מקרקעי העורר נמצאים בדרך הנשיאים בהוד השרון, מגרש 204, חלקה 62, בגוש 6407. המשיבה הוציאה דרישת תשלום היטל השבחה לעורר, בסך 95,183 ₪, בגין אישור הקלה מתכנית הר/1200, להקמת חניה בקונטור הקומה המפולשת (84,000 ₪ למועד אישור ההקלה - 27.4.10), ובגין הגדלת תכסית מרתף מעבר ל- 75% המותרים בתכנית הר/1200, בהתאם לסמכותה ע"פ הוראות הר/מק/1200/א' (11,183 ₪ למועד הקובע). ההקלות אושרו במסגרת מתן היתר בניה להקמת מבנה בן 18 קומות (65 יח"ד) + חדר יציאה לגג, מעל מרתף חניה. בזמנו שולם היטל השבחה עקב אישור תכניות הר/1002 והר/1200, ע"י העורר, על פי שומה מוסכמת ביום 9.3.05, ועקב אישור תכנית הר/מק/1200/א', על פי שומה מכרעת של השמאי מר יצחק ברמן, מיום 31.8.10. בדיון הוסבר כי תשלום היטל ההשבחה בגין תכניות אלו נעשה במסגרת בקשה לטרום מימוש, ומבצע שיזמה המשיבה לעידוד בניה ("מועדון ה- 1000"). העוררת טוענת כי ניתן היה לאשר את ההיתר ללא פרסום הקלות, אשר נדרש ע"י הוועדה המקומית רק למען הסר ספק בלבד (ע"פ דברי יועץ משפטי שלה במייל שצורף כנספח ט' לערר), שכן אלו אושרו כבר בתכנית. המחלוקת בין הצדדים היא למעשה, בנוגע לפרשנות הוראות התכניות הרלבנטיות - האם ניתן היה לבצע את הבניה המבוקשת גם ללא הקלה, ואם כן - אין השבחה ואין חבות בהיטל השבחה, שכן העורר כבר שילם היטל השבחה בגין אישור תכניות אלו. העורר טוען כי תכנית 1002 חלה על המגרש. על פיה ניתן להקים חניה בקומה המפולשת וניתן להגדיל תכסית מרתף ל80% ועד ל-100%, וכי גם לא פורסמה על כך הקלה. העורר טוען כי בתכניות מאוחרות יותר, לא נאסרה הקמת חניה בקומה מפולשת. כך עולה גם מהמידע התכנוני הנמסר ע"י המשיבה, לפיו תכנית 1002 חלה על המקרקעין ושיעור בניה במרתף הינו עד 80% (נספח ח' לערר). העורר טוען כי שמאית הוועדה טעתה בכך שהתעלמה מתכנית 1002. העורר טוען כי כבר נפסק, שכאשר הקלה איננה משנה מצב תכנוני קיים וניתן היה לאשר את הבניה המבוקשת ללא בקשה להקלה, הרי שאין השבחה בגין הקלה (עא (ת"א) 1583/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' ה.ה קניונים בע"מ וערר (י-ם) 136/10 רוזנגרטן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים. בדיון בפנינו, הוסיף וטען העורר, כי בשומה מכרעת שיצאה לאחרונה ע"י אותו שמאי מכריע שערך בזמנו את השומה המכרעת מיום 25.10.02, במקרקעין סמוכים, גם נקבע כי הקמת חניה בקונטור קומה מפולשת התאפשרה ע"פ התכנית ולכן ההקלה לא תרמה למקרקעין ולא הביאה להשבחה. העורר טען כי אם כך אדם מקצועי מפרש את הוראות התכניות, על אחת כמה וכמה שאדם סביר יפרשן כך. המשיבה טוענת כי חניה על-קרקעית נאסרה בתכניות הר/1200 והר/מק/1200א'. הוראות תכניות אלו גוברות כאשר יש סתירה ביניהן לבין הוראות תכנית הר/1002. מדובר בתכניות מאוחרות לתכנית 1002 וברור מכלל הוראותיהן כי הכוונה היתה שחניה למגורים תהיה תת-קרקעית בלבד. חניה עילית הותרה כאשר המקרקעין גם בייעוד מסחרי ולרכב תפעולי בלבד. אשר לתכסית המותרת למרתף, טענה המשיבה כי על פי תכנית הר/1200 התכסית המותרת היא 75%. לכן יש לשלם היטל השבחה על 5% הנוספים שביקש העורר, גם אם לא פורסמה הקלה (עמ' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 18.12.12). דיון והחלטה העורר פנה בתחילת הדרך, בבקשה למינוי שמאי מכריע ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין, ובמקביל הגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה. לאחר שהועמד על כך כי לפי הוראות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 (להלן: "תיקון 84"), לא ניתן לפנות בו-זמנית לשני המסלולים המקבילים שנקבעו בחוק (החלטה מיום 25.11.10), ביטל את פנייתו ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין למינוי שמאי מכריע ונותר אם כן הערר שבפנינו לבירור המחלוקת שנפלה בין הצדדים. תיקון 84 אכן יצר שני הליכים אפשריים לבירור השגות שיש לנישום על גובה היטל השבחה שהושת עליו, כאשר המסלול העיקרי שנקבע בחוק לבירור מחלוקות בנוגע לגובה החיוב בהיטל השבחה, הינו בירור אצל שמאי מכריע. לבירור מחלוקת בנוגע לעצם החיוב, יש להגיש ערר לוועדת הערר. שמאי מכריע שמונה ע"פ תיקון 84 לחוק, ממונה בהליך מיוחד שנקבע בחוק, וניתן לו מעמד מיוחד. המינוי נעשה לאחר הליך מיון וסינון קפדני הקבוע בחוק. על מעמדו המיוחד של שמאי מכריע, הליכי מינויו וסמכויותיו, עמדנו בהרחבה בהחלטה שניתנה על ידינו סמוך לאחר תחילת תוקפו של התיקון, ערר 8005/10 דיור ב.פ. בע"מ ואח' נ' הוועדה מ' לתכנון ולבניה רחובות. התיקון מאפשר גם חלופה של בירור בוועדת ערר בנוגע לגובה החיוב. אך, אין פירושו של מסלול נוסף זה - מסלול מצטבר. לא ניתן לפנות במקביל גם למינוי שמאי מכריע וגם לוועדת ערר. אלא, על הנישום לבחור את אחת מהדרכים החלופיות שנקבעו בחוק, לבירור מחלוקת לענין גובה החיוב בהיטל השבחה, תוך מתן עדיפות בחוק לדרך הבירור בענין זה אצל שמאי מכריע. שכן בסופו של דבר, ממה נפשך, אם המחלוקת היא על גובה החיוב בלבד, יש להניח, כי ועדת הערר תעשה שימוש בסמכותה על פי הוראות תיקון 84 לחוק, ותמנה שמאי מייעץ שיתן חוות דעת. היקף התערבותה של ועדת הערר בחוות דעת שמאי מייעץ, כבשומה מכרעת, הינו מצומצם ויעשה רק במקרים נדירים בהם נמצא כי נפלו בה טעויות מהותיות. כך שמלכתחילה, גם מבחינת תשומות זמן משאבים וייעול הליכים, במחלוקת על גובה החיוב ישנה עדיפות מובהקת לפניה ישירה למסלול העיקרי שנקבע לכך בחוק - בירור אצל שמאי מכריע. כאשר יש טענות גם בנוגע לעצם החיוב, נעיר כי, עמדתנו היא, כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטות קודמות, שכאשר נעשית פניה לשמאי מכריע, ואגב דיון אצלו מתעוררות סוגיות שעניינן גם עצם החיוב - על אף שדרך המלך היא לפנות במחלוקת על עצם החיוב לוועדת הערר, הרי שאם לא נעשה כך - לא חסמנו את הדרך בפני שמאי מכריע לדון אף בסוגיות אלו אגב אורחא, ואף קבענו כי מוסמך הוא לדון בטענות פטור מתשלום היטל השבחה, כאשר אלו מועלות בפניו אגב הדיון במחלוקת על גובה היטל ההשבחה. זאת, מתוך ראיה מעשית של יעילות ההליכים ומניעת התמשכותם. בכך נתנו תוקף גם לגישתם הפרקטית של שמאים מכריעים אשר נהגו כך מטעמי יעילות הדיון, כאשר ממילא נתונה זכות ערר על שומה מכרעת לוועדת ערר, לרבות, כמובן, על קביעות לעניין עצם החיוב, או לענין חלות פטור זה או אחר. נעיר גם, כי לגבי קביעות בשומה מכרעת הנוגעת לעצם החיוב, מטבע הדברים היקף התערבותנו בשומה מכרעת יהיה רחב יותר ואף יותר מכך - בחינת סוגית עצם החיוב יכול ותעשה על ידינו גם ללא קשר לשומה מכרעת ואף ללא כל היזקקות לאמור בה, באשר הסמכות הבלעדית לדון בסוגית הנוגעות לעצם החיוב בהיטל השבחה מסורה לוועדת הערר. זאת להבדיל מהיקף התערבותנו בשומה מכרעת בסוגיות הנוגעות לגובה החיוב - שאז מצומצם הוא בהרבה. התערבותנו בשומה מכרעת תיעשה רק כאשר נשתכנע כי נפלה בשומה המכרעת טעות מהותית המחייבת את התערבותנו. נעיר גם כי התערבות זו בדרך כלל, אף אין פירושה עריכת תיקונים ושינויים בשומה המכרעת על ידינו - אלא בדרך כלל תוחזר השומה המכרעת לעריכת התיקונים והשינויים הדרושים בה כתוצאה מהחלטתנו, לשמאי המכריע, על מנת שיעשה כן הוא, ולא אנחנו. אשר על כן, בענייננו, כאמור, בוטלה הפניה למינוי שמאי מכריע ואשר על כן נדון הערר לגופו בפנינו. על מנת לעשות סדר בטיעונים שנשמעו בפנינו ולהבין את השתלשלות העניינים הכרונולוגית הרלבנטית בכל הנוגע לשרשרת התכניות הרלבנטיות שנדונו בפנינו ננסה לסדר ולפרט את הדברים, דבר דבור על אופניו: תכנית הר/1002 פורסמה למתן תוקף, בילקוט פרסומים מס' 5189, ביום 27.5.03. תכנית זו הינה למעשה תכנית "נושאית", ועניינה תכנית מתאר לתוספות בניה מיוחדות ותחולתה על כל תחום השיפוט של העיר הוד השרון (סעיף 4 להוראות התכנית). מטרות התכנית ריכוז ואיחוד הוראות בניה לחדרי יציאה גג, עליות גג, פרגולות, מבני שירות עיליים למטרות אחסנה/חניה ומרתפים, לכל תחום השיפוט של העיר הוד השרון, ולקבוע הנחיות בניה וזכויות בניה (סעיף 10 להוראות התכנית). יוזמת התכנית ועורכת התכנית היא הוועדה המקומית לתכנון ובניה "הדרים" (כאמור בסעיפים 6-15 להוראות התכנית). תכנית הר/1200 פורסמה למתן תוקף, יומיים לאחר מכן, בילקוט פרסומים מס' 5190, ביום 29.5.03. התכנית היא תכנית מיתאר מקומית, שמטרותיה שינוי ייעוד קרקע, קביעת הוראות וזכויות בניה ביעודי הקרקע השונים, קביעת הוראות למתן היתרי בניה והוראות להכנת תכניות בסמכות ועדה מקומית. יוזמת התכנית היא הוועדה המקומית לתכנון ובניה "הדרים" (כאמור בסעיף 6 להוראות התכנית). תכנית הר/מק/1200/א פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים מס' 5818, ביום 16.6.08. עניינה שינוי לתכנית מיתאר הר/1200. מטרותיה, איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, שינוי קווי בניין, שינוי בינוי, שינוי מספר קומות וחלוקת שטחי בניה מותרים. אין מחלוקת בין הצדדים כי היטל השבחה בגין אישור כל התכניות הללו, שולם ע"י העורר במסגרת "בקשה לטרום- מימוש", כאמור בדיון בפנינו. אשר ליחס בין התכניות השונות, סעיף 7 לתכנית הר/1002 (הראשונה שאושרה מבין שלושת התכניות הרלבנטיות בערר זה), קובע כי: "יחס לתכניות קודמות 7.1 תכנית זו, באה להוסיף על זכויות הבניה המוקנות בתכניות תקפות ולא לגרוע מזכויות כאמור בתכניות קיימות. 7.2 הוראות תכנית זו יחולו גם על כל התכניות, בתחום שיפוטה של הוד השרון אלא אם כן נקבע אחרת מפורשות בתכניות אחרות שתכנסנה לתוקף לאחר תכנית זו. אין בתכנית זו כדי לגרוע או להקטין זכויות בניה לבניית מרתפים או שטחי שירות עפ"י תכניות תקפות או תכניות בהליכי אישור בעת מתן תוקף לתכנית זו. השימושים המותרים עפ"י תכנית זו למרתפים יחולו גם על כל המרתפים הקיימים עפ"י דין. התרת השימוש החדש יהיה עפ"י החוק". סעיף 10 להוראות תכנית הר/מק/1200/א' - היא התכנית שאושרה שלישית ואחרונה, בתכניות לעיל, קובע: "יחס התכנית לתכנית הראשית על תכנית זו תחולנה הוראות תכנית הר/1200 ותכנית הר/1002 למעט הקבוע בתכנית הזו. במקרה של סתירה יחולו הוראות תכנית זו". בתכנית הר/1200, שאושרה יומיים לאחר תכנית הר/1002, אין אזכור, של תכנית הר/1002 (יש למשל אזכור לתכנית הר/1201 בסעיף 10.7.13 לעניין הוצאת היתרי בניה), ואין הוראה לגבי יחס בין תכניות. אשר על כן כדי לעמוד על פרשנות הוראות התכניות השונות והיחס ביניהן, לצורך הכרעה במחלוקת האם התירו או לא התירו חניה על-קרקעית, יש ראשית לבחון את ההוראות הספציפיות שבכל תכנית ולאחר מכן לעמוד על היחס ביניהן, מכוח ההוראות שבתכנית הר/1002 והר/מק/1200/א' וע"י שימוש בכללי הפרשנות, לרבות לעניין מועדי אישור התכניות, ולעניו יוזמת התכניות. סעיף 3.2.2. לתכנית הר/1002, מתיר במפורש הקמת מקומות חניה בקומת עמודים מפולשת, וזה לשונו: "במגורים בבנייה רוויה: בבניה רוויה לא תותר הקמת מבנה חניה מקורה כלשהו למעט חניה בקומת עמודים מפולשת, או בקומת המרתף לפי פרק ד' לתכנית זו". בהתאם להוראות סעיף 7.2.2 לתכנית שצוטט לעיל, סעיף 3.2.2 יחול גם על תכניות אחרות בתחום השיפוט של הוד השרון, אלא אם כן נקבע אחרת בתכניות מאוחרות יותר. יש אם כן לבדוק האם נקבע אחרת בתכנית המאוחרת ממנה ביומיים, תכנית הר/1200, ובתכנית שאושרה כעבור שנים ספורות - תכנית הר/מק/1200/א'. אין מחלוקת בין הצדדים כי מקרקעי העורר מצויים באזור מגורים ג'. תכנית הר/1200 קובעת לעניין אזור מגורים ג', תכליות ושימושים כלהלן: "10.1.1 יעוד מגורים ג': דירות הקומות מעל פני הקרקע בלבד על פי המסומן בתשריט על מרתפי חניה ואחסון לדיירים, כולל בריכת שחיה לשימוש הדיירים בלבד". במקרקעין שייעודם מגורים ג' משולב, ממשיכה וקובעת התכנית כי: "10.1.2 יעוד מגורים ג' משולב: בנייני דירות בקומות מעל קומות מסחר, כל זאת מעל קומות מרתפי חניה מופרדים לשימושי מסחר ולמגורים. חניה על קרקעית מותרת לטעינה ופריקה בלבד לשימוש מסחרי. השימוש במסחר יהיה למסחר קמעונאי בלבד. תותר הקמת בריכות שחיה לשימוש הדיירים בלבד". בהמשך נקבע במפורש כי תעשה הפרדה מוחלטת בין חניה לייעוד המגורים לבין החניות לשאר השימושים (סעיף 10.4.2) ואילו במקרקעין שייעודם מסחר, קובעת התכנית: " 10.1.3 יעוד מסחר מסחר קמעונאי מכל סוג שהוא בקומת קרקע משרדים למקצועות חופשיים או מסחר קמעונאי בקומה א' ובשאר קומות המשרדים בלבד. חניה על קרקעית לרכב תפעולי ול-10% מסך התקן לרכב פרטי. יתרת תקן החניה בחניה תת קרקעית בקומות מרתף". נושא החניה מופיע שוב בתכנית לגבי שפ"פ ונקבע כי ביעוד פרטי פתוח יהיו כניסה לחניה לבלי רכב וכן כי: "לא תותר בניה מכל סוג שהוא בשטח זה למעט המפורט לעיל ומרתפי חניה תת-קרקעיים" (סעיף 10.1.7 לתכנית). בטבלת זכויות הבניה (סעיף 10.2.1) לתכנית, במקרקעין שייעודם מגורים ג', מופיע בשטח שירות - "200%" מתחת למפלס הכניסה, ומעל מפלס הכניסה - "תכסית קומת עמודים במלואה, 35 מ"ר ליח"ד לקומה, כולל חדר מדרגות ושירותים טכניים. 150 מ"ר לחדרי מכונות ומתקנים טכניים". כן מופיע בטבלה "מס' קומות: עד 18 קומות מעל קומת עמודים מפולשת". בהמשך, בהוראות הספציפיות בעניין מרתפים, נקבע בסעיף 10.3.1 כי: "תותר הקמת קומות מרתפים מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין במסגרת זכויות הבניה הכוללות המותרות. תכסית קומות המרתפים תהיה 75% משטח המגרש. יותר קו בנין אפס ("0") לקומת מרתפים". ובאזור מגורים ג' נקבע מפורשות השימוש במרתפים כחניה, לרכב פרטי לדירות: "10.3.2 השימוש במרתפים יהיה: ביעוד מגורים ג': חניה לרכב פרטי לדירות, לאחסנה לדירות המגורים וכל ייעוד אחר המוגדר כיעוד שטח שירות בתקנות התכנון והבניה. ביעוד מגורים ג' משולב: חניה לרכב פרטי לדירות, לאחסנה לדירות המגורים, חניה לרכב פרטי לשירות המסחר וכל ייעוד אחר המוגדר כייעוד שטח שירות בתקנות התכנון והבניה. ביעוד מסחרי: חניה לרכב פרטי וכל ייעוד אחר המוגדר כייעוד שטח שירות בתקנות התכנון והבניה. ביעוד בניני ציבור: חניה לרכב פרטי וכל ייעוד אחר המוגדר כייעוד שטח שירות בתקנון התכנון ובניה. ביעוד פרטי פתוח: חניה לרכב פרטי בלבד לדירות המגורים וכל ייעוד אחר המוגדר כייעוד שטח שירות בתקנות התכנון והבניה. ביעוד ציבורי פתוח: חניה לרכב פרטי בחניון ציבורי בתכסית 60% משטח המגרש וכל ייעוד אחר המוגדר כייעוד שטח שירות בתקנות התכנון והבניה". בייעוד מגורים ג' משולב, נקבע שימוש במרתפים לחניה לרכב פרטי לדירות, לאחסנה לדירות וחניה לרכב פרטי לשירות המסחר וכל יעוד אחר המוגדר בשטח שירות בתקנות התכנון והבניה, ובשאר היעודים נקבע שימוש לחניה לרכב פרטי וכל יעוד אחר המוגדר בשטח שירות בתקנות התכנון והבניה. מכל המקובץ עולה כי אין ספק שכוונת התכנית היתה כי חניה למגורים תהיה תת-קרקעית, במרתפים. כך עולה גם מהיקף זכויות הבניה שהוקנו במרתף 200%! השאלה היא, האם התכנית אסרה את אשר התירה התכנית אחרת, שאושרה יומיים לפניה - חניה למגורים גם בקומת עמודים מפולשת. העורר טוען כי סעיף 10.2.2 לתכנית קובע כי שטח שירות בתכנית יהיה כהגדרתו בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה). תקנה 9 (ד) לתקנות קובעת כי שטח שירות כולל: " ..... (4) חנייה: מקום חניה לרכב, לרבות כבישים ודרכי גישה נוספים" וכן: "(6) קומות עמודים מפולשות". מכאן, שלפי טבלת הזכויות לעיל, ניתן גם להקים חניה בקומת עמודים מפולשת, ששניהם שטחי שירות הם, אפילו אם לא צוין כך במפורש בתכנית. למעשה נדרשים אנו לפרשנות סעיפי תכניות, שהן שתיהן תכניות חדשות יחסית. על פרשנות הוראות ומונחים בתכניות כגון אלו, אמרה ועדת הערר אך לאחרונה, כי: "בבואנו לבחון את הפרשנות הנכונה של הוראות התכנית יש לזכור כי: "תכנית מתאר היא בגדר חיקוק וחלים עליה כללי הפרשנות הנוהגים ביחס לדברי חקיקה. על-כן, נקודת המוצא בפרשנות התכנית, כמו בפרשנות כל דבר חקיקה, היא לשון התכנית, לה יש ליתן את המשמעות המקובלת והרגילה. כלל פרשנות נוסף שחל, הוא הכלל המבקש להתחקות אחר מטרת התכנית וליתן לה פרשנות המגשימה את תכליתה." (ע"א 10213/03 מרחבי השרון בע"מ נ' דוד מייזליק ואח', שם בעמ' 2), וכן לבחון על דרך שלימדונו רבותינו: "דיברה תורה בלשון בני אדם". לפיכך, את המונח תכסית קומת הקרקע יש לפרש לפי מובנו הרגיל והמקובל". (עררים תא 85219/10 ועוד, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א .נ. סיגלית בגימוב ועוד אחרים ("עררי תכנית ע/1") ,עמ' 9 להחלטה, להלן - "ערר בגימוב"). כן יש לזכור כי כשם, גם כאן, אנו עוסקים בפרשנות הוראות בתכניות חדשות יחסית, כאשר גם על כך כבר נאמר שם, כי: "אשר לפרשנות תכנית הוראות תכנית ע/1 אמרה שם ועדת הערר כי: "... תכנית ע' 1 הינה תכנית אשר קיבלה תוקף בסוף שנת 2003, דהיינו, מדובר בתכנית חדשה יחסית. אין מדובר בתכנית ישנה אשר לשונה אינה ברורה, ואנו מניחים כי הועדה המקומית אשר יזמה את התכנית, והועדה המחוזית אשר אישרה אותה, שקלו בכובד ראש כל מילה." (שם, בעמ' 9). גם על כך סומכים אנו את ידינו. כאמור לעיל, לו רצתה הוועדה המקומית לחרוג מהפרשנות המקובלת של המונח "תכסית", ולו היתה כוונתה לשטח התחום בין קווי הבניין, היתה מן הסתם קובעת כך במפורש, שהרי מדובר בתכנית חדשה יחסית שניזומה על ידה...". (שם בעמ' 12). כשם גם כאן, מדובר בתכניות משנת 2003, שהן תכניות חדשות יחסית. שתיהן ניזומו ע"י הוועדה המקומית, ולא רק זאת, אלא ששתיהן אושרו בהפרש של יומיים בלבד אחת מהשניה. בנסיבות אלו עולה ביתר שאת האמור בהחלטת ועדת הערר לעיל, כי אין מדובר בתכניות ישנות אשר לשונן אינה ברורה ואשר כתוצאה מכך יכול ותהיה ביניהן סתירה או קושי פרשני, שיש ליישבו בעזרת כלי הפרשנות החיצוניים. כשם, גם כאן, יש להניח שהוועדה המקומית, אשר יזמה את התכניות, שקלה בכובד ראש כל מילה בכל אחת מהן. לו היה בכוונתה להתיר או לאסור ענין זה או אחר, היתה קובעת כך במפורש, ובפרט כאשר שתיהן ניזומו על ידה והיו לנגד עיניה באותם זמנים, וניתן להניח שאף עקבה אחר הליכי אישורן של שתי התכניות שניזומו על ידה. גם אם אין לה שליטה על סמיכות פירסומן, הרי שאין ספק כי שתי התכניות, לשונן וניסוחן, עמדו לנגד עיניה. בנסיבות אלו סבורים אנו, כי גם כאן יש לפרש את התכניות "בלשון בני אדם", על דרך האמור בהחלטת ועדת הערר בערר בגימוב (לעיל). ככל שלא נאסר ולא צוין בתכנית במפורש, מה שהותר במפורש בתכנית שאושרה יומיים קודם לכן, הרי שלא ניתן לקרוא לתוכה את מה שאין בה, ובפרט כאשר תכנית שניזומה גם היא ע"י הוועדה המקומית, ואושרה אך יומיים קודם לכן, התירה זאת במפורש. במקרה המיוחד שלפנינו סבורים אנו, כי אלו גם הנסיבות אליהן כוון הכלל של "פרשנות נגד המנסח" שהרי, חזקה על הרשות המקומית כי כרשות ציבורית מכלכלת היא צעדיה בתבונה ובכובד ראש, וכי אין כוונתה גם ליזום ולאשר תכניות במקביל אשר הוראותיהן תסתורנה האחת את השניה ולא תתיישבנה האחת עם השניה. אשר על כן, בנסיבות הענין סבורים אנו כי אין לקרוא אל תוך הוראות תכנית הר/1200, את מה שאין בה. אשר על כן, על המשיבה לתקן את שומת היטל ההשבחה שהוציאה בהתאם לאמור בהחלטתנו זו. המשיבה תישא בהוצאות העורר בסכום של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום לאחר מכן יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. ההחלטה התקבלה פה אחד. היטל השבחה