פסק הדין בערכאה הקודמת: 1. בית-משפט השלום בירושלים (כב' השופט ש' פיינברג) קיבל את טענות המערער בע"א 2399/01 והמשיב בע"א 2429/01 (להלן: "המערער"), בתביעתו לפינוי הדיירת מחזיקה כדיירת מוגנת, מכוח זכויות נגזרות מהוריה. קביעתו הייתה, שהיא לא המשיכה בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנה במשך כשנתיים. לפיכך קמה כלפיה עילת פינוי, לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. עם זאת, בית המשפט נעתר לבקשת הדיירת והעניק לה סעד מן הצדק, בתנאי שתשלם למערער סך של 50,000 ש"ח. מעבר לכך נדחו כל יתר טענות הפינוי שהופנו כלפיה. כמו-כן נדחתה התביעה לסילוק יד של המשיב מס' 2, אחיינה של הדיירת, ונקבע, כי הלה רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה. הערעורים: 2. על-כך הוגשו הערעורים מטעם שני הצדדים. המערער טוען בערעורו כנגד התוצאה של אי-פינוי המשיב מס' 2 מהדירה; ולחלופין, על-כך שהלה לא חויב בדמי שכירות ראויים מכוח העילה של עשיית עושר ולא במשפט. כמו-כן טוען המערער, כי לאחר שהוכחה כלפי הדיירת עילת אי תשלום דמי השכירות במועד, לא מן הראוי היה ליתן לה סעד מן הצדק, ונכון היה להורות על פינויה המוחלט מן הדירה. לחלופין, הוסיף וטען להגדלת סכום תשלום הסעד מן הצדק. 3. מנגד לכך, בערעורם טענו המשיבים - ולמעשה רק הדיירת - כלפי הקביעה, לפיה היא הפרה את תנאי השכירות בשל אי תשלום דמי השכירות. לחלופין, טענה כלפי השיעור הגבוה של סכום הסעד מן הצדק אשר בו חויבה. המשיב מס' 2 עתר בערעורו לקבוע את זכותו הרדומה לעתיד לבוא, זאת מכוח זכויות סבו וסבתו הדיירים הקודמים. עניין אחרון זה ניתן לסלק כבר עתה משולחן הדיונים, באין מחלוקת על-כך שמשיב מס' 2 לא הגיש בבית-משפט קמא תובענה שכנגד, בכדי להצהיר בה על זכויותיו הנוכחיות או העתידיות. בנסיבות אלו ברי, כי לא היה מקום בערעור לעתור לתרופה הנ"ל. לפיכך, טענותיו בנושא נדחות בזה. רקע כללי: 4. הדירה נושא המחלוקת היא בת 2 חדרים ומצויה ברח' אבן ספיר 7 בירושלים. לפי הסכם השכירות שנעשה בשנת 1958 הפך אביה של הדיירת להיות דייר מוגן בדירה. קודם לכן הוא היה הבעלים של הבניין, עד שמכר את זכויותיו. מטרת השכירות פורטה בחוזה "למגורים". לאחר פטירת אבי הדיירת בשנת 1969, נחשבה רעייתו לדיירת מוגנת. יוטעם, כי בהליך דנן לא הוכרע ואף לא היה צריך להכריע בשאלה האם היא הייתה דיירת מקורית או חליפה מכוח סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר הנ"ל (לסוגיה האמורה ראו: רע"א 1711/98 שפי נ' עיזבון המנוחה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1) 394). לאחר פטירת אמה, בשנת 1985, הפכה הדיירת לדיירת המוגנת בדירה. בשנת 1995 רכש המערער את זכויות הבעלות בבניין כולו, ובכלל זאת בדירה דנן. שנתיים לאחר מכן הוגשה התובענה נושא ערעור זה אל בית-משפט השלום. יריעת המחלוקת: 5. בית-משפט קמא עמד אחת לאחת על כל טענות המערער בתביעתו. בפסק-דינו המפורט והמנומק היטב, נדחתה הטענה הראשונה, לפיה המערערת כלל אינה דיירת מוגנת בנכס. על קביעה זו אין עוד ערעור לפנינו. כמו-כן נדחו בפסק הדין עילות הפינוי הנובעות ממגורי המשיב מס' 2 במושכר ובשל אי פינוי חפצים מהחצר. טענות אלו נדחו כדין, שכן כל ההפרות הנטענות - בין אם הן הפרות של תנאי השכירות ובין אם לאו - אינן מקימות עילה לפינוי, אפילו נניח כגרסת המערער שבאמת המדובר בהפרות, שכן לא מתמלא התנאי הנקוב בסיפא לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, שלפיו "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי" (ע"א 121/84 בר-עקיבא מוזס נ' אלף. יוד. בית. דלת. (א.י.ב.ד.) בע"מ, פ"ד לח(4) 673, 687 מול א'-ד'). עו"ד פוזנר טען לפנינו בעניין זה, כי בסעיף א' לחוזה השכירות נאסר על השוכר למסור את זכותו על כל הדירה או על חלק ממנה ולא להעביר את החוזה על שם אחר בלי רשות המשכיר. אם עבר השוכר על תנאי זה "אזי הרשות בידי המשכיר לבטל את החוזה הזה". הזכות האמורה אינה משתווה לדרישת סעיף 131(2) סיפא הנ"ל. כך בוארו הדברים בספרו של ד' בר-אופיר עילות פינוי וסעד מן הצדק (עדכון מס' 3, 1998) עמ' 22: "לא נאמר בו (בסעיף החוק הנ"ל) שכאשר זכאי בעל הבית לבטל את השכירות קמה לו עילת פינוי, אלא רק שיש לו זכות זו אם היתה הפרה של תנאי אשר אי-קיומו, לפי תנאי השכירות, מעניק את זכות הפינוי". הווי-אומר, שבתניה חוזית על אפשרות ביטול החוזה, לא סגי בענייננו. לפיכך, "תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הוא, שבהסכם בין הצדדים נקבע במפורש כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי" (שם, שם. הדגש אינו מצוי במקור). גם שימוש זה או אחר בחצר על-ידי המשיב מס' 2, אינו מעמיד עילת פינוי כדין כלפי הדיירת. נותרה כלפיה אפוא רק עילת הפינוי בשל אי תשלום דמי השכירות. נעמוד על-כך בתחילה ולאחר מכן על הטענות כלפי סילוק ידו של המשיב מס' 2 מן הדירה. אי-תשלום דמי שכירות והסעד מן הצדק: 6. הדיירת נמנעה מלשלם את דמי השכירות לידי המערער. לעניין זה אימץ בית- משפט קמא את גרסת האחרון, על-כך שדרישותיו לתשלום דמי השכירות לא נענו, והעדיפה על פני העדויות האחרות שהובאו בפניו. עם זאת, לא הוכח כי לדיירת נמסרו הודעות או דרישות בכתב לתשלום דמי השכירות, בבחינת דרישה פורמלית מסודרת. אכן, בנושא ההפרה אין נפקא מינה כיצד נמסרה הדרישה למעשה, וגם על הדייר חל הנטל לשאת בתשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת, אף ללא דרישה. ואולם, לדבר משקל בנוגע לשיקול הסעד מן הצדק. באי משלוח דרישה פורמלית ברורה יש לעתים כדי להרדים את הדייר ולהכשילו, בעיקר בנסיבות של חילופי בעלים, כאשר אין לו בטחון בעובדת החלפת הבעלויות ובזהות האמיתית של הבעלים החדש. כמו הדיירת דנן, רבים מהדיירים המוגנים בדירות למגורים הם אנשים מבוגרים, שאינם מצויים ברזי המסחר והמשפט. לא צריך לפקוד אותם על כך. כל שכן בנסיבות שבהן בעל הבית החדש כופר במעמדו של הדייר כדייר מוגן. הטענה שהתקבלה על-ידי בית-משפט קמא, לפיה חוזה השכירות לא הוצג על-ידי הדיירת לבאי-כוח המערער, אינה יכולה להצדיק את אי דרישת דמי השכירות בכתב, בצורה מפורטת ומפורשת. בעבר עמדו דמי שכירות לדירת מגורים על סכום נקוב לפי מספר החדרים. לאחר מכן חלו שינויים סטטוטוריים בשיעור דמי השכירות, באמצעות העלאתם באחוזים מסוימים. בתחילה 206% ולאחר מכן בהתאם לתנודות המדד, כפי הצווים המוצאים בנושא מכוח סעיף 45(ג) לחוק הגנת הדייר. אכן, לצורך קביעת שיעור דמי השכירות בוחנים את שיעורם, כפי שבוצע בפועל ערב תשל"א (סעיף 42 לחוק הנ"ל), אולם זאת כלפי מטה בלבד, שכן שיעור התשלום לא יעלה על הסכום המירבי, לפי הנוסחה לקביעתו שפורטה לעיל (סעיף 43 לחוק; ע"א 428/89 יורשי המנוח קלותי נ' נסאר, פ"ד מז(4) 4, 9 מול א'). פשיטא, שלא הייתה מניעה מהמערער לפנות אל הדיירת בדרישה פורמלית בכתב, בכדי להעמידה על היקף התשלומים המירבי, שלטענתו, עליה לשלם לו. במאמר מוסגר יצוין, כי עדכון דמי השכירות בהתאם לשינויי המדד, אינו מחייב עוד לשלוח דרישה פורמלית להעלאת דמי השכירות, בהתאם לסעיף 154 לחוק הגנת הדייר (רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב(2) 625, 636-637). זאת ועוד, הדיירת הציעה את תשלום דמי השכירות שבפיגור עוד בטרם הגשת התובענה. בית המשפט ראה בכך "רצינות שהפגינה... ביחס לחובתה לשלם דמי שכירות" (סימן 20 לפסק הדין). קביעה זו מקובלת עלינו. אות הדבר לכך, שאי תשלום דמי השכירות לא נבע מזדון או מכוונה רעה. לכל היותר המדובר כאן באי הבנה או ברשלנות. עם זאת, שוכנענו בצדקת קביעת הערכאה הקודמת בדבר קיומה של עילת פינוי בשל אי תשלום דמי השכירות, למן אמצע שנת 1995 ועד למועד הגשת כתב התביעה בשנת 1997. אין צריך לומר, כי תשלום דמי השכירות היא החובה הבסיסית המוטלת על דיירות מוגנת, ואי תשלום שכר הדירה כלל, במשך שנתיים, מהווה הפרה יסודית של תנאי השכירות הסטטוטורית, הגוררת בעקבותיה פינוי של הדיירת, בכפוף לסעד מן הצדק שבו נדון עתה. 7. הארכנו באמור, שכן לסיבה בדבר אי התשלום כסדרו השלכה בכל הנוגע לעצם הענקת סעד מן הצדק ותנאיו. ואכן, שוכנענו כי הערכאה הקודמת צדקה בכך שבנסיבות האמורות הורתה על אי פינוי בפועל של המושכר מטעמים של צדק, בהתאם לסמכותה לפי סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר. כך היינו נוהגים גם אנו לו נדרשנו לכך, מכוח הסמכות המסורה לנו בסעיף 132(ב) לחוק. לעניין הסעד מן הצדק טען המערער, כי יש לראות את ההפרה בדבר אי תשלום דמי שכירות כמשתרעת על-פני תקופה ארוכה יותר, דהיינו: גם בתקופה שלטענתו לא שולמו דמי שכירות לבעלים הקודמים של הנכס. לעניין זה נטען מטעמו כי הוא בא בנעלי הבעלים הקודם. לא שוכנענו בדבר. ודוק: גם עורך דין פוזנר עצמו לא היה נחרץ בכך שמרשו זכאי לסכומים בגין דמי השכירות, שלטענת המערער לא שולמו לבעלים הקודם. אין צריך לומר, כי הסכם המכר לא כלל המחאת זכות כלשהי בנושא דמי השכירות שבפיגור. בנסיבות אלו, אף לו הוכחו העובדות של אי תשלום דמי השכירות לפני שנת 1995, לא היה המערער זכאי לקבל סכומים אלה. לכן, גם לא יוכל להיבנות ישירות מכך שסכום הסעד מן הצדק יהיה גבוה יותר בשל הפרה נטענת שאירעה בתקופה הקודמת לזמנו. אכן, זכאי המשכיר להסתמך על הפרות קודמות והתנהגות אחרת של בעל הבית בזיקה למושכר, אולם זאת כתוספת כללית בלבד ולא כחלק מההפרה הנטענת לגופה, כפי שהדברים הועלו על-ידי המערער בענייננו. אכן, לא שוכנענו כי עולה בבירור, שבמערכת היחסים עם הבעלים הקודם המדובר בהפרה של תנאי השכירות. מכול מקום, בענייננו אין המדובר באי תשלום דמי שכירות מתוך זדון או מתוך כוונה רעה. 8. בחנו גם את יתר טענות באי-כוח הצדדים, בנוגע לשיעור הסעד מן הצדק. אין מחלוקת, שלפני בית-משפט קמא לא הונחה על-ידי מי מבין הצדדים תשתית עובדתית להעיד על שווי הדירה ושווי דמי השכירות החופשיים, אשר ניתן לגבות עבורה. כל שהובאו הן ראיות בנוגע לדמי שכירות חופשית הנגבית עבור דירות סמוכות באותו בניין; ברם, אין ראיה מספיקה לפרופורציה ביניהן לבין הדירה דנן. המעט שהיה לפני בית המשפט הנו העובדה שהדיירת היא פנסיונרית מבוגרת, רווקה, המתגוררת בדירה זו בת שני חדרים במשך שנים ארוכות ולמעשה, כל ימי חייה. אכן, הדיירת ניסתה להסתיר את העובדה שלפיה המשיב מס' 2 לא התגורר ברציפות במושכר, אולם הדעת נותנת שהיא עשתה כן בכדי להגן עליו, למען תיוותר לו קורת גג, ולא בכדי להיטיב את מצבה בתביעה כלפיה. במכלול השיקולים הגענו לכלל מסקנה, כי ענייננו אינו נמנה על הפרה קיצונית ובוטה, המצדיקה קביעה כה גבוהה של סכום התשלום עבור הסעד מן הצדק. לפיכך - ולאחר שבחנו את כל הטענות שהועלו לכאן ולכאן, בשים לב לטיבו של המושכר, מהות ההפרה, התנהגות הדייר, התנהגות בעל הבית, גודל הדירה וגודל הכנסתו של הדייר (השוו לנאמר בספרו הנ"ל של בר אופיר, בעמ'/461ה) - נראה לנו צודק יותר להעמיד את סכום תשלום הסעד מן הצדק על סך של 30,000 ש"ח (במקום הסך של 50,000 ש"ח, שנקבע כאמור בפסק הדין). הסכום האמור ישולם עד ליום 1.5.02. פינוי וסילוק יד המשיב מס' 2: 9. נותר הדיון בעניינו של המשיב מס' 2. בית-משפט קמא קבע, כי מגוריו של המשיב הנ"ל בדירה אינם מהווים הפרה של חוזה השכירות בין המערער לבין הדיירת, המצדיקה את פינוייה של הדיירת מן הדירה; כמו-כן, קבע כי אין עילה לסילוק ידו של המשיב מהדירה וכי הוא זכאי להמשיך להתגורר בה יחד עם דודתו, היא הדיירת. היקף זכותו של דייר מוגן להשתמש בנכס כפופה למפורט בחוזה השכירות. תנאי השכירות ממשיכים לחול גם בתקופה הסטטוטורית, כל אימת שלא שונו בהסכם מאוחר יותר או על-פי החוק (סעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר). תנאי סטטוטורי נוסף הנו, למשל, איסור השכרת משנה של המושכר כולו (סעיף 19(ב) לחוק). ואכן, לא מן הנמנע הדבר, כי על-פי לשונו חוזה השכירות דנן אינו כולל איסור על אחרים לגור ביחד עם הדייר בדירה, שלא במסגרת שכירות משנה. כך קבע בית-משפט קמא וקביעתו זו מקובלת עלינו. ואולם, אפילו אם תאמר שהדבר נאסר בתנאים המודפסים של חוזה השכירות, לא יכול תנאי כללי שכזה - המודפס באופן סטנדרטי בחוזה - לעמוד כנגד ההסכמה הקונקרטית והמפורשת של הצדדים לייעד את הדירה "למגורים" (ע"א 802/75 נגר נ' מרכוס, פ"ד ל(3) 29, 31 מול ג'-ד'). לעניין האמור, "מגורים" משמעם: מגורי הדייר ובני משפחתו. אמור אפוא, כי הסכמה בחוזה השכירות למגורים ולדיור כוללת בחובה את "כל מה שנכלל באופן הוגן במושג מגורים על-פי מנהגי זמננו ומקומנו" (שם, שם). אין חולק, כי המשיב מס' 2 החל להתגורר בדירה בהיותו תינוק, עוד בתקופת הדיירות של סבתו, כאשר בגיל שנתיים התייתם מאמו. אביו עבר לגור מעבר לים והוא נותר בארץ בגפו. הדיירת היא כאמור שאר בשרו הקרוב ביותר וגידלה אותו כבנה. נראה על-כן, כי לפי המקובל בזמננו ובמקומותינו ניתן לראותה כקרובת משפחה שלו, במשמעות המפורטת לעיל לעניין מגורים יחדיו. בנסיבות אלו, מגוריו בדירה עמה גם בימי בחרותו אינם מהווים הפרה, אף אם הלה נסע לתקופה מסוימת אל אביו בארצות הברית ושב לארץ כדי לשרת בצבא. לית-מאן-דפליג, כי לאחר מכן קבע כאן את משכנו הקבוע וטרם הקים משפחה משלו. 10. מן הטעם האמור, לפיו כדין זכאי המשיב מס' 2 להתגורר בדירה עם הדיירת (בכפוף להסכמתה כמובן), לא מצאנו גם עילה לחייבו לשלם דמי שכירות ראויים בשל התעשרות בלתי צודקת, שכן אין המדובר בזכות החורגת ממידת הדין. לפיכך, טענות המערער בנושא זה נדחות. עם זאת, כדי לסלק כל ספק מלבב, נשוב ונבהיר בזה, כי פסק-דיננו - כפי גם פסק-דינה של הערכאה הקודמת - אינו דן כלל בזכויותיו של המשיב מס' 2 כדייר נדחה. התוצאה: 11. לאור כל האמור החלטנו לדחות את הערעורים, זאת בכפוף לתיקון סכום הסעד מן הצדק, כמפורט לעיל. בנסיבות העניין - אין צו להוצאות בערעור. פינוי