תביעה לפינוי מושכר בדיירות מוגנת בשל הפרת הסכם שכירות ושינוי מטרת השכירות לעסק רקע: התובעות (להלן: "התובעות"), הינן בעלים של בניין הממוקם ברחוב נחמני 64 פינת דרך מנחם בגין 27, בתל אביב הידוע כגוש 6941 חלקה 118 (להלן: "הבניין"). התובעת 1 הינה חברה בע"מ והיא בעלים של 1/6 מהבניין. התובעת 2 הינה בעלים של 1/6 מהבניין והיא מכהנת כמנכ"ל התובעת 1. 4/6 חלקים נוספים בבניין שייכים למשיב הפורמאלי ד"ר משה וינברג. הנתבעת (להלן: "הנתבעת"), שוכרת בשכירות מוגנת דירה בת 3 חדרים בבניין, הידועה כדירה מספר 3 (להלן: "הדירה"), על יסוד הסכם שכירות שנחתם ביניהם ביום 26/8/04 (להלן: "הסכם השכירות"). בהסכם השכירות נקבע מפורשות כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד (נספח ב לכתב התביעה, בסעיף ה"הואיל" השני). עוד נקבע בו כי זכות השימוש בדירה הינה זכות אישית שאינה ניתנת להעברה (סעיף 9 להסכם). סעיף 12 להסכם השכירות קובע כי הפרה של תנאים מסוימים מהתנאים המפורטים בו, מהווה הפרה יסודית המקנה למשכירים זכות לתבוע את פינויה של הנתבעת. טוענות התובעות כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרות מהותיות לאחר שנתנה לבתה לגור בדירה (להלן: "הבת" (בהטיות שונות) או "בת הנתבעת" לפי העניין), ולאחר שהבת ניהלה בדירה עסק. מנגד, מכחישה הנתבעת את הטענות האמורות וטוענת כי התביעה מונעת ממניעים פסולים הנעוצים באינטרסים כלכליים הזרים לעניין ומן הרצון לפנות את הנתבעת מהדירה כתוצאת זאת. עם זאת טוענת הנתבעת כי אפשרה לבתה להתגורר בדירה במשך חודשים ספורים היות ולא יכולה הייתה, באותה עת לגור בבית אביה. (האב גר באותו בניין בדירה סמוכה, כדייר מוגן, ואף כנגדו מתנהלת תביעה לפינוי מחמת הפרת הסכם השכירות.) לטענתה הבת לא ניהלה עסקים בדירה, ומכל מקום, גם אם עשתה כן, עשתה זו ללא ידיעתה. משכך טוענת היא כי לא התגבשה כנגדה כל עילת פינוי. גדר ראיות הצדדים מטעם התובעות העידו בפני התובעת 2 בעצמה וכן חוקר פרטי אשר גם הגיש חוות דעת (ת/2) (להלן: "החוקר"). חוות דעתו מעלה כי קיבל מבת הנתבעת טיפול חד פעמי, במסגרת עסק המופעל על ידה, בשם תכלית טיפולי גוף ונפש; וכי לאחר קבלת הטיפול קיבל לידו גם חשבונית הנושאת את מען הדירה ככתובת מקום העסק. עוד עולה מחות דעתו כי על פי רישומי משרד הפנים מגוררת הבת בדירה עם אימה, וכי בכתובת הדירה היא גם מנהלת פעילות עסקית של שיווק בגדי מעצבים בשם "ארון הבגדים חנות בגדי מעצבים חדשה און ליין". תצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעת הוצאו מתיק בית המשפט לאחר שהוגשו באיחור ניכר. עם זאת עומדות לה טענות ההגנה שהועלו בכתב ההגנה ובסיכומים מטעמה (ופורטו לעיל), ככל כמובן שהוכחו במהלך החקירות של עדי התביעה. דיון טענת סף - היעדר יריבות קודם שאכנס לדיון לגופו של עניין אבהיר כי אינני מקבלת את טענת הנתבעת לפיה לא קיימת יריבות בין התובעות לבין הנתבעת. סעיף ההגדרות בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") קובע מיהו בעל הבית, כדלקמן: "בעל בית" - מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור. ביחס לתובעת 1 אבהיר כי הינה אחת ממשכירות הדירה בהסכם השכירות (נספח 4 לתצהיר התובעת 2). לפיכך ובהתאם לסעיף ההגדרות בחוק הגנת הדייר, יש לראות בה בעלת בית וכדי לבסס מעמדה כתובעת בתיק זה. אשר לתובעת 2 הרי שעיון בנסח רישום המקרקעין (נספח 1 לתצהיר התובעת 2) מעלה כי 1/6 מזכויות הבעלות על הבניין כולו שייכות לגב' ריינר תמר. בעמ' 3 לנסח הרישום מופיעה הערת אזהרה על הבעלות של גב' תמר ריינר לטובת התובעת 2. בנוסף צורף לתצהיר התובעת 2 הסכם מכר בין גב' תמר ריינר לבינה ביחס לבניין כולו ובכלל כך לדירה נשוא התביעה שבפניי. די בכך כדי לבסס גם לתובעת 2 מעמד משפטי. תוצאת האמור הינה כי טענת הנתבעת להיעדר יריבות בינה לבין התובעות נדחית. גופו של עניין טוענות התובעות כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות ולפיכך כי קמה להן עילה לפינוייה מחמת סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר. כך לאחר שאפשרה לבתה להתגורר עמה וכך לאחר שהבת הפעילה בדירה עסק ובכך הביאה לשינוי במטרת השכירות. לא למותר להדגיש בעניין זה כי עילת פינוי של שינוי במטרת השכירות איננה מהווה עילת פינוי עצמאית המנויה בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, וכי היא מתגבשת אך ורק בגדרו של סעיף 131 (2) כפי שיפורט להלן. (ראו: ד' בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה, עמ' 48 (להלן: "בר אופיר")). סעיף 131 (2) קובע כדלקמן: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי" בכדי לבסס את עילת הפינוי האמורה, על התובעות להוכיח שלושה יסודות מצטברים: א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות. ב. הפרת התנאי על ידי הנתבע. ג. לפי תנאי הסכם השכירות, הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית זכות לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר. (ראו: בר-אופיר, עמ' 15; ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב (2) 809). פרשנות סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר על שלושת התנאים המצטברים המפורטים בו נדונה בע"א דרוקר נ' פלטין פ"ד יד (2), 809 על ידי כב' השופט י' כהן אשר קבע כדלקמן: "רק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי-קיומו של תנאי מסוים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו...". למעלה מן הצורך יוער כי בע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין לעיל, נקבע עוד מפי כב' השופט י' כהן כי: "...בדיקת יתר עילות הפינוי המפורטות בסעיף 131 מביאה לידי מסקנה שלו התכוון המחוקק לתת זכות פינוי בכל מקרה של הפרה יסודית של חוזה, חלק מהפסקאות המפרטות את עילות הפינוי היה מיותר. כך לדוגמה קשה להניח שאי-המשכת תשלום דמי-שכירות שעליה מדובר בפסקה (1) לא תיחשב בהפרה יסודית, או שגרימת נזק ניכר למושכר בזדון מצד הדייר שעליה מדובר בפסקה (3) לא תיחשב כהפרה יסודית. אם טרח המחוקק ופירט את עילות פינוי הנ"ל, יש בכך לפחות רמז, שהוא לא התכוון לכך שכל הפרה יסודית של חוזה תיתן לבעל הבית זכות לתבוע פינוי". התובעות מבססות תביעתן על האמור במבוא להסכם השכירות (בעניין מטרת השכירות), כמו גם על סעיפים 9 ו-12 להסכם השכירות (בעניין מגורי הבת בדירה). בכך נראה כי התובעות אכן ביססו את זכותן החוזית לתבוע את פינוי הנתבעת מן הדירה בשל הפרת הסכם שכירות, וזאת לאור טענתן כי הנתבעת אפשרה לבתה לגור עמה וכי האחרונה אף הפעילה בה עסק. עם זאת יש לבחון האם יש בהתנהגות הנתבעת והבת בפועל, כדי הפרת תנאי הסכם השכירות. בעניין זה אבהיר כי בכל הכבוד הראוי לזכויות הבעלות, בל נשכח כי קיימות זכויות גם לדייר המוגן השוכר את הנכס כדי שישמש לו כביתו. עוד אבהיר כי אמנם המגמה הכללית הינה לפרש בצמצום את חוק הגנת הדייר. עם זאת יש לבחון כל מקרה לגופו. יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט נ' הנדל ברע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט [19/2/13], פסקה 5 לפיהם: "ער אני לכך שהמגמה הפרשנית הכללית, אותה סקרתי לעיל, היא לצמצם את הפגיעה שמסב חוק הגנת הדייר לבעלי הדירות. ברם, אף אם המטוטלת הפרשנית נוטה לכיוון בעלי הדירות, אין להסיק מכך כי זכות הדיור של הדרים בנכס פסה מן העולם. המגמה - מגמה היא, אך החוק עודנו עומד על תילו...". אדון איפוא בכל טענה בנפרד. מגוריה של הבת בדירה סעיף 9 להסכם השכירות קובע כדלקמן: "א. מוצהר ומוסכם בזאת במפורש כי זכות השכירות שיש לשוכרת בנכס הנה זכות אישית בלבד, ואסור לשוכרת להתיר שימוש בנכס או למסור או להעביר את הנכס או את זכותה בנכס או הסכם זה, לא את כולו ולא חלקים ממנו (חלקים מסוימים או בלתי מסוימים), בין בתמורה ובין שלא בתמורה, וכן לא להרשות כל שימוש בנכס או בחלקו (חלק מסוים או בלתי מסוים), בין בתמורה ובין שלא בתמורה, לאחר או לאחרים, רבות גוף משפטי או גוף מאוגד כלשהו, בין שהשוכרת חברה באיגוד כזה ובין שאינה. ב. למרות האמור בסעיף קטן א' שלעיל, מסכימים המשכירים כי בתקופת השכירות וכל עוד תתגורר השוכרת במושכר ובכפוף לכל הוראות הסכם זה, תתגורר במושכר גם בתה של השוכרת: ליאור פויכטוונגר... למען הסר ספק, מובהר בזאת כי אין בהסכמת המשכירים כאמור לעיל כדי להעניק לליאור כל זכות מכל סוג שהוא ביחס למושכר ו/או כלפי המשכירים ו/או המתייחסת לתקופת השכירות ו/או להוראה מהוראות הסכם זה. ג. למען הסר ספק מובהר, כי אסורה השכרת משנה של הנכס על ידי השוכרת". סעיף 12 ב' להסכם השכירות קובע כדלקמן: "הצדדים מצהירים, כי כל הפרה של תנאי מתנאי הסכם זה תעניק למשכירים את הזכות לדרוש את פינוייה המידי של השוכרת מן הנכס ואת החזרת החזקה בו לידי המשכירים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ שאינו שייך למשכירים ולרבות: ... שימוש בנכס שלא למטרת השכירות כמפורט במבוא להסכם זה... שינוי בשימוש בניגוד לאמור בסעיפים 8 ו-9. ...". טוענות התובעות כי הנתבעת אפשרה לבתה להתגורר עמה בדירה, ועל כן הפרה את הסעיף האמור. לא נטען בפניי כי שימוש זה של בת הנתבעת, נעשה בתמורה. מנגד ציינה הנתבעת כי בתה התגוררה עמה באופן זמני בלבד. דומני כי מאיליו יובן שלא אוכל לקבוע כי הורה הפותח את ביתו למגורי ילדו, שעה שהילד נתון במצוקה מכל סוג שהיא, יימצא כמי שהפר את הסכם השכירות. יפים בעניין זה דבריו של כב' השופט י' כהן בע"א 802/75 שלום ואסתר נגר נ' יעקב מרקוס פ"ד ל (3) 29 (פסקה 2)(להלן: "עניין נגר"): "בצדק אמר השופט ב' כהן בפסק-דינו ש"הדירה הושכרה לדייר כדי שיגור בה, וכל מה שנכלל באופן הוגן במושג מגורים על-פי מנהגי זמננו ומקומנו איננו נאסר על-ידי התניה הנזכרת: וחזקה על מתקשרים שלא לכך התכוונו."" מכאן שבהחלט יש מקום למנוע נסיבות בהן ירצה הורה לאפשר לילדו לגור בדירה מתוך ניסיון לבסס דור חדש של דיירים מוגנים. אין מקום למנוע מהורה לנהוג כהורה. אפנה בעניין זה גם לדבריו של בר אופיר בהקשר לפסק הדין שניתן בעניין נגר: "...נקבע כי אירוח רגיל ומקובל ביחסים שבין הורים וילדיהם איננו מהווה הפרת הסעיף בחוזה אשר מטיל איסור על מסירת שימוש או על מתן רשות שימוש או על שיתוף בהחזקת המושכר" (שם, בעמ' 36). מקל וחומר כך הוא בענייננו, עת באופן זמני לא יכולה הייתה הבת לגור בבית אביה ומשכך נזקקה לעזרת אמה לתקופה קצובה. תוצאת האמור הינה כי הנתבעת לא הפרה את סעיף 9 להסכם השכירות ועל כן לא קמה לתובעות עילה לפינויה מן הדירה בעילה זו. שינוי במטרת השכירות סעיף ה"הואיל" השני בהסכם השכירות קובע כי: "והואיל: והשוכרת מעוניינת לשכור את הנכס למטרת מגורים ולמטרה זו בלבד". כפי שהובהר לעיל, סעיף 12 ב' להסכם השכירות קובע כי הפרת סעיפים מסוימים בהסכם השכירות מהווה עילה לתביעת פינויה של הנתבעת מהדירה. בין אלה גם סעיף קטן 6 הקובע כי שינוי במטרת השכירות יהווה עילה לתביעה כאמור. אין מחלוקת בין הצדדים כי הדירה משמשת את הנתבעת לצרכי מגורים. הדברים אף עולים מחקירתו של החוקר הפרטי כי מדובר בדירת מגורים רגילה בחזותה (עמ' 15 לפרוטוקול מיום 10/9/13), ואף מטענת התובעות לפיה הנתבעת אפשרה לבתה להפעיל את עסקיה בדירה המשמשת את הנתבעת למגורים. הנתבעת מכחישה את האמור וטוענת כי הבת לא ניהלה את עסקיה מהדירה ולכל הפחות כי הדברים נעשו ללא ידיעתה. משכך טוענת היא כי לא התגבשה עילה לפינוייה. מכל מקום וכפי שהובהר עסקים אלו היו עסק אחד של מתן טיפולים לגוף ולנפש שניתנו לצדדים שלישיים לאחר שנקבעה פגישה מראש, ועסק נוסף אותו פתחה בת הנתבעת לשם מכירת בגדי מעצבים און ליין תחת המותג "ארון בגדים". סעיף 1 לחוק הגנת הדייר קובע הגדרות כדלקמן: "בית עסק" - מושכר שאיננו דירה; ... "דירה" - מושכר שלפי תנאי השכירות משמש למגורים.." כדי לבסס עילת פינוי בשל שינוי במטרת השכירות נסמכות התובעות על טיפול חד פעמי שערכה בת הנתבעת לחוקר הפרטי. אלא שאינני סבורה כי טיפול אחד, אשר אף הוא נקבע שלא בנקל (ראו: ת/2 עמ' 28 סעיף 4ב'), יכול להוות הוכחה כי במושכר מתנהל עסק של מתן טיפולי גוף כפי הנטען. ייתכן בהחלט שבת הנתבעת התפתתה לרווח כספי צדדי. עם זאת אין לקבוע שלא מדובר בשימוש סביר בבית. דומה הדבר למצב בו הייתה הנתבעת מחליטה לארח חוג נשים בביתה, ערב ספרותי, או אפילו ערבי מכירה של מוצרים כאלה ואחרים. גם בכך לא היה כדי לבסס שינוי במטרת השכירות, אלא רק להעיד על שימוש סביר של אדם בביתו. במקביל לא הוכח בפניי כי בת הנתבעת מנהלת עסק לממכר בגדי מעצבים מהדירה. בעניין זה ציין החוקר הפרטי כי בהתאם לממצאי חקירתו, הבת מנהלת תיק עוסק מורשה ברשויות המס אך כי לא ראה אותה מוכרת בגדים בדירה (עמ' 16 לפרוטוקול מיום 10/9/13). עוד עולה מממצאי החוקר בחוות דעתו כי באתר האינטרנט מפורסם שכתובת העסק הינה אמנם בדירה, אך כי הסטודיו מתנהל ברחוב אבולעפיה 25 בתל אביב (ראו ת/2 סעיף 3ג' בעמ' 26). לא רק זאת אלא שהחוקר הפרטי, ביקר במקום (ברחוב אבולעפיה 25), ולא מצא שם מחסן (עמ' 15 לפרוטוקול מיום 10/9/13). ממצא זה מתיישב עם טענת הנתבעת לפיה עסקה של הבת לממכר בגדי מעצבים אינו פעיל משנת 2009. אוסיף כי גם ברישום כתובת הדירה על גבי חשבונית המס שניתנה על ידי בת הנתבעת (חשבונית שנתנה הבת לחוקר בתום הטיפול וכנגד התשלום) ככתובת העסק תכלית טיפולי גוף ונפש (סעיף 4.1 (ד) לדו"ח החוקר ת/2), אין כדי לשמוט את הקרקע תחת טענת הנתבעת כי מדובר בדירה בה היא משתמשת לצרכי מגורים כאמור בהסכם השכירות וזאת בלבד. יפים בעניין זה דבריו של השופט ח' כהן בע"א 270/62 זילברשץ נ שפיר פ"ד טז, 2350, 2353 לפיהם: "השימוש האחר", השונה והנוגד את השימוש שנקבע בחוזה כמטרת השכירות, אינו אלא שימוש בפועל ממש: אם במקום למסחר בכלי מטבח וכלי בית, ישתמש המערער... בחנות זו למסחר שונה ואחר, או אף אם ישתמש למסחר שונה ואחר רק בחלק מהחנות - כי אז יש בכך כדי משום "שימוש אחר" כמשמעותו בחוזה-השכירות...השלט הזר המתנוסס מעליה אף הוא אינו מעיד על כל שימוש שונה או אחר, אלא אך על כתובתה ומשרדה הרשום של חברה פלונית...". אינני מקבלת איפוא גם את טענת התובעות לפיה שינתה הנתבעת את מטרת השכירות באמצעות התנהלותה של בתה. על כן לא קמה לתובעות עילה לפינוי הנתבעת מהדירה בשל עילה זו. הטענה בדבר המניעים הפסולים שהניעו את התובעות בהגשת התביעה בשולי בדברים ובמענה לטענת הנתבעת לפיה התובעות מונעות משיקולים פסולים שעניינם ברצונן למקסם את הרווח הכלכלי שינבע להן מן הבניין, אבהיר כי אינני מוצאת שפעולה המונעת מאינטרסים כלכליים הינה פעולה פסולה ובלבד שיש ממש בטענות. סוף דבר התביעה נדחית. התובעות תשלמנה לנתבעת הוצאות משפט בסך של 15,000 ₪. סכום זה ישולם לנתבעת בתוך 30 ימים החל מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל. חוזה שכירותהפרת חוזהחוזהפינוי מושכרתביעת פינוידייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותפינוי