##בקשה דחופה למתן צו עשה לתיקון ליקויי רטיבות חמורים בדירת המבקשת## בית המשפט הנכבד מתבקש בזאת: להורות למשיבים, באופן דחוף ומידי, לתקן את ליקויי הרטיבות החמורים הנובעים ממרפסת דירתם המצויה מעל דירת המבקשת, וזאת בהתאם לחוות דעת המהנדס שצורפה לבקשה, ולשאת בכל העלויות הכרוכות בתיקונים אלו, לרבות פינוי הדירה וכל נזק נלווה. ואלו נימוקי הבקשה: ## א. הצדדים לבקשה ## 1. המבקשת, גב' שרה לוי, ת.ז. _________, מתגוררת בדירה בקומה התחתונה בבניין המשותף ברחוב _________, _________. 2. המשיבים 1 ו-2, מר דוד כהן ת.ז. _________ וגב' רות כהן ת.ז. _________, היו בעלי הדירה המצויה מעל דירת המבקשת, והם האחראים הראשוניים להיווצרות הנזקים. 3. המשיבים 3 ו-4, מר יוסף מזרחי ת.ז. _________ וגב' מרים מזרחי ת.ז. _________, הם בעלי הדירה הנוכחיים המצויה מעל דירת המבקשת, והם האחראים להמשך הנזקים ולאי תיקונם. ## ב. מסכת העובדות ## 4. המבקשת ירשה את דירתה בחודש יולי 2012, ושיפצה אותה במהלך חודש נובמבר 2012, מתוך כוונה להשכירה ולמנוע נזקים נוספים. 5. במהלך חודשי החורף של השנים 2011 ו-2012, עוד בטרם ירשה המבקשת את הדירה, התרחשו נזילות חמורות ממרפסת הדירה העליונה אל דירת המבקשת. 6. המשיבים 1 ו-2, שהיו בעלי הדירה העליונה באותה עת, טענו כי תיקנו את הנזילות, אך עם רדת הגשמים בחודש דצמבר 2012, חזרו הנזילות במלוא עוצמתן. 7. המשיבים 3 ו-4, בעלי הדירה הנוכחיים, אינם משתפים פעולה עם המבקשת ואינם פועלים לתיקון הנזילות, למרות פניות חוזרות ונשנות מצד המבקשת. 8. חוות דעת מהנדס, אשר צורפה לבקשה, קובעת כי מקור הנזילות הוא ממרפסת הדירה העליונה ומפרטת את היקף הנזקים ואת התיקונים הנדרשים, כאשר הביקור בדירה נערך ביום 30.2.2013. 9. בדירת המבקשת מתגוררים כיום פעוט בן שנתיים, אמו כבת עשרים ושתיים וסבתו, אשר שוכרים את הדירה, והיעדר תיקון הנזילות עלול לפגוע באופן חמור בבריאותם ובאיכות חייהם. 10. תיקון ליקויי הרטיבות מצריך את פינוי הדירה לתקופה מסוימת, ועל כן יש חשיבות עליונה לביצוע התיקונים בתקופה יבשה, לפני רדת הגשמים הבאים, על מנת למנוע החמרה נוספת של הנזקים ודחיית התיקונים לקיץ הבא. 11. סירובם של המשיבים לתקן את הליקויים ולאטום את הנזילות גרם לכך שהדירה נותרה ריקה במשך תקופה ארוכה, דבר שהסב למבקשת נזק כספי ניכר בדמות אובדן דמי שכירות. 12. המבקשת התקשתה לאתר את המשיבים במשך זמן ניכר, דבר שהקשה על הגשת הבקשה במועד מוקדם יותר, אך כעת, משאותרו, יש לפעול בדחיפות. ## ג. הטיעון המשפטי ## ## חובת תיקון ליקויים בנכס משותף ## 13. על פי דיני המקרקעין והפסיקה הענפה, בעלי דירות בבית משותף חבים חובה הדדית לשמור על תקינות הרכוש המשותף ועל מניעת נזקים לדירות שכנות, כאשר מרפסת דירה, אף אם היא צמודה לדירה מסוימת, מהווה חלק מהרכוש המשותף לעניין חובת התחזוקה והתיקון. 14. המשיבים, הן בעלי הדירה הקודמים והן הנוכחיים, אחראים לנזקים שנגרמו ונגרמים לדירת המבקשת כתוצאה מהנזילות שמקורן במרפסת דירתם, וזאת מכוח חובתם לדאוג לתקינות הרכוש המשותף ולמנוע מטרדים ונזקים לשכנים. 15. הפסיקה קבעה כי בעל דירה שנגרמים ממנה נזקים לדירה אחרת, חייב לתקן את הליקויים באופן שימנע את המשך הנזק, וזאת גם אם מקור הליקוי הוא ברכוש המשותף, כאשר האחריות מוטלת על מי ששולט בפועל על מקור הנזק. 16. אי תיקון הנזילות מהווה הפרה של חובת הזהירות המוטלת על המשיבים כלפי המבקשת, וכן הפרה של חובתם למנוע מטרדים ליחידות אחרות בבית המשותף, כפי שנקבע בחוק המקרקעין ובפסיקה. 17. העובדה כי הנזילות החלו עוד בתקופת בעלותם של המשיבים 1 ו-2, והמשיכו בתקופת בעלותם של המשיבים 3 ו-4, מטילה אחריות משותפת ו/או נפרדת על כלל המשיבים לתיקון הליקויים ולפיצוי המבקשת על נזקיה. ## סעד של צו עשה זמני ## 18. מתן צו עשה זמני נדרש במקרים בהם קיים חשש ממשי להחמרת הנזק או לגרימת נזק בלתי הפיך, וזאת על מנת לשמר את המצב הקיים או להשיב את המצב לקדמותו באופן שימנע פגיעה נוספת בזכויות המבקשת. 19. במקרה דנן, הנזילות החוזרות ונשנות, אשר נמשכות מזה תקופה ארוכה, גורמות לנזקים מתמשכים לדירת המבקשת, לרבות פגיעה בתשתיות, עובש וריחות רעים, ועלולות להחמיר באופן משמעותי עם רדת הגשמים הבאים. 20. הפסיקה הכירה בחשיבות מתן צווי עשה זמניים במקרים של ליקויי רטיבות חמורים, במיוחד כאשר קיימת סכנה לבריאות הדיירים או לנזק בלתי הפיך למבנה, וזאת על מנת למנוע התמשכות המצב המזיק. 21. העובדה כי בדירה מתגוררים פעוט ואמו, אשר בריאותם עלולה להיפגע באופן חמור כתוצאה מהרטיבות והעובש, מהווה נימוק כבד משקל למתן צו עשה דחוף, וזאת מכוח עקרון טובת הילד והגנה על בריאות הציבור. 22. דחיית התיקונים לקיץ הבא, כפי שעלול לקרות ללא התערבות בית המשפט, תגרום להחמרת הנזקים, להגדלת עלויות התיקון, ולפגיעה מתמשכת באיכות חייהם ובבריאותם של דיירי הדירה, ועל כן יש לפעול בדחיפות. ## דחיפות העניין ופגרת בתי המשפט ## 23. על אף שהבקשה הוגשה במהלך פגרת הקיץ, הרי שהעניין סובל דחייה מובהקת, שכן מדובר במצב חירום מתמשך של נזקים חמורים לבריאות ולרכוש, אשר אינם יכולים להמתין לסיום הפגרה. 24. הפסיקה קבעה כי במקרים חריגים, כאשר מדובר בעניין דחוף במיוחד שאינו סובל דיחוי, ניתן לדון בבקשות גם במהלך פגרת בתי המשפט, וזאת על מנת למנוע נזק בלתי הפיך או פגיעה חמורה בזכויות. 25. העובדה כי המבקשת התקשתה לאתר את המשיבים במשך תקופה ארוכה, וכי רק לאחרונה עלה בידה לאתרם ולהגיש את הבקשה, מהווה הסבר סביר לעיתוי הגשת הבקשה, ואין לזקוף זאת לחובתה. 26. יש לזכור כי מטרת הפגרה היא לאפשר מנוחה לשופטים ולעובדי בית המשפט, אך אין היא נועדה למנוע סעד דחוף מאזרחים במצבי חירום, במיוחד כאשר מדובר בסכנה לבריאות הציבור. 27. אי מתן צו עשה דחוף כעת, לפני רדת הגשמים, יגרום להחמרת הנזקים באופן בלתי הפיך, וידחה את התיקונים לקיץ הבא, דבר שיפגע באופן חמור במבקשת ובדיירי הדירה, ועל כן יש להעדיף את הדחיפות על פני עיתוי הפגרה. ## חובת תום הלב של המשיבים ## 28. המשיבים, הן הקודמים והן הנוכחיים, פעלו בחוסר תום לב מובהק בכך שלא תיקנו את הנזילות באופן יסודי, או בכך שסירבו לשתף פעולה עם המבקשת לתיקון הליקויים, ובכך גרמו לה נזקים מתמשכים. 29. הפסיקה קבעה כי חובת תום הלב חלה על צדדים ליחסים משפטיים, ובכלל זה על שכנים בבית משותף, וכי הפרתה עלולה להקים עילה לסעד משפטי, לרבות מתן צו עשה. 30. סירובם של המשיבים לתקן את הנזילות, למרות חוות דעת המהנדס והפניות החוזרות ונשנות של המבקשת, מהווה התנהלות חסרת תום לב, אשר פוגעת בזכותה של המבקשת ליהנות מדירתה ללא מטרדים. 31. העובדה כי המשיבים 1 ו-2 טענו כי תיקנו את הנזילות, אך אלו חזרו עם רדת הגשמים, מעידה על רשלנות ו/או חוסר תום לב בביצוע התיקונים, ועל אחריותם המתמשכת לנזקים. 32. התנהלות המשיבים 3 ו-4, אשר אינם משתפים פעולה עם הצורך בתיקון הנזילות, למרות ידיעתם על הנזקים והסכנה לבריאות הדיירים, מהווה הפרה בוטה של חובת תום הלב ושל חובתם כשכנים. ## נזקים לבריאות ואיכות חיים ## 33. הנזילות והרטיבות בדירה גורמות לעובש וריחות רעים, אשר עלולים לפגוע באופן חמור בבריאותם של דיירי הדירה, ובמיוחד בפעוט בן השנתיים, אשר רגיש יותר למזהמים סביבתיים. 34. הפסיקה הכירה בחשיבות ההגנה על בריאות הציבור ועל איכות החיים של דיירים, וקבעה כי ליקויי רטיבות ועובש מהווים מטרד בריאותי חמור המצדיק התערבות שיפוטית. 35. מגורים בדירה רטובה ונגועה בעובש עלולים לגרום למחלות נשימה, אלרגיות, ובעיות בריאותיות נוספות, ועל כן יש לפעול בדחיפות למניעת פגיעה נוספת בבריאות הדיירים. 36. הפגיעה באיכות החיים של דיירי הדירה, אשר נאלצים להתמודד עם נזילות, עובש וריחות רעים, מהווה נזק בלתי ממוני משמעותי, המצדיק מתן סעד מהיר ויעיל. 37. טובת הפעוט המתגורר בדירה מחייבת את בית המשפט ליתן צו עשה דחוף, וזאת על מנת להבטיח לו סביבת מגורים בריאה ובטוחה, ולמנוע פגיעה בלתי הפיכה בהתפתחותו. ## נזקים לרכוש המבקשת ## 38. הנזילות המתמשכות גורמות לנזקים חמורים למבנה הדירה, לרבות קירות, תקרות, ריצוף ותשתיות, אשר עלולים להחמיר באופן משמעותי ללא תיקון מיידי. 39. חוות דעת המהנדס מפרטת את היקף הנזקים לרכוש המבקשת, וקובעת כי יש צורך בתיקונים יסודיים ויקרים, אשר עלותם תלך ותגדל ככל שהתיקון יידחה. 40. הפסיקה קבעה כי בעל נכס זכאי להגנה על רכושו מפני נזקים הנגרמים על ידי צדדים שלישיים, וכי במקרים של נזקים מתמשכים, ניתן ליתן צו עשה למניעת המשך הנזק. 41. אובדן דמי השכירות שנגרם למבקשת כתוצאה מכך שהדירה נותרה ריקה בשל הרטיבות, מהווה נזק כספי ישיר ומוכח, אשר המשיבים אחראים לו. 42. דחיית התיקונים תגרום להחמרת הנזקים לרכוש, להגדלת עלויות התיקון, ועלולה להביא לירידת ערך הדירה, ועל כן יש לפעול בדחיפות למניעת נזקים נוספים. ## אחריות בעלי דירה קודמים ונוכחיים ## 43. המשיבים 1 ו-2, כבעלי הדירה הקודמים, אחראים לנזקים שנגרמו בתקופת בעלותם, ובמיוחד לאור טענתם כי תיקנו את הנזילות, כאשר בפועל התיקון לא היה יעיל. 44. המשיבים 3 ו-4, כבעלי הדירה הנוכחיים, אחראים להמשך הנזקים ולאי תיקונם, וזאת מכוח חובתם לדאוג לתקינות דירתם ולמנוע מטרדים לשכנים. 45. הפסיקה קבעה כי אחריות לנזקים בבית משותף יכולה לחול הן על בעלי דירה קודמים והן על בעלי דירה נוכחיים, בהתאם לנסיבות העניין ולמועד התרחשות הנזק. 46. במקרה דנן, קיימת אחריות משותפת ו/או נפרדת של כלל המשיבים, כאשר כל אחד מהם תרם בדרכו להיווצרות הנזקים ולהמשכם, ועל כן יש לחייב את כולם בתיקון. 47. העובדה כי המבקשת התקשתה לאתר את המשיבים אינה פוטרת אותם מאחריותם, ומרגע שאותרו, חלה עליהם חובה לפעול לתיקון הליקויים באופן מיידי. ## חוות דעת המהנדס ## 48. חוות דעת המהנדס, אשר צורפה לבקשה, מהווה ראיה מקצועית ומהימנה למקור הנזילות, להיקף הנזקים ולתיקונים הנדרשים, ועל כן יש ליתן לה משקל רב. 49. הפסיקה קבעה כי חוות דעת מומחה, אשר נערכה על ידי בעל מקצוע מוסמך, מהווה בסיס ראייתי איתן למתן סעדים, לרבות צווי עשה, במיוחד במקרים של ליקויי בנייה. 50. העובדה כי חוות הדעת אינה נושאת תאריך ספציפי אינה גורעת מתוקפה, שכן מועד הביקור בדירה מצוין בה באופן ברור, והיא משקפת את מצב הדברים בזמן אמת. 51. המהנדס קבע באופן חד משמעי כי מקור הנזילות הוא ממרפסת הדירה העליונה, וכי יש צורך בתיקונים יסודיים על מנת למנוע את המשך הנזקים. 52. יש לראות בחוות דעת המהנדס כבסיס איתן לדרישת המבקשת לתיקון מיידי של הליקויים, ועל בית המשפט להורות על ביצוע התיקונים בהתאם להמלצות המומחה. ## עקרון מניעת נזק ## 53. עקרון מניעת הנזק מחייב את המשיבים לפעול באופן אקטיבי למניעת המשך הנזקים לדירת המבקשת, וזאת גם אם מקור הנזק הוא ברכוש המשותף או בדירתם הפרטית. 54. הפסיקה קבעה כי על בעל נכס מוטלת חובה למנוע נזקים לשכניו, וכי אי מילוי חובה זו עלול להקים עילה לסעד משפטי, לרבות צו עשה. 55. במקרה דנן, אי תיקון הנזילות גורם להחמרת הנזקים באופן מתמשך, ועל כן יש לפעול בדחיפות למניעת נזקים נוספים, וזאת מכוח עקרון מניעת הנזק. 56. דחיית התיקונים תגרום להגדלת היקף הנזקים, להגדלת עלויות התיקון, ולפגיעה בלתי הפיכה במבנה הדירה ובבריאות הדיירים, ועל כן יש לפעול למניעת נזקים אלו. 57. מתן צו עשה דחוף ימנע את המשך הנזקים וישמור על ערך הדירה ועל בריאות הדיירים, ועל כן הוא הכרחי וצודק בנסיבות העניין. ## השתהות המבקשת ## 58. על אף שהבקשה הוגשה לאחר תקופה מסוימת, הרי שהמבקשת פעלה באופן סביר בנסיבות העניין, כאשר התקשתה לאתר את המשיבים ונדרש לה זמן לאיסוף ראיות. 59. הפסיקה קבעה כי השתהות בהגשת בקשה לסעד זמני אינה שוללת בהכרח את הזכות לסעד, במיוחד כאשר מדובר בנזקים מתמשכים וקיימת הצדקה סבירה לעיכוב. 60. העובדה כי המבקשת נאלצה להתמודד עם קשיים באיתור המשיבים, וכי נדרש לה זמן לאיסוף חוות דעת מקצועית, מהווה הסבר סביר לעיכוב בהגשת הבקשה. 61. יש לזכור כי מדובר בנזקים מתמשכים, אשר אינם תלויים בעיתוי הגשת הבקשה, וכי אי מתן סעד כעת יגרום להחמרת הנזקים, ללא קשר לעיכוב בהגשה. 62. בנסיבות העניין, כאשר מדובר בסכנה לבריאות ובנזקים מתמשכים לרכוש, יש להעדיף את מתן הסעד הדחוף על פני דחיית הבקשה בשל השתהות סבירה. ## ד. סיכום הסעד ## לאור האמור לעיל, בית המשפט הנכבד מתבקש להורות על מתן צו עשה דחוף, אשר יחייב את המשיבים לתקן באופן מיידי את ליקויי הרטיבות ממרפסת דירתם, וזאת בהתאם לחוות דעת המהנדס שצורפה לבקשה, ולשאת בכל העלויות הכרוכות בתיקונים אלו, לרבות פינוי הדירה וכל נזק נלווה. יהא זה מן הדין ומן הצדק להיעתר לבקשה.צוויםצו עשה