ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב יפו (כב' השופטת י. שבח) מיום 8.12.05 בת.א. 45180/03 בתובענה כספית שהגישה המשיבה כנגד המערער בטענה שהאחרון גבה ממנו דמי היתר בניה שלא כדין. על המקרקעין נשוא הדיון המצויים בגוש 6043 חלקה 1579 בחולון היה בנוי בשעתו בית דו משפחתי אשר חולק לשני מגרשים ולשתי יחידות דיור צמודות זו לזו. דירה אחת הוחכרה למשפחת זילברמן שהעבירה זכויותיה למשפחת אלוני ודירה שניה הוחכרה למשפחת הולצאפל (להלן:"המקרקעין"). המשיבה רכשה את זכויות החכירה במקרקעין במטרה להרוס את שתי הדירות ולבנות במקומן בית מגורים בבנייה רוויה למכירה לקהל הרחב. הזכויות בדירת אלוני נרכשו ע"י המשיבה ביום 18.2.97 וביחס לדירת הולצאפל נחתם הסכם קומבינציה ביום 17.6.97. בשנת 1999 נערכה ע"י המשיבה בשם החוכרת המקורית הולצאפל עסקת שינוי ניצול, במסגרתה אושר לבנייה בניין בן עשר יחידות דיור כנגד תשלום דמי היתר. המערער התנה את חתימתו על הסכם הפתוח בביטול החכירות המקוריות והן בוטלו. בתובענה שהגישה לבית משפט קמא עתרה המשיבה להשבת דמי ההיתר ששילמה כתנאי להסכמת המערער לבניית עשר הדירות וכן את השבת דמי ההיתר ששילמה בגין שתי הדירות הנוספות. המשיבה טענה כי גביית דמי ההיתר מנוגדת להוראות הסכמי החכירה ששררו בין החוכרים המקוריים לבין המדינה ועל כן על המדינה להשיב לה את דמי ההיתר ששילמה. עוד טענה המשיבה לכפיה ועושק מצד המערער שניצל את יכולתו לסרב לבניה על המקרקעין בכוחניות ושלא כדין. כן טענה שבמסגרת מבצע היוון לשתי יחידות הדיור המקוריות כבר הוונו גם זכויות חכירה עתידיות ולא רק אלה שנוצלו בפועל. הגם שבתובענה היתה העתירה להשבת דמי ההיתר ששילמה המשיבה, הרי הלכה למעשה סבו המחלוקת הדיון ופסק הדין בבית משפט קמא על זכותו של המערער לגבות מהמשיבה תשלום בגין ניצול הזכויות במקרקעין שבבעלותו אשר הוחכרו למשיבה או למי מטעמה והמשיבה לא ערערה על כך. בית המשפט דחה בפסק דינו את טענת המשיבה על כפיה עושק ואילוץ. טענה זו נזנחה על ידי המשיבה בסיכומיה לפניו וממילא בית המשפט לא מצא לה כל יסוד עובדתי. כן נקבע בפסק הדין כי על אף חתימת חוזה חכירה חדש, רשאית המשיבה להסתמך על תנאי החכירה הקודמים ככל שאלה מטיבים עימה לעומתו. בהעדרה של הוראה חוזית המאפשרת גביית דמי היתר, כבול המערער בהוראת החוזה המקורי המאפשרת לו לילך במסלול אחד ויחיד והוא הגדלת דמי החכירה השנתיים. לפיכך, "משהוונה זכות החכירה ביחס לשני חלקי המגרש ושתי הדירות שהיו בנויות עליו כנגד תשלום דמי היוון, ומשההוראות הרלבנטיות קובעות כי פעולות ההיוון גוררת עימה, בין היתר, את הזכות לתקופת חכירה נוספת בת 49 שנים, בתנאים המקוריים - יש לאפשר לתובעת להיוון גם את דמי החכירה ביחס לתוספת הבניה, באותו שיעור היוון". בית המשפט הוסיף והורה במסגרת פסק הדין כיצד יעשה חישוב ההיוון וקבע כי על המשיבה לשלם למערער בתמורה להסכמתו לתוספת הבניה "4.2% מתוספת הבניה, קרי: מעליית ערך הקרקע בגין היכולת לבנות על המגרש 12 דירות לעומת 2 דירות קיימות" ובהתאם, להחזיר למשיבה את היתרה באם נותרה יתרה, בתוספת ריבית והצמדה. בערעור תוקף המערער את העובדה שנמנעה ממנו זכות הטיעון הבסיסית כבעל דין ביחס לסוגיית ההיוון (שלא עמדה בבסיס הסעד שנדרש ע"י המשיבה) ושנמנעה ממנו האפשרות להביא ראיות בנושא זה לרבות לגבי ההוראה כי החישוב יעשה על בסיס של 4.2%. לאחר שעיינו בפסק הדין ובטיעוני הצדדים בכתב ובע"פ ובפרט לאור פסק הדין שניתן בין לבין בבית המשפט העליון בע"א 10424/05 אמכל בכור בע"מ נ' ממ"י מצאנו שיש מקום להחזיר לערכאה קמא את הדיון בכל הנוגע להוראה בדבר הדרך בה יעשה ההיוון. הבסיס לחישוב ההיוון בפסק הדין באשר לתוספת דמי החכירה השנתיים שעל המשיבה לשלם למערער נשען רובו ככולו על הוראות אגף שהוציא המערער. ברם, בסיס זה אינו עולה יותר בקנה אחד עם קביעתו הנחרצת של בית המשפט העליון בפסק דין אמכל לעיל ולפיו: "על אף שהמינהל היה מוכן להחיל את שיעור התשלום שנקבע במבצע ההיוון על התשלום שחוכרים בעלי חוזי חכירה ישנים נדרשו לשלם בעת שביקשו לבצע תוספות בניה בנכס, הרי שכך רק מקום בו דובר על תוספת בניה של יחידת דיור אחת לכל היותר בבניה נמוכה. לא ניתן ללמוד מכך, כי המינהל היה מוכן להחיל את שעור התשלום שנקבע במסגרת מבצע ההיוון גם על שמונה יחידות דיור נוספות, בבניה רוויה, כפי שמדובר בנסיבות הערעור שבפנינו". הנה כי כי כן יש יסוד להניח שאם בענייננו (12 יחידות דיור נוספות) היתה ניתנה למערער הזכות להביא ראיות בסוגיה זו, יתכן ופסק הדין נשוא ערעורנו היה שונה בפרק זה. בין כה וכה, דומה עלינו, נוכח פס"ד אמכל שלא ניתן יותר לסמוך ידנו על הבסיס לחישוב שהציבה ערכאה דיונית בפסק דינה. בפס"ד אמכל נאמר: "שיעור תשלום זה (4.2%- 3.75%) שנקבע במסגרת מבצע ההיוון, מתייחס לתוספת בניה מצומצמת בהיקפה, כהגדרתה בהחלטה 729 "בניה נמוכה למגורים". בגדר תוספת בנייה זו נכללת בניה נוספת של עד יחידת דיור אחת, בבנייה נמוכה, אך בגדרה לא תבוא תוספת בנייה של בנין רב קומות ובו שמונה יחידות דיור, כפי שביקשה המערערת לפרשה. אכן, "לא הרי קרני חגב כהרי קרני ראם. מסקנה זו תואמת את ההגיון המשפטי והכלכלי העומד בבסיס חוזה החכירה שבין הצדדים. משביקשה המערערת (כמו במקרה שלפנינו) להגדיל פי כמה וכמה את קיבולת הבנייה על הקרקע שאותה היא חוכרת מידי המשיב, נוצרה מציאות חדשה, ומטבע הדברים מציאות זו צריכה לבוא לידי ביטוי גם בתשלום שעל המערערת לשלם למשיב". הנה כי כן, אנו מבטלות את קביעת בית המשפט באשר לשאלה כיצד יעשה חישוב ההיוון בגין תוספת דמי החכירה השנתיים במקרה דנן. נושא זה בלבד מוחזר להשלמה בפני ערכאה דיונית אשר תתיר לצדדים לטעון ולהביא ראיות בפניה בסוגיה זו ככל שיחפצו בכך. המשיבה תשלם למערער הוצאות הדיון ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. הפיקדון יוחזר למערער. בניהדמי היתרהיתר בניה