1.ערעור זה הוגש ביום 2.10.03 על שומת ההשבחה של השמאי המכריע מרדכי זייד. המערערות שכרו "בור" בשטח של כ- 32 דונם בחלק מחלקה 46 בגוש 10583 ובחלקה 11 בגוש 10583. באותו שטח הפעילו בעבר בעלי החלקה מחצבה. ייעוד הקרקע היה ונשאר "קרקע חקלאית". המערקערות ביקשו להטמין בבור פסולת בנין. הערעור הוגש כנגד שומת השמאי המכריע בכמה טענות, כדלקמן: א.השמאי המכריע קבע שהמצב הקודם היה "יעוד חקלאי במצב של בור" בעוד המצב החדש הוא "יעוד חקלאי דחוי במצב פיסי מלא ומיושר". לטענת המערערות, מצב קודם אינו נמדד לפי מצב פיסי אלא לפי אפשרויות הניצול מבחינה תכנונית. כך גם נמדד מצב חדש, אלא שלגבי המצב החדש טעה השמאי המכריע גם בכך שהמצב הפיסי של הבור ביום אישור השימוש החורג היה בדיוק כמצבו הקודם. למעשה, המצב הפיסי ישתנה רק בתום תקופת אישור השימוש החורג. ב.השבחה אינה עקב מילוי הבור במהלך תקופת השימוש, אלא עקב התרת השימוש החורג, ומילוי הבור בפסולת מוצקה אינו מעלה את ערך הקרקע כקרקע חקלאית שכן הפסולת פוגעת בערך הקרקע לחקלאות. ג.השמאי המכריע הביא בחשבון פוטנציאל שימושים (מיקום בסמיכות לכביש 2 שהוא כביש ראשי, פארק וכד') שאינם חקלאיים, כאשר אין לכך היתר. ד.השמאי לא אמד את העלות הכרוכה בהחזרת המצב לקדמותו, דהיינו מילוי יישור והידוק, אף שקבע שהוא כלול באמודן ערכו של בור חפור. ה.השמאי גזר את השווי מאתר סמוך שהוצע למכירה באותו יעוד, אלא שאין מדובר באתר סמוך אלא מדובר באותה חלקה שלא נמכרה במחיר שבו הוצעה אלא הושכרה למערערות. המספרים שהגיע אליהם השמאי, כאילו הקרקע תספק הכנסה של 850,000 דולר בחמש שנים, אינם מתיישבים עם מכירתה ב- 420,000 דולר. ההסתמכות על הצעת מחיר שלא יצאה לפועל מנוגדת לחובתו לבחון את מחירי הקרקעות על יסוד עיסקאות שנעשו בשוק החופשי בפועל. ו.הצעת המחיר במתחם הסמוך היתה כפופה להכנת תב"ע שהיא עלות נוספת שלא הובאה בחשבון. ז.אתר הטמנה סמוך הופעל על ידי חברת בחשמל במועדים הרלבנטיים. דרישת המערערות לקבל נתונים לגבי גובה היטלי ההשבחה שנקבעו לאותו מתחחם סמוך לא נענתה, בטענה של שמאי המשיבה (במכתבו מיום 28.5.02 ) כי היטלי ההשבחה בגין המטמנה הגובלת באותו אתר אינם רלבנטיים מאחר שהם חלק מהתחשבנות כוללת בין עיריית חדרה לחברת החשמל "הנאמד בעשרות מיולני ₪ בשנה". המערערות טוענות כי היטל ההשבחה באתר הגובל רלוונטי לקביעת היטל ההשבחה בענינן, ומניעת האפשרות לקבל מידע על כך היא מניעת אפשרות הוגנת לטעון בפני השמאי המכריע ועל כן מתבקש בית המשפט לצוות על הצגת מלוא ההיטלים ו"ההתחשבנות הכוללת". נכונות השמאי המכריע לבצע את שומתו בלי לבדוק את שומת היטל ההשבחה בנכס הגובל היא טעות משפטית מהותית. ח.השמאי המכריע קבע שיש לחשב את ההפרש בין שווי המקרקעין לפני אישורה של התוכנית הראשונה לבין שווים מיד לאחר אישורה של התוכנית האחרונה, לפי סעיף 5 (4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. בכך טעה בהבנת החוק, שכן הסעיף עוסק במקרה שבו יש רצף של תוכניות וכאן לא היה רצף של תוכניות שחל על המקרקעין. ט.השמאי המכריע קבע דמי שכירות ראויים העולים פי כמה על דמי השכירות המשולמים בפועל, בטענה שאין בידו לשום את ההכנסה הגולמית והרווח התיפעולי שכן קיימת עמימות לגביהם. לטענת המערערת, נושא זה לא נדון בדיונים שהתקיימו בפני השמאי המכריע ולכן לא נתנה למערערות הזדמנות להביא טיעוניה קודם שהוחלט על היטל השבחה שאינו מבטא את הערך הכלכלי של העיסקה שבוצעה. י.השמאי המכריע הביא בחשבון את ההכנסות משימוש הביניים בנכס, אך היה עליו להביא בחשבן רק את עליית ערך המקרקעין עד ליום תחילת התוכנית. אין קשר ישיר בין ההכנסה הצפויה לבין שוויה בעת מכירתה, ומכל מקום יש להפחית את שווי השימוש בתקופת הביניים לחקלאות. יא.השמאי קבע את דמי השכירות הראויים ומתוכם גזר את היטל ההשבחה בגובה 50% מדמי השכירות הראויים, אלא שהיטל השבחה מוטל על הבעלים ואם ישלמו מחצית כהיטל השבחה, תיוותר להם מחצית ויש לחשב את ההיטל על המחצית שתיוותר להם. למעשה, היטל השמאי המכריע מס הכנסה על הכנסות הבעלים ולא היטל השבחה על עליית ערך המקרקעין. 2. בהחלטתי מיום 7.10.03 קבעתי את הערעור לשמיעה וכן קבעתי כי הערעור כולל גם ערעור בשאלות שמאיות מובהקות ולא רק בנקודה משפטית או בעילה שלא ניתנה הזדמנות נאותה לטעון טענות או להביא ראיות, ולכן נתיי הזדמנות לב"כ המערערות להודיע איזה סעיפים היא מבקשת למחוק בערעור. ב"כ המערערת לא הודיעה תוך המועד שנקבע. ואכן, לדעתי רוב טענות הערעור הן טענות שמאיות מובהקות שלפי הדין אין ערעור עליהן. להסיר ספק אומר שהמשאי המכריע לא קבע את הערך בסוף תקופת ההטמנה אלא את הערך ביום אישור השימוש החורג, ואולם הערך שנקבע הוא ערך של בור שניתן אישור לבצע בו הטמנה. 3. שתי טענות נותרו שבית המשפט מוסמך לדון בהן. האחת, היא הטענה שלא נגבה היטל השבחה על האתר הגובל שנמצא בשימוש חברת החשמל (טענה ז לעיל). השניה, היא הטענה שהשמאי המכריע קבע לצורך בדיקת ההכנסות משימוש הביניים, דמי שימוש ראויים העולים פי כמה על אלה שהוסכם לשלמם, בלי שניתנה הזדמנות למערעורת להתיחס לכך (טענה ט לעיל). אדון תחילה בטענה השניה. 4. כנגד טענת המערערות, טענה המשיבה שמדובר בטענות שמאיות מובהקות וכי השמאי בחר שלא להתחשב בחוזה השכירות מיום 24.4.98 אלא בחוזה באתר סמוך מיום 29.11.01 שהוא מועד עדכני יותר. המשיבה לא סתרה את טענת המערערות שלא ניתנה להן הזדמנות להביא ראיות ולהתיחס לאפשרות שהשמאי לא יקבל את דמי השכירות המוסכמים כנכונים. על פי הוראות סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ניתן לערער או בנקודה משפטית או בטענה שלא ניתנה הזדמנות להביא ראיות. מכאן, שניתן לערער גם בנקודה שאינה משפטית בטענה שלא ניתנה הזדמנות להביא ראיות ולטעון טענות. על כן, משלא ניתנה תשובת המשיבה לענין זה, אני מקבל את הערעור בנקודה זו וקובע כי היה על השמאי לשום את שימוש הביניים לפי דמי השכירות המוסכמים ולא לפי דמי השכירות הראויים, שכן לא ניתנה למערערות הזדמנות להתייחס לאפשרות שלא כך יקבע השמאי. 5. ביחס להיטל ההשבחה באתר סמוך, השייך לחברת החשמל, בגין אותו שימוש, טען ב"כ המשיבה כי מדובר באתר ספציפי שבו העיריה פנתה לחב' החשמל ודרשה ממנה לשקם את איזור ההטמנה בסמוך לאתר הנדון באמצעות כיסוי המקום בפחם והשקעת משאבים ע"י חברת החשמל בפיתוח האיזור. בתמורה לזה ויתרה העיריה על היטל השבחה. זה לא משפיע על שווי השוק מכיוון שיש פה אלמנטים שלא ניתן לכמת אותם. ב"כ המשיבה טענה ש"אנו" (איני יודע מי הם אנו) מעונינים לבדוק את הענין לגופו ואפשר שהכל ישתנה וחברת החשמל תחוייב בהיטל השבחה. ב"כ המשיבה הסכימה להציג את נתונים הרלבנטיים בפני השמאי המכריע כדי לבדוק את ההבחנה בין המקרים. לאור הסכמה זו, בעת הדיון ביום 7.12.03 קבלתי את הערעור במובן זה שחייבתי את המשיבה להציג בפני המערערות ובפני השמאי המכריע את גובה מלוא ההיטלים, הארנונות וההתחשבנות הכוללת שבין המשיבה לבין חברת החשמל בנוגע למתן אישור לשימוש חורג להטמנה שניתן לחברת החשמל באתר הסמוך לאתר נשוא הערעור, בצירוף תצהיר שיעיד שאלו כל המסמכים הנוגעים לענין ההתחשבנות ולעניין ההיתר שניתן לחברת החשמל לשימוש החורג הזה. לאחר מכן יזמן השמאי המכריע את הצדדים לטעון טענות נוספות ויוציא שומה חדשה. סברתי שבכך יסתיים הדיון בענין זה, לאור ההנחה שאין התחשבנות בין מוסד ציבורי לחברה אלא בכתב ויש ראיות ברורות על מרכיבי ההתחשבנות, שיאפשרו להוציא שומה חדשה שתקים מחדש את זכותן של המערערות לערער על השומה. 6. כעולה מבקשות שהגישה ב"כ המערערות, שהעובדות בגינן אושרו למעשה על ידי ב"כ המשיבה, המשיבה לא העבירה שום מסמכים בקשר להתחשנות, לא לשמאי ולא למערערות, אלא יומיים שלושה לפני הדיון שקבעתי בבקשה לביטול השומה המכרעת. המסמכים שהועברו הם שני פרוטוקולים של הועדה המקומית לתכנון ולבניה. באחד הוחלט להטיל היטל השבחה ובשני הוחלט שלא להטיל היטל השבחה, ללא נימוקים. במקביל הסתבר שמשרדו של השמאי המכריע עובד באופן קבוע עבור עירית חדרה. המשיבה אמנם טענה שזו מחלקה אחרת באותו משרד, אף שהמשרד בבעלותו של השמאי המכריע מר זייד, ופירטה עוד על ההפרדה ועל כך שהשמאי המכריע לפעמים פוסק נגד הועדה לטענתה, אך בדין הסכימה בישיבת יום 21.9.04 לביטול השומה המכרעת ולמינוי שמאי מכריע אחר. התעוררה מחלוקת בין הצדדים רק לענין ההוצאות. ואולם, החלטתי שבמקרה זה שבו אין למעשה שום התחשבנות עם חברת החשמל, והדיון הוחזר לשמאי מכריע על מנת שייעין בהתחשבנות ויפסוק את שומתו מחדש על פיה, אין טעם למנות שמאי מכריע אחר שיעשה זאת, ויש להחליט לגופה בטענה לביטול השומה על פי הטיעונים שכבר נשמעו. 7. עומדת איפוא השאלה מה המשמעות של אי גביית היטל השבחה מחברת החשמל בגין אתר סמוך לגבי השומה של היטל השבחה במקרה זה. אומר כבר עתה, שעצם טענת ההתחשבנות היא מוזרה מאד. לא מובן, על פי הדין ועל פי סדרי מינהל תקינים, כיצד יכולה בכלל להיות התחשבנות בין הועדה המקומית לחברת החשמל שבה תוותר הועדה המקומית על היטל השבחה המגיע לפי החוק. אם על פי החוק מגיע היטל השבחה, הרי חייבת הועדה המקומית לגבות אותו, ואם היא חייבת בתשלום לחברת החשמל, הרי עליה לשלמו. כל הוצאה והכנסה כזו צריכה להופיע בתקציב, ובעמודות שונות. יתר על כן, מתוך דברי ב"כ המשיבה עולה שעירית חדרה היא שסברה שהיא חייבת לחברת בחשמל כספים משום שעירית חדרה ביקשה מחברת החשמל לבצע דברים, ולכן אלה התקזזו כנגד היטל השבחה המגיע לועדה המקומית. זו טענה תמוהה אף יותר. עירית חדרה אינה הועדה המקומית (ראה: ע"א 2112/94 א. לוי השקעות ובנין בעמ נ' עירית חיפה [ (לא פורסם) 96 (1) 66]). לא ניתן לקזז בין חובות של העיריה לבין חובות לועדה המקומית. זאת ועוד, חזקת התקינות של המינהל והשכל הישר מביאים למסקנה שבאין כל התחשבנות בכתב בין הועדה לחברת החשמל, לא היתה כל התחשבנות. לא יעלה על הדעת שהועדה, שהיא גוף המורכב מכמה וכמה אנשים, שוחחו בליחשה עם נציג חברת החשמל, באופן שלא נותר שום פרוטוקול על שיחה כזו, ונציג חברת החשמל סיפר בלחישה, בלי חשבונות, ובלי הצעות מחיר ובלי מכרז, כמה יעלה לבצע את העבודות שדורשת עירית חדרה, אם היא דורשת, באופן העולה על היטל ההשבחה שאין לדעת כמה הוא. אפילו אם ניתן היה להאמין כך על עירית חדרה, שאמורה להיות וף מסודר אך לאור טענות אלה ספק אם כך הוא, הרי קשה להאמין כך על חברת החשמל, שהיא גוף מסודר הופעל לפי חשבונות רווח והפסד ולא היה מסכים לויתור על סכום הוצאות המגיע לו אם לא הגיע למסקנה שהדבר רווחי לו, ולצורך כך בודאי ערך תחשיב. מאחר שלמרות האפשרות שניתנה והזמן הרב שעבר לא הוצגה שום התחשבנות ולא הוצגה שום ראיה שהועדה המקומית אכן זקפה היטל השבחה ולאחר מכן קיזזה אותו באופן כלשהוא, איני מאמין שהיתה פעולה כל כך תמוהה ובלתי סבירה. על כן, המסקנה היא שהעובדה הבלתי מוכחשת שבגין השטח הסמוך לא שילמה חברת החשמל היטל השבחה נובעת מכך שהשטח הסמוך לא חוייב כלל בהיטל השבחה. דהיינו, בעקבות שימוש חורג בשטח סמוך, באותו אופן, באותה תקופה, לא היתה עלייית ערך של המקרקעין. מכאן, שהמסקנה היא שגם בגין השטח הנדון לא היתה עליית ערך של המקרקעין. 8. התוצאה היא שלא היתה עליית ערך של המקרקעין, אלא שהצדדים מוגבלים בעמדותיהם, כפי שהסברתי בהחלטתי בע"א (חי') 195/03 שמי בר נ' הועדה המקומית מורדות הכרמל . המערערות טענו לפי השומה האחרת שההשבחה היא 25,300 ₪ נכון ליום 9.11.00 ועל כן ההיטל הוא סך של 12,650 ₪ לאותו מועד. על כן, אני קובע שזו היטל ההשבחה במקרה זה. 9. לפיכך, אני מקבל את הערעור וקובע שהיטל ההשבחה במקרה זה הוא 12,650 ₪ ליום 9.11.00. המשיבה תשלם למערערות את הוצאות הערעור בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ. היטל השבחה