נתוני רקע 1. התובעת הינה הקרן הקיימת לישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן, גם "המינהל"), והיא הבעלים של יחידות 1 ו- 5 בחלק מחלקה 63 בגוש 11602 הנמצאים באיזור התעשיה במפרץ חיפה. הנתבעת היא החוכרת של המקרקעין הנ"ל. 2. מקרקעין אלו הוחכרו לאביה המנוח של התובעת, משה רזניק ז"ל, ושותפו, מר ירחמיאל יפה, מכוח חוזה חכירה מיום 16.10.47 (להלן - "חוזה החכירה הראשון"). לימים הייתה לחוכרת של המקרקעין, אף לאחר מותו של משה רזניק ז"ל, אמה של הנתבעת, המנוחה קלרה רזניק ז"ל. אין עוררין כי ביום 20.9.94 חודש חוזה החכירה הראשון בחוזה חכירה נוסף ל- 49 שנה. על חוזה חכירה זה חתמה אמה של הנתבעת, בחייה. לימים, ובעקבות מות האם, ביום 23.9.97 הועברו זכויות החכירה במקרקעין על שמה של הנתבעת. 3. מלכתחילה הונח בפניי כתב תביעה מקורי בסדר דין מקוצר נגד הנתבעת בגין חוב דמי חכירה על סך 90,259 ₪. נטען כי חוב זה נסב אודות אחת היחידות במקרקעין, והיא יחידה 5. הנתבעת ביקשה וקיבלה רשות להתגונן. בהמשך הדרך, ביום 16.8.07, הונח בפניי כתב תביעה מתוקן בגין חוב דמי חכירה על סך 113,397 ₪. תביעה זו נסבה בגין שתי היחידות, יחידה 5 ויחידה 1. החוב הנתבע הוא בגין דמי חכירה שגמלו מיום 1.12.98 ועד 29.12.05. אכן המינהל שייר זכותו להגיש תביעה בגין חוב נטען נוסף, ואולם דומה שאין בדעתו לעשות כן לנוכח העובדה שחוב זה התיישן. הנתבעת התגוננה בפני התביעה והכחישה את החוב האמור. 4. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות ונשמעו ראיות. מטעם המינהל נמסרו עדויותיהם של מר אריה בלסברג (להלן - "בלסברג"), ממונה מחוזי לגבייה אצל המינהל, ושל גב' מירי סבא (להלן - "סבא"), ממונה מחוזית לעסקאות שיווק ותעשיה אצל המינהל. מטעם הנתבעת נמסרה עדותה-שלה וכן עדותו של השמאי רון רודיטי מטעמה. כבר כאן יצויין כי בגדר הראיות והמוצגים שבפניי מצויים מכתבים שיצאו תחת ידיה של גב' ירקונה שמש (להלן - "שמש"), מי שהייתה במועדים הרלוונטיים סגנית ממונה מחוזית לעסקאות תעשיה אצל המינהל. להלן אדרש לסוגיות הצריכות להכרעתי. במרביתן ידו של המינהל על התחתונה. אכן, בעיקר בסוגיית נאותות חובה הנטען של הנתבעת, נמצאו אי סדרים בהנהלת החשבונות ובספרי המינהל. אדרש לכך עתה. לעניין חובה הבסיסי של הנתבעת 5. כאמור, הן חוזה החכירה הראשון והן חוזה החכירה הקיים, דנים במאוחד ובמשולב בשתי היחידות, יחידה 1 ויחידה 5. לימים התנהל משא ומתן בין בעלי הדין לעניין משאלתה של הנתבעת להיוון חוזה החכירה באשר ליחידה 5. דומה שמשא ומתן זה לא הבשיל. ואולם בעקבות זאת פוצלה הנהלת החשבונות של המינהל, באופן שלכאורה היא אמורה הייתה להתייחס בנפרד לכל אחת מן היחידות. מקובלת עליי סברת ב"כ הנתבעת כי כתוצאה מכך "רצים" להם שני תיקים אצל התובע, במקביל, עבור חוזה אחד. לכאורה תיק אחד מכיל חיובים בגין שתי היחידות והתיק המשני מכיל חיובים בגין יחידה 1 בלבד. 6. לתצהיריהם של בלסברג וסבא צורפו הנספחים ב/1, ב/2 ו-ב/3 בגין החוב הנטען. והנה, נהיר לחלוטין שנספחים ב/1 ו-ב/2 נסבים אודות שתי היחידות. הדבר נלמד בעליל לנוכח העובדה שבראשם מצויינת "מכסה התחלתית" בסכום של 6,769.23 ₪. ואין עוררין כי מדובר בדמי החכירה הבסיסיים והשנתיים שנקבעו ביום 1.3.94, ועם חתימתו של חוזה החכירה הקיים, בגין שתי היחידות. וחרף כל אלו קיימת סתירה בלתי מוסברת בין שני מסמכים אלו. בעוד שיתרת החוב ליום 29.12.05, מכוח נספח ב/1, עולה לסך של 35,372.38 ₪, הרי יתרת החוב ליום 29.12.05, מכוח נספח ב/2, מרקיעה שחקים לסכום של 113,396.10 ₪. לכאורה, מאלפת העובדה כי הסך של 35,372.38 ₪ מתואר בתצהיר בלסברג כסכום בגין דמי חכירה מיום 1.4.96 ועד 30.11.98. סכום זה, לכאורה עקב התיישנות, לא נתבע. הרי עוד אנדרלמוסיה ובלבול מוחלט בהנהלת החשבונות. 7. עתה נעבור לנספח ב/3. בנספח זה נרשם כי הוא בגין שטח של 137.8 מ"ר. אין עוררין, על יסוד תשובה 8 לתצהיר תשובות לשאלון של בלסברג (נ/1), כי שטחה של יחידה 1 הוא 137.1 מ"ר. ועוד נרשם שם כי "המכסה", דהיינו דמי החכירה הבסיסיים, עולים לסך של 4,101.46 ₪. הסכום האמור מהווה 60.59% מסך 6,769.23 ₪, הם דמי החכירה הבסיסיים בגין שתי היחידות. שטחן של שתי היחידות, כעולה מתצהיר תשובות לשאלון הנ"ל של בלסברג, עולה ל- 388.2 מ"ר. אך, שטחה של יחידה 1 מתוך שטח כולל זה עולה לכדי 35.31%. משמע, שוב קיימת שרירות מוחלטת בהפרחת מספרים. ועם זאת שומה עליי להניח שנספח ב/3 נסב לגבי יחידה 1. 8. עיון בנספח ב/3 מצביע על כך כי במועד הסמוך ל- 29.12.05, הוא מועד החיובים הנטענים בנספחים ב/1 ו-ב/2, הייתה יתרת החוב בגין יחידה 1 בסכום של 0.15 ₪ ליום 14.9.05. משמע, אפקטיבית, בגין יחידה 1 לא היה חוב. נתון זה מבאר בעליל על שום מה כתב התביעה המקורי לא נסב על יחידה 1, כל עיקר. ואולם, הגם שהוגש כתב תביעה מתוקן הוא מתיימר לצמצם עצמו למצב החיובים ליום 29.12.05. משמע, לנוכח נתון זה לכאורה כבול המינהל בגרסתו, באופן שבגין יחידה 1 אין כל חיוב. לכך חובר הנתון שהגם שנספחים ב/1 ו-ב/2 צורפו לכתב התביעה המתוקן, הרי נספח ב/3 צורף רק לתצהירי העדויות, לכאורה תוך הרחבת חזית. לדברים נודעת משמעות לנוכח עיון מעמיק יותר בנספח ב/3 ממנו עולה כי התפתחות החוב מיום 16.9.05 ועד 26.5.08, מביאה לכך שבגין יחידה 1 קיימת יתרת חוב של דמי חכירה בסכום של 4,737.19 ₪. חסד רב ייעשה עם המינהל ואדרש לחיוב זה, למרות הדרך הדיונית הקלוקלת. ממילא מערכת היחסים בין בעלי הדין היא נמשכת. התייחסותי לחוב בגין יחידה 1, לנוכח נתון זה, מצמצמת התדיינות מיותרת לעניין החוב של יחידה 1 נכון ליום 26.5.08. 9. בסיכומי טענות ב"כ הנתבעת קיים ניתוח חשבונאי מרשים ומשכנע, אודות אי הסדרים והאנדרלמוסיה בספרי המינהל. נגעתי בעיקרי הדברים. אגב כך, למשל, בקלילות רבה קיים פער בין שטח יחידה 1, אליבא תשובות לשאלון והוא 137.1 מ"ר, לבין שטח היחידה אליבא נספח ב/3, והוא 137.8 מ"ר. אכן מדובר בפער זניח, ואולם מקוממת עצם הסתירה, ולו בנתון זה, כאשר מדובר לכאורה במערכת ממוחשבת שאמורה לשדר ודאות ואמינות. 10. התובנה על פיה בגין יחידה 1, לכאורה, לא קיים חוב דמי חכירה, עולה אף ממכתבה של שמש לב"כ הנתבעת מיום 31.10.03 (נ/2). במכתב זה היא מבארת את פיצול התיקים לנוכח בקשתה של הנתבעת להוון זכויות חכירה רק לגבי יחידה 5, שלא הבשילה לכדי מעשה. אף היא רושמת כי "מתוך נתוני החשבונות מסתבר כי לגבי יחידה מס' 1 שולמו דמי החכירה... ואילו לגבי יחידה מס' 5 לא שולמו דמי החכירה". אכן, בחינה מדוקדקת של נספח ב/3 מעלה כי ביום 1.4.04, שהוא המועד הסמוך למכתב האמור, אכן הייתה יתרה זניחה של 0.32 ₪. 11. לכאורה, די באי הסדרים האמורים על מנת לדחות את תביעת המינהל מכל וכל. אכן צודק ב"כ הנתבעת, בסיכום טענותיו, שהדיון והניתוח החשבונאיים בסיכומיו הם פועל יוצא מן הצורך של "הנתבעת להתעמק בנתונים ולהפוך כל אבן רק על מנת להבין את חשבונותיו המעוותים ואת הכשל הבסיסי בתביעה מופרכת זו" (סעיף 82). אני מאמץ באהדה את עיקרי הדברים. אכן, לא מקובל עליי כי התביעה מופרכת. כפי שיבואר בהמשך היא תתקבל במיעוטה. 12. מקובלת עליי, איפוא, השקפתו של ב"כ הנתבעת כי סך כל החובות ליום 29.12.05 עולים לסך של 35,372 ₪, וסכום זה כולו הוא בגין יחידה 5. ועוד הראיתי כי בגין יחידה 1 בדעתי לחייב בסכום של 4,737 ₪ ליום 26.5.08. לסוגיית ההתיישנות 13. כתב התביעה המקורי הוגש ביום 29.12.05. אף הוא, אף כתב התביעה המתוקן, נסב בגין חוב שגמל מ- 1.12.98 עד 29.12.05. משמע, החוב בגין דצמבר 98' התיישן. יש להפחית, איפוא, מן הבסיס האמור 1/84 לערך, דהיינו סכום של 421.10 ₪. 14. הנה-כי-כן, ככל שעסקינן בחוב לגבי יחידה 5 הסכום מופחת לסך של 34,951 ₪. לסוגיית המטרז' 15. הנתבעת טוענת כי חישובי המינהל לוקים בחיובי-יתר של שטחי היחידות. אף בעניין זה בדעתי לאמץ את טיעונה. על פי חוזה החכירה שבפניי שטח שתי היחידות הוא 323.56 מ"ר. יחידה 1 - 131.60 מ"ר ויחידה 5 - 191.96 מ"ר. נתון זה אף זהה לרשום בנסח רישום המקרקעין. כבר ציינתי כי בלסברג הודה שחיובי היחידות היו על שטח של 388.2 מ"ר. יחידה 1 - 137.1 מ"ר ויחידה 5 - 251.1 מ"ר. כך, מבלי שאדקדק בחוסר הדיוק לעניינה של יחידה 1 שבנספח ב/3 היא 137.8 מ"ר. לא קיבלתי כל הסבר להנחת דעתי לעניין חיובי-יתר אלה. בלסברג מציין כי "יש לפעמים מקרים של פרצלציה או תיקוני מדידות שהשטחים משתנים קמעא" (עמ' 8 לפרוטוקול). בהעדר תיעוד משכנע אין בדעתי לקבל את הגרסה האמורה. הדבר אף אינו מתיישב עם חוות דעתו של ארבל (ת/2), מטעם המינהל, שאף הוא ביסס את הערכותיו על יסוד השטח הרשום בנסח רישום המקרקעין. 16. המשמעות הנגזרת מכך היא שבגין יחידה 5 נעשה חיוב-יתר של 59.14 מ"ר, דהיינו כדי 30.8%. מתחייב מכך שהמינהל זכאי ל- 69.2% בלבד מן החיוב שנגזר מעלה. משמע, המינהל זכאי לסך של 24,186 ₪. 17. כך, אף ככל שעסקינן ביחידה 1, שכאמור חסד נעשה עם המינהל שבדעתי להידרש לחיוב בגינה. בגין יחידה זו נעשה חיוב-יתר של 5.5 מ"ר, משמע של 4.18%. מתחייב מכך שהמינהל זכאי ל- 95.82% בלבד מן החיוב שנגזר מעלה. משמע, המינהל זכאי לסך של 4,539 ₪. לסוגיית "מצבו הכלכלי של המפעל" ולהחלטות 269 ו- 306 של המינהל 18. הנתבעת טוענת כי בהתאם להסכם החכירה המקורי סוכם כי "בעת סידור הערכה חדשה תביא ועדת הערכה בחשבון, לא רק את ערך המגרש (לפי מחיר השוק) כי גם את המצב הכלכלי של המפעל". במועדים הרלוונטיים יחידה 5 הייתה מוחזקת על ידי דייר מוגן. החלטה 306 של המינהל קבעה כי "מנהל המינהל יהא מוסמך ליתן הנחה מדמי החכירה שיחולו על פי השיעורים שנקבעו בפסקה 2.2.1 דלעיל על בתי עסק, בתי מלאכה ומפעלי תעשיה עירוניים המוחזקים על ידי דיירים מוגנים כדין, בהתחשב בנסיבות כל מקרה ומקרה ותוך התייחסות לדמי השכירות המותרים לדרישה על פי חוק הגנת הדייר. בחנתי את טענות בעלי הדין ובדעתי להעדיף את טיעון המינהל. 19. מן החומר שבפניי נהיר לי כי לכל אורך הדרך הייתה הנתבעת מיוצגת, בעיקר על ידי עו"ד דוד קוברסקי. הונחה בפניי חליפת מכתבים מסועפת. ממנה למדתי, בין השאר, כי הנתבעת הגישה השגה בגין דמי החכירה השנתיים בשנת 1986 (נספח ח/1 לתצהירה נ/7). שם היא שטחה במפורש את הטענה אודות כך שיחידה 5 תפוסה על ידי דייר מוגן. גם ביום 4.10.84 שלח עו"ד קוברסקי השגה למינהל בו הוא דיווח כי ביחידה 5 נמצא דייר מוגן, ששמו ננקב. משמע, כך עליי להסיק, עובר לחתימת חוזה החכירה שבפניי, מודעים-גם-מודעים, הן הנתבעת והן בא כוחה, לעניין הטענה אודות זכויותיה הנטענות של הנתבעת לנוכח החזקתה של יחידה 5 על ידי דייר מוגן. ואולם חוזה החכירה מיום 29.9.94 נחתם כאשר עו"ד דוד קוברסקי מזהה את מרשתו הנתבעת, ומאמת את חתימתה. אין לי אלא להניח כי חוזה החכירה נעשה לאחר בחינה ובדיקה. בחינה ובדיקה זו, פשיטא, הניחה את דעתם של השניים אף לעניין הסוגיה האמורה. 20. אני מתחזק מאוד בקביעתי זו אף ככל שעסקינן בהתנהלות הנתבעת ובא כוחה, לאחר שנחתם חוזה החכירה. בחליפת מכתבים מסועפת של עו"ד קוברסקי עם המינהל הוא השמיע השגות מהשגות שונות, שעה שנדונו דמי ההיוון. בחינה של אלו לימדה כי הגם שנושא שומת הקרקע ניצב על המדוכה של עו"ד קוברסקי, הוא ביקש, למשל במכתבו מיום 3.9.97, "לבחון מחדש הערכה ודמי ההיוון על מנת לאפשר לה לממש המכירה בתנאים הוגנים" (סעיף 10). משמע, בהזדמנות נוספת, ולאחר חתימת חוזה החכירה, קבל עו"ד קוברסקי רק על סוגיית שווי הקרקע ודמי החכירה. אף בהזדמנות זו הוא לא בא חשבון עם כך שלצורך בחינת דמי החכירה הבסיסיים, לא נלקח בחשבון נתון זה של הדיירות המוגנת. 21. ועוד, ואף על רקע זה, מקובלת עליי עדותה של סבא על פיה אין זה נכון שהנושא לא עמד על המדוכה בפני רשויות המינהל. אכן, בהתאם לעדותה, השמאי לקח בחשבון את העובדה שמדובר בדיירות מוגנת. ואולם, לשיטתו, לא היה בכך כדי לשנות משומתו. הדברים עולים, למשל, למקרא מכתבו של שמאי המקרקעין דב שיוביץ של המינהל (מוצג נ/4). 22. ב"כ המינהל בא חשבון עם הנתבעת שהסתירה את העובדה שהדייר המוגן, לאחרונה, נטש את הנכס, נעלמו עקבותיו ושלא שולם לו חלקו בדמי המפתח. הגם שלא שבעתי נחת מהסתרת נתון זה, הרי משפטית הוא אינו מעלה ואינו מוריד. שהרי, עילת הגנתה של הנתבעת, בגינו של דייר מוגן זה שיכול להשליך על "המצב הכלכלי של המפעל", אם התגבשה הרי היה זה עובר לחתימת חוזה החכירה שבפניי. ממילא, ככל שהייתי נענה לטענתה של הנתבעת, העובדה שהדייר המוגן ממשיך להחזיק או לא ממשיך להחזיק הנכס היום הזה, אינה רלוונטית. אך, כמבואר, דחיתי את הטענה האמורה על יסוד נימוקיי האמורים. ערך הקרקע 23. אין עוררין כי כאשר נקבעו דמי החכירה הבסיסיים הם נעשו על בסיס של 3% מערך הקרקע. החלטה 269 של המינהל דנה בכללים להארכת חוזה החכירה. בהתאם לסעיף 2.2.1.1 הרי "אם החוכר שילם בתקופת החכירה המקורית דמי חכירה ראשוניים בשיעור הנמוך מ- 40% מערך הקרקע - 3% מערך הקרקע כפנויה וללא פיתוח, על פי שומה חדשה שתיעשה על ידי השמאי הממשלתי ליום תחילת התקופה החדשה". ובהתאם לסעיף 2.2.1.2 הרי "אם החוכר שילם בתקופת החכירה המקורית דמי חכירה ראשוניים בשיעור 40% מערך הקרקע או יותר - 1% מערך הקרקע כפנויה וללא פיתוח, על פי שומה חדשה שתיעשה על ידי השמאי הממשלתי ליום תחילת התקופה החדשה". 24. ההגדרות האמורות הן ברורות וחד-משמעיות. סבא, בעדותה, מתעקשת להגדיר כי שלושה האחוזים של ערך הקרקע "זה לא שלושה אחוז זה חמישה אחוז מהיתרה הבלתי משולמת מכל מקרה... חמישה אחוז מהיתרה הבלתי משולמת, זה בתחשיב. כשיש השתתפות של 40%, זה חמישה אחוז מהששים, שזה שלושה אחוז. כשזה שמונים אחוז השתתפות, זה חמישה מהעשרים, וזה אחוז. וזה הכל" (עמ' 30 לפרוטוקול המוקלט). לא השכלתי להבין על יסוד איזה מקור נמסרה התובנה האמורה. נוסחה של החלטה 269 הוא חד-משמעי, ויש לפעול על פיו. 25. משמע, שומה עליי לקבוע האם חלה החלופה בסעיף 2.2.1.1, כשיטת המינהל, או שמא החלופה בסעיף 2.2.1.2, כשיטת הנתבעת. 26. ב"כ הנתבעת משליך יהבו, אף מנסה לדלות הודאת בעל דין, ממכתבה של שמש אליו מיום 12.5.04 (נספח ט/2 לתצהיר הנתבעת). היא רושמת שם כי "בחוזה המקורי לא שולמו דמי חכירה ראשוניים, ולכן בתקופת חכירה נוספת הוכרו לכם 40% זכויות" (סעיף 3). והרי רק כנגזרת מן ההשקפה האמורה היא הוסיפה וציינה על שום מה דמי החכירה השנתיים "מחושבים לפי 3% מערך הקרקע המלא" (סעיף 4). המשמעות הברורה היא כי לשיטתה של שמש בתקופת החכירה המקורית "לא שולמו דמי חכירה ראשוניים", משמע בוודאי מדובר בשיעור הנמוך מ- 40%, ושמא מדובר ב- 0%. אכן ניתן היה לחלוק על כך, בדרך המקובלת על פי נוהלי המינהל. כשלעצמי בוודאי שאיני יכול לגזור מן המכתב האמור את הודאת בעל הדין הנטענת. ריבית והפרשי הצמדה והוצאות משפט 27. ראיתי להיענות למרבית טיעוני הנתבעת, ולדחות את מיעוטם. נהיר כי פסק דיני זה אמור לחייב אף לעניין מערכת היחסים המתמשכת בין בעלי הדין. כך, לעניין חיובי היתר במטרז', הטעונים תיקון ועדכון. כך, לעניין חישוב חוב דמי החכירה, הן בגין יחידה 1 והן בגין יחידה 5, בגין המועדים שלאחר המבואר בכתב התביעה ובפסק דיני זה. 28. מצאתי אי-סדרים בחשבונות המינהל, שאינם משובבים את הנפש, דרך המעטה. נתון זה אינו אמור להשליך לעניין פסיקת ריבית והפרשי הצמדה, שיש לחייב בהם את החייב, בדרך העסקים הדיונית והמשפטית הרגילה. 29. כך, לעניין ריבית והפרשי הצמדה. מנגד, לנוכח העובדה שהמינהל זוכה במיעוטה של התביעה, שקלתי האם לחייב בהוצאות נמוכות, שמא לחייב את המינהל בהוצאות לזכות הנתבעת. בסופה של דרך סבור הייתי שאין מקום ליתן צו להוצאות. סוף דבר 30. לפיכך הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 24,186 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 29.12.05 ועד מועד התשלום המלא בפועל, וסך של 4,539 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין 26.5.08 ועד מועד התשלום המלא בפועל אשר ישולמו לידיו הנאמנות של ב"כ התובע תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה. 31. אין צו להוצאות. 32.התיישנות חובחובחכירההתיישנות