1. ערעור וערעור שכנגד על החלטתו ופסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטים א' רון וע' שחם, בהתאמה), בת"א 3351/03, אשר קיבל תביעה שהגישה המשיבה לתשלום היטל השבחה וחייב את המערערים לשלם סך של 938,619 ₪, הוצאות משפט וכן שכר טרחת עורך דין בסכום של 50,000 ₪. 2. התשתית העובדתית היתה מוסכמת ופורטה בהחלטתו של השופט א' רון, כדלקמן: א. ביום 23.11.61 פורסמה תוכנית מתאר מקומית מס' 911 שהופקדה כשנתיים קודם לכן. תוכנית 911 היתה תוכנית פוגעת והיא הפחיתה את אפשרות הבניה בקרקע הרלבנטית, בשכונת בית הכרם בירושלים (ברח' ר' בנימין 8) משלוש קומות לשתי קומות ואף אחוזי הבניה הופחתו מ-75% ל-50%. הבעלות במקרקעין דנן נרשמה על שם חברת נכסי בן דוד בע"מ (להלן: החברה) זמן לא רב לפני כניסתה לתוקף של התוכנית. ב. בגין תוכנית פוגעת זו לא הוגשה בשעתה כל תביעת פיצויים (כארבעים שנה לאחר מכן הגישה החברה בקשה להארכת מועד להגשת תביעת פיצויים, וביום 2.1.02 נדחתה הבקשה). ג. בשנת 1977 הופקעו 28% מהמקרקעין לצורך סלילת דרך. ד. בשנת 1989 הגישה החברה בקשה להיתר בניה שאושרה כשלוש שנים ומחצה לאחר מכן. ביני לביני, פורסמה למתן תוקף תוכנית 4144 שהעלתה את אחוזי הבניה במקום מ-50% ל-75%. היינו, החזירה את אחוזי הבניה שנלקחו כארבעים שנה קודם לכן. השבחת המקרקעין בעקבות תוכנית 4144 היא זו שבמוקד הדיון. ה. ביום 2.8.92 נשלחה לבעלת החברה בשעתה הודעה בדבר חבות בהיטל השבחה המתחייב, לטענת המשיבה, מהתוכנית המשביחה. ו. בשלב הבא הועברו הזכויות ללא תמורה מחברת נכסי בן דוד בע"מ לבעלי מניותיה, יששכר ושפרה ז"ל. ז. בעלי המניות פנו למשיבה בבקשה לדחיית תשלום היטל ההשבחה בהתבסס על הוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: התוספת השלישית). בעקבות פניה זו צמצמה המשיבה את דרישתה להיטל השבחה לסך של 29,376 ₪ בלבד. סכום זה שולם ביום 12.1.93. הפחתת סכום ההיטל התאפשרה לאחר ששפרה בן דוד ז"ל חתמה על תצהירים לפיהם ישמשו שתי הדירות המתוכננות להיבנות על המקרקעין למגוריה ולמגורי בנה, המערער 2, על יסוד הסעיף הנ"ל שבתוספת השלישית המכיר בדחיית מועד המימוש (כהגדרתו בתוספת השלישית) ביחס לדירה ששטחה עד 120 מ"ר המשמשת למגורי בעלי הדירה או קרובו. ח. ביום 3.3.93 הוצא היתר בניה על יסוד תוכנית 4144. ט. במהלך 1995-1994 נפטרו יששכר ושפרה בן דוד ז"ל, הוצא צו ירושה שהעביר את זכויותיהם במקרקעין ליורשיהם, הם המערערים 6-2, ובמקביל התנהלו והסתיימו עבודות הבניה שמיצו את זכויות הבניה הנוספות שהעניקה תוכנית 4144. י. ביום 1.6.97 נרשם הנכס בלשכת רישום המקרקעין כשהדירות מושא ההשבחה (חלקות משנה 6 ו-7) נרשמו על שם המערערים 4 ו-5. יא. החל משנת 1997 התגלעה מחלוקת בין בעלי הדין בשאלת הפרשנות שיש ליתן להוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, לאחר שהתברר למשיבה כי בדירות מושא ההשבחה לא מתגוררים היורשים אלא שוכרים צדדי ג'. אשר לכך אין חולק, כי אכן לאחר סיום הבניה התגוררו בדירות שוכרים וכי המערערים 4 ו-5 נכנסו להתגורר בהן רק בימים 31.1.02 (חלקת משנה 7) ו-15.9.05 (חלקת משנה 6) (חלקת משנה 6 נמכרה בשנת 2010). 3. טענת המשיבה- התובעת בבית משפט קמא היתה כי דין הדחיה שקיבלו המערערים בתשלום היטל ההשבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית להתבטל, שכן הדירות 6 ו-7 (להלן: הדירות) הושכרו לצדדי ג' לאחר שבנייתן הסתיימה והמערערים לא התגוררו בהן. המערערים טענו במסגרת הגנתם, כי על פי הוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לא נדרש כי יתגוררו בדירות דווקא בצמידות לסיום בנייתן, וכי התגוררו בהן במשך ארבע שנים בפרק הזמן שחלף מאז הסתיימה בנייתן ועד למועד בירור התביעה. 4. לא למותר להביא כבר בשלב זה את נוסחם של סעיפים 19(ג)(1) ו-19(ג)(2) לתוספת השלישית, אשר יעמדו במרכז דיוננו: "(1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר [כיום - 140 מ"ר]; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת. (2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, 'גמר הבניה' - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961". במחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בנוגע לשאלת עיתוי "השימוש העצמי" למגורים, ביכר בית משפט קמא את עמדתה של המשיבה. בית המשפט סבר, בעקבות פסיקתו של בית המשפט העליון, כי יש לפרש את סעיפי הפטור שבתוספת השלישית על דרך הצמצום. עוד נקבע, כי "במישור המעשי ברור, שאם לא תפורש הדרישה למגורי בעל הדירה או קרובו מייד לאחר גמר הבניה ותתאפשר דחיה, יתרוקן, למעשה, סעיף זה מכל תוכנו. זאת, שהרי לעולם יוכל בעל דירה לומר, כי משכיר הוא את הדירה עתה לצדדים שלישיים, אך בדעתו לשוב ולהתגורר בה בתקופה כלשהי בעתיד". בית משפט קמא הוסיף גם כי המערערים, יורשיה של המנוחה שפרה בן דוד ז"ל, הפרו את האמור בשני התצהירים שהגישה עת התבקשה דחיית תשלום ההיטל, המחייבים אותם כיורשיה, כי אם הדירות לא ישמשו למגוריה או למגורי קרוביה יראו בכך מימוש זכויות ותחול חובת תשלום היטל השבחה. בפסק הדין שניתן לאחר מינויו של שמאי מכריע נדונה מחלוקת נוספת בין הצדדים בנוגע למועד תשלום היטל ההשבחה. המשיבה טענה כי מועד התשלום הוא יום מימוש הזכויות (לפי סעיף 7(א) לתוספת השלישית, וראה גם הגדרת "מימוש זכויות" בסעיף 1 לתוספת השלישית), ובענייננו היום בו הוצא היתר הבניה - 3.3.93. המערערים טענו, על יסוד הוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, כי מועד התשלום יחול בעת מכירת הזכויות על ידם. בית המשפט (השופט ע' שחם) סמך ידו על ההחלטה הדוחה את טענותיהם של המערערים בנוגע לדחיית התשלום וקבע כי מועד התשלום הוא יום הוצאת היתר הבניה. אשר להפרשי ההצמדה והריבית על החוב המקורי ראה בית המשפט לעשות שימוש בסעיף 16 לתוספת השלישית, המאפשר לבית משפט הדן בערעור על חיוב בהיטל להפחית תשלומי פיגורים "מנימוקים מיוחדים שיירשמו". בית המשפט הפנה לנסיבות המקרה ובהן, כי המערערים ומורישיהם לא זכו לפיצוי בגין התוכנית הפוגעת והם נתבעים לשלם סכומים גבוהים בגין תוכנית משביחה אשר למעשה השיבה להם את שנלקח מהם בעבר; הסיבות בגינן לא התגוררו הוריהם בדירות; והשתהותה של המשיבה בהגשת התביעה (התביעה הוגשה רק בשנת 2003). מנגד, הפנה בית המשפט לכך שתביעה שכנגד שהגישו המערערים סולקה על הסף ובית המשפט ציין בהחלטתו כי טענותיהם נגועות במלאכותיות ניכרת; המערערים הפרו את הוראות הפטור שבדין ולא התגוררו בדירות; המערערים הועמדו על חובם בגין ההיטל עוד לפני שננקט הליך משפטי, החל משנת 1999 ופעמים חוזרות לאחר מכן, אך בחרו שלא לשלם את היטל ההשבחה ולצמצם את נזקם. בית המשפט מצא, כי הפתרון הסביר, המידתי והמאוזן בנסיבות הענין יהיה להוסיף הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, להבדיל מריבית פיגורים, מיום 15.6.99 ועד מועד פסק הדין ולהותיר את החיוב על פי הוראות התוספת השלישית עד ליום 15.6.99. עוד קבע בית המשפט חיוב בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין בסכום של 50,000 ₪. 5. המערערים מלינים לפנינו על ההחלטה ופסק הדין וטוענים, כי הם זכאים לפטור מתשלום היטל השבחה על פי הוראות סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית. לטענתם, המחוקק לא קבע כי תקופת ארבע השנים האמורה בסעיף 19(ג)(2) תהיה צמודה לגמר הבניה, ואם כך ייקבע יביא הדבר לתוצאות אבסורדיות לפיהן, למשל, אם יתמהמה מבקש הפטור להיכנס להתגורר בדירה לאחר גמר בנייתה ולו פרק זמן קצר בלבד, כי אז יאבד את הפטור מתשלום היטל ההשבחה. לטענתם, סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית מתנה את דחיית המס בכך שהמקרקעין "ישמשו" למגורי הנישום, "ולכן אין בכוחו של עיכוב או השכרה לאחרים לבטל את דחיית המס כל עוד והנישום בסופו של דבר גר בדירה במשך 4 שנים רצופות" (בסעיף 27 לעיקרי הטיעון). עוד נטען, כי הפטור מתשלום היטל ההשבחה ניתן כנימוק סוציאלי לדירה אחת, ולכן אין להכביד על הנישום מעבר לנדרש ולהכשיל את הפטור שניתן לו רק בשל כך שהשכירה למגורים לאחר השלמת בנייתה. אשר לסכום המס, נטען כי היה מקום לפטור את המערערים מכל תשלום של ריבית. המשיבה, לעומת זאת, במסגרת הערעור שכנגד, טוענת כי לא היה מקום בנסיבות הענין להפחית את סכום ההיטל בשיעור של כ-40% לפי הוראות סעיף 16 לתוספת השלישית על ידי עשיית שימוש בהוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה. 6. לאחר שנתנו דעתנו לטענות הצדדים לפנינו, בכתב ובעל פה, הגענו למסקנה כי דין שני הערעורים להידחות. להלן נבאר טעמינו. 7. אשר לערעור העיקרי, סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית דן בדחיית תשלום היטל השבחה מקום שהדירה תשמש למגורי המחזיק בה, אשר ביקש היתר לבנייתה או להרחבתה, או למגורי קרובו. סעיף 19(ג)(2) דן בפטור מתשלום היטל השבחה ביחס לדירה כאמור אם המחזיק או קרובו מכרו אותה, ובלבד שהשתמשו בדירה למגוריהם לפחות ארבע שנים מגמר בנייתה ועד למכירתה. אף שסעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית לפי לשונו אינו חל בנסיבות הענין שלפנינו, שכן המערערים לא מכרו את הדירות, הסכימה ב"כ המשיבה כי יכולים היו לזכות בפטור מתשלום ההיטל ולא רק בדחיית תשלום, לו התגוררו בדירות במשך ארבע השנים שלאחר גמר בנייתן. לשונו של סעיף 19(ג) לתוספת השלישית זכתה לביקורת בפסיקתו של בית המשפט העליון: "...ענייננו בסעיף משובש, שמשמעותו אינה יכולה להילמד מלשונו בלבד. עם זאת הגם שהתיקונים והנוסחים השונים מקשים בעמידה על לשונו של הסעיף, הם מסייעים בעמידה על תכליתו. מהמכלול ומההיסטוריה החקיקתית עולה כי הנוסחים השונים לא עמדו זה כנגד זה, אלא זה לצד זה תוך שהאחד משלים את חברו, וחוברים הם יחדיו להשלמת תכלית הפטור" (רע"א 7417/01 צרי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, גבעתיים, פ"ד נז(4) 879, 887-886 (2003), מפי כב' השופטת דורנר) (להלן: ענין צרי). אף אנו סבורים, עם כל הכבוד, שיש לראות בהוראות סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית כמשלימות את הוראות סעיף 19(ג)(1), כך שבעל הדירה יזכה בפטור מתשלום היטל השבחה לא רק אם מכר את הדירה לאחר ארבע שנים בהן גר בה (או קרובו) לאחר שבנייתה הסתיימה, אלא גם אם המשיך להתגורר בה בחלוף אותן ארבע שנים. פרשנות זו יפה גם על דרך של קל וחומר, שהרי אם די בשימוש עצמי למגורים במשך ארבע שנים על מנת לזכות בפטור מתשלום היטל השבחה במקרה של מכירת הדירה, בוודאי זכאי לפטור מי שלא מכר את הדירה והמשיך להתגורר בה. 8. כאמור, במחלוקת העיקרית שנפערה בין בעלי הדין, אנו סבורים כי צדק בית משפט קמא עת קבע שעל המחזיק בדירה או קרובו להתגורר בה לפחות בארבע השנים הראשונות שלאחר גמר בנייתה ולא בארבע שנים אקראיות במשך תקופת ההחזקה בה, על מנת לזכות בפטור מתשלום היטל השבחה. אכן, לשונו של סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית אינה נוקטת במילים ארבע השנים הראשונות מגמר בנייתה של הדירה, ואולם פרשנות זו היא פועל יוצא של התכלית שביסוד הפטור מתשלום היטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית, ולפיכך היא בגדר הפרשנות המתחייבת להוראות הסעיף. אשר למטרת הפטור הנ"ל, נקבע כי "מטרת הפטור - סוציאלית, עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם. כאשר מדובר באדם הרוצה להרחיב את דירת מגוריו הצרה תוך שבעשותו כן נופל הוא להגדרת המימוש שבסעיף 1 לתוספת, בא הסעיף ופוטר אותו מההיטל, פטור זמני או מלא... הפטור מותנה בניצולו כהלכה בכך שישמשו המגורים החדשים או המורחבים לשימוש עצמי - של המחזיק או של קרובו" (ענין צרי, בעמ' 887). ובמקום אחר: "היטל השבחה מוטל על בעלים של מקרקעין ששווים עלה 'עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג' והוא מעוגן בעקרונות של צדק חברתי. בית משפט זה ציין לא אחת כי 'כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו... כן חייב בעל מקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו'... בכך משתף בעל המקרקעין את הציבור בהתעשרותו הנובעת מפעולה תכנונית כאמור וההיטל משמש את רשות התכנון להכנת תכניות ולביצוען... יחד עם זאת, ראה המחוקק לקבוע בסעיף 19 שלתוספת שורה של הוראות פטור אשר המכנה המשותף לרובן הוא שיקולי מדיניות להקלה עם נישומים מטעמים סוציאליים, למשל בגין מצבם החומרי (סעיף 19(א)) או בשל היות המקרקעין מצויים בשכונת שיקום או באזור שיקום..." (ע"א באספקלריה זו יש להידרש לסוגיה שלפנינו. פרשנותם של המערערים, לפיה דרישת המגורים בדירה של המחזיק (או קרובו) במשך ארבע שנים יכול שתתממש בפרק זמן כלשהו לאחר גמר בנייתה, ללא הגבלת זמן, עומדת בסתירה לתכלית הסוציאלית שהפטור הקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית נועד להגשים. שהרי מי שאינו מתגורר בדירה שנבנתה או שהורחבה ומשתמש בה, למשל, לשם השכרה לצדדי ג', כפי שנהגו המערערים, מגלה דעתו שהיא אינה נחוצה לו לשם שיפור תנאי מגוריו וכי מצבו הסוציאלי אינו מצדיק התחשבות עד כדי מתן פטור מתשלום ההיטל החל ברגיל על ההשבחה. תקופת ארבע השנים הנקובה בסעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית אינה בעלת משמעות "מספרית" סתמית, לא במסגרת סעיף 19(ג)(2) עצמו ולא עת מייבאים אותה לסעיף 19(ג)(1). תקופה זו משקפת פרק זמן מינימלי שניתן לומר לגביו כי הוא מבטא את הנחיצות של המחזיק בדירה או קרובו בפתרון דיור. כאמור, סעיף 19(ג)(1) אינו נוקב בפרק זמן מינימלי שבו על המחזיק או קרובו להתגורר בדירה לאחר גמר בנייתה, ולכאורה ניתן היה לומר כי הם נדרשים לעשות כן, על מנת לזכות בהטבה שבפטור מתשלום היטל השבחה, ללא הגבלת זמן. ואולם, המחוקק גילה דעתו, ובצדק, שלא ניתן "לכבול" אדם לדירתו לפרק זמן ממושך וכי יש לאפשר לו ניידות והחלפת מקום מגורים, ולכן קבע בסעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית כי מכירת דירה לאחר ארבע שנים של מגורים בה לא תחסום את דרכו של בעל הדירה לקבל פטור מתשלום ההיטל. ולגבי מי שאינו מבקש למכור את הדירה, אלא להפסיק להתגורר בה, ניתן לומר - על דרך של פרשנות - שהפסקת המגורים בדירה לאחר ארבע שנים מגמר בנייתה לא תפגע בזכאותו לדחייה או לפטור על פי הוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית. הפועל היוצא מן האמור לעיל הוא, כי אותן ארבע שנים מדוברות הן ארבע השנים הראשונות שלאחר גמר הבניה, שבסיומן סבר המחוקק שמוצתה תכלית הפטור מתשלום היטל השבחה מטעמים סוציאליים ומבקש הפטור זכאי למכור את הדירה או להפסיק להתגורר בה ולהשכירה, לאחר שרכש את הפטור מתשלום ההיטל ביושר. בהקשר זה יפים דברי כב' השופטת חיות ב-ע"א 9. ב"כ המערערים טען, כי הדרישה שהמחזיק בדירה או קרובו יתגוררו בה במשך ארבע השנים הראשונות לאחר גמר הבניה תביא לתוצאה אבסורדית, כאשר אדם יאבד את הפטור מתשלום ההיטל בשל כך שהתמהמה להיכנס לדירה ולהתגורר בה, וכיוצא באלה. אנו סבורים, כי חזקה על המשיבה שתשכיל ליישם את הוראות החוק בסבירות ובתבונה, ומכל מקום לא ניתן לומר על נסיבות הענין שלפנינו כי הן נמנות עם אותם "מקרי קיצון" שהובאו על ידי ב"כ המערערים. המערערים בענייננו החלו להתגורר בדירות שבנייתן הושלמה בשנת 1995 רק בחלוף שנים רבות (בשנת 2002 ו-2005), לאחר שנדרשו פעמים חוזרות לשלם היטל השבחה כנדרש. 10. אשר לסכום ההיטל, לא ראינו להתערב במועד הסטטוטורי שנקבע לתשלום ההיטל, המועד בו הוצא היתר הבניה. בכל הנוגע לחיוב בהפרשי הצמדה וריבית, אנו סומכים את ידינו על הנמקותיו של בית משפט קמא ועל האופן בו ראה להפעיל את הוראותיו של סעיף 16 לתוספת השלישית. 11. סיכומם של דברים. התוצאה היא כי דין הערעור והערעור שכנגד להידחות. לנוכח התוצאה אליה הגענו, איננו עושים צו להוצאות. הפיקדון שהפקידו המערערים יושב להם באמצעות בא כוחם. היטל השבחהשכירות