1. ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה - מחוז מרכז (להלן "הוועדה") החליטה לדחות על הסף ערר שהגישה המערערת, מבלי שדנה בטענותיה לגופן. בנימוקיה ציינה הוועדה כי המערערת מבקשת למעשה "החלטה הצהרתית" לגבי "ביצה שעוד לא נולדה" וועדת הערר אינה נותנת החלטות עתידיות למקרה ש"אם וכאשר תהיה בעתיד דרישת היטל השבחה". המערערת אינה חולקת על חבותה בהיטל השבחה ואף לא על שעור החבות שהיא נדרשה לשלם בעקבות בקשתה להיתר בניה שהגישה, בה ביקשה להסב תחנת דלק פנימית לתחנת דלק ציבורית. לטענתה (ואף לעמדת המשיבה), השאלה היחידה עליה נסב הערר היתה מהי "התוכנית המשביחה" אשר יצרה למערערת את הזכות להקים במקרקעיה תחנת דלק ציבורית ואשר בגין מימושה של זכות זו, היא חבה בהיטל השבחה. 2. לעמדת המערערת, התוכנית המשביחה היא תוכנית ממ/3096 גבעת שמואל שדבר אישורה פורסם בי.פ. 4843 מיום 17.2.00. לטענתה, בגין תוכנית זו נקבע היטל השבחה כולל במסגרת שומה מכרעת שניתנה ביום 6.1.01 (להלן "השומה המכרעת"), והיטל ההשבחה אותו היא נדרשת לשלם עתה, בעקבות הגשת הבקשה להיתר לתחנת דלק ציבורית, מהווה חלק מהיטל ההשבחה הכולל שנקבע בשומה המכרעת שיש לקזזו מהשומה המכרעת. לעמדת המשיבה, התוכנית המשביחה היא תוכנית המתאר הארצית לתחנות דלק תמ"א 18 שינוי מס' 2 (להלן "תמ"א 18/2( . היטל ההשבחה שנקבע בעקבות הגשת הבקשה להיתר הוא היטל השבחה נפרד ואיננו חלק מהשומה המכרעת שנקבע לתוכנית ממ/3096. 3. המערערת מבקשת לקבל את הערעור, לבטל את החלטת ועדת הערר ולדון במחלוקת לגופה ולא להחזיר את הדיון לוועדת הערר. לטענת המערערת, על פי ההלכה הפסוקה, תוכנית היא בגדר דבר חקיקה שפרשונותו היא שאלה משפטית מובהקת המסורה לבית המשפט ועל כן אין להחזיר את הדיון בשאלה מהי התוכנית המשביחה לועדת הערר אשר תחום מומחיותה שמאי בעיקרו. העובדות הרלוונטיות 4. המערערת היא בעלת המקרקעין הידועים כגוש 6189חלקה 1141 (בעבר חלקה 823) בגבעת שמואל (להלן "המקרקעין"). 5. ביום 17.12.09 הגישה המערערת (באמצעות חברת דלק) בקשה להיתר בניה במסגרתו התבקש שינוי יעוד מתחנת דלק פנימית המופעלת במקרקעין לתחנת דלק ציבורית. לאחר מספר דיונים בוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק (שהיתה הוועדה המקומית המוסמכת לגבי המקרקעין קודם לכינונה של המשיבה 2, שבאה בנעליה של הוועדה המקומית מצפה אפק) הוחלט לאשר את הבקשה להיתר. בעקבות כך, הוציאה הוועדה המקומית דרישת תשלום להיטל השבחה שהוצאה על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן "התוספת השלישית") והתבססה על חוות דעת שמאי מפורטת ומנומקת (נספחים א'2 ו- א'3 לכתב הערעור). בדרישת התשלום (על סך 1,560,000 ₪), נרשם כי היטל ההשבחה נדרש בגין תוכניות ממ/2/3096 ותמ"א 4/18 (להלן "הודעת השומה המקורית"). 6. המערערת חלקה על האמור בהודעת השומה ולאחר התכתבות בינה לבין הוועדה המקומית תוקנה הודעת השומה במכתבו של היועץ המשפטי לוועדה המקומית אל המערערת (נספח ב' להודעת הערעור). במכתב נאמר כי בהודעת השומה המקורית נפלה טעות והתוכנית המשביחה, שמכוחה ניתן להקים תחנת דלק בייעוד שנקבע בתוכנית מקומית כייעוד של תעשיות עתירות ידע, היא תוכנית תמ"א 18/2. עוד נאמר במכתב כי השומה המכרעת לא לקחה בחשבון את ההשבחה מכוח תמ"א 18/2 והשמאית המכריעה רק הדגישה זאת בשומתה. מעמדה המשפטי של התמ"א הנ"ל נקבע בפסיקה כתוכנית משביחה, ומתחשבים בהשבחתה, היכן שמוגשת בקשת בניה מכוחה, כתוכנית שהוסיפה זכויות לתוכניות מקומיות. משכך, אין מקום לראות בהיטל ההשבחה אשר נקבע בגין בקשת הבניה כחלק מההיטל אשר נקבע בשומה המכרעת (להלן "השומה המתוקנת"). השומה המכרעת 7. השומה המכרעת ניתנה ביום 6.1.01, כשנה לאחר אישורה של תוכנית ממ/3096, בהליכים שהתקיימו על פי המתווה הנורמטיבי שנקבע בתוספת השלישית כנוסחה לפני תיקון 74 לחוק התכנון והבניה שנעשה כתיקון עקיף בעקבות חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים (תיקון מס' 15) התשס"ה - 2005 (ס"ח עמ' 738, 747 - 749) (להלן "תיקון 74") ולפני חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח - 2008 (ס"ח 2165 עמ' 632 להלן "תיקון 84"). על פי סעיף 4 לתוספת השלישית (שנוסחו לא שונה בעקבות התיקונים הנ"ל) שומת היטל ההשבחה תעשה בסמוך לאחר אישור התכנית, אולם רשאית הוועדה המקומית לדחות את מועד עריכת השומה עד למימוש זכויות במקרקעין. סעיף 7 (א) לתוספת השלישית (שאף הוא לא השתנה בעקבות התיקונים הנ"ל) דן במועד תשלום היטל ההשבחה וקובע כי ההיטל ישולם "לא יאוחר מהמועד בו החייב מימש זכות במקרקעין לגביהם חל ההיטל ורשאי החייב להקדים ולשלם מקדמות עוד לפני קביעת שומת ההשבחה". סעיף 7 (ב) קובע כי במקרה בו החייב מימש רק חלק מהזכויות במקרקעין "ישלם היטל בשעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל" (ההדגשה שלי - ז.ב.). 8. הועדה המקומית חלקה על השומה המכרעת והגישה ערעור לפי סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית (בהתאם למתווה עובר לתיקון 74). הערעור שנדון בפני (עת כיהנתי בבית משפט השלום ברמלה), נדחה (ה"פ (רמלה) 1032/01) וערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי נדחה אף הוא (ע"א (ת"א) 2757/03). (יצוין, כי בעקבות תיקון 74 ותיקון 84 הוחלף סעיף 14 לתוספת השלישית ובוצע בו שינוי משמעותי בהליכי הערעור על שומת היטל השבחה ובמנגנון מינוי ופעילות השמאים המכריעים לפי חוק התכנון והבניה). החלטת ועדת הערר 9. ועדת הערר קבעה כי טענתה העיקרית והיחידה של המערערת היא כי יש לקזז את התשלום אותו שילמה בגין היטל ההשבחה נשוא הערר מהיטל ההשבחה שנקבע בשומה המכרעת טרום תיקון 84. הועדה קבעה כי בדיון שהתקיים בפניה התברר כי לא היה אירוע מימוש בגינו הוצאה השומה המכרעת בזמנו וככל הנראה השומה המכרעת היא "מעין pre ruling", לאור רצונה של המערערת לבנות על פי התוכנית ופנייתה למשיבה על מנת לקבל שומת היטל השבחה ואולם, המערערת לא הגישה בסופו של דבר בקשה להיתר בניה. הוועדה הוסיפה וקבעה כי לא הונחה בפניה תשתית עובדתית או משפטית לטענה כי השומה המכרעת כוללת היטל השבחה עבור תחנת הדלק. מאחר ואין מחלוקת שעד למועד הדיון בערר לא שולם על ידי המערערת היטל השבחה עבור תחנת הדלק הרי ש"בנסיבות אלה מבקשת העוררת ( המערערת בפני - ז.ב.) למעשה מעין "החלטה הצהרתית" מאת ועדת הערר, לפיה לכשתגיע לידי מימוש אותה שומה מכרעת, היינו אם וכאשר בעתיד יוצא היתר בניה או יהיה אירוע מימוש אחר כקבוע בחוק, ואם בעתיד תדרוש המשיבה היטל השבחה על פי השומה המכרעת שנעשתה בזמנו, יקוזז היטל ההשבחה, הסכום אותו שילמה העוררת עתה, עבור קבלת היתר בניה לתחנת הדלק". ממשיכה ועדת הערר וקובעת "למעשה מדובר ב"ביצה שלא נולדה" וועדת ערר זו איננה נותנת החלטות עתידיות אם וכאשר תהיה בעתיד דרישת היטל השבחה". דיון והכרעה דעתי היא כי דין הערעור להתקבל באופן שהחלטת ועדת הערר תבוטל והדיון יחזור אליה לדיון לגופו של ענין. בטרם אבוא לפרט את נימוקי אתייחס לטענות סף שהועלו על ידי הועדה המקומית. 1. תחנת הדלק פועלת ללא היתר בניה - לטענת הועדה המקומית דין הערעור להידחות על הסף בשל חוסר נקיון כפיה של המערערת המפעילה את תחנת הדלק, נשוא שומת היטל ההשבחה ללא היתר בניה. דין הטענה להידחות. ככל שהמערערת אכן פועלת ללא היתר בניה כדין היה על הוועדה לנקוט בפעולות אכיפה, בהתאם לסמכות המסורה לה בחוק התכנון והבניה, כדי להפסיק את הפעילות המתבצעת ללא היתר, וכעולה מסעיף 41 לעיקרי הטעון מטעמה אף נקטה בהם. חרף האמור, בחרה הוועדה לאשר את הבקשה להיתר ובכך הביעה דעתה כי ניתן להכשיר את הפעילות אותה מבצעת המערערת בכפוף לתשלום היטל השבחה. לא יעלה על הדעת כי המערערת לא תוכל לחלוק על קביעה זו. הערעור אינו מופנה כלפי מעשה או מחדל של הוועדה הנובע מעצם ניהול המקום ללא היתר, שאז היה מקום להעלות את הטענה, הערעור נובע מהסכמתה של הוועדה להכשיר את השימוש ללא היתר ובנסיבות אלה אין מקום להעלות את הטענה. 2. היקף ההתערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים - הוועדה מפנה להלכה הפסוקה, עליה אין חולק, כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו מחליף את שיקול הדעת של הגוף התכנוני המוסמך בענייני תכנון ובניה, אלא אם ההחלטה נגועה בחוסר סבירות קיצוני המצדיק את התערבות בית המשפט. אלא שבענייננו אין עסקינן בשאלת סבירות ההחלטה. הועדה המקומית כלל לא דנה בשאלה שהובאה בפניה וקבעה כי מדובר בשאלה מוקדמת שטרם הגיעה העת לבררה. בנסיבות אלה אין המדובר בסבירות החלטה אלא בנכונותה, ועל כן אין מניעה שבית המשפט יתן דעתו שאלה זו. לגופו של ענין - 3. סעיף 4 לתוספת השלישית (כנוסחו בעת עריכת השומה המכרעת והיום) קובע את המועד בו יקבע שיעור היטל ההשבחה וזה לשונו: 4. "על שומת השבחה יחולו הוראות אלה: (1) ההשבחה תקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התוכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הוועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תוכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן - דחית השומה עד למימוש הזכויות). דהיינו קיימים שני מועדים בהם ניתן לקבוע את שיעור היטל ההשבחה. האחד - דרך המלך (כפי שמכנה אותה ב"כ המערערים בערעורו), בסמוך לאחר אישור התוכנית, כפי שנעשה במקרה זה. השני - היוצא מן הכלל (הנתון לשיקול דעת הועדה המקומית) מאפשר את דחיית עריכת השומה עד למימוש הזכויות במקרקעין. מועד התשלום אינו קשור למועד עריכת השומה והוא נקבע בסעיף 7 לתוספת השלישית. בענין התשלום הכלל הוא כי הוא יידחה עד למועד המימוש בפועל ואילו היוצא מן הכלל הוא במתן רשות לחייב, על פי שיקול דעתו של החייב, לשלם מקדמות על החשבון עוד לפני קביעת השומה. סעיף 7(ב) לתוספת קובע כי אם נעשה מימוש חלקי ישלם החייב רק את החלק היחסי בהיטל בהתאם למידת המימוש: 7. "(א) ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שבו החייב מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה. (ב) מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות במקרקעין ישלם היטל בשעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל" (ההדגשה שלי - ז.ב.). 4. בענייננו, השומה המכרעת נערכה בסמוך לאישור תוכנית ממ/3096. אין המדובר ב"מעין pre ruling", אפשרות שאינה מוכרת על פי התוספת השלישית. השומה המכרעת הינה שומה שנקבעה בהתאם למתווה בסעיף 14 לתוספת השלישית כנוסחו באותה עת: "שומה אחרת וערעור 14. (א) הוצג לוח שומה, כאמור בסעיף 6, רשאי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו תוך שנה מיום הצגת לוח השומה; הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מטעמו תוך 30 יום ימים מיום שהודעה לו השומה. (ב) הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, יותאם החיוב בהיטל לשומה שהוסכם עליה; לא הסכימו כאמור - יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן - שמאי מכריע) ושומתו תהיה מכרעת; השמאי המכריע יפסוק גם בדבר השתתפות בהוצאות שומתו. (ג) על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) בהתאם למתווה האמור, נערכה שומה מטעם הוועדה והוגשה שומה נגדית מטעם המערערת. משלא הגיעו הצדדים להסכמה מונה שמאי מכריע (על פי סעיף 14(ב)) ועל שומתו ערערה הוועדה המקומית (בהתאם לזכותה על פי סעיף 14(ג) כנוסחו באותה עת), ואף על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי. ההליך המתואר איננו הליך של pre ruling אלא הליך של קביעת היטל ההשבחה שהוא סופי. לפיכך טעתה הועדה כשקבעה כי בהעדר אירוע מימוש הרי שהשומה המכרעת היא בבחינת הליך של pre ruling. השאלה מהי התוכנית המשביחה בעקבותיה חל היטל השבחה אינה שאלה לעתיד לבוא אלא נוגעת לשומת ההשבחה הנוכחית, והקיזוז הנטען והמבוקש איננו קיזוז עתידי אלא קיזוז עכשוי. 5. לאור מסקנתי האמורה, היה על ועדת הערר לבחון מהי התוכנית המשביחה מכוחה התאפשרה הוצאת היתר הבניה למערערת, האם כטענת המערערת זוהי תוכנית ממ/3096, או כטענת הועדה זו תמ"א 2/18. היה וועדת הערר היתה מגיעה למסקנה כי תוכנית ממ/3096 היא התוכנית המשביחה היה עליה להמשיך ולבחון האם השומה המכרעת היא שומה סופית וחלוטה המתייחסת להיטל ההשבחה המלא והכולל החל בעקבות אישורה של תוכנית ממ/3096 על כלל מרכיביה (סעיף 11.2.2 לכתב הערעור), ובמקרה כזה יש לקזז את היטל ההשבחה על פי השומה המתוקנת מהשומה המכרעת, או שמא השומה המכרעת כלל אינה מתייחס לתחנת דלק כלשהי כטענת הוועדה ( סעיף 59 סיפא ו- 60 לעיקרי הטעון של הוועדה). 6. בהודעת הערעור ובדיון בפני הציגה המערערת שורה ארוכה של נימוקים התומכים לדעתה בעמדתה כי התוכנית המשביחה, מכוחה ניתן להקים תחנת דלק ציבורית היא תכנית ממ/3096 ולא תמ"א 2/18 וכי השומה המכרעת היא שומה הכוללת את מלוא היטל ההשבחה בעקבות אישורה של ממ/3096. הוועדה מאידך סבורה כי התוכנית המשביחה בעקבותיה ניתן להקים תחנת דלק ציבורית היא תמ"א 18/2 ואף היא הציגה בעקרי הטעון ובדיון בפני שורה ארוכה של נימוקים התומכים בעמדתה. בנסיבות אלה כאשר השאלה כלל לא נידונה בפני ועדת הערר, יש להחזיר את הדיון אליה כדי שתדון בערר לגופו, ואין מקום שבית המשפט ידון בשאלה כערכאה ראשונה. 7. סוף דבר הדיון יוחזר לוועדת הערר על מנת שתדון בערר לגופו, אין צו להוצאות בהליך זה. עורך דיןמקרקעיןהיטל השבחה