1. בפניי שתי תביעות לפסק דין הצהרתי, הנוגעות לשתי עסקאות נוגדות. תחילה הגיש התובע יוסף בשר (להלן: "בשר ו/או התובע") תביעה במסגרת ת.א. 48/08, בה עתר להצהיר כי הינו הבעלים של 11/90 חלקים בחלקה 22 בגוש 17518 אדמות כפר ריינה (להלן: "החלקה"), אשר רשומים כיום בשם הנתבע מס' 1, עדנאן סלים בסול (להלן: "עדנאן ו/או הנתבע מס' 1"), וכי זכויותיו עדיפות על זכויות הנתבעים 2 - 4 (להלן: "הנתבעים או משפחת אבו עיאש"). בנוסף עתר להצהיר, כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת הנתבעים על חלקיו של הנתבע מס' 1 בחלקה, בטלות. התביעה השניה הוגשה על ידי הנתבעים - משפחת אבו עיאש - במסגרת ת.א. 149/08, בה עתרו להצהיר כי הנתבעים הינם הבעלים של 1/6 חלקים בחלקה, וכי זכויותיהם בחלקה עדיפות על זכויות בשר, וכן להצהיר כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת בשר בחלקה על חלקו של הנתבע מס' 1 - עדנאן - בטלה. 2. מאחר והמדובר בשתי עסקאות נוגדות, אשר הוגשו נגד הנתבע מס' 1, הסכימו הצדדים כבר מהדיון הראשון לאחד את הדיון בשני התיקים, כאשר הפרוט' אשר התנהל בת.א. 48/08 יתייחס לשני התיקים. עניין נוסף ראוי לציינו הינו, כי התביעה אשר הגישה משפחת אבו עיאש בת.א. 149/08 כללה תחילה גם נתבע נוסף בשם ג'מאל עילה (להלן: "ג'מאל"), אשר גם הוא רכש חלקים בחלקה מאותו עדנאן, אולם במהלך הדיון ולאחר שהתברר כי העסקה של אותו ג'מאל עם עדנאן קדמה לעסקה עם הנתבעים, ואף הושלמה ברישום בלשכת רישום המקרקעין, הסכימו הנתבעים להמלצת בית המשפט וביקשו להורות על מחיקת ג'מאל מהתביעה ללא צו להוצאות, ואכן התביעה נגדו נמחקה (ראה פסק דין מיום 24/11/10 עמ' 4 לפרוט'). 3. טענות התובע בתמצית הן, כי ביום 01/04/06 מכר לו עדנאן 11/90 חלקים מהחלקה אשר רשומים בשמו, וזאת על פי הסכם מכר ויפוי כוח בלתי חוזר, אשר נחתמו באותו יום בפני עו"ד ד"ר אניס שינאווי מכפר מנדא, באותו יום קיבל התובע את החזקה בחלקים שרכש, כאשר אלה פנויים מכל אדם וחפץ. המכר התבצע לאחר שהתובע בדק בלשכת רישום המקרקעין את זכויות עדנאן בחלקה ומצא, כי אין כל מניעה משפטית ו/או חוקית לביצוע העסקה. למחרת ביום 02/04/06 נרשמה לטובת התובע הערת אזהרה על חלקיו של עדנאן בחלקה, עסקה זו דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין ושולמו במלואם כל המסים החלים. לקראת הוצאת אישורים מהרשות למיסוי מקרקעין, לצורך ההעברה בלשכת רישום המקרקעין, גילה התובע כי עדנאן דווח על עסקה נוספת בגין אותם מקרקעין, במסגרת בירורים אותם ערך אודות אותה מכירה נוספת, גילה התובע כי בתאריך 20/02/07 נרשמו שתי הערות אזהרה על חלקיו של עדנאן, האחת לטובת הנתבעים 2 ו- 3 על 1/12 חלקים בהתאם ליפוי כוח בלתי חוזר, והשניה לטובת הנתבע מס' 4 על 1/12 חלקים, גם זאת בהתאם ליפוי כוח בלתי חוזר. בהמשך גילה התובע כי שתי ההערות הנ"ל, נרשמו על סמך שני ייפוי כוח בלתי חוזרים, אשר נחתמו ביום 15/02/99. התובע טען, כי הנתבעים 2 - 4 פעלו בחוסר תום לב ו/או התרשלו ברשלנות חמורה, בכך שלא רשמו לטובתם כל הערת אזהרה בסמוך לחתימת יפויי הכוח לטובתם. 4. טענות הנתבעים 4 - 2 בתמצית, כי בתאריך 15/02/1999 נכרתו שני הסכמי מכר, האחד בין הנתבעים 2 - 3 לבין עדנאן, והשני בין הנתבע מס' 4 לבין עדנאן. כל אחד משני ההסכמים מתייחס ל- 1/12 חלקים בחלקה, על פיהם מונו עוה"ד נואף שלבי ומרואן טאהא, למכור ולהעביר לנתבעים את החלקים אשר רכשו על פי ההסכמים. באותם הסכמים הצהיר עדנאן, כי הינו הבעלים של 1/6 חלקים בחלקה, חלקים אלה רכש מאת מיכאל נחמיה (רדין) רני (להלן: "רדין"), אולם טרם רשם אותם בשמו בלשכת רישום המקרקעין. ביום 18/02/1999 דווחו על שתי העסקאות לרשויות למיסוי מקרקעין בנצרת ושילמו את כל המסים החלים, אולם מאחר והחלקים שרכשו לא היו רשומים בשם עדנאן עת כריתת ההסכמים, נבצר מהם לרשום הערות אזהרה בגין שתי העסקאות. התובעים טענו עוד, כי במהלך שנת 2001, הודיע עדנאן לנתבעים כי בשל מצבו הכלכלי הקשה, אינו יכול לשלם את המסים החלים על העסקה בינו לבין רדין, על כן ביקש כי הנתבעים ישלמו במקומו את יתרת מס השבח כנגד יתרת מחיר הקרקע. הנתבעים נענו לדרישתו ושילמו המסים, ואף ביום 17/07/02 שילמו את מס השבח בגין שתי העסקאות בינם לבין עדנאן, רק לאחרונה ובעת שפנו לעו"ד שלבי לבירור רישום הזכויות על שם עדנאן, גילו כי הזכויות נרשמו בשם עדנאן כבר ביום 06/02/02, ובאותו מעמד הועברו 2/45 חלקים בחלקה משם עדנאן לג'מאל, ואף ביום 02/04/06 נרשמה הערת אזהרה על יתרת החלקים של עדנאן לטובת בשר, כל זאת בחוסר תום לב של עדנאן ושל בשר, אז הם מהרו ורשמו הערות אזהרה לטובתם. 5. העובדות הרלוונטיות שאינן שנויות במחלוקת: א. רדין היה הבעל הרשום של 1/6 חלקים בחלקה, וזאת מתאריך 25/06/1996 (ראה נ/14). ב. בתאריך 05/04/1998 מכר רדין את כל זכויותיו בחלקה לעדנאן, וזאת לפי הסכם מכר מקרקעין שנחתם כדת וכדין, ודווח על העסקה לרשויות המס בתאריך 27/04/1998 (ראה נ/6 + נ/5). ג. ביום 23/04/1998 נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו של רדין בחלקה, וזאת לטובת עדנאן. ד. על פי אותו הסכם מכר, התחייב עדנאן לשלם מס השבח החל על עסקת המכר בינו לבין רדין. ה. בתאריך 11/12/1998 מכר עדנאן לג'מאל 950 מ"ר מזכויותיו בחלקה, וזאת על פי הסכם מכר שנחתם כדית וכדין, וביום 14/12/1998 דווח על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין (נ/1). ו. בתאריך 27/04/1999 נרשמה הערת אזהרה לטובת ג'מאל על 950/21366 חלקים בחלקה הרשומים עדיין בשם רדין (נספח א' לתצהיר בשר). מעיון בנסח הרישום עולה, כי ביום 10/07/00, נרשמה הערת אזהרה נוספת על 950/21366 חלקים בחלקה הרשומים בשם רדין. ז. בתאריך 15/02/1999 מכר עדנאן 1/6 החלקה למשפחת אבו עיאש, ונחתמו ביניהם שני הסכמי מכר, האחד בין עדנאן לבין הנתבעים 2, 3 - תאופיק אבו עיאש וחסן אבו עיאש (להלן: "תאופיק וחסן"), המתייחס למכירת 1/12 חלקים מהחלקה, והשני בין עדנאן לבין הנתבע מס' 4 - פתחי אבו עיאש - (להלן: "פתחי"). גם הסכם זה מתייחס ל- 1/12 חלקים מהחלקה (ראה נספחים לתצהירי תאופיק ופתחי). ח. בתאריך 17/03/1999 דווח על שתי העסקאות של עדנאן עם משפחת אבו עיאש לרשויות מיסוי מקרקעין. ט. בתאריך 06/02/2002 נרשמו זכויותיו של רדין בחלקה בפנקסי רישום המקרקעין בשם עדנאן, באותו מעמד נרשמו בשם ג'מאל 2/45 חלקים, ונותרו רשומים בשם עדנאן 11/90 חלקים. י. ביום 01/04/06 מכר עדנאן לבשר 11/90 חלקים בחלקה, וחתם לו על הסכם מכר, וכן על יפוי כוח בלתי חוזר (ראה נספחים לתצהיר בשר). יא. ביום 02/04/06 נרשמה הערת אזהרה על זכויות עדנאן בחלקה לטובת בשר (ראה נסח רישום). יב. על עסקת המכר בין עדנאן לבשר דווח לרשויות המס ושולמו כל המסים, וביום 26/04/07 נתקבלו אישורים על תשלום כל המסים (נספחים לתצהיר בשר). יג. ביום 20/02/07 נרשמו שתי הערות אזהרה לטובת משפחת אבו עיאש, וזאת על סמך ייפויי כוח בלתי חוזרים שחתם עליהם עדנאן. דיון והכרעה: 6. לאחר שסקרתי את העובדות, אשר אינן שנויות במחלוקת, וכן מהראיות שהונחו בפניי עולה, כי בין הצדדים למעשה אין מחלוקת לעיקר העובדות. אין חולק כי עסקינן בשתי עסקאות נוגדות. העסקה הראשונה על פיה מכר עדנאן בשנת 1999 בשני הסכמי מכר נפרדים 1/6 חלקים בחלקה למשפחת אבו עיאש, אשר מהווים מלוא הזכויות, אשר רכש עדנאן מרדין, (לשתי העסקאות עם משפחת אבו עיאש ייקראו (להלן: "העסקה הראשונה"). העסקה השניה נערכה בין עדנאן לבין בשר בשנת 2006, על פיה מכר עדנאן לבשר 11/90 מהחלקה, וזאת לאחר ניכוי 2/45 חלקים אשר מכר קודם עדנאן לג'מאל, ונרשמו כבר בשמו בפנקסי רישום המקרקעין, (לעסקה זו בין עדנאן לבין בשר תיקרא (להלן: "העסקה השניה"). אין גם חולק, כי עד לחתימת העסקה השניה, לא נרשמה הערת אזהרה בגין העסקה הראשונה. באשר לעסקה השניה, על אף שהדבר אינו רלוונטי להכרעה, הרי למחרת חתימת העסקה השניה, נרשמה הערת אזהרה לטובת בשר. המחלוקות שהתעוררו בין הצדדים, התמקדו בעיקר לעניין השימוש וחזקה של החלקים הנמכרים בשתי העסקאות, וכן לעניין הבדיקות שערך כל רוכש משני הצדדים עובר לביצוע העסקה עם עדנאן. מחלוקת נוספת התעוררה לעניין היכולת והאפשרות של משפחת אבו עיאש לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, וזאת עת שהזכויות בחלקה היו עדיין רשומות בשם רדין, ואף לאחר מכן ולאחר שנרשמו הזכויות בשם עדנאן. בנסיבות אלה ראוי לבחון את התנהגות הרוכשים בשתי העסקאות עובר לרכישת הזכויות מעדנאן. אתחיל בעסקה השניה, לציין, כי בכוונה בחרתי לדון בעסקה השניה, מכיוון שאם אגיע למסקנה כי הרוכש השני - בשר - נהג שלא בתום לב עת שרכש את הזכויות מעדנאן, אזי יתייתר הדיון בעסקה הראשונה, במקרה זה תינתן עדיפות לעסקה הראשונה. העסקה השניה: לעניין עסקה זו, העידו מטעם בשר, בשר בעצמו, עדנאן, עו"ד ד"ר אניס שינאווי (להלן: "עו"ד שינאווי"). בשר בתצהיר עדות ראשית הצהיר, כי בחודש מרץ 2006, בא בדברים עם עדנאן לאחר שהציע למכור לו חלק מהחלקה שבבעלותו. בשר שכר את שירותיו של עו"ד שינאווי מכפר מנדא, וזה בדק עבורו את זכויותיו של עדנאן בחלקה, והודיע לבשר כי רשומים בשמו של עדנאן 11/90 חלקים מהחלקה, אשר נרשמו בשמו ביום 06/02/02, חלקים אלה נקיים מכל זכות של צד שלישי, ואין מניעה משפטית למכירתם. עוד התברר לו, כי ביום 06/02/02 נרשמו בשם עדנאן 1/6 חלקים בחלקה, ואלה היו רשומים בשם רדין, ובאותו מעמד הועברו 2/45 חלקים משמו של עדנאן לשמו של ג'מאל, והיתרה 11/90 נשארה בשמו של עדנאן (ראה נסח רישום היסטורי שצורף לתצהיר התובע וסומן א') התובע ביקר בקרקע מספר פעמים, ובמסגרת ביקוריו הכיר את ג'מאל והוא ראה את החפירות שביצע ג'מאל בקרקע שרכש מעדנאן לצורך בניית ביתו. ביום 01/04/06 חתם עם עדנאן על הסכם רכישה אשר ערך אותו עו"ד שינאווי, וזאת לאחר ששילם לעדנאן את כל התמורה המוסכמת, ועדנאן אף חתם על יפוי כוח בלתי חוזר (ראה הסכם המכר והיפוי כוח בלתי חוזר שצורפו לתצהיר התובע וסומנו ב' ו- ג'). גם לאחר החתימה ביקר בקרקע מספר פעמים והתוודע לשותפיו בחלקה וכל הסביבה שם הכירה אותו. למחרת חתימת ההסכם, רשם עו"ד שינאווי הערת אזהרה בטאבו, ויום לאחר מכן בתאריך 03/04/06 דיווח עו"ד שינאווי על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין. עו"ד שינאווי המשיך לייצג אותו בהליכים, ובחודש נובמבר 2006, כאשר הודע לו כי ניתנה שומה סופית בגין המסים החלים על העסקה, התלווה בשר אליו למשרדי מיסוי מקרקעין ושם על פי הסכמה נתן מספר שיקים לתשלום המסים החלים על העסקה, לרבות מס שבח החל על המוכר, כך שהשיק האחרון היה אמור להפרע בתאריך 20/04/07. בשר הצהיר כי בשום שלב מאז ניהול המשא ומתן, חתימת ההסכם וביצוע הפעולות כמפורט, לא נכרה בפניו כל סימן מחשיד לקיומו של מעשה בלתי ראוי, לא בשיחותיו עם המוכר, לא בביקוריו בקרקע ולא אצל רשויות המס. רק בחודש מרץ 2007 נודע לו לראשונה על קיומם של הנתבעים 4 - 2 - משפחת אבו עיאש - ועל טענותיהם לעסקה קודמת בקרקע, כאשר אחד מהם פנה אליו וטען כי הם רכשו את הקרקע מעדנאן עוד בשנת 1999, וכי הם רשמו על חלקיו של עדנאן הערת אזהרה בסמוך לאותו ביקור, התובע הביא את תוכן הדברים לידיעתו של עו"ד שינאווי, והאחרון הוציא נסח רישום חדש של החלקה, בו התברר לו כי אכן נרשמו ביום 20/02/07 שתי הערות אזהרה על חלקיו של עדנאן לטובת משפחת אבו עיאש (ראה נספח ד' שצורף לתצהיר התובע). עו"ד שינאווי אף צילם מפנקסי רישום המקרקעין את הבקשות לרישום הערות אזהרה, וכן את יפויי הכח הבלתי חוזרים שנחתמו בתאריך 15/02/1999 ע"י עדנאן, ואשר על פיהם נרשמו הערות האזהרה (ראה הבקשות לרישום הערות אזהרה + יפויי הכח נספחים ה' ו- ו' לתצהיר התובע). לאחר מכן פנה התובע לרשויות מיסוי מקרקעין, והם אישרו לו כי אכן קיים אצלם דיווח על העסקה הראשונה, ואף רשמו זאת באישורים שהוציא בגין העסקה השניה, לאחר שסיים את התשלומים אשר חוייב בהם (ראה צילום של האישורים סומנו נספח ז' לתצהיר התובע, ובהם נרשם כי דווח על העסקה הראשונה). לאחר שאבו עיאש הביא לידיעת בשר את טענותיו בגין העסקה הראשונה, הזמין התובע את עדנאן לפגישה במשרד עו"ד שינאווי, ושם הטיחו בפניו אודות העסקה הראשונה, תשובת עדנאן הייתה כי העסקה הראשונה בוטלה, על כן לא מצא כל מקום ליידע את בשר אודותיה ערב חתימת ההסכם בגין העסקה השניה. הוסיף כי, עדנאן טען בפניו כי משפחת אבו עיאש לא שילמו את התמורה בגין העסקה הראשונה, והוא החזיר להם באמצעות דודו את המקדמה שקיבל מהם. עדנאן הבטיח לתובע להביא אישור בכתב בגין ביטול העסקה הראשונה, אך למרות פניות רבות אליו, הוא לא עשה כן, ונוכח האמור הגיש את התביעה הנוכחית. בחקירתו הנגדית הסביר בשר איך הגיע לעדנאן, ואף בירר עם אחד מהשכנים ששמו שיח' פתחי כסלאוי, והאחרון אישר כי לעדנאן חלק בחלקה, ואף אישר כי עדנאן מכר חלק מהקרקע לג'מאל (עמ' 30). בשר אישר כי עדנאן מסר לו נסח רישום של החלקה, ובשר העבירו לעו"ד שינאווי וכי מעבר לבדיקות שערך בשטח, הוא לא ערך בדיקות נוספות (עמ' 30 שורות 18 - 17). בהמשך הסביר בשר לעניין תשלום מס השבח, כי הוא פנה לעדנאן על מנת שישלם את מס השבח, אולם עדנאן אמר כי אין לו כסף, והוא אף מוגבל בבנק, לכן לא יוכל לשלם בשיקים ואין לו חשבון בבנק, עדנאן ביקש ממנו לשלם את המס במספר תשלומים והוא יחזיר לו את הכסף, ואכן כך נהג בשר. תמיכה בגרסה זו ניתן ללמוד, לדבריו, מעיון בהסכם המכר נשוא העסקה השניה שצורף לתצהיר, על פיו התחייב עדנאן לשלם את מס השבח (עמ' 30 , 31). בשר הסביר בהמשך, כי עדנאן לא החזיר לו מאומה ממס השבח ששילם עבורו בגין העסקה (עמ' 31 שורה 17). התובע אישר בהמשך כי הביא את אישורי המס לאחר שנפרעו כל השיקים ששילם לרשויות המס (עמ' 32 שורה 6). בהמשך חזר בשר על עיקר הדברים שהצהיר עליהם בתצהיר, לעניין התנהלותו לאחר שנודע לו על העסקה הראשונה (עמ' 32 שורות 28 - 22, עמ' 33 שורות 3 - 1). עדות התובע הותירה עליי רושם חיובי ומהימן, התובע מסר גרסה כנה, אמינה וקוהרנטית. בחקירתו הנגדית נשאר התובע דבק בגרסתו וחזר על אותה גרסה שמסר בתצהיר עדות ראשית, ולא עלו סתירות או תהיות כלשהן בגרסת התובע, וענה בכנות ובפשטות על כל שאלה שהופנתה אליו בחקירה הנגדית, ולא ניסה אף פעם להתחמק או להתחכם במתן תשובתו. זאת ועוד, עדותו של התובע משתלבת ועולה בקנה אחד עם כל המסמכים שצורפו לתצהירו. כאשר רוב המסמכים שצורפו הם מסמכים אובייקטיביים שנערכו על ידי רשויות ממשלתיות ורשמיות, כגון נסח הרישום ההיסטורי, אשר ממנו ניתן ללמוד על רישום זכויותיו של רדין בחלקה ורישום הערת אזהרה לטובת עדנאן, ולאחר מכן העברת אותן זכויות לשמו של עדנאן, כאשר באותו יום העביר עדנאן לטובת ג'מאל 2/45 חלקים ונותרו רשומים בשמו 11/90 חלקים בחלקה, או אישורי המסים שקיבל התובע בתאריך 26/04/07 בהם נרשם בכתב יד עם חותמת של רשויות המס, המלמדים על דווח אודות העסקה הראשונה, או נסח הרישום שהוצא בשנת 2007 לאחר שנודע לתובע אודות העסקה הראשונה המלמד על רישום הערות אזהרה לטובת משפחת אבו עיאש בתאריך 20/02/07, וכן הבקשות לרישום הערות האזהרה וייפויי הכח שצורפו להם, אשר על פיהם רשם עו"ד שלבי נואף את הערות האזהרה לטובת משפחת אבו עיאש בגין העסקה הראשונה. עדות עו"ד שינאווי: גם עו"ד שינאווי מסר תצהיר עדות ראשית, בו הצהיר על עיקר הדברים אשר התייחס אליהם בשר בתצהירו, ואף פירט את הבדיקות שערך לפני חתימת ההסכם, וכן את הפעולות שביצע לאחר חתימת ההסכם, לרבות ביקוריו במשרדי רשויות המס. עו"ד שינאווי הצהיר בהקשר זה, כי הוא טיפל בעסקה השניה במשך תקופה ארוכה, במיוחד אל מול רשויות מיסוי מקרקעין, מולם היו לו כארבע ישיבות עד להשגת שומה סופית, ובאף אחת מהן לא נרמז לו על קיומה של עסקה נוגדת בחלקה. עו"ד שינאווי הצהיר בהמשך, כי בעקבות הישיבה בה נכח בשר ועדנאן במשרדו, והמידע אשר נתקבל אודות העסקה הראשונה, ולבקשתו של התובע, הפסיק עו"ד שינאווי את הטיפול בעניין. בחקירתו הנגדית חזר עו"ד שינאווי למעשה על הגרסה שמסר בתצהיר עדות ראשית, אשר כאמור תומכת בגרסת התובע. לעניין נסח הרישום שהוציא, הסביר עו"ד שינאווי כי ביום עריכת ההסכם בין עדנאן לבשר, הוציא נסח רישום מהאינטרנט, אז הוא ווידא את המצב המשפטי של הרישום על פי נסח הרישום שמסר לו עדנאן (עמ' 16 שורות 11 - 8). הוא אישר כי מלבד שתי הבדיקות שערך בנסחי רישום בשתי הזדמנויות, הוא לא ערך כל בדיקה נוספת (עמ' 16 שורות 13 - 12). בהמשך אישר כי לקראת חתימת ההסכם, לא בדק ברשות המקומית אם יש חוב, לא בדק בוועדות התכנון והבנייה (עמ' 16 שורות 19 - 15). עו"ד שינאווי הסביר בהמשך, כי הפסיק את הטיפול לאחר שנודע לו מבשר על קיומם של הערות האזהרה לטובת העסקה הראשונה (עמ' 17 שורות 18 - 17). עו"ד שינאווי הסביר בהמשך, כי ביום שדווח על העסקה השניה לרשויות למיסוי מקרקעין, אף אחד לא הודיע לו על קיומה של העסקה הראשונה שקדמה לעסקה השניה, ואף בישיבות שהתנהלו לאחר מכן בינו לבין רשויות המס, לא דווח לו על עסקה קודמת (עמ' 18 שורות 13 - 8). בתשובה לשאלת ב"כ הנתבעים השיב עו"ד שינאווי, כי עדנאן לא הביא לו מסמכי ביטול של העסקה הראשונה (עמ' 18 שורות 24 - 23). בחקירה החוזרת הוגש ע"י עו"ד שינאווי מסמך (ראה ת/5) המלמד על ההסדר שערך עו"ד שינאווי ביום 30/11/06 עם רשויות המס בגין תשלום מס השבח החל על העסקה השניה, על פיו שילם התובע שיקים לכיסוי המס, כאשר השיק האחרון זמן פרעונו היה בתאריך 20/04/07, דבר אשר מתיישב עם גרסת התובע ועם מועד קבלת האישורים של המס, אשר נתקבלו על ידי התובע מרשויות המס בתאריך 26/04/07, דהיינו לאחר פרעון השיק האחרון של השיקים, אשר מסר התובע לרשויות המס. גם עדותו של עו"ד שינאווי הותירה עליי רושם חיובי, גם עו"ד שינאווי מסר גרסה כנה, עניינית ואמיתית, אף כאשר נשאל על הפעולות והבדיקות שערך, הן לפני ביצוע העסקה השניה, ובמהלכה, הוא מסר תשובות ענייניות, ולא ניסה להתחמק מאף תשובה. אף לגביו לא עלו סתירות מהותיות או תהיות בחקירתו הנגדית, ולמעשה הוא נשאר דבק בגרסתו שמסר בתצהיר עדות ראשית, שאף היא מתיישבת עם גרסת התובע ועם המסמכים בכתב אשר הוגשו כראיות בתיק. כאן המקום לציין, כי עלתה סתירה שולית בין עדותו של בשר, אשר העיד כי לאחר שניתנה שומה סופית בגין העסקה השניה לעניין תשלום מס שבח, הוא התלווה לעו"ד שינאווי למשרדי רשויות מיסוי מקרקעין, ושם הוא פרס את החוב בתשלומים חודשיים. לבין עדותו של עו"ד שינאווי אשר ציין בעדותו, כי לאחר שהגיע לידי הסדר סופי עם רשויות למיסוי מקרקעין לגבי מס השבח החל על העסקה השניה, פנה בשר לבדו למשרדי הרשות למיסוי מקרקעין ושילם את החוב בתשלומים. לטעמי, המדובר בסתירה מזערית, זניחה ואין בה כדי לפגוע כהוא זה במהימנות התובע ועו"ד שינאווי, וזאת בהתחשב במסמכים שהוגשו מטעמם כראיה, לרבות ת/5 המהווה מסמך הסדר התשלומים, אשר על פיו פרס בשר את התשלומים עד ליום 20/04/07. הראיות בכתב משתלבות היטב עם גרסתם של בשר ועו"ד שינאווי כפי שפירטתי לעיל. עדות עדנאן: אציין כי עד זה כאמור הוא היריב העיקרי של שני הרוכשים בשתי העסקאות, מכיוון שהוא המוכר בשתי העסקאות הנוגדות, על כן הוא נתבע בשני התיקים. עם זאת, וחרף העובדה כי עדנאן הינו צד מהותי ומרכזי בשתי העסקאות, הוא לא טרח להגיש כתב הגנה בשני התיקים, ואף נמנע מלהגיש תצהיר עדות ראשית. בשל מהות עדותו וחשיבותה, הוזמן עדנאן כעד מטעמו של בשר. אציין, כי בשלב זה אתייחס לעדות עדנאן ככל שהיא רלוונטית לעסקה השניה. בחקירתו הראשית, אישר עדנאן כי עת שכרת את העסקה עם בשר, הוא לא סיפר לבשר על העסקה הראשונה (עמ' 6 שורות 4 - 3). עדנאן לא נשאל מאומה בחקירה הנגדית, אודות יידוע בשר על העסקה הראשונה עת שכרת את העסקה השניה עם אותו בשר. עדותו של עדנאן בנקודה זו, ובכל הנוגע לאי יידוע בשר אודות העסקה הראשונה, מתיישבת עם גרסתם של בשר ושל עו"ד שינאווי על פיה, עת כריתת העסקה השניה, עדנאן לא הזכיר דבר אודות העסקה הראשונה. נוכח האמור, אני מקבל את עדות עדנאן בהקשר לנקודה זו. עדות ג'מאל: כזכור עד זה נתבע תחילה על ידי משפחת אבו עיאש, אולם במהלך הדיון ומשהוברר כי עד זה רכש מעדנאן 2/45 חלקים בחלקה, וזאת לפני שרכשה משפחת אבו עיאש את חלקיו של עדנאן בחלקה, ואף הספיק לרשום את העסקה בפנקסי רישום המקרקעין, לאור האמור, קיבל ב"כ משפחת אבו עיאש את המלצת בית המשפט, וביקש למחוק את ג'מאל כנתבע בתביעה, והתביעה אכן נמחקה נגדו. גם לגבי ג'מאל אתייחס בשלב זה לעדותו ככל שנוגעת לעסקה השניה. בחקירתו הראשית, סיפר עד זה כי בשר זה היה האדם היחיד שנהג לראות אותו, עת נהג להגיע לחלקת הקרקע הגובלת עם חלקתו של ג'מאל מאחור, לדבריו כי בשר נהג לומר לו כי חלקה זו שייכת לו. ג'מאל סיפר עוד, כי עדנאן אמר לו כי מכר את יתרת חלקו לבשר (עמ' 13 שורות 26 - 20). ג'מאל בהמשך אישר כי על אף שעדנאן לא היה רשום בטאבו, עו"ד סתיתי רשם הערת אזהרה לטובתו (עמ' 14 שורות 18 - 16). בחקירה נגדית לא נשאל ג'מאל מאומה אודות העסקה השניה. עד זה הינו עד אובייקטיבי ונייטרלי, ולא היה לו כל אינטרס אישי בתוצאות המשפט. לא עלו בעדותו סתירות או תהיות כלשהן. לאור מכלול האמור, עדותו הותירה עליי רושם חיובי ומהימן, והנני מאמין לו. לסיכום, מהראיות שהוכחו בפניי עולה, כי בטרם שרכש בשר את זכויות עדנאן בחלקה, הוא ביקר בה מספר פעמים, במסגרת ביקוריו, הכיר את ג'מאל, ראה את החפירות אשר ביצע ג'מאל בחלק שרכש מעדנאן לצורך בניית בית, ואף בירר עם אחד השכנים בשם שיח' פתחי כסלאוי, אשר אישר לו כי אכן לעדנאן קרקע בחלקה והוא מכר חלק מזכויותיו בחלקה לג'מאל. ואם לא די בכך, הרי בשר שכר את שירותיו של עו"ד שינאווי, אשר מצידו הוציא נסח רישום עדכני לחלקה, ומצא כי חלקיו של עדנאן אשר רשומים בשמו היו 11/90 חלקים והם נקיים מכל זכות של צד שלישי ולא הייתה כל מניעה משפטית לרכישתם. בהסתמך על תוצאות הבדיקות האלה, כרת בשר הסכם מכר עם עדנאן ושילם לו את מלוא התמורה. למחרת רשם עו"ד שינאווי הערת אזהרה על חלקיו של עדנאן לטובת בשר, יום לאחר מכן דווח עו"ד שינאווי על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין. בשר אישר בהגינותו כי מלבד הבדיקות שערך, הוא לא ערך בדיקות נוספות. גרסה זו אף נתמכה על ידי עו"ד שינאווי, הוא אף שלל כל בדיקות נוספות מעבר לבדיקות לעיל. התובע העיד גם, כי לקראת כריתת העסקה עם עדנאן, ואף במהלך ביצוע העסקה, לא עלה כל חשד לקיומה של עסקה קודמת, וכי עדנאן לא הודיע לו כלל על קיומה של עסקה קודמת, עליה נודע לו לראשונה בחודש מרץ 2007, עת פנה אליו אחד ממשפחת אבו עיאש והודיע לו על קיומה של העסקה הראשונה. בעקבות זאת, התקיימה ישיבה משולשת במשרד עו"ד שינאווי, בה נכחו התובע, עדנאן ועו"ד שינאווי, אז הטיחו בפני עדנאן אודות העסקה הראשונה, אז אישר עדנאן לראשונה את קיומה של העסקה וכן ביטולה, כפי שפירטתי לעיל, ואינני רואה לחזור על הדברים. עדותו של בשר נתמכה על ידי עדנאן, אשר אישר במפורש כי עת כריתת החוזה עמו, לא הודיע לו על העסקה הראשונה. כמו כן, נתמכה על ידי עו"ד שינאווי, אשר העיד כי גם לאחר שהוצג בפניו נסח טאבו של החלקה, הוא הוציא מהאינטרנט נסח טאבו עדכני ליום ביצוע העסקה, כאשר מצא כי הכל כשורה, וכי זכויותיו של עדנאן נקיות מכל זכות של צד שלישי, ערך את העסקה. עו"ד שינאווי אף העיד כי במהלך ביצוע העסקה מול רשויות המס, לא נמסר לו על קיומה של העסקה הראשונה, דבר אשר תומך בתום ליבו של התובע. בהקשר זה אציין, כי גרסתו של התובע, מעבר לעובדה שהיא אמינה וכנה, הרי היא גם עומדת במבחן המציאות ומתקבלת על הדעת, מאחר ואם לתובע הייתה, עת כריתת ההסכם עם עדנאן כל ידיעה אודות העסקה הראשונה, נסיון החיים מלמד שהוא ישתדל בדחיפות המירבית לרשום הקרקע בשמו, והנה התובע שלפנינו בחר לפרוס את חוב מס השבח למספר תשלומים חודשיים, התנהלות זו לטעמי, מפריכה מכל וכל כל טענה המייחסת לתובע ידיעה או חשד לידיעה כלשהי אודות העסקה הראשונה. סוף דבר, לאור הממצאים שהוכחו בפניי, הנני קובע כי התובע - בשר - בעסקה השניה, רכש מאת עדנאן בשנת 2006 בתמורה ובתום לב 11/90 חלקים בחלקה, עם זאת לא התקיים התנאי בדבר השלמת העסקה בפנקסי רישום המקרקעין הנדרש לפי סעיף 9 סיפא לחוק המקרקעין, אולם במקום זאת הוא רשם לטובתו הערת אזהרה בלבד. העסקה הראשונה: להזכיר כי עסקה זו כללה שתי עסקאות מכר מעדנאן למשפחת אבו עיאש, שתיהן נערכו על ידי עו"ד נואף שלבי (להלן: "עו"ד שלבי"), שתיהן נערכו באותו יום 15/02/1999, כאשר עסקה אחת נערכה בין עדנאן לבין פתחי אבו עיאש (להלן: "פתחי") ומתייחסת ל- 1/12 חלקים בחלקה, והשניה נערכה בין עדנאן לבין האחים תאופיק וחסן אבו עיאש (להלן: "תאופיק וחסן"), ואף היא מתייחסת ל- 1/12 חלקים בחלקה. לאור המסקנה לה הגעתי באשר לעסקה השניה, אינני רואה כל מקום לסקור בהרחבה את כל הראיות שהובאו לעניין העסקה הראשונה, ודי לי להביא את העובדות הרלוונטיות והמסקנות הנובעות מהן, הדרושות לשם ניתוח הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין. לפני שאכנס לעובי הקורה, ברצוני לציין כבר עתה את התנהלותו של עדנאן בכל הנוגע לעסקה הראשונה, מאז חתימתה, נגועה ברמייה ובחוסר תום לב משווע. הרי אין חולק כי עדנאן מכר לג'מאל ביום 11/12/1998, 950 מ"ר אשר מהווים 2/45 חלקים מזכויותיו בחלקה שהן כאמור 1/6, ג'מאל שילם לעדנאן את כל התמורה ולא הובאה בפניי שמץ של ראיה המלמדת על טענה כלשהי של עדנאן כלפי ג'מאל. עם זאת, כאשר עדנאן כרת את שני החוזים עם משפחת אבו עיאש בתאריך 15/01/99, ולאחר שמכר לג'מאל את 2/45 חלקים, הוא מכר להם את מלוא החלק שלו, דהיינו 1/6 חלקים, כל זאת מבלי להפחית 2/45 חלקים שמכר לג'מאל, התנהלות זו של עדנאן אשר העלים במרמה ובתחבולה ממשפחת אבו עיאש את עסקת המכר עם ג'מאל, פסולה בלשון המעטה וראוייה לכל הוקעה במלוא מובן המילה, ולהדגיש כי אין בקביעה זו כל השלכה על התנהגות משפחת אבו עיאש. באשר להתנהלות משפחת אבו עיאש, כעולה מעדותם של פתחי, סלים וראיף אבו עיאש, והמסמכים שהוגשו לבית המשפט, הרי בטרם רכישת הקרקע מאת עדנאן, משפחת אבו עיאש מינתה את קרובי המשפחה שלהם, סלים, ראיף ופיסל אבו עיאש ז"ל, לנהל משא ומתן עם עדנאן. בפגישותיהם של אלה עם עדנאן, הוא הציג בפניהם נסח רישום של החלקה, וכן תוכנית המראה את חלקו בחלקה, סלים ראה את נסח הרישום ונוכח לדעת כי 1/6 חלקים רשומים בשם רדין ועל שמו רשומה הערת אזהרה לטובת עדנאן, וזאת על סמך הסכם מכר, ואין כל מניעה משפטית לכריתת עסקה עמו. סלים שהינו אחד מאלה שניהלו משא ומתן, טען במהלך חקירתו הנגדית, כי בפגישתו הראשונה עם עדנאן, קיבל ממנו התוכנית נ/2 וגם נסח טאבו, אשר צירף לתצהיר עדות ראשית (עמ' 37 שורות 27 - 26), אולם מעיון בנסח רישום שצורף לתצהיר עולה, כי נסח הרישום הינו מחודש דצמבר 1999, ואילו העסקה הראשונה נחתמה בתאריך 15/02/1999. סלים לא ידע לתת הסבר המניח את הדעת היכן נמצא נסח הרישום, אשר קיבל באותה ישיבה ערב חתימת ההסכמים עם עדנאן, אולם הוא בטוח כי קיבל מעדנאן נסח רישום (עמ' 38 שורות 11 - 16). סלים הסביר עוד, כי לא הסתפק בנסח הרישום שהציג עדנאן בפניו, אלא הוא פנה בעצמו לטאבו ובדק את נכונות נסח הרישום ומצא אותם רישומים, וכי אין כל מניעה חוקית להתקשר בעסקה עם עדנאן. בהמשך הלכו פתחי, ראיף ופיסל ז"ל עם עדנאן לשטח, והוא הראה להם את החלק שלו. לאור המלצת עדנאן, פנתה משפחת אבו עיאש לעו"ד שלבי, והוא אישר בעדותו, כי משפחת אבו עיאש הודיעה לו, כי ביקרו בשטח ועשו את כל הבדיקות והוא נדרש לערוך שני הסכמי מכר. עו"ד שלבי לא ערך כל בדיקות מטעמו, מכיוון שהם אמרו לו כי עשו את כל הבדיקות (עמ' 23 שורות 24 - 22). על פי שני ההסכמים, עדנאן מכר למשפחת אבו עיאש 1/6 חלקים שהוא רכש מאת רדין. עו"ד שלבי הסביר למשפחת אבו עיאש כי מאחר ועדנאן אינו רשום בטאבו, לא ניתן לרשום הערת אזהרה, מכיוון שרדין או עורך דינו לא יסכימו, כי קונה חדש ירשום לטובתו הערת אזהרה כל עוד לא שולמו כל המסים (סעיף 6 לתצהיר עו"ד שלבי). לעניין השאלה אם משפחת אבו עיאש רכשה מעדנאן חלק ספציפי או 1/6 במושאע, עו"ד שלבי בתצהיר עדות ראשית הצהיר, כי ערך שני הסכמים כאשר כל אחד מתייחס ל- 1/12 חלקים בחלקה, אולם לא התייחס כלל וכלל אם המכר התייחס לחלק ספציפי על פי תוכנית. בחקירתו הנגדית מעל דוכן העדים טען, כי הוא חושב שיש תוכנית מצורפת להסכמים, אולם הוא לא בדק את התיק לקראת הדיון (עמ' 22 שורות 26 - 23). בהמשך עומת עו"ד שלבי עם האמור בסעיף 4 להסכמים עם משפחת אבו עיאש, בו נרשם: "המוכר מצהיר כי חלקו בקרקע הנ"ל נטוע בעצי זית וגובל את הכביש הראשי ואת מחצית החלק הזה הוא מעביר לקונה וזאת בהתאם לתוכנית מצורפת". לאחר שהוצג בפניו הסעיף, נשאל באם הוצגו בפניו תוכניות חתומות על ידי שאר השותפים, המראות כי החלק הגובל בכביש ונטוע זיתים, שייך לעדנאן והשיב, כי אינו זוכר והוסיף, כי לעדנאן 1/6 בחלקה וחזר והדגיש כי עדנאן היה הבעלים של 1/6 מהחלקה (עמ' 23 שורות 13 - 1). נראה לי, כי מעדותו של עו"ד שלבי, אשר ערך את העסקה והכין את כל מסמכיה, לא ניתן ללמוד אם אכן מכר עדנאן למשפחת אבו עיאש חלק ספציפי בחלקה, אשר נשען על פי תוכנית חלוקה מוסכמת המאושרת על ידי שאר השותפים בחלקה ובאם לאו, ונראה כי עדנאן החזיק בחלק מהחלקה ולפניו החזיק רדין באותו חלק, כל זאת ללא עריכת תוכנית חלוקה מוסכמת. מסקנה זו מקבלת חיזוק מעדותו של האדריכל מאמון חסן, אשר העיד מפורשות כי הם רכשו חלק מהחלקה במושאע, אולם החזיקו בחלק הנטוע זיתים, כפי שהחזיקה משפחת אבו עיאש ללא כל תוכנית חלוקה רשמית, מאחר והמדובר בחלקה חקלאית, היה ובאם ישונה ייעוד החלקה למגורים, אזי ניתן לחלקה בחלוקה רשמית (ראה עדותו בעמ' 45, 46). עוד חיזוק למסקנה זו אנו למדים ממספר התוכניות והמפות שהוגשו לפתחו של ביהמ"ש, כאשר החלוקה בכל תוכנית ותוכנית שונה מהאחרת, בחלק מהתוכניות נעשו תיקונים ומחיקות, ולא נתקלתי בתוכנית אחת אשר מאושרת וחתומה על ידי כל השותפים. מכל מקום, מהתוכניות האלה, לא ניתן לזהות בוודאות את חלקו של עדנאן בחלקה. בהינתן מכלול כל האמור, הנני קובע כי משפחת אבו עיאש רכשה מאת עדנאן חלק במושאע אשר אינו חלק ספציפי, אומנם הוכח כי היא מחזיקה ומשתמשת בקרקע אשר נטועה עצי זית. עם זאת, משפחת אבו עיאש לא הביאה בפניי אף ראיה, אשר יכולה להעיד בצורה ברורה ומפורשת, כי החלק שהיא מחזיקה אכן מהווה חלק מהחלקה. לעניין התנהלות משפחת אבו עיאש לאחר חתימת הסכמי המכר. מהראיות עולה כי ביום 18/02/99 הוצהר על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין בנצרת, במהלך כל התקופה נהגה משפחת אבו עיאש לברר עם עו"ד שלבי ועם עדנאן, אם הוא השלים את רישום זכויותיו בחלקה על שמו, על מנת שיוכלו לרושמן בשמם, והם נענו כי הוא פועל להשלימם. עוד עולה מהראיות, כי בשנת 2001 דווח עדנאן למשפחת אבו עיאש כי אין ביכולתו לשלם את המסים החלים על העסקה שבינו לבין רדין, וקיים חוב במס שבח על העסקה בינו לבין רדין, אף בשל אי תשלום מס השבח הגיש רדין תביעה לביטול העסקה. משפחת אבו עיאש נענתה לדרישתו ושילמה את מס השבח, מס רכישה וקנס גרעון, אשר חלו על אותה עסקה. לאחר התשלום, הם העבירו לעדנאן את שוברי התשלום וביקשו ממנו להשלים את פעולת הרישום, והוא הבטיח להם להשלים את הרישום בטאבו, ולאחר רישום הזכויות בשמו, יודיע להם על כך על מנת שיוכלו לרשום את זכויותיהם בפנקס המקרקעין. ראיות משפחת אבו עיאש נתמכות בראיות בכתב, לרבות שוברי התשלום ומסמכים ממשרדי מיסוי מקרקעין. נוכח האמור, הנני מקבלם וקובע כי משפחת אבו עיאש נהגה בתום לב בכל הנוגע לדיווח על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין, וכן לעניין הטיפול מול משרדים אלה. לעניין התמורה ששילמה משפחת אבו עיאש לעדנאן, גם בהקשר זה מקובלת עליי עמדת משפחת אבו עיאש, אשר על פיה נשאר מהתמורה סכום של 20,000 $, מתוך סכום זה שילמו לעדנאן ישירות סכום של 3,000 $, והיתרה שולמה בשוברי המסים ששילמו עבור עדנאן בגין העסקה בינו לבין רדין, על כן לא נותרו חייבים מאומה לעדנאן בגין תמורת הקרקע. לציין, כי בהקשר זה הנני דוחה את טענות עדנאן מכל וכל, וזאת מהטעם הפשוט כי גרסאותיו השונות, כפי שהעיד בבית המשפט, מהוות עדות בעל פה כנגד מסמכים בכתב, אשר חתומים על ידו, על כן ובהתאם לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותמאני, שעדיין בתוקף, אינן קבילות. לעניין ידיעת משפחת אבו עיאש אודות העסקה השניה, אין חולק בין הצדדים כי רק בתאריך 20/02/07 או סמוך לכך, ידעה משפחת אבו עיאש אודות העסקה השניה, וכן אודות רישום הערת אזהרה לטובת בשר, בעקבות זאת הוציא עו"ד שלבי נסח רישום ורשם שתי הערות אזהרה לטובת משפחת אבו עיאש. לסיכום, הוכח כי משפחת אבו עיאש אומנם לא ערכה את כל הבדיקות הדרושות עובר לכריתת העסקה הראשונה עם עדנאן, עם זאת אין לראות בהתנהלות זו כרשלנות אשר גרמה לתאונה משפטית כלשהי. בנסיבות אלה, אין לתת כל משקל להתנהלות זו. באשר לעסקה גופה, הוכח כי משפחת אבו עיאש אכן רכשה כדת וכדין מעדנאן 1/6 החלקה, שילמה את התמורה במלואה, דווחה במועד על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין. לעניין החזקה אומנם היא החזיקה בחלק אשר נטוע עצי זית, אולם לא הובאה בפניי כל ראיה של ממש המלמדת על כך כי החלק אשר החזיקה, מהווה חלק מהחלקה. הוכח כי משפחת אבו עיאש לא ניסתה לרשום הערת אזהרה במהלך השנים, ורק ביום 20/02/07, ולאחר שנודע לה על העסקה השניה, הלכה והזדרזה ורשמה הערת אזהרה לטובתה. המסגרת הנורמטיבית: סעיף 9 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום - לב ובתמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה." הצדדים אינם חלוקים ביניהם באשר להחלתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין, אשר דן בשתי עסקאות נוגדות, וכי עדנאן אכן ביצע באותם מקרקעין שתי עסקאות נוגדות, ואלה טרם הושלמו ברישום בפנקסי המקרקעין. אין גם חולק כי בעסקה הראשונה לא נרשמה הערת אזהרה על ידי משפחת אבו עיאש בתקופה שמיום כריתת העסקה בשנת 1999 עד חודש פברואר 2007, אז נרשמו שתי הערות אזהרה לטובת משפחת אבו עיאש. אף באשר לעסקה השניה, אין חולק כי נרשמה הערת אזהרה בתאריך 02/04/06, למחרת כריתתה. השאלה שבמחלוקת אשר נתגלעה בין הצדדים וטעונה הכרעה של בית המשפט הינה, איזה עסקה מבין שתי העסקאות גוברת בנסיבות העניין? בענייננו, מאחר ובשר (הרוכש בעסקה השניה) לא מילא את תנאי השלמת הרישום בפנקסי המקרקעין כנדרש בסעיף 9 סיפא לחוק המקרקעין, אלא רשם רק הערת אזהרה בלבד, הרי שעד להלכת גנז (ע"א 2634/97 גנז' נגד בריטיש וקוליניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385) (להלן: "הלכת גנז'"), עובדה זו לבדה הייתה מכריעה את הכף לטובת עדיפותו של בעל העסקה הראשונה בזמן, דהיינו משפחת אבו עיאש. הלכת גנז' קבעה, כי על הקונה הראשון בזמן, לפעול בהגינות ובתום לב כלפי הקונה השני, ולא רק כלפי המוכר, על מנת שהעסקה שביצע תיאכף. עוד נקבע, כי מעקרון תום הלב נגזר, כי על הקונה הראשון לעשות ככל שיכולתו לרשום הערת אזהרה, כדי למנוע מהקונה השני בזמן להיכנס להתקשרות בעסקה נוגדת. על כן, אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון, עשוי להוביל לעדיפותו של הקונה השני בזמן, על אף שהלה לא השלים את הרישום במרשם המקרקעין (ראה ע"א 9767/08 סלמאן קדמאני נ. סרחאן יוסף מולא, ניתן ביום 16/01/11, בעמ' 6 פסקה 8, והאסמכתאות שהוזכרו שם. עוד נקבע בפסיקה: "לא בכל מקרה אי רישום הערת אזהרה, יוביל לעדיפות הקונה השני על הראשון, שכן, לא בכל הנסיבות אי רישום הערת אזהרה יהווה חוסר תום לב מצד הקונה הראשון כלפי הקונה השני. כך, אם ידע הקונה השני על העסקה הראשונה בזמן, אין לומר כי אי רישום הערת אזהרה הוא זה שהוביל ל"תאונה משפטית" ולהתקשרות הנוגדת" (ראו: עניין אלקודס ע"א 1217/03 קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ. ח'אזן, פ"ד נח(1) 224 (2003)). כמו כן, גם אם לא הסתמך הקונה השני על מרשם המקרקעין, או במקרים מסוימים אם לא בדק את החזקה במקרקעין, לא ישלול אי רישום הערת אזהרה את עדיפות הקונה הראשון (ראו ע"א 3180/05 זריק נ. ג'רייס, פסקאות 23 - 22 לפסק דינה של השופטת ארבל 29/04/2007). כך גם אם ישנן נסיבות מסויימות המונעות רישום של הערת אזהרה, כגון אי אפשרות לרשמה (ראו: עניין גנז' בעמ' 406, מיגל דויטש קניין, כרך ג' 454 - 436 (2007) ודוק: "אין מדובר ברשימה ממצה של נסיבות בהן לא יהווה אי רישום הערת אזהרה, חוסר תום לב כלפי הקונה השני" (ראה פסק דין קדמאני הנ"ל עמ' 6, 7). כאמור, בענייננו, הוכח בפניי כי בשר רכש 11/90 חלקים בחלקה מעדנאן, בתום לב, בתמורה, לאחר שבדק את מצב הזכויות בשטח, וכן לאחר שביקר בחלקה עצמה מספר פעמים, ואף ערך בירור עם ג'מאל השכן בחלקה, ולמחרת כריתת העסקה, רשם הערת אזהרה לטובתו. הוכח גם, כי עובר לכריתת העסקה ובמהלך ביצועה, הן מול משרדי מיסוי מקרקעין, הן מול המוכר עדנאן, והן מול השכנים של החלקה, לא התגלה לו ולו ברמז על קיומה של עסקה קודמת, ורק לקראת סיום העסקה במשרדי מיסוי מקרקעין, ידע על קיומה של העסקה הראשונה כפי שפירטתי קודם, ואינני רואה מקום לחזור על הדברים. למעלה מן הנדרש, אוסיף, כי משפחת אבו עיאש לא הביאה בדל של ראיה על פיה, בשר ידע על קיומה של העסקה הראשונה. מנגד, הוכח כי משפחת אבו עיאש לא רשמה הערת אזהרה בעת כריתת העסקה הראשונה, ולא בסמוך לאחר מכן, ובכל אופן לא רשמה הערת אזהרה לפני ביצוע העסקה השניה. השאלה הניצבת בפנינו כעת הינה, אם משפחת אבו עיאש עשתה את כל שביכולתה כדי לרשום הערת אזהרה, והאם בנסיבות המקרה לא הייתה כל מניעה בדין לרישומה של הערת אזהרה. אנתח להלן את השתלשלות העניינים כפי שהוכחו בפניי. כאמור, העסקה הראשונה נכרתה ביום 15/02/99 בין משפחת אבו עיאש לבין עדנאן. באותו מעמד, חתם גם עדנאן על יפוי כוח בלתי חוזר, בו מינה את עורכי הדין שלבי ו/או מרואן טאהא להיות ב"כ החוקיים, על מנת להעביר את החלקים הנדרשים למשפחת אבו עיאש. באותה עת, זכויותיו של עדנאן בחלקה, היו רשומות בשם רדין, כאשר על זכויות אלה רשומה הערת אזהרה לטובת עדנאן. נשאלת השאלה, באם בשלב זה ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת משפחת אבו עיאש? בהקשר זה משפחת אבו עיאש טענה כי מבחינה עובדתית, לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובתה, מאחר והקרקע לא הייתה רשומה על שם עדנאן - המוכר - והבעלים הרשומים - רדין - לא הסכים לאפשר רישום הערת אזהרה. לשם תמיכה בעמדה זו העידה כאמור משפחת אבו עיאש את עו"ד שלבי, אשר טיפל בעסקה זו, וטען בסעיף 6 לתצהירו כי רדין לא יסכים, כי קונה חדש ירשום לטובתו הערת אזהרה כל עוד לא שולמו כל המסים. במהלך חקירתו הנגדית, נשאל אודות רישום הערת אזהרה, והוא הסביר כי בלתי אפשרי לרשום וכי ניתן לרשום הערת אזהרה אלא רק בהסכמת רדין, ומאחר ורדין לא חתם על יפוי כוח, לא ניתן היה לרשום. בהמשך נשאל באם פנה לרדין באותה תקופה בצורה מפורשת, וביקש ממנו לחתום על המסמכים לצורך רישום הערת אזהרה, והוא השיב: "פניה טיפשית, אני לא יכול לפנות אליו, כי עדנאן לא שילם את המסים ואני קיבלתי מכתבים מבא כוח מיכאל שעדנאן עליו לשלם את המסים" (עמ' 24 שורות 24 - 14). אינני יכול להסכים עם גרסתו של עו"ד שלבי. לטעמי, על אף שהיה משוכנע כי רדין יסרב לחתום על מסמכים לרישום הערת אזהרה בשל המסים בהם חייב עדנאן, ניתן היה לפנות אליו בבקשה לחתום על מסמכים אלה שמא יסכים לחתום חרף קיום החוב. הפסיקה קבעה, כי על הרוכש בעסקה הראשונה, לעשות ככל יכולתו על מנת לרשום הערת אזהרה. הראיה לכך, כי חרף עמדתו של עו"ד שלבי, הרי מעיון בנסח רישום ההיסטורי של החלקה שצורף לתצהיר בשר עולה, כי בתאריך 27/04/1999 נרשמה הערת אזהרה לטובת ג'מאל על 950/21366 חלקים מהחלקה הרשומים בשם רדין, ומשום מה בוטלה הערה זו ולא הובא בפניי על ידי מי מהצדדים הסבר כלשהו לביטולה, עם זאת אנו למדים כי בתאריך 10/07/2001 נרשמה הערת אזהרה זהה לזו שבוטלה לטובת ג'מאל, אולם הערה זו לא בוטלה, דבר המלמד כי אומנם בסמוך לכריתת העסקה, לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה, אולם בהמשך ולאחר ששולמו המסים, לא הייתה כל מניעה ואף לא הייתה כל סיבה הגיונית ומתקבלת על הדעת שרדין יסרב לחתום על המסמכים לרישום הערת אזהרה, והראיה לכך שביום 10/07/2001 נרשמה הערת אזהרה לטובת ג'מאל. כאן המקום לציין, כי לא טרח מי מהצדדים להזמין את עו"ד סתיתי, אשר טיפל בעסקה בין עדנאן לג'מאל, וגם רשם הערת אזהרה לטובת ג'מאל, אולם מעיון בשוברי התשלום שצורפו לתצהירי עדות ראשית של משפחת אבו עיאש, ואף מעדותו של סלים, אשר שילם בפועל את שוברי התשלום, עולה ברורות, כי מס השבח החל על רדין בגין העסקה בינו לבין עדנאן, שולם בשלהי חודש דצמבר 1999, משמעות הדבר, כי החל ממועד זה, לא הייתה כל סיבה מתקבלת על הדעת שרדין יסרב לחתום על המסמכים הרלוונטיים לרישום הערת אזהרה, ולראיה ג'מאל כנראה ניצל עובדה זו, החתים את רדין על המסמכים הדרושים ורשם לטובתו הערת אזהרה. משפחת אבו עיאש לא הביאה בפניי ראיה ולו הקלושה ביותר, על פיה בעקבות תשלום המסים, נעשה נסיון כלשהו מטעמה לרשום הערת אזהרה. לסיכום, בשלב זה סבור אני החל ממועד תשלום המסים על ידי משפחת אבו עיאש, ניתן היה לרשום הערת אזהרה, משפחת אבו עיאש לא הביאה בפניי ראיות כלשהן על נסיון כלשהו מטעמה לרשום הערת אזהרה. אין כל ספק כי העדר רישום הערת אזהרה כבר משלב זה, גרם לתאונה משפטית עם העסקה השניה, על כן ועל פי הפסיקה, יש לראות בנסיבות העניין את אי רישומה של הערת אזהרה לטובת משפחת אבו עיאש כהפרת חובת תום הלב, אשר מובילה למסקנה, כי יש להעדיף את העסקה השניה על פני העסקה הראשונה. מכל מקום, גם אם תאמר כי משפחת אבו עיאש לא התרשלה בשלב זה, עת שלא רשמה הערת אזהרה, הרי הוכח כי בתאריך 06/02/2002 נרשמו זכויותיו של עדנאן בפנקסי רישום המקרקעין, ובאותו מעמד הועברו לשמו של ג'מאל 2/45 חלקים ונותרו רשומים בשם עדנאן 11/90 חלקים. גם אז ישבה משפחת אבו עיאש בחיבוק ידיים ולא עשתה כל נסיון לרישום הערת אזהרה. כאשר לגרסת בני משפחת אבו עיאש, כל הזמן פנו לעדנאן, אשר נהג להודיע להם כי העניין בטיפול, ועל פי עדותו של עו"ד שלבי, מאז שעלה עניין תשלום המסים בשלהי שנת 1999 ועד תחילת שנת 2007, ניתקה משפחת אבו עיאש איתו כל קשר ולא פנו אליו לברר את המצב. לציין, כי מאז רישום הזכויות בשם עדנאן בתאריך 06/02/2002 ועד לכריתת העסקה השניה עם בשר בתאריך 01/04/06, חלפה תקופה מעל ארבע שנים, ומאחר וברשות משפחת אבו עיאש יפוי כוח בלתי חוזר, אשר חתום על ידי עדנאן, ניתן היה בנקל במהלך תקופה זו, לרשום הערת אזהרה על סמך אותו יפוי כוח בלתי חוזר כפי שנהגה בשנת 2007, משידעה על קיומה של העסקה השניה, אז דאג עו"ד שלבי כבר באותו יום לרשום הערת אזהרה לטובת משפחת אבו עיאש. לטעמי, התנהלות זו של משפחת אבו עיאש, מהווה השתהות בלתי סבירה ויש לראותה כרשלנות הנחשבת על פי ההלכה כהפרת חובת תום הלב. להדגיש, כי התנהלות זו של משפחת אבו עיאש בעניין, היוותה משקל מכריע לצורך העדפת העסקה השניה עם בשר, מאחר ועל פי הראיות שהוכחו בפניי, הרי בשר התבסס עת שכרת את העסקה השניה עם עדנאן על נסח הרישום של החלקה, על פיו רשומים בשם עדנאן 11/90 חלקים בחלקה ולא הייתה כל הערה או מניעות על פי נסח הרישום לבצע עסקת מכר בחלקים אלה, על כן הימנעות משפחת אבו עיאש מלרשום הערת אזהרה במהלך שנים כמפורט לעיל, גרמה לתאונה משפטית, עם כריתתה של העסקה השניה. מובן מאליו ואין להכביר במילים כי אם הייתה רשומה על זכויותיו של עדנאן בחלקה הערת אזהרה לטובת משפחת אבו עיאש, עת שבדק בשר בפנקסי המקרקעין, לבטח היה נמנע מלכרות עסקה עם עדנאן, על כן אי רישום הערת אזהרה, כאשר ניתן היה בנקל לרושמה, גרם לתאונה משפטית ועל פי הפסיקה, בנסיבות אלה, יש לתת לעסקה השניה עדיפות. ב"כ משפחת אבו עיאש ייחס בסיכומיו רשלנות חמורה לבשר, אשר לא טרח עובר לכריתת העסקה השניה, לבדוק במשרדי מיסוי מקרקעין אם הייתה הצהרה על עסקה קודמת עם עדנאן. נראה כי בני משפחת אבו עיאש מתעלמים מהחסיון החל בחוק מיסוי מקרקעין, אשר אוסר על מסירת מידע כלשהו אודות הצהרות כלשהן למשרדי מיסוי מקרקעין (ראה סעיף 105 לאותו חוק). אף לגופו של עניין, לא נתקלתי בפסיקה או בהוראת חוק, אשר מחייבת בדיקה מקדימה והכרחית במשרדי מיסוי מקרקעין בעת ביצוע עסקה במקרקעין. אוסיף עוד, כי הוכח בפועל מעדותו של עו"ד שינאוי, אשר טיפל בעסקה השניה וניהל מספר דיונים עם פקידי מיסוי מקרקעין, כי מעולם לא נמסר לו על קיומה של הצהרה קודמת. למעלה מן הנדרש, אציין, כי משפחת אבו עיאש עת שביצעה את העסקה הראשונה, לא טרחה אף היא לעשות כל בדיקה במשרדי מיסוי מקרקעין. דווקא בדיקה כזו יכלה הייתה לעזור לה מכיוון שהייתה מגלה כי מתוך החלקים שמכר להם עדנאן, הוא כבר מכר 950 מ"ר לג'מאל, דבר אשר היה מפחית מנזקם. משפחת אבו עיאש הוסיפה וטענה לאורך כל הדרך, כי עדנאן, ג'מאל והתובע, ידעו כי משפחת אבו עיאש תפסה חזקה בקרקע שרכשה מייד עם רכישתה בשנת 1999, וכי היא מוכרת על ידי בעלי החלקות הסמוכות, שבעלי הקרקע והם רכשו אותה וקיבלו חזקה בה ומעבדים אותה, ואף מסקו את הזיתים במשך שנים. גם טענה זו אין בידי לקבל. תחילה אדגיש, כי הפסיקה קובעת חד משמעית כי לעניין הידיעה של הקונה השני: "לא די בידיעה ב"כוח" של הקונה השני על קיומה של העסקה הראשונה, אלא נדרשת הוכחת ידיעה בפועל" (ראה אותו פסק דין קדמאני, פסקה 14 בעמ' 8). משמעות הדבר, מוטל על כתפי משפחת אבו עיאש להביא ראיות ממשיות, על פיהן אכן בשר ידע על העסקה הראשונה ולא לייחס לו ידיעה קונסטרוקטיבית. אוסיף, כי בענייננו, הוכח כי בשר קנה חלקי עדנאן הרשומים בשמו בתמורה ובתום לב, ולאחר שביקר בקרקע מספר פעמים ולא מצא כל סימן מיוחד או גלוי המלמד על החזקה של משפחת אבו עיאש בקרקע, נהפוך הוא, בביקוריו מצא את ג'מאל השכן של הקרקע שביצע חפירות והכנה לבנייה (עמ' 6 לתצהיר). סבור אני, כי החזקה של ג'מאל מצביעה על סימן גלוי ומיוחד, אשר היה מדליק בפני בשר נורה אדומה לו התיימר לרכוש את חלקו של ג'מאל. כאמור, עדותו של בשר אמינה ומקובלת עליי, ועל סמך עדותו ושאר הראיות שתמכו בה כפי שפירטתי קודם, הנני קובע כי בעת שרכש בשר את הקרקע מעדנאן, לא היו כל סימנים מיוחדים המעידים על כך, כי קרקע זו אכן נמכרה למשפחת אבו עיאש. למעלה מן הנדרש אציין, כי השימוש וחזקה בקרקע של משפחת אבו עיאש על פי גרסתם, התבטא בכך שהם ביקרו בקרקע שלוש פעמים בלבד בסמוך לרכישה ומסקו זיתים ולא הביאו ראייה של ממש המלמדת על כך, כי המקום בו מסקו את הזיתים לטענתם, הוא אכן נופל בחלקו של עדנאן אשר מכר להם, מה גם מהתוכניות שהוגשו, לא ניתן לקבוע באופן וודאי כי החלק שהם מחזיקים, אכן נופל בחלקו של עדנאן או בצד האחר. אוסיף לכך, לא הוכח כי הם אכן רכשו חלק ספציפי ולא במושאע, אף העד היחיד האדריכל מאמון חסן שהובא להעיד מטעמם, לא יכל לסייע להם, כאשר העיד כי השימוש והחזקה של משפחת אבו עיאש בקרקע מתבטאים במספר ביקורים בשנה בעונת מסיק הזיתים, כמו כן העיד במפורש כי לא הוצגו בפניו כל ראיות המלמדות, כי אכן הם רכשו את הקרקע שהחזיקו. מכל מקום, השימוש והחזקה עליה העידו בני משפחת אבו עיאש, אין בהם כהוא זה כדי ללמד על סימן מיוחד שיכול להדליק נורה אדומה בפני בשר שמא קרקע זו נמכרה לאחר. גם לעניין טענת בני משפחת אבו עיאש, אשר מייחסים לבשר רשלנות בכך, שלא בדק בספרי המועצה המקומית, הרי שגם כאן אין כל חובה לא בחוק ולא בפסיקה לערוך בדיקות כאלה, בפרט כאשר בשר מצא כי הקרקע פנויה והרישום של עדנאן בפנקסי המקרקעין נקי מכל שעבוד או זכות של צד שלישי (ראה בהקשר זה ע"א 7785/99 ארוך נ. פריינטי, פ"ד נה' (3) 85, 95 (2001). סוף דבר, מכלול כל האמור מוביל למסקנה אחת ויחידה והנה, כי חלה בענייננו הלכת גנז וכי יש להעדיף בנסיבות העניין את העסקה השניה על פני העסקה הראשונה. 7. אי לכך, ולאור האמור לעיל, הנני דוחה את התביעה בת.א. 149/08 ומקבל את התביעה בת.א. 48/08, ומצהיר כי התובע בתיק זה - יוסף אברהים בשר 8. לאור התוצאה אליה הגעתי, הנני מורה על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת התובעים (בני משפחת אבו עיאש) בת.א. 149/08. הנני מחייב את בני משפחת אבו עיאש (התובעים בת.א. 149/08) לשלם ליוסף בשר (התובע בת.א. 48/08) הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ נכון להיום. 9.הערת אזהרה