השופט י' דנציגר: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב-יפו בעת"מ 2407/05, שניתן על ידי כבוד השופט ע' בנימיני ביום 7.3.2007. הרקע העובדתי 1.המערער הוא חקלאי, בן ממשיך בנחלה ובעל זכויות חכירה בחלק מחלקה 184 בגוש 6451 בכפר מל"ל (להלן: החלקה) מכוח הסכם חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל. המערער עוסק בגידול פרחים בחלקה. 2.שלוש תכניות מתאר חלות על החלקה ורלוונטיות לענייננו. האחת, תכנית מנדטורית (R-6) שלפיה סווגה החלקה בייעוד חקלאי (להלן: התכנית המנדטורית). השנייה, תכנית מתאר מקומית הר/14, שהמערער היה מיוזמיה (להלן: תכנית הר/14). מטרתה של תכנית זו, על פי האמור בה, הוא בין היתר, "קביעת הוראות בניה לאזור חקלאי". נקבע בה כי בשטח התכנית תותר באזור חקלאי בניה ושימושים בקרקע הדרושים לייצור ולעיבוד חקלאי של האדמה וכי הבניה תהיה מאלמנטים קלים. תוקף תכנית זו נקבע מראש לחמש עשרה שנים בלבד כאשר בתום תקופה זו זכויות הבנייה יחזרו להיות על פי התכנית המנדטורית, החלקה תחזור ליעודה הקודם והמבנים הארעיים יפורקו. השלישית, תכנית מתאר מקומית הר/26 (להלן: תכנית הר/26), שחלה על מתחם של כ-70 דונמים בשטחי השיפוט של הוד השרון ומועצת דרום השרון. תכנית הר/26 נועדה לשנות את ייעוד הקרקע שבשטחה מייעוד חקלאי ברובו לייעודים הבאים: אזור מגורים, שטח למבני ציבור, שטח להרחבת דרך קיימת, שטח לדרכים משולבות, שטח ציבורי פתוח ושטח פרטי פתוח. במסגרת התכנית נועדה החלקה שבחכירת המערער לשנות ייעוד מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. 3.בעקבות הפקדת תכנית הר/26 הגיש המערער התנגדות לוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז (להלן: הוועדה המחוזית). טענת המערער הייתה כי תכנית הר/26 מתעלמת מייעוד החלקה ושימושיה והיותה חלק ממשק חקלאי פעיל. עוד טען המערער כי תכנית הר/26 תפגע בו ובזכויותיו פגיעה כלכלית קשה ביותר. לפיכך ביקש המערער להוציא את החלקה מתחומי התכנית ולהותירה בייעוד ובשימושים המותרים הקיימים. לחילופין ביקש לצמצם את השינויים שתכנית הר/26 תעשה בחלקה באופן שהכבישים המתוכננים, ההרחבות והשצ"פ יסומנו כמיועדים לביצוע בשלב מאוחר יותר. 4.ביום 8.9.2004 דנה ועדת המשנה להתנגדויות בהתנגדויות שהוגשו, וביניהן בהתנגדותו של המערער. בסיכום הדיון הודיעה הוועדה כי היא "שוקלת לקבל חלק מההתנגדויות שהוגשו" כמפורט להלן: "בעניין התנגדות גדעון ביקל לפיה אין מקום להפיכת שטח חקלאי למגורים - ויש להותיר את המקום כשטח חקלאי עם בית מגורים אחד נוסף בלבד: הועדה סוברת שהשימוש הראוי למתחם הוא מגורים בצפיפות כמוצע בתכנית כולה. עם זאת שוקלת הועדה להותיר את השטח, שלמתנגד יש זכויות בו, כשטח חקלאי למטעים (במגבלות סביבתיות הנובעות מהקירבה למגורים) עם בית מגורים אחד, וכן יבוטלו הדרכים המשולבות הפנימיות בשטח זה. יש להעביר החלטה זו לתגובת בעל הקרקע (ממ"י) ולבעלי הזכויות בחלקות הגובלות לחלקתו של המתנגד". עוד צויין בסיכום הדיון כדלקמן: "הועדה המקומית תודיע, לפי סעיף 106 ב' לחוק התכנון והבניה, בדבר החלטה זו לבעלי הזכויות בקרקע ולגובלים כמפורט לעיל, אשר יוכלו להעביר תגובתם בכתב לועדה המחוזית תוך 21 יום עם העתק לועדה המקומית. לועדה המקומית תינתן שהות של 15 יום להגיש תגובתה בכתב לועדה המחוזית עם העתק למגיבים. בתום המועד תשוב הועדה ותדון באותם נושאים שבהם היא שקלה לערוך שינויים בתכנית המופקדת, ותכריע בהתנגדויות ובתגובות להן בדיון פנימי". 5. לאחר הדיון מיום 8.9.2004 הופקדה תכנית מתוקנת שהותירה את חלקתו של המערער בייעוד "חקלאי למחצה". ביום 3.1.2005 פנה המערער אל הוועדה המחוזית פעם נוספת וביקש להכניס תיקונים נוספים בתכנית, המתייחסים בעיקר לרצועת השצ"פ המפצלת את חלקתו. בתגובת הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (להלן: הוועדה המקומית) שהוגשה לועדת המשנה להתנגדויות, צויין כדלקמן: "1. הוועדה המקומית מסכימה עקרונית, כי התיקון המוצע לתוכנית המופקדת ייוותר על כנו. 2. עוד מסכימה הוועדה המקומית להערות מר ביקל, בנושאים הבאים: 3. לענין השצ"פ - יבוטל השצ"פ ותינתן זיקת הנאה למעבר הולכי רגל לכלל [ה]ציבור וכן לתשתיות תת קרקעיות (במידת הצורך) ברוחב של 6 מ'... לאור זאת, יבוטל פיצול החלקה לשתי חלקות, כך שהחלקה תישאר כחלקה אחת..." בתמורה להסכמת הוועדה המקומית לתיקונים שהציע המערער, הוא התחייב כלפיה בכתב כי הוא מוותר על כל תביעה שיש לו כנגד הוועדה המקומית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). כן התחייב המערער ליצור זיקת הנאה למעבר הולכי רגל ותשתיות תת-קרקעיות וכי כל שינוי עתידי בשטח יהיה בהתאם לתכנית הר/26 המתוקנת. 6.לאחר משלוח ההודעות לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה, התקבלו מספר תגובות, וביום 30.3.2005 ניתנה החלטת הוועדה המחוזית (וועדת המשנה להתנגדויות) בעניין תכנית הר/26 המתוקנת. בכל הנוגע להתנגדותו של המערער ובפרט ביחס לבקשתו להשאיר את החלקה בייעוד ובשימושים המותרים על פי תכנית הר/14, החליטה הוועדה המחוזית לקבל את עמדת המערער באופן חלקי. וכך הוחלט: "על פי תכנית הר/14 התקפה מיועדת חלקת המתנגד לאזור חקלאי, בו מותרים בנייה מאלמנטים קלים או יבילים ושימושים הדרושים ליצור ועיבו[ד] חקלאי וכן גידול בעלי חיים. על פי הוראותיה תפוג התכנית 15 שנים מיום מתן תוקף (קרי: בשנת 2014), אז תחזור החלקה ליעודה הקודם לפי תכנית R/6 והמבנה היביל/ ארעי יפורק. בישיבתה ביום 8.9.04 החליטה הועדה בהתייחס להתנגדות זו שהשימוש הראוי למתחם הוא מגורים בצפיפות כמוצע בתכנית כולה. עם זאת שקלה הועדה להותיר את השטח כשטח חקלאי למטעים (במגבלות סביבתיות הנובעות מהקרבה למגורים) עם בית מגורים אחד וכן לבטל את הדרכים הפנימיות בשטח זה. במסמכי התכנית שהוכנו בהתאם להחלטת הביניים של הועדה סומן שצ"פ ברוחב 12 מ' החוצה את שטח המתנגד ברצף לרצועה הירוקה שבמרכז התכנית. לאחר שקיבלה את התייחסות ממ"י והמתנגד להצעה תכנונית זו ולאחר ששקלה את הנושא שנית סבורה הועדה כי האיזון הראוי בין בקשת המתנגד להשאיר את חלקתו ביעוד חקלאי ולא לחצותה על ידי שצ"פ לבין הצורך בתכנון כולל וניצול מושכל של משאב הקרקע בהתאם למגמות התכנון הארצי והמחוזי הוא לאפשר במקום עיבוד חקלאי במגבלות סביבתיות לפרק זמן קצוב. לפיכך, יש לקבוע בהוראות התכנית שיעודי הקרקע מגורים ב', דרך משולבת ושצ"פ וזכויות הבנייה למגורים בשטח הרלוונטי ייכנסו לתוקף 15 שנה ממועד תחילתה של תכנית הר/14 או על פי בקשתו של חוכר הקרקע - המוקדם מביניהם." דהיינו, הוחלט להותיר את הייעוד החקלאי של החלקה על כנו למשך תקופת תכנית הר/14 בלבד, כלומר עד תחילת שנת 2014. החל משנת 2014 תיועד החלקה למגורים. 7.המערער הגיש ליושב ראש הוועדה המחוזית בקשה למתן רשות לערור על החלטת הוועדה המחוזית בטענה כי ההחלטה מיום 30.3.2005 הופכת על פיה את ההחלטה הקודמת משנת 2004 ובכך מרוקנת מתוכן את כל ההחלטות וההסכמות הקודמות שניתנו על ידי הוועדה המחוזית והוועדה המקומית. יושב ראש הוועדה המחוזית דחה את בקשת המערער למתן רשות לערור בציינו כי הסוגיות שבהן מבקש המערער לקיים דיון במועצה הארצית אינן עונות על הקריטריונים המצדיקים מתן רשות לערעור לפי סעיף 110 לחוק התכנון והבניה. 8.המערער עתר לבית המשפט לעניינים מנהליים לקבלת הסעדים הבאים: להורות לוועדה המחוזית לשנות את החלטתה בנוגע לתכנית הר/26, באופן שייעודה של החלקה יהיה חקלאי למחצה ללא מגבלת זמן; לחילופין, ליתן למערער רשות לערור על החלטת הוועדה המחוזית לפני המועצה הארצית לתכנון ובניה; ולחילופי חילופין, לבטל את החלטת הוועדה המחוזית ולהורות לה לקיים דיון חוזר בהתנגדות המערער לתכנית. עוד ביקש המערער להורות כי כל הסכמה שהייתה לו עם מי מהמשיבים, לרבות ויתורו על זכות תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בטלים ומבוטלים עם כניסתה לתוקף של תכנית הר/26. יוער, כי נוכח העובדה שההסכמות שאליהן הגיע המערער עם הוועדה המקומית לא אומצו במלואן על ידי הוועדה המחוזית, הודיעה הוועדה המקומית לבית המשפט לעניינים מנהליים, כי אם תיוותר החלטת הוועדה המחוזית על כנה, התחייבותו של המערער כלפיה, לרבות הויתור על זכות התביעה, בטלה ומבוטלת. פסק הדין של בית המשפט המחוזי 9.בית המשפט לעניינים מנהליים קבע כי לא נפל כל פגם בהחלטת הוועדה המחוזית, וכי היא התקבלה בסמכות וכדין, משיקולים תכנוניים מקצועיים בלבד. החלטת הוועדה המחוזית מאזנת בין בקשותיו של המערער שלא לפגוע בייעוד החקלאי של חלקתו, לבין הצורך בתכנון כולל של המתחם הגדול המיועד למגורים, וניצול מושכל של משאב הקרקע בהתאם למגמות התכנון הארצי והמחוזי, ובהתאם לתכנית המחוזית החלה. הותרת חלקתו של המערער בייעודה החקלאי לפרק זמן קצוב, היא פתרון הולם ומידתי. שינוי ייעוד הקרקע עם סיום תקופה זו לא יקפח את זכויותיו של המערער, לאור הודעת הוועדה המקומית כי היא מסכימה לשחרור המערער מהתחייבותו שלא לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. עוד קבע בית המשפט לעניינים מנהליים כי החלטת הוועדה המחוזית למעשה מאמצת את הוראותיה של תכנית הר/14, שהמערער עצמו יזם, אשר ממילא הייתה מוגבלת בזמן. בנוסף, המערער קיבל למעשה זכות יתר על פני בעלי חלקות אחרים, שכן הוא היחיד שרשאי להמשיך ולהשתמש בחלקתו לייעוד חקלאי. למערער אין זכות קנויה שהתכנית המנדטורית תמשיך למשול בכיפה לנצח, כשהיא מונעת כל אפשרות לפיתוח סביבתי ובנייה למגורים. 10.על פי קביעתו של בית המשפט לעניינים מנהליים, המערער היה מודע לכך שההחלטה הראשונה היא החלטת ביניים, בטרם הגשת תגובות והתנגדויות, ואילו ההחלטה השנייה היא החלטה סופית, בהתאם לסעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה. לכן אין יסוד לטענה כי הוועדה המחוזית סטתה מהחלטתה הקודמת. בנוסף, ברי כי הסכמותיו של המערער עם הוועדה המקומית אינן מחייבות את הוועדה המחוזית, והן כפופות לאישורה. כך או כך, ההלכה היא כי רשות תכנונית רשאית לשנות את דעתה כאשר השתנו הנסיבות או לטובת הציבור. 11.בית המשפט לעניינים מנהליים קבע כי גם הטענה לקיומה של הבטחה שלטונית חסרת בסיס, בין היתר משום שהוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת להתייחס לאישור התיקונים בתכנית. לא מדובר בהבטחה, אלא בהמלצה גרידא, כאשר ברור לצדדים כי הכרעה סופית תינתן על ידי הוועדה המחוזית. זאת ועוד, לא ניתן לכבול את הוועדה המקומית, וודאי לא את הוועדה המחוזית, בהבטחה אשר כביכול ניתנה, כאשר בחינה מחודשת של הנסיבות מלמדת שראוי לסגת ממנה. 12.אשר לבקשת המערער למתן רשות לערור למועצה הארצית לתכנון ובניה, קבע בית המשפט לעניינים מנהליים כי זכות הערר על פי חוק התכנון והבניה מסויגת - ערר בזכות ניתן רק לגופים תכנוניים או ציבוריים בעוד שערר ברשות ניתן לגופים פרטיים. הגבלת הזכות לערור, כאשר מדובר בהליכי תכנון שמטבעם אורכים זמן רב, נובעת מן הצורך לאזן בין יעילותו של ההליך לבין הגינותו. בעע"ם 3663/02 ועדת שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, פ"ד נז(2) 882 (2003) נקבע כי על מנת שתינתן רשות ערר למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה הארצית, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. בקשתו של המערער למתן רשות ערעור לא מלמדת על הצדקה כלשהי לערב את המועצה הארצית. ההחלטה נשוא העתירה היא החלטה פרטנית, היא אינה מעלה סוגיות מחוזיות או ארציות ואף לא שאלה עקרונית, תקדימית, רגישה או חריגה. טענות המערער 13.לטענת המערער, המקרה דנן מצדיק את התערבות בית המשפט בהחלטת הרשות התכנונית, וזאת מן הטעמים שיפורטו להלן. 14.המערער טוען כי פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים נתן לגיטימציה לעשיית שימוש שגוי בסעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה. לטענת המערער, סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה נועד למנוע שינוי של תכנית שהופקדה, עקב קבלת התנגדות באופן שעשוי לפגוע ב"מעוניין בקרקע" מבלי שניתנה לו הזדמנות נאותה להשמיע את השגותיו, אולם הסעיף אינו מקנה סמכות להורות על הפקדתה מחדש של תכנית. מקום שבו קבלת התנגדות לא תביא לשינוי בתכנית שיהא בו כדי לפגוע ב"נפגע חדש", אין תחולה לסעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה, כך לשיטת המערער. במקרה דנן, טוען המערער, לאחר שהופקדה תכנית הר/26, הוגשו התנגדויות ובהן ההתנגדות מטעם המערער בנוגע לייעוד החלקה. ב-8.9.2004 החליטה הוועדה המחוזית לקבל את התנגדותו של המערער (כך לשיטתו) במובן זה שייעוד החלקה יישאר חקלאי למחצה ללא הגבלת זמן, והורתה לוועדה המקומית לתקן את התכנית ולהפיצה לנפגעים פוטנציאליים לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה. מכיוון שלא הוגשו התנגדויות בנוגע לייעוד החלקה, לא הייתה רשאית הוועדה המחוזית, לשיטת המערער, לשנות מהחלטתה מיום 8.9.2004 והיא הייתה מחויבת לפעול על פיה. 15.המערער טוען כי ההחלטה מיום 8.9.2004 לא הייתה החלטת ביניים אלא תכנית מתוקנת לפי החלטה בהתנגדות (על עמודי התכנית אף מופיע הכיתוב "התכנית מופקדת לפי סעיף 106(ב) בהתאם להחלטה בהתנגדויות"). המערער טוען כי יש לקרוא החלטה זאת, המשתמשת בלשון "הוועדה שוקלת" כאומרת שרק אם תהיינה התנגדויות ביחס לאותו שינוי שהובא לידיעת הנפגעים תיפתח ההחלטה בהתנגדויות מחדש. מכיוון שלא היו התנגדויות ביחס לשינוי הייעוד של החלקה, לא יכלה הוועדה המחוזית - לשיטת המערער - לחזור בה מההחלטה מיום 8.9.2004 ולקבל את ההחלטה כפי שהתקבלה ביום 30.3.2005. 16.עוד טוען המערער לחוסר סבירות בהחלטתה של הוועדה המחוזית. לטענתו, החלטתה אינה מאזנת כראוי בין בקשותיו של המערער שלא לפגוע בייעוד החקלאי של חלקתו לבין הצורך בתכנון כולל של המתחם במסגרת הר/26 בנוסחה הסופי. לטענת המערער, ההחלטה מיום 30.3.2005 לא מתחשבת כלל במאפייניו המיוחדים של המערער ובהשלכות על חייו, קניינו ופרנסתו. המערער מוסיף וטוען כי ההחלטה פוגעת באופן לא מידתי בקניינו ובחופש העיסוק שלו מעבר לנדרש. עוד טוען המערער כי חלקתו היא החלקה היחידה בתחום התכנית הר/26 שמהווה חלק מנחלה חקלאית שמוחכרת ממינהל מקרקעי ישראל. לפיכך, לטענתו, רק החלטה שמאפשרת לו שימוש חקלאי בקרקע לא הייתה מפלה בינו לבין בעלי קרקע אחרים בתחום התכנית. 17.טענה נוספת של המערער היא כי ההחלטה על אי מתן רשות ערר על החלטת הוועדה המחוזית מיום 30.3.2005 למועצה הארצית, שגויה. לטענת המערער, יש ליתן רשות ערר על פי מבחן גמיש מבלי לקבוע מסמרות. עוד טוען המערער כי בקשת רשות הערר שהגיש עמדה בקריטריונים שנקבעו בפסיקה לצורך מתן רשות ערר למועצה הארצית, שכן היא מעלה נושאים שחורגים מהמקרה הספציפי, ובהם פרשנותו ותכליתו של סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה, הבטחה שלטונית, חובת הזהירות של גופי התכנון והבנייה, אפליה בין בעלי קרקע ועוד. 18.לבסוף טוען המערער כי החלטת הוועדה המחוזית מיום 8.9.2004 ונוסח תכנית הר/26 המתוקנת שהופקדה לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה, מהווים הבטחה שלטונית שאליה מצטרפות ההסכמות הכתובות והחתומות בין המערער ובין הוועדה המקומית. לטענת המערער, הבטחה זו היא ברורה, מסוימת, ספציפית וניתנה על ידי מי שהיה מוסמך לתיתה, ולא היה בנסיבות העניין כל טעם לגיטימי לסגת ממנה. המערער מוסיף כי הוא הסתמך על ההבטחה השלטונית ושינה את מצבו לרעה בעטיה. טענות הוועדה המחוזית ומינהל מקרקעי ישראל 19.הוועדה המחוזית טוענת כי סוגיית אישורה של תכנית הר/26 היא סוגיה תכנונית מובהקת, שלגביה מסור לוועדה המחוזית שיקול דעת רחב ובית המשפט לא ישים את שיקול דעתו תחת שיקול דעתן של רשויות התכנון המוסמכות. לטענתה, אין מקום להתערב בקביעתה, שמבוססת על שיקולים תכנוניים מובהקים, כי אין להותיר את החלקה בייעוד חקלאי, כ"אי בודד" באזור המיועד לפיתוח עירוני, זאת ללא מגבלת זמן. הוועדה המחוזית סבורה כי החלטתה יוצרת איזון הולם וראוי בין רצונו של המערער להשאיר את החלקה בייעודה החקלאי לבין הצורך בתכנון כולל וניצול מושכל של משאב הקרקע בהתאם למגמות התכנון. כך סבור גם מינהל מקרקעי ישראל. 20.לטענת הוועדה המחוזית, דין טענת המערער שלפיה ההחלטה פוגעת למעלה מן הנדרש בזכות הקניין ובחופש העיסוק שלו להידחות. לטענתה, ההסדר המקובל לגבי החכרת מקרקעין לשימוש חקלאי על ידי מינהל מקרקעי ישראל צפה מראש את האפשרות כי ייעודם של המקרקעין ישתנה ויחדל להיות ייעוד חקלאי, וקבע כי המקרקעין ישובו למינהל מקרקעי ישראל, בכפוף לפיצוי כספי. המערער ודאי היה מודע לכך וזכויות החכירה שלו כפופות לכך. יתרה מכך, החלטתה של הוועדה המחוזית בחרה בחלופת ביניים, לפיה ייעוד החלקה ייוותר חקלאי עד שנת 2014, ובכך יש להגביר את סבירותה ומידתיותה של ההחלטה. הוועדה המחוזית מוסיפה וטוענת כי עניינו של המערער אינו שונה מכל אותם מקרים רבים שבהם שונה ייעודה של קרקע שהוחכרה על ידי מינהל מקרקעי ישראל, ולמעשה מצבו של המערער טוב יחסית, כיוון שנקבע ששינוי הייעוד לגבי החלקה לא ייכנס לתוקף באופן מיידי. המערער גם אינו מופלה ביחס לשכניו, שכן ההבדל ביניהם לא נובע מהאקט התכנוני אלא מטיב הזכויות במקרקעין כפי שנקבע מלכתחילה בהסכמים. 21.בכל הנוגע לטענתו של המערער ביחס לסעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה, טוענת הוועדה המחוזית כי מהסעיף עולה באופן ברור כי על מוסד התכנון להימנע מהכרעה בהתנגדות שהוגשה לו עד שניתנה לאדם שעלול להיפגע הזדמנות להשמיע טענותיו. לטענת הוועדה המחוזית, בלשון הסעיף ובתכליתו אין דבר היכול ללמד על הפרשנות המוצעת על ידי המערער, לפיה משעה שהחליט מוסד תכנון לפרסם הודעה לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה, שעל פיה הוא שוקל לשנות תכנית שהופקדה לאור התנגדות שהוגשה לו, הוא מחויב לקבל את ההתנגדות, אם לא הוגשו התנגדויות נוספות. עוד טוענת הוועדה המחוזית כי אין יסוד לטענת המערער לפיה הוועדה המחוזית לא הייתה רשאית לשנות מהחלטתה מיום 8.9.2004, שבמסגרתה לא הוחלט דבר למעט נקיטה בהליך לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה. מלשון ההחלטה ומתוכנה עולה בבירור כי לא התקבלה כל הכרעה סופית בהתנגדות שהוגשה על ידי המערער, אלא מדובר היה בשלב ביניים בלבד. הוועדה המחוזית מוסיפה וטוענת כי לא ניתנה למערער כל הבטחה מנהלית שעליה יכול היה להסתמך. לדבריה, לשונה של החלטת הוועדה המחוזית שעליה מבקש המערער לבסס את טענותיו, כמו גם תכליתו של ההליך לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה, הפוכה בתכלית למה שניתן לכנות בשם הבטחה מנהלית. הוועדה המחוזית מדגישה כי עצם קיומה של הסכמה בין המערער לבין הוועדה המקומית אינה מעלה ואינה מורידה, שכן הוועדה המחוזית היא הגורם המוסמך להכריע בסוגיה זו. לפיכך, לא התקיים התנאי הבסיסי לכינונה של הבטחה מנהלית, כי הגורם המבטיח יהיה הגורם המוסמך לכך. 22.אשר לבקשת הרשות לערור, טוענת הוועדה המחוזית כי אין מקום להעביר כל תכנית במסלול נוסף של בחינה וביקורת בפני המועצה הארצית. לא בכדי יוחדה זכות הערר רק לוועדה המקומית או לרשות מקומית הנוגעת בדבר, או לשלושת חברי הוועדה המחוזית כאחד. משום שהמחוקק ביקש להביא סוף להליך התכנוני, נקבע שרשות ערר תינתן רק במקרים בעלי השלכה רחבה או חשיבות מיוחדת, אם בשל אופיים העקרוני ואם בשל היותם נתונים למחלוקת ציבורית. בענייננו, טוענת הוועדה המחוזית, מדובר בתכנית נקודתית, בשטח מוגדר, שהשלכותיה אינן חורגות מעבר לו, ולפיכך אין כל הצדקה למתן רשות ערר במקרה זה. טענות הוועדה המקומית 23.הוועדה המקומית גם היא סבורה כי האיזון הראוי בין בקשת המערער להשאיר את החלקה בייעוד חקלאי לבין הצורך בתכנון כולל וניצול מושכל של משאב הקרקע בהתאם למגמות התכנון הארצי והמחוזי הוא לאפשר במקום עיבוד חקלאי במגבלות סביבתיות לפרק זמן קצוב. הוועדה המקומית סבורה כי פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים צודק וראוי וכי הוועדה המחוזית איזנה באופן מידתי בין זכויות המערער ותכנית הר/14 לבין התכנון הראוי. 24.עוד טוענת הוועדה המקומית כי ברור שההסכמות שאליהן הגיעה עם המערער אינן בגדר הבטחה שלטונית. תכנית הר/26 היא בסמכות הוועדה המחוזית ולפיכך להמלצת הוועדה המקומית אין כל תוקף כהבטחה שלטונית ובוודאי שלא ניתן להסתמך עליה. גם בסוגיה זו סומכת הוועדה המקומית ידה על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים. דיון והכרעה האם רשאית הייתה הוועדה המחוזית לשנות מהאמור בהחלטתה מיום 8.9.2004? 25.המערער טוען כאמור כי בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 8.9.2004 התקבלה התנגדותו ומכיוון שלא הוגשו לאחר מכן התנגדויות של נפגעים "חדשים" ביחס לייעוד החלקה, לא הייתה הוועדה המחוזית רשאית לשנות מהחלטתה, כפי שעשתה בפועל בהחלטתה מיום 30.3.2005, וזאת נוכח סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה. אין בידינו לקבל טענה זו. 26. עיון בהוראותיו הרלוונטיות של חוק התכנון והבניה מלמד כי על פי סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, רשאי להגיש התנגדות לתכנית, בין היתר, מי שרואה את עצמו נפגע על ידי התכנית. סעיף 105 לחוק התכנון והבניה קובע (ככל שהדבר רלוונטי לענייננו) כי על הוועדה המחוזית לדון ולהכריע בהתנגדויות לתכנית שהופקדה על ידה. יחד עם זאת, מסייג סעיף 106(ב) וקובע כי אם קבלת ההתנגדות עלולה, לדעת הוועדה המחוזית, לפגוע באדם שאף הוא רשאי להגיש התנגדות לתכנית, לא תכריע הוועדה המחוזית בהתנגדות לפני שתינתן לאותו אדם הזדמנות להשמיע את טענותיו. ובלשונו של הסעיף: "(ב) מוסד תכנון כאמור בסעיף 105, שאליו הוגשה התנגדות, רשאי לדחותה או לקבלה, כולה או מקצתה, או לשנות את התכנית, ככל המתחייב מקבלת ההתנגדות; הייתה קבלת ההתנגדות עלולה, לדעת מוסד התכנון, לפגוע באדם שאף הוא רשאי להגיש התנגדות לתכנית, לא יכריע המוסד בהתנגדות לפני שיתן לאותו אדם הזדמנות להשמיע טענותיו". 27.עיון בהחלטותיה של הוועדה המחוזית בענייננו על רקע סעיפים 105 ו-106(ב) לחוק התכנון והבנייה מלמדנו כי ביום 8.9.2004, כאשר דנה הוועדה המחוזית בהתנגדותו של המערער ביחס לייעוד החלקה, לא הייתה היא רשאית לקבל את ההתנגדות כל עוד סברה כי קבלת ההתנגדות עלולה לפגוע ב"בעלי הזכויות בקרקע והגובלים" (בלשונה של הוועדה המחוזית). לפיכך, גם לא ניתן לתת להחלטה מיום 8.9.2004 את המשמעות שמבקש המערער לתת לה, לפיה כביכול במסגרת החלטה זו כבר קיבלה הוועדה המחוזית, למעשה, את התנגדותו של המערער ביחס לייעוד חלקתו. על העובדה שההתנגדות לא התקבלה, הלכה למעשה, במסגרת החלטה זו, ניתן ללמוד בבירור גם מלשונה של ההחלטה. כך, בסעיף א' להחלטה מציינת הוועדה כי היא "שוקלת לקבל חלק מההתנגדויות". באופן פרטני ביחס להתנגדותו של המערער מציינת הוועדה כדלקמן: "הועדה סוברת שהשימוש הראוי למתחם הוא מגורים בצפיפות כמוצע בתכנית כולה. עם זאת, שוקלת הועדה להותיר את השטח, שלמתנגד יש זכויות בו, כשטח חקלאי למטעים... עם בית מגורים אחד..." כמו כן, בסיום ההחלטה צויין כי בתום המועד שניתן לבעלי הזכויות בקרקע להשמיע את טענותיהם ביחס להתנגדויות, "תשוב הועדה ותדון באותם נושאים שבהם היא שקלה לערוך שינויים בתכנית המופקדת, ותכריע בהתנגדויות ובתגובות להן בדיון פנימי". גם מנוסח זה ברור כי בשלב זה שבו ניתנה ההחלטה מיום 8.9.2004 טרם הכריעה הוועדה בהתנגדויות וכי הדיון בהן נותר לעתיד לבוא. גם אם לא היה מי שהתנגד להתנגדות של המערער, אין פירוש הדבר כי הוועדה המחוזית הייתה מחויבת לקבל את ההתנגדות, ואין ללמוד מלשון סעיף 106(ב) דבר המרמז ההפך. על הוועדה המחוזית לשקול ולדון בהתנגדות לפי מיטב שיקול דעתה המקצועי בהתאם לאינטרס הציבורי ולשיקולים התכנוניים שעליהם היא אמונה. 28.על כל אלה יש להוסיף כי ועדת תכנון ובנייה מוסמכת לעיין מחדש בהחלטות שנתקבלו על ידה ולשנותן [ראו: עע"ם 8354/04 האגודה לסיוע והגנה על זכויות הבדואים בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה - ועדת המשנה לערעורים (לא פורסם, 25.1.2006), סעיף 24 והאסמכתאות הנזכרות שם]. משכך, גם אם היינו רואים בהחלטה מיום 8.9.2004 ככזו שדנה בהתנגדות וקיבלה אותה, הרי רשאית הייתה הוועדה המחוזית לחזור בה מהחלטתה הקודמת. סבירותה של החלטת הוועדה המחוזית 29.כאמור, המערער טוען כי החלטתה של הוועדה המחוזית אינה סבירה, שכן אין היא מאזנת כראוי בין האינטרסים של המערער כי החלקה תיוותר בייעוד חקלאי לבין הצורך בתכנון כולל של המתחם במסגרת תכנית הר/26. 30.בית משפט זה חזר ופסק כי סמכות התכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק. במרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שהם פועלים בתום לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים אותם גופים לנוע כרצונם ועל פי שיקול דעתם. בית המשפט לא יתערב בפעילותם של גופי התכנון אלא במקרה של פעולה שלא כחוק או בחוסר סמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה (ראו: בג"ץ 2920/04 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 446 (1996); בג"ץ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נח(6) 673, 679 (2004); עע"ם 9654/06 החברה להגנת הטבע נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (לא פורסם, 5.5.2008), סעיף 15 לפסק הדין). 31.בענייננו טוען המערער כי ההחלטה אינה עומדת במבחן הסבירות. כידוע, מבחן הסבירות משמעו שקילת כל השיקולים הרלוונטיים תוך איזון ראוי בין הערכים והעקרונות הנאבקים על הבכורה ומתן משקל יחסי לכל אחד מהם, בהתאם למטרות ולתכליות שהם נועדו לקדם [בג"ץ 935/89 גנור נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד מד(2) 485, 513 (1990); בג"ץ 10466/08 אלחייני נ' מפקד כוחות צה"ל ביו"ש האלוף גדי שמני (לא פורסם, 19.1.2009)]. ומהם השיקולים שעל מוסד תכנוני לשקול בבואו לקבל החלטה בעניין תכנית מתאר? עמדה על כך בהרחבה כבוד השופטת א' פרוקצ'יה בעע"ם 2528/02 ועדת ערר מחוזית - מחוז המרכז נ' פז חברת נפט בע"מ (לא פורסם, 18.6.2008)]: "תכליתו העיקרית של התכנון במדינה מודרנית היא לקבוע את המדיניות הראויה להתפתחות הפיזית של מרחבי השטח בתחומה בהווה ובעתיד, תוך ראייה רחבה של צרכי הפרט והחברה לטווח קצר ורחוק כאחד. במסגרת מדיניות זו, קובע התכנון המרחבי את ייעוד שטחי הקרקע במדינה, בשים לב לצרכי הציבור בכל היבטי החיים, ובין היתר, בהיבטי הכלכלה, התעסוקה, התרבות, הרווחה, הביטחון והבטיחות. אחת ממטרות מדיניות התכנון הכוללת, שמה לה למטרה לאזן בין ייעודי שטחים למטרות בנייה, תעשייה ומסחר כמנוף לקידמה חברתית בתחום הכלכלה, התעסוקה, והפיתוח הטכנולוגי, לבין הותרת שטחים פתוחים לחקלאות, לשימור נוף וטבע, והגנה על איכות הסביבה, שנועדו לשמר את רווחת האדם, את בריאותו ואת איכות חייו. הציר סביבו נעה מדיניות התכנון הכוללת הוא ציר האיזון בין צורכי הפרט והכלל בפיתוח המרחבי לצורך מגורים, דאגה לאמצעי קיום, והתפתחות אורבנית ותעשייתית, לבין הצורך בשימור ערכי טבע לרווחתו של האדם והגנה על איכות חייו. תכנון עיר הוא נושא מורכב שהשלכותיו רבות ומגוונות. יש לו משקל מכריע בקביעת איכות החיים של האדם ויש לו השפעה גדולה על אורחות חייו. הוא גורם מעצב בדמותה הכללית של החברה, ובאופי חייו של הפרט." 32.החלטתה של הוועדה המחוזית מיום 30.3.2005, אשר למעשה קובעת כי למשך חמש עשרה שנים יישאר ייעוד החלקה חקלאי ולאחר מכן "ייושר קו" עם יתר האזור באופן שלא תישאר מובלעת חקלאית בתוך אזור מגורים צפוף, מאזנת בין צרכיו של המערער וזכותו לפרנסה ממשלח ידו, לבין צרכי הציבור שבמקרה זה עניינם יצירת אזור מגורים רציף ופיתוחו לטובת החברה. דומה כי דווקא משאלתו של המערער כי החלקה תישאר בייעוד חקלאי ללא מגבלת זמן היא שאינה סבירה, שכן אין היא מביאה כלל בחשבון את האינטרס הציבורי אלא רק את האינטרס הפרטי של המערער. סבירותה של ההחלטה מתחדדת נוכח העובדה שפרק הזמן שבו הוגבל הייעוד החקלאי נגזר מתכנית הר/14 שאותה יזם המערער עצמו ושתוקפה היה מוגבל לשנת 2014. משלא נמצא כי הוועדה המחוזית נתנה משקל לא ראוי לאינטרס כלשהו או התעלמה מאינטרס זה או אחר, המסקנה היא כי החלטתה נופלת במתחם הסבירות ואין מקום שבית משפט זה יתערב בה. הבטחה שלטונית 33.המערער טוען כי ההחלטה מיום 8.9.2004, שבה ציינה הוועדה המחוזית כי היא שוקלת לקבל את ההתנגדות, בצירוף ההסכמות שאליהן הגיע עם הוועדה המקומית בכתב, מהוות הבטחה שלטונית מחייבת שהמשיבות לא היו רשאיות לחזור בהן ממנה. 34.מספר תנאים מצטברים נדרשים להתקיים על מנת לחייב את הרשות לקיים הבטחה שנתנה, ואלה הם: (א) נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה; (ב) הייתה לו כוונה להקנות לה תוקף משפטי; (ג) הוא בעל יכולת למלא אחריה; (ד) אין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה [ראו: בג"ץ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, פ"ד נח(1) 694, 706-707 (2003) (להלן: עניין קלכמן); ע"א 5315/06 עמותת נאות רעות נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון (לא פורסם, 2.12.2008)]. זאת ועוד, על הטוען לקיומה של הבטחה מנהלית להוכיח באופן ברור כי אכן ניתנה הבטחה כאמור וכי מדובר בהבטחה מפורשת, ברורה וחד-משמעית (ראו: בג"ץ 3975/95 קניאל נ' ממשלת ישראל, פ"ד נג(5) 459, 484 (1999); בג"ץ 7474/05 העמותה לקידום ויישום יום חינוך ארוך נ' משרד החינוך (לא פורסם, 19.6.2006), סעיף 6; עניין קלכמן, עמ' 706). 35.אשר להחלטתה של הוועדה המחוזית מיום 8.9.2004, לא ניתן לומר כי מדובר בהבטחה מפורשת, ברורה וחד משמעית. עמדנו על הדברים לעיל, ונחזור עליהם בקצרה - נוסח ההחלטה בבירור מלמד על כך שבמועד זה טרם קיבלה הוועדה המחוזית החלטה בהתנגדות, וככל שהיא שקלה בחיוב לקבל את התנגדותו של המערער, הרי מדובר בשלב ביניים בלבד, מה עוד שהוועדה המחוזית עצמה סייגה את הדברים בכך שהיא סבורה שיש ליצור רצף מגורים ללא מובלעות, כך שלא ניתן לומר כי מדובר בהבטחה מפורשת, ברורה וחד משמעית. 36.אשר להסכמות הכתובות שאליהן הגיע המערער עם הוועדה המקומית, וודאי שלא ניתן לומר כי מדובר בהחלטה מחייבת מהטעם הפשוט שתכנית הר/26 לא הייתה בסמכותה של הוועדה המקומית, אלא של הוועדה המחוזית, ולכן הוועדה המקומית לא יכלה להתחייב כי התנגדותו של המערער תתקבל. משכך, לא מתקיים התנאי שלפיו נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה. 37.העולה מן האמור לעיל, שלא ניתנה למערער הבטחה שלטונית מחייבת שהוא רשאי היה להסתמך עליה. יתרה מכך, בהתחשב בכך שהוועדה המקומית הודיעה לבית המשפט קמא כי במידה והחלטת הוועדה המחוזית תעמוד בעינה, יבוטל ויתורו של המערער על זכות התביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, הרי שגם אין יסוד לטענתו כי הוא שינה את מצבו לרעה בעקבות ה"הבטחה" שכביכול ניתנה לו. מתן רשות ערר למועצה הארצית 38.סעיף 110 לחוק התכנון ובנייה כולל מנגנון שתכליתו לסנן את היקף העררים המוגשים למועצה הארצית. הסעיף יוצר הבחנה בין מקרים שבהם יש זכות ערר לבין מקרים שבהם יש צורך לקבל רשות לערור, כאשר הקריטריון המבחין בין המקרים הוא זהות העורר, ולא נושא הערר. בעוד שוועדה מקומית, רשות מקומית הנוגעת בדבר או שלושה חברי הוועדה המחוזית כאחד רשאים להגיש ערר בזכות; מגיש התכנית, מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה ומי שהשמיע טענות על פי סעיף 106(ב) לחוק רשאי לבקש רשות לערור. המערער טוען כי שגה יו"ר הוועדה המחוזית כאשר דחה את בקשתו למתן רשות ערר על החלטת הוועדה המחוזית. 39.בעע"ם 3663/02 ועדת שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים, פ"ד נז(2) 881 (2003) עמד בית משפט זה בהרחבה על התוויית מסגרת לשיקול דעתו של יושב ראש הוועדה המחוזית בבקשה להגשת ערר. כבוד השופט ת' אור סבר כי אין לקבוע אמות מידה נוקשות בעניין זה, והסתפק באמירה הכללית שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. 40.מסכים אני עם קביעתו של בית המשפט המחוזי כי עניינו של המערער אינו מלמד על הצדקה כלשהי לערב את המועצה הארצית. מדובר בעניינו הפרטני של המערער, בעל זכויות חכירה בחלק מחלקה ספציפית מתוך מתחם של עשרות דונמים שבהם עוסקת התכנית. טענותיו של המערער אינן בעלות השלכות רחבות, אינן מלוות ברגישות ציבורית מיוחדת ואינן נתונות למחלוקת ציבורית קשה. בנוסף, אף שהמערער ניסה לשוות לטענותיו נופך "עקרוני" (בדבר הפרשנות הראויה של סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה) כפי שראינו לעיל, לשונו של סעיף זה ברורה, ואין ולא הייתה הצדקה כי הוועדה הארצית תדון בטענותיו של המערער בהקשר זה. סיכום 41.סיכומו של דבר, אציע לחבריי לדחות את טענותיו של המערער ולקבוע כי דין הערעור להידחות. המערער יישא בשכר טרחת עורכי דין בסך של 15,000 ₪ לטובת הוועדה המחוזית ומינהל מקרקעי ישראל וכן בשכר טרחת עורכי דין בסך של 15,000 ₪ לטובת הוועדה המקומית. השופט א' א' לוי: אני מסכים. השופט ס' ג'ובראן: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' דנציגר. בניהועדה מחוזית לתכנון ובניהערר