זכותו של בעל הנכס לשנותו בצורה ממשית, מקבלת את הבכורה אל מול זכויות הדייר המוגן להישאר במקום. לשם כך די בהוכחת שלושה תנאים: רצון, רישיון ותחליף. תנאי הרצון משמעו שבעל הנכס רוצה להרוס את המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר בשינוי ניכר, או לתקנו תיקון יסודי. תנאי הרישיון משמעו שבעל הנכס קיבל רישיון בניה "הדרוש לכך". תנאי התחליף משמעו שבעל הנכס הביע, בכתב, את נכונותו להעמיד סידור חלוף לרשות הדייר..." (רע"א 2737/11 מינה גרוס נ' יעקב אוסט, (19/02/13) (להלן: "פרשת אוסט") 18. בע"א (מחוזי ת"א) 1748/05, ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ, (להלן: "פרשת ירושלמי"), מבהיר בית המשפט את העקרונות שביסוד עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק, ומפרט את שלבי הדיון בעילת פינוי זו, בהאי לישנא: "תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף (ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פ"ד כח(2) 383 (1974); ראו גם דויד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 117 (מהדורה שנייה, 2005)). לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי - המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת - נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט(3) 97 (1965); בר אופיר, בעמ' 120). " 19. התובעת טוענת כי מתקיימים התנאים הקבועים בחוק וקמה עילת פינוי כנגד הנתבעים. הנתבעים טוענים לעומתה כי התובעת לא עומדת בתנאים האמורים ועל כן יש לדחות את התביעה. אני סבור שהתובעת הוכיחה את כל התנאים הקבועים בחוק לקיומה של עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק. 20. התובעת הציגה את הסכם הרכישה של הבניין ואת התוכניות הנלוות להיתר הבנייה ומהם עולה כי הבניין בו מצוי המושכר עתיד לעבור שינוי ניכר ויסודי. המושכר במתכנתו הנוכחית לא יתקיים עוד. תכנית הבנייה שאושרה כוללת שינויים בחללים הפנימיים בקומת המסחר, ושינוי מהותי בחזיתות הבניין. הוויטרינות של המושכר הפונות לרחוב אחד העם ולרחוב הרצל, והן אחד היתרונות המובהקים של המושכר המשמש חנות למכירת מוצרי חשמל ביתיים, עתידות להיעלם במהלך ביצוע העבודות לשיפוץ הבניין על פי תכנית השימור. אין חולק כי הבניין הוא מבנה לשימור, והדבר מוצא ביטוי בנסח הרישום של המקרקעין בו נרשמה ההערה: "מבנה לשימור עפ"י תוכנית מתאר תא/2650 ב". (נספח א' לכתב התשובה). מנהל התובעת פרט בתצהיר העדות הראשית את העבודות הנדרשות וביניהן שיפוץ, הריסה, בניה בחזיתות ובחללים הפנימיים של הבניין, כך שישתנו החללים בקומת הקרקע של הבניין והיחידות הקיימות בה כיום לא יתקיימו עוד, וישנו צורתם וגודלם, כן ישתנו החזיתות וקו הבניין ייסוג כחצי מטר מקו הרחוב (ראו סעיפים 32-36 לתצהיר גורסד). אין ספק בעיניי שמודבר בשינוי ניכר ויסודי של הבניין בכלל ושל המושכר בפרט. הצדדים הכבירו מילים וראיות בשאלה אם השינוי שעתידה התובעת לבצע בבניין נדרש על פי תכניות השימור או שמא מדובר בשינוי שמבצעת התובעת ביוזמתה. לצורך כך הגישו הנתבעים את חוות דעתו של האדריכל אסא זוהר. דא עקא, כפי שהבהרתי לצדדים, לשאלה זו אין כל חשיבות. השאלה הרלוונטית היחידה היא אם המושכר עתיד להשתנות שינוי ניכר, אם לאו. ככל שהתשובה לשאלה זו חיובית, וכך הדבר בענייננו, הרי שמתקיים התנאי הקבוע בסע' 131(10) לחוק. אין כל דרישה שהשינוי היסודי יבוצע על פי דרישת הרשויות. אדרבה, כפי שראינו בפרשת ירושלמי לעיל "תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו". האיזון שקבע המחוקק בין זכויות בעל הבית לזכויות הדייר המוגן נועד לאפשר לבעל הבית לפתח את הנכס שבבעלותו כראות עיניו, מבלי שהדייר יוכל למנוע זאת הימנו. התובעת היא הבעלים בשלמות של הבניין, היא זו אשר קיבלה את היתר הבניה (הבקשה להיתר הוגשה על ידי הבעלים הקודמים, ראו סעיף 14 לתצהיר עדות ראשית מנהל התובעת) והוכח רצונה לבצע את השינויים בו ולשפצו בהתאם לדרישות של בניין לשימור. העבודות מצויות בעיצומן, ותמונות המקום הוצגו במהלך הדיונים (ת/3), כך שאין מדובר בכוונה או ברצון גרידא של התובעת. למעלה מן הצורך אציין ששוכנעתי כי השינוי היסודי בבניין ובמושכר נעשה בהתאם לדרישות תוכנית השימור, כפי שעולה מתצהירה של האדריכלית פרופ' ניצה סמוק. הנה כי כן, התנאי הראשון שהוגדר על ידי בית המשפט בפרש אוסט, לאמור: "תנאי הרצון משמעו שבעל הנכס רוצה להרוס את המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר בשינוי ניכר, או לתקנו תיקון יסודי" - מתקיים בענייננו. 21. גם התנאי השני שהוגדר בפרשת אוסט, דהיינו, קיומו של רישיון בנייה לביצוע העבודות בהן חפץ בעל הבית, מתקיים בענייננו. התובעת הציגה את היתר הבניה (נספח 7 לתצהיר עדות ראשית מנהל התובעת) אשר נמסר לתובעת ביום 26/3/12 והוא בתוקף למשך 3 שנים (סעיף 4 להיתר). גרמושקה ובה פירוט תכניות הבניה צורפה אף היא (ת/4). 22. הצדדים חלוקים בשאלה האם הוצעה הצעה אופרטיבית כתחליף לחנות אם לאו. התובעת טוענת כי הציעה לנתבעים נכסים חלופיים והנתבעים מנגד טוענים כי לא הייתה כל הצעה קונקרטית אלא בשיחת מסדרון במהלך ההליך או במכתב שנדמה כי הינו העתק שנשלח לעסקים שכנים, ואין בו כל כוונה אמתית להצעה. בנוסף, טוענים הנתבעים, כי הנכסים החלופיים שהוצעו לנתבעים אינם ראויים בהשוואה לחנות אותה עליהם לפנות, אשר ממוקמת במיקום אטרקטיבי ביותר בפינת הרחובות הרצל ואחד העם, כשחלונות הראווה של החנות פונים לעבר שני רחובות מרכזיים אלה. הנתבעים מלינים גם על גובה הפיצוי הכספי אשר הציעה להם התובעת ואשר לטענתם אינו מתקרב לערך האמתי של החנות. לשאלת הסידור החלופי הראוי בנסיבות העניין אתייחס בהמשך, אך כבר עתה אני מבקש לקבוע שבכל הנוגע לקיומה של עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק, התקיים התנאי האחרון הדורש שבעל הבית יביע בכתב את נכונותו להמציא לדייר סידור חלוף. בענייננו התובעת הביעה את נכונותה להמציא לדיירים סידור חלוף במסגרת כתב התביעה, והיא שבה והציעה חלופות שונות לסידור חלוף בעין ובדרך של פיצוי כספי, במהלך הדיונים ובהצעות בכתב. הצעה אחרונה של התובעת מתייחסת לשטח חלופי שיימסר לנתבעים בקומת המסחר של הבניין. הצעה זו נדחתה על ידי הנתבעים. 23. עינינו הרואות כי התקיימו כל התנאים לקיומה של עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק וכל שנותר הוא קביעת טיבו ומהותו של הסידור החלוף הראוי בנסיבות העניין, אם בדרך של סידור חלוף בעין ואם בדרך של פיצוי כספי, והכל בהתאם לשיקול הדעת הנתון לבית המשפט בנסיבות העניין. איני סבור שיש ממש בבקשת הנתבעים להעניק להם סעד מן הצדק. מתן סעד מן הצדק בתביעה לפי סע' 131(10) לחוק חותר תחת יסודותיה של עילת פינוי זו. אם לא יפונה הדייר המוגן מהמושכר לא יוכל בעל הבית להוציא אל הפועל את תכניות הבנייה, ויופר האיזון שקבע המחוקק בין זכויות בעל הבית לזכויות הדייר המוגן. על זכויות הדייר המוגן יש להגן בדרך של קביעת סידור חלוף ראוי ולא בדרך של מניעת פינויו מהמושכר. 24. בבוא בית המשפט לקבוע סידור חלוף ראוי לדייר של בית עסק שומה עליו לשוות לנגד עינייו את הוראות סע' 133(ב) לחוק, לאמור: "בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר". בענייננו עשתה התובעת ניסיונות לאתר לנתבעים סידור חלוף בעין. ניסיונות אלה נדחו על הסף בטענה שמודבר במקומות שאינם בני השוואה למיקום האסטרטגי של המושכר, בפינת הרחובות אחד העם והרצל בתל אביב. גם הצעת התובעת להעניק לנתבעים שטח חלופי בקומת המסחר של הבניין בו מצוי המושכר כיום (תוך הסכמה לתשלום תשלומי איזון) נדחתה על ידי הנתבעים בטענה שהמקום המוצע אינו יכול לשמש תחליף ראוי הואיל ואין בו חזית רחבה לרחוב, כפי שנדרש בעסק של מכירת מוצרי חשמל ביתיים (ר' בקשות 23 - 26). דא עקא, כפי שראינו לעיל, גם לו הייתה התובעת מציעה להשאיר את הנתבעים במושכר, במיקומו הנוכחי, לא היה בכך מענה לצרכי הנתבעים, שכן החזית ובה חלונות ראווה לעבר הרחוב עתידה להשתנות, ובמקום חלונות הראווה יהיו במקום חלונות קטנים בלבד, כפי שמודגם בתכניות ת/4. הנתבעים טוענים שהתובעת יכולה להעבירם לשטח מסחרי בצדו המזרחי של הבניין. אינני רואה מקום לחייב את התובעת למסור לנתבעים דווקא שטח זה כסידור חלוף. כבעלת המקרקעין זכאית התובעת לבחור את השימושים שיעשו בחלקי הבניין השונים. אשר על כן, אני קובע כי לא ניתן במקרה זה להעניק לנתבעים סידור חלוף בעין. הסידור החלוף שתעניק התובעת לנתבעים ייעשה בדרך של תשלום כספי. 25. הצדדים חלוקים בשאת גובה הפיצוי הראוי להשתלם במקרה זה. התובעת מבקשת לשלם סך של 390,000 ש"ח כגובה דמי המפתח המלאים שקבעה השמאית קראוזה בחוות דעתה. כפי שצוין לעיל, בשלבים מוקדמים של הדיון בתביעה, הציע מנהל התובעת לשלם לנתבעים 80% משווי הבעלות בנכס, לפי שומת קראוזה, דהיינו 564,000 ₪ (עמוד 5, שורות 12-15 - דיון מיום 09/07/12). הנתבעים, מצדם, מבקשים לקבוע את דמי הפינוי בסכום שלא יפחת מ-1,300,000 ₪, הוא שווי הבעלות במושכר לפי חוות דעתו של השמאי סידאווי. 26. בפתח הדיון בעניין זה אני מבקש לסלק את טענת הנתבעים לפיה השמאית קראוזה אינה שמאית מטעם בית המשפט אלא שמאית מטעם התובעת. בדיון מיום 29/04/12 עת ביקש בית המשפט למנות שמאי מטעם בית המשפט, מסר ב"כ הנתבעים כי יש לו היכרות מוקדמת עם השמאית המוצעת, אשר ביצעה עבודות עבור משרדו. ב"כ התובעים לא התנגד למינוי, ובית המשפט מינה את השמאית רחל קראוזה כשמאית מטעם בית המשפט על מנת שתשום את ערך המושכר כפנוי ואת שווי דמי המפתח המלאים של המושכר (3/3). השמאית קראוזה אינה שמאית מטעם התובעת אלא מומחית מטעם בית המשפט. בהחלטה בה מונתה השמאית קראוזה כשמאית מטעם בית המשפט ציינתי כי בהמשך ההליכים יוכל כל צד המעוניין בכך להסתמך על חוות הדעת של השמאית קראוזה. התובעת בחרה להסתמך על חוות דעת זו ובכך אין כל פגם. 27. משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לו נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (1990); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002); ת"א (מחוזי חי') 706/96 כוזהינוף נ' רכבת ישראל (1.9.08) והאסמכתאות שם; ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5 (2006); בר"מ 5171/07 אלי מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (2007)). יחד עם זאת, בית המשפט הוא המכריע בסופו של דבר על פי מכלול הראיות שבפניו, לרבות מסקנות המומחה מטעמו, ורשאי בית המשפט לקבל או לדחות מסקנתו של המומחה או לבור חלקים מחוות דעתו (ע"א 974/91 עמיד חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, פ"ד נ(5) 104 (1997); ע"א 2160/90 רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170 (1993)). 28. לגופם של דברים - החנות היא חנות פינתית בקרן הרחובות הרצל ואחד העם בתל אביב, אשר לה חלונות ראווה לכיוון שני הרחובות הללו. החנות על פי הסכם השכירות היא "חנות ששטחה 20 מ"ר ומעליה גלריה 20 מ"ר". (ר' מבוא להסכם השכירות). שמאי הנתבעים קבע כי שטח רצפה במ"ר הינו 19.3 מ"ר ושטח הגלריה 19 מ"ר. שמאית בית המשפט ציינה את נתוני שמאי הנתבעים לעניין שטח החנות והגלריה, והוסיפה כי לצרכי ארנונה נמדדו שטחים קטנים יותר של 17.95 מ"ר לחנות וכן 16.68 מ"ר בגלריה. שמאי הנתבעים, אלי סידאוי, קבע בחוות דעתו מחודש אוקטובר 2012, כי שווי המושכר כפנוי עומד על 1,318,000 ₪ וכי שווי דמי המפתח המלאים הינו 790,000 ₪ (הגלריה חושבה על פי מקדם של 0.4). המומחית מטעם בית המשפט קבעה כי שווי המושכר כפנוי עומד על 705,000 ₪ ושווי דמי המפתח המלאים הינו 390,000 ₪ (הגלריה חושבה על פי מקדם של 0.2). השמאית קראוזה הבהירה כי את הערכים המפורטים לעיל מצאה לאחר בדיקה של מספר שיטות שומה, דרכן הגיעה לשווי דמי המפתח, שיטת ההשוואה העקיפה, שיטת היוון ההכנסות ושיטת ההשוואה הישירה (עמוד 31, שורות 20-21). כן הבהירה כי בניגוד לטענות הנתבעים כי בתי המשפט נוהגים לפסוק את שווי דמי המפתח כ-60%, הרי ששם מדובר בבתי מגורים, ואילו בעניינו המדובר בחנות, ועל כן השומה שלה אומדת את השווי בכ-51% משווי בעלות (עמוד 15). בהמשך הבהירה השמאית קראוזה, את הסיבות שהובילו אותה לקביעת ערכים שונים לחנויות אחרות, בהתאם למיקומן. לעניין הגלריה, הסבירה השמאית קראוזה כי קבעה עבורה מקדם של 0.2, מאחר והגישה אליה אינה נוחה, וכי כיום בחנויות מסוג זה, נהוג להסיר את הגלריה (עמוד 19, שורות 12-18). השמאי סידאוי העיד כי "המיקום של החנות הזאת הוא המיקום הטוב ביותר שאני מכיר" (עמוד 44, שורה 17), וכי בעקבות כך הגיע לסכומים והערכים שקבע בחוות דעתו. מומחה הנתבעים נשאל על שמאות נוספת שערך בסמיכות זמנים, לחנות צמודה, ומדוע הגיע שם לערכים נמוכים יותר לשווי. סידאוי הסביר כי הנכס בתובענה דנן הינו במיקום טוב יותר היות והוא פינתי (עמודים 47-48). על פי השמאי סידאווי שווי למ"ר בחנות משוא התביעה עומד על כ-49,000 ₪ למ"ר ואילו בחנות הסמוכה באותו בניין (חנות בורסי), עומד השווי למ"ר על כ-44,000 ₪ בלבד. אינני משוכנע כי השוני במיקום החנויות מצדיק פער של 5,000 ₪ למ"ר. התרשמתי שעסקאות ההשוואה בהן עשה השמאי סידאווי שימוש, אינן מתאימות. אני סבור שחוות דעתו של השמאי סידאווי מוטה כלפי מעלה, ולא ניתן להסתמך עליה. 29. ממכלול העדויות, והראיות שפני, אני רואה להעדיף את חוות דעתה של השמאית קראוזה, על פני חוות דעתו של השמאי סידאווי. יחד עם זאת, אני סבור כי אין די בקביעות אלה כדי לקבוע את הפיצוי בעבור פינוי הנתבעים. ברי כי בסכומים אלה, ואף על הצד הגבוה, יקשה על הנתבעים לקנות נכס דומה במקום. אכן, בקביעת החוק להמצאת תחליף אין הכוונה לנכס "זהה" לנכס המפונה, אולם אין בכך כדי להעיד כי יספיק גם נכס השונה מהותית הן בבחינת צורתו והן בבחינת מיקומו. כפי שציינה גם השמאית קראוזה בעדותה, כי היו בעבר תיקים דומים בהם הייתה מעורבת ואשר בית המשפט קבע פיצוי גבוה משווי בעלות, וזאת בשל העובדה כי קשה למצוא נכסים דומים במחירי הפיצוי לפי דמי מפתח (עמוד 36, שורות 13-16). 30. בדומה להצעתי לצדדים בתום שמיעת הסיכומים מטעמם, אני סבור כי ממכלול הנתונים ובעיקר הקושי למצוא נכס דומה עבור הנתבעים, ובשל הקושי הרב, אף לפי השמאית קראוזה, למצוא נכס חלופי בשכירות מוגנת או בבעלות בערכים הכספיים כפי שהופיעו בחוות דעתה, יש לשום את הפיצוי בערכים הגבוהים יותר משווי הבעלות במושכר. לא בכדי שבו הנתבעים שוב ושוב על רצונם להוסיף ולקיים את העסק במושכר. בגילם של הנתבעים ובמצבם קיים חשש גדול כי המשמעות המעשית של פינוי הנתבעים מהעסק שבמושכר היא סגירת העסק וחיסולו. ספק רב, אם יצליחו הנתבעים לגייס כוחות ומשאבים להקים את עסקם מחדש במקום אחר. כל זאת, עוד בטרם הובאו בחשבון חיובי מס שעלולים לחול על דמי הפינוי. במקרה זה, ראיתי לנכון שלא להתעלם מן התועלת הכלכלית שתצמח לתובעת מפינוי הנתבעים מהמושכר, בבואי לפסוק לנתבעים דמי פינוי. בהינתן כל אלה אני רואה להעמיד את סכום דמי הפינוי על סך של 1,200,000 ₪. ככל שסכום זה חייב במע"מ, כי אז כנגד חשבונית מס ערוכה כדין, תוסיף התובעת מע"מ על הסכום האמור. על סכום זה תוסיף התובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪. עוד זאת, יש להעניק לנתבעים שהות מספקת להיערך לפינוי המושכר. בנסיבות העניין, אני סבור שפרק זמן סביר יעמוד על כ- 6 חודשים. סוף דבר 31. הנתבעים יפנו את המושכר וימסרו את החזקה בו לידי התובעת, כשהמושכר פנוי מכל אדם וריק מכל חפץ ששייך לנתבעים, כנגד תשלום סך של 1,200,000 ₪ (להלן: "סכום דמי הפינוי"). ככל שסכום זה חייב במע"מ, ימציאו הנתבעים לתובעת חשבונית מס ערוכה כדין, והתובעת תוסיף מע"מ על הסכום האמור. פינוי המושכר יבוצע לא יאוחר מיום 15/5/2014 בשעה 13:00, ובלבד שהתובעת תשלם את התשלומים המוטלים עליה עד למועד זה. מחצית מסכום דמי הפינוי תשלם התובעת לנתבעים עד ליום 15/2/2014, ואת המחצית האחרת תשלם התובעת לנתבעים במעמד פינוי המושכר וכנגד הפינוי בפועל. התשלום השני ישולם בהמחאה בנקאית על שם הנתבעים. בנוסף, תשלם התובעת לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 50,000 ₪. תשלום זה ישולם לא יאוחר מיום 15/12/13. דייר מוגן (הגנת הדייר)