בפניי עתירה מינהלית על החלטת ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב (להלן: "משיבה 1") בעניין עמידה בתנאי היתרי בניה בבניין לשימור ברחוב עין ורד 4 בתל אביב (להלן: "הבניין"). בבניין שלוש קומות מגורים וקומה נוספת תחתונה שנמצאת כולה מעל פני הקרקע, היא קומת הכניסה לבניין (להלן: "הקומה התחתונה"). מכוח היתר בניה משנת 1998 (להלן: "היתר 1998") הבניין שופץ על ידי העותר, אברהם רוזן (להלן: "העותר"), הבעלים של הבניין וקבלן במקצועו, וכתוצאה מכך נוספו לו שתי קומות. היתר 1998 כולל דרישה להרחיב את לובי הכניסה בקומת המרתף וכן את ס' 4, המתנה את מתן תעודת הגמר לבניין בהחזרת מצב הקומה התחתונה ל"יעודיה המקוריים" כקומת שירות - "מחסנים במקום דירה וחדר הסקה במקום משרד" (להלן: "הוראות בהיתר 1998"). העותר לא קיים דרישות אלה והמשיך בבניה עד לסיומה באוקטובר 2001. לאחר מתן היתר 1998 נודע לעירייה על קיומו של היתר בניה נוסף משנת 1945 (להלן: "היתר 1945"), בו הקומה התחתונה מכונה "קומת קרקע" ומיועדת למגורים ולא לשירות. לעותר נודע על היתר 1945 באפריל 1999, אולם רק ביום 7.9.2000 פנה העותר לאגף הרישוי והפיקוח בעיריית תל אביב בבקשה לתיקון ההוראות בהיתר 1998, וביום 18.3.01 הגיש העותר בקשה נוספת לתיקון ההוראות הנ"ל (להלן: "בקשה לתיקון") למשיבה 3, ועדת השימור תל אביב - יפו (להלן: "משיבה 3"), אשר נדחו שתיהן מהטעם שמגורים בקומה התחתונה יביאו למצב של סטייה ניכרת בבנייה. לאחר סיום הבנייה לא ניתן לעותר אישור לחיבור חשמל ומים (להלן: "טופס 4"), על ידי משיבה 3 ומשיבה 2, הועדה המקומית לתכנון בניה תל אביב - יפו (להלן: "משיבה 2") ולכן הגיש העותר ערר למשיבה 1 שנדחה אף הוא. בעתירה הנוכחית העותר מבקש לבטל את החלטת משיבה 1 בערר, לקבל טופס 4 ותעודת גמר בגין השלמת הבניה על פי ההיתר ולבטל את סעיף 4 להיתר הבניה ואת דרישת הועדה המקומית להרחבת לובי הכניסה. לחילופין מבקש העותר לבטל את החלטת משיבה 3, ועדת השימור, הדוחה את הבקשה לתיקונים בהיתר הבניה ולהעביר את הבקשה לתיקון לדיון בועדה המקומית. בעניינינו הבניין נמצא בתחום תוכנית 2385 משנת 1994 המתירה תוספת בנייה עד סך חמש קומות מגורים. על פי היתר הבניה המקורי של הבניין משנת 1936 (להלן: "היתר 1936") ותעודת הגמר משנת 1937 ניתן לבנות בניין בן שלוש קומות מעל "מרתף", הוא הקומה התחתונה. לטענת העותר יש לבחון את החלטת משיבה 2 לאור היתר 1945 המייעד את הקומה התחתונה למגורים ובמקביל להגדיר את הקומה התחתונה כמרתף וכך ביטול ההוראות בהיתר 1998 לא יביא לסטייה ניכרת בבניה. כמו כן, יש לבטל את הדרישה להרחבת הלובי בשל חריגה מסמכות של מחלקת השימור. בנוסף, העותר שולל את החלטת ועדת הערר לגבי שיהוי ומניעות מצדו בהגשת העתירה. לטענת המשיבות, על מנת לאשר חיבור הבניין לחשמל ומים על העותר להחזיר את הקומה התחתונה ליעודה המקורי כקומת שירות, בהתאם לס' 4 להיתר 1998, אחרת הבניין יהיה במצב של סטייה ניכרת. הקומה התחתונה אינה מהווה מרתף, בהתאם לתוכנית "ע" של עיריית תל אביב - יפו, תוכנית לקביעת הוראות ותנאים בכל הנוגע לבנית מרתפים והשימוש בהם בכל העיר, ולפי היתר 1945. בנוסף, טענות העותר נגד הרחבת הלובי אינן מבוססות. לעניין שיהוי ומניעות העותר - העותר לא הגיש ערר על תנאי היתר 1998 בעת קבלת ההיתר ולכן הוא מנוע לתקוף היום תנאים אלה לאחר שהשלים את הבנייה. כמו כן, העותר ידע על קיומו של היתר 1945 באפריל 1999, אך בחר לסיים את הבנייה ורק לאחר מכן תקף את היתר 1998. בתגובה לטענות המשיבות מוסיף העותר לטענותיו כי המשיבות לא הצביעו על נזק כלשהו שנגרם, כביכול, עקב השיהוי בהגשת העתירה. כמו כן, דרישת צוות השימור היא להרחיב את הלובי מעבר לגודלו המקורי ולא לשחזרו. דיון על סמכות בית המשפט בעתירות כנגד ועדת הערר נאמר בבג"צ 2920/94, אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד נ (3) 441, עמ' 446: "...הסמכות לתכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק, ובמרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שפועלים הם בתום לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים הם אותם גופים לנוע כרצונם ועל פי שיקול דעתם. אנו, כבית משפט, לא נתערב בפעילותם של גופי התכנון אלא אם תמצא בה סירכה מאלו סירכות המצדיקות התערבותנו, כעשיה שלא כחוק, שלא בסמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה." בעניינינו, העותר לא קיים הוראות בהיתר 1998 - הרחבת הלובי והחזרת הקומה התחתונה ל"יעודיה המקוריים". העותר סומך מעשיו אלה על היתר 1945, אולם היתר 1945 אינו רלוונטי לעניין קיום הוראות היתר 1998. אם היתר 1945 היה מונח לפני משיבות 2 ו - 3 בעת מתן היתר 1998 היתר 1945 לא היה מסייע לעותר בבקשתו להוספת שתי הקומות ואף יתכן כי היתה מאושרת בנייתה של קומה אחת בלבד. אילו היתה הבניה המבוקשת נבחנת בשנת 1998 לאור תוכנית 2385 והיתר 1945 יתכן שראוי היה להתייחס אל הקומה התחתונה כאל קומת קרקע למגורים שיש לחשבה במניין חמש הקומות המותרות למגורים ואז היה ניתן אישור לבנות קומה אחת בלבד. נראה כי העותר "הרוויח מההפקר". לאחר בניית שתי הקומות קבלת דרישותיו של העותר משמעותה סטייה ניכרת (ס' 151(ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965) (להלן: "חוק התכנון והבניה"), שכן במצב בו הקומה התחתונה משמשת למגורים בבניין, קיימות שש קומות מגורים במקום חמש קומות מגורים. מסמכים והחלטות משנים קודמות בהן הקומה התחתונה מוגדרת כמרתף וכמרתף המשמש למגורים, ניתנו טרם הוספת שתי הקומות לבניין וביחס לחלק מהמסמכים תוכנית 2385 מאוחרת ולכן גוברת עליהם. אחד המסמכים היא תוכנית "ע", המכילה דרישות למרתפים בתל אביב - יפו ולפיה לא יתקיימו מגורים במרתף (ס' 9 לתוכנית "ע"). בעניינינו התקיימו מגורים במרתף, אך תוכנית "ע" אינה חלה על מרתפים שהוקמו עד שנת 1985 (ס' 8.2 לתוכנית "ע"). יחד עם זאת, תוכנית "ע" אינה חלה על מרתפים שהוקמו כדין ושנעשה בהם שימוש כדין עד שנת 1985 (ס' 8.2 לתוכנית "ע") ובעניינינו נעשה בקומה התחתונה שימוש למגורים שלא כדין (ראו דבריה של הגב' מוסקוביץ' נעמי בהצעה לדיון בועדת המשנה - ע' 14 המצורף לעתירה) ועל כן אין המדובר במרתף. בנוסף, הקומה התחתונה נמצאת כולה מעל פני הקרקע ולכן קשה לראות בה מרתף. בעת"מ (ת"א) 2049/96, לזינגר נ' ועדת הערר מחוז תל אביב, נאמר: "ניתן לומר כי ככלל מנחה מרתף צריך להיות כולו או רובו מתחת לפני השטח הטבעיים סביבו ולהראות מבחינה חיצונית כ"מרתף", פשוטו כמשמעו." ממכלול הדברים עולה כי כקבלן במקצועו העותר נהג בחוסר תום לב בפניותיו למשיבות 2 ו - 3 ובהגשת עתירה זו. העותר היה מודע להשלכותיה של תוכנית 2385 כשניתן לו היתר 1998. הוא ידע שכדי לקבל טופס 4, בהתאם לס' 152 לחוק התכנון והבניה, עליו לעמוד בתנאי ההיתר על ידי החזרת מצב הקומה התחתונה ל"יעודיה המקוריים". העותר ניסה לעשות שימוש ציני בהיתר 1945 על מנת לחסוך מעצמו את החזרת קומת המרתף ל"יעודיה המקוריים" וזאת על חשבון העמידה בתנאי היתר 1998. בנוסף, העותר גם השתהה בפניותיו למשיבות ובהגשת העתירה. על פי ע"א 2962, ועד אמנים - חוכרים ביפו העתיקה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו, פ"ד נב(2) 362, 372-373) קיימים שני מבחנים לבחינת נושא השיהוי בעניינים מינהליים - סובייקטיבי ואובייקטיבי. בבחינת שיהוי סובייקטיבי נשאל: "מתי נודע לעותר על הפעולה המינהלית שאותה בא לתקוף והאם פעולותיו מנקודת זמן זו ואילך אינן נגועות בהשתהות בלתי מוצדקת" ובבחינת שיהוי אובייקטיבי נשאל: "האם ההשתהות בהגשת העתירה והגשתה במועד בו נעשה הדבר גרמו לשינוי כזה במצב, באופן שיגרם נזק משמעותי אשר היה נמנע אילו העתירה היתה מוגשת במועדה." בעניינינו נראה כי העותר פנה בשלב מאוחר לועדות העירייה לתיקון היתר 1998 ובעקבות כך גם עבר זמן רב עד להגשת עתירתו. העותר ידע על היתר 1945 כבר באפריל 1999, אולם פנה לראשונה לגורמי העירייה רק בספטמבר 2000, כשנה וחצי לאחר מכן. בקשה מוקדמת יותר של העותר לתיקון היתר 1998 יכול להיות שהיתה מביאה למניעת סטייה ניכרת מתוכניות הבניה. אם היה פונה העותר בבקשה לתיקון בסמוך לידיעתו על היתר 1945 יתכן שמשיבות 2 ו - 3 היו מתחשבות בהיתר 1945 ומתקנות את ההיתר לבקשתו ובתוך כך לא היו מאפשרות את התקדמות הבנייה לעבר הקומה השנייה. העותר השתהה בפנייתו בבקשה לתיקון וכעת לאחר שהשלים את בניית שתי הקומות מנוע הוא מלתקוף את תנאי היתר 1998. סוף דבר העותר לא קיים הוראות בהיתר 1998 בהסתמכו על היתר 1945 שאינו רלוונטי לקיום הוראות היתר 1998 תוך התעלמות מתנאי תוכנית 2385. העותר אף השתהה בפניותיו אל המשיבות ובתוך כך המשיך בבניה, על אף שכקבלן היה מודע להשלכות מעשיו אלה. לאור כל האמור לעיל, אני משאירה את החלטת ועדת הערר על כנה. העתירה על חלופותיה נדחית. העותר ישלם 5,000 ₪ כהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד כולל. מחצית מהסכום יועבר למשיבה 1 והמחצית השניה למשיבות 2 ו - 3. בניההיתר בניה