומשלא עשה כן לא נסתרה טענת התובע. בנוסף לא הוכיח הנתבע כי הקונים שרכשו בסופו של יום את הנכס הגיעו אליו מפעולות שיווק עצמאיות של הנתבע ולא נסתרה החזקה כי התובע היה הגורם היעיל בעסקה. בהעדר עדות הרוכשים לא הוכח כי אמנם הגיעו לנכס מפרסום של הנתבע ולא של התובע. עולה כי התובע זכאי לדמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ ממועד מכירת הנכס. לפיכך זכאי התובע לדמי תיווך בשיעור 2% מסכום העסקה, 1,700,000 ₪ ובצירוף מע"מ בשיעורו למועד המכירה, 31.7.11 , 16%. דמי התיווך מגיעים לסך של 39,440 ₪. 8. למרות זכאות התובע לדמי תיווך מהנתבע, מכח הסכם התיווך ומכירת הנכס בתוך תקופת הבלעדיות, לא מצאתי כי זכאי הוא לדמי תיווך שנשללו ממנו ממכירת הדירה לקונה פוטנציאלי. סעיף 4 להסכם הבלעדיות קובע כי למתווך זכות, מעבר לחובת הלקוח, המוכר, לשלם לו דמי תיווך בעת מכירת הנכס, לגבות עמלה בשיעור 2% גם מן הרוכשים. הסכם זה אינו מחייב רוכשים עתידיים ורק אם חתמו הם למתווך על הסכם נפרד רשאי הוא לגבות מהם דמי תיווך בשיעור שיוסכם בין הצדדים. לא הוכח כי הנתבע מנע, טרם שמכר את הנכס בפועל, ביצוע עסקאות עם קונים שהפנה התובע. בנוסף לא הוכח כי הקונים שהפנה התובע אכן היו מעוניינים לרכוש את הנכס. (השווה, ת"א (שלום י-ם) 1171/99 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ' לשנו - יער, 19.5.02). סוף דבר 9. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 39,440 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 31.7.11. בנוסף ישא הנתבע בהוצאות התובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה, ובשכר טרחת עו"ד בסך של 6,500 ₪. הפרת חוזהחוזההסכם תיווךתיווך