הסכמים עם מרבית דיירי בית משותף להקמת מרפסות כתוספת לדירות

הסכמים עם מרבית דיירי בית משותף להקמת מרפסות כתוספת לדירותיהם. בעיקר משיקולים של חזית אחידה למבנה, הוקמה תשתית מרפסות גם בעבור דיירים שלא התקשרו עם התובעת בהסכם - כנתבע. לאחר שהתובעת סיימה עבודתה, יצק הנתבע רצפה לתשתית שהקימה והשלים מרפסת לדירתו. במוקד הדיון ניצבת השאלה האם במעשיו אלו, התעשר הנתבע שלא כדין על חשבון התובעת. 3. התובעת הגישה תביעה כנגד הנתבע, בעתירה לחייבו בתשלום סכום של 31,940 ₪. סכום זה הנו נגזרת של חלוקת הוצאותיה היחסיות של התובעת בין דיירי הפרויקט ובו הבניין נשוא הדיון. בנוסף, עתרה התובעת למתן צו הצהרתי, לפיו הנתבע הוא האחראי הבלעדי לתוצרי מעשיו, בדמות עבירות בניה כנטען על ידי הרשות המקומית ולכל נזק ותשלום שיגרם ממעשיו. 4. התובעת עוסקת ביזמות בתחום הבניין ובכלל זה, בבניית תוספות מרפסות וחדרים לדירות בבניינים קיימים. בחודש יוני 2007, התקשרה התובעת עם חלק מדיירי בניין ברחוב חלמונית 30 שבעיר ראשון לציון, בהסכם לביצוע בניית תוספת מרפסות בשטח 12 מ"ר ברוטו לכל דירה (להלן: "הבניין" ו- "ההסכם", בהתאמה). אישור לביצוע ההסכם מטעם הרשות המקומית, הותנה בבניית מערכת קורות היקפית ומרפסות לכל דירות הבניין ובכללן, זו של הנתבע. כל דייר שבחר להתקשר בהסכם עם התובעת, שילם לה תמורה בסכום של כ - 55,000 ₪ (ר' נספח 1 לכתב התביעה). אין חולק כי לאחר סיום בניית תוספות הבנייה על פי ההסכם, יצק הנתבע על דעתו רצפה לתשתית המרפסת הקיימת שבנתה התובעת, בצמוד ומחוץ לדירתו (ר' ת/1 - תמונת הבניין ומרפסת דירת הנתבע). לגישת התובעת, הנתבע עשה שימוש בהיתר הבניה שהוציאה וכן בקורות ההיקפיות ובעמודים שבנתה ותכננה ומכאן, התעשרותו שלא כדין על חשבונה. לטענתה, הנתבע נהנה מ: "שירות או טובת ההנאה", אותם סיפקה לו, בכך שחסך בעלויות בנייה להשלמת מרפסת דירתו והתנהגותו המתכחשת לכך אינה מוסרית. עוד מוסיפה התובעת, כי הוראות ההסכם לפיהן תבנה תשתית מרפסות גם לדיירים שלא התקשרו עמה, אינן מקנות לנתבע זכויות ביציר כפיה ואינן מונעות אותה מהגשת תביעתה. 5. הנתבע מכחיש את טענות התובעת. הוא מפנה כי לא התקשר עמה בכל הסכם וכי אינו חב לה דבר. מודגשות הוראות היתר הבנייה וההסכם בין התובעת לדיירי הבניין, לפיהן ממילא הייתה מחויבת התובעת בבניית תשתית מרפסת לדירתו. הנתבע מאשר יציקת רצפה לאותה תשתית שהקימה התובעת וטוען כי פעל כדין וכי גישת התובעת מנוגדת לזכות הקניין היסודית הקיימת לו בביתו, כהוראות סעיף 3 לחוק היסוד: כבוד האדם וחירותו. דיון והכרעה 6. לאחר שהתרשמתי מטענות הצדדים, מראיותיהם, מאותות האמת שנגלו במהלך הדיון וממכלול נסיבות העניין - שוכנעתי כי הנתבע התעשר בעצם מעשיו. עם זאת, התעשרותו אינה "על חשבון" התובעת כ- "מזכה", אלא "על חשבון" דיירי הבניין. נוכח הסכמתם הנחזית למעשיו, דומה כי התעשרותו הנה כדין. 7. מטעם התובעת, העיד בעליה מר שאול בן שושן. מטעם הנתבע, העידו הוא עצמו ומר אשר ויינשטיין - דייר בבניין לעניין תמורת ההסכם ששילם לתובעת. 8. הוראת סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט - 1979 (להלן: "החוק"), קובעת את העיקרון הכללי של חובת ההשבה, שנועדה למנוע התעשרות שלא כדין של אדם "על חשבון" רעהו. וכלשון סעיף 1 לחוק: "(א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה". 9. על מנת לכונן זכות השבה מכוח הוראות החוק, יש להוכיח כי מתקיימים שלושה תנאים. הראשון - קבלת "נכס, שירות או טובת הנאה", כיסוד ההתעשרות. השני - קשר סיבתי בין התעשרות "הזוכה" לבין מקורה "מהמזכה" והשלישי - כי ההתעשרות נעשתה שלא על פי זכות שבדין. 10. דחיתי את טענות הנתבע, משמע מעשיו אינם עולים בגדר התעשרות. קבעתי כי הנתבע קיבל "נכס" או "טובת הנאה", בדמות תשתית המרפסת שהקימה התובעת מכח ההסכם גם בצמידות לדירתו. אמנם, מקור בניית מערכת הקורות ההיקפיות והעמודים לאורך כל הבניין, הנו היתר הבנייה והוראות ההסכם. אולם, הידרשותה של התובעת לחזות אחידה בבנייתה, אינה גורעת מעצם החיסכון הכספי שנגרם לנתבע, העולה כדי "טובת הנאה". וכדברי מלומדים: "אין ספק שהמונח 'טובת הנאה אחרת' שבס' 1 לחוק עשיית עושר כולל חיסכון בהוצאות" (ר' ספרו של דניאל פרידמן "דיני עשיית עושר ולא במשפט" כרך א 94 (מהדורה שנייה, 1998)). 11. טרם הנחת תשתית מרפסת מחוץ לדירת הנתבע, לא עמד על הפרק כל פוטנציאל למימוש זכות קניינית מחוץ לדירתו. אין יכול להיות חולק של ממש כי נחסכה לנתבע השתתפות בתשלום חלקו היחסי בעלות הכוללת הקשורה בבניית הקורות והעמודים כתשתית המרפסת לדירתו. לא הוכח כי עלויות בהן נשא הנתבע לשם יציקת הרצפה לתשתית המרפסת שהוקמה, מאיינות רכיב חיסכון זה שהושג על ידו. הנתבע הותיר את אמירותיו בנושא כמן הפה אל החוץ (ר' פרו' עמ' 12 שו' 4-5). הנתבע אישר לפרוטוקול הדיון, כי תשתית המרפסת לא הוקמה על ידו וכי הוא זה שהשלימה לכדי מרפסת באמצעות יציקת רצפה והתחברות לאותה תשתית (ר' פרו' עמ' 11 שו' 9-14; עמ' 13 שו' 8-14). מעשי הנתבע אינם חוסים תחת זכותו היסודית בקניינו וקיבלתי את הפניית ב"כ התובעת בנושא, לפיה: "מטרת הכלל הקובע כי מחוברים הולכים אחרי המקרקעין איננה להעשיר את בעל המקרקעין על חשבון הזולת" (ר' ספרו של דניאל פרידמן הנ"ל עמ' 240; ע"א 3071/91 ג'בארין נ' ג'בארין, פד"י מ"ז (3) 361 (1993)). 12. גם סוגיות הקשורות במועד תפוגת היתר הבנייה הרלוונטי, אינן מעלות או מורידות לעניין קיום יסוד התעשרות הנלווה למעשי הנתבע. אין חשיבות יתרה לשאלת תוקפו של היתר זה בעת מעשי הנתבע, נוכח שנועדו ממילא אלי תשתית שנבנתה מכח היתר תקף (ר' נספח 2 לכתב התביעה). 13. עם זאת ועל אף התעשרות הנתבע מהשלמת מרפסת דירתו, התובעת אינה בגדר "מזכה", נוכח שהתעשרותו אינה "על חשבונה". 14. הפכתי ולא מצאתי נימוק הנתמך בהוראות הסכם, דין או נוהג, מכוחו ראוי להכתיר את התובעת כ"מזכה" בנסיבות כגון דא. התובעת ביצעה עבודתה בבניין בהתאם להסכם עם הדיירים שבחרו להתקשר עמה ודומה כי כך עשתה על פי שיקול כלכלי וכדאיות עסקית בבניית תשתית מרפסות לבניין כולו. התובעת התקשרה בהסכמים עם 28 דיירים וכנגד היקף תמורה ברור, המשקף תכלית וציפייה כלכליות (ר' פרו' עמ' 9 שו' 17-21; עמ' 10 שו' 27-29). 15. שוכנעתי כי אין לתובעת כל זכות עתידית מכח ההסכם או הדין, המאפשרת לה לחזור לדיירים בפרוייקטים אותם סיימה, בדרישות כספיות. הוצאות התובעת בגינן "מתבקשת" מעין "השתתפות" חלקית של הנתבע, כבר הובאו בחשבון שיקוליה בגדר הסכומים שגבתה מדיירי הבניין. לא השתנה מאז דבר בבחינת הוצאות התובעת. השינוי היחידי שיצר הנתבע במעשיו, הנו אפשרות לחלוקה אחרת של הוצאות התובעת בין דיירי הבניין לבין עצמם. תביעת התובעת קשורה בתחשיב נטל הוצאות ומי שנשא בו הם דיירי הבנין. הם אלו הזכאים להנות מחלוקה אחרת, ככל שתתרחש, בהקשר להוצאות שנדרשו לבניית המרפסות בבניין. 16. תנאי מסייע לגישתי מצאתי בהוראות סעיף 1(ב) להסכם, המלמדות כי התחייבות התובעת בכל הקשור לבחינת הוצאות בדיעבד, הנה כלפי דיירי הבניין ולא כלפי כיסה שלה. כך קובע ההסכם כי: "במידה ולא יינתן היתר...כי אז יוחזר למזמין סך של 2,000 ₪ הכוללים מע"מ כחוק מסכום המקדמה כפי שמופיעה בסעיף 4 בחוזה זה, אשר שולמה במעמד החתימה על חוזה זה..." (ר' נספח 1 לכתב התביעה). היינו, תשלום עבור היתר הבניה נעשה מטעם הדיירים כמזמיני תוספות המרפסות ולא מטעם התובעת. 17. שני הצדדים הפנו להוראות סעיף 2.2.5 להסכם, המתייחסות לדיירים, כנתבע, שלא כרתו הסכם עם התובעת וקובעות, כך: "לדירה אשר לא תיבנה תוספת, תיבנה מערכת הקורות ההיקפיות בלבד והעמודים, כפי שייבנו לדירות אשר בונות את התוספת, ללא רצפת התוספת. עלות בניית שלד מרפסת מלא (כולל רצפת בטון, איטום וכו') ו/או ביצוע חלק או כל עבודות הגמר עבור דירה/ות אשר בעליה/ן לא יחתמו על חוזה זה, לא תחול על המזמין, ויחד עם זאת החברה לא תהיה מחויבת לבנות שלד/ים זה/לו (בהתאמה) ו/או לבצע בו/הן עבודות גמר כלשהן בהתאם למפורט בסעיף 3 במפרט זה, ללא תשלום אשר על גובהו תחליט החברה ואשר יידרש על ידה עבורה ביצוע העבודות הנ"ל, גם אם תועלה דרישה כזו ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה -ראשון לציון, ואי בנייתו/ן לא יהווה הפרה שלחוזה זה". הוראה זו מלמדת כי התובעת ביקשה לקשור בינה לבין דיירים כנתבע, רק בהינתן סיכום מפורש בדבר גובה התשלום על עבודות שתבצע. סיכום שכזה לא נערך. בנוסף, התובעת התחייבה לבנות את מערכת הקורות ההיקפית ואת העמודים לדירות שדייריהן לא כרתו עמה הסכם, תוך הדגשה כי היא מסירה את אחריותה לעניין "עלות בניית שלד מרפסת מלא" מדיירים כאלו. הדגש זה מטעם התובעת, מהווה תנאי מסייע נוסף לגישתי לפיה היא לא ראתה עצמה כ- "מזכה". 18. דעת מלומדים היא כי המזכה אינו מי שביצע באופן פיזי את פעולת הבניה - כתובעת, אלא מעסיקיה של התובעת - כדיירי הבניין (ר' ספרו של דניאל פרידמן לעיל בעמ' 172). ודברים בלשון אומרם: "אדם הפועל מכוח חוזה עם אדם אחד איננו זכאי לתשלום מאנשים אחרים שנהנו מביצוע החוזה. ביצוע החוזה הוא בגדר עניינו שלו ושכרו הוא כפי שנקבע בחוזה. זאת ותו לא" (שם בעמ' 200-201). מטעם זה, דחיתי את הפניות התובעת להסדר שנקבע בסעיף 21 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, בהקשר למחוברים. הסדר זה קשור בהתעשרות ש: "...נובעת שלא בהסכמת הבעלים (הקנייני")...". התובעת, בניגוד לדיירי הבניין, אינה הבעלים הקנייני של הבנין (ר' ע"א 3071/91 לעיל בעמ' 364). 19. נוכח התוצאה אליה הגעתי, לא ראיתי צורך להרחיב בשאלת קיומו של התנאי השלישי על פי סעיף 1 לחוק. לא קיבעתי מסמרות בנושא, אך עולה כי בשנת 2012, פנה הנתבע לוועד הבניין בבקשה לאשר לו השלמת מרפסת לדירתו. הנתבע קיבל הסכמה לבקשתו כנלמד מנספח א' לכתב הגנתו, לאורו יכול והתעשרותו "על חשבון" דיירי הבניין, הנה כדין. סוף דבר 20. הדיון התמקד בסוגיות הקשורות בהוצאות שהוציאה התובעת, במועדי האסמכתאות והקשרן לבנין. לא מצאתי ממש במיקוד זה. בנוסף, לא מצאתי כל הכרח במתן הצו ההצהרתי המבוקש, לענין חוקיות בניית מרפסת הנתבע. הצדדים אינם חלוקים באחריותם לבניית חלקי המרפסת השונים - מי לתשתית ומי לרצפה. לא הובהר כיצד נספחים 4 עד 6 לכתב התביעה הקשורים לפניית הרשות לתובעת, מצריכים מתן צו כמבוקש. נספח 6 לכתב התביעה הנו מכתב תשובה של התובעת לרשות מיום 17/5/12. מאז, לא נשמע דבר ודומה כי אני מתבקש למתן צו תיאורטי. 21. לאור המקובץ, שוכנעתי כי הנתבע נהנה אך התובעת לא חסרה. התובעת קיבלה תמורה מלאה בעבור עבודתה ובהתייחסות להוצאותיה. הנתבע זכה בטובת הנאה מאותם 28 דיירי הבניין ששילמו תמורה לתובעת. ככל שסוגיות שבמוסר עומדות על הפרק לנוכח התעשרות הנתבע, כהדגשות התובעת, ראוי כי היו מובאות מפיהם של דיירי הבניין והכל, בהתאם לנסיבותיו הייחודיות של כל מקרה ומקרה. 22. התביעה נדחית. במכלול הנסיבות ובהן קביעתי כי הנתבע התעשר בניגוד לגרסתו, כל צד יישא בהוצאותיו. זכות ערעור - כדין. מקרקעיןמרפסתבתים משותפיםחוזה