תביעה לפינוי של דיירים מוגנים מחנות ומדירה שקיבלו בירושה מאביהם, בשל הפרת הסכם השכירות, שינוי מטרת השכירות, נטישה ולחילופין נוכח כוונת הבעלים לבנות בניין חדש במקום ונוכח היתר בנייה שקיבלו לעשות כן. רקע: התובעים הם בעלים של מגרש עליו ממוקם בניין דירות הנמצא ברחוב יונה הנביא 15א, תל אביב, הידוע כגוש 6914 חלקה 89 (להלן: "הבניין"), בו נמצאות דירת מגורים (להלן: "הדירה") וחנות (להלן: "החנות"). החנות והדירה הושכרו להוריהם המנוחים של הנתבעים 1 ו-2 (שהינם אחים) בהסכמי שכירות שנערכו בינם לבין הבעלים הקודמים, ביום 14/8/68 וביום 4/4/84. האם נפטרה בשנת 1968 והאב בשנת 1997 (להלן: "האב המנוח"). בין הצדדים (הנתבעים שהינם יורשי ההורים המנוחים והתובעים שרכשו את זכויות הבעלות בבניין) התנהל בעבר הליך בת"א 63191/07 בבית משפט זה, בפני כב' השופט ח' טובי (להלן: "ההליך הקודם"), בו נקבעו זכויותיהם של הנתבעים כדיירים מוגנים וזאת בפסק דין שניתן ביום 22/11/11 (להלן: "פסק דינו של כב' השופט טובי"). בהליך זה נקבע כי הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") הוא דייר מוגן בדירה וכי הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת") היא דיירת מוגנת בחנות. על רקע האמור הוגשה התביעה שבפניי לפינויים של הנתבעים מהדירה ומהחנות בהתאם לעילות הפינוי המפורטות בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). טיעוני הצדדים טוענים התובעים כי טרם פטירתו ניהל האב המנוח בחנות עסק לממכר ירקות, וכי הנתבעת שינתה את מטרת השכירות כאשר הקימה בה קליניקה לטיפולים נטורופטיים, מבלי שביקשה את רשותם. על כן טוענים הם כי יש להורות על פינוייה מהחנות נוכח הוראת סעיף 26 לחוק הגנת הדייר. עוד טוענים התובעים כי הנתבעת נטשה את החנות והפסיקה לעשות בה כל שימוש וכי בכך יש כדי לגבש עילת פינוי נוספת. כמו כן טוענים התובעים כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות היות שאפשרה לאחר להשתמש בחנות שלא על דעתם, ואף ערכה בה שינויים (הוסיפה מטבחון) בניגוד לאמור בהסכם השכירות. ביחס לנתבע, טוענים התובעים כי הוא השתלט על החצר הבניין (להלן: "החצר") ערך בה שינויים תוך שהוא נוהג בה מנהג בעלים הגם שאין לו כל זכויות בה ועל כן כי הפר את הוראות הסכם השכירות. נוכח האמור טוענים התובעים כי קמה להם עילה לפינוי הנתבעים מהדירה ומהחנות מכוח סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר בשל אי קיום תנאי מתנאי השכירות המעניק לבעלים, לפי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי. לחילופין טוענים הם כי יש להורות על פינויים של הנתבעים מהחנות ומהדירה משום שבידם היתר להריסת הבניין ובניית מבנה חדש במקומו, ובהתאם לסעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר. מנגד טוענים הנתבעים כי קיים בענייננו מעשה בית דין לאחר שבהליך הקודם נדונו טענות התובעים ביחס לנטישת החנות; שינוי מטרת השכירות והפרת הסכם השכירות בחנות ובדירה, אשר נדחו כולן על ידי בית המשפט בפסק הדין וכי התובעים לא קיבלו היתר לפיצול סעדים. מכל מקום טוענים הנתבעים כי בחוזה השכירות בעניין החנות נקבע כי מטרת השכירות הינה להפעלת עסק מבלי שצוין בו סוגו, וכי די בכך כדי להוכיח כי הנתבעת לא הפרה את הסכם השכירות. עוד טוענים הנתבעים כי הנתבעת הפעילה בחנות קליניקה בתקופה שלפני רכישת הבניין על ידי התובעים ובידיעת הבעלים הקודמים ועל כן כי לא הפרה את הסכם השכירות. לא רק זאת אלא שגם כיום היא מפעילה את הקליניקה בחנות ומכאן שאין שחר לטענת הנטישה. בנוסף טוענים הנתבעים כי הטענה בדבר שינויים התיישנה, משום שאלו נעשו לכל המאוחר עד שנת 2003. ועוד טוענים הם להשתק, שיהוי בהגשת התביעה ובנוסף ניצול לרעה של הליכי משפט, לאחר שהתובעים הגישו כנגדם תביעה נוספת באותו עניין בהליך 4901-03-13 (להלן: "התביעה הנוספת"), אשר נמחקה. בעניין הדירה מוסיפים הנתבעים כי הנתבע מתגורר בדירה ומשתמש בה כפי שהוריו המנוחים השתמשו בה, במשך 46 שנים לרבות תוך שימוש בחצר, ועל כן כי לא הפר את הסכם השכירות. הנתבעים טוענים איפוא כי לא התגבשה כנגד מי מהם עילת פינוי וכי כתוצאת האמור יש לדחות את התביעה. אשר לעילה הנובעת מ- סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר, טוענים הנתבעים כי התובעים לא הציגו היתר בנייה כנדרש על פי חוק, וכי ממילא לא הציעו להם סידור חלוף כנדרש. עוד טוענים הם בעניין זה כי היה וייקבע שקמה לתובעים עילת פינוי לפי סעיף זה הרי שיש לפנותם למושכר חלופי רק לתקופת הבנייה ולאחר מכן לתת למקמם מחדש בבניין החדש שיוקם. דיון מעשה בית דין טוענים הנתבעים כי טענות התובעים בתיק זה נדונו בפני כב' השופט טובי בהליך הקודם, ועל כן כי קיים בענייננו מעשה בית דין. כן טוענים הם כי התובעים לא הגישו (וממילא גם לא קיבלו) היתר לפיצול סעדים, ועל כן כי אינם רשאים להגיש את התביעה שבפניי. מנגד ובעניין זה טוענים התובעים כי התביעה בהליך הקודם הוגשה בטענה שהנתבעים פלשו לחנות ולדירה ועל כן כי אין המדובר בעילות זהות. לטענתם, בהליך הקודם התכחשו לזכויות הנתבעים כדיירים מוגנים, ואילו בתביעה שבפניי עולות לדיון שאלות לאחר שנקבעו זכויותיהם בפסק דינו של כב' השופט טובי. עוד טוענים התובעים כי פינוי דייר מוגן בעילת נטישה, הינה עילת תביעה מתחדשת ועל כן כי לא חל בעניין זה מעשה בית דין. לא כל שכן כאשר הטענה נטענה באופן כללי בלבד. ככלל מעשה בית דין מבוסס על הרעיון בדבר כוחו של פסק דין, שניתן בסיומו של הליך שיפוטי כלשהו, להוליך לסיומה המוחלט של ההתדיינות בין הצדדים להליך באופן שלא יוכלו עוד לחזור ולהתדיין ביניהם בבתי משפט בכל עניין או שאלה שנדונו והוכרעו בפסק הדין. (וראו: נ' זלצמן, מעשה בית דין בהליך האזרחי, תשנ"א, 1991, - להלן: "זלצמן" - עמ' 3.) בבסיסו של מעשה בית דין עומד כלל סופיות הדיון אשר לו שיקולים עיקריים מעצבים: טובת הציבור (מניעת כפל התדיינויות) ועשיית צדק עם הפרט (שלא יהיה מוטרד פעמיים באותו עניין) (ראו זלצמן, עמ' 14). מניעת התדיינות נוספת מחמת קיומו של מעשה בית דין יכול שתהא הן בשל השתק עילה והן בשל השתק פלוגתא. ההבחנה בין השניים הובהרה על ידי כב' הנשיא [כתוארו אז] ש' אגרנט בע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כב (2) 561, 583 לפיו: "כידוע, תורת ה-RES JUDICATA של המשפט המקובל מושתתת על שני כללים עיקריים. הכלל האחד הוא: מקום שתביעה נדונה לגופה והוכרעה על-ידי בית-משפט מוסמך, שוב אסור להיזקק לתביעה נוספת בין אותם הצדדים או חליפיהם, אם זו מבוססת על עילה זהה. ... הכלל העיקרי האחר הוא: אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסויימת, שהיתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם, בפירוש או מכללא, כי אז יהיו אותם בעלי הדין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט השני, חרף אי-הזהות בין העילות של שתי התביעות. העיקר הזה ידוע בשם הכלל ... "השתק הפלוגתה" ...". המבחן לקביעת קיומו של מעשה בית דין, בשל השתק עילה, הינו מבחן זהות העילות. זהו מבחן רחב והכלל ייושם גם אם נטענו בתביעה הנוספת רכיבים שלא נכללו בתביעה הקודמת. המבחן לקיום זהות בין עילות לעניין זה, הינו האם יכול וחייב היה התובע לרכז את כל טענותיו הנוגעות למעשה שבגינו הוא תובע, בתובענה אחת. בהנחה והתשובה לשאלה זו חיובית - הרי שקיים השתק עילה (ראו: א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, (מהדורה עשירית, התשס"ט), 113). בענייננו, הוגשה התביעה בהליך הקודם בעילת פלישה ובטענה כי הנתבעים אינם בעלי זכויות של דיירים מוגנים בדירה ובחנות. לחילופין ולמען הזהירות, הוגשה התביעה בהליך הקודם לפינוי החנות בשל עילת נטישה. מנגד, הוגשה התביעה שבפניי לפינוי הנתבעים מהחנות ומהדירה בעילות לפינוי דייר מוגן, (נטישת המושכר, הפרת הסכם השכירות ושינוי מטרת השכירות). טוענים הנתבעים כי השינוי במטרת המושכר ופתיחת הקליניקה נעשו בחנות בעוד המנוח היה בחיים (בשנת 1996) ובוודאי שלפני מתן פסק הדין של כב' השופט טובי אשר אף התייחס אליו בסעיף 11. עוד טוענים הם כי הנתבע והוריו המנוחים לפניו, עשו אותו שימוש בחצר, במשך 46 שנים ברציפות. לבסוף טוענת הנתבעת כי היא עצמה לא הוסיפה מטבחון לחנות. ברי איפוא כי במועד הגשת התביעה בהליך הקודם, יכלו התובעים לכלול גם את כלל טענותיהם בדבר קיומן של עילות לפינוי הנתבעים מהחנות ומהדירה בשל הפרת הסכם השכירות (נוכח השימוש בחצר או בשל שינוי במטרת השכירות). בוודאי יכלו לעשות כן שעה שלא קיבלו, בטרם מתן פסק הדין בהליך הקודם, היתר לפיצול סעדים. יפים בעניין זה דבריה של זלצמן בעמ' 30, לפיהם: "פסק דין תקף וסופי, שניתן לגופו של עניין, מעניק לנתבע חסינות מפני תביעה נוספת של התובע בגין אותה עילת-תביעה שהיוותה יסוד להתדיינות נושא פסק הדין. בין שזכה התובע בפסק-דין ובין שנדחתה תביעתו, שם פסק-הדין קץ להתדיינות בעלי-הדין בגין אותה עילה...לעניין זה אף אין נפקא מינה אם בתובענה השנייה מבקש התובע לתבוע אותו סעד או סעד שלא תבע, או אם מעלה התובע למחלוקת אותן פלוגתאות ממש שנדונו בתובענה הראשונה או נסמך על אותן תיאוריות משפטיות או הוכחת עובדתיות, או אם הוא מבקש בתובענה השנייה להעמיד לדיון פלוגתא שלא הועלתה כלל בהתדיינות הקודמת או להעלות טענה משפטית חדשה או להביא הוכחות נוספות לתמיכה בפלוגתא שנדונה...". בנסיבות אלה אני סבורה כי ביחס לטענת התובעים באשר לשינוי במטרת המושכר; לשימוש בחצר ולשאלת נטישת החנות לפני מועד הגשת התביעה בהליך הקודם (2007) קיים מעשה בית דין מחמת השתק עילה. למעט בעניין הטענה לנטישת החנות. עם זאת אין אלו פני הדברים ביחס למכלול הטענה בעניין נטישת החנות. טענה זו (של נטישה) נטענה אמנם בהליך הקודם, נדונה בפסק הדין, ונדחתה, הגם שכפי שהובהר שם, התובעים זנחו אותה (את הטענה) בסיכומיהם (עמ' 6 לפסק הדין). עם זאת בתביעה שבפניי טוענים התובעים כי הנתבעת נטשה את החנות בתקופה שלאחר מתן פסק דינו של כב' השופט טובי, ועל כן קמה להם עילת תביעה חדשה. סיכום ביניים משקבעתי כי קיים בענייננו מעשה בית דין באשר לטענות התובעים ביחס לתקופה שעד הגשת התביעה בהליך הקודם (2007), התייתר הצורך לדון בשאלת ההתיישנות, השיהוי בהגשת התביעה וההשתק. עם זאת נותרו לדיון השאלות הבאות: נטישת החנות החל משנת 2007 ו/או העברתה לשימושו של אחר; פינוי החנות והדירה משום קיומו של היתר בנייה. הפרת הסכם השכירות נוכח הוספת מטבחון בחנות. עם זאת התובעים זנחו בסיכומיהם את טענתם זו ומשכך אף אני לא אתייחס אליה (וראו: גורן, עמ' 251). אעיר רק כי ממילא לא הוכח בפניי שבוצע שינוי כלשהו בחנות או כי הוסף מטבחון. בנסיבות אלה אדון בשתי השאלות הנותרות, בנפרד. נטישת החנות ו/או העברתה לשימושו של אחר; טוענים התובעים כי הנתבעת העבירה את השימוש בחנות לאחר, ד"ר משה נברו (להלן: "ד"ר נברו"), מבלי שקיבלה את רשותם לכך. מנגד טוענת הנתבעת כי ד"ר נברו הינו קולגה, וכי בעבר כבר ניסתה לשתף עימו פעולה. מכל מקום טוענת היא כי אין מדובר בהעברה לאחר אלא בשימוש והפעלת החנות יחדיו ואף תחת פיקוחה. עוד טוענת הנתבעת כי לא נטשה את החנות, אלא שהיא מגיעה אליה לאחר תיאום פגישה מראש. אזכיר כי מדובר בבית עסק המושכר בדיירות מוגנת (להבדיל מדירת מגורים) ועל כן כי ההוראות החלות בעניין זה שונות במקצת. ראשית, כבר נקבע כי משטוען בעל בית שהמושכר ננטש על ידי דייריו, חובתו להוכיח כי הדייר איננו נמצא באופן פיזי במושכר. בנוסף חובתו להוכיח כי אין בדעתו של הדייר לשוב לעסקו (ראו: ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, 2013 (להלן: "בר-אופיר"), בעמ' 134). שנית נקבע כי אדם יכול לנהל את עסקיו באמצעות שלוחו. בנסיבות אלה נקבע פעמים רבות כי אדם שאיננו נמצא באופן פיזי במקום העסק לא בהכרח נטש אותו. מכל מקום השאלה בעניין נטישת מושכר, תיבחן בכל מקרה, לגופו. יפים לעניין זה דבריו של בר-אופיר בעמ' 143, לפיו: "השאלה אם דייר נטש או לא נטש נמדדת לפי הנסיבות המיוחדות לכל עניין, ולפי אופי השימוש במושכר ובמטרתו. לעיתים השימוש במושכר מחייב הימצאות תדירה של הדייר בו, כמו למשל כאשר מנוהל בו עסק חי המחייב נוכחות מתמדת. אולם לעיתים השימוש הוא שימוש "פאסיבי", כמו למשל לצורך אחסון חפצים, שלגביו מתקיים השימוש גם ללא נוכחות פיזית שכיחה של הדייר בו. ובסופו של דבר המסקנה אם הייתה או לא הייתה נטישה של בית עסק צריכה להתבסס על הנסיבות המיוחדות לכל עניין כמו טיב העסק, הקשר האישי שהיה קיים בין השוכר לבין מקום העסק לפני שנוצרו העובדות שמצביעות לכאורה על נטישה ומהם הקשרים שנותרו בין העסק לבין השוכר בתקופה הרלוונטית, כולל דגם התקופה שבה מתבררת התביעה... במרבית המקרים העובדה שבעל עסק איננו נמצא באופן פיזי במקום העסק, איננה מצביעה בהכרח על כך שהוא נטש את המושכר. בסופו של דבר, המסקנה אם הייתה נטישה של בית עסק או לא הייתה צריכה להתבסס על הנסיבות המיוחדות לכל עניין לכל עניין (ע"א 554/79 קוטלר נ מיכקשווילי, פ"ד לו (1) 810, 814)". בענייננו, מקובלת עלי עדותה של הנתבעת, אשר לא רק שלא נסתרה אלא אף קיבלה חיזוק בראיות שהוגשו מטעם התובעים. אפרט דבריי. להוכחת הטענה בדבר נטישת המושכר והעברתו לאחר, שכרו התובעים את שירותיו של חוקר פרטי, מר הרצל שמרם (להלן: "החוקר"), אשר אף העיד בפניי. החוקר קבע עם הנתבעת פגישה טיפולית. לדבריו, ניסה לקבוע פגישה עם הנתבעת, מספר פעמים, בטרם נקבעה ביניהם הפגישה, כחודש לאחר מכן. בנוסף טען כי ביקר בחנות במועדים שונים במהלך חודש אפריל 2012, ומצא את החנות סגורה (סעיף 5 לתצהיר החוקר ת/1). בפועל נערכה הפגישה בין החוקר לנתבעת ביום 30/4/12, בנוכחות גב' עדי קומרי, שהתחזתה לבתו. הפגישה הוקלטה על ידי החוקר ותמלול ההקלטה הוגש כנספח ג' לת/1. עיון בתמליל הפגישה מעלה כי במהלכה, הסבירה הנתבעת לחוקר כי היא מתגוררת בראשון לציון; כי היא עוסקת בתחום משנת 1989 ; וכי עובד עמה ובשבילה, ד"ר משה נברו שהוא רופא נטורופאת. הנתבעת בחקירתה בפני חזרה על גרסתה לפיה ד"ר נברו הינו קולגה שהיה אמור לטפל בחלק אחר של האוכלוסייה (גברים דתיים), והוסיפה כי נערך ביניהם ניסיון לשתף פעולה בחנות, ניסיון שלא צלח (עמ' 14-13 לפרוטוקול מיום 18/6/13). אני סבורה כי תשובותיה של הנתבעת לשאלות ביחס לעבודתה בחנות וביחס לשיתוף הפעולה עם ד"ר נברו, היו אותנטיות ושיקפו בדיוק את מצב הדברים כפי שהיה במועד הרלוונטי. בכך יש דווקא כדי לחזק את גרסתה לפיה לא נטשה את החנות. גם תשובתה של הנתבעת בעניין הסיבה לניסיון שיתוף הפעולה בינה לבין ד"ר נברו לו הייתה גישה לפלח שוק שלא היה בהישג ידה (גברים המעוניינים לקבל טיפול מגבר) מקובלת עלי. אזכיר כי עסקינן בבית עסק, בו נקבעים טיפולים ופגישות באופן טלפוני ומראש. בנסיבות אלה ברור שאין הנתבעת חייבת להתייצב בחנות באופן סדיר ובכל יום, וכי עליה לעשות כן רק במועדים בהם היא קובעת לעצמה פגישות. אין איפוא משמעות לטענת החוקר הפרטי לפיה בעת הפגישה, הייתה החנות מאובקת או מלוכלכת, ואין משמעות לטענה כי הייתה סגורה בחלק מהזמן. העניין המהותי הוא שבמקום נשארו חפציה של הנתבעת וכי החנות שימשה כקליניקה למתן טיפולים נטורופאתיים. אציין עוד כי גם בטענת התובעים לפיה הנתבעת עובדת במקום אחר, אין כדי לסייע לעניינם. כך באשר טענה זו נדונה כבר בפסק דינו של כב' השופט טובי ונדחתה בהסתמך על האמור בבר-אופיר, עמ' 124, לפיו "גם שימוש מועט בבית עסק משמש הגנה מפני נטישה...". וכך באשר אינני מוצאת כל סתירה בין עבודתה של הנתבעת כשכירה במקום אחר, לבין עבודתה בקליניקה במתן טיפולים נטורופאתיים. לא כל שכן שעה שהיא קובעת פגישות בעצמה, על פי נוחיותה ועל פי יומנה. תוצאת האמור הינה כי אני דוחה את טענת התובעים לפיה הנתבעת נטשה את המושכר ו/או העבירה אותו לשימושו של אחר. לפיכך אני קובעת גם כי לא קמה לתובעים עילה לפינוי הנתבעת מהחנות מחמת נטישה. פינוי החנות והדירה בשל היתר בנייה - עילת פינוי בהתאם לסעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר. סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר קובע כעילת פינוי מצב דברים בו: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף". יפים לעניין מטרתו של סעיף זה הדברים המפורטים בבר-אופיר, בעמ' 119 לפיהם: "תכליתו של סעיף 131 (10) נועדה להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו". על מנת לבסס את עילת הפינוי האמורה, על התובעים להוכיח ארבעה יסודות מצטברים: המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר מיועד להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבנייה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף. (ראו: שם; וכן ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ נסר, פ"ד כח (2) 383). טוענים התובעים כי קמה להם עילת פינוי היות שניתן להם היתר להריסת הבניין כולו לרבות החנות והדירה, והיתר לבנות במקומו בניין אחר (נספח ה' לכתב התביעה). כן טוענים הם כי הודיעו לנתבעים על נכונותם לשלם להם סכום שיהווה חלופה לסידור חלוף. מנגד טוענים הנתבעים כי היתר הבנייה שצורף לכתב התביעה איננו מהווה היתר בנייה כמשמעותו בסעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר. ממילא טוענים הם גם כי לא הוכח שבכוונת התובעים לבנות בניין חלופי על המקרקעין ועל כן כי לא התקיימו התנאים האמורים לביסוס עילת פינוי כנגדם, בהתאם לסעיף זה. אזכיר כי המגמה הכללית הינה לפרש בצמצום את חוק הגנת הדייר. עם זאת יש לבחון כל מקרה לגופו. יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט נ' הנדל ברע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט [מיום 19/2/13] לפיהם: "ער אני לכך שהמגמה הפרשנית הכללית, אותה סקרתי לעיל, היא לצמצם את הפגיעה שמסב חוק הגנת הדייר לבעלי הדירות. ברם, אף אם המטוטלת הפרשנית נוטה לכיוון בעלי הדירות, אין להסיק מכך כי זכות הדיור של הדרים בנכס פסה מן העולם. המגמה - מגמה היא, אך החוק עודנו עומד על תילו. כנגזרת מכך, בעל נכס שחפץ לפנות דייר מוגן מכוח סעיף 131(10) - יתכבד ויוציא רישיון בנייה בהתאם, כמצוות המחוקק ובאופן שפורש לעיל. ... ברם, כאמור, סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר מחייב הוצאת רישיון הבנייה שיתאים במידה גבוהה לתוכניות הבנייה בפועל של בעל הבית. זו הפרשנות המסתברת ביותר של הסעיף מצד לשונו ותכליתו. ...". עיון בהיתר הבנייה שצורף כנספח ה' לכתב התביעה שכותרתו "היתר בנייה מספר 11-0173 (הארכת תוקף היתר מספר 09-0963)", מעלה כי הוארך תוקפו של היתר הבנייה שניתן לתובעים ביחס למקרקעין נשוא התובענה שבפניי, בשנתיים נוספות החל מיום 8/4/11. עיון בנספח ט' לתצהיר התובע 3 (ת/2), היתר בנייה שמספרו 09-0963, מעלה כי ניתן לתובעים היתר לבנות בניין חדש בן 4 קומות וגג, לרבות מעלית, לובי וחצר, על המקרקעין נשוא התובענה שבפניי. (להלן נספח ה' לכתב התביעה ונספח ט' לת/2 ביחד: "היתר הבנייה"). בחקירתו ציין התובע כי התובעים קיבלו את היתר הבנייה על יסוד תכניות שהגישו. עם זאת ציין כי ביצוע העבודות במקרקעין יחל רק לאחר פינוי הבניין ועל כן כי טרם הוגשו על ידם תכניות עבודה או לוח זמנים לביצוען (עמ' 10 לפרוטוקול מיום 10/6/13). די באמור כדי להוכיח להנחת דעתי כי במועד הגשת התובענה שבפניי עמדו התובעים בתנאי סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר המחייבים בניין המיועד להריסה לצורך בניית בניין אחר, וקבלתו של היתר הבנייה. התנאי האחרון דורש מבעל הנכס להציע לשוכר סידור חלוף בכתב. גם תנאי זה התקיים שעה שהוצעה לנתבעים האפשרות לפיצוי כספי בהתאם לאמור בסעיף 133 לחוק הגנת הדייר הקובע כדלקמן: "(א) במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר. (ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר. (ג) במקרה המפורט בסעיף 131(10) רשאי בית המשפט, נוסף על האמור בסעיף קטן (ב), לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר שיהיו בבנין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי אותו רשיון בניה, ולקבוע לתקופת הביניים סידור חלוף ארעי. (ד) היתה תביעת פינוי לפי סעיף 131(10) או (11) תלויה ועומדת, ובמהלך הדיון פקע תקפו של רשיון הבניה הנזכר שם, רשאי בית המשפט לדחות את הדיון עד ששוב יהיה בידי בעל הבית רשיון בר-תוקף." עוד נקבע בעניין זה כי סידור החלוף הראוי - מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת - נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבות העניין ובחינת כל מקרה לגופו (ראו בעניין זה: ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט(3) 97 (1965); ע"א (ת"א) 1748/05 ירושלמי נ מגדלי עמק ברכה [מיום 14/12/06] וכן בר-אופיר, בעמ' 120). לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, אני מוצאת כי הדרך הראויה, בענייננו, תהיה לקבוע כי סידור החלוף יהיה בתשלום פיצוי ולא במושכר חלופי. כך כאשר יש קושי לא מבוטל במציאת סידור חלוף דומה; כאשר הנתבעים הינם דיירים נגזרים מהדייר המקורי; וכאשר התובעים עצמם הינם אנשים פרטיים בעלי יכולת כלכלית מוגבלת. קביעה לפיה על התובעים לשכור לנתבעים מושכר חלופי לתקופה שאינה ידועה, ולאחר מכן להחזירם לבניין החדש שייבנה על ידם, אינה ראויה בנסיבות העניין. לצורך שומת תשלום הפיצוי בגין פינוי הנתבעים, מונה בהליך זה מומחה מטעם בית משפט אשר קבע את שווי דמי הבעלות ודמי המפתח בחנות ובדירה. בנסיבות אני מוצאת לאמץ את חוות דעתו ביחס לשיעור הפיצוי. משכך אני קובעת כי הנתבעת תפנה את החנות בכפוף לתשלום דמי פינוי בסך של 380,000 ₪. אשר לדירה, אבהיר כי בחוות דעתו קבע המומחה כי נמצאו בה חריגות בנייה בהיקף של 22 מ"ר. הגם שהנתבעים הקשו על המומחה בשאלות ההבהרה בעניין זה וטענו כי חלק שלם מהדירה לא נמדד, ולא הובא בחשבון, דחה הוא בתשובותיו את טענותיהם אלה, והסביר כי מדידת הדירה נערכה לפי היתר הבנייה והתשריט המצורף לו, ובנוכחות כל הצדדים. המומחה קבע את שווי דמי הבעלות ודמי המפתח בדירה בשתי חלופות אפשריות, אחת בתוספת חריגות הבנייה ואחת ללא חריגות אלה. לאחר שבחנתי את הדברים אני סבורה כי יש להורות על תשלום דמי פינוי הדירה, תוך התחשבות בשטחה בפועל, ומכאן, על פי קביעת המומחה, בשיעור של 1,185,000 ₪. סוף דבר התביעה לפינוי הנתבעים מתקבלת בכפוף לתשלום דמי פינוי. הנתבעת תפנה את החנות בתוך 120 ימים החל מהיום וזאת כנגד תשלום סך של 380,000₪, מחציתם בתוך 45 יום מהיום ומחציתם כנגד הפינוי בפועל. הנתבע יפנה את הדירה בתוך 120 ימים החל מהיום וזאת כנגד תשלום בסך של 1,185,000₪, מחציתם בתוך 45 יום החל מהיום ומחציתם כנגד הפינוי בפועל. התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט בסך של 15,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 45 יום החל מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. ירושהפינוי דייר מוגןתביעת פינוימקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)פינוי