האם מתווך, אשר כל פעולתו התמצתה בהצבעה על הנכס מבחוץ, זכאי לדמי תיווך מכח היותו הגורם היעיל בהתקשרות ? רקע וטענות הצדדים 2. ביום 15.6.2005 חתמה הנתבעת על הסכם תיווך אשר ציין כתובות של מספר נכסים. התובע הראה לנתבעים מספר בתים, רובם מבחוץ, לרבות את הבית נשוא התביעה בסמטת אבשלום 9 באשקלון, להלן - הבית. לאחר תקופה מסויימת רכשו הנתבעים את הבית לאחר שביקרו בו עם מי שהציג עצמו כמתווך בשם חיים שלי, (להלן - שלי). הנתבע אשר חשש מהאפשרות כי יאלץ לשלם לשני מתווכים, פנה ביולי 2005 לראש איגוד המתווכים וביקש הדרכה כיצד עליו לפעול נוכח הדרישות הנוגדות של המתווכים. תשובה לא נמסרה בכתב, בסופו של יום התקשרו הנתבעים בהסכם לרכישת הבית. בחלוף כשבע שנים ממועד החתימה על הסכם המכר ולאחר מכתב דרישה מיום 27.6.2011, הגיש התובע תביעה על סך 19,114 ₪ תוך שעתר לצרף לה הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.6.05. 3. למרות שבהסכם התיווך התחייבה לכאורה הנתבעת לשלם דמי תיווך בשיעור של 1.75% בצירוף מע"מ, בתצהירו טען התובע כי זכאי הוא לדמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ. יוער כי כתב התביעה לא כלל דרישה זו ובסופו של יום הבהיר ב"כ התובע בסיכומיו כי סכום התביעה חושב על בסיס השיעור הנקוב בהסכם, למרות שלתובע לא היתה כל ידעה כיצד חושב סכום התביעה ודי בטעם זה כדי לדחות את התביעה בהעדר פירוט סכומה בתצהיר התובע. לטענת התובע, התברר לו משלי כי הנתבעים התקשרו בעסקה לרכישת הבית ולכן התייצב הוא במועד עריכת זכרון הדברים. לטענתו, שלי ויתר על שכרו מאחר והיה מובן כי ישולמו לתובע דמי תיווך במקום שישולמו לידי שלי. הנתבעים טוענים כי אינם חייבים בדמי תיווך מכמה טעמים מצטברים וראשית מהטעם שלא נערכה הזמנת תיווך שממלאת אחר התנאים שנקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין. עוד נטען כי העתק ההסכם לא נמסר להם עד למכתב הדרישה הנ"ל משנת 2011, ומתכחשים הם לשיעור דמי התיווך הנקוב בו וטוענים כי סוכם כי דמי התיווך יעמדו על שיעור של 1% בצירוף מע"מ, במידה והתובע יהיה הגורם היעיל בעזרתו תערך עסקה. עוד נטען כי התובע מנוע מהגשת התביעה נוכח השיהוי בהגשתה. לגופו של עניין, נטען כי לתובע לא היתה תרומה ממשית להתקשרות הנתבעים בהסכם לרכישת הבית מאחר ולא מסר פרטים בסיסיים ולא הפגיש אותם עם בעלי הבית. לשיטתם, הסיור הרכוב בחוצות אשקלון, בדומה לסיורי טיולים בעולם, אינו מזכה את התובע בזכות לדרוש דמי תיווך ואינו מקנה לו מעמד של הגורם היעיל בהתקשרות. ביחס לקשר עם שלי, טענו כי הודיעו לו כי ראו את הבית מבחוץ עם התובע אשר אינו זכאי לדמי תיווך, אולם שלי הרגיע אותם וטען כי יסדיר את העניין מולו. לשיטתם, התייצב התובע ללא תיאום מראש במעמד זכרון הדברים כדי להכשיר, יש מאין, את זכאותו לדמי התיווך. דיון והכרעה 4. השאלה המהותית הדורשת הכרעה הינה האם פעולת התובע מזכה אותו בדמי תיווך מחמת היותו הגורם היעיל בהתקשרות. במידה ויקבע כי אינו גורם יעיל מתייתר הצורך לדון ביתר טענות הצדדים לרבות בנוגע לשיעור דמי התיווך שהוסכמו. למרות שמסקנתי היא שהתובע אינו הגורם היעיל בהתקשרות, מצאתי לנכון לקבוע ממצאים גם ביחס למעמדו ותוכנו של הסכם התיווך. ההסכם מיום 15.6.05 ערוך על טופס ממשרדו של התובע וכותרתו "כרטיס לקוח". ההסכם מציין את שמות הנתבעים וכתובות, לא מלאות, של שמונה נכסים שונים, וביניהם הבית בסמטת אבשלום. ליד בית זה מצוין שם משפחתו של בעל הנכס ללא מחיר העסקה המשוער. למרות שהסכם התיווך אינו עונה אחר כל הפרטים הקבועים בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), לא מצאתי כי חסר זה הנו מהותי בנסיבות העניין באופן השולל מראש את זכאות התובע לדמי תיווך. יחד עם זאת, יש בחסר האמור כדי לעמוד לתובע לרועץ בכל הנוגע לחסר ראייתי בדבר היותו הגורם היעיל בעסקה. הסכם התיווך מפורט דיו בכל הנוגע לפרטי הנכס הנדון ולא מדובר בחסר שאינו בר השלמה כדוגמת העדר כל פרט ביחס לנכס בגינו תובעים דמי תיווך. מהעדויות עלה כי הנתבעים מסרו לתובע באופן גס את טווח המחירים המבוקש והראה להם בתים בטווח האמור. לפיכך אין באי ציון המחיר המשוער כדי לשלול מהמסמך את תוקפו כהסכם תיווך מחייב. 5. בע"א (מחוזי ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ, 24.6.10, מובאות העמדות הנוגדות ביחס להגמשת הוראות הצורה שבחוק אל מול הזכות המהותית לדמי תיווך לאור חובת תום הלב. מבין העמדות השונות, מעדיף אני את הגישה הנוקשה ולטעמי ראוי כי רק בנסיבות של חוסר תום לב קיצוני של הלקוח והשענותו על חסר טכני , ניתן לשקול סטיה מהוראות החוק. הרחבת היריעה תהפוך את הוראות החוק לאות מתה. (לעמדה זו ראה, פסק דינו של כב' השופט י' שנלר בע"א (מחוזי ת"א) 1183/08 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה- 13) בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ, 19.8.09 ופסק דינו של כב' השופט צ' זילברטל ברע"א ( מחוזי י-ם) 663/08 פרג'י נ' אפרתי, 14.12.08. בגישה המאפשרת סטיה מדרישות החוק, נקבע כי יש לבחון את דרישת הכתב אף לאור מבחני תום הלב החלים גם על החוק המתווכים ובמקרים מתאימים, כאשר דרישת הכתב מנוצלת לרעה, יש לסגת ממנה. בע"א (מחוזי ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן, 30.6.02, נקבע כי על אף הוראת סעיף 9 לחוק, יש לבחון בכל מקרה ומקרה באם התכלית והמטרה הושגו אם לאו. שם לא צויין בהסכם התיווך המחיר המדוייק של העסקה המבוקשת אלא מחיר "בקירוב" ולפיכך טענו המשיבים כי ההסכם בטל בשל אי מילוי הוראות התקנות. נקבע כי אי מילוי המחיר המדוייק המבוקש עבור הנכס אינו צריך כשלעצמו לאיין את הסכם התיווך וכאשר הדברים מובנים, יעמוד ההסכם בתוקפו. במקרה נוסף, נקבע כי העדר מספרי הזיהוי של המתווך ושל הלקוח ומחיר העסקה המבוקשת מטופס הזמנת שירותי התיווך אינם שוללים את זכותו של המתווך לדמי תיווך: "...הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל פרטיהן ודקדוקיהן של דרישות התקנות... ברוח מגמה זו פסק בית משפט זה ... שכאשר אין ספק בזהותם של המתווך והלקוח לא יהיה בחיסרון הטכני שבאי פירוט מספרי הזיהוי שלהם כדי לאיין את הסכם התיווך ..." (ע"א (מחוזי ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מנחם מליק מרכזים מסחריים בע"מ, 30.10.05). במקרה הנדון מצאתי כי ההסכם מפורט דיו כדי ליתן לו תוקף, אולם החוסרים בו מעידים כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה, כפי שידון להלן. 6. מהעדויות עלה כי ביום בו חתמה הנתבעת על הסכם התיווך, נערך סיור רכוב באשקלון בו נכחו התובע ואחיו, שי אגדי, אשר במועד הפגישה טרם היה בעל רישיון תיווך. אמנם מתצהיר התובע עצמו בסעיפים 5-6 ישנה סתירה בנוגע לזהות האדם אשר הראה לנתבעים את הבתים בסיור, אולם מהעדויות לרבות מתצהירי הנתבעים, עלה כי התובע השתתף בסיור ברכבו. אין חולק כי כל פעולת התובע התמצתה ביחס לבית בהגעה עם הרכב לחצר הבית והצבעה עליו מבחוץ. לא נסתרה הטענה כי לא נמסרו פרטים אחרים אודות המחיר או מועד המסירה. תצהירי התובע אינם מפרטים כל פעולה נוספת ואין בידי לקבל את האמור בתצהירו של שי אגדי כי הנתבעים בקשו לא להראות להם בתים מבפנים מאחר והיו נתונים בקוצר זמן. מהימנה עלי עדות הנתבעים כי למרות שתיאמו מראש את הגעתם לסיור מבאר שבע, לא דאג התובע לתאם עם בעלי הנכסים את הגעתם וראו הם מספר בתים מבחוץ, למעט בית אחד אותו בחנו מבפנים ברחוב צבי סגל. סיור זה כאמור נערך ביום 15.6.2005 ולאחריו נותק הקשר בין הנתבעים לבין התובע עד אשר הופיע במועד עריכת זיכרון הדברים. לא מצאתי כי טענות התובע ביחס להתנהלות הנתבעים סביב הנכס הנוסף ברחוב צבי סגל מעידה על חוסר תום לבם ומגמתם לעקוף את המתווך ולהתקשר במישרין עם בעל הנכס. העובדה כי בחרו לראות את הנכס האחר במועד נפרד ללא המתווך אינה מעידה כי התכוונו לרכוש את הנכס מבלי לשלם למתווך דמי תיווך וטענה זו אינה מעלה או מורידה לצורך הכרעה בשאלות השנויות במחלוקת. 7. הנתבעים פנו לעזרת מתווך אחר אשר איתרו במודעה בעיתון והגיעו לשלי אשר הציג את עצמו כמתווך אשר פועל מטעם בעל הבית. שלי דאג לפגישה עם בעלי הבית. הנתבעים לא פירטו בדיוק מתי נערכה הפגישה הראשונה עם שלי, וגם תצהירו של שלי אשר הוגש מטעם התובע אינו מסייע בבירור שאלה זו. מתצהירו של שלי עולה כי לאחר שביקר בבית עם הנתבעים, הודיעו לו טרם הכניסה כי ראו את הבית עם התובע ולאחר שראו, החליטו לרכוש וקבעו מועד לחתימת הסכם. עולה כי מועד הביקור הראשון בבית עם שלי ומועד חתימת זכרון הדברים לא חל באותו יום, אולם שלי פעל על דעת עצמו והודיע לתובע כי הנתבעים חותמים על זכרון דברים וביקש ממנו להגיע למעמד זה. מנספחי תצהיר הנתבע עולה כי ביום 28.6.05 חתם שלי על מסמך אשר כותרתו "הצהרת אי תביעה" בו התחייב כלפי הנתבעים כי לא ידרוש מהם דמי תיווך בגין החוזה שנחתם ביחס לבית. בהתחייבות זו, אין זכר לתובע ומעדויות הצדדים עלה כי סמוך לאחר ששלי ערך מסמך זה, באותו מעמד, חתמו הצדדים על זכרון הדברים. עולה כי בין יום 15.6.05 ליום 28.6.05 הספיקו הנתבעים לבקר בבית עם שלי, לערוך משא ומתן עם המוכרים ולהיפגש בשנית בנוכחות כל המעורבים לצורך חתימה על זכרון דברים. אין חולק כי בסופו של יום נמכר הבית לתובעים ובעדותה אישרה הנתבעת כי מחיר העסקה עמד על כ - 1,093,000 ₪. סמוך לאחר מועד זה, פנה הנתבע ביום 17.7.05 לתובע בבקשה לקבל את העתק הסכם התיווך מאחר ובלעדיו "לא נוכל לאמוד את אשר מגיע לך". ביום 18.7.05 פנה הנתבע לראש איגוד המתווכים שם פירט את טענותיו כנגד התובע וטען כי סוכם טלפונית עם שי על דמי תיווך בשיעור של 1% וכי הסכם הרכישה צפוי להערך בימים הקרובים וביקש הוא עזרה כיצד להתנהל מול התובע המבקש דמי תיווך מבלי שמציג לו את הסכם התיווך. ביום 11.8.05 פנה הנתבע בשנית לראש איגוד המתווכים בהעדר תשובה ושם הזכיר כי דיבר עם התובע וטרם זכה לקבל את הסכם התיווך. ביום 30.1.06 פנה התובע לנתבע באמצעות עו"ד בן יעקב ודרש דמי תיווך על סמך הסכם בו התחייב הנתבע לשלם 2% בצירוף מע"מ. במכתב הסכים בא כוח התובע לפשרה של תשלום של 1% בצירוף מע"מ. לאחר תשובה למכתב זה, לא נערכה פניה נוספת עד לפניה הנ"ל סמוך להגשת התביעה. 8. מעדותו של חיים שלי עלה כי לא ניתן לתת אמון רב לגרסתו באשר לסיבה בגינה ערך את מסמך הויתור. מדובר בעד אשר סירב להשיב לשאלות, הותיר רושם רע ועולה כי פעל כמתווך שנים רבות מבלי שהחזיק רישיון תיווך. מצד אחד טען כי לא קיבל כסף מבעלי הבית מאחר והם חברים ועשה להם טובה, ובהמשך אישר כי קיבל דמי תיווך וטען כי סיכם עם התובע כי התובע יגבה את שכרו מהנתבעים ואילו שלי יגבה את שכרו מבעלי הבית. לא צורפה כל אסמכתא כי אמנם קיבל שלי דמי תיווך. עולה כי מדובר במי שהיו לו קשרי מסחר כאלה או אחרים עם התובע ואשר נהגו להפנות לקוחות זה לזה ואף לחלוק בדמי התיווך, ולפיכך, יש להתייחס בחשדנות לגרסתם העובדתית לפיה הסיכום היה כי שלי יקבל את שכרו מבעל הבית ואילו התובע מהנתבעים. הנתבעים לא היו חלק מסיכום זה אשר אין לו זכר בכתב הויתור עליו חתם שלי ולפיכך מעדיף אני את גרסת הנתבע באשר לנסיבות עריכת הויתור מטעמו של שלי. הנתבעים העידו כי במועד עריכת זכרון הדברים התייצב התובע במפתיע ובתגובה ביקשה הנתבעת לבטל את כל העסקה עם המוכר מאחר ולא רצתה כי לתובע יהיה חלק בעסקה. בתגובה, הבטיח שלי כי לא תשלם את שכרו הוא אולם לא התנה זאת בכך כי ישולם שכרו של התובע על ידם. מאחר ובמכתב הויתור של שלי אין זכר לתובע, ולאחר התרשמות מהעדים, מעדיף אני את גרסת הנתבעים באשר לנסיבות עריכת המסמך. 9. עצם העובדה כי שלי ויתר על שכרו אינה מלמדת כי התובע זכאי לשכר אלא עליו להוכיח באופן עצמאי כי קמה לו זכאות לדמי תיווך מכוח היותו הגורם היעיל בעסקה. התובע כשל בהוכחת היותו הגורם היעיל ונסמך על מכתבי הנתבע בטענה כי משתמע מהם שהנתבע הסכים לשלם לו דמי תיווך. לא מצאתי במכתבי הנתבע, אשר פורטו לעיל, התחייבות כאמור אלא רק דרישה מהתובע להציג את הסכם התיווך שערך ופניה לראש איגוד המתווכים כי ינחה אותו כיצד לפעול בנוגע לדרישת התובע אשר לא הציג לו את הסכם תיווך והראה לו את הבית מבחוץ. אמנם הניסוח במכתב מיום 17.7.05 מעיד לכאורה על נכונות לשלם לאחר שהנתבע יזכה לעיין בהסכם התיווך, אולם לא מדובר בהתחייבות מפורשת המקימה חיוב עצמאי לתשלום דמי התיווך. זאת ועוד, לדרישת עורך דין בן יעקב מיום 30.1.06 לא צורף הסכם התיווך ונטען כי הנתבע התחייב לדמי תיווך בשיעור 2% שעה שאף לשיטת התובע ההסכם אותו הוא אוחז כולל התחייבות לדמי תיווך בשיעור 1.75%. עובדה זו מחזקת את טענת הנתבע כי לא הועבר לעיונו הסכם התיווך ומעדיף אני עדותו על פני טענת התובע בעדותו כי פעמיים שלח לנתבע את הסכם התיווך. מעבר לאמור לעיל, גם אם היתה נכונות לשלם ולאחר התייעצות הגיעו הנתבעים למסקנה כי התובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, לא היה תוקף לנכונות לשלם המנוגדת לתנאים הקבועים בחוק המקנים למתווך זכות לקבלת דמי התיווך. האם היה התובע הגורם היעיל בהתקשרות 10. בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח (3) 116 (1994), נקבע: "דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזים. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל." פסק דין זה קבע למעשה, כי לא כל עסקה בנוגע לנכס מסויים שהראה מתווך לקונה, תזכה את המתווך בדמי תיווך. כדי לקבוע אם מתווך היה הגורם היעיל שהביא לביצוע העסקה נקבעו בפסק דין זה מספר מבחנים אשר העיקריים שבהם הם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי, הקרבה בין התשלום עבור הנכס ותנאי התשלום בהצעה המקורית לבין מה שנקבע בחוזה הסופי, חלוף הזמן בין ההצעה לבין סיום העסקה, מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך, קיומו של גורם נוסף אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה. 11. כאמור לעיל, התובע לא פירט בהסכם התיווך את מחיר הבית ובפגישה בה הראה את הבית מבחוץ לא ציין פרטים נוספים אודותיו. לא מצאתי יסוד לטענת התובע כי פעל על דעת בעל הבית. לא הובאה כל ראיה לתמיכה בטענה זו, ועל התובע אשר טען כי פעל מטעם בעלי הבית ועל דעתם היה לתמוך טענה זו בעדותם, ומשלא עשה כן, יש לזקוף לחובתו את הימנעותו מהבאת הראיה. טענה זו מנוגדת לעדותו של שלי שהציג עצמו כמי שפועל על דעת בעלי הבית. שעה שכל פעולותיו של התובע התמצו בהצגת הבית מבחוץ כאשר מדובר בבית אשר הועמד למכירה בשוק החופשי ולא נטען או הוכח כי היה בטיפול התובע באופן בלעדי ולא ניתן היה להגיע אל הבית ללא המפגש הראשוני בסיורו של התובע, אין די בעצם הצגת הבית כדי להקנות לתובע מעמד של הגורם היעיל. כאשר מפורסם נכס באופן פומבי ניתן לדעת אודותיו ולצפות בו מבחוץ גם על ידי גלישה באתרי אינטרנט מאחר ורוב המרחב הציבורי מצולם וניתן לצפייה מרחוק. כאשר כל פעולת המתווך הינה פעולה שממילא לא מקנה עדיפות מיוחדת לקונה, אין בה די כדי להפכו לגורם היעיל. עמד על כך בית-המשפט בבר"ע ( מחוזי י-ם) 663/08 הנ"ל, שם נקבע כי אי ציון מחיר העסקה בטופס מקשה לקבוע אם המתווך אכן היה הגורם היעיל וכי לא בהכרח די בהצגת הדירה כדי שיחשב המתווך לגורם היעיל. בנסיבות העניין עולה לכאורה נוהג פסול לפיו שלי, אשר אינו מתווך, הציג לנתבעים את הבית, אשר בהגינותם ציינו כי ראו את הבית קודם לכן מבחוץ על ידי התובע. לאחר שהביעו חששם כי עלולים לחוב לשני מתווכים, הרגיע אותם שלי כי יסדר העניין מול התובע, אולם בסופו של יום לא דאג לעניינם של הנתבעים אלא לעניינו של התובע ויידע אותו בדבר מועד עריכת זכרון הדברים. התובע התייצב על דעת עצמו במועד עריכת זכרון הדברים, כאמור בעדויות, לא נטל חלק פעיל במשא ומתן נוכח סירובם התקיף של הנתבעים כי יהא קשור בצורה זו או אחרת לעסקה, ומבקש דמי תיווך מכוח נוכחותו הכפויה במעמד. בא כוח הנתבעים הפנה לע"א (מחוזי ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן, 30.6.02; שם נקבע כי המתווך יכול ויהיה זכאי לדמי תיווך רק במסירת כתובת אולם יש לבחון בכל מקרה האם במקרה המסוים היה קשר סיבתי בין מסירת הכתובת לבין העסקה. שם הוכרה הזכות נוכח העובדה שנמנע בחוסר תום לב מהמתווך להשלים את פעולות התיווך. במקרה הנדון, לא היה כל קשר בין פניית הנתבעים לשלי והגעה באקראי לבית אותו ראו קודם בסיור הרכוב עם התובע לבין העסקה שנרקמה בסופו של יום. גם לא ניתן לייחס חוסר תום לב לנתבעים אלא פעלו הם בשקיפות ובתום לב עת הודיעו לשלי כי ראו את הבית קודם לכן על ידי התובע ואף פנו לאיגוד המתווכים כדי לקבל יעוץ אודות אמות המידה המקובלות והמחייבות לצורך תשלום דמי תיווך. לא מצאתי כי התמלאו התנאים בדין ובפסיקה המאפשרים לראות בתובע כגורם היעיל בהתקשרות ולפיכך, דין התביעה להידחות. 12. מעבר לנדרש, ממכלול המסמכים ומדרישותיו הראשונות של התובע בכתב באמצעות עורך דין, עולה כי קיים ספק רב האם אמנם נרשם שיעור דמי התיווך על 1.75%. לא נסתרה עדות הנתבעים כי בשיחה עם שי אגדי, טרם הפגישה, הביעו נכונות טלפונית להתחייב לדמי תיווך בשיעור של 1% בלבד. כמו כן, מהימנה עלי עדות הנתבעת כי שינתה את הרשום בהסכם ומחקה את השורה המודפסת בדבר דמי תיווך בשיעור 2% ורשמה 1% בלבד. עיון בהסכם המקורי שהוצג לעיוני מלמד כי על נקלה ניתן היה להוסיף 75. מימין לספרה 1. איש מהצדדים לא תמך טענותיו בחוות דעת של מומחה להשוואת כתבי יד כדי לבחון את הכיתוב על הסכם התיווך, ובנסיבות העניין, מעדיף אני את גרסת הנתבעים כי סוכם על שיעור דמי תיווך של 1% בלבד. בנסיבות העניין, לא מצאתי צורך להדרש לטענת השיהוי. סוף דבר 13. התביעה נדחית. התובע ישא בהוצאות הנתבעים ובשכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 6,500 ₪. דמי תיווךתיווךשאלות משפטיות