1. לפניי תביעתן הכספית של התובעות, דהיינו - של התובעת 1 כבעלים הרשום של הזכויות במגרש שבחלקות 163 + 164 שבגוש 6109, אשר ברח' החילזון 6 ברמת גן (להלן: "המגרש"), ושל התובעות 2-6 כמי שלפי הסכם בכתב מיום 17.9.97 התקשרו עם התובעת 1 בהסכם קומבינציה, לפיו, בין היתר, רכשו חלקים מזכויות התובעת 1 במגרש ומכוחו קבלו היתר לבניית בניין משרדים, שהתעתדו לבנות במימונן. 2. את התביעה הגישו התובעות כנגד הנתבעת, הרשות המקומית שבתחומה מצוי המגרש נשוא הבנייה המדוברת, בעתירה לחייב את הנתבעת להחזיר לתובעות תשלומי היטלים ואגרות, שנאלצה התובעת 2 (מבצעת הבנייה ובעלת היתר הבנייה) לשלם לנתבעת כדי לקבל את היתר הבנייה. מדובר היה בהיטל ביוב, היטל פיתוח מפעל מים, אגרת חיבור למפעל מים ואגרת תיעול. רקע דיוני: 3. התביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב (ת.א. 2971/99), וסכומה היה 2,940,242 ₪. משנמחקו שם, לבקשת ב"כ התובעות, בעקבות דיון מקדמי, רכיבי הביוב והמים מהתביעה, היא הועברה לדיון בבית משפט זה, סומנה במספרה הנוכחי, ולצורך הקניית סמכות עניינית לבית משפט זה - ניתנה הודעה בכתב של ב"כ התובעות המעמידה את סכום התביעה על 2,450,000 ₪, נכון ליום הגשת התביעה במקורה. הדיון בבית משפט זה החל לגבי רכיב התיעול בלבד, לאחר מחיקת יתר רכיביה, לשם העברתם בידי התובעות - כבקשתן - לבירור בפני ועדת ערר במשרד הפנים. בעניין הסמכות העניינית חלו תנודות בהיקף הסוגיות העומדות לדיון, לאור החלטות שניתנו בבית המשפט המחוזי בתל אביב ולאור ערעורים שהיו תלויים בסוגיות אלה בתיקים מקבילים ודומים בבית המשפט העליון. 4. לאחר שהוגשו תצהירי עדות ראשית של עדי הצדדים, הודיע ב"כ התובעות כי רק היטלי הביוב נמחקים ממסגרת הדיון, ומכאן - ביחד עם הסיכומים שהגישו ב"כ הצדדים לאחר שמיעת חקירת העדים בבית המשפט - עלה ערפל מסוים על זהות רכיבי התשלום הטעונים הכרעה, גם לאור האמור בסעיף 12 לסיכומי הנתבעת. בהתייצבות נוספת של ב"כ הצדדים בבית המשפט הובהר והוסכם, כי לאור מחיקות קודמות של רכיבי תביעה ולאור החלטות שניתנו בבית המשפט המחוזי ובערעורים השונים בבית המשפט העליון - "הנושאים להכרעת בית המשפט יהיו כמנוי בסעיף 12 לסיכומי ב"כ הנתבעת", וכי למרות החלטת בית המשפט המחוזי בדבר הסוגיות הנעברות לבית משפט זה בתיק זה ולמרות שסוגיות המים והביוב דאז לא נכללו באותה העברה, הרי תיחשב החלטת בית המשפט המחוזי האמורה כמתוקנת להיקף הסוגיות הנעברות, התואם לאלה המנויות בסעיף 12 לסיכומי הנתבעת, וכי כל יתר רכיבי התביעה המקורית - ייחשבו כנמחקים, וחלקם הועבר לדיון בוועדת הערר (עמ' 22 לפרטיכל, בישיבת 2.12.03). למען הסר ספק, ולמען הסדר הטוב, ניתן תוקף של החלטה דיונית להסדר מוסכם זה. 5. פסק הדין הנוכחי ניתן איפא, לאור הבהרה מוסכמת זו ולאור הגדרת הסוגיות המוכרעות בו, כפי שנמנו ע"י ב"כ הנתבעת בסיכומיו, כלומר: הראשונה - תביעת החזר אגרת חיבור מפעל מים (סעיפים 25 - 27 לתביעה); השנייה - תביעת קיזוז נפח המבנים הישנים (שנהרסו) ושטח הקרקע, מתוך חיוב היטל פיתוח מפעל המים (סעיף 24 לתביעה); השלישית - תביעת קיזוז שטח המבנים הישנים (שנהרסו) ושטח הקרקע, מתוך חיוב אגרת תיעול (סעיף 35 לתביעה). 6. הוגשו תצהירי עדות ראשית של עדי הצדדים, וקוימה חקירה נגדית של עדים אלה בבית המשפט. הוגשו סיכומי הצדדים והוגשו לאחר מכן שוב ושוב בקשות והשלמות לסיכומים אלה, בדמות אסמכתאות משפטיות נוספות ותגובות לגביהן, שנקראו ונשקלו לגופן, למשקלן ולרלוונטיות שלהן. אגרת חיבור מפעל מים: 7. הסכום הנתבע ברכיב תביעה זה הינו סך 872,160 ₪, נכון ליום 13.9.98, עת שולם תחת מחאה ע"י התובעת 2. מדובר בתשלום עבור עבודות ואביזרים, שכרוכים בחיבור המבנה המוקם אל מערכת המים העירונית הראשית, העוברת בסמוך לאתר המבנה. 8. מסלול נורמטיבי אפשרי ראשון להחלה על האתר, היה מכוח פקודת העיריות (ביוב, תיעול ומים) 1936, כנוסחה המתוקן בתיקון תשכ"ב (להלן: "פקודת המים"), והקובעת בסעיף 20 כי בעל המקרקעין המבקש חיבור של ביתו בצינור ראשי אל מערכת המים העירונית - ישא "בהוצאות הכרוכות בצינורות שירות אלה ובחיבורם לצינורות הראשיים". מסלול נורמטיבי אפשרי שני להחלה על האתר, היה מכוח פקודת העיריות [נוסח חדש] תשכ"ד - 1964 (להלן: "פקודת העיריות"), המסמיכה בסעיפים 250 + 251 לה (בדומה לחיקוק אותו החליפה, הוא פקודת העיריות, 1934, בסעיף 99 בו) את העירייה לגבות - על פי חוקי עזר שתתקין - "אגרות, היטלים או דמי השתתפות" לצורך מילוי תפקידיה הסטטוטוריים, לרבות בגין התקנת מפעל מים בתחומה והחזקתו השוטפת. ומכוח פקודת העיריות אכן התקינה הנתבעת את חוק עזר לרמת גן (אספקת מים) תש"מ - 1980 (להלן: "חוק העזר"), המסדיר, בין היתר, את אגרת החיבור למפעל מים (סעיף 3). 9. התובעות מנסים לנתב את הקריטריונים נשוא אגרת חיבור מפעל מים בענייננו - לאלה המותווים במסלול הראשון האמור, של פקודת המים, השם דגש על הוצאות (ולשיטתם - ההוצאות בפועל) שהוציאה הנתבעת לשם חיבור בניין התובעות למפעל המים העירוני, ולעומתם - הנתבעת מדגישה זכותה החוקית לבחור בחלופת המסלול השני, שלפי פקודת העיריות וחוק העזר שמכוחה, המפרט אופן חישוב האגרה הנגבית והרחבת הגבייה גם בגין הוצאות התקנת מערכת המים הראשית העירונית. בצדק מפנה ב"כ הנתבעת בסיכומיו לכך, שההלכה הפסוקה שוללת את הצמצום הפרשני אליו חותר ב"כ התובעות (ע"א 148/54 קהא נ' עיריית ירושלים, פד"י ט' 1247; ת"א (י-ם) 48/53 עיריית ירושלים נ' קהא, פס"מ י', 58; ת"א (ת"א) 800/58 דווידוב נ' עיריית תל אביב יפו, פס"מ כ', 379). יתרה מזאת, הבחירה בחיוב לפי המסלול הראשון או לפי המסלול השני - היא בחירה המסורה לשיקול דעתה של העירייה. רוצה - תפעל ותחייב לפי פקודת המים, רוצה - תפעל ותחייב לפי פקודת העיריות, אם חקקה לה חוק עזר בהתאם (השווה: עופר שפיר ורועי ארגמן, בספרם "אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות", הוצאת "נבו", כרך א', עמ' 355 - 356). בענייננו - משחקקה הנתבעת את חוק העזר, ומשנכללות בו הוראות ספציפיות בנות יישום גם לענייננו - רשאית ומוסמכת היא לפעול ולחייב לפי המסלול המותווה בו ולפי התעריף המפורט בו. 10. המונח "חיבור למפעל מים" מוגדר בסעיף 1 לחוק העזר כך: "אבזר או אבזרים המקשרים בין מפעל מים לבין רשת פרטית". לטענת ב"כ התובעות, יש איפא להתייחס רק לעלות עבודות ההתקנה של אותם צינורות ואביזרי חיבור של צנרת מים, אשר אכן הותקנו בפועל לשם חיבור בין הרשת הפרטית של התובעות לבין מפעל המים העירוני. לעומתו, מפנה ב"כ הנתבעת לעדות עדת ההגנה חווה כספי, סגנית מנהלת מחלקת המים העירונית, לפיה היא חייבה בהיטל פיתוח מפעל המים ובאגרת חיבור "כפי שאני מחייבת בכל שטח עיריית רמת גן עבור תשתיות המים. בתשתיות המים נכללות כל הצנרות, הבארות, המגדלים, חדר בקרה, כל מה שקשור בתשתית המים עד להגעת מים ליחידה" (עמ' 15 ש' 15-18). מעדות זו מבקש ב"כ הנתבעת להבליט את הפונקציונאליות המשותפת, לפיה הן אגרת חיבור מפעל המים (להלן: "אגרת החיבור") והן היטל פיתוח מפעל המים (להלן: "היטל הפיתוח") מממנים ביחד את מפעל המים העירוני, וכי על כן ניתן להכליל גם בחישוב אגרת החיבור את הוצאות מפעל המים העירוני. 11. עצם העובדה שהמחוקק הראשי ומחוקק המשנה טרחו להפריד הפרד היטב בין אגרת החיבור להיטל הפיתוח, להגדיר הגדרות שונות ולקבוע בסעיפים נפרדים את ההוראות השונות הנוגעות לכל אחד מהם בנפרד, לחלופות המקרים השונים של החלתם ולדרך השונה של קביעת חבויות כספיות של בעלי יחידות בגין כל אחד מהם - היא הנותנת, כי למרות ששניהם נוגעים למערכת המים הכוללת בתחום העירוני, הנה יש לפרש כל אחד מהם ולהחיל כל אחד מהם אך ורק לפי הוראות הדין הנוגעות אליו, ובדרך מצמצמת פרשנית, כל אימת שקיים ספק פרשני, כך שמכל ספק פרשני ייהנה האזרח, משבהטלת חיובים כספיים מכוח חוק עסקינן. 12. על כן, בדוננו באגרת החיבור - הגם שזכאית הנתבעת לחייב את התובעות לפי הקריטריונים שבחוק העזר, הן כחוק מיוחד והן כחוק מאוחר יותר, יש להחיל על הפעלת החיוב באגרת החיבור את לשון חוק העזר, ככתבו וכלשונו. פשוטו של מקרא, בחוק העזר ובתוספת לו, מלמד כי מחוקק המשנה בחר אמנם להגדיר את החיבור למפעל מים בהגדרה פרטנית ומצומצמת מבחינה עובדתית וטכנית, אלא שבצידה קבע תעריף אריתמטי שלוקח בחשבון מכלול רחב יותר של הוצאות מפעל המים העירוני, כמופיע בסעיפים 1 + 2 לתוספת לחוק העזר. 13. על כן, לא שרירות לב או שיקול דעת מוטעה עומדים ביסוד תשובת עדת ההגנה האמורה, ואין מדובר בהפעלת קריטריונים זרים על ידה, אלא יש להיצמד לנוסח התעריף שבתוספת לחוק העזר, שהיא עצמה מביאה בחשבון את הוצאות פיתוח מפעל המים באופן זה שגם בקציבת אגרת החיבור לנכס הנבנה חזקה על מחוקק המשנה כי אמד לתוך התעריף המתייחס לכל יחידה (יחידת דיור או יחידת עסק או יחידת מלאכה או יחידת תעשייה) את השקלול הכספי הראוי להשתתפות משלם האגרה בכלל ההוצאות העירוניות של מפעל המים המשרת אותו, ועל כן גם ברור כי עסקינן באגרה, ולא במס או במחיר או בדמי השתתפות. 14. עובדה היא, כי אגרת חיבור רשת פרטית - (הגם שגם צינור השירות אינו הופך לנכס עירוני) - מוגדרת בנפרד ומשולמת לפי תעריף מופחת ונפרד, ועל כן אין מקום לטענת התובעות על שיש להיזקק אך ורק לחישוב דמי התקנת צינור השירות, המחבר בין הרשת העירונית לבין הנכס הפרטי. אם יש מקום להרהר ולערער אחר צידוק תעריף זה שבחוק העזר, לגבי העובדה שתעריף התוספת לחוק העזר כולל בחובו אלמנטים חישוביים של עלות מפעל המים העירוני ולא רק עלות ישירה ודווקנית של התקנת צינור השירות הקרוי בסיכומי התובעות בתור "תשתית נקודתית" לנכס הספציפי - מקומם של הרהור וערעור שכאלה הוא בתקיפה ישירה של חוקיות חוק העזר ותעריף התוספת שהותקנה מכוח, ולא בהליך הנוכחי, מה-גם שאין לפניי ניסיון לתקוף חוקיות זו גם בתקיפה עקיפה כלשהי. 15. יחד עם כל אלה, אין די כאן בהפניה כוללנית אל התעריף שבתוספת לחוק העזר, כבסיס להחלת חישוב אגרת החיבור על המקרה שלפנינו, שכן התובעות מעלות טענה נוספת, והיא הטענה שמדובר בצורך לנקוט בחישוב לפי חלופת סעיף 1(2) לתוספת לחוק העזר, שנושאה "הרחבת חיבור, פירוקו או התקנתו מחדש" (ושתעריפו קצוב ומופחת לצנרת שקוטרה עד 2 צול, ושסכומו נקבע לפי חשבון מנהל מפעל המים העירוני לגבי צנרת שקוטרה עולה על 2 צול), ולא לנקוט בחישוב לפי חלופת סעיף 1(1) לתוספת לחוק העזר, שנושאה חיובי אגרת חיבור לפי מפתח תעריפי של שטח היחידה הבנויה המדוברת, עם תעריף שונה לכל סוג וייעוד של היחידה המדוברת (דיור/ עסק/ מלאכה/ תעשייה). 16. אבחנה תעריפית זו מקורה הרי בחוק העזר עצמו, אשר בסעיף 3(ז) בו מצויות הן (ברישא) החלופה של חובת תשלום אגרת חיבור לפי התעריף שבתוספת (הוא התעריף שבסעיף 1(1) לתוספת), והן (בסיפא) החלופה של חובת תשלום אגרת חיבור בשל "הרחבת חיבור, הצרתו, ניתוקו, פירוקו או חידושו", בחלופות של ביצוע חיבורים אלה בצנרת שקוטרה עד 2 צול (כתעריף שבסעיף 1(2) רישא לתוספת) או שמעל 2 צול (כתעריף שבסעיף 1(2) סיפא לתוספת). 17. אני מסכים עם ב"כ התובעות, בטענתו כי אין לקבל את פרשנות ב"כ הנתבעת, המתיימרת להתיר לנתבעת לחייב בעלי נכס באגרת חיבור לפי שתי החלופות כאחת וביחד, כלומר - הן לפי תעריף לשטח היחידה (סעיף 1(1) לתוספת לחוק העזר) והן לפי התעריף או החשבון הנעשים לגבי הרחבה או התקנה מחדש לצנרת (סעיף 1(2) לתוספת לחוק העזר). התוספת, כמו גם סעיף 3(ז) לחוק העזר עצמו, המפנה לתוספת זו ולחלופותיה, כוללים שתי חלופות ראשיות שהן - כלשונן - חלופות אלטרנטיביות זו לזו, ולא אפשרויות מצטברות זו לזו, ואין לשונן ורוחן, כמו שגם אין ההיגיון והשכל הישר, סובלים פירוש מרחיב אחר, הטעון הוראת חוק מפורשת, שלא תהא ניתנת לספק פרשני. 18. נשאלת איפא השאלה, כמחלוקת הצדדים, האם לפנינו (כטענת התובעות) "הרחבת צנרת, ניתוקה, חידושה והרחבתה", כלשון חוק העזר והתוספת לו (התיבה המילולית של 'הצרת' הצנרת אינה רלוונטית לענייננו), המנתבת את חישוב תעריף אגרת החיבור לחלופת סעיף 3(ז) סיפא לחוק העזר וסעיף 1(2) לתוספת לחוק העזר), או - האם לפנינו (כטענת הנתבעת) אגרת חיבור בתעריף שטחי היחידות שבנכס המתחבר למפעל המים העירוני (המנתבת את חישוב אגרת החיבור לחלופת סעיף 3(ז) רישא לחוק העזר ולסעיף 1(1) לתוספת לחוק העזר). 19. כאן מדובר בסוגיה עובדתית מובהקת: המשותף לפעולות של "הרחבה, ניתוק, פירוק וחידוש" צנרת - הוא כי מדובר בצנרת מים קיימת, ועל כן יש לבחון האם לנכס היה חיבור מים (בין הנכס לבין מפעל המים העירוני) עובר להטלת אגרת חיבור מים ועובר לבקשת התובעות להתקין חיבור מים כזה לפרויקט החדש. 20. זה המקום ציין, כי אין חולקין, שבמגרש נשוא התביעה היה קיים בעבר הצבר של מבנים ישנים, שהיו בחלקם בשימוש בעבר. המבנים היו בשטח כולל של 1,748 מ"ר (ולא 3,035 מ"ר, כנתון שמופיע בסעיף 3 לכתב התביעה, אך נראה שהתובעות זנחו נתון נטען זה, לרבות במפורש בסיכומיהן). מבנים אלה ניצבו על המגרש מאז נרכש המגרש ע"י התובעת 1 בשנת 1969, אלא שבשנת 1993 נהרסו על ידה או על ידי מי מטעמה כל אותם מבנים, ובתקופה שמאז 1993 ועד 1998 שימש המגרש כחניון סלול בלבד, כשאין כל בינוי אחר על המגרש (עדות עד הנתבעת גרשון קופיט, בעמ' 12 ש' 3 וש' 7, וסעיף 6 לתצהיר עד התובעות עמוס שמיע). ביום 17.9.97 נחתם הסכם הקומבינציה בין התובעות לבין עצמן, ובהמשך לו ניתן לתובעת 2 היתר הבנייה המבוקש ביום 17.12.98, לבניית מבנה בן 14 קומות, מהן 4 מפלסי חניה ומעליהן 10 קומות עם 304 יחידות משרדים ושירותים, בשטח בנייה כולל נטען של 15,462 מ"ר. 21. בסיכומיו, מדגיש ב"כ התבעת כי משנהרסו המבנים הישנים זה מכבר, ומשהפך הנכס למגרש חניה למספר שנים, ומשבוטלה נקודת כניסת צנרת המים למגרש מהצנרת העירונית, ומשהוזזה נקודת כניסה זו למיקום אחר בצד אחר של המגרש, לבקשת התובעות עצמן, כי אז יש לראות את התקנת צנרת החבור כהתקנה חדשה, המצדיקה את דרך החישוב של הנתבעת בקביעת אגרת החיבור, והיא הרי החלופה של התעריף הנקוט בסעיף 1(1) לתוספת לחוק העזר. בחנתי סוגיה עובדתית זו, באופן בו הוכחה בתיק זה, והשלכותיה המשפטיות, והגעתי למסקנה שונה. 22. חומר הראיות מלמד, כי מדובר בהחלפה, בהרחבה ובחיבור מחדש של צנרת החיבור, תוך ניתוק זו הישנה, ולא בנסיבות של חיבור חדש כמובנו בחוק העזר ובתוספת לו. עד התביעה עמוס שמיע, מצהיר כי בעת בניית הבניין החדש, היו באזור וברחוב החילזון תשתיות מים (וכן ביוב ותיעול), שהרי עוד משנות ה-50 היה קיים על המגרש מבנה עם נכס תעשייתי (סעיפים 4 + 15 לתצהירו; עד התביעה, מהנדס האינסטלציה אפרים לין, מצהיר כי "בעת חיבור הנכס לקו המים העובר ברחוב החילזון היה קו המים (ברחוב החילזון) קיים" (סעיף 3 לתצהירו); חקירתו הנגדית בבית המשפט נפתחה בשאלה מצד ב"כ הנתבעת, שמהווה גם כשלעצמה בבחינת הודאת בעל דין מצד הנתבעת, והעד אישר את הנשאל והשיב: "...בהפנותך למיקום חיבור המים הקיים ... נכון שהמקום המסומן ... הוא המקום בו היה חיבור המים הישן שהיה קיים בעת שהכרתי פרויקט זה בינואר 1998" (עמ' 9 ש' 6-8); בסוף חקירתו הנגדית ניסה ב"כ הנתבעת להביא לממצא אחר מפי העד, אך גם אז הבהיר העד והעיד כי בעת שהחל בעבודות התכנון בנכס "היה חיבור מים קיים אך אינני יודע אם היתה הספקת מים בפועל" (עמ' 10 ש' 10-11). עד התביעה גרשון קופיט מצהיר כי מדובר במבנה תעשייתי ישן, שנבנה החל משנות ה-50 והוספו לו תוספות בנייה שונות במהלך השנים, וכי התקיימו בנכס בית חרושת למתכת בשם "זחל", ולאחריו נגרייה בשם "קדם", ומפעל לרהיטים בשם "גופר" (סעיפים 6.1 -6.3 לתצהירו), וכי היה מחובר לתשתית המים העירונית וכלל בתוך תחומיו צינורות מים, ברזים ותאי שירותים (סעיפים 8 + 9 לתצהירו), ומצרף לתצהירו בקשה לחיבור מים מיום 10.9.51 (נספח ג' לתצהירו), בקשה להתקנת מד מים (נספח י"א לתצהירו), התראת הנתבעת לגבי ניתוק מים מיום 12.8.76 (נספח י"ח לתצהירו), מסמך תשלום אגרות מים מיום 23.8.76 (נספח י"ט לתצהירו), כמסמכים שאותרו בגנזך הנתבעת עצמה, ומוסיף ומצהיר הוא, כי משנהרסו המבנים הישנים בשנת 1993 - נסלל תחתם חניון בנכס (סעיף 10 לתצהירו); בחקירתו הנגדית בבית המשפט, העיד העד קופיט כי גם בשנים 1993 - 1998, בהן היה הנכס בבחינת מגרש חנייה, תחת הבינוי שנהרס בשנת 1993, היה למגרש "חיבור למים ולחשמל. נותרה תשתית כיבוי האש וצינור ששטפו בו מכוניות, בן 2 צול" (עמ' 12 ש' 3 וש' 7-8); עדת ההגנה חוה כספי, נתנה תצהיר אודות מסמכי חיוב בנושא המים, שנספחו לתצהירה; בחקירתה הנגדית בבית המשפט, הבהירה כי אכן בוצע לתובעות גם חיוב באגרת ניתוק, וכי פירושה של "אגרת ניתוק" כזו הוא: "אגרה שמשולמת כדי לנתק מד מים ישן בחיבור מים ישן, כשזה מתבצע בעת הריסת מבנה ישן קיים" (עמ' 16 ש' 18-19), הגם שברור כאן כי החיוב באגרת הניתוק (שהסתכמה בסך 524.50 ₪) לא היה בעת ההריסה, שבוצעה הרי כבר בשנת 1993, אלא בתום השימוש בנכס כמגרש חניה ולקראת הבנייה החדשה עצמה או במהלכה (כעולה מנספח א' בעמ' 4 לתצהיר העדה, המלמד כי מדובר בחיוב מיום 9.9.98), וכשבשורה עליונה יותר במסמך זה מדובר על "עלות חיבור כשיש מתקן"; עד ההגנה משה אלקלעי, עוזר מהנדס העיר, העיר אף הוא כי בנכס עצמו ובמתחם בו נמצא היו קיימות תשתיות מים (ואחרות) ישנות, שלא התאימו דיין לתנופת הבנייה והפיתוח במתחם (סעיף 3 סיפא לתצהירו); עד ההגנה אילן קורניק, עובד מחלקת המים אצל הנתבעת, ידע להצהיר (סעיף 2 לתצהירו) לא רק על החלפה (ולא התקנה חדשה) של קו מים חיצוני עירוני לקוטר מוגדל של 6 צול (סעיף 2 לתצהירו), אלא גם על כך שחיבור הבניין נשוא התביעה הנוכחית לרשת המים העירונית במרץ 2000 כלל "החלפה" (כך!) של קו מים ישן בקוטר 2 צול, שהיה קיים עוד משנת 1951 (סעיף 4 לתצהירו ונספח ו' לתצהירו), ולטענת וחיבור הבניין החדש כלל הנחת צינורות חיבור באורך כ - 70 מטר (סעיף 3 לתצהירו) (יוער, כי אורך נטען זה נותר שנוי במחלוקת, וגם ב"כ הנתבעת לא 'אימץ' מידה נטענת זו בסיכומיו); בחקירתו הנגדית בבית המשפט, תיאר העד כי החיבור לקו המים העירוני הוא "בקו 4 צול", וכי צינור החיבור כולל צינור באורך 7.7 מטר הטמון באדמה ועוד צינור באורך כ - 3 מטר נוספים הנמתח באוויר (עמ' 14 ש' 18-21). 23. מכל אלה עולה, שלא כרוח הדברים המוצגת ע"י ב"כ הנתבעת, כי עובר להתחלת הבנייה החדשה היה קיים בנכס חיבור מים, בקוטר 2 צול, שהיה מאז שנת 1951, ושהיה קיים שם לאורך תקופת היות הנכס כולל מבנים ישנים ומתקופת הפעלת בתי מלאכה בו, וכי חיבור מים זה נותר על כנו גם כשנהרסו המבנים הישנים בשנת 1993, ונותר על כנו ובשימוש לרחיצת כלי רכב ולשימוש שגרתי בעת שהנכס הפך למגרש חנייה לכלי רכב במהלך השנים 1993 - 1998, עת בוצעו עבודות הבנייה ועת הוחלפה הצנרת העירונית לצנרת 6 צול ועת הוחלף צינור החיבור מצינור 2 צול לצינור 4 צול המכניס מים אל הנכס, כשאורכו של צינור החיבור הזה היה 10.70 מטר או כ - 70 מטר, כתיאור עד ההגנה אילן קורניק בשני היגדיו המצוטטים לעיל; 24. עובדה היא, כי בוצע אז ניתוק צנרת חיבור ישנה ומד מים שעליה, כעדות העדה חוה כספי דלעיל, ואין נדרש ניתוק - אלא מקום שיש חיבור קיים. 25. ועובדה היא כי לא הופרך, שבאופן רציף סופקו מים לנכס מאז 1951 ועד עצם היום הזה, עם שדרוג הצנרת העירונית העוברת במתחם כולו באותה תקופת בנייה כוללת, ועם שדרוג צינור החיבור לנכס, עובר לביצוע הבנייה החדשה. מכאן ועד הכתרת החיבור כחיבור חדש, כטענת הנתבעת - רחוקה היא הדרך. 26. גם מגרש חניה סלול, שבא במקום מבני התעשייה והמלאכה בנכס, ואשר חיבור המים לא נותק לו (ולא הוכח אחרת, ואף לא נטען אחרת) - עסק הוא, ומבנה הוא, טעוני רישיון עסק וטעוני היתר בנייה, מבחינת החוק הישראלי הכתוב. סלילתו של המגרש היא כשלעצמה בבחינת עבודת בנייה טעונת היתר, והסלילה היא כדין "מבנה", החייב בהיתר, כעולה מהגדרותיהם של "מבנה" ושל עבודת בנייה טעונת היתר, המנויות בסעיפים 1 + 245 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965. על כן, היות המגרש ריק ממבנים הבולטים לגובה, בתקופת 1993 - 1998, עת שימש כמגרש חנייה (חניון) שנסלל לצורך זה, אין פירושו שנותר ללא חיבור מים המשכי או שננטש מכל שימוש והפך לאדמת בור. 27. אין מדובר במקרה, אפשרי וציורי, בו נהרס בניין קיים ומוסר חיבור מים קיים, ובו הופכת הקרקע לשדה בור, או לשטח פתוח, או לשטח חקלאי נעדר חיבור מים משלו, או נסלל כדרך ציבורית, שרק לאחר תקופה אחרת נוספת חוזרת לשימוש ולבנייה, למגורים או למשרדים, כשאז מתבצע בה חיבור מחדש, פשוטו כמשמעו, למערכת המים העירונית, הקיימת שם מתמיד או המחודשת אף היא לצורך פיתוח אזורי. המקרה שלפנינו אינו כזה. כאן היתה ונותרה מערכת מים עירונית סמוכה (גם אם שודרגה בטיבה ובקוטרה לצורך תנופת הבנייה המתחמית), והיה ונותר חיבור מים לנכס עם צנרת חיבור קיימת ופועלת (גם אם שודרגה בקוטרה לצורך חיבור המים לנכס רב הקומות החדש), ועל כן לא בחיבור חדש עסקינן, אלא בהרחבתו ובחידושו של חיבור קיים. 28. העובדה שמדובר בצנרת מים ישנה וקיימת מאז 1951 - אין פירושה שיש לראות את החלפתה כחיבור חדש, אלא כהחלפת חיבור קיים, חידושו והרחבתו, שכן בהגדרתם להרחבה ולהחלפה - אין בחוק העזר ובתוספת לו 'הגבלת גיל' או 'הגבלת ותק' לחיבור קיים, והכלל של "וישן מפני חדש תוציאו" חל על חיבור ישן, ישן ועתיק כאשר יהא, כל עוד בחיבור עירוני קונבנציונאלי ורגיל עסקינן. 29. העובדה המתוארת, לפיה הוזז מיקום חיבור צינור החיבור והוזזה נקודת ההתחברות לנכס, מהמיקום הישן הקודם אל הפינה האחרת של המגרש, לנוחות ההתחברות ולאור מיקום יחידותיו או משיקולים אחרים שביקשו התובעות - גם היא אינה מעלה ואינה מורידה, שכן אין בחוק העזר או בהלכה הפסוקה קביעה, לפיהן הזזת מיקום חיבור צנרת החיבור בנכס כלשהו או שינוי מיקומה - דינה כדין חיבור חדש של הנכס. הדרך להביא לידי ביטוי את העתקת מיקום צינור החיבור למיקום חדש בנכס, והדרך להביא לידי ביטוי את הגדלת תשומות העירייה בשל הארכה מתבקשת של צינור החיבור המחודש והגדלת קוטרו - היא בחיוב התובעות באגרת החיבור הראויה והתואמת לאורכו ולקוטרו של צינור החיבור החליפי שהותקן בפועל, לפי אורכו הנכון ולפי קוטרו הנכון, ולכך נועדה הוראת סעיף 1(2) סיפא לתוספת לחוק העזר, המתייחסת להרחבת חיבור, פירוקו או התקנתו מחדש לפי דרישת הצרכן, כאשר מדובר בקורט העולה על 2 צול. 30. עצם העובדה שהנתבעת כבר חיברה פעם אחת בעבר, גם אם בעבר הרחוק, את הנכס למערכת המים העירונית, מלמדת כי נגבה מבעלי הנכס דאז כל תשלום חוקי וכל אגרת חיבור חוקית שהיתה הנתבעת זכאית לגבות אז, או כי חזקה עליה כי עשתה כן, וגבייה נוספת עתה של אגרת חיבור, משל עסקינן בחיבור חדש ותחילי, חיבור בראשיתי, - הינה בהחלט בבחינת עשיית עושר ולא במשפט וקבלת אגרת חיבור פעמיים. 31. אשר לכלל השקעות הנתבעת במפעל המים העירוני, ושדרוג מערכת המים המיתחמית באזור הנכס, ממערכת ישנה וצרת קוטר למערכת מורחבת התואמת בתשתיתה ובאיכותה למתחם עם בנייה רווייה ורבת קומות, הרי תשועת הנתבעת בשיפויה הכספי על תשומותיה ותקציבי הפיתוח שלה בנושא המים אמורה לבוא לידי ביטוי בהיטל פיתוח מפעל המים, ולא באגרת חיבור המים כאן. 32. אין כל סבירות והגיון, שהנתבעת תזכה בשיפוי על השקעותיה במפעל המים העירוני, פעם אחת דרך היטל מפעל המים (ושם הדבר לגיטימי ותואם את הוראות חוק העזר והתוספת לו ואת תכליתם החקיקתית הנחזית והמאושרת בהלכה הפסוקה), ופעם שנייה 'דרך' חיוב בעלמא בנתיב של אגרת החיבור, ואולי אף פעם שלישית בכך שכבר גבתה אגרת חיבור מלאה בעבר (אז טרם היה חוק העזר בתוקפו ואז נקראה אגרה זו או הדומה לה בשם "מס חיבור", כנטען בסיפא לעמ' 9 לסיכומי הנתבעת) בגין החיבור למים לנכס ולמבנה הישן שהוקם עליו בזמנו. 33. למרות הנטען בפיסקה העליונה בעמ' 10 לסיכומי הנתבעת - לא הוצבע על הוראה בחוק העזר או בפקודת העיריות או בתוספת לחוק העזר, לפיה ניתן להטיל אגרת חיבור חדש כל אימת שמוחלף בניין קיים (שיש לו חיבור מים למפעל המים העירוני) בבניין חדש תחתיו, ודין במקרה כזה לחייב רק באגרת חיבור מחודש או מורחב כלשון חוק העזר והתוספת לו, ובהתאם לתעריפים הנקובים בהם, כפי שהובהר לעיל לגבי היישום למקרה הנוכחי. 34. תוצאה זו ראויה גם בהיבט של חוק היסוד בדבר כבוד האדם וחירותו, האוסר פגיעה בקניינו של אדם אלא על פי חוק או מכוחו. 35. אמור מעתה: על הנתבעת לגבות מהתובעות אגרת חיבור שמחושבת כדין, לא בגין חיבור חדש אלא בגין "הרחבת חיבור, פירוקו או התקנתו מחדש", כלשון סעיף 1(2) לתוספת לחוק העזר, לפי חלופת ההרחבה לצינור של "למעלה מ - 2 צול", כלשון הסיפא לסעיף תעריפי זה, ותוך לקיחה לגיטימית בחשבון של היות המדובר באורכו הנכון של צינור החיבור ובקוטרו החדש ובעבודות שכרוכות בכך, והכל "לפי החשבון שהגיש המנהל" (כאמור בסיפא לאותו סעיף), וכעת - לפי החשבון שיגיש המנהל (של מערכת המים העירונית), שהרי מדובר בחשבון שיש להגישו מחדש לאחר חישוב מתאים. לעניין אורך צנרת החיבור - המפתח לקביעת האורך הסופי הוא בידי הנתבעת, האם מדובר באורך כ- 3 מטר (לפי חשבון הנתבעת, נספח ו' לתצהיר עד התביעה שמיע), או באורך כ - 7 מטר (עדות עד התביעה שמיע, בעמ' 11 ש' 22), או באורך 7.70 מטר כעדות עד ההגנה קורניק דלעיל, או 70 מטר כעדותו דלעיל. אורכה של צנרת החיבור, ביחד עם הנתון של קוטרה (4 צול דהיום), הם המפתח לחשבון אגרת החיבור הראויה. לסיכום פרק זה: הואיל ואין בפניי חשבון חדש כזה, אני מורה, בשתי הוראות נפרדות, כדלקמן: 36. התשלום של רכיב אגרת החיבור שנגבתה מהתובעות (מהתובעת 2) - שנגבה ממנה (ותחת מחאה נטענת) - נגבה שלא כדין, והחיוב בו מבוטל. בשל כך על הנתבעת להחזיר לתובעות (תשלום לידי התובעת 2 ייחשב כתשלום לידי כלל התובעות) את הסך 872,160 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית שנתית צמודה מירבית, כמובנם בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"מ - 1980, מיום 13.9.98 ועד יום ההחזר העתידי בפועל. 37. מנגד, רשאית הנתבעת להוציא מתחת ידה חשבון חדש כחוק מאת מנהל מחלקת המים העירונית או מי שהוסמך לכך מטעמו כדין, בגין אגרת החיבור הראויה, כמפורט לעיל, לתשלום בידי התובעות או מי מהן. החשבון ייערך לערכי מועד החיוב הקודם (שבוטל עתה) וישא אף הוא הפרשי הצמדה וריבית שנתית צמודה מירבית, כמובנם בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"מ - 1980, מאותו מועד ועד יום התשלום העתידי בפועל, ויומצא לתובעות כדין. ניתן, כמובן, לקזז את סכומו המשוערך מהסכום שחויבה עתה הנתבעת להחזיר לתובעות. קיזוז שטח הקרקע ונפח המבנים הישנים שנהרסו - מהיטל פיתוח מפעל המים: 38. נושא החיוב הכולל בהיטל פיתוח מפעל מים - שהיה כלול בתביעה המקורית - הוסר מסדר היום השיפוטי בתיק זה, לאור ההתדיינויות בין הצדדים בערכאות האחרות, ומשהוכרעה בהן גם שאלת הסמכות העניינית לגבי חלק מרכיבי התביעה, ולאור העברת סוגיות לועדת הערר, ובהתאם להסכמת הצדדים עליה הודיעו לבית המשפט. נותרה לדיון, כמוסכם ביניהם, רק השאלה אם יש לקזז מהחיוב בהיטל פיתוח מפעל מים (להלן: "היטל הפיתוח") את חלק החיוב היחסי בשל נפח המבנים הישנים (שנהרסו בשנת 1993) ובשל שטח הקרקע. כל שנאמר בחלק זה של פסק הדין - אין בו אלא כדי להכריע בשאלה שהוצבה להכרעתי, ובבחינת דברי מבוא לה, ואין בהם כדי להתיימר להכריע או לקבוע מסמרות לצורך ההכרעות שהועברו או שיועברו לבית משפט אחר או לועדת הערר, בעניין היטל הפיתוח עצמו, חבות התובעות בו וגובה חיובן הכולל הנכון, בטרם הקיזוז השנוי במחלוקת, שרק לגביו אכריע. 39. החיוב בהיטל פיתוח מעוגן בסעיף 4 לחוק העזר, ונוסחו המתוקן והמעודכן של סעיף 4(א) לחוק העזר (כתיקון תשנ"ז - 1997), המובא כנספח ג' לסיכומי הנתבעת, כמענה לציטוטי ב"כ התובעות מנוסח בלתי מעודכן של חוק העזר, הוא כדלקמן: "4. (א). בעלו של נכס או המחזיק מטעמו אשר אין מסופקים לו מים ישלמו לעירייה היטל פיתוח מפעל מים בשיעורים שנקבעו בתוספת בעת הגשת בקשה להתחבר למפעל המים. חישוב היטל פיתוח מפעל מים ייעשה לפי שטח הקרקע ושטח הבניה, בשיעורים שנקבעו בתוספת; ואולם כאשר הנכס אינו משמש למגורים, למעט בניינים ציבוריים ... חישוב היטל פיתוח מפעל מים ייעשה לפי שטח הקרקע ונפח הבניין, בשיעורים שנקבעו בתוספת". המועד לתשלום היטל הפיתוח נקוב בחלופות סעיף 4(ב) לחוק העזר. בהמשך ובהשלמה לסעיף 4(א) לחוק העזר, בא סעיף 4(ג) לחוק העזר וקובע כדלקמן: "4. (ג). קיים חיבור למפעל מים והוגשה בקשה להיתר בנייה או לבניית בניין חדש בנכס, ישולם לעירייה לפני מתן היתר בניה בהתאם לחוק, היטל פיתוח מפעל מים בשיעורים שנקבעו בתוספת לגבי הבניה שבעדה נתבקש ההיתר האמור". 40. עינינו הרואות: לגבי נכס שאין מסופקים לו מים משולם היטל הפיתוח לפי מפתח של שטח הקרקע הכוללת ושל שטח הבנייה, בעוד שלגבי נכס המחובר למערכת המים - משולם היטל הפיתוח לפי סיווג השימוש במבנה (מבנה מגורים או מבנה ציבורי או מבנה שאינו למגורים) (וקיימת הוראה נפרדת - בסעיף 4(ד) לחוק העזר - לגבי בניינים שחלקם משמש למגורים וחלקם משמש למטרות שאינן מגורים, וגם אז יש לקיים את חישוב היטל הפיתוח בנפרד ובמובחן לפי כל חלק בניין כזה בנפרד, לפי הייעוד והשימוש השונים כאמור). 41. כפי שתוקן חוק העזר בעניין חלופות היטל הפיתוח וחלותו כאמור - כן שונה גם התעריף לחיוב בהיטל הפיתוח, בחלופותיו השונות, ולפי תיקון תשנ"ז - 1997 האמור שונה והוחלף גם תעריף זה, כך שנקבע תעריף נקוב בסכומו לכל מ"ר של שטח הקרקע (כולל קרקע שעליו עומד בניין) ותעריף נקוב בסכומו גם לכל מ"ר של שטח הבניין (סעיפים 4 (1) א'+ב' לתוספת לחוק העזר), וברור מההקשר כי מדובר בתעריפי היטל הפיתוח לגבי בנייה למגורים, שאינה מענייננו; ואילו המשכו של התיקון האמור קובע תעריפי היטל פיתוח "בבניין שאינו משמש למגורים", בסכום נקוב לכל מ"ר של שטח הקרקע (כולל קרקע שעליה עומד בנין) ובסכום נקוב לכל מ"ק מנפח הבניין (סעיפים 4 (2) א'+ב' לתוספת לחוק העזר). ברור שחלופת התעריף הנוגע למגורים - אינה לענייננו, ועל כן התעריף הנוגע לענייננו הוא תעריף היטל הפיתוח בבניין שאינו למגורים, ובמקרה שלנו אכן מדובר בבניין משרדים, ולכן התעריף הישים הוא זה נשוא סעיף 4 (2) א'+ב' לתוספת לחוק העזר, דהיינו לפי מפתח כספי קצוב ביחס לשטח הקרקע בכללותה וביחס לנפח הבניין. 42. הנכס נשוא התביעה הוא נכס שאינו למגורים, והוא נכס המחובר למערכת המים, כפי שכבר נקבע לעיל בעניין אגרת החיבור, ועל כן חישוב היטל הפיתוח אמור להיעשות לפי התעריף של שטח ושל נפח כאמור, נשוא סעיפים 4 (2) א' + ב' לתוספת לחוק העזר. 43. לו היה הדבר מסור להכרעתי - ואין הוא כזה - היה החישוב מתבצע ומתאשר לפי תעריף זה, ונראה כי אין אחר רלוונטי או ישים לענייננו. חוק העזר והתוספת לא מותירים, לפי נוסחם וחלופותיהם הבלעדיות - כל חלופה אחרת או כל היסוס פרשני בבחירת החלופה הישימה לענייננו. לו רצה מחוקק המשנה לקבוע כי דין בניין חדש, הנבנה לאחר מספר שנים מאז נהרס מבנה ישן שעמד על אותה חלקה, כדין בנייה חדשה גם אם חיבור מים נותר קיים ומחובר (ובשימוש!) מאז חיי הבניין הישן - היה עליו לקבוע זאת במפורש בחוק העזר או בתוספת לו. לו רצה מחוקק המשנה לקבוע כי חיבור מים ישן, שהשימוש בו זניח לעומת חיבור מים חדש הנעשה למבנה חדש ורב יחידות - כך שניתן לראות נסיבות כאלה כנסיבות בהן יש לתמחר את היטל הפיתוח משל הבנייה החדשה היא כדין בנייה שאינה מחוברת עדיין כלל למערכת המים העירונית - היה עליו לקבוע כך במפורש. חזקה על המחוקק המוניציפאלי כי בקביעת התעריפים הרלוונטיים לקח בחשבון את שיקולי העמסת תשומות העירייה בפיתוח מפעל המים העירוני, לטובת פיתוח מתחמים ואזורים, בין מבונים ובין שטרם היו מבונים, לרווחת כלל התושבים הקיימים והעתידיים (כמפורט במבוא הכללי לסיכומי הנתבעת, המסייעים ומעודכני החקיקה המצורפת, שהתפרשו על מסכת ארוכה מזו שנקצבה הדדית לצדדים, חריגה שאוזנה בסיכומי התשובה של התובעות), ועובדה היא כי כל שיקול מבחין אחר - אינו נקוב בחוק העזר או בתוספת לו. 44. על רקע כל אלה, מועלית שאלת הקיזוז, של נפח המבנים ההרוסים ושל שטח הקרקע, בעת חישוב גובהו הראוי של היטל הפיתוח. טענת התובעות היא, כי המבנים הישנים היו כבר מחוברים בעבר למערכת המים, וכי רק שדרוג הבנייה לכלל תוספת בנייה של שטח ונפח מוגדלים - היא הראויה לתמחור היטל הפיתוח, כדי שלא ייחשב כמחושב גם בגין בנייה שכבר היתה קיימת ושכבר נהרסה. גם על טענה זו ייאמר: לו רצה מחוקק המשנה לקחת בחשבון נסיבה כזו, של הריסת מבנים ישנים מעל פני הקרקע עליה נבנה עתה מבנה חדש, ולהפחית שטח הקרקע או נפח הבנייה הישנה מתחשיב היטל הפיתוח הנוכחי - היה עליו לעשות כן במפורש; ולו רצה מחוקק המשנה לאפשר קיזוזם הערכי האריתמטי של מבנים הרוסים מהיטל הפיתוח, ולראות בהם מקבילה שווה לבנייה קיימת שרק מוסיפים לה תוספת בנייה, לגביה מחושב היטל הפיתוח לפי התעריף שבתוספת לחוק העזר - היה עליו לעשות כן במפורש; ולא עשה כן. 45. עובדה היא, שבנוסח הקודם של התוספת לחוק העזר, בטרם תיקונה האמור, היה כלול סעיף 4(4), שהתייחס לשיעור תשלום מיוחד של היטל פיתוח לגבי נכס שעליו עמד מבנה, שנהרס, ושהיה לו חיבור למים שלא שולם בעדו היטל פיתוח לפי חישוב שטח קרקע ושטח בנייה. משבוטל והוחלף סעיף 4 לתוספת לחוק העזר, כולו, לרבות סעיף 4(4) האמור, לא חזר מחוקק המשנה על סעיף כזה ועל הוראה כזו, ושאלת תשלום היטל פיתוח בעבר (שגם על חזקת תשלומו מבסס ב"כ התובעות את טיעונו הנוכחי) כבר אינה כלל קריטריון או שיקול בקביעת מנגנון החיוב החדש בהיטל פיתוח, וכיום הקובע לגבי שיעור החיוב הוא אך ורק מרכיב שטח הקרקע ומרכיב נפח הבנייה החדשה. 46. ואם תוספת בנייה חדשה למבנה ישן קודם אינה מקנה זכות לקזז את החלק היחסי של נפח הבנייה הישנה ואת שטח הקרקע מחישוב היטל הפיתוח העדכני, קל וחומר שאין לקזז כך כאשר לא נותר שריד וזכר מהבנייה הישנה, וכאשר על חורבותיה מוקמת הבנייה החדשה מן המסד ועד הטפחות. והדבר נכון שבעתיים במקרה הנוכחי, בו נהרסו המבנים הישנים לחלוטין מאז 1993, וכאשר במשך כחמש שנים תמימות שימש הנכס כמגרש חנייה גרידא, עם סלילה בלבד (שלגביה ממילא אין משמעות לנפח בנייה כלשהו), וכאשר הבנייה החדשה החלה רק בחלוף אותן חמש שנים, וכשאין כל זיקה צורנית או נפחית או פונקציונאלית או ייעודית או המשכית, בין הבינוי הישן שנהרס זה מכבר (ושהיה מבני מלאכה ותעשייה) לבין מגדל 14 הקומות (ארבעה מפלסי חנייה ועשר קומות משרדיות), בשטח בנייה הגדול תשעה מונים מקודמו, שנבנה על גבי המגרש החשוף. 47. העובדה, כי בחוק העזר ובתוספת לו מחושב היטל הפיתוח גם לפי שטח הקרקע בכללותה (כולל קרקע שעליה עומד בניין) - מלמדת כי לא זו בלבד שאין לפנינו לאקונה כלשהי ביחס לקיזוז אפשרי של שטח קרקע או של שטח בנייה קיימת או קודמת, אלא שלפנינו הסדר פוזיטיבי מפורש ומודע, לפיו מרכיב הקרקע כולה הוא חלק מהאלמנטים 'לתימחורו' של היטל הפיתוח, ולא להפחית הימנו, תהא אשר תהא הבנייה הקיימת על הנכס או זו שהיתה קיימת עליו. 48. נימוק התובעות לגבי תשלום עבר של היטל פיתוח בעת הקמת הבנייה הישנה בשנת 1951 או לאחריה - לא רלוונטי לגבי חלופות הטלת היטל הפיתוח לפי חוק העזר המעודכן והמתוקן ולפי התוספת לו, המעודכנת והמתוקנת אף היא, כאמור. בזה, וגם בזו, אין דבר וחצי דבר לגבי 'התחשבות' בתשלום עבר של היטל פיתוח לגבי מבנה ישן כלשהו בכלל ולגבי מבנה עבר שנהרס כבר בפרט. 49. וממילא - לא הוכח במידה משכנעת כי היטל הפיתוח שולם בעבר, וכי יש זהות בין תשלום עבר אחר, אם ובשיעור שבוצע, לבין היטל פיתוח ככזה, שהוא ממילא יציר חקיקת משנה חדשה יחסית, משנות השמונים של המאה העשרים, כשהבנייה הישנה היתה כבר על תילה מזה כשלושים שנה, ולפחות כך לגבי רובה ככולה. על כן, גם אין להקיש דבר למקרה הנוכחי מהפסיקה המאוזכרת אודות מקרים אחרים, ולא רק משום שגם כאן לא הוכח כי שולם היטל פיתוח בעבר בגין הבנייה שנהרסה, אלא גם ובמיוחד לאור חקיקת חוק העזר המתוקן וחקיקת התוספת המתוקנת לו, וכשהבנייה החדשה מבוצעת הרי זמן ניכר לאחר כניסתם לתוקף. 50. חזקת תקינות מעשי המינהל וחזקת לקיחה בחשבון של כלל השיקולים המנהליים והציבוריים, התכנונים והפיסקאליים הראויים, עומדת לימין הנתבעת ביחס לחקיקת תוכנם של חוק העזר והתוספת לו, והתעריף שנקבע בהם ומדרוג התעריף שבהם לגבי סוגי הייעוד והשימוש של מבנים שונים, וכך גם לגבי מפתח התמחור של שיעורי היטל הפיתוח לפי שטח הקרקע הכוללת ולפי נפח הבנייה החדשה, בין אם עסקינן בבנייה חדשה לחלוטין ובין אם מדובר בתוספת בנייה חדשה המצטרפת לבנייה קיימת. 51. ההצדקה הציבורית להחלת היטל הפיתוח על מקרה זה, של בנייה עתירת יחידות משרדיות במבנה רם וגבוה, על חורבותיהם ההיסטוריות של מבנים ישנים שזה מכבר הפכו למגרש חנייה במשך חמש שנים תמימות, קיימת כאן, לעניין הצדקת הגבייה העירונית לשם שיפוי העירייה על תשומותיה התשתיתיות השונות לפיתוח משק המים העירוני בפרט וזה נשוא מתחם מתפתח זה בפרט. ההנמקה הציבורית הזו, שנשללה לעיל יכולת יישומה על אגרת חיבור לנכס, עקב אי הפסקת הספקת המים אליו מאז ומתמיד ועקב לשון חוק העזר הברורה, נחזית כרלוונטית ביישום לעניין היטל פיתוח, ויישום ושקלול אלה בוצעו כבר ע"י הרשות העירונית במסגרת נוסח חוק העזר והתוספת לו ובמסגרת התעריף וחלופותיו השונות, כפי שפורט לעיל. כל קיזוז - נעשה, ומוחזק כי נעשה, במסגרת תעריפי חוק העזר והתוספת לו, כנוסחם המתוקן והמעודכן. 52. עצם העובדה, כי בסעיף 4(ג) לחוק העזר מוחל תעריף זהה של היטל פיתוח במקרה של בנייה בנכס שיש לו חיבור מים (כבמקרה הנוכחי), הן כאשר "הוגשה בקשה להיתר בנייה" והן כאשר מבוקשת "בניית בניין חדש", מלמדת כי מחוקק המשנה בחר במפורש להחיל דין שווה הן על הקמת בניין חדש (בנכס בו יש חיבור מים קיים) (כמו במקרה הנוכחי בו נהרסה בנייה ישנה ומוקמת בנייה חדשה) והן על בקשה להיתר בניית תוספת חדשה לבניין קיים, והדבר משמיט את הקרקע מתחת לטענת התובעות ביחס לקיזוז נוסף מבוקש. לסיכום פרק זה: 53. אין מקום לטענת הקיזוז המבוקש, ונדחית עתירת התובעות בעניין רכיב זה של תביעתן. קיזוז שטח הקרקע ושטח המבנים הישנים שנהרסו - מאגרת התיעול: 54. נושא החיוב הכולל אגרת התיעול - שהיה כלול בתביעה המקורית - הוסר גם הוא מסדר היום השיפוטי בתיק זה, לאור ההתדיינויות בין הצדדים בערכאות האחרות, ומשהוכרעה בהן גם שאלת הסמכות העניינית לגבי חלק מרכיבי התביעה, ולאור העברת סוגיות לועדת הערר, ובהתאם להסכמת הצדדים עליה הודיעו לבית המשפט. נותרה לדיון, כמוסכם ביניהם, רק השאלה אם יש לקזז מהחיוב אגרת התיעול (להלן: "אגרת התיעול") את חלק החיוב היחסי בשל שטח המבנים הישנים (שנהרסו בשנת 1993) ובשל שטח הקרקע. כל שנאמר גם בחלק זה של פסק הדין - אין בו אלא כדי להכריע בשאלה שהוצבה להכרעתי, ובבחינת דברי מבוא לה, ואין בהם כדי להתיימר להכריע או לקבוע מסמרות לצורך ההכרעות שהועברו או שיועברו לבית משפט אחר או לועדת הערר, בעניין אגרת התיעול עצמה, חבות התובעות בו וגובה חיובן הכולל הנכון, בטרם הקיזוז השנוי במחלוקת, שרק לגביו אכריע. 55. סוגיית אגרת התיעול מעוגנת בחוק עזר לרמת גן (תיעול) תשל"ה - 1974 (להלן: "חוק התיעול"), הקובע מערכת כללים להתקנת תעלות איסוף למי גשמים ולמים עליונים ולניקוזם משטחי הרשות העירונית בשטחי האיסוף השונים, חובת קבלת החלטת עירייה על כך, חובת הודעת העירייה לבעלי הנכסים הרלוונטיים (בהודעה אישית או בהודעה בעיתון יומי) על התקנתן, ביצוע העבודות ע"י העירייה ובמימונה, תשלומי בעלי נכסים עבור התקנתן, הוראות בדבר אחזקתן השוטפת וסמכויות העירייה בהקשר לכך. לחוק התיעול צמודה "תוספת", הקוצבת את תעריף אגרת התיעול. קדם לחוק התיעול חוק עזר לרמת גן (תיעול) תשי"ז - 1956 (להלן: "חוק התיעול הישן"), ולפיו נהג התשלום של דמי השתתפות של בעלי הנכסים, אשר חוק התיעול החליפו באגרת תיעול. חוק התיעול תוקן בתיקון תשנ"ז - 1997, שמיום 17.8.97, הקובע, בין היתר, כי אגרת התיעול תשולם לפי התעריף שבתוספת ע"י כל בעל נכס שנמצא באזור התקנת תיעול אשר ביחס אליו נמסרה או פורסמה הודעת העירייה כאמור. 56. לא לי לקבוע, בהליך הנוכחי, מה משמעות יש לכך שהודעה כאמור לא נמסרה ולא הודעה לתובעות או למי מהן, כטענת התובעות, ואם הפריכה הנתבעת טענה זו, ואם נתקבלה החלטה מוקדמת מוסמכת של העירייה לגבי ביצוע התיעול, ואם אכן מדובר בשני תנאים קונסטיטוטיביים, שבלעדיהם אין קמה חבות תשלום אגרת התיעול. 57. בקליפת האגוז אעיר, כי לגבי שני תנאים סטטוטוריים אלה ושתי סוגיות אלה ישנה התייחסות מסוימת בחומר הראיות: כך בתצהיר עד הנתבעת אליעזר פליישמן, אודות קבלת החלטת העירייה ביום 14.8.57 (סעיף 2), כעולה מפרטיכל הישיבה וממכתב ראש העיר דאז בעקבותיה (שצורפו כנספחים א' + ב' לתצהירו), ואודות אי מציאת האסמכתא לגבי משלוח הודעה אז לבעלי הנכסים (סעיף 3 רישא), לרבות הודאתו המשתמעת מכך, לפיה באותו מקרה אין מדובר בפרסום ההודעה בעיתון יומי, ואודות נוסחן הסטנדרטי של הודעות כאלה (נספח ג' לתצהירו) שנוהגת הנתבעת לשלוח לבעלי נכסים (סעיף 3א'-ב'), כשאין המצהיר מתייחס לקבלת ההחלטה אודות עבודות שנת 1998 ומתן הודעה לתובעות או למי מהן על עבודות אלה, ומסתפק בסקירת הליכי המכרז העירוני לביצוע עבודות התיעול החדשות (סעיף 6); וכך בתצהיר עד הנתבעת משה אלקלעי, אודות ההחלטה במועצת העיר (סעיף 5) מיום 25.8.97 ומיום 28.8.02, והפנייתו לפרטיכל אותן ישיבות המועצה וההחלטות האמורות (נספחים א' + ב' לתצהירו). על סוגיות אלה, להבדיל מאחרות, לא נחקרו עדים אלה בחקירתם הנגדית ע"י ב"כ התובעות. יחד עם זאת, לעניין אגרת התיעול בכלל והשאלה העומדת להכרעה בפסק הדין הנוכחי - יש רלוונטיות לנספחים א' + ב' לתצהיר עד התביעה אליעזר פליישמן ולמסמכים ת/2 - ת/5, שהוגשו בהסכמה, תוך ציון מתועד כי אין מחלוקת על קבילותם ותוך ששאלת הרלוונטיות שלהם הושארה להבהרה מאוחרת יותר מצד הצדדים בכלל והתובעות בפרט (עמ' 14 ש' 3-5). 58. נחזור, איפא, לשאלה שבמחלוקת, אודות הקיזוז המבוקש: לענייננו, קובע סעיף 4(ג)(1) לחוק התיעול, לאור תיקונו כאמור, כי חישוב אגרת התיעול ייעשה בהתאם לשטח הקרקע ושטח הבנייה, בשיעורים שנקבעו בתוספת, משוערכים ליום התשלום; [וקובע סעיף 4(ג)(2) לחוק התיעול, לאור תיקונו האמור, כי לגבי נכס שאינו משמש למגורים ושגובה תקרתו מעל 4 מטרים - ייערך חישוב אגרת התיעול בהתאם לשטח הקרקע ונפח הבניין, בשיעורים שנקבעו בתוספת, משוערכים ליום התשלום (לחלופה זו אין הצדדים מתייחסים כרלוונטית, ונראה שאינה כזו, משום שגובה תקרת חדרי הבניין החדש בנכס אינו עולה על 4 מטרים)]; ועוד לענייננו, קובע סעיף 4(ד) לחוק התיעול, לאור תיקונו האמור, כי בעד תוספת בנייה לנכס, אחרי שנמסרה או פורסמה הודעת העירייה כאמור, ישלם בעל הנכס, עבור הבנייה הנוספת, בעת מתן היתר הבנייה, אגרת תיעול בשיעורים שנקבעו בתוספת, משוערכים ליום התשלום בפועל. בתוספת לחוק התיעול, כפי שתוקנה במסגרת התיקון האמור, כלול תעריף נקוב לכל מ"ר של שטח הקרקע (כולל קרקע שעליה עומד בניין), ולכל מ"ר של שטח הבניין, ולכל מ"ק של נפח הבניין. 59. לטענת התובעות, יש להפחית משטח הקרקע ומשטח הבנייה את שטח הקרקע של הנכס ואת שטח הבנייה הישנה שהיתה קיימת בעבר בנכס, ולחשב את אגרת התיעול בהתאם לקיזוז זה. טוען ב"כ הנתבעת, כי מדובר בתיעול חדש, שבוצע לראשונה באזור זה ובמתחם זה רק במסגרת העבודות בשנת 1998 שלרגל ביצוען נדרשו התובעות לשלם את אגרת התיעול, על מלוא שטח המגרש ועל מלוא שטח הבנייה החדשה שבצעו התובעות. 60. טיעון 'עובדתי' זה של ב"כ הנתבעת נראה כנתמך לכאורה בחומר הראיות: עד התביעה אליעזר פליישמן, בסופה של אקרובטיקה מילולית תמוהה, בניסיון יישובם של סעיף 5 סיפא לתצהירו עם עדותו בבית המשפט (יפורט שוב בהמשך), בחר לבסוף בגרסה לפיה מדובר בעבודות תיעול חדשות וכי "בפועל לא היה תיעול ברחוב זה כלל" (עמ' 13 ש' 20-23), תוך שהוא מפנה בהקשר זה גם לעמ' 13 בנספחי תצהירו, כראייה ל"התקנה" ולא ל"החלפה"; עד התביעה גרשון קופיט השיב בבית המשפט, לשאלת ב"כ הנתבעת, כי: "לא ידוע לי אם נכונה טענתך שבשנים 96 - 98 בוצעו במקום עבודות תיעול חדשות לגמרי" (עמ' 12 ש' 11-12); ב"כ הנתבעת ניסה להיאחז בכך שעד תביעה זה, גרשון קופיט, חתום על תוכנית ההיתר המבוקש נ/1 , וכי בסופה של אותה תוכנית נרשם בכתב יד כי "ברח' החילזון בוצעו קווי ביוב ותיעול חדשים", אם כי יוער שאימות העד על היות חתימתו מתייחסת כביכול גם לאותה הערה שבכתב יד - נראה גבולי על פניו מבחינת הסתברות האמת, שכן התוכנית הוגשה ונחתמה ע"י מגישיה ביום 5.7.00, וחתימתו מופיעה כמורשה התובעת 1 עוד מאותו תאריך, ובעמודה השנייה של תוכנית זו ("הגרמושקה"), ואילו אותה הערה שבכתב יד מופיעה במיקום אחר ובהקשר אחר, בעמודה האחרונה של אותה "גרמושקה", ומי שחתום מתחתיה הוא דווקא מהנדס העיר וכתוב שם בכתב יד שמו או שמה של "א. שרה" ולידו התאריך 29.10.97 (כך!), ולא ברור אם וכיצד יכולה היתה הערה מיום 29.10.97 (כמו הערת הלנה ברבש מיום 30.10.97 שמעליה בנושא ביוב ותיעול, אשר ההערה אודות קווי התיעול החדשים היא בגדר הערת שוליים לה ועם כוכבית המפנה אליה) להתאשר בחתימה שהיא בכלל מיום 5.7.00, ולנתבעת פתרונים למכלולו של נ/1 והקשרו; בנשימה אחת עם עדותו על כך שגם התובעת 1 "נטלה חלק לאורך השנים בתשלום היטלי פיתוח מסוג אגרות מים ואגרות תיעול" (עמ' 12 19-20), - מעיד הוא כי "אינני יודע אם בעבר נדרשנו לשלם או שילמנו אגרות תיעול" (שם, ש' 24). 61. אך למול כל אלה מופיעות ראיות לא מבוטלות במשקלן, המוכיחות דווקא כי עבודות תיעול באזור זה, ואף במתחם זה, בוצעו אף קודם לעבודות של שנת 1998, וכי לכאורה נדרשו או שולמו, או חזקה לכאורה כי נדרשו או שולמו, תשלומים עבור עבודות תיעול קודמות אלה, גם אם שמם שלא היה "אגרת תיעול" אלא "דמי השתתפות", וגם אם היה זה מכוח חוק התיעול הישן: בראש ובראשונה מוכח הדבר מהמוצגים המוסכמים ת/2-ת/5 (שאוזכרו בתמציתיות בסעיף 14 סיפא לסיכומי התשובה של התובעות). לפי מוצגים אלה, טענת התובעות מומחשת ומוכחת לכאורה במסמכים אלה שיצאו מתחת ידי הנתבעת עצמה, ואסקור אותם עתה בסדרם הכרונולוגי: ת/3 הוא פרטיכל ישיבת מועצת העירייה שהתקיימה ביום 14.8.57, המתעד החלטה "לאשר היטלי חיוב עבור עבודות תיעול" ברשימה של גושים רשומים ברחבי העיר, ובכללם גוש 6109, נשוא הנכס הנוכחי (נדפס שם גוש 6209, אך מופיע במסמך המצולם תיקון ידני למספר 6109, ונראה שהתיקון מופיע במקור, הן משום שלא נטען אחרת ע"י הנתבעת, והן משום שהמספר 6209 ללא כל שיבוש מופיע בנפרד בשורת הגושים הבאה, והן משום שהמוצגים הבאים כוללים את המספר 6109 ללא כל תיקון ומתייחסים לאותה החלטה נשוא ת/3), ומפורט במסמך זה גם תעריף החיוב בדמי השתתפות לבעלי המגרשים הכלולים באזורי איסוף אלה; נספח ב' לתצהיר עד התביעה אליעזר פליישמן הוא מתכונת כתב היד של פרטיכל ישיבת מועצת העיר מיום 14.8.57, וגם בו מופיע התיקון בכתב יד של הגוש 6209 לגוש 6109 (בסעיף 4 שבתחתית העמוד השלישי, ובסעיף 2 בראש העמוד הרביעי של הפרטיכל); ת/2 (זהה לנספח א' לתצהיר עד התביעה אליעזר פליישמן) הוא מכתב ראש העיר דאז אל המחלקה הטכנית - המשפטית מיום 18.8.57 בדבר תמצית החלטת העירייה כאמור, וגם במכתב זה נכלל אזכור מפורש של גוש 6109 בין גושי מרכז העיר וברשימות הגושים בהן הוחלט לבצע "עבודות תיעול"; ת/5 הוא מכתב ראש העיר דאז מיום 19.8.57 אל המחלקה הטכנית, המחלקה המשפטית והגזברות, החוזר על תמצית החלטת מועצת העירייה אודות ביצוע עבודות התיעול בגושים שונים בעיר, וגם כאן נזכר גוש 6109 בין גושי אזור מרכז העיר, ומפורט תעריף החיוב בדמי השתתפות לבעלי המגרשים הכלולים באזורי איסוף אלה; ת/4 הוא מכתב של סגן מנהל המחלקה לגבייה מיום 12.9.68 אל גזבר העיר, אודות תעריף החיוב בדמי ההשתתפות עבור עבודות התיעול, בהמשך להחלטת מועצת העיר מיום 14.8.57. מינורית יותר היא הצהרתו הכוללנית של עד התביעה גרשון קופיט, על כך שהנכס הישן היה כבר מחובר לתשתית התיעול (סעיף 8 לתצהירו), וכמוה גם הצהרתו הכוללנית של עד התביעה עמוס שמיע (סעיפים 4 + 15 לתצהירו), שב"כ הנתבעת לא העמידן במבחן חקירה נגדית ישירה ומבהירה, בעת חקירתו את העדים האלה; עד הנתבעת, אליעזר פליישמן, מציין אמנם בתצהירו כי מדובר בעבודות תיעול שנמשכו מראשית 1997 ועד אמצע שנת 1998 (סעיף 6 רישא), וכי ביום 16.9.97 הוצא צו התחלת עבודות הנחת קווי ביוב ותיעול, בהתאם למכרז שהליכיו הסתיימו קודם לכן (סעיף 6ה'), וכי קו התיעול החדש ברחוב החילזון עובר בסמוך לנכס נשוא התובענה ומשמש אותו (סעיף 7), כעולה מתוכניות הביצוע בפועל שנספחו לתצהירו (נספחים י"ד1 - י"ד2), אך בצד כל אלה הוא משתמש במינוח "הוחלפה תשתית התיעול המשרתת את הנכס" (סעיף 5 סיפא לתצהירו), וברור ההבדל בין "הוחלפה" (מערכת קיימת) לבין "הותקנה לראשונה" (מערכת חדשה); כפי שכבר אוזכר לעיל, בחקירתו בבית המשפט תירץ העד, באופן שאינו מוסיף לאמינותו ולרצינותו של הליך גביית עדותו בתצהיר, כדלקמן: "לשאלתך, לפיה נקטתי בלשון החלפת תשתית התיעול, בסעיף 5 סיפא לתצהירי, כאילו נובע מכך שהיה תיעול ישן שרק הוחלף הפעם אני משיב שהיה ביוב ישן אך לא היה תיעול ישן ונעשה כאן תיעול חדש. יכול להיות שטעיתי בעברית. אני לא יודע למה רשמו 'הוחלפה'. בפועל לא היה תיעול ברחוב זה כלל" (עמ' 13 ש' 20-23); גם בתצהיר עד הנתבעת משה אלקלעי , בהתייחסו לצורך להסדיר "נושאי התיעול, הביוב, המים והדרכים", מציין העד כי "התשתיות הישנות שהיו קיימות בחלק מן המתחם כלל לא התאימו לתנופת הבנייה והפיתוח" (סעיף 3), הגם שלא ידע למסור פרטים ספציפיים מבוקשים, במסגרת תצהיר תשובותיו לשאלון (ת/7). 62. ראיות התובעות, או מכלול הראיות התומכות בגרסת התובעות דווקא, על כך שעבודות תיעול בוצעו באותו מתחם או "לטובת" אותו מתחם או בסמיכות רבה אליו, וכי חזקה כי נגבו בגינן תשלומים (כנראה בדמות "דמי השתתפות" נשוא חוק התיעול הישן) - עולות בשכנוען ובמידת הסתברותן על אלה של הנתבעת, שלפיהן עבודות התיעול משנת 1998 היו בבחינת מעשה בראשית בתחום התיעול העירוני באותו מתחם, ועל ראיות הנתבעת הגורסות כי לא ייתכן שהתובעות או קודמיהן בבעלות בנכס שלמו תשלומים כאמור קודם שנדרשו ע"י הנתבעת לשלם את דמי התיעול הנוכחיים. 63. יחד עם כל אלה, הגעתי למסקנה כי ערפל עובדתי זה, המאיר פנים לתובעות יותר מאשר לנתבעת, אין בו כדי להביא לאימוצה המלא של עתירת התובעות בשאלת הקיזוז שבמחלוקת, אלא רק בחלקה, ומטעמים נוספים אחרים, ואפרט: העיקרון היסודי שבחוק התיעול הישן, לעניין חיוב באגרת תיעול , בוטא כבר בחוק התיעול עצמו, בטרם תיקונו, והוא כי "בעל של נכס הנמצא באזור איסוף ... ישלם לעירייה אגרת תיעול בשיעורים שנקבעו בתוספת" [סעיף 4(א) לחוק התיעול, בטרם תיקונו]. תיקון תשנ"ז - 1997 לחוק התיעול הותיר את סעיף 4(א) הנ"ל בעינו, בשינויים שנוגעים בעיקר לנושא תעריף החיוב, והכתיר גם הפעם הורה מתוקנת זו בתור סעיף 4(א) המתוקן והמוחלף, והדגיש בסעיף 4(ג)(1) המתוקן כי חישוב אגרת התיעול יהא לפי מרכיבי שטח הקרקע ושטח הבנייה. 64. הצדדים חולקים על המשמעות של שינוי נוסחו של סעיף 4(ג) המקורי, לנוסח החדש והמתוקן המוכתר כיום כסעיף 4(ד) לחוק התיעול המתוקן: אין מקום להתנצחות שכזו ואין הבדל משמעותי בין שני הנוסחים. על פי שניהם כאחד, על בעל הנכס, המוסיף בנייה בנכס לאחר שכבר ניתנה (במועד כלשהו בעבר) הודעת העירייה על ביצוע עבודות תיעול באותו אזור איסוף, לשלם אגרת תיעול (בהתאם לתעריף, שבו חלו השינויים הכספיים) בעד שטח הבנייה הנוספת. יש לקרוא ולפרש נוסח זה כפשוטו, בשני הנוסחים כאחד, בכך שהחיוב הוא רק עבור שטח הבנייה הנוסף (ובעברית ניתן לכנות זאת גם בתור שטח הבנייה הנוספת). 65. מה שיוצר את הערפל הפרשני, הוא חסרונה לכאורה של התייחסות מפורשת, בחוק התיעול ובתיקונו, אודות השאלה, מה יהא גורל שטח הקרקע בחישוב אגרת התיעול. הוראת סעיף 4(ג)(1) לחוק התיעול המתוקן (בדבר חישוב האגרה לפי שטח הקרקע ושטח הבנייה) - נחזית, לפי מיקומה לאחר הוראתו הכללית של סעיף 4(א) לחוק התיעול המתוקן ובאותו סעיף 4(ג) בו מצויה גם הוראת סעיף 4(ג)(2) לחוק התיעול המתוקן, כחלה על נסיבות חבות שלפי סעיפים אלה, והם בלבד (שזו מרביתם הסטטיסטית הטבעית של המקרים); ואילו עצם מיקומו הנפרד של סעיף 4(ד) לחוק התיעול המתוקן, והצבתו 'מחוץ לרשימה' הקודמת לו - מעמידה אותו כחריג, ולכן צוין בו כי כאשר בתוספת בנייה מאוחרת עסקינן, במועד עתידי כלשהו בעתיד (לאחר הודעת העירייה על ביצוע עבודות התיעול), כי אז יחול חישוב אגרה זו "בעד תוספת בנייה לנכס" ותשולם "אגרת תיעול בעד הבנייה הנוספת", כפי שמופיעים שני היגדים מפורשים אלה בנוסחו החדש של חוק התיעול המתוקן. 66. ניתן איפא להקשות ולתמוה, שמא התכוון מחוקק המשנה לחייב במקרה של בנייה נוספת כאמור את בעל הנכס באגרת תיעול רק בשל שטח הבנייה הנוספת, ולא בשל שטח הקרקע כלל, משלא אוזכר "שטח הקרקע" כקריטריון לחיוב גם בסעיף 4(ד) לחוק העזר המתוקן, בשונה מההוראה האופרטיבית שבסעיף 4(ג)(1) לחוק העזר המתוקן, הפורש תחולתו על חיוב באגרת תיעול בגין חבויות שבסעיף 4(א) ובסעיף 4(ג)(2) לחוק התיעול המתוקן; 67. אלא, שלמרות שהדעת נוטה במקצת לכיוון פרשני שכזה, בהיות המדובר בחוק עזר שגם לאחר תיקונו הוא מותיר תהיות מסוימות, נראה לי כי אין לאמצו, וכי ברגע שנקבע בסעיף 4(ד) סיפא לחוק התיעול המתוקן כי במקרה של תוספת בנייה יחול חיוב באגרת התיעול "בעד הבנייה הנוספת, בשיעורים שנקבעו בתוספת", כי אז שיעורים אלה הם גם לגבי שטח הקרקע וגם לגבי שטח הבנייה (כאן - הנוספת, והיא בלבד), כבכל מקרה אחר שיש בו חבות על פי חוק התיעול. כל שינוי בכך - טעון תיקון חקיקתי מפורש. 68. דברי עדת ההגנה יעל וינברג, בחקירתה הנגדית בבית המשפט, לפיהם "נכון שלולא היתה הריסה של מבנה ישן, ולו היתה מתבצעת אך ורק תוספת חדשה לבנייה ישנה, כי אז היה חיוב רק בגין התוספת" (עמ' 17 ש' 23-24), נכונים כשלעצמם, ולא היה מקום להסתייגות ב"כ הנתבעת משינוי חזית אפשרי, שכן עדות זו מתיישבת עם לשונו ותכליתו של חוק התיעול. 69. לגבי משאלת ב"כ הנתבעת לראות חוסר זהות, בין בנייה חדשה על חורבות בנייה נהרסת, לבין תוספת בנייה למבנה קיים, וטענתו כי במקרה הראשון יש לחייב באגרת תיעול על כל שטח הבנייה החדשה ובהתעלם משטח הבנייה הישנה שנהרסה, - גם כאן טעונה אבחנה כזו שינוי חקיקתי, שיורה במפורש כי משנהרס מבנה ישן - כי אז כל הבנייה שתקום תחתיו תיחשב כבנייה חדשה ולא כבנייה נוספת כמשמעותה בסעיף 4(ד) לחוק התיעול המתוקן, וגם אז צריך יהא ליתן את הדעת על שאלות כמו שוני במקרה שכבר שולמה אגרת תיעול בגין הבנייה שנהרסה וקיזוזה, ועל פער הזמנים בין מועד ההריסה לבין מועד הבנייה מחדש, תוך 'הגבלת זמן' למועד החולף מההריסה עד הבנייה מחדש לצורך 'פטור', אם ובשיעור שיינתן, לאגרת תיעול בגין הבנייה החדשה, ושינוי ייעוד ושימוש בין הבניין הישן לבין הבניין החדש, וכיוצא באלה שיקולים ראויים להישקל). 70. נחה דעתי, כי לאור המצב המשפטי הקיים, דין לדחות טענת התובעות לגבי קיזוז מבוקש של שטח המגרש, ודין לקבל טענתה כי את שטח המבנים הישנים שנהרסו - יש לקזז משטח הבנייה החדשה שנוספה בנכס, הגם שבבנייה חדשה עסקינן, ולא בבנייה המתווספת לבניה קיימת. 71. יוצא, כי כל עוד לא ישונה חוק התיעול נוספות, כי לשון סעיף 4(ד) לחוק התיעול המתוקן מתייחסת למונח "הבנייה הנוספת" לא כאל תוספת בנייה בלשון חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 (שהרי כאן מנוצלים אחוזי הבנייה מ'אפס' ובמלוא פוטנציאל ניצולם האפשרי), אלא כאל בנייה שהיא נוספת לנכס מבחינה כרונולוגית לאחר מתן הודעת העירייה על ביצוע עבודות תיעול, בין אם קיימת בו בנייה קודמת ובין אם זו הקודמת כבר נהרסה לחלוטין. כל זאת - רק לצורך חיוב בעל הנכס באגרת התיעול, שרכיביה מנויים בתוספת (שטח הקרקע ושטח הבנייה הנוספת). 72. ישימות איפא לענייננו קביעותיו של בית המשפט העליון בפרשת ע"א 1842/97 + ע"א 1869/97 עיריית רמת גן נ' מנחמי מגדלי דוד בע"מ (וערעור נגדי), פד"י נ"ד (5) 15, בה נקבע ואושר כי: "משטח הקרקע שעליו עומדים הבניינים החדשים יש להפחית את שטחי הבניינים הקודמים שעמדו על החלקות ואשר נהרסו", ושבו נדחה גם ערעור חברת מנחמי הנ"ל על עצם חיובה באגרת תיעול חרף "הריסת מבנה והקמתו מחדש" (סעיף 11 לפסק דינו של כב' הנשיא ברק). 73. את הצורך לחייב באגרת תיעול בגין הבנייה החדשה (שדינה כאמור כדין בנייה נוספת, לאור המועד בו התבצעה לאחר מתן הודעת העירייה על ביצוע עבודות תיעול) גם בגין שטח המגרש, ניתן להצדיק באופן פרשני גם בכך, שפירוש התובעות לשלילת חיוב כזה תרוקן מתוכנו את חוק התיעול המטיל שיעור תעריפי גם לשטח המגרש, שהרי בכל מקרה בו מבוצעת בנייה נוספת - היא מוקמת על אותו מגרש מדובר ועל אותה קרקע מדוברת, כך שלשיטת התובעות תמיד ינוכה ויקוזז שטח קרקע זה (שהיה קיים גם לגבי הבנייה הישנה, ושבעתיים לגבי השטח עליו ניצבה בעבר) משטח הקרקע עליו ניצבת הבנייה החדשה, ואז תהפוך הוראת התוספת לגבי רכיבי חישוב האגרה לאות מתה בכל הנוגע לתעריף שטח הקרקע. 74. גם אם שולמו דמי השתתפות (מכוח חוק התיעול הישן) ע"י מי מהבעלים הקודמים לידי הנתבעת, בגין עבודות תיעול ישנות (שבינתיים אבד עליהן הכלח), אין דינם כאגרת תיעול נשוא חוק התיעול הנוהג מאז שנת 1974, כשהקריטריונים והאפיונים של דמי השתתפות שונים במהותם ובהגדרתם מאלה של אגרת תיעול, וכשאין מקזזים מין משאינו מינו; תשלום אגרת תיעול כלשהי ובסכום קצוב כלשהו - לא הוכח ע"י התובעות, לגבי תקופה כלשהי בעבר, ויש לזכור כי למרות שחוק התיעול נוהג מאז שנת 1974, הנה למרות שמדובר בתקופה "צעירה" יחסית, ובוודאי בהשוואה לתקופה המתחילה בשנת 1951, שלגביה טרחו התובעות והביאו ראיות מסוימות (ראה ת/1 - ת/5), - לא הובאו ראיות או אף ראיות לכאורה על תשלומים כלשהם בגין אגרת תיעול; וממילא, גם מקום שמשולמים דמי השתתפות, אין בכך כדי לשלול חבות תשלום אגרת תיעול, שבשונה מדמי השתתפות המתייחסים להוצאות בפועל ששולמו כבר ע"י העירייה בעבר או נגזרים מהוצאות שהתחייבה כבר לשלם לקבלניה, הנה אגרת התיעול צופה גם פני עתיד ופני המשך פיתוח תשתית התיעול העירונית הכוללת, לרווחת כלל התושבים והנכסים, תוך שמירה על עקרון השוויוניות: ע"א 1842/97 + ע"א 1869/97 הנ"ל, בסעיף 11 לפסק דינו של כב' הנשיא ברק, ובציטוט מפסק דינה (נשוא אותם ערעורים) של כב' השופטת רות שטרנברג-אליעז ב - ת.א. (ת"א) 433/91 מנחמי בוני מגדל נ' עיריית רמת גן, תקדין-מחוזי 97 (1) 1750. 75. עדת התביעה יעל וינברג הצהירה: "מזה שנים רבות קיים אצל הנתבעת מנהג, לפיו לעת חישוב אגרת התיעול אין מפחיתים את שטח הבנייה שהיתה קיימת במקום לפני הקמת הבניין החדש. הנתבעת פועלת על פי מנהג זה ומכוחו ואין היא מפחיתה מסכום האגרה את שטח הבנייה שהיתה קיימת במקום. הנתבעת פעלה באופן זה גם לגבי הבניין" (סעיף 3). מנהג נטען (סעיף 22 לסיכומי הנתבעת) מטיל את הנטל להוכחתו על הטוען לקיומו של מנהג כזה, ולא היה פירוט כלשהו לכך, ובחקירה נגדית מצד ב"כ התובעות כלפיה השיבה שאינה יודעת אף את זהות יוצר המנהג הזה (עמ' 17 ש' 21), ודוקטרינת חזקת תקינות מעשי המנהל לא מקנה תוקף לנכונותו הנטענת של מנהג זה אצל הנתבעת, וביתר שאת - לתקפותו ולחוקיותו, ולא בכדי נכללת ביקורת משתמעת על מנהגי גבייה שכאלה בפסק דינו של כב' הנשיא אורי גורן, ב - ת.א. 298/96 מנחמי בוני מגדלי דוד ר"ג בע"מ נ' עיריית רמת גן, שצורף לסיכומי הנתבעת (נספח ט"ז). לסיכום פרק זה: 76. מכל האמור לעיל יוצא, שבדין חושבה אגרת התיעול לפי מלוא שטח המגרש (1,874 מ"ר), ואין לקזז ממנה דבר. 77. אשר לשטח הבנייה (15,462.83 מ"ר), - יש לנכות ממנו את שטח המבנים הישנים שנהרסו (1,748 מ"ר), כנקוב בסעיף 13 לסיכומי התובעות, תוצאה המאפשרת קיזוז כספי המסתכם בסך 44,469.12 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית צמודה כמובנם בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"מ - 1980, מיום התשלום (14.9.98) ועד ליום ביצוע הקיזוז או ההחזר בפועל (מתוך אגרת התיעול ששולמה). 78. כל הצדקה לשינוי מצב חוקי זה, כפי שהוא גם אושר בפסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת מנחמי הנ"ל - למען חיוב מלוא אגרת התיעול על בנייה חדשה שמחליפה בנייה הרוסה, להבדיל מתוספת בנייה לבנייה קיימת, ובייחוד בנסיבות של חלוף זמן משמעותי מאז ההריסה ועד הבנייה החדשה ובנסיבות של בנייה מאסיבית לעומת היקף הבנייה שנהרסה - טעונה שינוי בחוק התיעול, ואולי גם בחוקי עזר נוספים, ועניין הוא למחוקק המשנה לענות בו. מספר הערות לקראת סיום: 79. אין מתקיימות כאן נסיבות המצדיקות שלילת ההשבה המבוקשת. אין השינוי לרעה של הנתבעת, עקב השבה נדרשת, גובר על השינוי לרעה אצל התובעות, עקב תשלום סכום עתק של אגרת חיבור מפעל מים, ללא הצדקה לגבייתו מכיסן, ועקב חישוב אגרת תיעול בשל מבנה שנהרס כשחוק התיעול לוקה בניסוחו בסוגיה זו. הסתמכות הנתבעת על כספים שגבתה ללא הצדקה, ובעיקר אלה נשוא אגרת החיבור - אינה יכולה להיטען כנימוק לסופיות השומה או כנימוק לחזקת כשרותם ותקינותם של הליכי המינהל או כנימוק לשלילת זכות התובעות שלא ייפגע קניינן שלא כדין, וגם תאורית הגלגול לא תסכין למנוע השבה זו, שכן אין להשלים עם גבייה מאסיבית של כספים בלא הצדקה עובדתית ומשפטית לכך, ולא נסתרה גם הצהרת התובעות (עדות עד התביעה עמוס שמיע, בעמ' 11 ש' 15-17) כי מרבית היחידות בנכס החדש הינן מושכרות ולא מכורות, כך שאין רלוונטיות לרעיון "הגלגול" של העלויות המוגברות אל כתפי רוכשי היחידות. תהא זו תוצאה בלתי נסבלת, והיא התעשרות הנתבעת שלא כדין מגביית היטל פגום בחוקיות הטלתו וביישום בלתי נכון של חוקי העזר העירוניים, אם בנסיבות כוללות אלה ייוותרו הכספים בקופת הנתבעת (גם אם רעיונית ומעשית נעשה בהם שימוש למטרות ציבוריות אחרות) מבלי שיושב לתובעות, ששילמו כספים אלה באין ברירה, וכדי לקבל היתר בנייה, ותחת מחאה. לסיכום: 80. על הנתבעת לשלם לתובעות (ביחד) את הסכום האמור בסעיף 36 דלעיל, כשתשלום לידי התובעת 2 ייחשב כתשלום לידי התובעות כולן. 81. הנתבעת תנהג לעניין משלוח חשבון אגרת החיבור כאמור בסעיף 37 דלעיל. 82. בעניין אגרת התיעול, ומבלי לגרוע מתוצאת הליך ועדת ערר או הליך משפטי לגבי הטלתה וגובהה - זכאים התובעים לקזז ממנה את הסכום הכספי האמור בסעיף 77 דלעיל. 83. לאור התוצאה הכוללת, העמל המשפטי שהושקע ויתר נסיבות העניין, אני מחייב הנתבעת לשלם לתובעות (לכולן ביחד) הוצאות משפט בשיעור שליש מאגרת בית המשפט ששלמו התובעות בתיק זה (בבית המשפט המחוזי ובבית משפט זה), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית שנתית צמודה מירבית כחוק מיום התשלום בעבר ועד יום ההחזר העתידי בפועל; וכן לשלם לתובעות (לכולן ביחד) שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית שנתית צמודה מירבית כחוק מהיום ועד יום התשלום בפועל. תשלום לידי ב"כ התובעות או לידי התובעת 2 - ייחשב כביצוע התשלום לידי התובעות כולן. היטל תיעול / אגרת תיעולאגרהאגרות והיטלי פיתוח