1. ביום 12.11.86 נכרתה בין הצדדים "עסקת קומבינציה", ביחס למקרקעין שבבעלות התובעת, היא המשלחת הדתית הרוסית בירושלים. בתובענה אותה הגישה בתיק זה, עותרת התובעת למתן פסק דין המצהיר כי ההסכם שנכרת בין הצדדים "בטל ומבוטל לכל דבר וענין". בנוסף, מתבקש בית המשפט להורות ללשכת רישום המקרקעין בנצרת למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעים ביחס למקרקעין מושא העסקה, בעקבות ההסכם האמור. העובדות: 2. בפתח הדברים יש לציין, כי האירועים העומדים ביסוד תובענה זו משתרעים על פני תקופה של כשלושים שנים. במהלך תקופה זו התחלפו בעלי התפקידים השונים בתובעת. את התביעה שהגישה, מבקשת התובעת לבסס על עדותה של עדה אחת, היא האחות נטליה גרמידר. אלא שהגב' גרמידר הגיעה לארץ רק בחודש אוקטובר 2003, ולכן היא לא הייתה מעורבת בחלק ניכר מהאירועים העומדים ברקע התביעה. מצד הנתבעים - בני משפחת אבו נעאג' - העיד גם כן עד אחד ביחס להשתלשלות העניינים הרלבנטית. העד הוא אחד מבני המשפחה, מר מוחמד אמין אבו נעאג'. מר אבו נעאג' היה מעורה בעניינים הנוגעים לתובענה מראשיתם, ויש לו ביחס אליהם מידע ממקור ראשון. מר אבו נעאג' תמך את עדותו במסמכים שנערכו "בזמן אמת" ואשר הוגשו על ידי הנתבעים כראיה. בסופו של דבר ניתן לקבוע, כי על עיקרי העובדות, כפי שיפורטו להלן, אין בין הצדדים מחלוקת של ממש, וניתן ללמוד עליהם בעיקר מהראיות בכתב שהוגשו. 3. התובעת הינה הבעלים הרשום של חלקה 4, בגוש 16568 (לשעבר חלקה 137, בגוש 16513). מדובר בחלקה בשטח של 595 מ"ר, הנמצאת ברחוב פאולוס השישי בעיר נצרת, ליד כיכר המעיין, במרכז העיר. 4. הנתבעים מחזיקים בחלקה מזה שנים רבות. דומה שלפחות ביחס לראשיתה של התקופה הרלבנטית לענייננו, אין חולק על כך שהנתבעים היו במעמד של דיירים מוגנים בנכס (ר' סעיף 1(א) להסכם). הנתבעים מפעילים היום בנכס חנות למוצרי מכולת. 5. מהראיות שהובאו בפניי עולה, כי בשנת 1980 נעשה ניסיון משותף של התובעת ושל הנתבעים לפעול במטרה להקים על החלקה מבנה מסחרי. הואיל ותוכנית המתאר החלה על החלקה מייעדת אותה, או לפחות חלק ממנה, להרחבת דרך ציבורית, הרי שלצורך הקמת מבנה מסחרי על החלקה, יש לפנות תחילה לרשויות התכנון בבקשה לשינוי ייעוד החלקה, כך שהייעוד החדש יאפשר הקמת מבנה מסחרי. ואכן, בשנת 1980 פנו הצדדים לרשויות התכנון בבקשה מתאימה (נספח ב' לתצהיר הנתבעים). ואולם בסופו של דבר, מטעמים שלא לגמרי הובררו, היוזמה המשותפת אותה נקטו הצדדים, לא צלחה. 6. הצדדים חידשו את שיתוף הפעולה ביניהם כעבור כשש שנים, עת חתמו ביום 12.11.1986 על הסכם הקומבינציה אשר עניינו עומד במוקד התובענה שהוגשה בתיק זה. הסכם הקומבינציה קובע, בתמצית, כי חלקה של התובעת בעסקה המשותפת הוא במתן הקרקע, ואילו תפקידם של הנתבעים הוא לבנות, על חשבונם, את המבנה. בין הצדדים הוסכם, כי לאחר שהמבנה ייבנה, יהיו הנתבעים זכאים לקבל 70% משטח המבנה, ואילו התובעת תהיה זכאית לקבל 30% משטח המבנה. 7. יש לציין, כי הסכם הקומבינציה נושא את הכותרת "זיכרון דברים", ולא "הסכם" או "חוזה". בסעיף 12 להסכם נקבע, כי "מוסכם בין הצדדים לערוך הסכם מפורט על בסיס העקרונות וההסכמות בזכ"ד זה, על פי נתונים שיימסרו להם על ידי משרד אדריכל לב". הוראת סעיף 12 ביחד עם הכותרת מצביעים, לכאורה, על כך, שהצדדים ראו בהסכם שנכרת ביניהם משום הסכם ארעי, אשר יוחלף בהסכם אחר. במהלך שמיעת הראיות לא היה לאיש מהצדדים הסבר מדוע כך נוסחו הדברים. מכל מקום, אין חולק על כך שבין הצדדים לא נכרת הסכם אחר זולת זה שמיום 12.11.1986. 8. במוקד עניינה של תובענה זו ניצבת הוראת סעיף 6 להסכם אשר כותרתו: "לוח זמנים". בסעיף 6(ג) להסכם נקבע כך: "מוסכם בין הצדדים שאם רשויות התכנון והבניה לא יתנו להם היתר לבניה עד תום שנתיים מיום הגשת הבקשה להיתר, יפקע תוקפה של ההתקשרות נשוא הסכם זה מבלי שלאיש תהא טענה או דרישה למשנהו". 9. אין חולק על כך, שעד לעצם היום הזה - קרוב ל-25 שנים לאחר שנכרת הסכם הקומבינציה - רשויות התכנון לא נתנו לצדדים היתר בניה. כפי שציינתי, בטרם הגשת בקשה למתן היתר בניה, על הצדדים לגרום לשינוי ייעוד החלקה, כך שיתאפשר להם לבנות עליה מבנה מסחרי. ואולם כפי שיפורט בהמשך, עד כה לא עלה בידי הצדדים להביא לשינוי ייעוד החלקה. לכן, בהתאם לתוכנית המתאר התקפה עד היום, החלקה עדיין מיועדת להרחבת דרך, ולא ניתן להקים עליה מבנה מסחרי. כאמור, כל עוד לא שונה ייעוד החלקה, לא ניתן לפנות לרשויות בבקשה לקבלת היתר בנייה. להלן אעמוד על מה שנעשה, ועל מה שלא נעשה, מאז נכרתה בין הצדדים עסקת הקומבינציה. 10. בהסכם שנכרת בין הצדדים ביום 12.11.1986 הוסכם, כי מי שיטפל בהשגת היתר בניה לפרויקט יהיה האדריכל לב מז'ריצקי, בו בחרה התובעת. ואכן, במשך שנתיים מיום חתימת ההסכם - בין השנים 1986 ל-1988 - טיפל האדריכל מז'ריצקי מטעם הצדדים בקידום הפרויקט המשותף. אלא שפעולותיו של מז'ריצקי לא עלו יפה ולא עלה בידו לקדם את הפרויקט. 11. בנסיבות אלה, שכרו הנתבעים את שירותיו של האדריכל אחסאן כנג'. הדבר היה בסוף שנת 1989. עם מינויו, החל האדריכל כנג' בהכנת תוכנית מפורטת אשר מטרתה לשנות את ייעוד החלקה, מכזו המיועדת להרחבת דרך, לכזו המיועדת למסחר. ביום 5.2.1990 הגיש האדריכל כנג' לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה לשינוי ייעוד הקרקע. דא עקא, שביום 2.8.1990 הודיעה הוועדה המקומית לנתבעים על כך שהחליטה לדחות את הבקשה. ביום 30.8.1990 הגישו הנתבעים, באמצעות בא כוחם דאז, ערר לוועדה המחוזית לתכנון ובניה. אלא שביום 22.5.1991 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את הערר. 12. לאחר שהבקשה לשינוי ייעוד סורבה, פנו הנתבעים לאדריכל אדיב דאוד, אשר כיהן בעבר כמהנדס העיר נצרת, וביקשו את סיועו. האדריכל דאוד הסכים לסייע, וביום 11.3.92 נחתם בינו לבין הנתבעים, בהסכמת התובעת, "הסכם מתן שירות מקצועי". בהמשך לכך, הכין האדריכל דאוד תוכנית חדשה לשינוי ייעוד הקרקע, אותה הגיש, ביום 13.9.93, לרשויות המוסמכות. יצויין, כי בהסכם למתן שירותים שנכרת בין הנתבעים לבין האדריכל דאוד העריכו הצדדים, כי משך הזמן הדרוש לשינוי ייעוד הקרקע, הוא שנתיים וחצי (סעיף 3 לנספח יב' לתצהיר הנתבעים). 13. תגובתן של הרשויות המוסמכות בנצרת לפנייה החדשה הייתה, שהן תהיינה מוכנות לשקול בחיוב את הבקשה לשינוי ייעוד בחלקה מושא דיוננו, ואולם זאת במסגרת "תוכנית כוללת" של האזור, במסגרתה תידרש התובעת לאפשר לעיריית נצרת להקים חניון תת-קרקעי בשתי חלקות סמוכות השייכות אף הן לתובעת, ואשר עליהן עומד "בית הידידות" (חלקות 7 ו-8 בגוש 16568). 14. המסמך הראשון המבטא את נכונות עיריית נצרת לתת אישור ל"תוכנית כוללת" במסגרתה תיענה בקשת הצדדים לשינוי ייעוד בחלקה מושא דיוננו, הוא מכתבה מיום 6.10.93 של ועדת המשנה לתכנון ובניה (נספח יד' לתצהיר הנתבעים). כפי שיפורט להלן, מהראיות שהובאו בפניי עולה, כי עניינה של "התוכנית הכוללת" עמד על הפרק, בצורה פעילה, קרוב לחמש שנים. המכתב האחרון שניתן ללמוד ממנו על קיומו של דיון ענייני ביחס ל"תוכנית הכוללת" הוא מכתב הנתבעים מיום 11.8.98 (נספח כח' לתצהיר הנתבעים). לאחריו, כפי שיתברר, נפתחה תקופה של "שתיקה" שנמשכה למעלה משש שנים. אפרט, אפוא, את עיקרי הדברים; 15. חומר הראיות שהוגש משקף חילופי דברים שהתקיימו בין שלושה גורמים: עיריית נצרת; הנתבעים; והתובעת; לא אסקור את כל המכתבים שהוחלפו, אלא אסכם ואומר, שעולה מהם, כי עיריית נצרת והנתבעים, היו מעוניינים מאד בקידומה של "התוכנית הכוללת". מאידך, גישתה של התובעת ידעה עליות וירידות. 16. עיריית נצרת ראתה את "התוכנית הכוללת" בשלוש החלקות שבבעלות התובעת, כחלק מתוכנית רחבה שהכינה לקראת האירועים לציון 2000 שנה להולדת ישו, ואשר נקראה "נצרת 2000". מחילופי המכתבים שהוגשו עולה, כי העירייה ביקשה, ואפילו הפצירה בתובעת, לתת את הסכמתה לתוכנית (ראו מכתבי העירייה מיום 12.4.94; 2.9.94; 8.5.96; 25.8.96; 10.7.98). 17. הוא הדין לגבי הנתבעים. גם הם היו מעוניינים בקידום "התוכנית הכוללת", ואף הם דחקו והאיצו בתובעת לתת את הסכמתה (ראו מכתבי הנתבעים מיום 23.8.95; 10.10.96; 11.11.96; 2.7.97; 11.8.98). 18. ואולם גישתה של התובעת ידעה, כאמור, עליות וירידות. מהראיות שהובאו בפניי עולה, כי בתחילה התובעת לא שללה, באופן עקרוני, הענות לדרישתה של עיריית נצרת, אשר הודיעה, כאמור, כי תתיר לצדדים לבנות מבנה מסחרי בחלקה מושא דיוננו, רק בתנאי שהתובעת תיתן הסכמתה לבניית חניון תת-קרקעי ב"בית הידידות". עם זאת, בסופו של דבר התובעת לא נתנה הסכמה לכך. תחילה, אפרט את הביטויים החיוביים שגילתה התובעת ביחס ל"תוכנית הכוללת": א. ביום 11.9.1995, שלח ב"כ התובעת דאז, עו"ד יעקב מירון, מכתב לראש עיריית נצרת דאז, בו כתב כך: "נתבקשתי על-ידי הארכימדריט פיאודוסי, ראש המשלחת הדתית הרוסית בירושלים, שחזר זה עתה מביקור במוסקבה, להודיעך, כי הפטריארכיה של מוסקבה מקבלת באופן עקרוני את עמדת העירייה כפי שבאה לידי ביטוי בהתכתבויות ובפגישות בינינו ומבקשת לשתף איתה פעולה לפיתוח כיכר המעיין" (נספח יז' לתצהיר הנתבעים). ב. בסוף חודש נובמבר, או בתחילת חודש דצמבר 1995, התקיימה פגישה בין ראש התובעת לבין הנתבעים, במהלכה הושגה הסכמה עקרונית של התובעת "לתוכנית הכוללת". כנגד הוויתור שיהא על התובעת לוותר ב"בית הידידות", הסכימו הנתבעים להגדיל את חלקה של התובעת במבנה המסחרי שייבנה על החלקה מושא דיוננו, מ-30% ל-35%. (מכתב הנתבעים מיום 6.12.1995 - נספח יח' לתצהיר הנתבעים). ג. ביום 9.12.1996 התקיימה ישיבה בין התובעת לבין נציגי עיריית נצרת. לבית המשפט לא הוגש סיכום של הפגישה שהתקיימה, הגם שככל הידוע, נערך סיכום כזה. ממכתבו מיום 19.12.1996 של ב"כ התובעת דאז, עו"ד מירון, לנציג עיריית נצרת עולה, כי בין התובעת לבין עיריית נצרת הוסכם לנהל משא ומתן, תוך שעו"ד מירון ציין ש"הובן בין הצדדים כי העניין דחוף ולא סובל דיחוי וכי ייעשו כל המאמצים לסיים העניין בהקדם האפשרי" (נספח כד' לתצהיר הנתבעים). ד. מהראיות שהובאו בתיק עולה, כי במחצית השנייה של שנת 1997 שכרה התובעת את שירותיו של האדריכל פיטר בוגוד, על-מנת שיערוך תוכנית כוללת המתייחסת הן לקרקע מושא עסקת הקומבינציה והן לקרקע עליה עומד "בית הידידות". דא עקא, שמחומר הראיות עולה, כי התוכנית שהכין האדריכל בוגוד לא הוגשה ולא קודמה (נספח כו' לתצהיר הנתבעים). 19. חומר הראיות שהוגש בתיק זה לא נותן תשובה ברורה לשאלה, מדוע התוכנית שהכין האדריכל בוגוד, לא קודמה. מחומר הראיות לא ברור האם התובעת נסוגה, בצורה ברורה ומודעת, מהנכונות העקרונית שהביעה בתחילה לאמץ את "התוכנית הכוללת", או שמא הדברים נזנחו, התפוגגו, נמוגו. מה שכן ברור הוא, ש"התוכנית הכוללת" לא קודמה ולא יצאה אל הפועל. מה שעוד ברור הוא, שעיריית נצרת הבהירה הבהר היטב, כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תהיה מוכנה לטפל בקידום פרויקט הבניה על החלקה מושא דיוננו "אך ורק במסגרת ראייה כוללת של תכנון המתחם הסמוך, מתחם בית הידידות, שגם הוא בבעלות הכנסייה. הוועדה המקומית לתכנון ובניה לא תדון בבקשה נפרדת בקשר לחלקה שבנדון" (מכתבו מיום 10.7.98 של ראש עיריית נצרת לנתבעים - נספח כז' לתצהיר הנתבעים). 20. המסמך אשר מסיים את תקופת חמש השנים בה עמדה על הפרק "התוכנית הכוללת", הוא מכתבם מיום 11.8.98 של הנתבעים אל ראש התובעת, בו כתבו: "מבירור שערכנו בעיריית נצרת בעניין שבנדון, התברר לנו ששינוי הייעוד שביקשנו - ביחד איתכם - לגבי החלקה שבנדון, ייעשה רק במסגרת תכנונית כוללת, שתכלול גם את מתחם בית הידידות. במצב שנוצר - כפי שהובהר לעיל - ולמיטב הבנתנו, הגשת תוכנית שינוי הייעוד כנדרש ע"י ראש עירית נצרת, רק היא תביא להשגת היעדים המשותפים שהינם בניית המרכז המסחרי במתחם שבנדון ובמתחם בית הידידות. אנו מציעים לכן למנות ללא דיחוי (שנת 2000 מתקרבת במהירות) אדריכל שיכין את התוכניות לשינוי הייעוד הנדרש... אנו מבקשים בכל לשון של בקשה שתתערב באופן אישי ותסייע להביא את מימוש הפרויקט לסיומו הנאות" (נספח כח' לתצהיר הנתבעים). 21. לאחר מכתב זה, אין מכתבים נוספים במשך תקופה של קצת למעלה מ-6 שנים. ככל הידוע, במהלך תקופה זו לא נעשה דבר לצורך קידום עסקת הקומבינציה. לא הוחלפו בין הצדדים מכתבים, וככל הידוע גם לא היו בין הצדדים דיבורים בעל פה בעניין הפרויקט. 22. ביום 16.9.04, היינו 6 שנים וחודש לאחר שנשלח המכתב האחרון בסדרת המכתבים אשר את עיקריה תיארתי, שלחו הנתבעים מכתב לראש התובעת בו כתבו כך: "בהמשך להסכם שנחתם ביננו שעניינו בניית מרכז מסחרי בכיכר המעיין בנצרת, ובהמשך לטיפולים שבוצעו בוועדות לתכנון ובנייה בעניין זה, נבקש לקבוע פגישה עם כבודך למטרת הסברים, חתימה על התוכניות הנחוצות להמשך הטיפול בפרויקט" (נספח כט' לתצהיר הנתבעים). מחומר הראיות שהובא בתיק זה לא ברור מה גרם לנתבעים לחדש את עניינה של "עסקת הקומבינציה" בדרך משלוח מכתב זה לאחר 6 שנים של שתיקה. גם לא ברור מהן אותן תכניות אשר הנתבעים ביקשו שהתובעת תחתום עליהם. 23. במענה למכתב זה, כתב בא כוחה דאז של התובעת מכתב לנתבעים, בו נאמר, כי "ההסכם ביניכם לבין מרשתי לעניין הפרויקט המשותף ביניכם נשוא מכתבכם, בוטל מזה זמן רב, ולא רק זו אלא שנזנח על ידיכם, עד שאיננו קיים עוד". בהמשך מכתבו כתב בא כוחה דאז של התובעת, עו"ד עאוני מנסור, כי במידה ויש לנתבעים הצעות או רעיונות חדשים, הרי שהתובעת פתוחה ומוכנה לשמוע הצעות (נספח ל' לתצהיר הנתבעים). 24. על מכתב זה השיב ב"כ הנתבעים דאז במכתב מיום 13.1.2005, בו טען, כי ההסכם שנכרת בין הצדדים ביום 12.11.1986 שריר וקיים ותקף. ב"כ הנתבעים דאז, עו"ד רוזובסקי, כתב במכתבו: "נכון הדבר כי ביצוע ההסכם לא נעשה במהירות הרצויה, אך הדבר נבע כידוע היטב למרשתכם, מסיבות שאינן קשורות כלל במרשנו ואינן בשליטתם. כידוע למרשתכם, מרשינו עשו כל שנדרש מהם לקדם את ההסכם, תוך השקעת משאבים ניכרים". ב"כ הנתבעים כתב במכתבו, כי הנתבעים הופתעו מאוד מהודעת ב"כ התובעת כי ההסכם בוטל מזה זמן רב או כי נזנח. 25. הנתבעים ביקשו כי התובעת תחזור בה מהטענה כי "עסקת הקומבינציה" בטלה. ואולם התובעת לא עשתה זאת. במכתב נוסף ששלח ב"כ התובעת דאז, עו"ד עאוני מנסור, לב"כ הנתבעים, הוא עמד על כך ש"ההסכם שבין מרשתכם לבין מרשתי, בוטל". עם זאת, חזר ב"כ התובעת דאז והודיע, כי התובעת מוכנה להידבר בעניין שיתוף פעולה עתידי עם הנתבעים. 26. ביום 25.7.2005 שלח ב"כ הנתבעים דאז מכתב לב"כ התובעת דאז, בו פירט את הפעולות שנעשו במהלך השנים לצורך קידום "עסקת הקומבינציה", ואשר על עיקרן עמדתי לעיל. ב"כ התובעת ביקשו שהות לבדוק את הדברים ולהשיב, ואולם הדבר לא נעשה. ביום 7.3.2006 שלח ב"כ הנתבעים מכתב תזכורת לתובעת ואולם, מכתב זה, ככל הידוע, לא נענה. 27. ביום 17.2.2007 שלח ראש התובעת מכתב לנתבעים, בו כתב: "אנו מודיעים לכם פעם נוספת כי בהתאם להוראות ההסכם מיום 12.11.1986, עסקת הקומבינציה הנ"ל מבוטלת מזה זמן רב ולא קיימת" (נספח לה' לתצהיר הנתבעים). 28. לאחר הדברים האלה, התנהלו בין הצדדים מגעים במטרה להגיע להסכמות, כאשר התובעת הייתה מיוצגת על ידי עו"ד קרופניק. לטענת הנתבעים, הצדדים הגיעו להסכמות מסוימות. ואולם מהראיות שהוגשו עולה, כי התובעת קטעה את המגעים, ולא הייתה מוכנה להידבר עוד עם הנתבעים בעניין "עסקת הקומבינציה". (ר' מכתבו מיום 13.3.08 של עו"ד חאג' יחיא - נספח לו' לתצהיר הנתבעים). 29. ביום 25.6.2009 הגישה התובעת לבית משפט השלום בנצרת תביעת פינוי נגד הנתבעים, אשר במועד זה עדיין תלויה ועומדת (ת.א. 20487-06-09). 30. ביום 28.7.2009, היינו כחודש ימים לאחר הגשת תביעת הפינוי, הגישה התובעת את התביעה המונחת בפניי. תחילה הוגשה התביעה לבית משפט השלום בירושלים, ואולם בשל חוסר סמכות עניינית הועבר הדיון לבית המשפט הזה. 31. יצויין, כי במסגרת הדיון בתיק זה, נבדקה האפשרות שמא ניתן לחדש את הקשר בין הצדדים בעניין הפרוייקט. הנתבעים הודיעו, כי הם מעוניינים בכך. לדבריהם, קיימת אפשרות מעשית לקדם את הפרוייקט. בתמיכה לטענתם הם הגישו את חוות דעתו של מר ענאן סלאמה, שהינו מתכנן ערים ושמאי. דא עקא, שהתובעת דחתה במפגיע כל הצעה מסוג זה. בין משום שהיא סבורה שאין סיכוי ממשי להביא לשינוי ייעוד הקרקע ולקבל היתר בנייה; בין משום שלטענתה, אבד האמון בינה לבין הנתבעים; בין משום שכיום אין היא מעוניינת עוד בהקמת מבנה מסחרי בחלקה האמורה; ובין משום טעמים אחרים. דיון והכרעה: 32. נקודת המוצא המשפטית לבחינת התובענה שהוגשה בתיק זה היא, שעסקת הקומבינציה שנכרתה בין הצדדים היא "חוזה על תנאי", כמשמעותו בסעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. סעיף 27(א) לחוק קובע, כי "חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מפסיק)." סעיף 27(ב) לחוק קובע, כי "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה". 33. כפי שציינתי, בסעיף 6(ג) להסכם הקומבינציה שנכרת בין הצדדים הוסכם ביניהם, "...שאם רשויות התכנון והבניה לא יתנו להם היתר לבניה עד תום שנתיים מיום הגשת הבקשה להיתר, יפקע תוקפה של ההתקשרות נשוא הסכם זה מבלי שלאיש תהא טענה או דרישה למשנהו". כאמור, סעיף 27(ב) לחוק החוזים קובע חזקה ולפיה קבלת ההסכמה או הרישיון היא תנאי מתלה. חזקה זו לא נסתרה במקרה שבפנינו, ומכאן שיש לקבוע, כי עסקת הקומבינציה שנכרתה בין הצדדים, היא חוזה התלוי בהתקיים תנאי מתלה. 34. סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע, ש"אם היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה...". תמצית טענת התובעת בתובענה אותה הגישה בתיק זה היא, שהתנאי המתלה אותו קבעו הצדדים לא התקיים תוך התקופה עליה הסכימו, ואף לא זמן רב לאחר מכן, ולכן החוזה שנכרת בין הצדדים בטל. 35. מנגד טוענים הנתבעים, כי מירוץ הזמן למניין התקופה עליה הסכימו הצדדים, עדיין לא החל. לטענת הנתבעים, במניין הזמן אותו יש למנות, אין להביא בחשבון את פרק הזמן הדרוש לשינוי ייעוד החלקה. לטענת הנתבעים, רק לאחר שישונה ייעוד הקרקע ותוגש בקשה למתן היתר לפי הייעוד החדש שייקבע, יש למנות את התקופה בת שנתיים ימים שנקבעה בהסכם. וכך כותב מר אבו נעאג' בסעיף 16.3 לתצהירו: "הכנסיה הכירה וידעה מראש, כי לשם קבלת היתר בנייה יש לפנות קודם לשינוי ייעוד החלקה. נוכח הניסיון המשותף של משפחתי ושל הכנסייה להגיש בקשה לשינוי ייעוד עוד טרם החתימה על ההסכם, כאמור לעיל, הכנסייה הייתה מודעת לכך כי הליך שינויי הייעוד הינו הליך מורכב אשר עשוי לקחת זמן רב, וכי כפועל יוצא מכך, גם השגתו של היתר בנייה עשוי להימשך תקופה ארוכה". מטעם זה טוענים הנתבעים, כי "בהבינם עובדות אלה, הסכימו הצדדים כי מנין הימים להשגת היתר הבניה הינו שנתיים מיום הגשת הבקשה להיתר. הרי ברור, כי הגשת הבקשה להיתר תהא אך ורק לאחר שינוי היעוד בחלקה" (סעיף 17 לתצהיר הנתבעים). 36. אין בידי לקבל את טענת הנתבעים. אם כטענתם, היה ברור לצדדים שנוכח כשלון היוזמה המשותפת בה נקטו בשנת 1980, קיים חשש ממשי שגם הפעם לא תיענה בקשתם לשינוי ייעוד, וגם אם תיענה עלול הדבר להתארך זמן רב, מתבקש היה שעניין זה ימצא ביטוי מפורש בהסכם שנכרת ביניהם. אם, כטענת הנתבעים, כוונת הצדדים הייתה שמירוץ הזמן יחל רק לאחר שינוי ייעוד החלקה - יהא פרק הזמן הדרוש לכך אשר יהא - מתבקש היה שעניין זה ימצא ביטוי מפורש בהסכם שנכרת ביניהם. אלא, שבהסכם הקומבינציה אין כל אמירה בעניין שינוי הייעוד, ואין כל התייחסות לכך שקבלת הסכמת רשויות התכנון מחייבת תהליך דו-שלבי, שראשיתו בשינוי ייעוד החלקה והמשכו בבקשה למתן היתר. לא דבר ולא חצי דבר. 37. מקריאת ההסכם ומנסיבות העניין עולה, כי הצדדים היו מודעים היטב לכך שהקמת מבנה מסחרי על החלקה מותנית בקבלת הסכמת רשויות התכנון והבניה. ללא הסכמה כאמור - לא יוכל הסכם הקומבינציה לצאת אל הפועל. מאידך, מקריאת ההסכם ומנסיבות העניין לא ברור האם הצדדים, או עורכי הדין שייצגו אותם באותה עת, היו מודעים לכך שקבלת הסכמת הרשויות מחייבת תהליך דו-שלבי. עובדה היא, שבהסכם לא נאמר דבר על הצורך בשינוי ייעוד. מה שכן נאמר בהסכם הוא, שיש לפעול לצורך קבלת היתר בניה. הא ותו לא. כך, למשל, נכתב בסעיף 4(ד) להסכם, כי "האדריכל מז'ריציקי יזמין מדידות ממודד מוסמך..... ויפעל לקבלת היתר בניה למבנה שיתוכנן. הבקשה למתן היתר לבניה תחתם ע"י החוכרים.... מיד לאחר קבלת ההיתר לבניה ובטרם יוחל בביצוע עבודות הבניה תהא לחוכרים הזכות לרשום הערת אזהרה על המגרש להבטחת זכויותיהם" [הדגשות שלי - א.ר]. 38. כפי שציינתי, בשנת 1980, היינו שש שנים לפני החתימה על הסכם הקומבינציה, פנו הצדדים לרשויות התכנון בבקשה לשינוי ייעוד החלקה, ואולם המהלך בו נקטו לא צלח. עולה מכך, לכאורה, שהצדדים היו מודעים לכך שתחילה עליהם להביא לשינוי ייעוד החלקה, ורק אם הפעם בקשתם תיענה, הם יוכלו להגיש בקשה לקבלת היתר בניה. אם כך הדבר - איך ניתן להסביר את העובדה שעניין שינוי הייעוד לא נזכר בהסכם הקומבינציה? 39. תשובה חד משמעית לשאלה זו לא מצויה בראיות שהובאו בפניי. ואולם בנסיבות העניין, ועל רקע הראיות שהובאו, ניתן להציע שתי תשובות: התשובה האחת היא, שבשנת 1986 הצדדים לא זכרו כי הייעוד הנוכחי של החלקה לא מאפשר הקמת מבנה מסחרי, והם חשבו שכל שדרוש לעשות הוא להגיש בקשה להיתר. התשובה השנייה היא, שבעת שהצדדים, או עורכי דינם, ניסחו את הסכם הקומבינציה, הם לא מצאו לנכון לדייק ולדקדק בסוג ההליך בו עליהם לנקוט כלפי רשויות התכנון. מה שהיה ברור לצדדים הוא, שעליהם לפנות בבקשה מתאימה לרשויות, יהא טיבה של אותה בקשה אשר יהא, ומה שהם ביקשו לקבוע היה, שאם הבקשה אותה יגישו לא תענה בחיוב תוך שנתיים מהמועד בו יגישו אותה, "יפקע תוקפה של ההתקשרות נשוא הסכם זה מבלי שלאיש תהא טענה או דרישה למשנהו". 40. תמיכה לתשובה הראשונה עליה הצבעתי, מצויה במכתבם מיום 26.1.90 של הנתבעים אל התובעת. מכתב זה נכתב אל התובעת לאחר שפעולותיו של האדריכל לב מז'ריצקי לקדם את הפרוייקט, לא עלו יפה. וכך כתבו הנתבעים במכתבם: "התכניות שהוכנו ע"י האדריכל לב שהיה האדריכל האמון עליכם, לא אושרו ע"י הועדה מקומית לתכנון ובניה של נצרת משום שהן לא תואמות את דרישות חוק התכנון והבניה ושל דרישות הועדה המקומית לתכנון ובניה. היה לפי כך צורך להכין תכנית לשינוי יעוד החלקה לפי דרישות העיריה והועדה המקומית לתכנון ובניה. על מנת להחיש את הטיפול באישור התוכניות שכרנו אנחנו על חשבוננו אדריכל אחר שהכין את התוכנית לשינוי היעוד של החלקה ועזה אמונתנו שתוכנית זו אכן תאושר ע"י הרשויות ואנו נתחיל במימוש ההסכם..." ממכתב זה עולה, שהאדריכל מז'ריצקי לא היה מודע לצורך בשינוי ייעוד, ולכן הוא הגיש בקשה למתן היתר בניה. בקשתו נדחתה שכן הייעוד הקיים אינו מאפשר הקמת מבנה מסחרי. ואולם מה שחשוב לענייננו הוא, שהעובדה שהאדריכל מז'ריצקי לא היה מודע לצורך בהגשת בקשה לשינוי ייעוד, מתיישבת עם העובדה שעניין שינוי הייעוד לא נזכר בהסכם הקומבינציה. 41. ובאשר לתשובה השנייה שהוצעה, הרי שכפי שציינתי לעיל, בהסכם למתן שירותים שנכרת בין הנתבעים לבין האדריכל דאוד, העריכו הצדדים כי משך הזמן הדרוש לשינוי ייעוד הקרקע, הוא שנתיים וחצי. משך זמן זה קרוב לזה אותו קבעו הצדדים בהסכם הקומבינציה שנכרת ביניהם. 42. סיכום הדברים עד כאן הוא, שבעת החתימה על הסכם הקומבינציה, הצדדים היו מודעים לכך שהקמת מבנה מסחרי על החלקה מותנית בקבלת הסכמת רשויות התכנון והבניה. אפשר שהצדדים ידעו מהם בדיוק ההליכים התכנוניים הפורמאליים שיש לנקוט בהם, ואפשר שלא ידעו. כך או כך, מסעיף 6(ג) להסכם עולה, כי הצדדים ביקשו לקבוע מסגרת של זמן, במהלכה יהיו מחוייבים האחד לשני. מסגרת זמן זה נקבעה לתקופה של שנתיים מהיום בו תעשה מצידם פניה אל רשויות התכנון. ואם רשויות התכנון לא ייענו לבקשתם תוך שנתיים, "יפקע תוקפה של ההתקשרות נשוא הסכם זה מבלי שלאיש תהא טענה או דרישה למשנהו." 43. מקריאת ההסכם עולה, כי את תקופת השנתיים יש למנות מהמועד בו האדריכל מז'ריצקי יגיש לרשויות התכנון בקשה לקבלת היתר בניה. בסעיף 4(ד) להסכם, אשר חלקים ממנו ציטטתי לעיל, נקבע כי על האדריכל מז'ריצקי להגיש "בקשה למתן היתר לבניה". מקריאת ההסכם משתמע, כי היתר הבניה בו עוסק סעיף 6(ג) להסכם הוא היתר הבניה שהיה על האדריכל מז'ריצקי לפעול להשגתו. יוצא, אפוא, שאת תקופת השנתיים יש למנות מהמועד בו האדריכל מז'ריצקי הגיש לרשויות התכנון בקשה להיתר. 44. בסעיף 20 לתצהיר שהוגש מטעם הנתבעים נאמר, כי "במשך שנתיים מיום חתימת ההסכם, בין השנים 1986-1988, טיפל מז'ריצקי מטעם הצדדים בקידום הפרוייקט המשותף. בשנים אלה מז'ריצקי אף ניהל משא ומתן עם ראש עיריית נצרת דאז לצורך קידום המיזם." לבית המשפט לא ברור מתי הגיש האדריכל מז'ריצקי את הבקשה לקבלת היתר. מתצהיר הנתבעים עולה, כי הבקשה סורבה לכל המאוחר בסוף שנת 1989. אין להוציא מכלל אפשרות, שהדבר היה שנתיים לאחר הגשת הבקשה. כך או כך, למניין תקופת השנתיים אין חשיבות רבה לענייננו. הטעם לכך הוא, שמהשתלשלות האירועים המתוארת לעיל עולה, כי במהלך הזמן הגיעו הצדדים להסכמה בדבר הארכת תקופת השנתיים שנקבעה בהסכם. ככל הידוע, הסכמה זו לא הועלתה בצורה מפורשת על הכתב, ואולם בהחלט ניתן ללמוד עליה מהתנהגות הצדדים. 45. כפי שעולה מהשתלשלות האירועים המתוארת לעיל, לאחר שנידחתה בקשת האדריכל מז'ריצקי לקבלת היתר, שכרו הנתבעים את שירותיו של האדריכל כנג', אשר הגיש בקשה לשינוי ייעוד החלקה. אלא שהבקשה שהגיש נדחתה, וכך גם נדחה ערר שהוגש עליה. בעקבות כך, התחיל מהלך חדש אשר ראשיתו בשכירת שירותיו של האדריכל דאוד והגשת בקשה על ידו, והמשכו בדיון שהתקיים במשך תקופה של כחמש שנים, במהלכו דנו הצדדים ב"תוכנית הכוללת" שהוצעה על ידי עיריית נצרת. תקופה זו הגיעה לסיומה ביום 11.8.98, ולאחר מכן היה בין הצדדים נתק למשך תקופה של למעלה משש שנים. 46. מתיאור האירועים עולה, כי לאחר שהבקשה אותה הגיש האדריכל מז'ריצקי נדחתה, הייתה התובעת מוכנה להאריך את התקופה שנקבעה בהסכם, על מנת לאפשר את שינוי ייעוד החלקה באמצעות הבקשה אותה הגיש האדריכל כנג'; ולאחר שהבקשה אותה הגיש האדריכל כנג' נדחתה, הייתה התובעת מוכנת להאריך את התקופה על מנת לאפשר לאדריכל אדיב דאוד לקדם את הפרוייקט; ולאחר שהסתבר כי עיריית נצרת מוכנה, עקרונית, לאפשר לצדדים להקים מבנה מסחרי בחלקה מושא דיוננו, ואולם זאת בתנאי שהתובעת תעניק לה זכויות מסויימות בחלקות עליהן עומד "בית הידידות", הייתה התובעת מוכנה לבחון אפשרות כזו. אלא, שבסופה של התנהלות שנמשכה כחמש שנים, לא נתנה התובעת את הסכמתה ל"תוכנית הכוללת" שהוצעה. בכך, למעשה, נסתם הגולל, לפחות באותה תקופה, על האפשרות להקים בחלקה מבנה מסחרי. זאת משום שהעירייה הבהירה הבהר היטב, לתובעת ולנתבעים, כי היא לא תאפשר לצדדים להקים על החלקה מבנה מסחרי שלא במסגרת "תוכנית כוללת" המחייבת את התובעת לוויתורים ב"בית הידידות". 47. יוצא, אפוא, כי תקופת השנתיים שנקבעה בסעיף 6(ג) להסכם הקומבינציה הוארכה על ידי הצדדים בהסכמה. לצדדים היה באותה עת אינטרס משותף לקדם את המיזם המשותף, ולשם כך הם הסכימו להאריך את התקופה. אלא שבחודש אוגוסט 1998, או בסמוך לכך, היינו כ-12 שנים לאחר שנחתם הסכם הקומבינציה, הסתבר לצדדים שלא קיימת אפשרות לממש את עסקת הקומבינציה. בנסיבות אלה, נותק הקשר ביניהם בעניין זה, ונפתחה תקופה של למעלה משש שנות שתיקה. שתיקה זו נקטעה במכתבם מיום 16.9.04 של הנתבעים, בו הם ביקשו לקבוע עם התובעת פגישה "למטרת הסברים, חתימה על התוכניות הנחוצות להמשך הטיפול בפרוייקט" (נספח כט' לנספח הנתבעים). לבית המשפט לא ברור איזה נסיבות חדשות נוצרו, מהן התוכניות שיש לחתום עליהן, ומה נשתנה במהלך השנים בהם נותק הקשר. כפי שכבר ציינתי, תשובת התובעת למכתב זה הייתה כי "ההסכם... בוטל מזה זמן רב, ולא רק זו אלא שנזנח על ידכם, כך שאיננו קיים עוד" (נספח ל' לתצהיר הנתבעים). 48. יש להבהיר, שהנתבעים אינם טוענים כי על התובעת הייתה מוטלת חובה להסכים לוויתורים שהיא נדרשה לוותר ב"בית הידידות", במסגרת "התוכנית הכוללת" (ר' דברי ב"כ הנתבעים בפרוטוקול הדיון מיום 30.3.11, בעמ' 54 שורות 4-8). כפי שעולה מדבריו הברורים של ראש עיריית נצרת אל הנתבעים, במכתבו אליהם מיום 10.7.98, "המשך הטפול בהצעה שבנדון ייעשה אך ורק במסגרת ראיה כוללת של תכנון המתחם הסמוך, מתחם בית הידידות, שגם הוא בבעלות הכנסיה הרוסית. הועדה המקומית לתכנון ולבניה לא תדון בבקשה נפרדת בקשר לחלקה שבנדון". בהעדר הסכמה של התובעת לוויתורים שנדרשה לוותר ב"בית הידידות", לא היה שום סיכוי לקדם את הפרוייקט. זה הטעם, כך נראה, לכך שהמגעים בין הצדדים נותקו. גם התובעת וגם הנתבעים הבינו, כך נראה, שלא יעלה בידם לממש את המיזם המשותף. סוף דבר: 49. ביום 12.11.86, היינו לפני קרוב ל-25 שנים. נכרת בין הצדדים הסכם קומבינציה. ההסכם היה מותנה בתנאי מתלה. התנאי המתלה הוא, שרשויות התכנון והבניה יתירו להם לבנות על החלקה מושא דיוננו, את הבניין המסחרי אותו ביקשו להקים, וזאת תוך שנתיים מהמועד בו הצדדים יפנו אל הרשויות. בפועל, הסכימו הצדדים להאריך את תקופת השנתיים, מתוך תקווה שיעלה בידם לקבל את הסכמת הרשויות. אלא שכעבור כ-12 שנים ממועד החתימה על ההסכם, הסתבר לצדדים כי הפעולות והיוזמות בהן נקטו במהלך השנים מיצו את עצמן, והם לא יוכלו לקבל את הסכמת הרשויות. משהגיעו הצדדים למבוי סתום, אין עוד טעם בארכות נוספות. בנסיבות אלה יש לקבוע, כי החוזה התבטל בחודש אוגוסט 1998. נזכיר את הוראת סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי) הקובעת, ש"אם היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה..." 50. אני מחליט, אפוא, לקבל את התביעה ואני מצהיר, כי הסכם הקומבינציה שנחתם בין הצדדים ביום 12.11.1986, ביחס לחלקה 4 בגוש 16568 - בטל. בנוסף, אני מורה לנתבעת 4 - לשכת רישום המקרקעין בנצרת - למחוק את הערת האזהרה שנרשמה ביום 17.10.1988 בגין ההסכם. 51. הנתבעים יישאו בהוצאות התובעת וכן בשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪. שינוי ייעוד במקרקעין