העורר טוען כנגד פסיקתה של השמאית המכריעה כי יש לנטרל את הציפיה לאישור 4 יחידות דיור במקרקעין ולפיכך קבעה במצב התכנוני הקודם שתי יחידות דיור. הרקע לטענות העורר הוא ניתוחה של השמאית המכריעה את טענות הצדדים בעניין זה ופסיקתה של השמאית המכריעה כדלקמן: השבחה כתוצאה מאישור תכנית הר/17/600/א'/20 (27/5/2009) 1) המצב הקודם ומהות ההשבחה סוגיית המצב הקודם מהווה את עיקר המחלוקת. שמאית הועדה טוענת כי זכויות הבניה במצב קודם הן אלה המפורטות בתכניות הר/1/302 והר/3/302, דהיינו 2 יח"ד למגרש, 25%, ובנוסף זכויות בניה לעליות גג, מרתפים ובריכות שחיה. כתמיכה לטענה זו מציגה שמאית הועדה פרוטוקול ישיבה מכינה בעניין המדיניות התכנונית לשכונת גיל עמל, מפנה להוראות התכנית הנדונה ולזכויות המפורטות בה במצב קודם ומפנה למכרז ממ"י לחלקה הנדונה. מבססת שומתה על אפשרות ניצול במצב קודם של 2 יח"ד, 25%. שמאי המבקש טוען כי הוראות תכנית הר/600 רלבנטיות למצב הקודם באשר לצפיפות שנקבעה בהן, וכי רצף התכניות המפורטות שאושר כנגזר מהן, יצר ציפיות לאישור זכויות בניה כמפורט בהן. לפיכך, מבסס שומתו על אפשרות ניצול במצב קודם של 5 יח"ד, 60%. שמאי המבקש מביא בחשבון במצב קודם אף זכויות למרפסות וזכויות למבני עזר. הכרעה תכנית הר/1/302 קובעת יעוד השטח, גודל מגרש מינימלי של 750 מ"ר, צפיפות של 2 יח"ד למגרש וזכויות בניה של 25% בשני המפלסים + מבנה עזר. תכנית הר/במ/600 מסווגת החלקה לאזור מגורים ב'. התכנית קובעת כי לא יוצאו היתרי בניה מכוח תכנית זו אלא בכפוף לאישור תכניות מפורטות. כל הוראות התכנית חלות על הנכס הנדון, למעט טבלת ההוראות אשר אינה חלה על מתחם 17. התכנית כוללת, בין היתר, הוראה ספציפית למתחם 17 על פיה הצפיפות במתחם 17 הינו 4 יח"ד למגרש בשטח 1,200 מ"ר, הכל בכפוף לאישור תכנית מפורטת. בהתאם להוראות תכנית הר/במ/600 הוכנה תכנית הר/במ/17/600/ב' - תכנית מפורטת לשכונת גיל עמל. בסופו של יום התכנית לא הופקדה לנוכח התנגדות תושבים. הוקמה ועדת היגוי לשכונה בה השתתפו נציגי התושבים, נציגי ציבור ומהנדס העיר. הועדה המקומית, בישיבה מכינה לועדת משנה מיום 29/5/2006 קבעה מדיניות תכנונית לשכונת גיל עמל. (להלן:'מסמך המדיניות'). עיקרי המדיניות: מפאת העדר שינויים נדרשים במערכת הדרכים ובמגרשים, נקבע כי אין צורך בהכנת תכנית חדשה כוללת לשכונה. לנוכח קושי הדיירים לשאת בעלויות לתוספת זכויות מול המינהל, מוצעת מדיניות של תכניות נקודתיות לתושבים החפצים בכך. נקבעה מדיניות של צפיפות בתכניות נקודתיות אלה (1 יח"ד ל- 660 מ"ר ועד 4 יח"ד לשטח מעל 1,200 מ"ר), 60% שטח עיקרי וש"ש, ע. גג ומרתפים לפי תכנית הר/1002. במהלך השנים קודמו ואושרו תכניות נקודתיות. טענתו העיקרית של שמאי המבקש היא כי יש להביא בחשבון פוטנציאל הנובע מתכניות נקודתיות אלה, אשר הרחיבו זכויות בניה בחלקות שונות גם בסביבת הנכס הנדון. אינני מקבלת הטענה כי יש להביא בחשבון פוטנציאל זה לצורך חישוב ההשבחה. ככלל - באומדן שווי במצב קודם לצורך חישוב השבחה כתוצאה מאישור תכנית, יש להתעלם ממרכיב השווי הנובע מהפוטנציאל הנגזר מהליך אישור התכנית החדשה ומהפעילות התכנונית הכרוכה בכך. דהיינו, יש לנטרל הפוטנציאל שביסוד התכנית המשביחה. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה, מרוקן החוק מתוכנו. עקרון זה נקבע בבית המשפט העליון בהלכת לוסטרניק: "מכאן ברור שאם לצורך שומת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית תובא בחשבון אותה עליית מחירים שנגרמה בעטיים של התכנית המשביחה וההליכים שהיו כרוכים בכך, יימוג כלא היה כל השבח הצפוי מתכנית זו, ובכך תסוכל כליל המטרה שלה נועד היטל ההשבחה". בית המשפט העליון חזר על הלכה זו גם בע"א 8736/04 אורה כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה, ע"א 3015/06, מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין, ואחרים. החלטת ועדת ערר 38/10 ציינה אף היא, לעניין התחשבות בפוטנציאל במסגרת הליך היטל השבחה: "87. אלא, כי עקרונות אלו אינם חלים במלואם עת קביעת שווי הנכס במצב הקודם בהיטל השבחה, היות והתחשבות במלוא הפוטנציאל שיצרה התכנית החדשה יביא לריקון מתוכן של היטל השבחה"...... "105. חשוב לציין, כי הן פסק הדין לוסטרניק והן פסקי הדין שבאו בעקבותיו שמו את הדגש לא על הציפיות הנובעות מהתכנית עצמה, אלא על הצפיות הנובעות מהליכי התכנון בכללם" נשאלת השאלה - מה הדין באשר לציפיות שנוצרו כתוצאה מאישור תכניות נקודתיות בסמיכות למקרקעין, האם הפוטנציאל הקונקרטי הנגזר מאישורן רלבנטי לשווי במצב הקודם? אני סבורה כי לצורך חישוב ההשבחה יש לנטרל ציפיות קונקרטיות לא רק אלה שביסוד התכנית המשביחה אלא אף ציפיות מכוח קיומן של תכניות משביחות נקודתיות אחרות שאושרו קודם לאישור התכנית החדשה בקרקע בעלת מאפיינים דומים. תכניות אלה מהוות למעשה תכנון נקודתי זוחל המהווה חלופה לתכנון כוללני. נושא זה אף בא לידי ביטוי במפורש במסמך המדיניות. יש לראות בתכניות נקודתיות אלה הליך תכנוני אחד הרלבנטי למצב החדש. הבאת ציפיות קונקרטיות אלה בחשבון יוצר מצב שבעלי קרקע הנכללים בתכנית הנקודתית הראשונה לתוספת זכויות ישלמו היטל השבחה מלא, וכל קרקע אחרת אשר תכלל לאחר מכן בתכנית נקודתית דומה - יאמר כי כבר נוצרו בה ציפיות כתוצאה מהתכנית הראשונה, והתכנית החדשה - כל השבחתה נגזרת מהקניית ודאות. מצב זה מנוגד לתכלית התוספת השלישית. לנוכח מסקנתי זו אין הטענות באשר לציון התכניות המשתנות ע"י התכנית החדשה - רלבנטיות, כמו גם למכרז ממ"י למקרקעין שבנדון". העורר רכש את המקרקעין בשנת 2006 במכרז ממינהל מקרקעי ישראל. אין מחלוקת בין הצדדים כי המכרז היה לשתי יחידות דיור (נספח ט' לתשובת המשיבה) כעולה מהדיון בפנינו, גם התמורה ששולמה ע"י העורר, משקפת זאת. בחוזה החכירה שצורף למכרז (נספח י' לתשובה) אף נאמר במפורש בסעיף 16.4 שבו כי: "ידוע ליזם כי לצורך קבלת היתר בניה להקמת מבנה/ים חדשים ו/או הוספת יחידות נוספות.. יש להגיש תב"ע נקודתית (כמפורט במכתב אדר' עירית טלמור מיום 28.2.06) ידוע ליזם כי התכנית הנקודתית תוכן ותוגש באחריותו ועל חשבונו ידוע ליזם כי המידה וידרש לשלם היטל השבחה בגין שווים אלא, היטל ההשבחה ישולם במלואו על ידו.." מכתב של אדריכלית העירייה צורף כנספח 12 לערר ובו נאמר: "בהמשך לבקשתך הריני לציין כי בשכ' גיל עמל, ולאור תב"ע הר/במ/600/ ותב"ע 17/600/א/4, לא ניתן להקים בתים חדשים אלא רק לשפץ/ להרחיב מבנים קיימים (בהיתר) עד 25% שטחים עיקריים + שטחי שירות, עפ"י הר/3/302 הר/ 1002, תכ' בריכות שחיה וכו'. היה ומבוקש היתר חדש ו/או יח"ד נוספות ו/או שטחים בנוסף ל- 25% עקרי, יש להגיש תב"ע נקודתית". אין מחלוקת בין הצדדים כי תכנית הר/במ/600 איננה חלה על מקרקעי העוררים. בטבלת הוראות הבניה בתכנית הר/במ/600, מופיע "למעט מיתחם 17". אין מחלוקת כי מקרקעי העוררים מצויים במיתחם 17. מהאמור עד כה עולה כי גם על פי המצב התכנוני הקודם, גם לפי מסמכי המכרז ומסמכי הוועדה המקומית, ניתן היה לבנות 2 יחידות דיור ולא 4 יחידות דיור כנטען. נאמר במפורש כי לצורך הקמת 4 יחידות דיור יש להגיש תכנית נקודתית. העורר טוען כי כתוצאה מאישור תכניות נקודתיות שונות במיתחם 17, נוצרו ציפיות לאישור 4 יחידות דיור ויש להביא אותן בחשבון כמצב תכנוני קודם, על פי פסקי הדין בירנבך, לוסטרניק ועוד. העורר מפנה גם למסמך מדיניות של המשיבה (נספח 11 לערר), שם נאמר: "רקע כללי בהתאם לתכניות התקפות ניתן לבנות עד 2 יחידות בחלקה (עם קיר משותף) בשטח של עד 25% (עיקרי) ובנוסף שטחי ששרות לפי תכנית הר/1002. יחד עם זאת בשל מגבלות תכנית המתאר הר/במ/600 משנת 1992 לא ניתן להוציא היתרי בניה ליחידות דיור חדשות (אלא על פי תכנית מפורטת). לפיכך אישרה הועדה המחוזית את תכנית הר/17/600/א, ואח"כ את תכנית הר/17/600/א/4, אשר מאפשרת הרחבת יחידות קיימות. הצפיפות שנקבעה בתכנית המתאר הר/במ/600 קובעת 4 יח"ד לדונם לבניה צמודת קרקע.. היסטוריה תכנונית תכנית הר/17/600/ב: בהתאם להוראות תכנית הר/במ/600 הוכנה תכנית מפורטת לשכונת "גיל עמל" אשר הוחלט על הפקדתה בוועדה המחוזית ביום 17.10.01. התכנית כללה הגדלת מספר יחידות דיור לפי מקדם צפיפות של 4 יחידות דיור לפי מקדם צפיפות של 4 יחידות ל- 1200 מ"ר, וכן הגדלת אחוזי הבניה מ- 25% ל- 60% שטח עיקרי ובנוסף שטחי שירות". "מס' יחידות כמוצע (1200 מ"ר- 4 יחידות, 1051- 3 יחידות, 660 מ"ר 2 יחידות, עד 660 מ'- יחידה אחת). בתאריך 13.9.05 התקבלה החלטת הועדה המחוזית על דחיית תכנית, בשל מסקנות ועדת ההיגוי לשכונה אשר המליצה אצלנו על הכנת תכנית מתוקנת". העורר טוען כי הציפיות נוצרו עם הכנת תכנית הר/17/600/ב'. גם כאן טענה זו איננה עומדת במבחן הפסיקה והחלטות ועדות הערר שהובאו על ידי ב"כ העורר. גם אליבא דדידו, התכנית הוכנה בשנת 2001, אשר על כן לשיטתו לא תהיה השבחה לכשתאושר התכנית (כאמור בשומה המכרעת סופו של דבר התכנית לא אושרה). דווקא מהמסמכים שהובאו ע"י העורר, גם ניתן ללמוד את ההיפך, כי הציפיות שלגבי כל מקרה בו יהיו תוספת יחידות דיור, יש להכין תכנית נקודתית וכי בכל תכנית ותכנית ישולם היטל השבחה בגין תוספת שתי יחידות דיור. התכנית נשוא הערר לא הוכנה ולא אושרה בחלל ריק, אלא על רקע האמור בתכנית הר/במ/600 כי במיתחם 17 יאושרו תכניות מפורטות, וכי משנת 2001 ואילך - הוכנה תכנית ולאחר מכן הוכן מסמך מדיניות תכנונית - עליו גם נסמך העורר. דווקא טיעונו שלו מוביל למסקנתה של השמאית המכריעה, העולה בקנה אחד עם פסיקתו של בית המשפט העליון, כי יש לנטרל את הציפיות שנובעות מההליכים התכנוניים שהובילו לתכנית המשביחה נשוא הערר. התכנית המשביחה נשוא הערר לא נוצרה בחלל ריק ואין לנתק אותה מההליכים התכנוניים במיתחם. אשר על כן, בנסיבות הענין איננו סבורים כי יש מקום להביא בחשבון ציפיות ל-4 יחידות דיור במצב התכנוני הקודם ובכך ליצור עיוות לפיו, העוררים, אשר התעשרו בשל התכנית החדשה בגין תוספת של שתי יחידות דיור, לא יחלקו את עושרם עם הכלל באמצעות היטל השבחה. אשר על כן איננו רואים מקום להתערבותנו בשומה המכרעת, אשר בנסיבות הענין הספציפיות, לא נפלה טעות בניתוח בה בענין ניטרול "הציפיות התכנוניות" שנטענו ע"י העורר. הערר נדחה. בנסיבות הענין, החלטנו ולו לפנים משורת הדין, שלא ליתן צו להוצאות. היטל השבחהיחידת דיור