ערר זה הוגש על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק (להלן: "הועדה המקומית"), שלא להפקיד את תכנית מפורטת וחלוקה 455/0132324 במקרקעין הידועים כחלקה 142 בגוש 4040, (להלן: "המקרקעין"), בבאר-יעקב. הועדה המקומית החליטה כדלקמן: לדחות את התוכנית וזאת מהנימוקים הבאים: התוכנית הקובעת במקרקעין נשוא הדיון הינה תכנית ממ/1160 ולא תכנית ממ/825. על כן, ככל שתוגש תכנית בהתאם, שהינה תכנית בסמכות מחוזית, תדון בה הוועדה מחדש. התוכנית ממ/1160 הומלצה להפקדה ביום 29/12/76, פורסמה להפקדה ביום 4/8/77 דבר אישורה פורסם ביום 7/2/80 והיא מהווה שינוי לתוכנית גמ/436. התוכנית ממ/825 הומלצה להפקדה ביום 25/1/73, פורסמה להפקדה ביום 16/11/78 ואישורה פורסם ביום 3/6/82. עינינו הרואות כי התוכנית ממ/11660 קודמה ואושרה כשהתוכנית המתארית ממ/825 היתה ברקע כבר משנת 1973 והיא קיבלה תוקף לאחר הפקדתה של התכנית ממ/825. סעיף 1.8 לתכנית ממ/825 קובע כי היא "עדיפה על תכניות מפורטות שאושרו טרם הפקדתה אבל לפי סעיף 129 לחוק התכנון והבניה, בתחום תכניות מפורטות... תגפ/436, כוחם יפה מתוכנית מתאר זו". תכנית ממ/1160 הינה תוכנית מפורטות שאושרה לאחר הפקדתה של התוכנית ממ/825 ולכן היא עדיפה עליה והוראותיה לא נפגעו עקב אישורה של תכנית ממ/825. כאמור, תכנית ממ/1160 מהווה שינוי לתוכנית גמ/436 שעפ"י סעיף 1.8 הנ"ל בתכנית ממ/825 תכנית זו כוחם יפה ממנה. עפ"י סעיף 1.8 הנ"ל, תכנית ממ/1160 הוחרגה מתוכנית ממ/825 הן בשל מועד אישורה והן בהיותה תוכנית המהווה שינוי לתוכנית מוחרגת גמ/436. הוועדה המקומית נהגה לאורך כל השנים בהתאם למצב התכנוני המתואר לעיל לפיו התוכנית הקובעת במקרקעין הינה תכנית ממ/1160. בהתאם לכך, הוגשו בקשות בניה במקרקעין הנ"ל והוצאו היתרי בניה בתחום תכנית ממ/1160 וגם הוקמו מבנים מכוחה. לפי התוכנית ממ/1160 חושב ושולם היטל ההשבחה בתחומה. בהתאם למצב התכנוני הנ"ל נוצרה תכנית ממ/1160/1 המהווה שינוי לתכנית ממ/1160. עפ"י התוכנית ממ/825, שטח התכנית מיועד לתכנון מפורט ולא היה ניתן להוציא היתרי בניה מכוחה והתוכנית ששימשה להוצאת היתרי בניה הינה כאמור תכנית ממ/1160 אשר קבעה נתונים וייעודי קרקע המהווים בסיס להוצאת היתרי בניה. יתרה מזו, הוועדה המקומית סבורה שתוכנית ממ/1160 משתלבת ומשלימה את התוכנית המתארית ממ/825 ואינה סותרת אותה. לאור נימוקים אלה, הוועדה אינה מקבלת את חוות הדעת המשפטית שהוגשה לה מטעם יזמי התוכנית לפיה התוכנית הקובעת שבמקרקעין הנ"ל לצורך הוצאת היתרי בניה היא תכנית ממ/825. על כן, אין ספק כי התוכנית ממ/1160 היא התוכנית הקובעת ויש להגיש את התוכנית דנן כשינוי לתוכנית הנ"ל ושינוי כאמור נמצא בסמכותה של הוועדה המחוזית. ככל שתוגש תכנית, עפ"י נוהל מבא"ת, המהווה איחוד וחלוקה בהסכמה מלווה בטבלת הקצאות, באשר תואמת הוראות סעיף 62א' לחוק התכנון והבניה (תכנית מפורטת בסמכות ועדה מקומית) היא תידון בחיוב. הודעה זו כפופה לאישור פרוטוקול הישיבה וככל שתהיינה סתירות הנוסח המחייב הוא זה המופיע בפרוטוקול. תמצית טענות העוררים הועדה המקומית טעתה ואף "זיגזגה" בעמדתה, בדבר תוכנו של המצב המאושר במקרקעין. תחום התכנית המוצעת מהווה חלק ממבנה רחב בו יזמו העוררים לפני 50 שנה את הקמתם וניהולם של מוסדות חינוך ונוער לציבור החרדי הפועלים במקום עד היום וכוללים סמינר לבנות וישיבה לבנים ומבנים למעונות. המתחם המבוקש כולל 238 יח' דיור, המבוסס על המצב התכנוני הסטטוטורי התקף, הוא ממ/285 שהינה תכנית מתארית ראשית לישוב באר יעקב (להלן: "תכנית המתאר") תכנית זו פורסמה למתן תוקף ב-3/6/82. קודם לאישור התכנית המתאר חלה במקרקעין ממ/1160 שפורסמה למתן תוקף ב- 7/2/80, אשר שונתה עם אישור תכנית המתאר. ניתוח זה לא היה שנוי במחלוקת, וכך אף הונחו תחילה ע"י גורמי הועדה המקומית, אלא שלאחרונה כעולה מהחלטתה, שינתה הועדה את טעמה. פרשנותה של הועדה המקומית לפי התכנית 1160 גוברת על תכנית המתאר, אינה תואמת לחוק ולדין הכללי, שכן תכנית מתאר עדיפה על תכנית מפורטת, תכנית המקיימת את זכות הקניין עדיפה על תכנית הפוגעת בה, והיא מאוחרת לתכנית 1160. הועדה המקומית טעתה עת קבעה, כי תכנית 1160 גוברת על תכנית המתאר, הואיל והיא מתקנת את התכנית הקודמת שנקבעה כעדיפה על תכנית המתאר, שכן ראשית תכנית 1160 מצויה מערבה מגבולה של אותה תכנית קודמת, הוראות התכנית המתאר משנות את אותה תכנית, גם אם תכנית 1160 תיקנה את התכנית הקודמת, אין בכך כדי להקנות לה חסינות שהיתה לתכנית הקודמת מפני התכנית המתארית. עוד נטען כי שגתה הועדה המקומית שנתנה משקל לעובדה שניתנו על ידה בעבר באופן שגוי ובניגוד למצב הסטטוטורי התקף, היתרי בניה בשטח התכנית המוצעת דנן. קביעות הועדה המקומית כאילו תכנית 1160 משלימה את התכנית המתארית, מופרכות. תמצית טענות הועדה המקומית לועדה המקומית ענין בקידום נכון במקרקעי העוררים, ועמדתה לא היתה אמורה להפתיע את העוררים, נוכח העובדה שהן הועדה והן העוררים עבדו לאורך השנים עפ"י הקבוע בממ/1160, אותה יזמו העוררים. תכנית המתאר מייעדת המקרקעין כמגורים ג' והתכנון בה טעון פירוט. סעיף 1.8 לתכנית המתאר קובע כי היא עדיפה על תכניות מפורטות שאושרו טרם הפקדתה ובכך קובעת למעשה שתוכנית שאושרה לאחר הפקדתה, עדיפה עליה. הצורך בסעיף 1.8 היה הואיל וצפו כי תכנון הישוב לא ימתין עד לאישור תכנית המתאר, וכן התכנית קבעה כי תכניות מסוימות כוחן יפה ממנה, כי היא לא באה לשנות בתחומם את המצב התכנוני. תכנית ממ/1160 פורסמה להפקדה ב-77 ודבר אישורה פורסם ב- 7/2/80, כלומר היא אושרה לאחר הפקדת תכנית המתאר ולכן 1160 גוברת. העוררים הינם יוזמיה של ממ/1160 שהינה תכנית מפורטת מכוחה יצאו היתרי בניה. מטרתה להשלים את תנאי תכנית המתאר. תכנית 1160 היוותה המשך בסיס לשינויים, כך קודמה ממ/1160/1 והעוררים חויבו בהיטל השבחה לפי תכנית ממ/1160 כתכנית החלה בשטח, ועפ"י תכנית זו הוצאו גם היתרי הבניה. תכנית העוררים מציעה זכויות בניה, עקב חורג מהתכנון המפורט והמאושר במקרקעין, הקבוע בתכנית ממ/1160. אם לא היתה קיימת תכנית 1160 הרי, שתכנית העוררים משנים ייעודים שנקבעו תגפ/452 ותגפ/452/1 לגביהם קבעה תכנית המתאר שכוחם יפה ממנה. דיון והכרעה תכנית ממ/825, תכנית המתאר של באר יעקב, יצרה מסגרת חוקית לפיתוח כמפורט בהוראותיה (סעיף 1.7). התכנית יוצרת תכנון כולל המתייחס לנושאים תשתיתיים, קובע תקן חניה ואף קובע זכויות ספציפיות בייעודים השונים. התכנית כוללת פירוט של הפרמטרים הנדרשים, שטחי בניה, מספר הקומות, מספר יח' הדיור ואף קווי בנין. בייעוד מגורים א'-ג' מחייבת תכנית המתאר, תכנית מפורטת מלווה בתכנית בינוי במגרשים מעל 2 דונם. ברי כי לא מדובר בתכנית שאינה קובעת זכויות, וכי הפירוט הנדרש עניינו בעיקר בפרטי הבינוי, והינו בסמכות הועדה המקומית. סעיף 1.8 המטפל ביחס תכנית המתאר לתכניות אחרות, קובע שורת תכניות מפורטות שתגברנה על תכנית המתאר על פי הוראותיה. הגם שהתכנית אושרה ביום 3/6/82 היא שותקת בהיבט זה, לענין ממ/1160 שאושרה ביום 7/2/80. תכנית המתאר מטפלת אמנם בחליפיה של ממ/1160 אשר ייעדו את המקרקעין, נשוא הערר למגורים ולמבנה ציבור, אלא שאותה החרגה לא המשיכה וחלה גם על התכנית המשנה ממ/1160, ולפיכך אין לקרוא בה, את שאין בה. הדברים מקבלים משנה תוקף דווקא לאור הסימולטניות של ההליכים, שאז חזקה על מוסדות התכנון, אשר פועלים על פי דין, כי היו מחייבים הכללתה של תכנית 1160 בגדר התכניות שאינן שונו בתכנית המתאר. בהעדר הוראה ספציפית המחריגה את תחולתה של תכנית המתאר, בשטח תכנית 1160, הרי שתכנית המתאר בהיותה מאוחרת יותר, ובדרגה גבוהה יותר, גוברת על הקבוע בתכנית 1160 הן בהסתמך על עקרונות פרשנות מקובלים והן כקבוע בחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, הקובע בין היתר בסעיף 129 כי תכנית מתאר מקומית, כוחה יפה יותר מתכנית מפורטת אם לא נאמר אחרת בתכנית המתאר. גם עיון במסמכים שצירפה המשיבה, מעלה כי הליך קידומן של שתי התכניות במקביל לא קבע את עדיפות תכנית 1160. כך, למשל, במכתב ראש המועצה מיום 13/5/77, התבקשו עורכי התכנית 1160 ליתן דעתם לקבוע בתכנית המתאר, מבחינת זכויות בניה ובלשון ראש המועצה דאז "אין התנגדות להרחבת המוסדות אך מאחר ואישור השטח גורע מאפשרויות בנית מגורים בהיקף המתוכנן לפי הנחיות תכנית המתאר, מבקשים לטפל באישור שטחי בניה כתחליף על קרקע חקלאית (מעבר לכביש)" כלומר, אף גורמי המועצה והועדה לא ראו לותר על זכויות הבניה למגורים כפי שנקבעו בתוכנית המתאר. לא נטען בפנינו וממילא גם לא הוכח כי ניתן פתרון אחר "מעבר לכביש", כפי שמתחייב מעמדת הועדה המקומית. כך או אחרת, בהתחשב בפירוט המצוי בתכנית המתאר, בעובדה כי אינה מחריגה את ממ/1160, בעקרונות הפרשניים לפיהם דין מאוחר, גובר על דין מוקדם, ובהוראות החוק לפיו תכנית מתאר גוברת על תכנית מפורטת, אנו סבורים כי הדין עם העוררות. לפיכך, אנו מקבלים את הערר. ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה. היטל השבחה