האם חלה על המנהל המיוחד של החברה חובה לשלם מקופתו היטל השבחה, או שהיטל ההשבחה הוא חוב רגיל, בלתי מובטח של החברה ולכן ישולם במסגרת סדרי הנשייה הרגילים, אם וכאשר אלו יפרעו. זוהי השאלה העומדת לדיון. ביום 10.4.03 ניתן צו הקפאת הליכים נגד החברה במטרה להגיע להסדר נושים, הליך שהסתיים והחברה עברה ממסלול של הקפאת הליכים למסלול של ניהול מיוחד ביום 1.12.03 (בש"א 31260/03). רו"ח מייזלס מונה כמנהל מיוחד בעל סמכויות של כונס נכסים קבוע על כלל נכסי החברה. צו עיכוב ההליכים נגד החברה עודנו בתוקף לאור הסכמת כלל הנושים. בטרם נקלעה החברה לקשיים, זכתה, בשלהי שנת 2000, במכרז של משב"ש ושל ממ"י לבניית פרוייקט "מדורגי כרמיאל" בשכונת הגליל בכרמיאל. הפרוייקט נועד לכלול 50 יחידות דיור והיתר הבניה להקמתן ניתן ביום 22.5.01. ביום 6.2.02 הגישה החברה בקשה לתיקון היתר הבניה על דרך הקלה מתוכנית המיתאר, להגדלת מספר יחידות הדיור בפרוייקט מ-50 ל-58, ובסך הכל תוספת של 8 יחידות דיור. בהחלטתה מיום 8.2.02 אישרה הועדה המקומית מתן הקלה (נספח י' לבקשת המנהל המיוחד), נקבעו תנאים שונים, ובכללם תשלום היטל השבחה, שתואר כאחת הדרישות אותן יש להשלים כתנאי לקבלת היתר בניה. החברה שילמה את אגרת הבנייה בגין מתן ההקלה בסך 12,034.6 ₪ (נספח יא'). ביום 23.4.02 נשלחה דרישת הועדה המקומית לשלם היטל השבחה בגין ההקלה בסכום של 90,000 ₪ (נספח יב'). הועדה הסתמכה על חוות דעתו של השמאי מר זייד, מטעמה, שהעריך את ההשבחה בגין ההקלה בסך 180,000 ₪ והיטל ההשבחה בגובה 50% בסך 90,000 ₪. המחירים נרשמו כצמודים למדד חודש פברואר 2002, הוא מועד החלטת הועדה (נספח יג' לבקשה). החברה כפרה בגובה החיוב והגישה חוות דעתו של השמאי א. אריאל מטעמה, שהעריך שהיטל ההשבחה בגין ההקלה אינו עולה על 24,000 ₪ (נספח יד' לבקשה). בשל המחלוקת בשאלת גובה חוב היטל ההשבחה, והמגעים התקיימו בין הצדדים, לא הוצא היתר הבניה שנתינתו אושרה כאמור בהחלטת הועדה המקומית מפברואר 2002, ובינתיים נקלעה החברה לקשיים וניתן צו הקפאת הליכים. לטענת המנהל המיוחד, עם מתן צו הקפאת ההליכים נגד החברה עמד הפרוייקט בשלב ביצוע של פחות מ-70%. נכון למועד הגשת בקשה זו, הגיע הפרוייקט לשלב הסיום, כאשר בנייתם של שניים מתוך ששת הבנינים בפרוייקט הסתיימה, בנינים אלו מאוכלסים. בניית שני בנינים נוספים צפוייה להסתיים עוד החודש ובניית שני הבנינים האחרונים תסתיים, כנראה, ביולי 2004. לדבריו, סמוך לאחר מתן צו הקפאת ההליכים ביום 14.7.03, וביום 11.9.03 - החליטה הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל, להוציא צווי הפסקה מינהליים נגד המשך ביצוע עבודות בנייה בפרוייקט, כשהעילה הפורמלית לצווים אלה היתה בנייתם ללא היתר בנייה, של 8 יחידות הדיור נשוא ההקלה, אולם הרקע האמיתי להוצאתם היה הפעלת לחץ על הנאמן והמנהל המיוחד, במטרה לאלצו לפרוע את חוב היטל ההשבחה בהתאם לדרישות הועדה המקומית. בבקשתו, עותר המנהל המיוחד לקבוע כי חוב היטל ההשבחה התגבש מהותית ביום 8.2.02, הוא המועד בו אישרה הועדה המקומית את מתן ההקלה לחברה וכי החבות לשלם את היטל ההשבחה נוצרה עם קבלת ההחלטה על ההקלה וללא קשר להוצאתו או אי הוצאתו של היתר הבניה בפועל. ה'מועד הקובע' הוא מועד היווצרותו של החוב הרעיוני ולא מועד מימוש הזכויות, ולכן החוב התגבש למעלה משנה לפני מתן צו הקפאת ההליכים נגד החברה, הוא חוב רגיל שדינו להיפרע לפי סדרי הנשייה הרגילים. הכנ"ר תומך בעמדת המנהל המיוחד. הועדה המקומית טוענת כי המנהל המיוחד חייב בתשלום היטל ההשבחה שתשלומו היה תנאי למתן היתר הבניה. החלטת הועדה המקומית מיום 8.2.02 בטלה ולא קיימת עוד, כיוון שחלפה שנה ולא הוצא היתר הבניה ולפי תקנה 20(א) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970. לאור ביטול ההחלטה האמורה, הגיש המנהל המיוחד בקשה חדשה להקלה במספר יחידות הדיור. בתאריך 21.11.03 דנה הועדה בבקשה, החליטה לאשרה וקבעה, בין יתר התנאים, כי תנאי למתן ההיתר הינו תשלום היטל ההשבחה (נספח יב' לתגובת הועדה). לטענתה, גם אם ייקבע כי "המועד הקובע" הוא יום קבלת ההחלטה מ-8.2.02, היווה תשלם היטל ההשבחה תנאי למתן ההיתר, ולכן התשלום מוטל על המנהל המיוחד ואינו בגדר חוב רגיל בנשיית הנושים הרגילים. הצדדים הסכימו שהיטל ההשבחה מסתכם ל-52,000 ₪ והגיעו למסגרת דיונית ביום 25.3.04, בהפקדת ערבות בנקאית של הבנק המלווה את הפרוייקט (בנק מרכנתיל דיסקונט), שתבטיח את התשלום של היטל ההשבחה לאחר שתינתן הכרעה במחלוקת המהותית בין הצדדים. רבות נכתב על התכלית אשר עמדה ביסוד הטלת היטל ההשבחה ורעיון הצדק החברתי שבעל מקרקעין המתעשר מההשבחה, ישתתף בכיסוי הוצאות הועדה המקומית ומימון תקציבה. ראה דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פד"י נ"ו(5) 59, ע"א 6126/98 חב' חלקה 510 במגרש 6043 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון פד"י נ"ה(4) 769 בעמ' 776, ולאחרונה ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים ותעשיה מחוז המרכז, פד"י נ"ז(4) 119. לפי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, קמה החבות בהיטל השבחה במועד בו אירע מעשה ההשבחה שהתרחש עם מתן ההקלה, או במקרים האחרים, עם אישורה של התוכנית. אך יש לאבחן בין החיוב העקרוני, רעיוני, לשלם היטל השבחה לבין מועד תשלומו של ההיטל. בתוספת השלישית נקבעה מערכת כללים גבי מועד החיוב לתשלום היטל ההשבחה, אלו פורטו בגלל הקשיים שהתעוררו בעבר לפי פקודת בניין ערים 1936 ומס ההשבחה שהיה נהוג בטרם כינונו של היטל ההשבחה. אז היו מקרים שמי ש"התעשר" בגין ההשבחה, לא תמיד יכול היה לשלם את מס ההשבחה, ולעתים נוצר הצורך של הבעלים למכור את המקרקעין אך ורק כדי לשלם את מס ההשבחה. מגמתו הכללית של ההסדר המצוי בתוספת השלישית היא שמועד תשלום היטל ההשבחה ידחה עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה השבחה. בסמכותה של הוועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב שינוי תוכנית עד למימוש הזכויות שבמקרקעין שבהם חלה ההשבחה (סעיף 4 (1) לתוספת השלישית) אין סמכות דומה במקרה של מתן הקלה או התרת שימוש חורג. מנגד, זכותו של בעל מקרקעין לדרוש מהוועדה המקומית לאפשר לו לשלם את ההיטל החל עליו מיד, ולא להמתין למימוש הזכויות (סעיף 4 (4) לתוספת השלישית). המושג "מימוש זכויות" מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה ולפיו נקבעו שלושה סוגים של מימוש זכויות: 1. קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; 2. התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה, עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה; 3. העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה... העיקרון לפיו יש לשלם את היטל ההשבחה עם מימוש הזכויות במקרקעין, קשור גם לעקרון המימוש החל בדיני המס הכלליים, ולפיו אין מטילים מס אם אין מימוש. כפי שתאר כב' השופט ריבלין בע"א 6126/98 לעיל באומרו: "כידוע 'עקרון המימוש' (Realization Doctrine) הינו מאבני היסוד של דיני המס' (ש' בורשטיין המסוי בפירוק החברה [15] בעמ' 44). על פי עקרון המימוש אין מטילים ברגיל מס אם אין מימוש. רווח בלתי ממומש אינו ממוסה. כך, אין מטילים מס רווח הון בגין עליית ערך נכס הון כל עוד לא מומש רווח זה במכירת הנכס (חלק ה' לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] (להלן - פקודת מס הכנסה))... עקרון המימוש מצא לו ביטוי בהוראות האמורות וגם בהוראות סעיפים 1 ו-7 לתוספת השלישית". גישה זו מעמידה בספק את הדעה הנטענת שאירוע המס נולד במועד ההשבחה, וייתכנו מקרים ש"המועד הקובע" לתשלום מס יהיה דווקא מועד המימוש. מאחר והחברה נמצאת בניהול מיוחד, מתמקדת המחלוקת בסיווג חוב היטל ההשבחה ומעמדו במסגרת הנשייה של חברה חדלת פרעון, כשהמנהל המיוחד מדגיש את עקרון השוויון בין הנושים ושאין לתת לועדה המקומית קדימות על פני נושים רגילים. כביהמ"ש המפקח על הניהול המיוחד בו נמצאת החברה, ברור שהאינטרס הוא לשמור על כלל הנושים, שוויון ביניהם לדרגותיהם ואיסור העדפת נושה אחד על פני רעהו. יחד עם זה, יש להקפיד שמגמה זו תישמר מבלי לפגוע בזכויותיו ומעמדו של צד הטוען שיש לו עדיפות על פני אחרים. בענייננו, אין אנו עוסקים בשאלות שאוזכרו בפסיקה, מתי מתקיים "מימוש הזכות במקרקעין" או אם בכלל נעשתה פעולה של "מימוש זכויות", אלא בשאלה האם החוב של היטל ההשבחה צריך להיות משולם מקופתו של המנהל המיוחד ולפני תשלום כספים לנושים האחרים, מובטחים או רגילים, והאם המועד שבו ניתנה ההחלטה הראשונה להקלה, הוא ה'מועד הקובע' להתגבשותו של החוב. אני סבורה שהפתרון לשאלה נמצא בהחלטות שקיבלה הוועדה המקומית למתן ההקלה ובין תנאיה, בין בהחלטה מ-8.2.02 ובין בהחלטה מ-21.11.03, שתשלום היטל ההשבחה הוא אחד התנאים בלעדם לא יוצא היתר בנייה. עולה, איפוא, שאין לנו עניין ב'מועד הקובע' למימוש הזכויות, אלא בקיום התנאים הנדרשים למתן היתר בניה. אין הדבר דומה למקרה המתואר בבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הועדה לתכנון ובניה קרית אתא פד"י מ"ג (1) 89. שם נבחנה השאלה האם חייב מפרק חברה שמכר במהלך הליכי הפירוק חלקות בבעלות החברה, לשלם היטל השבחה בגין המכירה כדי לקבל את התעודות הנדרשות לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. ההשבחה אירעה עקב אישור תוכנית, שהעלתה את שווים של המקרקעין, לפני מתן צו הפירוק. נפסק כי היטל ההשבחה הוא חוב שנוצר לפני תחילת הפירוק ולכן לא היתה הוועדה המקומית רשאית להתנות את מתן התעודות הנדרשות לרישום המקרקעין, בתשלום החוב בגין היטל ההשבחה, ונקבע שהתשלום של חוב זה יעשה בדרך הרגילה של פירעון חובות בפירוק וכך תימנע העדפת נושה אחד על פני הנושים האחרים. במקרה שלפנינו, תשלום היטל ההשבחה הוא אחד התנאים שנדרשו למתן היתר הבניה לחברה לביצוע תוספת יחידות הדיור. תנאי זה נקבע בהחלטה הראשונה למתן הקלה ב-8.2.02 וגם בהחלטה החדשה מ-21.11.03. ההתנאה האמורה גבי תשלום היטל השבחה היתה במסגרת סמכויותיה של הועדה המקומית כי גם לפי הוראות התוספת השלישית מועד תשלום היטל ההשבחה בקבלת היתר לפי חוק התכנון והבניה, ויש בה 'מימוש הזכות במקרקעין'. ההתנאה בהחלטה החדשה מ-21.11.03, לא נועדה, איפוא, ליצור באופן מלאכותי עדיפות לועדה המקומית על פני נושים אחרים, בהקלע החברה לחדלות פרעון. עוד במועד שבו היתה החברה, חברה פעילה ולפני מתן צו הקפאת הליכים לא התנגדה החברה לקיומו של התנאי האמור, והוויכוח בין הצדדים התמקד בגובה סכום היטל ההשבחה. משבחר המנהל המיוחד להמשיך ולבנות את יתרת הפרוייקט, ממילא נדרש לשלם את היטל ההשבחה בין לפי ההחלטה הראשונה על מתן ההקלה, ובין לפי ההחלטה המאוחרת. משכך אינני נדרשת בכלל להתייחס לטענות הצדדים האם צו ההפסקה המינהלי שהוצא במסגרת הקפאת ההליכים נעשה כדי להפעיל לחץ על המנהל המיוחד או, כטענת הוועדה המקומית שההחלטה מ-8.2.02 בטלה בתום השנה מהיום שבו הודע לחברה על אישור מתן ההקלה, כי במהלך התקופה האמורה לא הוצא ההיתר. כך או כך, לצורך השלמת בניית הפרוייקט כולו, בתוספת 8 יחידות הדיור שתוארו בהקלה, נדרש תשלום היטל השבחה, כאחד מהתנאים להוצאת היתר הבניה. כמו שהמנהל המיוחד אמור לקיים את התנאים האחרים שפורטו בהחלטה (כדוגמת הגשת חישובים סטטיים, אישור תוכנית חניות ותחבורה, אישור הג"א) נדרש גם לשלם את היטל ההשבחה. כל עוד לא ניתן היתר בניה, אין לפטור את המנהל המיוחד מחובת תשלום היטל ההשבחה גם אם קיום אחד מתנאי מתן ההיתר, הוא חיוב כספי. לדעתי, יש לראות את חוב היטל ההשבחה, כקודם לזכויות הנושים המובטחים והאחרים כי תשלומו הכרחי לשם מימוש נכסי החברה ומיקסום התמורה בביצוע הפרוייקט של 'מדורגי כרמיאל' עם ההקלה ובתוספת 8 יחידות דיור. ההכנסות ממכירת יחידות הדיור הנוספות תביא תשואה לנושים, כמתואר בדו"ח מס' 4, בבש"א 10731/04. בין אם חוב היטל ההשבחה נולד באופן רעיוני, ביום ההחלטה ב-8.2.02, ולפני מתן צו הקפאת ההליכים, ובין אם מימושו רק במועד הוצאת היתר הבניה ביום 25.3.04, הוא נכלל בין הוצאות הניהול המיוחד שנועדו לשמור על שלמותם של נכסי החברה. לנושים המובטחים צמחה תועלת מכך. היטל ההשבחה, היה אחד מהתנאים שנדרשו ליישום ההקלה שניתנה לחברה, זו השביחה את מקרקעיה, והמנהל המיוחד ניצל את ההקלה האמורה בהשלמת המבנים ובבניית 58 יחידות דיור. אין צו להוצאות. עורך דיןמקרקעיןהיטל השבחה