1. מונח בפני ערעור על החלטת הממונה על המרשם לפיה נדחה ערעורה של המערערת. הממונה (עוה"ד חוה הלברייך) אישרה את החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בבאר שבע (עוה"ד אילנה יעקב) לפיה נדחתה בקשת המערערת לתיקון צו רישום בית משותף. התיקון נשוא בקשת המערערת הוא לבטל רישומה של יחידה הידועה כבית קולנוע גילת ולרשום במקומה 273 יחידות חדשות הבנויות ב- 12 קומות. המשיבים - למעט משיב 1 הוא הממונה - הינם בעלי זכויות בעשרים חנויות בבית המשותף המוכר בשם "מרכז גילת", המורכב משלושה בניינים. בקליפת אגוז הנמקת הממונה הינה: "כי בבקשה יש משום "הצמדת הגג" המשותף שהיה והגגות המשותפים שנוצרו ומימוש זכויות בנייה בפועל, אשר אין לרושמן אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". לטענת המערערת הצדדים בעלי הזכויות השתהו במתן תגובתם, לא ניתן לאתר חלק מהם, אין רלוונטיות לענין הצמדת הגג המשותף וכי היה על הממונה לקיים דיון בהתנגדויות המשיבים. 2. המסגרת המשפטית המחייבת תומכת בהחלטת הממונה. סעיף 145(א) לחוק המקרקעין קובע: "המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו". ומה הן זכויות השותפים השונים בבית משותף בבקשה לתיקון צו רישום? סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כשמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד". ומהו התקנון הקובע הנדון? אין תקנון מוסכם לבנין המשותף נשוא ההליך. סעיף 64 לחוק קובע שבמצב בו לא נרשם תקנון מוסכם "יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות". סעיף 2(א) לתקנון המצוי בתוספת החוק קובע "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות". אגב אפילו כאשר ישנו תקנון מוסכם - מצב שאינו קיים כאן - סעיף 62 לחוק קובע שאין לקבוע "הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". צא ולמד שהסכמת בעלי הדירות מהווה תנאי לבקשה לתיקון צו רישום. אי עמידה בתנאי מונעת מהמערערת לדרוש שבקשתה תעתר בחיוב. 3. המציאות בשטח טופחת על פני טענת המערערת לפיה התיקון המבוקש אינו אוצר בחובו הצמדה כלשהי וכי לא הוסרו חלקים מהרכוש המשותף ליחידות החדשות שנבנו. כפי שקבעה הממונה בהחלטתה: "נגרע שטח מהרכוש המשותף ובוצעה בניה נרחבת...". הבנייה נשוא התיקון, כללה הצמדה בפועל של שטח הגג המשמש כרכוש משותף. עוד אוסיפה הממונה "עצם הוספת 253 יחידות משנה בבית המשותף והגדלת שטחן הכולל של הדירות משנה כשלעצמה, את מאזן הזכויות בין בעלי הזכויות בבית" (ראה עמוד 6 להחלטת הממונה). המשיבים הינם כאמור בעליהם של כ- 20 חנויות במרכז גילת. הם הודיעו על התנגדותם לבקשה. די בכך בנסיבות הענין בכדי להביא לדחיית ערעור זה. הרכיב של העדר הסכמה מונע כשלעצמו את התיקון המבוקש. המערערת אוחזת בתקנה 54 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל - 1969. אך אין בהוראת מחוקק המשנה אפילו כדי לפתוח פתח של השגה על החלטת הממונה. תקנה זו קובעת שהוגשה בקשה לתיקון צו רישום - (ג) "המפקח ידון בבקשה ובטענות שהוגשו לו..." וכן "רשאי הוא... להורות על קיום דיון בפניו". המערערת מבקשת לחלופין להחזיר את הענין לדיון בפני הממונה. ברם החקיקה ההיררכית המעניקה מעמד רם לחוק על פני התקנות מתווה את דרך הפרשנות. סעיף 145(א) מורה למפקח, בפניו הוגשה בקשה לתיקון צו רישום, לוודא שבעלי זכות אחרים יקבלו הזדמנות לטעון. תקנה 54 הינה הבהרה של ההליך הדיוני בבקשה לתיקון ומלמדנו שניתן לקיים את הדיון על סמך הכתוב או תוך זימון הצדדים. כך או כך נושא הדיון מוגדר על פי מהותו של בית משותף וכללי התקנון בר תוקף במקרה. כפי שהובא לעיל, הסכמת בעלי הזכות האחרים הינה תנאי לקבלת הבקשה. בהעדר הסכמה אין מקום להעתר לבקשה. לנוכח התנגדות המשיבים לבקשה אין צורך לברר במסגרת הליך זה עמדת המשיבים שלא הוזמנו בהליך קמא. אוסיף שלא התרשמתי שננקטו הצעדים הדרושים כדי לצאת לידי חובה בהמצאת הבקשה לבעלי הזכות שלא הגיבו לבקשה. בהגיעי למסקנה שדין הערעור להידחות לא התעלמתי מעמדת המערערת לפיה הרישום חייב לשקף את המצב בשטח והרי הבנין עומד על תילו. התשובה לכך היא שאומנם ראוי שיצומצם הפער בין הרשום לבין המצוי - ואולם כלל זה אינו כל יכול. קביעת עובדות בשטח, על ידי דייר משותף אינה מבטלת את זכויות בעלי זכות אחרים בבית משותף. המינוח בית משותף כשמו כן הוא. הזכויות של הנכס שייכות לשותפות. לכן אין תמה שבתחרות בין רצונו של היחיד לתקן רישום בפנקס לבין התנגדות של השותפים האחרים בבית המשותף, ידם של האחרונים על העליונה. הרישום הינו טכני אך יסודותיו בזכויות הצדדים הרלוונטים ביחס לסוג המבנה. למעלה מן הצורך, ובמישור הכללי יובהר כי בית משותף הינו מונח משפטי שמלמד על קיומה של אישיות משפטית אחת, כאשר בפועל אישיות זו מורכבת ממספר יחידות. האיזון הדרוש כדי לשמור על זכויות הפרט יביא לכך שלעיתים יש בקולו של היחיד למנוע פעילות של הרוב. העדר מנגנון כזה, עלול להביא למצב בו הפרט נבלע בתוך הכלל. עסקינן באיזון בין כוחו של היחיד לעומת כוחו של הרוב, ועל כן התוצאה עשויה להיות תלויה, בין היתר, בטיב השינוי הנדרש, והיקף הפגיעה בפרט (ראה למשל, המסלול שמתווה המחוקק בסימן ג' 1 לחוק המקרקעין - תיקון משנת תשנ"ה). ברם, כאשר עסקינן - בתיקון צו רישום, בהעדר תקנון, במהות התיקון הרלוונטי, ובפגיעה בזכויות בסיסיות קיימות של הפרט, התנאי של הסכמת הצדדים עומד בעינו. מסקנה זו אינה נובעת מפרי שיקול דעתו של הממונה, אלא מפרי שיקול דעתו של המחוקק. 4. הערעור נדחה. המערערת תשא בהוצאות משיב 1 בשכר טרחת עוה"ד בסך 10,000 ש"ח ובהוצאות המשיבים האחרים ושכר טרחת עוה"ד כאחד בסך 10,000 ש"ח. הסכומים הינם להיום. בתים משותפיםמסמכיםתקנון בית משותף