הגדרת "גורם יעיל" להתקשרות הצדדים בעסקה

מה ההגדרה של "גורם היעיל" להתקשרות הצדדים בעסקה ? במסגרת הפסיקה - הן קודם לחוק והן לאחריו, נבחנה על ידי בתי המשפט על ערכאותיהם השונות, השאלה - אימתי יחשב מתווך כגורם היעיל להתקשרות בין הצדדים בהסכם ונקבעו, במענה לשאלה האמורה, התוויות כדלקמן: נקבע כי הדגש אינו על ריבוי הפעולות האפשריות ולא על טבען אלא על יעילותה של הפעילות (ראה ע"א 461/76, פטל נ. מרגלית, פד"י לא(2)412, 418 ) . עוד נקבע כי אין בקיומו של גורם נוסף - לרבות מתווך אחר- בכדי לשלול תקפה של המסקנה כי המתווך התובע שימש כגורם היעיל ליצירת ההתקשרות (ראה ע"א 294/76, אנגלו סכסון נ' פסרמן, פד"י לא(1)589, 593) . בע"א 2144/91, מוסקוביץ נ. ביר, פד"י מח(3) 116, 123 נבחנה השאלה האם הגורם המתווך היה הגורם היעיל, בהינתן שהיה גורם מתערב נוסף אשר קישר בין הצדדים - וזאת לאחר דעיכת המשא ומתן בין הצדדים ונקבעו על ידי בית המשפט העליון מבחנים כדלקמן, אשר יש בהם בכדי לסייע בשאלת יעילות של הגורם המתווך: "בדגם העובדתי הנזכר למעלה - יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון - אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת ה'יעילות' בסיבתיות - (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון - נושא הנכס; (ב) הקירבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה ... (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה".