המערערת היא הבעלים של בית שמשיבים מחזיקים בו מושכר - בית עסק - כדיירים מוגנים. בשעתו קבע בי"ד לשכירות למושכר הזה דמי שכירות מכוח תקנות שפירסמה הממשלה בשנת תשכ"ב. ערב תשל"א שילמו המשיבים דמי שכירות בסך 112.70 ל"י לחודש. ביום 16.10.66 דרשה המערערת מהמשיבים להעלות את דמי השכירות מכוח תקנות שפירסמה הממשלה בשנת תשכ"ו, החל מכניסתן של אלו לתוקף ביום 1.10,66, כדי סך 734 ל"י לחודש. המשיבים חלקו על דרישה זו והמשיכו לשלם סך 112.70 ל"י לחודש. ביום 28.5.71 דרשה המערערת מהמשיבים להעלות את דמי השכירות מכוח תקנות שפירסמה הממשלה בשנת תשל"א, החל מכניסתן לתוקף של אלו, עד כדי סך 1534 ל"י לחודש. שוב חלקו המשיבים על הדרישה, אבל החלו לשלם על דעת עצמם, דמי שכירות גבוהים מאלה ששולמו על-ידם ערב תשל"א כאמור. מאפריל 1971 שילמו סך 157.50 ל"י לחודש; מאפריל 1972 - 191.56 ל"י לחודש; ומאפריל 1973 - 231.01 ל"י לחודש. 2. אשר על כן הגישה המערערת לביה"ד לשכירות בקשה לקבוע דמי שכירות למושכר הן לפי קנות תשכ"ו והן לפי תקנות תשל"א. המשיבים העלו בפני בי"ד קמא טענת התיישנות, שנתקבלה. השופט הנכבד קבע שבקשה כאמור היא תובענה לכסף ואין עניינה מקרקעין ולכן תקופת ההתיישנות היא 7 שנים ולא 15 שנה ואילו 7 השנים חלפו עברו כשהוגשה הבקשה. השופט הנכבד גם דחה את הטענה שניתן ליקח בחשבון את תקנות תשכ"ו לפחות לצורך קביעתם של דמי השכירות שיש לשלמם על פי תקנות תשל"א. לכן, קבע דמי שכירות חדשים רק לפי תקנות תשל"א, כשהבסיס לכך הוא הסך 112.70 ל"י דלעיל שהמשיבים שילמו ערב כניסתן לתוקף של תקנות אלו. מכאן ערעורה של המערערת אלינו. 3. מר לם, שטען למערערת בפנינו, חזר על טענתו שהעלה בפני בי"ד קמא, שאין המדובר כאן בתביעה כספית אלא בתביעה במקרקעין. הוראות החוק הצריכות לענייננו הן אלו: "תובענה" הוגדרה בחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, כהליך אזרחי לפני בית-משפט. "מקרקעין" הוגדרו שם, בין השאר, כקרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספי האחוזה. בסעיף 2 לחוק נאמר שתביעה לקיום זכות כל שהיא נתונה להתיישנות, ואם הוגשה תובענה על תביעה שהתיישנה וטען הנתבע טענת התיישנות, לא יזדקק בית המשפט לתובענה, אך אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות גופה. ובסעיף 5 לחוק נאמר שהתקופה בה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה היא שבע שנים בשאינו מקרקעין וחמש עשרה שנה במקרקעין. 4. לאור ההוראות האמורות אין ספק בעיני שצדק שופט קמא הנכבד בקבעו, ראשית דבר, שבקשה כאמור היא "תובענה", שהרי היא הליך לפני בית משפט ואילו זה כולל גם בית-דין לשכירות. כן סבור אני שצדק שבקשה כאמור היא תביעה לקיום זכות, במובן סעיף 2 דלעיל. השופט הנכבד אמר, לעניין זה, שקביעה של דמי שכירות חדשים יוצרת חובה לשלמם. זו גם היתה השקפתו של ביהמ"ש זה בע"א 369/73 (לא פורסם), שבו אמר ביהמ"ש (מפי כב' השופט ב' כהן), שבקבעו דמי שכירות ביה"ד "יוצרם" להבדיל מ"מצהיר עליהם". אם כי מוכן אני, בכל הכבוד, להצטרף להשקפה זו, נראה לי שמעשהו של ביה"ד במקרה כזה איננו חפשי גם מסממנים של פס"ד הצהרתי. 5. השאלה העיקרית היא, כמובן, אם תובענה כאמור עניינה זכות לכסף או שעניינה זכות במקרקעין. היית אומר לכאורה: פשיטא, שהמדובר הוא בזכות לכסף, שהרי הכוונה היא לאפשר לבעלים של הנכס לקבל דמי שכירות מוגדלים. אבל, אני סבור - בכל הכבוד לשופט קמא הנכבד - שאין הדבר כך. הרי ראינו ש"מקרקעין" הוגדרו גם כ"כל זכות או טובת הנאה בקרקע". האין "שכירות" כזו? גב' לרנר, שטענה בפנינו למשיבים, שמה דגש על הסיפא להגדרת "מקרקעין" בחוק ההתיישנות, המדברת על "כל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה". מכאן בקשתנו להסיק שרק שכירות הטעונה רישום היא בבחינת "מקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות. אבל, טיעון זה מתעלם, לדעתי, מן הרישא, המדברת - כאמור - על "כל זכות או טובת הנאה בקרקע", מבלי להצמידה לכזו הטעונה רישום דוקא. בספרו של ויסמן על חוק המקרקעין (מגמות והישגים) נאמר (בעמ' 58), שמגמתו של המחוקק - בחוק המקרקעין - היתה לייחס לשכירות אופי של זכות קניינית. דברים אלה אני, בכל הכבוד, מסכים. אם נפנה לחוק המקרקעין נראה שההוראות בדבר שכירות (סעיפים 84-78 לחוק) נמצאות בפרק הנקרא "זכויות במקרקעי הזולת". ולגבי שכירות שנרשמה - אף במקרה שאינה טעונה רישום - אפשר לשעבדה במשכנתא או זיקת הנאה (ראה סעיף 81 לחוק). האין דברים אלה מצדיקים את ההשקפה שבזכות קניינית עסקינן? וגם לפני חוק המקרקעין כבר נפסק, כי זכותו של השוכר היא בגדר "אינטרס בקרקע", ומכיון שכך, זכאי הוא לפיצויים במקרה של הפקעה (ראה: ע"א 309/54 [1]). ויהיה זה, לדעתי, בלתי נסבל - וגם בלתי הגיוני - לומר שהאינטרס של השוכר הוא קנייני ואילו זה של המשכיר אינו כך. "זכות או טובת הנאה בקרקע" היא לא רק זו של השוכר להנאות השונות מהשכירות אלא גם זו של המשכיר להנאות מקבילות, ובין השאר - והעיקרית שבהן - דמי השכירות שהוא זכאי להפיק מההשכרה. 6. מרשה אני לעצמי לומר שטענת התיישנות, אם כי היא, כמובן, לגיטימית, איננה אהודה ולכשעצמי לא הייתי מעודדה. מכיון שכך, אומר אני תת להגדרת "מקרקעין" שבחוק ההתיישנות פירוש מרחיב ולא מצמצם ואיני רואה, איפוא, שום סיבה מדוע לא תחול ההגדרה האמורה גם על "שכירות", בכלל זה "קביעתם של דמי שכירות". חוק חוק והגדרותיו, חוק חוק ומטרותיו. יכול, איפוא, שמונח זה או אחר יהיה בעל משמעות מסויימת - נניח צרה - בחוק אחד ובעל משמעות אחרת - רחבה יותר - בחוק אחר. כך, אם נשווה את הגדרת "מקרקעין" בחוק המקרקעין לזו שבחוק ההתיישנות, ראה נראה שהראשונה צרה יותר. בחוק המקרקעין מצינו בהגדרת "מקרקעין", שאלה "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע...". ואילו בחוק ההתיישנות, כפי שראינו, מדברת ההגדרה גם על "כל זכות או טובת הנאה בקרקע". 7. ועל שום מה אמרתי לעיל שלדעתי כוללת הגדרת "מקרקעין" שבחוק ההתיישנות גם "קביעתם של דמי שכירות"? כי, נראית לי, לעניין זה, ההבחנה שביקשנו מר לם לעשות. אמר מר לם שכיום אין הוא מבקש לחייב את המשיבים בתשלום דמי שכירות וגם לא יכול היה לבקש כך - ובזאת מסכים אני עמו - בפני ביה"ד לשכרות או בפנינו. בקשתו הנוכחית היא אך קביעת החבות של המשיבים לשלם דמי שכירות מוגדלים מכוח תקנות תשכ"ו ותקנות תשל"א. ליתר דיוק, מתן החלטה "היוצרת" את דמי השכירות החדשים, כפי שהוסבר לעיל. ומשיעשה כך ביה"ד לשכירות, אזי תוכל המערערת לתבוע דמי שכירות חדשים אלה מאת המשיבים. והיה ויסרבו לשלם, אזי תהיה המערערת זכאית להגיש נגד המשיבים תובענה, בפני בית-משפט השלום או בית-המשפט המחוזי - לפי העניין - לתשלום דמי השכירות החדשים בהתאם לקביעתו כאמור של ביה"ד לשכירות. הנה כי כן, תובענה מן הסוג הראשון (הבקשה לביה"ד לשכירות) היא בבחינת תביעה לקיום "זכות במקרקעין", המתיישנת כעבור 15 שנה, בעוד שתובענה מן הסוג השני היא בבחינת תביעה כספית רגילה, המתיישנת כעבור 7 שנים. התוצאה, כמובן, תהיה שבמקרה דידן יתיישן חלק מן התביעה הכספית של המערערת, אבל זה עניין לתובענה לתשלום דמי השכירות המוגדלים, אם תצטרך ותבחר המערערת, בבוא העת, להגישה. 8. מכל הסיבות האלו דעתי היא שטעה שופט קמא הנכבד - בסברו שחה כאן התיישנות. ברם, אם טעיתי במסקנתי זו, אזי דעתי היא שהשופט הנכבד צדק שהבסיס לקביעתם של דמי השכירות החדשים מכוח תקנות תשל"א היה הסך 112.70 ל"י שהמשיבים שילמו ערב כניסתן לתוקף של תקנות אלו. לפי תקנות אלו נקבעו דמי שכירות מקסימליים לבתי עסק מעל דמי השכירות שהשתלמו ערב תחילתן. השאלה היא מה פירושה כאן של המלה "שהשתלמו". שאלה זו כבר באה - אמנם לעניין התשלום של דמי שכירות מופחתים ע"י דייר ששילם דמי מפתח - בפני ביהמ"ש העליון בע"א 256/73 [2]. אמר שם ביהמ"ש שהכוונה היא לדמי השכירות שהשתלמו ע"י הדייר, ערב תשל"א, לאחר ההפחתה ולא אותם דמי שכירות (המלאים) שהיו משתלמים אז אילמלא ההפחתה. בעצם כאילו אמר שם ביהמ"ש העליון שלעניין זה קיימת זהות בין המילה "ששולמו" - שלא בה נעשה שימוש בתקנות - לבין המילה "שהשתלמו" הנזכרת בתקנות. זו גם המסקנה המתבקשת אם נביא בחשבון את הוראותיהם של הסעיפים 42 ו-44(ב) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב). בסעיף 42 נאמר שדמי שכירות של דירה יהיו כדמי שכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (דמי השכירות היסודיים). ובסעיף 44 (ב) נאמר שבדירה שבעל הבית לא השתמש כלל בזכותו להעלות דמי השכירות בהתאם לתקנות תשכ"ו, תבוא התוספת לא על דמי השכירות היסודיים אלא על דמי השכירות שהיו מגיעים בעד אותה דירה בתוקף התקנות האמורות. משמע, שלולא הוראות סעיף 44 (ב) לא היה בעל הבית זכאי אלא לתוספת מעל לדמי השכירות שהדייר שילם ערב תשל"א. דא עקא שהוראות אלו יפות, משום מה, לגבי "דירות" בלבד ולא מצינו הוראה מקבילה לגבי "בתי עסק". באשר לאלה, מצינו אך את התקנות שהתקינה הממשלה בתשל"א ואלו, כפי שראינו, מדברות אך על דמי השכירות שהשתלמו ערב תשל"א. 9. אני מציע, איפוא, בזה לחברי המכובדים לקבל את הערעור, לבטל את פסה"ד של בי"ד קמא ולהחזיר אליו את הדין לשם השלמה, בהתאם לנאמר בחוות-דעת זו ובשים לב לעתירות שנכללו בבקשה של המערערת, כאמור. כמו-כן מציע אני לחייב את המשיבים הדדית לשלם למערערת הוצאות בערעור ובדיון שהתקיים בבי"ד קמא בסכום כולל של -.1,500 ל"י. השופט ב' כהן: אני מרשה לעצמי לאמץ את כל אשר נכתב לעיל בעטו של חברי המכובד, אך למרבה הצער תוך הסתייגות מפורשת מהצעתו לראות את ה"תביעה" של בעלת בית דידן כתביעה ב"מקרקעין", אני מציע לראות אותה כתביעה ב"שאינו מקרקעין", הכל כאמור בסעיף 5 לחוק ההתיישנות. נדמה שכולנו, כל שופטי ההרכב הזה, מתקוממים על הקיפוח אשר דיירים דידן מקפחים את בעלת הבית מבחינת שעור דמי השכירות אשר הם משלמים, ומבחינת שעור דמי השכירות אשר שילמו בגדר חיקוקי הגנת הדייר הקיימים, אם לא תצליח בעלת הבית בערעור הזה. אנחנו בתוך עמנו אנחנו יושבים; המושכר הוא בית עסק הנמצא באחד המרכזים של העיר הראשית בישראל; והשעור הקיים ממש מגוחך אפילו נשכח (ואין אנחנו יכולים לשכוח) את דמי השכירות אשר הדיירים מקבלים מצידם בעד השכרת חלק מן המושכר בשכירות משנה. השעור הקיים של דמי השכירות אשר בעלת הבית תמשיך לקבל בגדר האמור אם לא תצליח בערעורה, הוא כה נמוך עד שיש בו קיפוח בולט לא רק בהשוואה עם שעור שאותו ניתן לקבל היום בעד מושכר בלתי מוגן, אלא (וזה הדבר המעניין אותנו) בהשוואה עם השעור שאותו הוגן להטיל על דייר מוגן. ואולם, אהדתנו העמוקה לבעלת בית דידן, אינה צריכה להעבירנו על דעתנו; פה מתעוררת שאלה משפטית עקרונית, ועליה יש לתת את הדעת, להבדיל מאשר על עשיית צדק ביחסים שבין בעלי דין אלה. כפי שאשתדל להראות להלן, הרי במידה מסויימת כוחנו עמנו לפרש את הדין השייך לענייננו, גם כך וגם אחרת; פשר הדבר הוא שהפרשנות הנדונה, כמעט אי אפשר לה בלי שכל אחד מאתנו יקבע לעצמו עמדה במישור המדיניות השיפוטית; אלא שמדיניות כזו, בהכרח היא סיטונית ולא קמעונית. לעניין המדיניות השיפוטית ברצוני לומר את הדברים האלה. מי שאומר תביעה ב"מקרקעין", כאילו אמר התיישנות לא רק בת חמש-עשרה שנים, אלא גם בת עשרים-וחמש שנים במקרקעין שנרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קניין, כאמור בסעיף 5 לחוק ההתיישנות; וכאילו אמר בלא התיישנות בכלל כאשר חל סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט אשר זו לשונו: "חוק ההתיישנות תשי"ח-1958לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה". ותוצאה כזו אינה נראית לי רצויה מבחינה מעשית. ולפיכך, מציע אני לחברי המכובדים לעשות אבחנה מסוג האבחנות שעשה השופט אגרנט (כתארו אז) בפרשת נאמן נגד עיריית ת"א-יפו (ע"א 309/54 [1]). השופט המכובד אמר שם בערך כך: אמנם בפרשיית אלון נ' מלניק [3] פסק ביהמ"ש העליון כי השכירות מבחינת מכלול רכיביה היא מטלטלין, אבל לעניין פקודת הרכישה לצרכי ציבור ראוי למדוד את השכירות לא עפ"י מכלול רכיביה אלא עפ"י אותו רכיב בודד שבגללו ראוי בכל-זאת לראות אותה כטובת הנאה במקרקעין. ואילו אנחנו נאמר כך: אמנם היום (אחרי תחילת חוק המקרקעין תשכ"ט) השכירות מבחינת מכלול רכיביה היא מקרקעין, אבל לעניין חוק ההתיישנות ראוי למדוד את הזכות לגרום את יצירת השעור החדש של דמי השכירות, כרכיב בפני עצמו: והרכיב הזה בפני עצמו הוא מטלטלין. אולי לא לגמרי מיותר להוסיף גם זאת, שהזכות לגרום שעור חדש, לא מכוח היחסים החוזיים של השכירות היא נובעת, כי אם מכוח חוק הגנת הדייר. לפיכך, אני מציע לחברי המכובדים לדחות את הערעור. השופט י' גלעדי: מודה כי לבי נמשך אחר פרשנותו המעניינת של חברי השופט דבורין אשר אילו נתקבלה, היתה אף עושה צדק במקרה הנדון. ברם, שוכנעתי מדברי חברי השופט כהן כי מבחינת "המדיניות השיפוטית" אין הדבר רצוי והתוצאה עשויה היתה להיות מרחיקת לכת. החלטתי לכן להצטרף לדעתו של אב-ביה"ד השופט כהן. ברוב דעות נדחה הערעור, אך בנסיבות העניין לא תחוייב המערערת בהוצאות הערעור. יש רשות לערער לבית המשפט העליון. שכירותדמי שכירותהתיישנות