א.העובדות הנדרשות 1. התובע הינו החוכר הרשום של מגרש הנמצא ברחוב הראשונים בקרית חיים וידוע כחלקה 52 בגוש 11581 (להלן: "המגרש"). שטח המגרש 1,007 מ"ר וצורתו מלבנית, כשעל מחציתו עומד בית מגורים המורכב משלושה מפלסים - השניים העליונים שימשו למגורים והתחתון שימש כמחסן. מחציתו הנותרת של המגרש פנויה. 2. במסגרת הסכם גירושין בין התובע לבין אשתו לשעבר, נותר בית המגורים בידי האישה בעוד שיתרת המגרש- בידי התובע. התובע פנה לגור בשכירות והאישה המשיכה להתגורר בבית עד שרכשה בחודש יולי 1998 דירה בפרויקט שהקימה הנתבעת 1 , חברה קבלנית רשומה (להלן: "הנתבעת"). 3. מאוחר יותר, ובזיקה לרכישה הנ"ל, פנתה הנתבעת אל התובע בהצעה לעסקת קומבינציה על יתרת המגרש. בעזרתה גם נמצאו רוכשים לבית המגורים של האישה. 4. ביום 23.6.99 נחתם הסכם הקומבינציה (להלן: "ההסכם") בין כלל הצדדים- התובע ("המוכר"), הנתבעת באמצעות מנהלה הנתבע 2, ורוכשי הדירה של האישה, יהודה ורות פוקס ("הקונים"). סוכם כי הנתבעת תבנה על חלקו הפנוי של המגרש בניין דירות במטרה למכרן לצדדים שלישיים כשבתמורה יקבל התובע את המפלס התחתון בבית המגורים הישן לאחר שיוסב על ידי הנתבעת לדירת מגורים משופצת בת 100 מ"ר וכן דירה בבניין החדש שייבנה (ראה המסמך שכותרתו "התחייבות בלתי חוזרת" ת/2- להלן: "כתב ההתחייבות"). בעבור מכירת בית המגורים הישן סוכם כי יועבר ישירות לגרושת התובע סך של 180,000 $. 5. בסעיף 7 (ג) להסכם התחייבה הנתבעת "לנקוט מייד בכל הצעדים הדרושים לקבלת היתר בנייה" ונקבע כי השלמת הבנייה ומסירת החזקה בדירות לידי המוכר תהא לא יאוחר מ-36 חודשים ממועד ההסכם, כשאיחור יגרור תשלום שכ"ד חודשי בסך שווי של 400$ לתובע, ואם יהא זה איחור של למעלה מ 4 חודשים, ייחשב הדבר להפרה יסודית של ההסכם. 6. באשר לתשלומים המתחייבים מהעסקה לרשויות השונות, סוכם בס' 9 כי המוכר הוא שישלם את מס השבח, במידה ויחול, והקונה מצדו ישא בתשלומים למנהל מקרקעי ישראל, מס רכישה, היטל השבחה וכל תשלום או מס חדש שיוטל בעתיד בגין רכישת הזכויות. עם זאת, בכתב ההתחייבות מאותו תאריך, עליו חתמו הצדדים, התחייבה הנתבעת מפורשות כי כלל התשלומים בגין מכירת הנכס יחולו עליה "לרבות חובות עבר למינהל מקרקעי ישראל, עירית חיפה (לא כולל חובות ארנונה מים חשמל וגז) ושלטונות מס שבח" (ההדגשה אינה במקור - א.ט). ובהמשך: "למען הסר ספק, כל סכום שיחוב בו אילן לנדסברג (אם יחויב) לפי הסכם מיום 23.6.99 בין אילן לנדסברג ובין צאלים קבלני בנין בע"מ ורותי פוקס ויהודה פוקס מצד שני, להלן ההסכם, אנו נישא בו ונשלם מיד עם קבלת הדרישה". 7. הנתבע 2, בעל המניות ומנהלה של הנתבעת 1, הוסיף באותו כתב התחייבות כי הוא ערב אישית לקיום התחייבויותיה של הנתבעת. ב.ההליכים שננקטו לקראת ביצוע ההסכם 8. בפתח הדברים אציין כי עובר להסכם הנ"ל מסרה הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הועדה המקומית") לתובע מכתב מידע תכנוני ( נספח א' לנ/4, להלן: "התכנית המצבית") בהתאם למפה מצבית שערך מודד מטעם הנתבע. באותו מכתב נאמר כי אחוז הבנייה המותר הכולל במגרש, בהתאם לתוכנית חפ/1499, הנו 93.5%, בהיותו מגרש הפונה לשני רחובות. 9. מיד לאחר כריתת ההסכם, העמידה הנתבעת שלט גדול על המגרש על מנת להפנות תשומת ליבם של רוכשים פוטנציאלים לבניין העתיד להבנות במקום. בינתיים גם רוכשי היחידה העליונה בבית המגורים הקיים, יהודה ורותי פוקס, עברו לדור בה. 10. ביום 14.11.99 הגישה הנתבעת באמצעות האדריכל אבריל בקשה להיתר בנייה לפי פרוגראמה שהכינה, ובה התבקש היתר להקמת מבנה, תוספת למבנה קיים ולגליזציה לקומה במבנה קיים. הבקשה כללה חריגים אחדים: עודף שטח, בליטות למרווחים קדמיים, יחס בניינים שונה , בליטת מרפסות זיזיות למרווח קדמי ועוד. ביום 5.7.00 אישרה ועדת המשנה של הועדה המקומית את הבקשה (נספח ב' לנ/4) למעט בליטת בניין למרווח קדמי של 25%, שאינה בגדר סמכותה. לפיכך, העבירה העניין בצירוף המלצתה לאשר את הבקשה, לועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית (להלן: "הוועדה המחוזית") 11. בישיבתה מיום 21.11.00 החליטה הוועדה המחוזית "לדחות את הדיון בבקשה עד גמר ההליכים הסטטוטוריים הקשורים בבקשה" מבלי לדון בבקשה גופה. במכתבה לנתבעת (נספח ג' לנ/4) שבו נמסרה ההחלטה הנ"ל הובהרה זכותה של הנתבעת לערור . 12. הנתבעת אמנם לא ערערה, אך באת כוח התובע פנתה לוועדה המקומית לקבלת הבהרה. בתאריך 23.7.01, למעלה משנתיים לאחר חתימת ההסכם, התקבלה תגובת מנהלת האגף לתכנון עיר הגב' רחל בן-אשר, בה נאמר כי עד להחלטת ועדת ערר בתיק ערר 075/00A נהגה הועדה המקומית על פי הפרשנות שהיתה מקובלת עליה ועל הודעה המחוזית במשך שנים לפיה ניתנו זכויות בניה למגרשי פינה גם למגרשים הנמצאים בין שני רחובות. עוד נאמר כי הועדה המקומית כפופה להחלטת ועדת הערר, וזו קבעה כי אין לתת תוספת זכויות בניה למגרשים שאינם פינתיים ממש. רחוב ברודצקי הגובל במגרש, אינו דרך מאושרת סטטוטורית ולכן אינו מקנה לחלקה זכויות של מגרש פינה ועל כן, המצב התכנוני היום הוא כי זכויות הבניה בחלקה הם 85% בלבד, כך לשון המכתב. 13. לאור האמור, ומשהגיעו לתובע חיובים לתשלום מס שבח בגין עסקת הקומבינציה בהיותו עדיין הבעלים הרשום, החלו הצדדים במשותף לפעול להקפאת הליכי הגביה בהם החלו שלטונות המס, תוך הבנה כי ככל הנראה לא תתאפשר יציאתה של העסקה אל הפועל בתנאים שסוכמו ובפרט במועדי הביצוע שנקבעו. התובע מצדו פעל ביתר מרץ למנוע הליכי הגבייה נגדו ובמסגרת זו הגיש תצהיר לשלטונות מס שבח לגבי ביטול העסקה לאור "שינויים בתנאי קבלת רשיון הבנייה". למותר לציין כי הביטול התייחס לעסקה שנקשרה עם הנתבעת ולא למכירת יחידות הדיור ליהודה ורותי פוקס, הואיל ועסקה זו הושלמה זה מכבר. 14. התביעה המונחת בפניי עניינה הפרת ההסכם בידי הנתבעת, לאחר שלא עמדה בהתחייבותה להשלים הבניה במועד שנקבע לכך בהסכם, נהגה בחוסר תום לב והטעתה את התובע, תוך שגרמה לו נזקים כבדים. סכום התביעה הועמד על 120,000 ₪. ג.טענות הצדדים 15. לטענת התובע, לא קיימה הנתבעת את התחייבותה לנקוט מיד בצעדים הדרושים לקבלת היתר הבנייה והשתהתה בהגשת הבקשה, מה גם שכללה בה חריגים רבים תוך שידעה שאלו יאריכו משמעותית את התהליך, ויגרמו לכך שלא תוכל לעמוד בלוח הזמנים לו התחייבה. 16. עוד טען התובע כי גם לאחר הגשת הבקשה לא פעלה הנתבעת ומנהלה בנחישות, זריזות ויעילות לקידום ההליכים. כך למשל לא נתבקשו כל הבהרות מאת הוועדה המחוזית לפשר החלטתה, ולא הוגש ערר על החלטה זו מקום שניתן היה לעשות כן, זאת כיוון שהנתבעת לא רצתה לפגוע ביחסיה עם העירייה. לטענתו, פעלה הנתבעת משיקולים של כדאיות העסקה, והרי טעות בכדאיות אין בה כדי להצדיק ביטול התחייבות חוזית. 17. הנתבעת הכחישה את הטענות שהפנה כלפיה התובע, שכן לדבריה היא פעלה כמתבקש מן ההסכם, ואף זכתה לשיתוף פעולה מצד ב"כ התובע. לגרסתה, החלטת הוועדה המחוזית והשינוי מאוחר יותר באחוזי הבנייה, היוו עבורה הפתעה גמורה לנוכח החלטת הועדה המקומית שאישרה את התכנית, למעט המרווח הקדמי, ולנוכח האמור בתכנית המצבית שהיוותה בסיס להתקשרותה עם התובע ובסיס לתכניות הבנייה. 18. לטענת הנתבעת, חרף הקשיים שנתגלו בהוצאת היתר הבניה, ובכללם בעיות שנתעוררו בקשר לתכניות הכניסה לבניין והמרפסות שבו, שנבעו מאי רישומו של רחוב ברודצקי כדרך סטטוטורית, ועל אף השינוי באחוזי הבנייה שנגזר מכך, היא מצידה היתה מוכנה להמתין עד סיום כלל ההליכים שנדרשו להסדרת ההיתר. זאת למרות שהעיכוב והשינויים הפכו את העסקה לבלתי אפשרית עבורה מבחינה כלכלית. אלא שהתובע הוא שביקש ביטול העסקה וזאת בשל חיובו במס שבח והליכי הגביה שהחלו ננקטים כנגדו. 19. הנתבעת העלתה מספר טענות במישור היחסים החוזיים בינה לבין התובע. במסגרת זו טענה כי אי מתן רשיון הבניה מהווה אירוע מסכל שלא ניתן היה לצפותו מראש במעמד חתימת ההסכם וכי קבלת ההיתר מהווה תנאי מתלה לקיום החוזה. בנוסף טענה כי עומדת לה הזכות לבטל את ההסכם וזאת מחמת טעות. 20. בהודעתה כנגד הצדדים השלישיים - הוועדה המקומית ועירית חיפה (להלן: "צדדי ג') טוענת הנתבעת למצג שווא רשלני מצידן לאור התכנית המצבית, אישורי המחלקות השונות בעירייה - מחלקת חניות והמחלקה לתכנון עיר, והדיונים בוועדה המקומית בהן לא הופנתה תשומת ליבה למצבו של רח' ברודצקי. לדבריה, היתה משום הבטחה כי הנתבעים יוכלו לממש את כלל אחוזי הבניה (93.5%), וזאת בהתאם לפרשנות שחלה על התוכנית בראשית ההליך. לפיכך, היה על צדדי ג' לפעול בהתאם לנוהג שהיה מקובל לפיו קבלן שהחל בהליך הוצאת היתר בניה יטופל לפי המידע עליו נשען מבלי להחיל עליו פרשנות חדשה הפוגעת בו. הנתבעת אף העלתה טענות של אפליה ביחס לבניינים הסמוכים לאותו מגרש וכן טענה לחריגה מסמכות. 21. צדדי ג' טענו בתגובה שכל המידע שהוצג בפני הנתבעת היה מידע תכנוני נכון למועד הוצאתו וכי אכן ניתנה באותה עת הקלה שהתבטאה בתוספת של 10% לאחוזי הבניה, מכח היותו של המגרש גובל בשתי דרכים. זאת בהתאם לפרשנות של תכניות מתאר עיר שהייתה נהוגה אז. עוד הוסיפו כי צדד ג' היו רשאים וזכאים לשנות את הפרשנות שנתנו ולקבוע מדיניות חדשה, בהתאם לשיקול דעתם. באשר לרח' ברודצקי- הרי שעובדת היותו דרך לא סטטוטורית הופיעה במפה המצבית בשים לב לכך שקווי הרחוב מסומנים כתכנית מופקדת. צדדי ג' הוסיפו כי אלמלא ההקלות הרבות שביקשה הנתבעת ובכללן ההקלה למרווח הקדמי שהצריכה העברת הדיון לוועדה המחוזית, הרי שבקשתה להיתר הבנייה הייתה מאושרת. מעבר לכך, דחיית הדיון בבקשה נקבעה על ידי הוועדה המחוזית ועל כן אין לראות בעירייה או בוועדה המקומית כאחראיות, מה גם שהנתבעת לא מיצתה זכותה לערור. ד.הפרת ההסכם 22. התמהמהות הנתבעת בהוצאת ההיתר - האמנם? 22.1 התובע ייחס לנתבעת הפרת ההסכם שנכרת, בכמה מישורים. ראשית טען כי הנתבעת לא פעלה בזריזות ויעילות להוצאת היתר הבניה וכי גם לאחר שהעניין הועבר להכרעת הוועדה המחוזית היא לא עמדה על קבלת תשובתה של זו, אלא המתינה משך חודשים ארוכים בחוסר מעש. בכך הפרה למעשה את התחייבותה החוזית לנקוט מייד בכל הצעדים הדרושים לקבלת היתר הבניה. 22.2 אין בידי לקבל טענה זו. ההסכם בין הצדדים נחתם כאמור בוים 23.6.99 ואילו הבקשה להיתר הוגשה ביום 14.11.99, היינו בחלוף כחמשה חודשים ממועד העסקה. מדובר בבניית בניין בן שלוש קומות ובו שש יחידות דיור. הכנת התוכניות הדרושות לבנייה בהיקף שכזה ארכת מטבע הדברים זמן ומחייבת ליווי אדריכלי ותכנוני. יש להניח כי עבודה זו החלה רק לאחר חתימת ההסכם בין הצדדים, ומכאן שפרק זמן בן חמשה חודשים נראה לי סביר בהחלט לצורך השלמת התוכניות הדרושות להגשת הבקשה להיתר. 22.3 איני רואה לתלות את האשם בנתבעת על כך שהודעת הוועדה המקומית על העברת התיק לוועדה המחוזית נשלחה רק ביום 12.6.00, שבעה חודשים לאחר הגשת הבקשה. ראשית בפרק הזמן שחלף בדקה הוועדה המקומית את העניינים שהיו בסמכותה ואף אשרה אותם כך שאין לומר שמדובר בזמן שנתבזבז לריק. שנית, לנתבעת לא היתה כל שליטה על הזמן שנדרש לרשויות התכנון לבחון את בקשתה. לא נטען וממילא לא הוכח כי הנתבעת נדרשה להמציא מסמך או פרט כלשהו לקידום הדיון בבקשתה, והיא התמהמה במילוי הנדרש. ניסיון החיים מלמד כי הליכי רישוי מתנהלים בעצלתיים ואורכים זמן רב, בייחוד כשמדובר בבניית בניין בן מספר קומות. לא הוכח כי פרק הזמן שחלף עד לאותו שלב, חרג מן הצפוי או המקובל באותן נסיבות, ובכל מקרה איני רואה יסוד להטיל את האחריות בגין כך על הנתבעת, בהעדר כל שליטה מצדה על מהלך העניינים. 22.4 יתרה מזו, מחליפת המכתבים שניהלו התובע והנתבעת עם רשויות התכנון וכן רשויות המס עולה כי לא הופנתה כל טרוניה מצד התובע לגבי התנהלות הנתבעת באיטיות כביכול וישיבתה בחיבוק ידיים, אגב בזבוז זמן יקר. לעניין זה מקובלת עלי עדותו של הנתבע 2 אשר ציין כי התובע ובאת כוחו היו חלק אינטגרלי מהמהלכים שננקטו מול הרשויות והיו מודעים למצב לאשורו (ראו עמ' 15 שורות 14 ואילך לפרוטוקול). באם סבור היה התובע כי הנתבעת אינה ממלאת את המוטל עליה בזריזות וביעילות לצורך הוצאת ההיתר, כיצד זה שאין לדבר כל זכר, ולו במרומז, בחליפת המכתבים נכון לאותו מועד. 22.5 המסקנה מהאמור לעיל הנה כי אין לקבוע באופן גורף שהנתבעת לא עשתה את המוטל עליה על מנת לקדם את הוצאת היתר הבניה. אלא שהדברים נכונים עד לשלב מסוים, הוא השלב שבו הומצאה החלטת הוועדה המחוזית לגבי ההקלות שנדרשו. כאמור, בהחלטתה, דחתה הוועדה את הבקשה להקלה אגב שהפנתה את הנתבעת לזכותה לערער על החלטה זו. הנתבעת לא עשתה דבר ונראה כי בשלב זה הרימה ידיים וביכרה לוותר על הפרויקט ולבטל את העסקה כליל. לטענת הגב' ליבמן ורדה מנהלת המחלקה לתכנון עיר בעיריית חיפה "אילו הנתבעת היתה פונה אלינו בזמן אמת ומבקשת הבהרות, ייכתן והיינו יכולים לעזור ולפתור את הבעיה" (עמ' 24 שורה 7 לפרוטוקול). לא ניתן כיום לדעת בדיעבד ובוודאות אם היה בהגשת הערר כדי לשנות את רוע הגזרה ולהעניק לנתבעת את ההקלות שנתבקשו ואת אחוזי הבניה בהתאם למידע התכנוני שנמסר לה עובר להליכי הרישוי. יחד עם זאת, נראה לי כי שומה היה על הנתבעת לפעול גם בכיוון זה על מנת למצות את כל הדרכים העומדות בפניה כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל. הימנעותה מלנקוט בכל פעולה בשלב זה אינה מובנת, ודומה כי היא מהווה הפרה של התחייבות שנטלה על עצמה בסעיף 7(א) להסכם, לנקוט מייד בכל הצעדים הדרושים לקבלת היתר הבניה. 23. סיכול 23.1 בהתאם להסכם, התחייבה הנתבעת כאמור להשלים את עבודות הבניה תוך 36 חודשים ממועד חתימת הצדדים על ההסכם ביניהם. בסעיף 10 לאותו הסכם נקבע כי התחייבותה של הנתבעת באשר למועדי הבניה מותנית בכך שאם תתעכב הבניה מחמת כוח עליון, יידחה מועד גמר הבניה ומסירת החזקה לתובע בתקופה זהה לתקופה שבה הופסקה הבניה מחמת כוח עליון. עוד מורה ההסכם כי הנתבעת תשא בכל תשלומי המס שיחולו על הצדדים בגין העסקה. לטענת הנתבעת, אי ביצוע ההסכם מצדה היה פועל יוצא של אי מתן היתר הבניה על ידי רשויות התכנון, מהלך בלתי צפוי ושאינו בשליטתה. לשיטתה, קיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים ועל כן, יש לראות בכך סיכול החוזה ולפטור אותה מאחריות לתוצאות הפרתו. 23.2 טענתה זו של הנתבעת נסמכת על הוראות סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות), תשל"א - 1970 הקובע כי: "היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים". בהתאם לסעיף הנ"ל, נדרש קיומם של שלושה תנאים מצטברים על מנת שהצד שלא קיים את החוזה יזכה לפטור מחמת סיכול: התרחשות נסיבות המסכלות את קיום החוזה; היעדר ידיעה או צפייה של המפר על הנסיבות המסכלות; אי-יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות המסכלות (ראו: ע"א 767/77 בן חיים נ' כהן, פ"ד לד(1) 564, 571; ע"א 291/82 פישברג נ' דים, פ"ד לט(2) 625, 629). 23.3 ככלל, הנטייה בפסיקה היא לראות מאורעות משבשים "קלאסיים" שהם בגדר הצפוי ולפרש את הפטור עקב סיכול על דרך הצמצום (ראו: ג' שלו, דיני חוזים, מהד' II ע' 501 ואילך). בשורת פסקי דין, נדונו אירועים חיצוניים לחוזה, ונקבע כי לעולם יש להביא בחשבון התרחשותם של סיבוכים או קשיים עסקיים רגילים, וכי אלה אינם אירועים שלא ניתן לצפותם מראש. אירועים כאמור שניתן לצפותם כוללים עיכובים ברשויות מיסוי המקרקעין ועיכובים הנובעים מחובת הוצאת רשיון בניה לקבלן (ראו: ע"א 291/82 פישברג נ' דים, פ"ד לט(2) 625 ; ע"א 1/84 נתן נ' סטרוד, פ"ד מב(1)661 וכן גבריאלה שלו "דיני חוזים- החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי" הוצאת דין, תשס"ה-2005, 628). בהקשר זה נפסק לא אחת כי ככל שהדבר נוגע להוצאת היתר בניה, ועל אף שכעקרון הוצאת היתר כאמור הנו הליך שלקבלן אין שליטה עליו, הרי שאין לראות בו דבר שאינו בשליטת הקבלן או ככוח עליון, ולפיכך אין לפטור קבלן בשל תניית פטור בהסכם. עיכוב במתן היתר בנייה הנו תרחיש צפוי במחוזותינו, ויש לקחת זאת בחשבון בעת כריתת הסכמים מעין אלו. 23.4 אלא שבענייננו, מדובר בנסיבות חריגות וקיצוניות. הנתבעת, בעת כריתת ההסכם קיבלה מידי רשויות התכנון נתונים עדכניים שנמסרו לה על סמך מפה מצבית שערך התובע. בהתאם לאותם נתונים אחוזי הבניה במקרקעין עמדו על שיעור 93.5%. האם יכולה היתה הנתבעת לצפות את השינוי במדיניות רשויות התכנון אשר הביא להקטנת אחוזי הבניה במקרקעין? אני סבור כי התשובה לכך שלילית. אף העדה ליבמן התייחסה לכך בעדותה באמרה " את ה- 93.5% אף אחד לא היה מעלה על דעתו שיבוא יום אחד וזה יישלל ושתבוא פרשנות שתשלול אותה" (עמ' 24 שורה 8 לפרוטוקול). 23.5 ההסכם בין הצדדים אינו מתייחס אמנם להיקף הבניה שתוקם על המקרקעין, כך שניתן לגרוס כי הנסיבות המסכלות אין בהן כדי להביא לכך שקיום ההסכם באותן נסיבות יהיה שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים. לדעתי, על אף שאחוזי הבניה אינם מוזכרים בהסכם גופו, הרי שאין להתעלם מן הנסיבות הכלליות בהן נכרת. נתוני התכנון נמסרו לנתבעת על יסוד מפה מצבית שנערכה מטעם התובע, ואין חולק כי הוא היה מודע להיקף הבניה שהנתבעת התכוונה לבצע. ההתעלמות מן השינוי שחל בהיקף הבניה המאושרת, והדרישה כי הנתבעת תמלא אחר ההסכם בכל תנאי ומצב, אינה הוגנת וגובלת בחוסר תום לב. 23.6 אלא שעל מנת שלנתבעת תעמוד הגנת הסיכול, עליה להוכיח כי לא יכלה למנוע את התנאי המסכל. בשים לב לכך שהנתבעת לא הגישה ערר על החלטת הוועדה המחוזית ספק אם ניתן לומר כי לא היה בידה למנוע את קיומו של התנאי המסכל. הגב' ליבמן בעדותה הפנתה לכך שכאשר הנתבעת הגישה את בקשתה, הבקשה היתה בצנרת (עמ' 24 שורה 24 לפרוטוקול) וכי "גם בוועדת ערר הבינו כי לא ניתן לעשות זאת מהיום למחר והיתה תקופת מעבר ומי שנמצא בצנרת כבר קיבל" (עמ' 23 שורה 20). אין לדעת בוודאות מה היה עולה בגורלו של ערר, אילו הוגש על ידי הנתבעת, אולם הנטל לעניין זה מוטל עליה להוכיח כי לא היתה לה כל אפשרות למנוע את קיומן של הנסיבות המסכלות. 23.7 אף אם הייתי מקבל את טענת הנתבעת כי התקיים בענייננו סיכול, לא היה בכך כדי לפטור אותה מכל אחריות כלפי התובע. סעיף 18(ב) לחוק מורה כי מקום שחוזה סוכל, רשאי בית המשפט לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות העניין. דומה כי בנסיבות, גם אם נאמר כי החוזה בוטל מחמת סיכול, הרי בהתחשב בכך שהתובע פעל בתום לב, לא יהא זה צודק והוגן לחייבו לשאת בהוצאות שהוציא לשם קיום החוזה. לכן, אף אם הייתי מגיע לידי מסקנה כי מדובר בסיכול, היה זה צודק להורות לנתבעת להשיב לתובע את הוצאותיו, ובראשן תשלומי המס בהן נשא. 24. טעות ותנאי מתלה 24.1 לטענת הנתבעת התקשרותה בהסכם נעשתה עקב טעות וכי אילולא אותה טעות יש להניח שלא היתה מתקשרת כלל בהסכם. על כן, היא היתה רשאית לשיטתה לבטל את ההסכם בהתאם להוראות סעיף 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973. 24.2 אני נכון לקבל את טענת הנתבעת כי התקשרה בחוזה עקב טעות, בהאמינה כי אחוזי הבניה יהיו בשיעור שנמסר לה על ידי הוועדה המקומית, היינו 93.5% וכי אילולא כך, לא היתה מתקשרת כלל בהסכם. יחד עם זאת, על מנת שתקום לה זכות לביטול ההסכם עליה להוכיח כי התובע ידע או היה עליו לדעת קיומן של הנסיבות המטעות. הנתבעת לא זו בלבד שלא הוכיחה כי התובע ידע על כך דבר, אלא שאף לא טענה זאת. 24.3 מעבר לנדרש אוסיף כי מדובר בענייננו בטעות הנוגעת באופן מובהק לכדאיות העסקה. הפסיקה הגדירה כדאיות עסקה כתשואה, ערך או שווי שאדם מתעתד להפיק מהעסקה. מדובר בטעות שמתייחסת לשוויה הכלכלי וערכה המסחרי של העסקה, וככזו אין היא באה בגדרה של טעות במשמעות סעיף 14 לחוק. 24.4 אף הטענה לעניין היותו של ההיתר תנאי מתלה שבלעדיו אין תקומה לחוזה דינה להדחות. סעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 מורה כי חוזה הטעון רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה. אומרת על כך שלו (חוזים, מהדורה שניה, תשנ"ה, עמ' 335): "תנאי מתלה הוא אירוע בלתי ודאי, חיצוני לחוזה, שבהתרחשותו התנו הצדדים מראש את כניסתם לתוקף של החיובים האופרטיביים על החוזה". יתכן וניתן לקבוע כי קבלת היתר לבניה בהיקף שנתבקש, מהווה תנאי לתוקפו של ההסכם מכוח סעיף 27(ב) לחוק. יחד עם זאת, אין בידי לקבוע כממצא כי הנתבעת לא מנעה את קיומו של התנאי המתלה מעצם העובדה שלא ראתה להגיש ערר על החלטת הועדה המחוזית כפי שפורט קודם. בהתאם לסעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), מקום שחוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע קיומו של התנאי, אין הוא זכאי להסתמך עוד על אי קיומו. 24.5 מעבר לכך, סעיף 31 לחוק מורה כי על בטלותו של חוזה שלא נתקיים לגביו תנאי מתלה, יחולו הוראות ההשבה לפי סעיפים 19 ו- 21 לחוק וכי במידה וצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה, רשאי בית המשפט באם ימצא כי צודק לעשות כן לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד. מכאן, שאף אם הייתי מקבל את טענת הנתבעת כי מדובר בתנאי מתלה שלא נתקיים, היה צודק ונכון לחייבה להשיב לתובע את הכספים שהוציא במסגרת קיום ההסכם, כפי שפורט לעיל. 25. סיכום ביניים הנה כי כן ניתן לסכם את הדברים עד לשלב זה בקביעה כי אף אם היה סיכול וגם אם מדובר בתנאי מתלה שלא התקיים, הרי שחובת הצדק מחייבת השבת הכספים שהוציא התובע לקיום החוזה, ובכלל זאת תשלומי המס בהן נשא. אין בידי לקבל את הטענה לפיה רשאית הנתבעת לבטל את החוזה באורח חד צדדי מחמת כך שההתקשרות נעשתה מתוך טעות, וזאת משום שהתובע לא ידע ואף לא היה עליו לדעת על כך. בנוסף, טענות הסיכול והתנאי המתלה יפות ככל שמדובר בהפרת ההסכם המתבטאת באי ביצוע עבודות הבניה ואי השלמת היחידות אותן התחייבה הנתבעת להעביר ולמסור לתובע. אלא שלבד מכך התחייבה הנתבעת בסעיף 7(א) להסכם לנקוט מיד בכל הצעדים הדרושים לקבלת היתר בניה. התחייבות זו לא קוימה משלא ראתה להגיש ערר על החלטת הועדה המחוזית, ולכן גם בכך הפרה הנתבעת את החוזה שכרתה עם התובע. ה.הפיצוי הראוי 26. בתצהירו (ת/1) ציין התובע כי בעקבות מכירת שתי היחידות למשפחת פוקס, הוא נאלץ לשלם למס שבח סך של כ- 50,000 ₪. ב"כ הנתבעים אישר לפרוטוקול תשלום הסכום הנ"ל לרשויות המס (עמ' 13 שורה 6 לפרוטוקול). אילולא העסקה, במסגרתה נמכרו על ידו שתי יחידות דיור בו זמנית, לא היה התובע נדרש לשלם מס השבח. על כן ברי כי מדובר בהוצאה בה נשא התובע במסגרת קיום התחייבויותיו על פי החוזה, שמן הדין לחייב את הנתבעת בהשבתה. 27. בהקשר זה ראוי להפנות לכך שהנתבעת חתמה על נספח להסכם, ובו נטלה על עצמה התחייבויות שונות ובכללן סילוק תשלומי החובה שיחולו, ללא יוצא מן הכלל, לרבות תשלומים למנהל מקרקעי ישראל למס שבח וכיוצ"ב. הנתבע 2 חתם בשולי אותו מסמך כערב אישית לקיום התחייבויותיה הנ"ל של הנתבעת. הואיל והנתבעת לא עמדה בהתחייבויותיה ולא שלמה את המסים שחלו על העסקה, יש לחייב את הנתבע 2 אישית, בהתאם לערבותו, בהשבת הכספים לתובע. 28. יתר ההוצאות והנזקים להם טען התובע כלל לא הוכחו על ידו, ונראה כי לא נעשה ניסיון של ממש לאושש טענותיו לגביהם. כך לא הוכח מה הנזק שנגרם עקב כך שהמגרש נותר שומם, ומדוע לא יכל התובע להתקשר בעסקה חדשה עם גורם אחר. בייחוד לאור דברי העדה ליבמן כי כיום ניתן לאשר בניה בהיקף של 93.5%. כן, לא הובאה כל ראיה לגבי ההוצאות בהן נשא כביכול התובע בגין דיור חלופי, ומה פרק הזמן שחלף עד שהכשיר את הדירה בקומה התחתונה, אליה נכנס על-פי דבריו. 29. על פי ההסכם (סעיף 8) אם יחול איחור במסירת הדירה מעבר לתקופה של 36 חודשים שנקבעה בחוזה, על הנתבעת לשלם לתובע פיצוי חודשי בסך 400$. אלא שההסכם שנחתם ביום 23.6.99 בוטל על ידי התובע, בהתאם להודעתו לרשויות המס, ביום 9.10.2001, היינו בטרם חלפה התקופה המקנה לו הזכות לפיצוי. די בכך כדי להביא לדחיית תביעתו ככל שהיא מתייחסת לפיצוי זה. ו.ההודעה כנגד הצדדים השלישיים 30. בתצהיר שניתן מטעם הגב' ליבמן (ג/1) נאמר כי על פי המקובל אצל הנתבעות, נהוג היה לאשר תוספת של 10% לאחוזי הבניה המותרים, במגרשים הגובלים בשתי דרכים, דוגמת המגרש דידן. לדבריה, מדובר בנוהג רב שנים שאושר לא אחת על ידי הוועדה המחוזית ונבע מן הפרשנות של הוועדה לתוכניות המתאר החלות על מרחב העיר חיפה. לאורך השנים, נהגה הוועדה המקומית, לאשר את תוספת הבניה האמורה בתיקים שהונחו על שולחנה, והדבר אושר על ידי הועדה המחוזית. בהתאם לכך, ניתן לתובע בחודש יוני 1999 מידע תכנוני, שהיה נכון לאותו מועד ולפיו אחוז הבניה הכולל מסתכם ב - 93.5% מפאת היותו של המגרש פונה לשני רחובות. העדה ראתה להדגיש כי רחוב ברודצקי לא נלקח בחשבון הרחובות הגובלים משום שבמצב הסטטוטורי המאושר אין הוא בגדר דרך. עובדה זו סומנה אגב על גבי המפה המצבית. התוספת ניתנה מן הטעם שהמגרש גובל בשתי דרכים אחרות - האחת היא רח' הראשונים בגבולו הדרומי מזרחי של המגרש והשניה היא שביל האספלט בצדו הדרומי מערבי של המגרש, שאף הוא נחשב לדרך. 31. ההסבר לצמצום אחוזי הבניה ניתן במכתבה של הגב' רחל בן אשר, מנהלת האגף לתכנון עיר בעיריית חיפה, מיום 23.7.2001 שבו נאמר כי עד להחלטת ועדת הערר בתיק ערר A075/00 נהגה הועדה על פי הפרשנות שהיתה מקובלת עליה ועל הועדה המחוזית משך שנים על פיה ניתנו זכויות בניה כלמגרשי פינה גם למגרשים הנמצאים בין שני רחובות. השינוי מתבטא בכך שהועדה המחוזית החליטה כי אין ליתן תוספת זכויות למגרשים שאינם פינתיים ממש. הואיל ורחוב ברודצקי אינו דרך מאושרת סטטוטורית, הרי שאינו מקנה הקלה של מגרש פינה. משמעות הדבר שמתעלמים למעשה מעובדת היותו של המגרש גולב בשתי דרכים, גם אם אינו פינתי שכן אף אם לא לקוחים בחשבון את רחוב ברודצקי, החסר מעמד סטטוטורי כאמור, עדיין מצויה החלקה בין שתי דרכים אחרות כפי שהסבירה הגב' ליבמן. עובדה זו הקנתה לה התוספת בשיעור 10% שנשללה הימנה על ידי הועדה המחוזית. 32. תשובה זו מעוררת תמיהה, שכן אף לדידה של הגב' ליבמן אותה תוספת היתה בסמכותה של הועדה המקומית (סעיף 11 לתצהירה). הדבר עולה אף מחקירתה הנגדית משהעידה: "אתה שואל למה זה חזר ל- 85% אני משיבה שגם התוספת של 10% מזכויות הבניה למגרשי פינה ומגרשים הפונים לשני רחובות, המקור שלו בתוכנית המתאר המאושרת משנת 34" (עמ' 22 שורה 10 לפרוטוקול). יוצא אפוא שתוספת זו היתה בסמכותה של הועדה המקומית, ולכן השאלה המתחייבת היא מדוע לא אושרה אותה תוספת על ידה בהתאם לסמכותה? מלים אחרות, אם התוספת בשיעור 10% שהגיעה לנתבעת אף אליבא דפרשנות הוועדה המקומית, בגין כך שמדובר במגרש הגובל בשתי דרכים, נסמכת על תוכנית מאושרת, מדוע לא אושרה אותה תוספת על ידי הועדה המקומית בהתאם לסמכותה מכח סעיף 147 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965? 33. בחקירתה הנגדית, העלתה הגב' ליבמן גרסה שונה בתכלית לפשר צמצום אחוזי הבניה. לדבריה לא מדובר כלל בתוספת בשיעור 10% אלא בהקלה שנתבקשה לגבי המרווח הקדמי. וכך תארה את הדברים בחקירתה הנגדית (עמ' 21 שורה 8 לפרוטוקול): "הבקשה של הקלה למרווח קדמי של 25% אני רוצה קצת להתעכב עליה. כשאדם בא ומבקש הקלה כאמור, זו סטייה ניכרת ולא ניתן לאשר הקלה כזו. בתוכנית מתאר המאושרת של חיפה משנת 1934 חפ/229 יש אמירה שהועדה המקומית רשאית להקל במגרש שהוא פינתי רשאית להקל במרווח הקדמי עד 25%. זו לא ממש הקלה כי זה כתוב בתוכנית. בתוכנית המתאר המופקדת משנת 1980 חפ/1400, דבר זה אסור. לכן כשבא מבקש בקשה להיתר ומבקש שיקלו במרווח הקדמי ב- 25% על פי תוכנית המאושרת 229 ובניגוד לתוכנית 1400 שלא מאפשרת זאת, ההקלה הספציפית הזו היא בסמכות מחוזית וזה מה שאומר סעיף 97. כל הבקשות האחרות היו בסמכות הועדה המקומית למעט אותה הקלה במרווח הקדמי שהיא בניגוד לתוכנית מופקדת והיא במסכות הועדה המחוזית". כיצד גרסה זו מתיישבת עם התשובה שהעלתה הועדה המקומית במכתבה של הגב' בן אשר מיום 23.7.2001 לפיה צמצום השטח נובע מן הפרשנות שהחילה הועדה המחוזית לגבי מגרש פינתי? והיכן נעלמה התוספת של 10% בזכויות הבניה? 34. יתר על כן, אף אילולא אותה סתירה דלעיל, הרי שטענתם של הצדדים השלישיים כי במועד שבו מסרו את המידע התכנוני לנתבעת, אחוזי הבניה הכוללים הסתכמו ב- 93.5% וכי רק לאחר מסירת המידע הנ"ל חל שינוי במדיניות הוועדה המחוזית ובפרשנות שהיא נתנה לתוכניות המתאר, לא נתמכה בראיות משכנעות ובעיני כלל לא הוכחה. הנטל להוכחת טענת הגנה זו מוטל היה על הצדדים השלישיים, ונראה לי כי נטל זה לא הורם. בהתייחס לשינוי בפרשנות שנתנה הוועדה המחוזית לתוכניות החלות העידה הגב' ליבמן באמרה: ". . . ועל כן כל השנים המשיכו לתת עד שנת 99-2000 שאז התחלפו הנפשות בועדה המחוזית ומישהו הוציא את הפירוש הזה ואמר שכאשר אישרו את ה- 229ה' מחקנו את התוספת. זו היתה פסיקת ועדת הערר. הפועל היוצא מכך שיש רק 85% ולא 93.5%" (עמ' 22 שורה 24 לפרוטוקול). גם מתצהירה של הגב' ליבמן (ג/1) עולה כי השינוי במדיניות הועדה המחוזית החל משנת 1999 ואילך. בסעיף 14 לאותו תצהיר נאמר כי החלטת הועדה המחוזית בתיק ערר A075/00 קובעת כי אין לאשר עוד תוספת של 10% לזכויות הבניה למגרשים הגובלים בשתי דרכים. עוד נאמר: "ראוי לציין כי החלטת ועד הערר הנ"ל חוזרת על החלטה קודמת שלה בתיק ערר D158/99". הואיל והנתונים התכנוניים בענייננו נמסרו לנתבעת אף הם במהלך שנת 1999, לא ברור מה קדם למה, והאם השינוי במדיניות הועדה המחוזית חל לאחר שאותם נתוני תכנון נמסרו לנתבעת. הנטל להוכחת שאלה זו מוטל היה על הצדדים השלישיים, וכאמור נטל זה לא הורם. במאמר מוסגר אפנה לכך שממכתבה של הגב' בן אשר מיום 23.7.01 עולה כביכול כי לראשונה נודע לצד ג' על שינוי במדיניות הועדה המחוזית רק בעקבות תיק ערר A075/00 בעוד שמתצהיר של הגב' ליבמן (סעיף 14) עולה כי הדבר היה ידוע עוד קודם לכן, עוד מתיק ערר D158/99. 35. דומה כי אף הגב' ליבמן עמדה על הבעייתיות שבאי מסירת מידע מלא לקבלן ולכן ניסתה לטעמי לעמם נקודה זו. משנשאלה על כך בחקירתה הנגדית, השיבה תחילה (עמ' 23 שורה 15 לפרוטוקול): "החלטה של הועדה המחוזית היתה לאחר אותו מועד. מרגע שידענו על ההחלטה שינינו את המידע שנתנו". ומייד סייגה את דבריה באמרה: "ברגע שבא הקבלן להגיש את הבקשה אתה שואל אם לא ידענו אודות ההחלטה אני משיבה שהדבר לא מהיום למחר. זה לא קרה באופן שמיום שנתקבלה החלטת הודעה המחוזית שלחו את כולם הביתה" (שם בשורה 16 לפרוטוקול). אם כך, מדוע לא הפנתה הועדה המקומית את תשומת לבו של הקבלן, אף בתקופת הביניים, למחלוקת שנתגלעה עם הועדה המחוזית ואיך זה שאותה מחלוקת אין לה כל ביטוי במידע התכנוני שמסרה לנתבעת?? 36. אני רואה להדגיש כי ככלל רשות שלטונית אינה רשאית להתנער ממצג שעשתה כלפי אזרח, לאחר שהלה שינה מצבו לרעה בהסתמך על אותו מצג (ראו: ע"א 433/80 נכסי יבמ ישראל נ' מנהל מס רכוש, פד"י לז(1) 337; ע"א 6996/97 עבאדה בע"מ נ' רשות הפיתוח, פד"י נג(4) 117 ; ע"א 9657/03 מגן דוד אדום נ' הממונה על השכר, תק-על 2004(3), 817). יפים לעניין זה דבריו של כבוד השופט י' כהן בע"א 831/76 לוי נ' פקיד שומה חיפה, פ"ד לב (1) 421, בעמ' 435: "...אין שוללים טענת השתק נגד רשות ציבורית, אלא בית-המשפט בכל מקרה ומקרה שוקל מצד אחד את האינטרס הציבורי שבמניעת הטענה ומצד שני את העוול שנגרם לפרט, אשר סמך על המצג של הרשות, ובית-המשפט רשאי לפסוק נגד הרשות אם לפי הצדק והיושר יש לקבל את הטענה...". 37. בענייננו, אין חולק כי הנתבעת הסתמכה על המצג שהוצג לה על ידי הצדדים השלישיים, שינתה את מצבה בעקבותיו על ידי כך שהתקשרה בהסכם עם התובע ודומה כי אין חולק כי בעשותה כן היא פעלה בתום לב ובסבירות. משכך, הימנעות מהשתקתן של רשויות התכנון עלולה להוביל לתוצאה בלתי צודקת מבחינת הנתבעת שפעלה על יסוד אותו מצג. 38. אכן רשות תכנונית רשאית לשנות את דעתה כאשר השתנו הנסיבות, או למען טובת הציבור, אך בעשותה כן חייבת היא להביא בחשבון את המשמעות של הסטיה מהחלטה קודמת, ולשקול בכובד ראש האם קיימת הצדקה לסטיה מעין זו בעיקר כאשר ההחלטה החדשה גורמת עוול לאזרח שהסתמך על החלטה קודמת (ראו: ע"א 217/90 עיני חברה לבניין נ' הודעה המקומית לתכנון ובניה קריות, פד"י מז(2) 111, 131). כחלק מחובת הרשות הציבורית לנהוג בהגינות וביושר, חלה עליה החובה להתחשב באינטרס ההסתמכות והציפיות של הפרט, כאשר היא באה לקבל החלטה לסטות מהחלטה קודמת. בעניין זה יש לאזן בין האינטרס של הפרט לשמור על זכויות שהתגבשו בידיו עקב החלטה קודמת של הרשות, והסתמכותו על כך שההחלטה סופית, לבין האינטרס הציבורי המחייב את הגשמת המטרות שלשמן ניתנה הסמכות (ראה: בג"צ 9098/01 ילנה גניס נ' משרד הבינוי והשיכון, תק-על 2004 (4) 1390, פיסקה 19; בג"צ 5760/93 פלונית נ' ועדת התלונות על פי חוק הפסיכולוגים, פ"ד נ(4) 194, בעמ' 202-204; בג"צ 5368/96 פנחסי נ' היועמ"ש, פ"ד נ(4) 364, בעמ' 376; בג"צ 7193/97 מוסטפא עבד נ' השר לענייני דתות, פ"ד נב(5) 365; ד. ברק ארז, "הגנת ההסתמכות במשפט הישראלי", משפטים כ"ז (תשנ"ו) 17). 39. בענייננו, לא זו בלבד שלא הוכחה מטרה ראויה לשינוי המדיניות ולהחלת הפרשנות החדשה על התוכניות הרלוונטיות, אלא שאף לגרסת מנהלת המחלקה לתכנון עיר בעיריית חיפה הגב' ליבמן, חזרה בה הוועדה המחוזית מן הפרשנות החדשה שבקשה ליישם, לאחר שהשכילה להבין כי היא גורמת בכך עוול ונזק לכל אלה שהסתמכו על הפרשנות הקודמת "הראיה שהועדה המחוזית שהכינה תוכניות חדשות הבינה שאלה זכויות מוקנות ולכן הורתה על החזרתה . . . כיום הנתבעת יכולה לקבל היתר על שטח 93.5%" (עמ' 24 שורה 9 לפרוטוקול ואילך). 40. התמונה המצטיירת מדברים אלה עגומה למדי, משום שעולה הימנה שמדיניות התכנון השתנתה כמטוטלת בחוסר עקביות, כתוצאה מחילופים פרסונליים בוועדת התכנון. כך לפחות לפי דבריה הגב' ליבמן. תחילה הוענקה ההקלה, לאחר מכן נשללה אותה הקלה כתוצאה מפרשנות חדשה שהוכנסה עקב כך ש- "התחלפו הנפשות בוועדה המחוזית ומישהו הוציא את הפירוש הזה. . ."(עמ' 22 שורה 24 לפרוטוקול) ולבסוף הבינו הרשויות כי מדובר בזכויות מוקנות ולכן שבו לאשר את אחוזי הבניה בהיקפם הקודם, היינו 95.3%. התנהלות זו אינה סבירה בעיניי, בין היתר משום שהיא פוגעת בעקרון ההסתמכות והוודאות המתלווה להחלטה שלטונית. 41. בחלוקה האחריות בין הנתבעים לצדדים השלישיים, אני סבור כי יש להטיל על צדדי ג' אחריות בשיעור 50% לפחות לסיכול החוזה והפרתו בידי הנתבעת. סוף דבר 42. על יסוד מקבץ הנימוקים שמניתי, אני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובע תוך 30 יום סך 50,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מיום 1.8.02 ועד התשלום המלא בפועל. בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובע הוצאות משפט בסך 2,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. ההוצאות ושכה"ט יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום בפועל אלא אם כן סולקו תוך 30 יום. אני מחייב את הצדדים השלישיים, יחד ולחוד, לשפות את הנתבעים במחצית הסכומים בהם חויבו כפי המפורט לעיל וזאת תוך 30 יום מהיום. לנוכח ההכרעה בהודעת צד ג', ישא כל אחד מהנתבעים והצדדים השלישיים בהוצאותיו ושכ"ט פרקליטו. היטל השבחהגירושין